Więcej niż mapa

Nasza dłuższa nieobecność na blogu spowodowana była poważną rozbudową mapy cen transakcyjnych:

transakcyjne.pl

Projekt został ostatecznie ukończony (pilotażowo dla Warszawy), więc dziś pokażemy, co z tego wyszło (a wyszło całkiem dużo). Ale na początek odrobina kontekstu.

Po co to wszystko?

Podstawowy problem, z którym styka się właściwie każdy, kto planuje kupić lub sprzedać mieszkanie, to określenie prawidłowej ceny. Kupujący nie chce przepłacić, a sprzedający próbuje ustalić taką cenę, która z jednej strony jest możliwie wysoka, a z drugiej nie spowoduje oczekiwania na sprzedaż trwającego w nieskończoność. Ze względu na kwoty, które w dzisiejszych czasach przychodzi płacić za mieszkania, optymalizacja tego procesu oznacza dziesiątki, a czasem wręcz setki tysięcy złotych oszczędności/zysku (zależnie od strony transakcji). Podstawowy błąd, jaki popełniają sprzedający, który to błąd zdarza się nader często, to rozejrzenie się na portalach internetowych w poszukiwaniu podobnego mieszkania i wystawienie ceny średniej z ogłoszeń (a czasem wyższej, bo przecież moje mieszkanie jest wyjątkowe!). Problem w tym przypadku polega na tym, że ceny ofertowe zdają się pamiętać jeszcze czasy szczytu bańki (rok 2008), tymczasem ceny transakcyjne są dostosowane do obecnych realiów. Różnica pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi przekracza często 20%, co widać na poniższym (na pierwszy rzut oka nieco skomplikowanym) wykresie z raportu NBP:

O ile w przypadku rynku pierwotnego średnia cena ofertowa w tej chwili jest praktycznie zgodna z ceną transakcyjną (trudno się temu dziwić, skoro mieszkania deweloperskie sprzedają się aktualnie bardzo dobrze), o tyle w przypadku rynku wtórnego różnica jest bardzo duża (i temu też się trudno dziwić, bo na rynku wtórnym nadal panuje zastój). W dużej mierze wynika to z niewiedzy sprzedających na temat tego, jaka cena jest realnie do uzyskania (zgodnie z teorią, że lepiej wystawić cenę zbyt wysoką, którą się potem ewentualnie zmniejszy, w ogłoszeniach przeważają oferty pozbawione jakiejkolwiek szansy na sprzedaż). Kupujący zdają się mieć nieco większą wiedzę w tej kwestii (być może to po prostu kwestia motywacji i ograniczonego budżetu), dlatego sprzedają się praktycznie tylko mieszkania, które mają wystawioną „uczciwą” cenę, a znalezienie typowego „jelenia”, który zapłaci cenę dowolną, w praktyce się nie zdarza.

I tu właśnie pojawia się mapa cen transakcyjnych. Jej podstawowym celem jest umożliwienie każdemu poznania takiego wycinku rynku mieszkaniowego, który go interesuje. I to poznania w sposób możliwie dogłębny, a zarazem bardzo mało skomplikowany. Poprzednia wersja serwisu transakcyjne.pl była darmowa i dostępna dla całego kraju, ale z racji tego, że opierała się na danych dostępnych za darmo, procentowe pokrycie wszystkich transakcji nie było duże. Nowa wersja bazuje na praktycznie wszystkich transakcjach od początku 2016 roku (na razie w Warszawie), dlatego można na niej znaleźć (prawie) wszystkie transakcje, które zostały w tym czasie przeprowadzone (dlaczego nie dokładnie wszystkie, opisane jest w dalszej części artykułu). Z racji tego, że tego rodzaju danych nie da się pozyskać bezpłatnie, nie jesteśmy też w stanie ich bezpłatnie udostępniać. Stąd nowa wersja jest płatna (szczegóły w dalszej części wpisu) – staramy się, aby dostęp do mapy był bardzo tani i osiągalny dla każdego. Koszt dogłębnego poznania rynku mieszkaniowego, wynoszący mniej niż cena za wystawienie ogłoszenia o sprzedaży, przy przeprowadzaniu transakcji za setki tysięcy złotych, pozwalający zaoszczędzić czasem kilkanaście, czy kilkadziesiąt tysięcy, wydaje się nam zdecydowanie warty poniesienia (zresztą… w trakcie testów zebraliśmy wiele opinii, które nas w tej kwestii utwierdziły). Z drugiej strony, dla kogoś, kto nie chce mieszkania ani kupić, ani sprzedać, dane na naszej mapie są oczywiście praktycznie bezwartościowe.

Dla kogo to wszystko?

Jak pisaliśmy wcześniej, mapa cen transakcyjnych przeznaczona jest zasadniczo dla 3 grup odbiorców:

a. Kupujący – to grupa odbiorców, z którą w toku prac spotkaliśmy się najczęściej i od której dostaliśmy najwięcej pytań (a zarazem ciepłych słów ;) Kupujący najczęściej dysponuje ograniczonym budżetem i najczęściej jest tak, że interesuje go mieszkanie, na które go minimalnie nie stać (taka już chyba ludzka natura, że człowiek zawsze chce trochę więcej niż ma/może mieć). Stwierdzenie, jaka jest rzeczywista (uczciwa?) cena poszukiwanego mieszkania, jest sprawą absolutnie kluczową. Jak pokazywaliśmy na wstępie, przeglądanie ogłoszeń niespecjalnie tu pomaga, bo, chociażby w okolicy, którą obserwujemy od 3 lat, mniej więcej połowa ofert ma cenę wyższą niż najwyższa cena transakcyjna za tego rodzaju mieszkanie (co w praktyce oznacza, że są to oferty zupełnie niesprzedawalne). Są oczywiście różne techniki, bo ludzie sobie jakoś radzą (jedną z takich technik podzielił się nasz czytelnik – wziąć 20% najtańszych ofert i wyciągnąć z nich średnią). To wszystko jednak nie daje gwarancji, że szacunek jest prawidłowy, bo czasem najtańsze oferty są i tak niesprzedawalne (spotkaliśmy się z sytuacją, w której sprzedający chciał sprzedać, ale wyprowadzić się planował dopiero za pół roku, do tego miał kredyt we frankach, więc chciał od razu dostać taką część, która pozwoliłaby mu ten kredyt spłacić). Celem naszej mapy jest dać pełen obraz rynku w sposób bardzo przyjazny, a jednocześnie kompleksowy. Jak już się pozna wszystkie funkcje mapy (o nich dalej), to wyznaczenie realnej wartości mieszkania w dowolnym miejscu w Warszawie wprawnemu „klikaczowi” powinno zająć około 15 sekund. Dodatkowo, dostęp do danych o wszystkich transakcjach, poza wyznaczeniem realnej wartości mieszkania, pozwala uzyskać argument w negocjacjach ze sprzedającym, który wystawia cenę powyżej realnej do osiągnięcia (trudno powiedzieć, czy takiego sprzedawcę da się przekonać do obniżki, niemniej jednak pokazanie, że takie mieszkania jak jego sprzedają się w tej okolicy po tyle i tyle, powinno dać mu mocno do myślenia).

Podsumowując… przy transakcjach za setki tysięcy złotych dobrze jest poznać temat możliwie dokładnie z każdej strony. Nasza mapa pozwala poznać rzeczywiste ceny w dowolnym miejscu w Warszawie (wkrótce także i w innych miastach). Skoro ludzie przed zakupem samochodu za 10 razy niższą kwotę decydują się na płatne przeglądy, to dlaczego nie zdecydować się na przegląd rynku w przypadku zakupu mieszkania?

b. Sprzedający – druga grupa potencjalnych odbiorców naszej mapy to sprzedający. Ich sytuacja jest w zasadzie zbliżona do sytuacji kupujących. W ich interesie też leży dobre poznanie rynku, aby wystawić cenę, za którą mieszkanie się sprzeda, a jednocześnie będzie to cena możliwie wysoka. Ponieważ cena, którą ostatecznie uzyska sprzedawca jest w zasadzie niezależna od tej, jaką wystawi na początku, dobrze jest od razu wystawić cenę odpowiednią – o ile koszt wystawienia ogłoszenia na kilku portalach, który już sam w sobie jest kilkukrotnie wyższy niż koszt dostępu do naszej mapy, jest może jeszcze do pominięcia, o tyle dłuższy czas „sprzedawania” powoduje konieczność ponoszenia opłat za mieszkanie (czynsz do wspólnoty itd.), a to już kilkaset złotych miesięcznie (nie wspominając już o kosztach zamrożenia kapitału). Dodatkowo sprzedający ma nieco inny problem – o ile kupujący ma najczęściej określony budżet i po prostu szuka/negocjuje mieszkania, które spełniają jego wymagania, o tyle sprzedawca otrzymuje oferty od kupujących (często niższe niż wystawiona przez niego cena) i musi się zdecydować, czy się zgadza, czy czeka dalej (co jest trochę podobne do klasycznego problemu z dziedziny optymalizacji, czyli znalezienia najlepszej panny młodej ;) Ważne jest, aby wiedzieć, która oferta od kupującego jest atrakcyjna, a która jest poniżej ceny rynkowej i w tym ma pomagać nasza mapa.

c. Agencje nieruchomości i inni użytkownicy „profesjonalni” – trzecia grupa klientów to agencje nieruchomości oraz inne firmy, które z różnych względów potrzebują informacji o rzeczywistych cenach/wartości mieszkań (o ile duże podmioty, takie jak banki, czy ubezpieczyciele, korzystają z tego typu, choć znacznie droższych, narzędzi, o tyle mniejsze firmy, właśnie z racji kosztów, mają już z tym problem). W dzisiejszych czasach bardzo często zdarza się, że agencja nieruchomości traktowana jest przez kupującego (często także przez sprzedającego) jako zło konieczne. O ile przy niezłej kondycji rynku i wysokiej dostępności kredytu, te 3% prowizji może nie robi wielkiej różnicy, o tyle w momencie, w którym na rynku pojawi się kryzys, pośrednicy będą musieli wykazać się przed klientami swoją przydatnością i zaoferować coś, czego typowy kupujący/sprzedający nie jest w stanie zrobić samodzielnie. Zresztą… agent, który w trakcie rozmowy z klientem (zarówno sprzedającym, jak i kupującym) wykaże się znajomością rynku i pokaże klientowi na mapie, po ile sprzedają się podobne mieszkania w okolicy, a więc i jaka jest realna wartość jego mieszkania, w każdych czasach uzyska wielkiego plusa. Dodatkowo, pozwala to wreszcie z sensem robić dopiski w ogłoszeniach typu „Okazja”, czy „Polecam” – głupio jest polecać mieszkanie, co do którego można sprawdzić, że cena jest z kosmosu.

Wydaje się nam, że tego typu narzędzie (choć oczywiście niekoniecznie nasze) stanie się wkrótce standardem wśród profesjonalnych agencji. W końcu rola agenta w dobie internetu musi z czasem wyewoluować w stronę eksperta – agent musi mieć wiedzę, której nie może zdobyć tak łatwo każdy. A wiedza o realnej cenie konkretnego mieszkania wydaje się być absolutną podstawą.

Jak to działa?

Skoro już wiemy, po co w ogóle ta mapa i komu opłaca się z niej korzystać, przejdźmy do najważniejszego, czyli co to właściwie jest. Na początek zrzut ekranu z podstawowego widoku – warto mu się chwilę przyjrzeć, żeby lepiej zrozumieć, o czym będzie dalej:

Strona prezentuje transakcje przeprowadzone w Warszawie w formie interaktywnej mapy (kto korzystał z darmowej wersji transakcyjne.pl z łatwością się tu odnajdzie, a przy okazji znajdzie bardzo dużo nowych funkcji). „Pinezki” widoczne na mapie to właśnie transakcje, a liczba na pinezce oznacza cenę za m2 lub cenę za całość (zależnie od wybranego trybu działania mapy) – kolor pinezki też ma sens (niebieski – transakcje najtańsze, zielony – trochę droższe, potem jest żółty, pomarańczowy i czerwony, czyli transakcje najdroższe). Jednocześnie na mapie widocznych jest do 100 transakcji z aktualnego obszaru i dane te zmieniają się automatycznie przy każdym przesunięciu lub zmiany skali mapy (można to zachowanie wyłączyć i odświeżać dane „ręcznie”, z użyciem przycisku). Wystarczy kliknąć na pinezkę, aby zobaczyć szczegóły transakcji (krótsze, w formie „dymka” oraz bardziej zaawansowane w prawej części ekranu). Dane o transakcjach, poza oczywiście ceną i datą transakcji, zawierają informacje o szczegółach mieszkania (powierzchnia, liczba pokoi, typ budynku/rok budowy, ewentualne powierzchnie dodatkowe typu garaż/piwnica/ogródek oraz podstawowe dane o komunikacji i lokalizacji). Mapę można przeszukiwać pod kątem wielu kryteriów (mniej więcej tak, jak w standardowym portalu z ogłoszeniami), choć my polecamy sekcję „Szybkie filtrowanie”, która pozwala bardzo prosto i szybko włączać/wyłączać z widoku poszczególne kategorie transakcji. Wszelkie podsumowania prezentowane są zawsze dla widocznego obszaru mapy, chyba że ręcznie narysowano obszar niestandardowy (pozwala na to niepozornie wyglądający panel na górze mapy).

Dokładny opis wszystkich funkcjonalności można znaleźć w poniższym wpisie:

http://wdomachzbetonu.pl/mapa-cen-transakcyjnych-jak-uzywac/

Poza interaktywną mapą, mamy tu jeszcze 2 bardzo ważne elementy (szczegóły korzystania także są w powyższym wpisie):

1. Moduł analityczny.

Ten niepozornie wyglądający panel w prawym dolnym rogu strony w rzeczywistości jest równie ważny, o ile nie ważniejszy niż pojedyncze transakcje:

W każdym momencie dla aktualnego obszaru mapy (lub narysowanych ręcznie obszarów niestandardowych) znajdziemy tu podsumowanie transakcji zgodne z ustawionymi kryteriami wyszukiwania/filtrowania. W dwóch pozostałych zakładkach znajdziemy takie same podsumowania dla aktualnie widocznych dzielnic i ulic. Są tu podstawowe informacje jak średnia, mediana itd. oraz odpowiednie wartości dla 80% „centralnych cenowo” transakcji (czyli z pominięciem 10% najtańszych i 10% najdroższych, co pozwala wyeliminować transakcje nietypowe). Dodatkowo, dla każdego podsumowania możemy zobaczyć rozkład procentowy cen, który wygląda tak:

Rozkład jest dość istotnym parametrem, bo pozwala znaleźć dominujący przedział cen, poniżej/powyżej którego transakcje są rzadkością (co jest silną podpowiedzią szczególnie dla sprzedających – jeśli wystawię cenę, w okolicy której sprzedaje się 5% podobnych mieszkań, to szanse na sprzedaż są raczej minimalne).
Za to prawdziwa zabawa zaczyna się dopiero po wciśnięciu przycisku „Zaawansowane” – wtedy widzimy bardziej szczegółowe podsumowania:

Możemy tu znaleźć średnie/mediany/ceny minimalne/maksymalne oraz rozkłady cen dla poszczególnych kategorii mieszkań, w zależności od rynku (pierwotny/wtórny), liczby pokoi, powierzchni i typu budynku. Razem z opcją szybkiego filtrowania, która pozwala pozostawić na mapie dowolny, interesujący nas wycinek danych, umożliwia to bardzo precyzyjnie oszacowanie wartości konkretnej (bardzo wąskiej lub bardzo szerokiej) kategorii mieszkań. Przykładowo, jeśli interesuje nas, po ile sprzedają się 2-pokojowe mieszkania w wielkiej płycie na Targówku, wystarczy przesunąć mapę na interesujący obszar (np. z użyciem pola do wyszukiwania adresu lub funkcji rysowania obszaru na mapie), w panelu „Szybkie filtrowanie” wyłączyć te kategorie mieszkań, które nas nie interesują i od razu w podsumowaniu dostaniemy zakres cen interesujących mieszkań – potem możemy kliknąć „Rozkład cen”, aby zobaczyć konkretnie, ile mieszkań sprzedaje się w poszczególnych przedziałach cen. Pozwala to bardzo szybko oszacować wartość przeciętnego mieszkania dowolnego typu, w dowolnie wybranej lokalizacji.

Warto poświęcić chwilę, żeby zobaczyć, jakie to ma możliwości, bo cały ten moduł pozwala bardzo dobrze zorientować się w poszczególnych segmentach rynku i zostać domorosłym analitykiem ;) Mimo że na pierwszy rzut oka wygląda to może nieco skomplikowanie, to w praktyce okazuje się być bardzo proste w użyciu i daje bardzo duże możliwości (w kilka sekund można poznać rozkłady cen dowolnego typu mieszkań w dowolnym miejscu).

2. Automatyczna wycena.

Dla „leniwych” oraz jako zwieńczenie zabawy z mapą mamy też funkcję automatycznej wyceny mieszkania (menu „Wyceń mieszkanie”). Algorytm wyceny jest całkiem zaawansowany, a bazuje na technice najczęściej stosowanej przez rzeczoznawców majątkowych (metoda porównawcza). Oczywiście taka wycena nie jest operatem szacunkowym i nie może być używana tam, gdzie taki operat jest wymagany (sądy, wycena do kredytu itd.). Niemniej jednak, taka wycena daje bardzo dobre wyniki, co sprawdzaliśmy wyceniając po prostu wszystkie nasze transakcje.
Przy generowaniu wyceny podaje się wymagane cechy mieszkania (lokalizacja, powierzchnia, liczba pokoi, standard, typ budynku itd.) oraz (opcjonalnie) zestaw cech dodatkowych. System dokona automatycznej wyceny i powstanie z tego raport, który wygląda tak (na obrazku widać tylko jego pierwszą część – w dalszej części jest jeszcze sporo innych informacji):

W przeciwieństwie do podobnych rozwiązań, które są dostępne w internecie i polegają na wygenerowaniu pdf’a, ten raport jest dynamiczny – o ile wycena oczywiście jest stała, o tyle mapa w tym widoku jest interaktywna i wyświetla transakcje podobne do wycenianej w wybranym obszarze (różną liczbę, w zależności od rodzaju wykupionego dostępu), co pozwala sprawdzić, ile kosztują mieszkania podobne do wycenianego w dowolnym fragmencie miasta (szczególny sens ma to w przypadku wykupienia dostępu do całej mapy lub do dużej liczby transakcji).

Można oczywiście wygenerować sobie z tego pdf’a, co jest istotne szczególnie dla agenta nieruchomości, który może takiego pdf’a wydrukować i przekazać klientowi na spotkaniu. Przykładowy pdf z raportem można obejrzeć tu:

Przykładowy raport

To na tyle, jeśli chodzi o krótki opis funkcjonalności, dostępnych w systemie – zainteresowanych szczegółowym działaniem mapy odsyłamy do linkowanego już wcześniej wpisu:

http://wdomachzbetonu.pl/mapa-cen-transakcyjnych-jak-uzywac/

Demo

Nie lubimy, jak ktoś sprzedaje kota w worku, więc i my tak nie robimy. Jeśli ktoś jest zainteresowany naszym serwisem, może sobie założyć konto oraz przetestować wszystkie funkcje na transakcjach demonstracyjnych. Transakcje demonstracyjne nie są prawdziwymi transakcjami – są to dane wygenerowane przez nas na potrzeby zapoznania się z działaniem poszczególnych funkcji mapy. Wszystko działa dokładnie tak samo, jak na danych rzeczywistych (zresztą… wszystkie obrazki w tym wpisie pochodzą właśnie z trybu demonstracyjnego). W szczególności, także wycena jest robiona na podstawie danych demonstracyjnych, więc nie należy się jakoś specjalnie przywiązywać do jej wyników w tym trybie. Dane demonstracyjne można oczywiście wyłączyć, wtedy widok mapy przed wykupieniem dostępu wygląda tak:

Przezroczyste pinezki to transakcje możliwe do kupienia – o tym, jak kupić dostęp, piszemy więcej w dalszej części wpisu, a jeszcze bardziej szczegółowo w oddzielnym artykule:

http://wdomachzbetonu.pl/mapa-cen-transakcyjnych-jak-kupic

Ponieważ jest to pierwsza wersja po rozbudowie dostępna publicznie, to dane demonstracyjne służą także do przetestowania wszystkich funkcjonalności mapy przed zakupem – chcielibyśmy mieć samych zadowolonych użytkowników, dlatego zachęcamy, aby sprawdzić działanie mapy na danych demonstracyjnych, zanim się wykupi dostęp do prawdziwych. Mnogość potencjalnych kombinacji sprzętowo-programowych na komputerach/urządzeniach mobilnych powoduje, że nie da się systemu przetestować na wszystkich środowiskach. Jeśli wystąpią jakieś problemy, będziemy je oczywiście systematycznie naprawiać, ale nie będą to poprawki wprowadzane z dnia na dzień.

Ile za ten cud?

Są zasadniczo 2 tryby płatnego dostępu do mapy:

  1. Pojedyncze transakcje.
    Dla użytkowników indywidualnych proponujemy kupowanie dostępu per transakcja. Polega to na wybraniu interesujących transakcji na mapie i dodaniu ich do koszyka (transakcje można dodawać pojedynczo lub zbiorczo na podstawie aktualnego widoku mapy). Następnie w widoku koszyka składamy zamówienie i tyle – po przyjęciu zamówienia mamy możliwość dokonania zapłaty z wykorzystaniem pośrednika płatności (tpay.com), czyli w standardowy sposób dostępny w sklepach internetowych, czy portalach aukcyjnych. Jeśli wybierzemy opcję szybkiego przelewu (e-przelew), wykupione dane pojawią się na mapie prawie natychmiast – nie trzeba nic robić, mapa sama odświeży widok po zaksięgowaniu wpłaty przez nasz system. Wszelkie podsumowania zaczną wtedy działać na podstawie wykupionych transakcji.
    W tym trybie proponujemy cenę 0.25 zł (25 groszy) za 1 transakcję i takie transakcje będą widoczne na koncie użytkownika co najmniej przez 1 rok (w zasadzie chodzi o to, aby były widoczne na zawsze, ale zawieranie umów „na zawsze” jest generalnie dość ryzykowne, więc po roku przedłużymy dostęp, jeśli ktoś będzie miał taką potrzebę).
    Ze względu na fakt, że to start systemu dla powszechnego użytku, chcielibyśmy, aby na początek używały go osoby najbardziej „zdecydowane”, dlatego w tej chwili obowiązuje minimalna kwota zamówienia (25 złotych). To ograniczenie zostanie prawdopodobnie z czasem usunięte.
    W ramach dostępu per transakcja do każdej zamówionej 20-tki transakcji otrzymuje się 1 automatyczną wycenę gratis (w praktyce oznacza to tyle, że za minimalną kwotę zamówienia otrzymujemy dostęp do 100 transakcji oraz 5 wycen).
  2. Dostęp do wszystkich danych.
    Dla użytkowników, nazwijmy to, profesjonalnych (czyli agencji nieruchomości, deweloperów i innych zainteresowanych danymi z całego miasta) proponujemy dostęp do wszystkich danych na mapie oraz hurtową liczbę wycen automatycznych. Ta oferta nie ma w tej chwili jasno zdefiniowanego cennika ze względu na fakt, że współpracujemy z różnymi firmami na różnych warunkach (różny czas dostępu do danych, różna liczba kont/użytkowników, różna liczba wycen, czy wreszcie inne warunki, typu udostępnianie nam swoich danych).
    Żeby skorzystać z naszej mapy w tym trybie, wystarczy wysłać nam maila (przez formularz kontaktowy na transakcyjne.pl albo na blogu) – ustalimy wtedy indywidualne warunki. Aby jednak był jakiś punkt zaczepienia, wyjściową propozycją jest 30-dniowy dostęp do wszystkich danych + 50 wycen automatycznych w cenie 100 zł netto (123 zł z VAT) dla jednego użytkownika.

Dlaczego nie 100%?

Celem naszej mapy jest dostarczenie narzędzia, które pozwala w łatwy i obiektywny sposób zobaczyć, ile warte jest interesujące nas mieszkanie/mieszkania. Do tego potrzebna jest należyta liczba transakcji, dlatego zebraliśmy informacje o praktycznie wszystkich transakcjach przeprowadzonych w Warszawie od początku 2016 roku (są też wybrane transakcje z lat wcześniejszych). A jest tak dlatego, że najbardziej interesujące i miarodajne są niedawne transakcje, a te starsze niż 2 lata można już uznać za nieco „nieaktualne” (co nie oznacza, że w przyszłości nie rozbudujemy naszej bazy także wstecz). Na razie systematycznie dodawane są kolejne, nowo zawierane transakcje.

Należy jednak mieć na uwadze, że na mapie nie prezentujemy wszystkich transakcji, co z początku wydaje się dziwne, ale po chwili zastanowienia (i uzasadnienia) staje się zrozumiałe. Nie pokazujemy następujących transakcji:
a. tych, które mają wybitnie „nierynkową” cenę – zdarzają się transakcje, w których ceny znacznie odstają od rynkowych. Czasem spowodowane jest to faktem, że są to transakcje w rodzinie (gdzie cena jest w zasadzie dowolna), czasem to jakieś bardziej skomplikowane transakcje z licytacją komorniczą, rentą dożywotnią itd. Są też odstępstwa w górę (kiedy wykupowane są mniejsze budynki w celu ich zburzenia i postawienia czegoś znacznie większego). Naszym celem jest ułatwienie poznania rynkowej wartości mieszkania, a transakcje z cenami „nierynkowymi” tylko by w tym przeszkadzały
b. nie pokazujemy wszystkich transakcji deweloperskich a tylko te wybrane – ponieważ na mapie prezentujemy konkretne, pojedyncze transakcje, to nie ma sensu pokazywać kilkudziesięciu, a czasem kilkuset bardzo zbliżonych transakcji z tego samego budynku. W takim przypadku wybierane są 2-3 reprezentatywne z każdego przedziału powierzchniowego typu 30-40m2, 40-50 m2 itd. Podobna sytuacja może się zdarzyć także na rynku wtórnym (chociaż to rzadkość, bo oznacza wyjątkowo dużą liczbę transakcji w jednym budynku, czyli w praktyce bardzo duży budynek)
c. na mapie może nie być części transakcji z ostatnich kilku miesięcy – ponieważ transakcje pochodzą z różnych źródeł, które mają różny czas „procesowania”, docierają one do nas w różnym czasie (przez co część transakcji z ostatnich miesięcy mogła jeszcze nie dotrzeć). Nowe dane dodajemy na bieżąco (zwykle raz na miesiąc), więc brakujące w tej chwili dane pojawią się prędzej, czy później.

Z opisanych powyżej powodów, od początku 2016 roku mniej więcej do połowy 2017 pokrycie danych wynosi około 95% wszystkich przeprowadzonych transakcji na rynku wtórnym. W tym samym okresie, w przypadku rynku pierwotnego, pokrycie ma także ponad 95% budynków, w których były jakieś transakcje. Od połowy 2017 roku pokrycie jest mniejsze (trudno powiedzieć, jakie dokładnie, dopóki nie otrzymamy odpowiednich danych), ale z czasem będzie oczywiście wzrastać do tego samego poziomu.

Wszystkie nasze dane są weryfikowane na podstawie informacji pochodzących z aktów notarialnych.

Wymagania techniczne

Serwis/mapa nie ma jakichś specjalnych wymagań technicznych, z drugiej strony nie jest to ot taka sobie zwyczajna stronka, tylko dość zaawansowana aplikacja przeglądarkowa. Stara się ona korzystać z możliwie najnowszych zdobyczy jeśli chodzi o web development, stąd działa najlepiej/najszybciej na przeglądarkach, które są najbardziej do przodu pod tym względem. Dlatego zalecamy używanie przeglądarek w następującej kolejności:
1. Chrome/Opera – tu wszystko działa szybko, sprawnie, używanie to czysta przyjemność ;)
2. Firefox – też działa szybko (choć wolniej niż w Chrome, jeśli się wykona bezpośrednie porównanie)
3. Safari, Edge – strona działa nieco wolniej, ale nadal można bez stresu używać (owej „wolności” można nawet nie zauważyć, jeśli się nie porówna z Chrome). Jedyny potencjalny problem, to jakiś wybitnie zabytkowy komputer – na przyzwoitym komputerze sprzed 5 lat działa bez problemu
4. Internet Explorer 11 – tej przeglądarki nie polecamy do naszej mapy. W zasadzie to (prawie) wszystko działa, ale wolno, a do tego miejscami trochę brzydko wygląda. Szkoda taką przeglądarką zepsuć sobie (niewątpliwą ;) przyjemność obcowania z mapą.

Mapa wspiera paradygmat „responsive web design”, więc działa także na telefonach i innych tabletach (oczywiście wygląd jest nieco inny, bo dostosowuje się do rozmiaru ekranu – jedyna zauważalna różnica w funkcjonalności na małych wyświetlaczach w tej chwili, to brak interaktywnej mapy na widoku z wyceną). Polecamy uruchamianie na przeglądarkach „standardowych” dla systemu operacyjnego telefonu/tabletu, czyli Chrome dla Androida i Safari dla iPhone/iPad. Oczywiście, jeśli ktoś ma do dyspozycji komputer, to używanie z wykorzystaniem myszki i klawiatury jest znacznie prostsze/przyjemniejsze.

API

Przy okazji rozbudowy systemu udostępniliśmy także API, które można wykorzystać do integracji z własnym systemem. API jest dostarczane w formie serwisu REST’owego i w tej chwili obejmuje usługę automatycznej wyceny, wkrótce także generowania danych statystycznych/rozkładów cen w dowolnych obszarach Warszawy. Zainteresowanych zachęcamy do kontaktu przez formularz – udostępnimy wtedy dokumentację oraz klucz do testów.

Co dalej?

Po starcie serwisu w wersji dostępnej dla wszystkich, będzie on dalej rozwijany (chyba że zajdą jakieś nieprzewidziane okoliczności ;) Podstawowe kierunki rozwoju (poza oczywiście systematyczną rozbudową bazy transakcji) to dołączenie danych dla kolejnych miast i (ewentualnie) dodanie informacji o transakcjach gruntowych/domach jednorodzinnych oraz rozwijanie samej aplikacji (zachęcamy wszystkich do zgłaszania wszelkich uwag/propozycji – aktualny wygląd i sposób działania to także w części wynik uwag, które otrzymaliśmy od Was wcześniej).

Podsumowując

Celem rozbudowy projektu transakcyjne.pl było dostarczenie narzędzia, które pomaga zoptymalizować proces kupna/sprzedaży mieszkania dla każdej strony transakcji poprzez umożliwienie dogłębnego poznania rynku, a więc i realnej wartości interesującego mieszkania, w możliwie przystępny sposób (i w cenie osiągalnej dla każdego, a nie tylko dla dużych korporacji). System składa się z 3 podstawowych elementów, których celem jest uczynić z każdego użytkownika eksperta na temat lokalnego rynku mieszkaniowego:
mapa transakcji, czyli możliwość przeglądania (prawie) wszystkich transakcji przeprowadzonych w Warszawie od początku 2016 roku
moduł analityczny, czyli zestaw podsumowań i rozkładów cen z dowolnego fragmentu miasta, z podziałem na różnorodne typy mieszkań i ich cechy
automatyczna wycena, czyli sposób na szybkie określenie wartości mieszkania, wraz z wieloma informacjami przydatnymi przy tej okazji (rozkłady cen podobnych mieszkań w okolicy, dzielnicy itd.)

Projekt w nowej wersji przeznaczony jest dla każdego, kto jest zainteresowany poznaniem rzeczywistych cen mieszkań w Warszawie. W szczególności oznacza to potencjalnego kupującego, sprzedającego, ale także wszelkich profesjonalistów na rynku mieszkaniowym (zwłaszcza agentów nieruchomości), którzy dzięki tego rodzaju narzędziu mogą swój profesjonalizm znacznie zwiększyć. Poznanie rzeczywistych cen dla każdej z tych grup wydaje się być absolutną podstawą przy zawieraniu transakcji.

Serwis został stworzony „pod nas”, czyli pod potencjalnego kupującego (z uwzględnieniem uwag innych użytkowników), ale ufamy, że będzie równie przydatny dla pozostałych stron mieszkaniowego rynku. Jeśli macie jakieś pytania/uwagi, to piszcie śmiało – jeśli są to pytania ogólne, piszcie w komentarzach; jeśli coś szczególnego/indywidualnego, piszcie śmiało przez formularz kontaktowy na blogu lub na transakcyjne.pl

PS. Dziękujemy wszystkim, którzy sprawili, że ten duży projekt doczekał się finalnej realizacji. W szczególności dziękujemy tym, którzy pomagają nam w pozyskiwaniu danych o transakcjach oraz wszystkim tym, których uwagi doprowadziły do tego, że serwis aktualnie działa i wygląda tak, a nie inaczej.

PS2. Będziemy bardzo wdzięczni, jeśli komentarze pod tym wpisem będą związane z mapą transakcji – na tematy przyszłych wzrostów/spadków cen chętnie pospieramy się przy innej okazji ;) Komentarze niezwiązane tematycznie będziemy musieli niestety usuwać, żeby zachować dyskusję w komentarzach jako formę wsparcia/dokumentacji dla potencjalnych użytkowników mapy.

Podziel się z innymi
  • 10
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

  Subscribe  
najnowszy najstarszy oceniany
Powiadom o
Tomasz_Wielblad
Użytkownik
taka mapa to tylko taki gadżet… nie ma żadnych praktycznych funkcji… piszecie że ceny transakcyjne potrafią różnić się nawet o 20 procent od ofertowych bo tkwią jeszcze w „poprzedniej epoce” no ok a jak tłumaczycie zjawisko wyższych cen transakcyjnych od ofertowych? przecież to także się zdarza… zasadniczym problemem jest to że baza ta oparta jest na historycznych transakcjach… jaka pewność że historia się już napisała i się nie zmieni? a jak zakładamy że się zmieni to co nam po danych historycznych? taki sam problem jest z analizą techniczną na giełdzie… tam to jeszcze jakiś sens można zauważyć albo uważać że… Czytaj więcej »
FranekKimono
Użytkownik

Realizacja bardzo dobra ! Kiedy w planach Kraków ? I czemu jako pierwszy w nastepnej koleności ? ;)

Anonimowo
Gość

Następny w kolejności powinien być właśnie Kraków lub Wrocław. Ale na razie patrzymy, jak wszystko działa, jakie jest zainteresowanie i zbieramy uwagi.

fromZero
Użytkownik

świetny projekt ! cieszy ze dalej go rozwijasz

mam tylko nadzieje ze jestes pewny zrodla cen, bo wydaje mi sie ze sa to jednak dane dosc poufne i ciezkie w zweryfikowaniu
pozdrawiam

fromZero
Użytkownik

poklikalem troche, bardzo dobre rozwiazanie
mysle ze kazdy powinien wykupic i uswiadomic sobie jakie sa ceny faktyczne (wiekszosc zgodnie z oczekiwaniami, ale te ceny na wilanowie nigdy mnie nie przestana zadziwiac :D:D:D)
ogolnie dobrze dobrane parametry do filtrowania,np widac jak standard mieszkania wplywa na cene, ilosc pokoi , metraz etc.

nowe budownictwo z garazem i komorka w dobrej lokalizacji trzeba liczyc na chwile obecna 9-10k, czy to sie komus podoba czy nie

Ptaszysko
Użytkownik

Interesująca wypowiedź na temat inwestowania w nieruchomości w Polsce:

https://www.youtube.com/watch?v=N9YSh-AxvrA&t=

fromZero
Użytkownik

obejrzalem, i o ile moge sie zgodzic z krytyka jakich pseudoinwestorow zalewarowanych pod korek
to jak uslyszalem ze alternatywa dla inwestowania w nieruchomosci dla tego pana jest
dobre kryptowaluty
i zloto bulionowe

a jesli nieruchomosci to turcja, iran i ZEA (bo maja podobno eksplodujace demografie)

to tylko sie usmiechnalem :D xD

btw, cos bardzo malo komentarzy pod tym wpisem o mapie

Slawek
Użytkownik
Mało komentarzy pod wpisem, bo i temat wydaje mi się mało chodliwy. Obym się mylił, ale obawiam się że para poszła w gwizdek i nie będzie zainteresowania tym projektem. Oczywiście życzę jak najlepiej i jestem ciekawy słupków pokazujących zainteresowanie mapą. Osobiście, zamiast długich przerw spowodowanych pracą na mapą cen transakcyjnych, chętnie bym poczytał opinie autora na temat aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości. A działo się sporo: koniec programu MdM, koniec dopłat w programie RnS (coraz więcej ludzi bez dopłat), zapowiadane zmiany w programie „Mieszkanie+”, zmiany w Funduszu Mieszkań na Wynajem… Do tego ukazało się sporo raportów, franek trochę staniał, a… Czytaj więcej »
Ptaszysko
Użytkownik

Dosyć ciekawa wypowiedź na temat inwestowania w nieruchomości w Polsce

https://www.youtube.com/watch?v=N9YSh-AxvrA&t=

Makia
Użytkownik

Hej! Czy macie możliwość korekty danych? Np znalazłam swoje mieszkanie, nie wykupiłam co prawda dostępu płatnego żeby zobaczyć więcej , ale już widzę że jest błąd odnośnie materiały budynku (jest z cegły a nie z płyty/w ramie H).

Mapa bardzo mi się podoba! A kolorki to inspirowane rynkiem pierwotnym? :)