Zysk (nie)gwarantowany

Zgodnie z ideą, że warto słuchać ludzi mądrych, proponujemy przeczytać świetny (jak zawsze) artykuł Krzysztofa Kolanego na temat inwestycji w apartamenty wakacyjne:

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Strzez-sie-gwarantowanych-7-z-nieruchomosci-7600718.html

Choć tematyka zdaje się być interesująca tylko dla nielicznych czytelników naszego bloga, to w rzeczywistości artykuł wręcz kipi treścią, która jest przydatna w każdym aspekcie rynku mieszkaniowego. Z naszej strony dodamy kilka komentarzy do tego, co napisał p. Kolany, skupiając się szczególnie na tematyce wynajmowania mieszkań (choć nie tylko). Wpis będzie prowadzony wg schematu: fragment z oryginalnego artykułu, nasz komentarz, kolejny fragment, komentarz itd. Także do dzieła!

Niektórzy sprzedawcy piszą nawet o „gwarantowanym zysku”. Przy takich reklamach doświadczonemu inwestorowi powinien zapalić się cały pulpit lampek ostrzegawczych

Choć gwarantowany zysk dotyczy właśnie z reguły apartamentów wakacyjnych, to w całej aktualnej medialnej nagonce na kupowanie mieszkań pod wynajem można odnieść wrażenie, że i na tym rynku zysk jest “praktycznie gwarantowany” (coś jak na obligacjach GetBacku ;) Ba… są nawet ogłoszenia sprzedaży mieszkań, w których wystawca podaje jakąś magiczną stopę zwrotu z takiej “inwestycji” (dziwnym trafem nie chcąc samemu z niej korzystać), a czasem pisze wręcz o tym, że mieszkanie posiada już najemcę (co może akurat przysporzyć znacznie więcej problemów niż korzyści). Generalnie wszyscy teraz mówią, że kupno mieszkania pod wynajem przynosi taki a taki zysk, który nie jest może jakiś porażający, ale jeśli nie doliczy się kosztów remontów, czasu, w którym nikt naszego mieszkania nie wynajmuje, czasu, który jest potrzebny do prowadzenia takiej zabawy, czy chociażby kosztów transakcyjnych, to wychodzi zdecydowanie więcej niż na lokacie. Do tego takie na przykład NBP twierdzi, że opłaca się nawet kupić mieszkanie pod wynajem na kredyt, bo stopa zwrotu będzie wyższa niż oprocentowanie kredytu – podkreślając co prawda, że ta koncepcja nie uwzględnia kosztów transakcyjnych, ale widocznie dla prawdziwego inwestora te 6, czy 10% wartości mieszkania nie ma przecież znaczenia. Istne perpetuum mobile.

Każde dziecko w Polsce przecież wie, że na nieruchomościach stracić nie sposób [Uwaga, ironia!]

To zdaje się być przekonanie bardzo mocno ugruntowane w narodzie i wywiedzione chyba jeszcze z czasów PRL i wczesnych lat kapitalizmu, w których permanentna wysoka inflacja powodowała, że systematycznie drożało wszystko (a więc i mieszkania). Swoje dołożył rajd z lat 2005-2007, czyli wzrosty cen o 200-300% i tego wrażenia nie zdołały zatrzeć późniejsze spadki (cóż to jest 15% po takich spektakularnych wzrostach?). Generalnie mieszkania uważane są za jedną z najlepszych lokat kapitału – skoro ceny w zasadzie zawsze rosną, a do tego można zarobić na wynajmie (jak ktoś liczy wystarczająco kreatywnie to nawet ze 6%), to co może pójść nie tak? ;)

I bezproblemowo zarabiasz 7-9% bez ryzyka, w standardzie premium i pogardą dla pospólstwa ciułającego swoje grosze na śmiesznie nisko oprocentowanych lokatach bankowych.

Na typowym mieszkaniu pod wynajem zarabia się co prawda mniej (nawet mimo stosowania kreatywnej matematyki), ale jednak bycie landlordem to jest “coś”, a kiszenie gotówki na lokacie, czy w innej skarpecie to dowód życiowej nieporadności. Poza tym… banki zawsze mogą upaść, a mieszkanie raczej stać będzie (choć patrząc na dokonania naszych deweloperów z ostatnich lat nie jest to wcale takie pewne). Tymczasem nikt się nie zastanawia, jaka byłaby wartość mieszkania, gdyby rzeczywiście system finansowy się rozłożył – przy jednoczesnym braku oszczędności i zamrożeniu akcji kredytowej, inwestycja w mieszkanie mogłaby okazać się większą klapą niż utrata części depozytów. Jak by jednak nie było, inwestycja w mieszkanie jest lansowana jako najlepsza i najbezpieczniejsza lokata kapitału, która od lokaty jest wg wielu nawet pewniejsza (podobnych sformułowań używali niektórzy sprzedawcy obligacji GetBacku).

Na krótkookresowym wynajmie w takich miastach jak Sopot, Mielno, Karpacz czy Zakopane można zarobić 30-40 tys. zł rocznie. Nawet płacąc po 8-10 tys. zł za metr wakacyjnego „apartamentu” (o powierzchni rzędu 50-60 m2), przy obecnych stawkach najmu faktycznie możemy liczyć na stopę zwrotu rzędu 7,5-8,5% brutto.

Nawet licząc uczciwie (czyli dodając wszystkie koszty… poza transakcyjnymi, które nie wiadomo, na ile lat rozłożyć) na mieszkaniu pod wynajem w tej chwili się oczywiście zarabia i to znacznie więcej niż na lokacie (dla typowego mieszkania w Warszawie jest to jakieś 3.5 do 4% rocznie “na rękę”). Niektórzy do tego dodają jeszcze (i słusznie) wzrost wartości mieszkania… i tym oto sposobem dochodzimy do kolejnego punktu.

Co może pójść nie tak?!

Jeśli więc ten condohotelowy biznes kręci się od kilku lat, to czemu się do niego nie przyłączyć? I to czym prędzej, zanim sprytniejsi od nas nie wykupią wszystkich apartamentów w Polsce. Ale zanim pobiegniemy po kredyt na 30 lat, choć chwilę zastanówmy się, gdzie stoimy i co może być przed nami. W końcu spekulant to w dosłownym znaczeniu ktoś, kto wpatruje się w przyszłość, usiłując ją przewidzieć (od łacińskiego słowa „speculare”).

Na rynku wynajmu typowych mieszkań jest bardzo podobnie – interes się kręci od paru lat (wcześniej na wynajem było jakoś mniej chętnych no i ceny raczej spadały niż rosły), trzeba kupować nieistniejące mieszkania od dewelopera, bo wszystko, co istnieje i ma jakikolwiek sens, zostało już dawno wykupione przez innych, sprytniejszych. Pozostaje tylko pytanie… co dalej? W przypadku tak mało płynnego aktywa jak mieszkanie (ciężko to szybko sprzedać, a do tego te koszty wejścia/wyjścia…), “inwestycję” należy rozpatrywać w kategoriach długookresowych – to, co jest teraz, jest ważne, ale to, co będzie za kilka lat, może okazać się jeszcze ważniejsze.

Polska gospodarka znajduje się w szóstym roku ekspansji. Roczna dynamika PKB od początku 2017 r. oscyluje wokół 5%, co w warunkach naszego regionu jest tożsame z okresem gospodarczego boomu. Stopa bezrobocia wg BAEL spadła do zaledwie 3,8%, a według wskazań oficjalnych (tzw. bezrobocie rejestrowane) osiągnęła najniższy poziom od 26 lat. Stopy procentowe są od ponad trzech lat rekordowo niskie (Wibor 3M wynosi zaledwie 1,7%), choć inflacja i akcja kredytowa przyspieszają. W Polsce trwa boom turystyczny. Rosną płace i zatrudnienie

To świetne podsumowanie aktualnej sytuacji gospodarczej, którą lekko zaskoczony jest chyba nawet nasz rząd, który zwykle patrzy na świat bardzo optymistycznie i ten optymizm zapisuje w projekcie budżetu. Generalnie jesteśmy w fazie ekspansji, napędzanej w dużej części tanim kredytem, dlatego też…

W takim otoczeniu większość ludzi dostrzega tylko szanse i ma tendencję do ignorowania lub wręcz wypierania ryzyka. Tymczasem w rzeczywistości jest dokładnie na odwrót. To okresy szczytu boomu – a w takim zapewne się obecnie znajdujemy – generują największe ryzyko inwestycyjne. To właśnie teraz inwestor powinien się bać najbardziej. Bo szanse na to, że będzie lepiej, są już niewielkie. A szanse na to, że będzie gorzej (może nawet dużo gorzej), są wysokie.

To, w jakim jesteśmy momencie jeśli chodzi o ceny (sprzedaży i wynajmu), dla inwestora mieszkaniowego powinno być absolutnie kluczowe. Kiepsko jest kupić na górce, bo generuje to sporo potencjalnych kłopotów – ceny mogą spaść, a rentowność inwestycji zawsze będzie niższa niż w przypadku kogoś, kto kupił w dołku. Do tego rynek najmu mieszkań jest bardzo silnie skorelowany z aktualną sytuacją gospodarczą – jeśli jest dobra, chętnych na wynajem naszego mieszkania jest sporo i są gotowi płacić więcej (bo więcej zarabiają). Jeśli sytuacja gospodarcza jest kiepska, chętnych znacznie ubywa, bo albo zarabiają mniej, albo w ogóle nie mają pracy. Patrząc na to, jak wygląda aktualna sytuacja, trudno spodziewać się jeszcze większej liczby chętnych z większym portfelem w przyszłości, za to można spodziewać się sytuacji zupełnie odwrotnej.

Zacznijmy od tego, że gospodarka rozwija się cyklicznie. Po fali ożywienia i boomu ZAWSZE przychodzi spowolnienie lub recesja. Spada wtedy aktywność gospodarcza, nierentowne i niepotrzebne biznesy wypadają z rynku, ludzie tracą pracę, rośnie bezrobocie i maleją dochody konsumentów. Rząd „zaciska pasa” (rzecz jasna naszego, a nie swojego) – podnosząc nam podatki, łata „dziurę budżetową”. W takich warunkach ludzie w pierwszej kolejności rezygnują z rzeczy, bez których spokojnie mogą się obejść. Czyli np. z weekendowych wypadów za miasto czy wakacji nad morzem.

Poza rzeczami, z których zrezygnować jest prosto i stosunkowo bezboleśnie (jak właśnie wspomniane wypasione “wakacje”), są też takie, z których zrezygnować jest trudniej, ale nadal się da. I taką rzeczą jest właśnie wynajem mieszkań. Jeśli kogoś stać na wynajem x pokoi, to w kryzysie może już go nie być stać, wtedy wynajmie x – 1. Jeśli studenci wynajmują całe pokoje, to w kryzysie mogą zacząć wynajmować połowę… przykładów jest tu mnóstwo, a stosunkowo krótkie okresy podpisywanych umów (bardzo rzadko jest to dłużej niż 1 rok) powodują, że rynek jest bardzo dynamiczny i bardzo szybko dostosowuje ceny do aktualnego popytu (podaż jest w zasadzie stabilna, choć w ostatnich latach mieszkań na wynajem zdaje się już zauważalnie przybywać).

Gdy koniunktura gospodarcza ulegnie pogorszeniu, wśród hotelarzy i prywatnych wynajmujących zacznie się walka cenowa na śmierć i życie. Nikt nie będzie brał jeńców.

Podobnie będzie w przypadku typowych mieszkań na wynajem – jeśli liczba i zamożność klientów spadnie, rozpocznie się walka cenowa (kto wynajmuje dłużej ten wie, co się działo w roku 2009, czy później, w latach 2012-2014). Każdy miesiąc bez najemcy to oczywista strata dla właściciela – nie dość, że mieszkanie nie przynosi dochodu, to generuje koszty, które są nie do przeskoczenia (w końcu nawet, jeśli nikt aktualnie w mieszkaniu nie mieszka, trzeba te kilkaset złotych na opłaty do wspólnoty/spółdzielni wysupłać). Lepiej jest więc, żeby ktoś płacił mało, niż żeby nie płacił w ogóle.

Po trzecie, absolutnie kluczową sprawą na rynku nieruchomości są stopy procentowe. Gdy są niskie (jak teraz), to każdy ma zdolność kredytową i może zaciągnąć duży kredyt z (względnie) niską miesięczną ratą. Rośnie więc popyt na domy, mieszkania, condohotele itp., co przy ograniczonej ze swej natury podaży (nie da się z dnia na dzień postawić setek lokali) prowadzi do wzrostu cen. Gdy stopy procentowe rosną, dzieje się odwrotnie. Chętnych na coraz droższy kredyt ubywa, popyt na nieruchomości spada i wraz z nim ceny. Ponadto wraz ze wzrostem stóp procentowych wzrasta atrakcyjność innych inwestycji uważanych za bezpieczne: lokat bankowych czy obligacji skarbowych. Jeszcze kilka lat temu, gdy zwykła lokata potrafiła płacić 5%, pies z kulawą nogą nie zainteresowałby się aparthotelem przynoszącym 7% rocznie. A teraz to inwestycyjna gratka.

Bardzo podobnie jest z inwestycją w mieszkanie pod wynajem – jeśli aktualna stopa zwrotu (obarczona przecież ryzykiem!) wynosi 4%, to nikt nie inwestowałby w takie mieszkanie, gdyby na lokacie można było zarobić tyle samo. Wynajem mieszkań ma rentowność wyższą niż lokata/stopa procentowa właśnie z powodu tego, że jest to biznes ryzykowny i wymagający wkładu własnego czasu. Dlatego też po dłuższym czasie jego rentowność stabilizuje się na poziomie stopy procentowej powiększonej o wycenę ryzyka i kosztów, która jest mniej więcej stała. Jeśli stopy procentowe spadają, spada też akceptowalna stopa zwrotu z wynajmu, a to oznacza, że “inwestorzy” są skłonni zapłacić wyższą cenę za kupowane mieszkanie. Jeśli stopa procentowa rośnie, to oczekiwany zwrot z inwestycji w mieszkanie też rośnie, co z kolei oznacza sytuację przeciwną – akceptowalna cena za mieszkanie się zmniejsza. Na początku spada po prostu popyt, później spadają ceny (kupujący mieszkania dla siebie jadą na tym samym wózku – mają zawsze do wyboru względnie stabilny cenowo wynajem i ratę kredytu, która zależy od wysokości stóp procentowych – relacja między tymi dwoma elementami decyduje o tym, czy mieszkanie wynajmują, czy jednak kupują; z czasem ta relacja zawsze zmierza do równowagi).

Nieruchomości nie da się sprzedać z dnia na dzień. Jeśli nie zaoferujesz naprawdę sporego dyskonta względem stawek rynkowych (czyli zgodzisz się stracić 10-20%), to proces sprzedaży Twojego apartamentu może zająć rok lub dwa. Albo jeszcze dłużej, jeśli trafisz na bessę i nie będziesz chciał zejść z ceny ofertowej. W szczycie boomu (jak teraz) rynek może zdawać się płynny. Ale podczas bessy jego płynność drastycznie maleje. Jeśli więc np. za kilka lat banki będą płacić 8% na lokacie, a Ty z najmu wykrzeszesz tylko 4% rocznie, to nie będziesz w stanie szybko i bez strat zamienić nieruchomości na gotówkę. Ponadto musisz się liczyć z wysokimi kosztami transakcyjnymi: podatkami i taksami notarialnymi oraz kosztami publikacji ogłoszeń.

Ten punkt w zasadzie w pełni odpowiada rynkowi typowych mieszkań na wynajem i niespecjalnie jest co dodawać. Warto tylko zwrócić uwagę, że w biznesie wynajmu mieszkań zysk z tego tytułu jest bardzo często kwestią drugorzędną, a najważniejsza jest zmiana ceny mieszkania. Cóż z tego, że zarobimy 4% rocznie, skoro roczna zmiana ceny może wynieść o wiele więcej (i bardzo często większe zmiany mają miejsce – ćwiczyliśmy w Polsce takie przypadki w obie strony, choć przypadki wzrostów były póki co częstsze i zdecydowanie bardziej spektakularne). Należy pamiętać, że inwestycja w mieszkanie jest mało płynna – uzyskać cenę typową można najczęściej po dłuższym czasie. Jeśli więc ktoś potrzebowałby szybko pozbyć się mieszkania, musi pogodzić się ze “stratą” względem aktualnych cen (chyba że rynek jest mega rozgrzany i na pniu sprzedaje się wszystko, jak to było chociażby w latach 2006-2008).

Często mówi się, że nieruchomości to bezpieczna inwestycja. Tyle że to nie jest prawda! Inwestycja w mieszkanie/apartament na wynajem obarczona jest wieloma ryzykami, z których istnienia początkujący landlord może w ogóle nie zdawać sobie sprawy. W horyzoncie 20-25 lat nasz lokal będzie wymagał przynajmniej jednego remontu kapitalnego. A to wiąże się ze sporymi kosztami, nierzadko sięgającymi równowartości rocznego przychodu z najmu. Do tego trzeba doliczyć koszty mniejszych napraw, remontów i ulepszeń, które też będą obniżać stopę zwrotu.

Ten punkt znowu jako żywo przystaje do inwestycji w typowe mieszkanie na wynajem. Większość kalkulacji nie uwzględnia faktu, że mieszkanie się zwyczajnie zużywa i zachowanie jego początkowego standardu wymaga systematycznych nakładów (pieniędzy i czasu). Do tego trzeba pamiętać, że budynek też się starzeje – jeśli teraz za nowe mieszkanie płacimy x i za 10 lat też zapłacimy x, to trzeba wziąć pod uwagę, że nasze 10-letnie mieszkanie będzie warte najpewniej mniej niż x, bo nie będzie już nowe/modne. W przypadku wynajmowania mieszkań jest jeszcze dodatkowy czynnik ryzyka w postaci niesolidnych najemców, którzy mogą nie płacić, albo zniszczyć mieszkanie – w polskich warunkach straty z tego tytułu praktycznie zawsze spadają na barki właściciela.

Nie można też zapominać o ryzyku – roboczo nazwijmy go – rządowym. Mam tu na myśli możliwość wzrostu podatków od najmu bądź wprowadzenie podatku katastralnego – czyli pobieranego od wartości nieruchomości. Władza już poczyniła w tej materii pewne przygotowania, od 1 stycznia opodatkowując wszystkie nieruchomości komercyjne warte więcej niż 10 mln zł. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby w przyszłości (zwłaszcza w warunkach kryzysu finansów publicznych) próg ten obniżyć.

Podatek katastralny jako hasło pojawia się bardzo często – póki co żaden rząd nie odważył się go wprowadzić (na razie podatki podnosi się tylnymi drzwiami), co nie znaczy, że nie zostanie kiedyś wprowadzony (w końcu na “zachodzie” jest bardzo popularny). Uzasadnienie się oczywiście znajdzie (“kto ma drugie mieszkanie, ten jest bogaty, więc może płacić”). Na razie opodatkowano nieruchomości komercyjne, co przeszło bez specjalnego sprzeciwu. O ile opodatkowanie każdej nieruchomości spotkałoby się ze sporym oporem społecznym, o tyle opodatkowanie drugiej i kolejnej mogłoby nawet zyskać społeczne przyzwolenie (w końcu tylko znikoma część społeczeństwa posiada więcej niż 1 nieruchomość, a większość zawsze lubi ograbić mniejszość). W przypadku wynajmu mieszkań jest jeszcze inne zagrożenie – Mieszkanie+. Na razie projekt rozwija się, delikatnie mówiąc, rachitycznie, ale w planach jest budowanie nawet 100 tys. mieszkań rocznie (co w tej chwili wydaje się totalną abstrakcją). Z drugiej strony… skoro w PRL można było budować 3 razy tyle, to właściwie dlaczego tym razem miałoby się nie udać, gdyby ktoś naprawdę chciał? Zarówno kupno jak i wynajem mieszkania po cenach rynkowych jest dla większości Polaków nieosiągalny (choć niektórym się wydaje, że 30-letni kredyt przy historycznie niskich stopach na to pozwala) – żeby zatrzymać zapaść demograficzną, poprawa dostępności mieszkań wydaje się być absolutnie kluczowa. Jeśli wzrosną stopy procentowe, to aktualna dostępność na kredyt odejdzie do lamusa i można się spodziewać coraz to nowych, socjalistycznych pomysłów na rozwiązanie tego problemu. Wynajem od państwa ma jeszcze tę wielką zaletę (dla państwa), że pozwala trzymać obywateli za mordę – podpadniesz, państwo Cię wyrzuca z mieszkania i załatwione.

Inwestor powinien pamiętać, że nie ma żadnej gwarancji zrealizowania obiecanych zysków i że całe ryzyko leży po jego stronie.

Tak samo jest oczywiście z inwestycjami w mieszkanie na wynajem – to, że kiedyś ceny rosły, nie znaczy, że tak będzie w przyszłości. To, że dziś rentowność wynajmu wynosi x nie znaczy, że za 5 lat też tak będzie. Może ceny wzrosną, może zyski z wynajmu też wzrosną… a może będzie zupełnie odwrotnie. Trzeba pamiętać, że taka inwestycja jest zawsze ryzykowna zwłaszcza, jeśli ktoś posiłkuje się kredytem. Jeśli ktoś bierze kredyt na 90% wartości mieszkania i traktuje to jako inwestycję (wkładając w nią własne 10%), to przy wzroście ceny o 10% (pomijając koszty transakcyjne) osiąga zwrot z kapitału na poziomie 100%, czyli… jest moc! Gorzej, jeśli cena spadnie o 10%, wtedy traci 100% swojego kapitału. Potrafimy jeszcze zrozumieć, że ktoś kupuje mieszkanie pod wynajem za gotówkę, ale kupowanie na kredyt z tak wysokim lewarem, to już dla nas czysta abstrakcja (a znamy takie przypadki).

Zysk ze swej natury ZAWSZE jest niepewny. Zysk jest przecież wynagrodzeniem za ryzyko! Ryzyko może być większe albo mniejsze, ale nie da się go zredukować do zera.

Gdyby było tak, że mieszkania nigdy nie tanieją, inwestycja w mieszkanie pod wynajem byłaby oczywiście pozbawiona ryzyka. Jednak, jak zauważa p. Kolany, takie zjawisko w przyrodzie nie występuje – im większy potencjalny zysk, tym większe ryzyko (co świetnie widać przy okazji inwestowania w mieszkanie na kredyt). Oczywiście można powiedzieć, że mieszkanie zawsze będzie coś warte i cena prędzej czy później wróci do obecnych poziomów, ale chociażby przykład Japonii pokazuje, że wcale tak być nie musi (mimo upływu 30 lat od szczytu bańki).

Po trzecie, zawsze warto zadać sobie jedno bardzo proste pytanie: skoro to biznes tak dobry (rentowny, bezpieczny, gwarantowany i w ogóle), to czemu deweloper sam nie pobiegnie po kredyt (dostępny za ok. 4% rocznie), aby “bez ryzyka” zainkasować obiecywane 7%? No właśnie: dlaczego? Ano pewnie dlatego, że sam doskonale zdaje sobie sprawę z ryzyka związanego z taką inwestycją. I woli, aby to ryzyko wziął na siebie ktoś inny.

Na rynku typowego wynajmu sytuacja jest podoba – jest to biznes, jak by nie było, dosyć ryzykowny, dlatego deweloperzy praktycznie się nim nie zajmują (choć były takie próby, kiedy sprzedaż leżała i kwiczała po kryzysie). Każdy może sobie odpowiedzieć, dlaczego… pamiętajmy, że to deweloperzy budują mieszkania, więc ich koszty, a co za tym idzie i stopa zwrotu z wynajmu byłaby dla nich znacznie bardziej korzystna niż dla ich klientów. Tyle że sprzedać mieszkanie od razu i zapomnieć o temacie jest zwyczajnie jeszcze korzystniej.

Po piąte, zawsze warto uważać na inwestycje, które są mocno reklamowane, polecane w mediach i na które po prostu jest moda. Nachalność sprzedaży zdradza, że marże sprzedającego i pośrednika są wysokie, co odbywa się kosztem kupującego. Nie ma tutaj cudów. Zawsze musi być ktoś, kto zapłaci za czyjś zysk. Z kolei moda na jakąś klasę aktywów oznacza, że mamy do czynienia z tzw. owczym pędem. To bardzo popularne zjawisko w sektorze nieruchomości. Pół biedy, jeśli jesteśmy jednymi z pierwszych owiec biegnących na pastwisko. Ale jeśli jesteśmy ostatnimi baranami, to zazwyczaj jako pierwsi zostaniemy ostrzyżeni. Bo kupimy najdrożej i nie będziemy już mieli komu odsprzedać naszej inwestycji.

Jak już wspominaliśmy, inwestycja w mieszkanie pod wynajem jest ostatnio lansowana na każdym kroku (nawet przysłowiowy taksówkarz w to inwestuje). Podobnie było z kredytami frankowymi, funduszami akcji tuż przed załamaniem i z wieloma innymi rzeczami. Aby był zysk, ktoś musi od nas odkupić mieszkanie po wyższej cenie – żeby to było możliwe chętnych musi być więcej niż w tej chwili. Tyle że liczba potencjalnych chętnych jest skończona, więc nie może rosnąć bez końca. Pytanie, czy liczba chętnych na mieszkania przy pogarszającej się demografii i nieuchronnym wzroście stóp procentowych może być większa niż teraz, kiedy kredyt jest historycznie tani, a sytuacja gospodarcza (wzrost PKB, bezrobocie) historycznie bardzo dobra.

Jeśli coś, co przez n ostatnich lat tylko rosło w cenie, jest reklamowane we wszystkich mailingach, gazetach i czasopismach, to także lepiej się trzymać od tego z daleka. I warto pamiętać o podstawowej zasadzie inwestycyjnej: lepiej stracić okazję niż pieniądze.

Ten punkt łączy się z poprzednim – im większe zainteresowanie daną klasą aktywów, tym większa szansa, że za chwilę coś się “rypnie” (świetnym przykładem był niedawno bitcoin). Skoro coś przez lata rosło, to pewnie już mocno urosło. Może urośnie jeszcze bardziej, ale jakby nie było, jesteśmy już coraz bliżej szczytu. Na rynku mieszkaniowym nie widać już potencjału do spektakularnych wzrostów cen (co nie znaczy, że w ogóle wzrostów nie będzie), za to widać spory potencjał spadkowy (chociaż na razie jest to potencjał dosyć teoretyczny). Oczywiście deweloperzy (jak zawsze) twierdzą, że ceny będą tylko rosły, co ma wynikać ze wzrostów cen działek, czy wzrostów kosztów budowy, albo wreszcie z ograniczenia produkcji (to byłby chyba pierwszy przypadek w historii, że przy tak dobrej sprzedaży i tak dobrych marżach producenci ograniczają produkcję). Problem polega na tym, że ceny nie zależą od kosztów, tylko od zdolności kredytowej klientów (pamiętajmy, że deweloperzy, jak każdy przedsiębiorca, starają się “wycisnąć” ze swoich klientów możliwie dużo, zupełnie bez związku z ponoszonymi kosztami). W pewnym momencie sytuacja deweloperów może za to stać się trudna – muszą budować na droższych gruntach, za wyższą cenę, a w przypadku ograniczenia akcji kredytowej (np. po wzroście stóp) liczba klientów może mocno spaść. Dlatego też kupowanie wszelkich “dziur w ziemi” jest tym bardziej ryzykowne im bliżej szczytu się znajdujemy. I to jest dopiero poważne ryzyko – stracić ileś tam na spadku ceny to jest jakiś tam problem, ale wpłacić deweloperowi dużą kwotę i nie otrzymać mieszkania, to jest dopiero prawdziwy klops.

Podsumowując… rynek apartamentów wakacyjnych i ich gwarantowanych zysków rządzi się nieco innymi prawami niż “ogólny” rynek mieszkaniowy, ale podstawowe zasady są takie same. Jeśli wszyscy coś robią, najprawdopodobniej jest to błąd. Jeśli inwestycja jest pewna i pozbawiona ryzyka, najprawdopodobniej jest to kłamstwo. Jeśli inwestujesz w coś bez głębokiego przemyślenia, na szczycie cyklu koniunkturalnego, najprawdopodobniej będzie to wtopa.

PS. Pojawił się kolejny update danych dla Warszawy na naszej mapie cen transakcyjnych (transakcyjne.pl):

Mapa cen transakcyjnych

Aktualnie w bazie mamy już ponad 27 tys. transakcji. Wszyscy, którzy mają wykupiony dostęp czasowy do jakiegoś obszaru, nie muszą niczego specjalnego robić – nowa dane pojawią się im automatycznie.

Podziel się z innymi
  • 11
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

  Subscribe  
najnowszy najstarszy oceniany
Powiadom o
Tomasz_Wielblad
Użytkownik
oboje niestety posługujecie się demagogią… ten Kolany to taki bohater chwili taki sam jak analitycy twierdzący podczas bańki że ceny będą jedynie rosły… on również tak jak oni obrał identyczną wręcz strategię… rynek jest słaby i będzie jeszcze słabszy i pod to robi prognozy… używa demagogii czyli nie czuje rynku jako takiego a panujące nastroje i pod nie pisze i to jego potencjał… trudno więc nazwać to analizą rynku…. wiem że zaraz mnie za to skrytykujecie… chyba jesteście jego grupą docelową ;) radziłbym wam jednak bliżej przyjrzeć się użytej wyżej argumentacji… dlaczego wstęp to taki populizm? taka demagogia obśmiewająca zachodzące… Czytaj więcej »
Pilman
Użytkownik

Tak, tak mieszania są inwestycją, na której nie można stracić. Ale co jeśli jesteśmy w przeddzień kryzysu…
https://businessinsider.com.pl/twoje-pieniadze/cena-mieszkan-lipiec-2018-r/9pbrw58

Tomasz_Wielblad
Użytkownik
Pilman ja nie twierdzę że mieszkania są inwestycją… inwestycją będą gdy kupisz je w takim celu… czyli możesz spekulować na cenie albo zarabiać na wynajmowaniu…. jednak twierdzę że mieszkanie tak jak i wiele innych rzeczy czy nawet usług to realna wartość… pieniądz jej nie posiada… posiada jedynie naszą w to wiarę… dodatkowo pieniądz jest chory i ma nieuleczalną chorobę ;) tego raka nazywamy inflacją;) i niby podaje się ją oficjalnie ale to tylko taka ściema… bo po wielu wielu latach ciągle okazuje się że zarabiamy zbliżoną wartość w złocie jak to powiedział Michalkiewicz… a skoro pensja wynosiła w poprzednim szczycie… Czytaj więcej »
Pilman
Użytkownik

Tak, wiem o tej waszej męskiej umowie. Jednak ja jako czytelnik tego portalu (wcześniej bloga) uważam, że autor ma rację w sprawie demografii, ilości mieszkań oraz niedalekiej recesji. Także myślę, że wygra autor bloga.

Tomasz_Wielblad
Użytkownik
mam tu dla was pewną “ciekawostkę” https://www.youtube.com/watch?v=2pXl7HUGyDU zwłaszcza sam koniec…. 150 lat bez realnego wzrostu wynagrodzeń… czy możecie skonfrontować to z tym co wyżej tu napisano? skoro wiemy że pieniądz okrada nas z “wartości” to dlaczego trwa tu taka nagonka na ową “wartość”? a nie na sam pieniądz? dziwne prawda? czy jest to również mechanizm przepływu “wartości” w nieliczne “ręce”? wiecie myślę że zasadniczo tym się właśnie różnimy…. ja wolę mieć “wartość” fizyczną i czerpać z niej dochody a wy wolicie mieć jej substytut i płacić “czynsz” za komfort jego posiadania… dlaczego taki wasz wybór? zapewne gdzieś prawda leży w… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik
tu macie coś na temat ilości budowanych mieszkań… https://www.bankier.pl/wiadomosc/Rekordy-na-rynku-mieszkan-Wyniki-najwyzsze-od-30-lat-7603842.html?comments=1#boxArticleComment rekordy!!!! tak jak tu często piszecie… popatrzcie na 91 rok…. dopiero trochę poprawiono ten wynik… a przecież 91 rok to kulminacja upadku gospodarki po komunistycznym przełomie! czy ktoś z was pamięta biedę tego okresu??? i dziś mamy rekordy… czy czasem nie jest to podobne do pensji z przykładu Michalkiewicza? niby tak wiele się zmieniło a budujemy tylko trochę więcej niż w gospodarczej zapaści… co ciekawe deweloperzy ograniczyli podaż a wy się tu cieszycie że chodzi o brak popytu i rychłe załamanie cen… ja obstawiam wzrost… zobaczymy kto miał rację… a co… Czytaj więcej »