Wiosenne nowości(?)

Przez dłuższy czas w pisaniu wyręczali nas czytelnicy, ale skończyły się te piękne czasy i trzeba w końcu coś napisać ;) Podczas naszej nieobecności, na rynku mieszkaniowym, który sam w sobie nie jest jakoś specjalnie dynamiczny, działo się całkiem sporo i dziś postaramy się krótko podsumować najważniejsze wydarzenia ostatnich kilku miesięcy.

1. Fetysz stóp.

Prawdopodobnie już na najbliższym posiedzeniu FED zostaną podniesione stopy procentowe w USA (najpewniej o „całe” 0.25 p. p. do poziomu 0.75). Jeśli tak się stanie i jeśli „jastrzębie” podejście członków FOMC zostanie utrzymane, może dojść w tym roku do 3, może nawet 4 podwyżek. Gdyby tak się stało, wysokość stóp procentowych w USA zrównałaby się ze stopami NBP, co byłoby swego rodzaju historycznym ewenementem (najpewniej nie do utrzymania na dłuższą metę). Jeśli wsłuchać się w różne głosy na świecie, to można zauważyć, że z ciągłego powtarzania „deflacja, deflacja” od pewnego czasu zaczęło się powtarzanie „inflacja, inflacja”, a Niemcy rzekomo boją się nawet hiperinflacji (kiedy oficjalna inflacja CPI nie przekroczyła nawet 2% ;) Na naszym polskim podwórku też dalsze obniżki stóp odeszły (przynajmniej na ten moment) w zapomnienie, a analitycy zastanawiają się już tylko, kiedy dojdzie do pierwszej podwyżki i u nas. Na razie prezes NBP oraz RPP twierdzą, że realnie ujemne stopy procentowe w Polsce to nie problem (dziwni ludzie, dziwni… :) i że z podwyżkami nie ma się co spieszyć. W końcu cała ta obecna inflacja to wg nich wynik wzrostu ceny ropy naftowej i jej niskiej bazy sprzed roku (ciekawe, że kiedy panowała u nas „deflacja”, to o tej ropie tak chętnie nie wspominano, a przyczyna była dokładnie taka sama… tylko na odwrót :) Rynek kontraktów terminowych (który niestety „myli się” dość często) za najbardziej prawdopodobny uznaje wzrost stóp o 0.75 – 1 p. p. w ciągu kolejnych 2 lat (co dla kredytu na 30 lat oznacza wzrost wysokości raty mniej więcej o 80 PLN na każde pożyczone 100 tys.). Bardzo fajny artykuł (autorstwa, o zgrozo! Bartka T.) o potencjalnym wpływie wysokości stóp na rynek mieszkaniowy w bliskiej perspektywie podesłał jeden z czytelników (warto poczytać):

https://www.obserwatorfinansowy.pl/tematyka/rynki-finansowe/podwyzki-stop-utrudnia-zycie-deweloperom/

Ogólnie można odnieść wrażenie, że czasy zerowych stóp odchodzą powoli w zapomnienie (chociaż na posterunku nadal dzielnie trzyma się EBC, który nie dość, że utrzymuje ujemne stopy, to wciąż drukuje 80/60 mld Euro miesięcznie). Prędzej czy później, stopy procentowe oczywiście wzrosną – wzrosty w USA niejako „wymuszą” wzrosty w innych rejonach świata (już teraz z powodu wzrostu kursu dolara niektóre gospodarki „wschodzące” borykają się z problemami wynikającymi ze spadku wartości własnej waluty, a podstawowym narzędziem do przeciwdziałania temu zjawisku jest właśnie podnoszenie stóp procentowych). Wszystko to doprowadzi najpewniej do kolejnego kryzysu, który być może jest głównym celem całej tej zabawy. Dodatkowo, Unia Europejska i wspólna waluta przeżywają w tej chwili kryzys fundamentalny – przy nadejściu prawdziwego kryzysu ekonomicznego unia oraz euro mogą ostatecznie przestać istnieć (w końcu w żadnym kraju nikt się nie przyzna, że do zapaści doprowadziła lokalna polityka socjalistyczna, tylko całą winę zrzuci się na unię… co już się powoli dzieje, także i w Polsce). W takich okolicznościach państwa o najsłabszych gospodarkach doznają największych problemów i będą mogły zapomnieć o ujemnych, czy nawet niskich stopach. A gospodarka polska jakąś potęgą nie jest… ;)
Dlatego też, zastanawiając się w tej chwili nad kredytem na zmienny procent, na długi okres czasu, warto wziąć pod uwagę nadchodzące czasy silnej „niepewności”, których nadejście jest prawie pewne, a skutki zupełnie nieprzewidywalne.

2. Stało-zmienny.

Powoli dzieje się rzecz, która jeszcze niedawno była zupełnie nie do pomyślenia. Coraz powszechniej mówi się o wprowadzeniu w Polsce na szerszą skalę kredytów o stałym oprocentowaniu (aktualnie takie są niby w ofercie, ale oprocentowanie właściwie nie jest stałe, do tego sam kredyt jest w tej chwili droższy niż ten na zmienny procent, więc „produkt” jest zupełnie niszowy). Pojawiają się w tym kierunku zmiany legislacyjne (listy zastawne), a sporo ważnych osób zaczyna o tym mówić (chociażby KNF, prezes NBP, czy prezes PKO BP, który ma wkrótce zacząć na poważnie takie kredyty oferować). Podstawowy problem jest oczywiście taki, że trzeba znaleźć „głupiego”, który zechce to wszystko finansować – musi się znaleźć ktoś, kto niejako pożyczy bankom pieniądze np. na 10 lat, zgadzając się na stałe (i niskie) oprocentowanie w tym czasie. W warunkach dużych szans na mocne przyspieszenie inflacji za jakiś czas może to być dosyć trudne… chyba że przymusi się kogoś ustawowo (w OFE jest jeszcze sporo aktywów, które można by w ten sposób „wyprowadzić”). Oczywiście wszystkie te kredyty na stały procent to pewna ściema, bo procent będzie stały, ale tylko przez pewien czas (maksymalnie na 10 lat), a potem… nie wiadomo, co potem – albo kredyt na zmienny procent, albo kolejne x lat dalej na stały, ale ustalany w nowym momencie. Kredyt długoterminowy na stały procent (jaki by nie był) jest oczywiście lepszy niż na zmienny (bo zmniejsza ryzyko po stronie klienta)… chyba że stopy procentowe miałyby spaść na dłużej.
I tu pojawia się pewien dylemat odnośnie celu lansowania tego rodzaju kredytów, bo są dwie potencjalne możliwości. Albo to wszystko jest robione w kierunku zwiększenia stabilności sektora bankowego i przeniesienia ryzyka z kredytobiorców na inwestorów (czy innych emerytów), co byłoby działaniem chwalebnym, albo… to kolejny sposób na zapewnienie bankom (albo raczej „stronie trzeciej”) poważnych zysków w przypadku spadków stóp procentowych w dłuższym czasie (co jako żywo przypominałoby historię kredytów frankowych, które były tak „korzystne”, że klienci stracili, banki właściwie nie zyskały… zyskać więc musiała „strona trzecia”).
Tak, czy inaczej, stałe oprocentowanie (ale takie naprawdę stałe, a nie stałe przez pewien czas, co już samo w sobie brzmi absurdalnie) obok ograniczenia roszczeń z tytułu kredytu hipotecznego jedynie do kredytowanej nieruchomości, to dwa podstawowe aspekty, które musiałyby się pojawić, aby rynek kredytów mieszkaniowych móc uznać za bezpieczny (dla klienta) i uczciwy.

3. Nadal w zadyszce.

Pojawił się kolejny raport Amron na temat rynku kredytowego w końcówce i w całym roku 2016 (do przeczytania poniżej):

http://www.amron.pl/strona.php?tytul=raporty-amron-sarfin

Nie ma w nim niczego specjalnie przełomowego, a tradycyjnie najważniejszy jest fragment podsumowujący:

amron1

W ostatnim kwartale udzielono prawie 20% mniej kredytów niż w takim samym okresie 2015 roku, co było związane z Mdm – pod koniec 2015 roku włączono rynek wtórny, co spowodowało znaczny wzrost liczby udzielanych kredytów, a pod koniec 2016 już dawno w Mdm nie było środków (nie licząc puli na 2018 rok). Cały rok zakończył się liczbą kredytów porównywalną do poprzednich 3 lat (czyli blisko minimów od kiedy kredyty zaczęły być udzielane na masową skalę – jakieś 40% mniej niż w szczycie szaleństwa roku 2008). Nieco niepokojącym zjawiskiem jest wzrost średniej kwoty kredytu oraz fakt, że nadal prawie połowa kredytów ma LTV powyżej 80% (zgodnie z Rekomendacją S takich kredytów od tego roku właściwie nie powinno być, ale połowa banków nadal ich udziela, tyle że drożej). Można zauważyć dość spory wzrost udziału Warszawy w ogólnej puli udzielanych kredytów (wartościowo to już ponad 40%, a jeszcze 2 lata temu było to około 25%). Wniosek z tego jest taki, że liczba udzielanych kredytów spada w całkiem szybkim tempie właściwie wszędzie poza Warszawą – jak do tego dojdzie zakończenie Mdm (plus wzrost stóp procentowych), to w mniejszych miastach, na mniej płynnym rynku, może zrobić się „zabawnie”.

No chyba że tam teraz wszyscy za gotówkę kupują ;) Albo Ukraińcy kupują ;)

4. Na wyścigi.

Zgodnie z przypuszczeniami, tuż po rozpoczęciu roku Polacy rzucili się na kredyty w ramach Mdm i cała tegoroczna pula została wyczerpana w ciągu miesiąca – był to bardzo spektakularny miesiąc, bo wykorzystanie Mdm było dwukrotnie wyższe niż w najlepszym do tej pory miesiącu w historii działania programu (czyli w marcu 2016, kiedy kończyły się dopłaty na zeszły rok). Jak widać, jeśli coś można dostać „za darmo”, to Polacy biorą, nie zważając na fakt, że program w oczywisty sposób podnosi ceny mieszkań, a same warunki kredytowania bywają niekiedy gorsze niż w standardowym kredycie. Aktualnie w grze pozostała pula przyszłoroczna – rosnące tempo jej wykorzystania (w lutym 50 milionów) każe przypuszczać, że i ona zostanie wyczerpana najpóźniej w maju. A potem zostanie już tylko styczeń 2018, w którym reszta reszta przyszłorocznej puli zniknie pewnie w tempie jeszcze szybszym niż w tym roku i o programie wspierania deweloperów i banków będziemy mogli w końcu zapomnieć.
Należy pamiętać, że pomimo włączenia do programu rynku wtórnego pod koniec 2015 roku program nadal daje dużą przewagę deweloperom. Nie dość, że korzystają oni z wyższego mnożnika, to jeszcze sama konstrukcja z możliwością wykorzystania w danym roku połowy puli z roku kolejnego powoduje, że praktycznie cała ta połowa wędruje do deweloperów (jaki sprzedawca na rynku wtórnym zgodzi się na zapłatę za mieszkanie w przyszłym roku? Chociaż z drugiej strony… kiedyś pewien właściciel mieszkania, które oglądaliśmy, proponował, że nas „skredytuje” – mogliśmy mu zapłacić większą część od razu, a mniejszą np. po roku, więc może takie cuda się niekiedy zdarzają).
Jak widzieliśmy w poprzednim punkcie, wpływ Mdm na rynek kredytowy jest zauważalny – w skali roku to jakieś 15% kredytów i bez niego „sprzedaż” kredytów byłaby już zupełnie na historycznym dnie (i to pomimo historycznie niskich stóp procentowych, co każdemu powinno dać do myślenia).

5. Gotówka, której nie ma.

Ostatnio popularne jest stwierdzenie, że Polacy kupują mieszkania za gotówkę częściej niż na kredyt, a uzasadnieniem ma być rzekomo fakt, że wg NBP 2/3 transakcji odbywa się bez kredytu i widać to w ich cyklicznych raportach:

nbp

Tyle, że to jest nieprawda. Więcej na ten temat można poczytać w naszym dedykowanym wpisie:

Jak to jest z tymi zakupami za gotówkę?

W powyższym wpisie zajęliśmy się problemami w metodologii stosowanej przez NBP i zaproponowaliśmy własne wyliczenia, a dziś podejdziemy do tematu nieco bardziej ogólnie i zdroworozsądkowo, bez specjalnych komplikacji obliczeniowych. Wg NBP już w 2015 roku udział zakupów gotówkowych stanowił rzekomo prawie 60% transakcji. Rzućmy więc okiem do danych GUS na temat obrotu na rynku mieszkaniowym w 2015 roku (całość bardzo pouczającego dokumentu jest do pobrania poniżej):

http://stat.gov.pl/files/gfx/portalinformacyjny/pl/defaultaktualnosci/5492/4/13/1/obrot_nieruchomosciami_w_2015_r..pdf

W 2015 roku dokonano około 160 tys. transakcji lokalami mieszkalnymi oraz 70 tys. gruntami zabudowanymi (przyjmujemy, że te 2 kategorie w raporcie mogą podpadać pod wykorzystanie kredytu mieszkaniowego):

gus

gus2Mamy więc 230 tys. transakcji. Do tego można jeszcze doczepić domy budowane indywidualnie (w roku 2015 to około 70 tys.) – mamy więc 300 tys. „transakcji”, które potencjalnie mogły być finansowane kredytem. Gdyby przyjąć, że 60% tych „transakcji” odbyło się bez kredytu, to kredytów powinno być 120 tys. Tymczasem w roku 2015 udzielono ich mniej więcej 180 tys. – gdzie w takim razie podziało się brakujące 60 tys.? Trudno oczekiwać, żeby miały to być kredyty refinansowe, bo po pierwsze, tak dużo w Polsce się ich nie udziela, a po drugie, kto by chciał refinansować swój kredyt na słabych aktualnie warunkach? (w 2015 roku te warunki były nieco lepsze, ale i tak historycznie dosyć słabe). Jeśli porównać liczbę „transakcji” oraz liczbę kredytów, to się okazuje, że za gotówkę mogło zostać kupionych/zbudowanych maksymalnie 40% mieszkań/domów, a prawdopodobnie jeszcze mniej, bo budowanie domu na kredyt to znacznie rzadsza operacja niż „kupowanie” na kredyt. To wszystko wspiera nasze szacunki, że transakcji gotówkowych na rynki mieszkań może być aktualnie w porywach 1/3 (nawet deweloperzy podają tego rodzaju wartości).
Zresztą… trudno się spodziewać, żeby przy cenach rzędu 400-500 tys. złotych za przeciętne mieszkanie w dużym mieście, przeciętna rodzina kupowała coś takiego najczęściej za gotówkę. Transakcje gotówkowe oczywiście są i jest ich więcej niż kiedyś, ale one nadal nie są większością i dotyczą najczęściej mieszkań kupowanych jako (świetna ;) inwestycja pod wynajem lub dotyczą bardzo drogich mieszkań/domów, w przypadku których klienci dysponują gotówką, przy której cena kupowanego domu/mieszkania jest właściwie bez znaczenia.

6. Rekord goni rekord.

Zeszły rok był po raz kolejny rekordowy pod względem sprzedaży deweloperów (powoli widać też efekty dobrej sprzedaży z lat wcześniejszych w postaci większej liczby mieszkań oddawanych do użytkowania), a już ostatni kwartał 2016 to absolutny odlot. Odlot ten wynikał oczywiście z wyścigów po dopłaty Mdm – znaczna część sprzedaży z ostatnich 3 miesięcy zeszłego roku to rezerwacje na poczet odblokowania puli dopłat na rok 2017 – klient kupował (czyli rezerwował) mieszkanie u dewelopera przed końcem roku, ale o kredyt wnioskować mógł dopiero w styczniu. Stąd początek 2017 roku w porównaniu z końcem 2016 będzie tu znacząco słabszy. Przy tej okazji widać ciekawą rzecz w raportach Reas, który dostarcza informacje o sprzedaży deweloperów (raporty można znaleźć poniżej):

http://www.reas.pl/publikacje

Okazuje się, że w raportach Reasa niektóre mieszkania sprzedają się podwójnie (każe to podchodzić do nich z pewną dozą ostrożności). W najnowszym raporcie znajdujemy taką oto grafikę:

reas

Widzimy, że mieszkań wprowadzonych do sprzedaży było o 900 więcej niż sprzedanych – człowiek by się spodziewał, że w tym układzie oferta dostępnych mieszkań będzie większa o 900 niż kwartał wcześniej (ewentualnie będzie większa o mniejszą wartość, gdyby jakaś część oferty została wycofana ze sprzedaży). Tymczasem wielkość oferty wzrosła o 1.400 mieszkań, co oznacza, że co najmniej 500 mieszkań „wróciło” ponownie do sprzedaży (zakładając, że nic ze sprzedaży nie zostało wycofane). Trochę dziwne… ale tak to jest, jak się raportuje rezerwacje, a nie prawdziwą sprzedaż (czyli przeniesienie własności w związku z podpisanie aktu notarialnego).

Jakby jednak nie było, deweloperzy sprzedają wyjątkowo dużo, ale nadal za bardzo nie są w stanie podnieść cen, bo ich oferta także jest wyjątkowo duża. Po raz kolejny do sprzedaży trafiło więcej mieszkań niż zostało sprzedanych (a sprzedaż była mocno zakłócona/zawyżona efektem Mdm) – jeśli trend ten się utrzyma, to rosnąca oferta prędzej czy później wymusi obniżki cen. Czytając o planach dużych deweloperów, z których prawie każdy liczy na zwiększenie sprzedaży, trudno oczekiwać, że produkcja mieszkań zostanie ograniczona (wręcz przeciwnie – zwłaszcza, jak się spojrzy na rekordową liczbę udzielonych pozwoleń na budowę). Zresztą… trudno się spodziewać ograniczenia produkcji, skoro produkcja jest mniej więcej tak dochodowa, jak sprzedaż srajfonów przez pewną nadgryzioną firmę ;)

7. Mieszkanie+

Temat Mieszkania+ powoli się rozwija – o ile początkowo można było usłyszeć o planach budowy mieszkań w miejscowościach, nazwijmy to, peryferyjnych, o tyle teraz pojawiają się konkrety(?) dotyczące największych miast (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań). A wszystko to za sprawą podłączenia się pod program (przymuszenia?) PKP, które dysponuje różnymi gruntami w przeróżnych miejscach (zresztą… poza PKP jest kilka innych organizacji państwowych, typu Agencja Nieruchomości Rolnych, które mogą pomóc – skoro potrafią przekazywać grunty pod budowę przedszkoli, to dlaczego nie miałyby przekazać czegoś dla M+, jeśli prezes nakaże?). Generalnie, program został nazwany przez prezesa oraz nadministra Morawieckiego „absolutnie kluczowym” (poniekąd słusznie), więc trudno oczekiwać, że zostanie nagle porzucony. Aktualne szacunki mówią o planach zbudowania 60 tys. mieszkań (co brzmi dużo bardziej sensownie niż 3 miliony sprzed 10 lat ;) Czy to będzie miało jakieś realne przełożenie na polski rynek mieszkaniowy? No cóż… od zawsze spodziewaliśmy się głównie efektu propagandowego (rozpowszechnienie w społeczeństwie informacji o znacznej rozbieżności pomiędzy kosztami budowy a ostatecznymi cenami mieszkań), ale rzeczywistych problemów mieszkaniowych większości Polaków to raczej nie rozwiąże (a przynajmniej nie rozwiąże szybko) – te problemy „na szybko” mógłby rozwiązać tylko spadek cen i ucywilizowanie rynku kredytów hipotecznych, które w tej chwili hipotecznymi są tylko z nazwy, a docelowo wszystkie problemy i tak rozwiąże dramatyczna demografia.
Przy okazji tematu Mieszkania+ można usłyszeć głosy, że w takich mieszkaniach będzie patologia, czy inne slumsy – ale tak nie będzie (przynajmniej tak długo, jak długo program będzie trzymał się swoich założeń o cenach oraz zasadach eksmisji tych, którzy nie płacą). Przy cenie na poziomie 20 zł/m2 (24 zł/m2 w wersji z opcją dojścia do własności) za 50-metrowe mieszkanie przyszłoby płacić 1200 zł miesięcznie (+ najpewniej wszystkie opłaty, czyli razem w granicach 1.700 zł). To może być taniej niż na rynku (zależnie od miasta i lokalizacji), ale różnica nie jest spektakularna. Dlatego to nie jest program dla ludzi biednych – nie jest też raczej dla takich, których „nie stać na kredyt”, bo teraz można na podobnych warunkach pożyczyć jakieś 250 tys. złotych – jak ktoś w dzisiejszych czasach nie ma takiej „zdolności kredytowej”, to raczej nie stać go na płacenie 1.700 zł miesięcznie (chyba że uzyskuje dochody z „nieopodatkowanych” źródeł).
Podsumowując… nie do końca wiadomo, dla kogo jest ten program, jeśli przyjąć maksymalne stawki (dla biednych za drogo, a dla wszystkich różnica względem stawek rynkowych nie jest wcale jakaś wybitna). Ale pewne pozytywy tu są (o ile rzeczywiście program zadziała na warunkach komercyjnych, bez większego udziału podatników) – im więcej się mieszkań zbuduje, tym ceny w ostatecznym rozrachunku spadną bardziej.

8. Wytnij swoje drzewo!

Sporo zamieszania wywołała sprawa liberalizacji wycinki drzew na własnej działce. Od niedawna można już wycinać wszystkie drzewa bez pozwolenia (z wyłączeniem miejsc, które podlegają ochronie jako zabytki), co wywołało falę… wycinek (to Ci niespodzianka!) oraz protestów. Zadziwiające, jak bardzo trzeba mieć umysł wypaczony przez socjalizm, żeby protestować przeciwko możliwości rozporządzania swoją własnością – skoro drzewo jest moje, bo jest na mojej działce, to chyba powinienem móc z nim zrobić, co zechcę? Jeśli chcę posadzić drzewo, to sadzę – jeśli chcę wyciąć, to wycinam – dlaczego państwo w ogóle się wtrącało w coś tak podstawowego? Rozumielibyśmy jeszcze trochę, gdyby to miało spowodować wycięcie wszystkich drzew w Polsce, ale tak przecież nie będzie. Państwo ma lasy państwowe, więc niech tam sobie sadzi i wycina… zresztą tak właśnie robi, nie pytając obywateli o zdanie. Dlaczego więc w odwrotnej sytuacji obywatel miał pytać państwo? Dlatego ustawę należy ocenić zdecydowanie na plus, bo przywraca odrobinę normalności – nawet, jeśli w jej wyniku zniknie parę ładnych drzew, to wolność jest znacznie więcej warta.
Oczywiście i tu są pewne absurdy, bo drzewa nadal nie można wyciąć w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jeśli więc ktoś ma drzewo obok domu i chciałbym w tym miejscu postawić ławkę i poczytać fejsa, to może… ale gdyby chciał zamiast tego na takiej samej ławce popisać bloga „komercyjnego”, to już nie może – masakra.

9. U szczytu?

W roku 2016 Polacy kupili ponad 416 tys. nowych samochodów. Nie byłoby w tym może niczego ciekawego (ani związanego z tematyką wpisu), gdyby nie fakt, że był to najwyższy wynik od 2000 roku, kiedy sprzedano ponad 465 tys. aut. 2/3 z tego zakupiły firmy (w tym osoby „udające” firmy). Pokazuje to kilka ciekawych rzeczy. Po pierwsze, w przeróżnych miejscach gospodarki (nie tylko w nieruchomościach) widać efekt taniego kredytu – w zeszłym roku po raz kolejny rekord zanotowała branża leasingowa (jeśli ktoś się specjalnie nie orientuje, to leasing jest formą kredytowania, w praktyce dostępną dla firm, pozwalającą zaoszczędzić na podatkach). O ile w 2000 roku najpopularniejsze auta to były „rodzinne” Fiaty Seicento oraz Daewoo Matizy kupowane najczęściej za gotówkę (przy cenie nieco ponad 20 tys.), o tyle teraz „rządzi” Skoda Octavia za jakieś 80 tys. Gdyby nie historycznie tani kredyt, rzecz miałaby się najpewniej zupełnie inaczej. Niskie stopy w przypadku rynku motoryzacyjnego nie powodują (z reguły) wzrostu cen aut, za to powodują zwiększenie popularności różnych form kredytowania (w tym właśnie leasingu) oraz podniesienia średniej wartości nabywanego pojazdu (tu tak, jak w przypadku mieszkań, bardzo często dokonuje się zakupu na podstawie wysokości raty, a nie ceny całkowitej). Mamy tu więc pewne „efekty szczytowania” – tani kredyt i niezła sytuacja gospodarcza powodują śrubowanie kolejnych rekordów.
Rekordów mamy zresztą więcej – o ile w przypadku rekordowo niskiego bezrobocia w Polsce można się spierać (ze względu na przeróżne modyfikacje definicji bezrobotnego oraz różnych technik pozbywania się ludzi z tej statystyki), o tyle już dokonania giełdy pokazują, że szczyt tego cyklu jest już gdzieś za rogiem – szeroki indeks GPW niebezpiecznie zbliżył się do szczytów z 2007 roku:

wig

Jedynie indeks największych 20 spółek został mocno poturbowany przez „politykę” i nie wygląda zbyt spektakularnie.

Za to spektakularnie wyglądają wszystkie indeksy amerykańskie, na czele z technologicznym NASDAQ, który przebił szczyty z bańki internetowej, formując piękną bańkę internetowo-smartfonowo-społecznościową:

nasdaqJaki z tego wszystkiego jest wniosek? Ano taki, że jesteśmy na szczytach (lub w pobliżu szczytów) na bardzo wielu płaszczyznach. A, jak wiadomo, po szczytach przychodzą spadki (taka już natura szczytów :) i należy to mieć na uwadze. Pamiętajmy, że kupuje się wtedy, kiedy „leje się krew”, a nie kiedy kupuje „ulica” i dotyczy to także rynku mieszkaniowego – kiedy była mania na franki i „wszyscy brali”, bo się opłaca, to właśnie był najgorszy moment. Teraz, kiedy deweloperzy notują rekordy sprzedaży, a rosnący udział mają w tym kupujący za gotówkę (w tym także „inwestorzy” w mieszkania pod wynajem), kredyt jest „tani”, więc „nie opłaca się wynajmować”, prawdopodobnie znowu jest kiepski moment. Jeśli kryzys jest tuż za rogiem (a ciągle obstawiamy, że tak właśnie jest), to sytuacja może się nagle zupełnie zmienić. Rosnące stopy w USA, od których zaczął się ten krótki wpis, są do tego bardzo dobrym zapalnikiem.

Podsumowując dzisiejsze rozważania… zauważalny wzrost stóp procentowych w Ameryce powoli staje się faktem i prędzej, czy później, pociągnie za sobą inne rejony świata (tak, jak było w przypadku obniżek). Mimo historycznie „taniego” kredytu (z wysokimi marżami) liczba udzielanych kredytów nie chce rosnąć – po zakończeniu Mdm mamy szansę odnotować w tym kolejne historyczne minima. Coraz częstsze wzmianki o kredytach ze stałym oprocentowaniem dają nadzieję, że kiedyś ten rynek dojdzie do normalności i klient nie będzie zmuszony podpisywać umowy o parametrach, które są mu właściwie zupełnie nieznane (w perspektywie czasu spłaty kredytu). Udział zakupów gotówkowych mieszkań owszem systematycznie rośnie, ale między bajki należy włożyć teorie, że 2/3 mieszkań kupowanych jest za gotówkę – aż tak bogaci i głupi Polacy nie są ;) Program Mieszkanie+ się rozkręca… na razie medialnie/propagandowo, bo jeszcze nawet nie jest blisko do zbudowania pierwszego mieszkania, ale widać, że rząd tematu nie odpuszcza i będzie go drążył. Na wielu płaszczyznach można dostrzec szczyty (rekordy sprzedaży/liczby budowanych mieszkań, rekordy na rynku aut, rekordy ceny obligacji, rekordy giełdowe, czy „niby-rekordy” na rynku pracy), co sugeruje rychłe nadejście przesilenia. A pośród tego wszystkiego mamy zabawne spory o to, czy można pozwolić człowiekowi na wycięcie jego własnego drzewa (jak by nie było w tym biednym kraju ważniejszych spraw).

Dzieje się więc sporo ciekawych rzeczy, ale najciekawsze (jak zawsze ;) dopiero przed nami. Jak już ci Amerykanie podniosą te stopy… ;)

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o
Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
Paradoks
Użytkownik

Odnośnie EBC, to nie ma co za bardzo się ograniczać logiką, w każdym razie finansowi plotkarze pokazują, że można mieć QE i higher rates jednocześnie, bo dlaczego nie :D
https://www.bloomberg.com/news/articles/2017-03-10/ecb-said-to-have-discussed-whether-rates-can-rise-before-qe-ends-j03znorw

fromZero
Użytkownik
nie wiem dlaczego autor jest takim defetystom :D pozwole sie niezgodzic z kilkoma punktami i napiszę dlaczego moim zdaniem ani umiarkowane podniesienie stóp ani koniec MDM nie wpłynie w znaczący sposób na liczbę udzielanych kredytów w perspektywie 3-5 lat – to raz a dwa – dlaczego nie przewiduję załamania się rynku nieruchomości 1. Stopy – po pierwsze tak jak autor pisze, rynek terminowy przewiduje wzrost o 1% w ciagu 2 lat – czyli wzrost raty o 80pln na każde 100k w 30 letnim kredycie (w perspektywie 2 lat !! ) dlaczego nie będzie to miało wpływu na akcję kredytową ?… Czytaj więcej »
fromZero
Użytkownik

o cholera, ale blad w pierwszym zdaniu :( , a edytowac sie nie da ;/

Koko
Użytkownik
ciekawy wpis główny i komentarz aż się zarejestrowałem, żeby podzielić się spostrzeżeniami: -obserwuję rynek mieszkań od ok 2007 (mniej lub bardziej uważnie), od ok 2-3 lat poważniej zastanawiam się nad zakupem, chociaż od ponad 8lat wynajmuje mieszkanie w Warszawie. -ceny miały już się lekko ruszać w dół i póki co widać trend boczny ze wskazaniem nawet na lekko wzrostowy -w weekend odwiedziłem kilku deweloperów i okazuje się że mieszkania są w cenach dosyć wysokich od 8300-11000zł/m2, więc jakże wielkie było moje zdziwienie jak okazuje się że w biurach sprzedaży były kolejki, gdzie jest kilku handlowców i czas oczekiwania to ok… Czytaj więcej »
zeroxx
Użytkownik

To co teraz mamy to faza – return to „normal” bańki na nieruchomościach.
comment image

fromZero
Użytkownik
oczywiście każdy może mieć swoją teorię, ale jakieś argumenty z czego miało by wynikać takie załamanie ? no i o ile niby miały by spaść te ceny ? no i ile ta banka na nieruchomościach ma trwać 30 lat ? 50 lat ? ‚bańka’ to coś co zaczyna się i kończy w perspektywie kilku lat – jeśli ta bańka ma trwać 30 lat to lol bo już niby trwa ponad 10 bo ja pokazałem w swoim wyliczeniu że mój obecny koszt najmu odpowiada w gruncie rzeczy wartości mieszkania przy obecnych stopach procentowych … gdybym mógł takie mieszkanie kupić nie za… Czytaj więcej »
Paradoks
Użytkownik
Nie bardzo wiem skąd te minusy Ci się wzięły, bo generalnie głos rozsądny i oparty na konkretnym rozumowaniu. Dodam trzy rzeczy, których nie bierzesz pod uwagę. 1) Mieszkanie z przykładu warte dziś 800k może kosztować za dwa lata 600k. Albo będzie kosztować cały czas 800k, ale za dwa lata będziemy mieli dwucyfrową inflację, która będzie zwiększała koszt kredytu, jednocześnie obniżając relatywnie cenę mieszkania. Nie musi, ale może. Komplikuje to wyliczenia, bo oczywiście nie mamy pojęcia, czy tak będzie, ale musimy brać pod uwagę, że tak być może. Ja nie kupuję mieszkania w Warszawie za 500k zwyczajnie dlatego, że dzisiaj one… Czytaj więcej »
pomatol
Użytkownik
„Innymi słowy w moim przypadku właściwe porównanie jest takie: czy mam dziś zaciągnąć 500k kredytu, z ratą 2500 PLN (plus 500-600 czynszu) dziś i niewiadomą za 5 lat, czy mam wynajmować za 1500-2000 (w tym 400 czynsz do spółdzielni, dziś, też nie wiadomo jak będzie za 5 lat, ale wybór i swoboda zmiany warunków jakby większa po mojej stronie)” Czy te 1500-2000 za ktore wynajmujesz to podobne mieszkanie jakie mialbys za 500k kredytu? Nie zebym naganial na kredyt ale mozesz jeszcze zrobic takie porownanie – tym razem z takim samym standardem, metrazem wynajmowanego mieszkania i ratami malejacymi. 200k kredytu na… Czytaj więcej »
Paradoks
Użytkownik
Przecież piszę wyraźnie, że nie podobne. Wynająć mogę sobie tańsze, dzisiaj liczy się dla mnie niemal wyłącznie lokalizacja (dojazdy do aktualnej pracy) oraz w razie zmiany adresu biura, zmieniam sobie też mieszkanie. Zupełnie inaczej kalkulacja wygląda w perspektywie następnych dekad. Za to nawet mi do głowy nie przychodzi, że mógłbym takie samo mieszkanie kupować na 25-letni kredyt, bo – jeżeli w ogóle będę kupował mieszkanie w Polsce – to z pewnością sporo większe, więc droższe. Wynajem obecnego kosztuje mnie dzisiaj 1300 PLN (tyle dziś płacę, w tym jest czynsz do spółdzielni ok. 400 PLN), za to takiego, jakie ewentualnie chciałbym… Czytaj więcej »
zeroxx
Użytkownik

Masz racje. Dodatkowo cała ta różnica 200 zł zysku między „swoim” a wynajmowanym najprawdopodobniej zniknie podczas pierwszego remontu tego „swojego”, wynajmując trochę pewnie uda się zyskać na zaoszczędzonych kosztach dojazdu i amortyzacji samochodu dzięki mobilności. Do tego wszystkiego na swoim „swoim” dochodzi koszt utraconych odsetek, który będzie tym większy im większe będą stopy procentowe. Bez sensu jest porównywać takie same mieszkania przy wynajmie i kupnie, ponieważ o ile przy wynajmie wynajmujemy mieszkanie takie jakie rzeczywiście nam jest potrzebne, to przy kupnie ludzie robią sobie pewien zapas, który jest dodatkowym czynnikiem ryzyka.

pomatol
Użytkownik
Ok to wszystko jest super i sam tak myslalem przez ~10 lat. Pamietam czasy gdy gant sprzedawal na woli kawalerke ~27m2 po ponad 9k/m2 ;) Z czasem jednak za te zaoszczedzone pieniadze po prostu chcesz miec cos z zycia i kupujesz. Jesli pojawia sie rodzina to przeciez nie bedziesz sie gniezdzic w kawalerce, no chyba ze ktos chce juz na maxa oszczedzac to tak tez mozna. O rosnacych stopach procentowych juz od kilku lat mozna uslyszec i zarobic 2-3k na lokacie od 100k, minus podatek. Takie sa te utracone korzysci w postaci odsetek. Na dzisiaj taki koszt mozna pominac, bo… Czytaj więcej »
Paradoks
Użytkownik
Przez utracone korzyści nie mam na myśli lokaty bankowej, z giełdy osiągam średnioroczny zysk netto około 10-15%, czyli przynajmniej tę odrobinkę kapitału, którą uskładałem chronię przed realną inflacją. Ale to jest mniej niż 100k. Co do reszty, to ja Cię rozumiem i się zgadzam. Ja po prostu biedny jestem i uważam, że mnie na mieszkanie w określonych cenach zwyczajnie nie stać, a kredyt bankowy na warunkach polskiego prawa bankowego jest problemem, a nie jego rozwiązaniem. Nie jest moim marzeniem podpisać kontrakt feudalny na 3 dekady w ogóle, a w zamian za możliwość mieszkania, którą realizuję sobie inaczej, bez tak długoterminowych… Czytaj więcej »
Koko
Użytkownik

no dokładnie to miałem na myśli, bardzo podobnie zaczynam myśleć po 13 latach mieszkania na wynajmowanym

zeroxx
Użytkownik

Co do FED. To tu jest ciekawy wywiad z opinią jakie zadanie ma podnoszenie stóp procentowych przez FED.
http://www.bankier.pl/wiadomosc/Bialek-Prezes-Fed-ma-za-zadanie-wywolac-recesje-7399772.html

pomatol
Użytkownik

A independent trader od lat wieszczy kryzys i moze w koncu trafi ;)

Tomasz_Wielblad
Użytkownik
Teraz ja teraz ja teraz ja….. 1 fetysz był czy raczej jest z waszym udziałem… w 2017 już przez wzrost stopy mieszkania miały być tanie he he pamiętacie jeszcze to ? A dziś nie zauważacie o jakim niewielkim wzroście stopy jest mowa ? I że one znaczy te niewielkie stopy wykoleją gospodarkę … moim zdaniem szukając odpowiedzi na przyszłe stopy należałoby postudiować sytuację Japonii ale niestety tam nie udało się jeszcze coś z tym zrobić…. najważniejszym czynnikiem wpływającym na te stopy to wydaje mi się demografia… kraje zachodu Chiny czy nawet Rosja to fatalna demografia…. nie można przyłożyć kalki i… Czytaj więcej »
pomatol
Użytkownik
Wszystkie argumenty sa super i sa powtarzane od lat i co z tego wynika? Miala skonczyc sie RnS, miala byc podwyzka wkladu wlasnego, podwyzki stop i pewnie kilkanascie innych powodow przez ktore mieszkania dzisiaj mialy byc dzisiaj znacznie tansze. Wynik sami mozecie ocenic idac do dewelopera. Jesli ktos nie byl w ostatnim czasie to zdarza sie, ze np. w sobote maja tyle osob ze trzeba umawiac sie na jakis konkretny termin. Wbrew pozorom ludzie kupuja, bo potrzebuja gdzies mieszkac. Wielu decyduja sie wysokoscia raty, co teraz ma jakis sens – nie wyobrazam sobie placic za wynajecie ponad 2k jesli nawet… Czytaj więcej »
Paradoks
Użytkownik
Napiszę przewrotnie, że kiedy ludzie coś masowo kupują, to prawdopodobnie znaczy, że to nie jest dobry czas na kupno i teraz trzeba sprzedwać. :) W każdym razie to sprawdza się w przypadku większości aktywów. Nie jestem w stanie podjąć poważnej dyskusji na temat średnich cen, bo przez ostatnie 3-4 lata mój jedyny kontakt z deweloperami to obserwowanie plakatów reklamowych, rozwieszanych na mieście, ciężko uznać to za rzetelne informacje. Natomiast ceny za metr na nich spadają. Myślę, że masz rację co do dopłat MdM, zresztą autor tego bloga kilkakrotnie już wyliczał, że dla rodziny z trójką dzieci ten program jest atrakcyjny… Czytaj więcej »
Wojciech
Użytkownik
Tak tylko 90 % osób które tutaj wchodzą to raczej nie inwestorzy, nie poszukujemy aktywów, tylko mieszkania do zamieszkania. To że ja troche dopłacam w tej chwili do tego że mam swoje , to dla mnie nie ma znaczenia. I nikt powyzej nie bierze pod uwagę, podając że różnica pomiedzy wynajmem, a własnym jest np 500 zł, na korzyść najmu, ale nikt nie bierze pod uwagę że jak się już wykupi mieszkanie na wlasność ( spłaci kredyt), to można je sprzedać. Ciężko skalkulować za ile, ale zakładając nawet 50 % ceny zakupu przy cenie mieszkania 400 000 z wykończeniem,to mamy… Czytaj więcej »
pomatol
Użytkownik
Powiem Wam kilka rzeczy, ktore warto wziac pod uwage jesli chcecie kupic i wachacie sie czy kupic teraz to kilka darmowych rad od kogos kto juz kupil :) 1/ Jesli macie ~30-50% wkladu 2/ korzystacie z mdm, singiel dostaje w W-ie 30k + 15k zasoszczedzonych na odsetkach/o tyle mniejszy jest kredyt/, z 1 dzieckiem to jest juz 44k + 22k, wiec nie tylko z 3 dzieci oplaci sie. Mdm w obecnej postaci daje zapas ~10-15% oszczednosci na start lub ewentualne spadki ;) 3/ raty malejace daja ten plus, ze splacacie wiecej kapitalu i oszczedzacie na odsetkach 4/ kredyt w mniejszych… Czytaj więcej »
Dexter
Użytkownik

Już był o tym wpis na tym blogu. Wszystko się zgadza. Widzę tylko jeden minus. Lokalizacja takiego mieszkania. Najczęściej daleko od centrum (W-wa). Prawdopodobnie są ludzie, którym to może nie przeszkadzać i do takich skierowana jest oferta.

zeroxx
Użytkownik

Pojawiły się nowe limity MdM, które mają już niewielkie znaczenie w tym roku. http://m.bankier.pl/wiadomosc/MdM-limity-cen-mieszkan-w-II-kw-2017-r-7509062.html

zeroxx
Użytkownik

Kolejny artykuł Bartka T. https://www.obserwatorfinansowy.pl/tematyka/rynki-finansowe/bankom-zaczyna-brakowac-chetnych-na-kredyt-mieszkaniowy/ Od jakiegoś czasu Bartek ewidentnie gra na spadki.

zeroxx
Użytkownik

Nowy raport E-VALUER-INDEX-2017.
http://www.emmerson-evaluation.pl/wp-content/uploads/2017/04/E-VALUER-INDEX-2017.pdf
Prognozują koniec hossy od 2018.

zeroxx
Użytkownik

Koniec dopłat MdM na 2018. https://www.bgk.pl/files/public/Pliki/bip/Komunikaty_MdM/2017-04-06_Wstrzymanie_na_2018r.pdf No do stycznia 2018 deweloperzy sprzedają bez wsparcia.

wpDiscuz