money1

Zdolność, zdolność… ach ta zdolność!

Sporo ostatnio można przeczytać o tym, jaki to teraz jest dobry czas na zaciąganie kredytów mieszkaniowych. Osoby, które nieco uważniej i przez dłuższy czas śledzą rynek, wiedzą, że wg wszelkiej maści pośredników/sprzedawców (zwanych pieszczotliwie „naganiaczami”) zawsze jest najlepszy moment na kredyt/kupno mieszkania. Uzasadnienia są przeróżne… w 2007/2008 roku moment był najlepszy, bo mieszkania miały wiecznie drożeć („sky is the limit” ;) Jak później „drożały” wszyscy wiemy – od 5 latu mamy systematyczny spadek cen (który, w mojej ocenie, ma w sobie jeszcze duży potencjał). W latach 2009-2010 dominowała koncepcja, że teraz jest ten najlepszy moment, bo… w cenach mieszkań nastała stabilizacja, a wkrótce „kwadraty” znowu zaczną drożeć (tak, jasne ;) Później pojawił się wątek Euro 2012, z okazji którego ceny znowu miały wzrosnąć – tylko jakoś nigdy nie udało mi się znaleźć żadnego sensownego wyjaśnienia, jaki właściwie miałby być związek między tą bezsensowną (przynajmniej w Polsce) imprezą sportową, a cenami mieszkań. Wszak można się było domyślać, że kibice przyjeżdżający do naszego „grajdołu” na góra 2 tygodnie (w praktyce często tylko na 1 dzień), kupią z tej okazji mniej więcej… 0 mieszkań. Dalej mieliśmy etap naganiania na RNS – w różnych fazach programu były różne argumenty. Początkowo mieliśmy zabawę z limitami – podniesienie mnożnika kosztu odtworzeniowego do 1.4 i jego późniejsze zmniejszenie do 1.0. Wtedy trzeba było kupować, bo za chwilę już żadne mieszkanie miało się nie łapać w limit. Oczywiście okazało się, że przy zmniejszonym limicie sprzedaż kredytów w RNS (koniec 2012) była nawet większa niż przy wyższym. Mniej więcej od połowy 2012 roku naganianie szło już pełną parą w kierunku zakończenia RNS – trzeba było kupować, bo za chwilę program się skończy i nie będzie już można kupić przepłaconego mieszkania z dofinansowaniem z kieszeni reszty podatników – czyż to nie był najlepszy moment na kupno? ;) Rok 2013 okazał się być pewnym problemem… żaden program się nie kończył, nie szykował się też kolejny mundial, ceny jakoś nadal spadały, a co gorsza, kolejny program finansujący bankierów i deweloperów (MdM) miał mglisty czas startu ustalony gdzieś w 2014 roku. W związku z tym ostatnim wydarzeniem, część osób decydowała się czekać – w końcu ceny ciągle spadają, a 10-20% dopłaty od podatników piechotą nie chodzi. W tym momencie z pomocą „naganiaczom” przyszła Komisja Nadzoru Finansowego, a później Rada Polityki Pieniężnej. Pierwsza wprowadziła trzecią wersję rekomendacji S, zgodnie z którą wymagany wkład własny przy kredytach mieszkaniowych ma wynieść 20% w roku 2017 (5% w 2014 i kolejne 5% w następnych latach). Wyznawcy najlepszych momentów zyskali od razu nowy argument – trzeba brać teraz, bo od stycznia wymagane będzie 5% wkładu własnego… a jakaż to jest wielka tragedia dla potencjalnego kredytobiorcy! Skąd on weźmie 5%? Skoro ma spłacić 100% kredytu (plus być może drugie tyle odsetek), to, moim zdaniem, powinien mieć w zanadrzu znacznie więcej niż te 5%. Argument na uzasadnienie, że teraz jest najlepszy moment na kredyt trochę słaby… więc trzeba było użyć jeszcze gorszego – teraz jest najlepszy moment na kredyt, bo… mamy historycznie najniższe oprocentowanie (przynajmniej w kwestii kredytów złotówkowych). Byłby to bardzo mocny argument, gdyby nie fakt, że kredyty mieszkaniowe to kredyty na zmienny procent. W związku z tym, aktualne oprocentowanie nie jest żadnym parametrem, mówiącym cokolwiek o atrakcyjności takiego kredytu. Jeśli już posługiwać się kosztem kredytu jako wyznacznikiem atrakcyjności momentu jego zaciągania, trzeba by skupić się raczej na stałych składnikach tego kosztu (marża, prowizja oraz ubezpieczenia, które zwykle nie ubezpieczają przed niczym) – wtedy okaże się, że aktualnie moment nie jest wcale taki dobry.

Nic to jednak nie przeszkadza „analitykom” Open Finance, Home Broker, czy innych Emmersonów wieścić, że to właśnie teraz (po raz kolejny) jest ten najlepszy moment na kupno. Rzekomym wyznacznikiem jest tu zdolność kredytowa… która, z racji historycznie najniższego oprocentowania, jest historycznie najwyższa. 

Nad zdolnością kredytową warto się chwilę zatrzymać. Po pierwsze, zawsze mnie zastanawiało, cóż to określenie właściwie znaczy w języku polskim – chyba „zdolność do zaciągnięcia kredytu”, bo raczej nie „zdolność do jego spłaty” (czy takową się posiada, okaże się z reguły za jakieś 30 lat). Tyle tylko, że zdolność zaciągania kredytu to nie jest jakieś wybitne osiągnięcie (już lepiej wypada tu zdolność gromadzenia oszczędności, ale jakoś ze „zdolnością oszczędną” nigdzie się nie spotkałem). Po drugie, nigdy nie potrafiłem zrozumieć, jak to możliwe, że rodzina zarabiająca X ma teraz zdolność kredytową w wysokości powiedzmy 10X, a rok temu miała tylko 9X – czyli jak to ostatecznie jest? Taka rodzina jest w stanie spłacić 10X, czy jednak tylko 9X? W końcu z perspektywy kredytu 30-letniego nie ma znaczenia, czy kredyt zaciągnie się rok w tę, czy rok we w tę – średnie oprocentowanie będzie praktycznie takie samo. Czytając artykuły (głównie pośredników kredytowych) na temat zdolności kredytowej, nigdzie nie natknąłem się na refleksję, jak to będzie kiedy stopy procentowe znacząco wzrosną (że tak się stanie w przeciągu 30 lat jest praktycznie pewnym). Podaje się jakieś wyliczenia dla modelowych rodzin, używając do tego aktualnego oprocentowania wg historycznie najniższej stawki WIBOR – rzut okiem na wykres jego wartości sprzed kilku lat i od razu widać, że aktualna wysokość („niskość”?) oprocentowania jest raczej anomalią.

 
Aktualne kredyty miałyby w 2004, czy w 2008 roku oprocentowanie około 9% (co oznacza miesięczną ratę na poziomie 900 złotych od każdych pożyczonych 100 tys.). Żeby pokazać, że wysokie oprocentowanie nie jest niczym szczególnie wyjątkowym nawet na stabilnych, rozwiniętych rynkach, poniżej wykres z USA:


  Widać, że nawet dla Stanów Zjednoczonych, w których stopa procentowa była z reguły znacznie niższa niż w Polsce, oprocentowanie rzędu 4.5% to anomalia i sytuacja chwilowa.

Mając to wszystko na uwadze, należałoby nieco ostrożniej szacować swoją zdolność kredytową (może tak duża wysokość tej zdolności wynika właśnie z tego, że pośrednicy nie szacują swojej zdolności, tylko czyjąś i… poniekąd od niej pobierają prowizję?). Trudno uznać, że popularne przykłady modelowe mówią o rozsądnych wartościach.

W artykule Expandera możemy przeczytać, że 4-osobowa rodzina z dochodami 8 tys. złotych netto może zaciągnąć kredyt w wysokości 737 tys. złotych. Fajnie, ale… rata takiego kredytu (LTV 100%, bez cross-sellingu) wyniesie w tej chwili mniej więcej 3700 złotych. Nie ma jeszcze dramatu… rodzinie zostanie 4.300 złotych na czynsz, samochód, jedzenie, ubrania, leki, rozrywkę, wakacje itd. Ale co w sytuacji, gdy oprocentowanie wzrośnie… powiedzmy z aktualnych 4.5% na 8.5 (odpowiednia wartość z roku 2008)? Wtedy rata wyniesie już jakieś 6500 – trochę dużo jak na „opłatę” za mieszkanie, która nie zawiera nawet czynszu. W takiej sytuacji modelowa rodzina miałaby już spore kłopoty finansowe (nie wspominając o fakcie, że przy wzroście oprocentowania kredytów mieszkaniowych, ceny samych mieszkań najpewniej zauważalnie spadną). Ten sam pośrednik podaje przykład innej, podobnej rodziny – tym razem dochód 3.500 netto (na 4 osoby) i zdolność kredytowa prawie 200 tys. Rata wyniesie aktualnie w tym przypadku około 1000 złotych, ale dla oprocentowania z roku 2008 wyniosłaby już prawie 1800 – sytuacja znowu bardzo niebezpieczna.

Dom Kredytowy Notus ma własne modelowe rodziny – małżeństwo z jednym dzieckiem, dochód w wysokości dwukrotności średniego wynagrodzenia w Polsce (~5.000 złotych) i zdolność kredytowa ponad 400.000. Aktualna rata to mniej więcej 2.000 złotych, przy wzroście stóp do poziomu z roku 2008 byłoby już jakieś 3.500 i kolejny dramat. Mamy też coś dla singli – średnie wynagrodzenie (~2.500 netto) i zdolność w okolicach 200.000 – raty w wysokości połowy z wcześniejszego przykładu, ponownie niespłacalne w roku 2008.

W przypadku każdej z „modelowych” rodzin, zdolność kredytowa szacowana jest absurdalnie wysoko – już na dzień dzisiejszy prezentowane wartości wyglądają lekko „kosmicznie” (w końcu jedynym celem życia i pracy nie jest spłacanie kredytu mieszkaniowego). Patrząc na wysokość stóp procentowych z 2008 roku (która nie jest przecież maksymalną możliwą w ciągu kolejnych 30 lat, bo nie ma tu żadnego teoretycznego ograniczenia górnego), „modelowe” rodziny posiadałyby kredyt, którego w żadnym z opisanych przypadków, nie byłyby w stanie spłacać.

Widzimy, że przy obliczaniu zdolności kredytowej przyjmowane są absurdalne założenia – najpewniej dlatego, żeby przekonać niczego nieświadomych ludzi, jacy to są „bogaci” i na ile ich stać. W końcu mieszkań nie kupuje się za gotówkę – mieszkania kupuje się za zdolność kredytową. Im jest ona większa, tym droższe mieszkania można klientom „sprzedać” (a właściwie to można je sprzedać bankowi, który to z kolei udostępnia klientowi takie mieszkanie tak długo, jak długo spłaca on raty… a później nasyła komornika w razie czego). Niestety, sporo osób daje się nabrać na tę idiotyczną manipulację – wielu ludzi nie dziwi fakt, że teraz mogą dostać kredyt, a rok temu nie mogli (bo nie mieli zdolności kredytowej). Rok temu bank uznałby, że nie są w stanie spłacić stosownej kwoty, a dziś uznaje, że są… a kwota do spłaty będzie praktycznie identyczna! 

Podsumowując… przestrzegam przed pochopnym używaniem „zdolności kredytowej” do analizy własnych możliwości finansowych. Zdolność kredytowa w aktualnym wydaniu banków jest wartością czysto wirtualną, zmieniającą się wraz ze zmianą stóp procentowych i jest bardzo często używana do przekonania klienta, że stać go na coś, na co tak naprawdę go nie stać. Zdolność kredytowa mówi w dużym skrócie o tym, że przy aktualnym oprocentowaniu klient jest w stanie spłacać kredyt w danej wysokości… ale absolutnie z tego nie wynika, że ten sam klient będzie w stanie spłacać ten sam kredyt za 2, 5, czy 30 lat. Biorąc pod uwagę aktualne założenia przy wyznaczaniu zdolności kredytowej, można się nawet pokusić o stwierdzenie, że klienta już w tym momencie nie stać na spłacanie kredytu w wysokości jego zdolności kredytowej.

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o

Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
Moim Skromnym Zdaniem
Gość
3 lata 2 miesiące temu

http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/domy-za-dlugi-na-sprzedaz,5577063,magazyn-detal.html

"Od stycznia do lipca komornicy wystawili na licytacje dwa razy więcej domów i mieszkań niż rok wcześniej. Tak wynika z danych Krajowej Rady Komorniczej, o czym pisze "Dziennik Gazeta Prawna"."

Do tego 2015/2016 zacznie się wysyp po nabitych w RNS. Szykuje się niezła jazda.

W domach z betonu
Gość
3 lata 2 miesiące temu
A ja tym razem pójdę nieco pod prąd ;) Problemy wielu kredytobiorców złotowych zaczęły się wraz ze wzrostem stawki WIBOR (do mniej więcej 5%). Aktualnie mamy 2.7%, więc przez najbliższy rok będzie dla nich nieco oddechu. "Frankowcy" niespecjalnie odczuli wzrost kursu CHF, chociaż w ich przypadku, w razie problemów, dług zostaje przewalutowany na PLN i staje się z miejsca niespłacalny. Powszechnie uważa się, że kredyty "psują się" najczęściej w okolicach 7 lat od momentu ich udzielenia – przypomnijmy, że największy wysyp kredytów mieliśmy właśnie w latach 2007-2008 (paradoksalnie, przy najwyższych cenach mieszkań). Pechowo to statystyczne 7 lat może się zejść… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 7 dni temu

paradoksalnie, przy najwyższych cenach mieszkań – nie paradoksalnie, tylko to byl wlasnie skutek niskich stop %, (takie licytowanie mieszkan)
Dojo

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 2 miesiące temu

Dodam jeszcze,że w 2013 było naganianie i trwa nadal na malejącą liczbę mieszkań w ofercie deweloperów (bo zabraknie). Jako argumentu pokazywali wykresy GUS o rozpoczetych budowach, pozwoleniach i oddanych mieszkaniach. Tutaj działali na efekcie bazy bo w 2012 wchodziła ustawa deweloperska i te wskaźniki były nienaturalnie wysokie. Więc wskaźniki z tego roku wypadały przy nich blado. Ale ostatni raport GUS pokazuje znaczącą poprawę :)) także to troche ich uciszy.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 2 miesiące temu

Jeżeli mogę zaproponować temat następnego artykułu, to ciekawym byłoby porównanie rynków sąsiadów lub innych państw na świecie (ile u nich można kupić i jak schodziło powietrze z bani). Pokazało by to też czy u nas (rzeczywiście już jest tak tanio :)) i ile trzeba pracować na swoje mieszkanie w innych krajach

Moim Skromnym Zdaniem
Gość
3 lata 2 miesiące temu

@Anonimowy1
Prowadzenie bloga z braku czasu i chaotycznych myśli trochę mi nie idzie ale o rozpoczętych budowach coś tam skleciłem i korzystając z tych samych danych GUS tylko sięgając dalej wstecz pokazałem jaka to była ściema.

http://imho-moimskromnymzdaniem.blogspot.com/2013/03/czy-emmerson-upoluje-jeszcze-jakiegos.html

@Anonimowy2
Dobry pomysł tylko trzeba się opierać na danych Eurostatu, a nie GUS. Nasz GUS do tej pory liczy emigrantów jako gospodarstwa domowe w kraju tylko dlatego, że się nie wymeldowali.

W domach z betonu
Gość
3 lata 2 miesiące temu
Niedługo mam zamiar opublikować wpis na temat cen w Polsce/na innych rynkach i ich (moim zdaniem bardzo dużego) potencjału spadkowego. Mechanizm bańki cenowej na rynku nieruchomości jest niezwykle powtarzalny – u nas mamy jednak pewne zaburzenie, związane z rządowymi subsydiami (RnS, MdM) oraz z erą "taniego pieniądza", serwowaną aktualnie przez FED, BoJ, ECB oraz nasz(?) NBP. Co do tego, że mieszkań miało zabraknąć, a deweloperzy mieli zająć się handlem pietruszką… nikt raczej nie brał tego na poważnie. Mam pewne obawy, że oferta deweloperów zmniejszyła się nie dlatego, że ludzie rzucili się na ich produkty mieszkaniopodobne, ale dlatego, że część oferty… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 2 miesiące temu

Może się przyda. Mapka pokazuje ile trzeba pracować na m2. http://www.numbeo.com/cost-of-living/gmaps.jsp

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 2 miesiące temu
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 2 miesiące temu

"Powszechnie uważa się, że kredyty "psują się" najczęściej w okolicach 7 lat od momentu ich udzielenia"

Pięć lat temu znacznie bardziej rozpowszechniona była opinia, że "kredyt mieszkaniowy spłaca się przeciętnie w sześć lat". Ostatnio już chyba nikt tak nie uważa :)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 2 miesiące temu

Autorze, weekend jest, wrzuć coś, bo czytelnicy czekajo ;)

W domach z betonu
Gość
3 lata 2 miesiące temu

Kiedyś rzeczywiście kredyty spłacało się w kilka lat, ale wynikało to z faktu, że przy wysokim oprocentowaniu pożyczane kwoty były stosunkowo niskie. A że weszliśmy do UE i wykonaliśmy nagły "skok cywilizacyjny" (oczywiście wszystko na kredyt), to niektórym zaczęło się powodzić znacznie lepiej i byli w stanie spłacić swoje kredyty. Niestety, taka sytuacja raczej się już nie powtórzy (chyba że zostaniemy światowym potentatem w wydobyciu gazu łupkowego ;)

Co do nowego wpisu, to dziś się taki pojawi – jest bardzo długi, stąd małe opóźnienie. Czy warto czekać, to się okaże ;)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 2 miesiące temu

Twoje rozważania są bardzo….hmm interesujace, to tak bardzo skromnie powiedziane. Tacy ludzie powinni zasiadac w ławach elity rzadzacych. Dominowałaby logika co tylko moze sie przelozyc na rzeczywistosc, a luzdie widzieliby co dalej .Postaraj sie o wypoweidzi na wyzszym forum, zapewne znajdziesz aprobate. Poowodzenia

wpDiscuz