Więcej niż mapa

Nasza dłuższa nieobecność na blogu spowodowana była poważną rozbudową mapy cen transakcyjnych:

transakcyjne.pl

Projekt został ostatecznie ukończony (pilotażowo dla Warszawy), więc dziś pokażemy, co z tego wyszło (a wyszło całkiem dużo). Ale na początek odrobina kontekstu.

Po co to wszystko?

Podstawowy problem, z którym styka się właściwie każdy, kto planuje kupić lub sprzedać mieszkanie, to określenie prawidłowej ceny. Kupujący nie chce przepłacić, a sprzedający próbuje ustalić taką cenę, która z jednej strony jest możliwie wysoka, a z drugiej nie spowoduje oczekiwania na sprzedaż trwającego w nieskończoność. Ze względu na kwoty, które w dzisiejszych czasach przychodzi płacić za mieszkania, optymalizacja tego procesu oznacza dziesiątki, a czasem wręcz setki tysięcy złotych oszczędności/zysku (zależnie od strony transakcji). Podstawowy błąd, jaki popełniają sprzedający, który to błąd zdarza się nader często, to rozejrzenie się na portalach internetowych w poszukiwaniu podobnego mieszkania i wystawienie ceny średniej z ogłoszeń (a czasem wyższej, bo przecież moje mieszkanie jest wyjątkowe!). Problem w tym przypadku polega na tym, że ceny ofertowe zdają się pamiętać jeszcze czasy szczytu bańki (rok 2008), tymczasem ceny transakcyjne są dostosowane do obecnych realiów. Różnica pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi przekracza często 20%, co widać na poniższym (na pierwszy rzut oka nieco skomplikowanym) wykresie z raportu NBP:

O ile w przypadku rynku pierwotnego średnia cena ofertowa w tej chwili jest praktycznie zgodna z ceną transakcyjną (trudno się temu dziwić, skoro mieszkania deweloperskie sprzedają się aktualnie bardzo dobrze), o tyle w przypadku rynku wtórnego różnica jest bardzo duża (i temu też się trudno dziwić, bo na rynku wtórnym nadal panuje zastój). W dużej mierze wynika to z niewiedzy sprzedających na temat tego, jaka cena jest realnie do uzyskania (zgodnie z teorią, że lepiej wystawić cenę zbyt wysoką, którą się potem ewentualnie zmniejszy, w ogłoszeniach przeważają oferty pozbawione jakiejkolwiek szansy na sprzedaż). Kupujący zdają się mieć nieco większą wiedzę w tej kwestii (być może to po prostu kwestia motywacji i ograniczonego budżetu), dlatego sprzedają się praktycznie tylko mieszkania, które mają wystawioną “uczciwą” cenę, a znalezienie typowego “jelenia”, który zapłaci cenę dowolną, w praktyce się nie zdarza.

I tu właśnie pojawia się mapa cen transakcyjnych mieszkań. Jej podstawowym celem jest umożliwienie każdemu poznania takiego wycinku rynku mieszkaniowego, który go interesuje. I to poznania w sposób możliwie dogłębny, a zarazem bardzo mało skomplikowany. Mapa bazuje na praktycznie wszystkich transakcjach od początku 2016 roku (na razie w Warszawie) – staramy się, aby dostęp do niej był bardzo tani i osiągalny dla każdego. Koszt dogłębnego poznania rynku mieszkaniowego, wynoszący mniej niż cena za wystawienie ogłoszenia o sprzedaży, przy przeprowadzaniu transakcji za setki tysięcy złotych, pozwalający zaoszczędzić czasem kilkanaście, czy kilkadziesiąt tysięcy, wydaje się nam zdecydowanie warty poniesienia.

Dla kogo to wszystko?

Mapa cen transakcyjnych przeznaczona jest zasadniczo dla 3 grup odbiorców:

a. Kupujący – kupujący najczęściej dysponuje ograniczonym budżetem i najczęściej jest tak, że interesuje go mieszkanie, na które go minimalnie nie stać (taka już chyba ludzka natura, że człowiek zawsze chce trochę więcej niż ma/może mieć). Stwierdzenie, jaka jest rzeczywista (uczciwa?) cena poszukiwanego mieszkania, jest sprawą absolutnie kluczową. Jak pokazywaliśmy na wstępie, przeglądanie ogłoszeń niespecjalnie tu pomaga, bo mniej więcej połowa ofert ma cenę wyższą niż najwyższa cena transakcyjna za tego rodzaju mieszkanie (co w praktyce oznacza, że są to oferty zupełnie niesprzedawalne). Są oczywiście różne techniki, bo ludzie sobie jakoś do tej pory radzili (jedna z takich technik, to wziąć 20% najtańszych ofert i wyciągnąć z nich średnią). To wszystko jednak nie daje gwarancji, że szacunek jest prawidłowy, bo czasem najtańsze oferty są i tak niesprzedawalne (spotkaliśmy się z sytuacją, w której sprzedający chciał sprzedać, ale wyprowadzić się planował dopiero za pół roku, do tego miał kredyt we frankach, więc chciał od razu dostać taką część, która pozwoliłaby mu ten kredyt spłacić). Celem naszej mapy jest dać pełen obraz rynku w sposób bardzo przyjazny, a jednocześnie kompleksowy. Jak już się pozna wszystkie jej funkcje, to wyznaczenie realnej wartości mieszkania w dowolnym miejscu w Warszawie wprawnemu “klikaczowi” powinno zająć około 15 sekund. Dodatkowo, dostęp do danych o wszystkich transakcjach, poza wyznaczeniem realnej wartości mieszkania, pozwala uzyskać argument w negocjacjach ze sprzedającym, który wystawia cenę powyżej realnej do osiągnięcia (trudno powiedzieć, czy takiego sprzedawcę da się przekonać do obniżki, niemniej jednak pokazanie, że takie mieszkania jak jego sprzedają się w tej okolicy po tyle i tyle, powinno dać mu mocno do myślenia).

Podsumowując… przy transakcjach za setki tysięcy złotych dobrze jest poznać temat możliwie dokładnie z każdej strony. Nasza mapa pozwala poznać rzeczywiste ceny w dowolnym miejscu w Warszawie (wkrótce także i w innych miastach). Skoro ludzie przed zakupem samochodu za 10 razy niższą kwotę decydują się na płatne przeglądy, to dlaczego nie zdecydować się na przegląd rynku w przypadku zakupu mieszkania?

b. Sprzedający – druga grupa potencjalnych odbiorców naszej mapy to sprzedający. Ich sytuacja jest w zasadzie zbliżona do sytuacji kupujących. W ich interesie też leży dobre poznanie rynku, aby wystawić cenę, za którą mieszkanie się sprzeda, a jednocześnie będzie to cena możliwie wysoka. Ponieważ cena, którą ostatecznie uzyska sprzedawca jest w zasadzie niezależna od tej, jaką wystawi na początku, dobrze jest od razu wystawić cenę odpowiednią – o ile koszt wystawienia ogłoszenia na kilku portalach, który już sam w sobie jest kilkukrotnie wyższy niż koszt dostępu do naszej mapy, jest może jeszcze do pominięcia, o tyle dłuższy czas “sprzedawania” powoduje konieczność ponoszenia opłat za mieszkanie (czynsz do wspólnoty itd.), a to już kilkaset złotych miesięcznie (nie wspominając już o kosztach zamrożenia kapitału). Dodatkowo sprzedający ma nieco inny problem – o ile kupujący ma najczęściej określony budżet i po prostu szuka/negocjuje mieszkania, które spełniają jego wymagania, o tyle sprzedawca otrzymuje oferty od kupujących (często niższe niż wystawiona przez niego cena) i musi się zdecydować, czy się zgadza, czy czeka dalej (co jest trochę podobne do klasycznego problemu z dziedziny optymalizacji, czyli znalezienia najlepszej panny młodej ;) Ważne jest, aby wiedzieć, która oferta od kupującego jest atrakcyjna, a która jest poniżej ceny rynkowej i w tym ma pomagać nasza mapa.

c. Agencje nieruchomości i inni użytkownicy “profesjonalni” – trzecia grupa klientów to agencje nieruchomości oraz inne firmy, które z różnych względów potrzebują informacji o rzeczywistych cenach/wartości mieszkań (o ile duże podmioty, takie jak banki, czy ubezpieczyciele, korzystają z tego typu, choć znacznie droższych, narzędzi, o tyle mniejsze firmy, właśnie z racji kosztów, mają już z tym problem). W dzisiejszych czasach bardzo często zdarza się, że agencja nieruchomości traktowana jest przez kupującego (często także przez sprzedającego) jako zło konieczne. O ile przy niezłej kondycji rynku i wysokiej dostępności kredytu, te 3% prowizji może nie robi wielkiej różnicy, o tyle w momencie, w którym na rynku pojawi się kryzys, pośrednicy będą musieli wykazać się przed klientami swoją przydatnością i zaoferować coś, czego typowy kupujący/sprzedający nie jest w stanie zrobić samodzielnie. Zresztą… agent, który w trakcie rozmowy z klientem (zarówno sprzedającym, jak i kupującym) wykaże się znajomością rynku i pokaże klientowi na mapie, po ile sprzedają się podobne mieszkania w okolicy, a więc i jaka jest realna wartość jego mieszkania, w każdych czasach uzyska wielkiego plusa. Dodatkowo, pozwala to wreszcie z sensem robić dopiski w ogłoszeniach typu “Okazja”, czy “Polecam” – głupio jest polecać mieszkanie, co do którego można sprawdzić, że cena jest z kosmosu.

Wydaje się nam, że tego typu narzędzie stanie się wkrótce standardem wśród profesjonalnych agencji. W końcu rola agenta w dobie internetu musi z czasem wyewoluować w stronę eksperta – agent musi mieć wiedzę, której nie może zdobyć tak łatwo każdy. A wiedza o realnej cenie konkretnego mieszkania wydaje się być absolutną podstawą.

Jak to działa?

Skoro już wiemy, po co w ogóle ta mapa i komu opłaca się z niej korzystać, przejdźmy do najważniejszego, czyli co to właściwie jest. Na początek zrzut ekranu z podstawowego widoku – warto mu się chwilę przyjrzeć, żeby lepiej zrozumieć, o czym będzie dalej:

Aplikacja prezentuje transakcje przeprowadzone w Warszawie w formie interaktywnej mapy. “Pinezki” widoczne na mapie to właśnie transakcje, a liczba na pinezce oznacza cenę za m2 lub cenę za całość (zależnie od wybranego trybu działania mapy) – kolor pinezki też ma sens (niebieski – transakcje najtańsze, zielony – trochę droższe, potem jest żółty, pomarańczowy i czerwony, czyli transakcje najdroższe). Jednocześnie na mapie widocznych jest do 100 transakcji z aktualnego obszaru i dane te zmieniają się automatycznie przy każdym przesunięciu lub zmiany skali mapy (można to zachowanie wyłączyć i odświeżać dane “ręcznie”, z użyciem przycisku). Wystarczy kliknąć na pinezkę, aby zobaczyć szczegóły transakcji (krótsze, w formie “dymka” oraz bardziej zaawansowane w prawej części ekranu). Dane o transakcjach, poza oczywiście ceną i datą transakcji, zawierają informacje o szczegółach mieszkania (powierzchnia, liczba pokoi, typ budynku/rok budowy, ewentualne powierzchnie dodatkowe typu garaż/piwnica/ogródek oraz podstawowe dane o komunikacji i lokalizacji). Mapę można przeszukiwać pod kątem wielu kryteriów (mniej więcej tak, jak w standardowym portalu z ogłoszeniami), choć my polecamy sekcję “Szybkie filtrowanie”, która pozwala bardzo prosto i szybko włączać/wyłączać z widoku poszczególne kategorie transakcji. Wszelkie podsumowania prezentowane są zawsze dla widocznego obszaru mapy, chyba że ręcznie narysowano obszar niestandardowy (pozwala na to niepozornie wyglądający panel na górze mapy).

Dokładny opis wszystkich funkcjonalności można znaleźć w poniższym wpisie:

Jak używać mapy?

Poza interaktywną mapą, mamy tu jeszcze 3 bardzo ważne elementy (szczegóły korzystania także są w powyższym wpisie):

1. Moduł analityczny.

Ten niepozornie wyglądający panel w prawym dolnym rogu strony w rzeczywistości jest równie ważny, o ile nie ważniejszy niż pojedyncze transakcje:

W każdym momencie dla aktualnego obszaru mapy (lub narysowanych ręcznie obszarów niestandardowych) znajdziemy tu podsumowanie transakcji zgodne z ustawionymi kryteriami wyszukiwania/filtrowania. W dwóch pozostałych zakładkach znajdziemy takie same podsumowania dla aktualnie widocznych dzielnic i ulic. Są tu podstawowe informacje jak średnia, mediana itd. oraz odpowiednie wartości dla 80% “centralnych cenowo” transakcji (czyli z pominięciem 10% najtańszych i 10% najdroższych, co pozwala wyeliminować transakcje nietypowe). Dodatkowo, dla każdego podsumowania możemy zobaczyć rozkład procentowy cen, który wygląda tak:

Rozkład jest dość istotnym parametrem, bo pozwala znaleźć dominujący przedział cen, poniżej/powyżej którego transakcje są rzadkością (co jest silną podpowiedzią szczególnie dla sprzedających – jeśli wystawię cenę, w okolicy której sprzedaje się 5% podobnych mieszkań, to szanse na sprzedaż są raczej minimalne).
Za to prawdziwa zabawa zaczyna się dopiero po wciśnięciu przycisku “Zaawansowane” – wtedy widzimy bardziej szczegółowe podsumowania:

Możemy tu znaleźć średnie/mediany/ceny minimalne/maksymalne oraz rozkłady cen dla poszczególnych kategorii mieszkań, w zależności od rynku (pierwotny/wtórny), liczby pokoi, powierzchni i typu budynku. Razem z opcją szybkiego filtrowania, która pozwala pozostawić na mapie dowolny, interesujący nas wycinek danych, umożliwia to bardzo precyzyjnie oszacowanie wartości konkretnej (bardzo wąskiej lub bardzo szerokiej) kategorii mieszkań. Przykładowo, jeśli interesuje nas, po ile sprzedają się 2-pokojowe mieszkania w wielkiej płycie na Targówku, wystarczy przesunąć mapę na interesujący obszar (np. z użyciem pola do wyszukiwania adresu lub funkcji rysowania obszaru na mapie), w panelu “Szybkie filtrowanie” wyłączyć te kategorie mieszkań, które nas nie interesują i od razu w podsumowaniu dostaniemy zakres cen interesujących mieszkań – potem możemy kliknąć “Rozkład cen”, aby zobaczyć konkretnie, ile mieszkań sprzedaje się w poszczególnych przedziałach cen. Pozwala to bardzo szybko oszacować wartość przeciętnego mieszkania dowolnego typu, w dowolnie wybranej lokalizacji.

Warto poświęcić chwilę, żeby zobaczyć, jakie to ma możliwości, bo cały ten moduł pozwala bardzo dobrze zorientować się w poszczególnych segmentach rynku i zostać domorosłym analitykiem ;) Mimo że na pierwszy rzut oka wygląda to może nieco skomplikowanie, to w praktyce okazuje się być bardzo proste w użyciu i daje bardzo duże możliwości (w kilka sekund można poznać rozkłady cen dowolnego typu mieszkań w dowolnym miejscu).

2. Automatyczna wycena.

Dla “leniwych” oraz jako zwieńczenie zabawy z mapą mamy też funkcję automatycznej wyceny mieszkania (menu “Wyceń mieszkanie”). Algorytm wyceny bazuje na technice najczęściej stosowanej przez rzeczoznawców majątkowych, czyli na metodzie porównawczej. Oczywiście tego rodzaju wycena nie jest operatem szacunkowym i nie może być używana tam, gdzie taki operat jest wymagany (sądy, wycena do kredytu itd.).
Przy generowaniu wyceny podaje się wymagane cechy mieszkania (lokalizacja, powierzchnia, liczba pokoi, standard, typ budynku itd.) oraz (opcjonalnie) zestaw cech dodatkowych. System dokona automatycznej wyceny i powstanie z tego raport, który wygląda tak (na obrazku widać tylko jego pierwszą część – w dalszej części jest jeszcze sporo innych informacji):

W przeciwieństwie do podobnych rozwiązań, które są dostępne w internecie i polegają na wygenerowaniu PDF’a, ten raport jest dynamiczny – o ile wycena oczywiście jest stała, o tyle mapa w tym widoku jest interaktywna i wyświetla transakcje podobne do wycenianej w wybranym obszarze (różną liczbę, w zależności od rodzaju wykupionego dostępu), co pozwala sprawdzić, ile kosztują mieszkania podobne do wycenianego w dowolnym fragmencie miasta (szczególny sens ma to w przypadku wykupienia dostępu do całej mapy lub jej znacznej części).

Można oczywiście wygenerować sobie z tego PDF’a, co jest istotne szczególnie dla agenta nieruchomości, który może takiego PDF’a wydrukować i przekazać klientowi na spotkaniu. Przykładowy PDF z raportem można obejrzeć tu:

Przykładowy raport

3. Pobieranie danych.

Poza wyceną, system umożliwia także pobieranie wybranych transakcji na dysk w formie pliku PDF – wystarczy przełączyć mapę w tryb pobierania danych i zaznaczyć wybrane transakcje (jak pokazano na obrazku niżej) – zostanie wygenerowany plik z listą transakcji, zrzutem widoku mapy oraz podsumowaniem zaznaczonych transakcji.

Przykładowy plik z pobranymi transakcjami można znaleźć pod poniższym adresem:

Przykładowe pobranie danych

Demo

Nie lubimy, jak ktoś sprzedaje kota w worku, więc i my tak nie robimy. Jeśli ktoś jest zainteresowany naszym serwisem, może sobie założyć konto oraz przetestować wszystkie funkcje na transakcjach demonstracyjnych. Transakcje demonstracyjne nie są prawdziwymi transakcjami – są to dane wygenerowane przez nas na potrzeby zapoznania się z działaniem poszczególnych funkcji mapy. Wszystko działa dokładnie tak samo, jak na danych rzeczywistych (zresztą… wszystkie obrazki w tym artykule pochodzą właśnie z trybu demonstracyjnego).
Dane demonstracyjne można oczywiście wyłączyć, wtedy widok mapy przed wykupieniem dostępu wygląda tak:

Przezroczyste pinezki to transakcje możliwe do kupienia – o tym, jak kupić dostęp, piszemy więcej w dalszej części wpisu, a jeszcze bardziej szczegółowo w oddzielnym artykule:

Jak kupić dostęp?

Dane demonstracyjne służą do przetestowania wszystkich funkcjonalności mapy przed zakupem – chcielibyśmy mieć samych zadowolonych użytkowników, dlatego zachęcamy, aby sprawdzić działanie mapy na danych demonstracyjnych, zanim się wykupi dostęp do prawdziwych. Mnogość potencjalnych kombinacji sprzętowo-programowych na komputerach/urządzeniach mobilnych powoduje, że nie da się systemu przetestować na wszystkich możliwych środowiskach.

Ile to kosztuje?

Są zasadniczo 2 tryby płatnego dostępu do mapy:

  1. Dostęp do wybranych obszarów.
    Jak podstawowy sposób dostępu do mapy, proponujemy dostęp do wybranych dzielnic lub całego miasta. Cena zależy od parametrów dostępu takich jak obszar (1 dzielnica, 3 dzielnice, całe miasto), czas dostępu (od 3 do 90 dni) oraz liczba wycen automatycznych (od 1 do 30) – najtańszy pakiet kosztuje tylko 10 złotych, a zamówienie składa się bezpośrednio w aplikacji z użyciem stosownego formularza.
  2. Pojedyncze transakcje.
    Dodatkowo oferujemy kupowanie dostępu per transakcja. Polega to na wybraniu interesujących transakcji na mapie i dodaniu ich do koszyka (transakcje można dodawać pojedynczo lub zbiorczo na podstawie aktualnego widoku mapy). Następnie w widoku koszyka składamy zamówienie i tyle.
    W tym trybie proponujemy cenę 0.25 zł (25 groszy) za 1 transakcję i takie transakcje będą widoczne na koncie użytkownika przez 1 rok.
    W ramach dostępu per transakcja do każdej zamówionej 20-tki transakcji otrzymuje się 1 automatyczną wycenę gratis.Po przyjęciu zamówienia mamy możliwość dokonania zapłaty z wykorzystaniem pośrednika płatności (tpay.com), czyli w standardowy sposób dostępny w sklepach internetowych, czy portalach aukcyjnych. Jeśli wybierzemy opcję szybkiego przelewu (e-przelew), wykupione dane pojawią się na mapie prawie natychmiast – nie trzeba nic robić, mapa sama odświeży widok po zaksięgowaniu wpłaty przez nasz system. Wszelkie podsumowania zaczną wtedy działać na podstawie wykupionych transakcji.

Dlaczego nie 100%?

Celem naszej mapy jest dostarczenie narzędzia, które pozwala w łatwy i obiektywny sposób zobaczyć, ile warte jest interesujące nas mieszkanie/mieszkania. Do tego potrzebna jest należyta liczba transakcji, dlatego zebraliśmy informacje o praktycznie wszystkich transakcjach przeprowadzonych w Warszawie od początku 2016 roku (są też wybrane transakcje z lat wcześniejszych). A jest tak dlatego, że najbardziej interesujące i miarodajne są niedawne transakcje, a te starsze niż 2 lata można już uznać za nieco “nieaktualne” (co nie oznacza, że w przyszłości nie rozbudujemy naszej bazy także wstecz). Na razie systematycznie dodawane są kolejne, nowo zawierane transakcje.

Należy jednak mieć na uwadze, że na mapie nie prezentujemy wszystkich transakcji, co z początku wydaje się dziwne, ale po chwili zastanowienia (i uzasadnienia) staje się zrozumiałe. Nie pokazujemy następujących transakcji:
a. tych, które mają wybitnie “nierynkową” cenę – zdarzają się transakcje, w których ceny znacznie odstają od rynkowych. Czasem spowodowane jest to faktem, że są to transakcje w rodzinie (gdzie cena jest w zasadzie dowolna), czasem to jakieś bardziej skomplikowane transakcje z licytacją komorniczą, rentą dożywotnią itd. Są też odstępstwa w górę (kiedy wykupowane są mniejsze budynki w celu ich zburzenia i postawienia czegoś znacznie większego). Naszym celem jest ułatwienie poznania rynkowej wartości mieszkania, a transakcje z cenami “nierynkowymi” tylko by w tym przeszkadzały, dlatego nie są one widoczne w podstawowym trybie działania mapy i, jeśli ktoś ma ochotę takie transakcje oglądać, musi włączyć odpowiednią opcję w ustawieniach aplikacji
b. nie pokazujemy wszystkich transakcji deweloperskich, a tylko te wybrane – ponieważ na mapie prezentujemy konkretne, pojedyncze transakcje, to nie ma sensu pokazywać kilkudziesięciu, a czasem kilkuset bardzo zbliżonych transakcji z tego samego budynku. W takim przypadku wybierane są 2-3 reprezentatywne z każdego przedziału powierzchniowego typu 30-40m2, 40-50 m2 itd.
c. na mapie może nie być części transakcji z ostatnich kilku miesięcy – ponieważ transakcje pochodzą z rejestru publicznego, który ma dość długi czas “procesowania”, otrzymujemy dane z pewnym opóźnieniem (przez co część transakcji z ostatnich miesięcy mogła jeszcze nie dotrzeć). Nowe dane dodajemy na bieżąco (zwykle raz na miesiąc), więc brakujące w tej chwili dane pojawią się prędzej, czy później.

Z opisanych wyżej powodów pokrycie danych wynosi około 90% wszystkich przeprowadzonych transakcji na rynku wtórnym, a w przypadku rynku pierwotnego, pokrycie ma ponad 95% budynków, w których były jakieś transakcje.

Wymagania techniczne

Serwis/mapa nie ma jakichś specjalnych wymagań technicznych, z drugiej strony nie jest to ot taka sobie zwyczajna stronka, tylko dość zaawansowana aplikacja przeglądarkowa. Stara się ona korzystać z możliwie najnowszych zdobyczy jeśli chodzi o web development, stąd działa najlepiej/najszybciej na przeglądarkach, które są najbardziej do przodu pod tym względem. Dlatego zalecamy używanie przeglądarek w następującej kolejności:
1. Chrome/Opera – tu wszystko działa szybko, sprawnie, używanie to czysta przyjemność ;)
2. Firefox – też działa szybko (choć wolniej niż w Chrome, jeśli się wykona bezpośrednie porównanie)
3. Safari, Edge – strona działa nieco wolniej, ale nadal można bez stresu używać (owej “wolności” można nawet nie zauważyć, jeśli się nie porówna z Chrome). Jedyny potencjalny problem, to jakiś wybitnie zabytkowy komputer – na przyzwoitym komputerze sprzed 5 lat działa bez problemu
4. Internet Explorer 11 – tej przeglądarki nie polecamy do naszej mapy. W zasadzie to (prawie) wszystko działa, ale wolno, a do tego miejscami trochę brzydko wygląda. Szkoda taką przeglądarką zepsuć sobie (niewątpliwą) przyjemność obcowania z mapą.

Mapa wspiera paradygmat “responsive web design”, więc działa także na telefonach, czy tabletach (oczywiście wygląd jest nieco inny, bo dostosowuje się do rozmiaru ekranu – jedyna zauważalna różnica w funkcjonalności na małych wyświetlaczach w tej chwili, to brak interaktywnej mapy na widoku z wyceną). Polecamy uruchamianie na przeglądarkach “standardowych” dla systemu operacyjnego telefonu/tabletu, czyli Chrome dla Androida i Safari dla iPhone/iPad. Oczywiście, jeśli ktoś ma do dyspozycji komputer, to używanie z wykorzystaniem myszki i klawiatury jest znacznie prostsze/przyjemniejsze.

API

Poza aplikacją, udostępniliśmy także API, które można wykorzystać do integracji z własnym systemem. API jest dostarczane w formie serwisu REST’owego i w tej chwili obejmuje usługę automatycznej wyceny, a także generowania danych statystycznych/rozkładów cen w dowolnych obszarach Warszawy. Zainteresowanych zachęcamy do kontaktu – udostępnimy wtedy dokumentację oraz klucz do testów.

Co dalej?

Podstawowe kierunki rozwoju mapy (poza oczywiście systematyczną rozbudową bazy transakcji) to dołączenie danych dla kolejnych miast i dodanie informacji o transakcjach gruntowych/domach jednorodzinnych oraz rozwijanie samej aplikacji (zachęcamy wszystkich do zgłaszania wszelkich uwag/propozycji – aktualny wygląd i sposób działania to także w części wynik uwag, które otrzymaliśmy od Was wcześniej).

Podsumowując

Celem projektu transakcyjne.pl jest dostarczenie narzędzia, które pomaga zoptymalizować proces kupna/sprzedaży mieszkania dla każdej strony transakcji poprzez umożliwienie dogłębnego poznania rynku, a więc i realnej wartości interesującego mieszkania, w możliwie przystępny sposób (i w cenie osiągalnej dla każdego, a nie tylko dla dużych korporacji). System składa się z 4 podstawowych elementów, których celem jest uczynić z każdego użytkownika eksperta na temat lokalnego rynku mieszkaniowego:
mapa transakcji, czyli możliwość przeglądania (prawie) wszystkich transakcji przeprowadzonych w Warszawie od początku 2016 roku
moduł analityczny, czyli zestaw podsumowań i rozkładów cen z dowolnego fragmentu miasta, z podziałem na różnorodne typy mieszkań i ich cechy
automatyczna wycena, czyli sposób na szybkie określenie wartości mieszkania, wraz z wieloma informacjami przydatnymi przy tej okazji (rozkłady cen podobnych mieszkań w okolicy, dzielnicy itd.)
pobieranie danych, czyli możliwość zapisania na dysk wybranych transakcji

Projekt przeznaczony jest dla każdego, kto jest zainteresowany poznaniem rzeczywistych cen mieszkań (aktualnie w Warszawie). W szczególności oznacza to potencjalnego kupującego, sprzedającego, ale także wszelkich profesjonalistów na rynku mieszkaniowym (zwłaszcza agentów nieruchomości), którzy dzięki tego rodzaju narzędziu mogą swój profesjonalizm znacznie zwiększyć. Poznanie rzeczywistych cen dla każdej z tych grup wydaje się być absolutną podstawą przy zawieraniu transakcji.

Serwis został stworzony “pod nas”, czyli pod potencjalnego kupującego (z uwzględnieniem uwag innych użytkowników), ale ufamy, że będzie równie przydatny dla pozostałych stron mieszkaniowego rynku. Jeśli macie jakieś pytania/uwagi, to piszcie śmiało!

Podziel się z innymi
  • 10
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

  Subscribe  
najnowszy najstarszy oceniany
Powiadom o
Tomasz_Wielblad
Użytkownik
taka mapa to tylko taki gadżet… nie ma żadnych praktycznych funkcji… piszecie że ceny transakcyjne potrafią różnić się nawet o 20 procent od ofertowych bo tkwią jeszcze w “poprzedniej epoce” no ok a jak tłumaczycie zjawisko wyższych cen transakcyjnych od ofertowych? przecież to także się zdarza… zasadniczym problemem jest to że baza ta oparta jest na historycznych transakcjach… jaka pewność że historia się już napisała i się nie zmieni? a jak zakładamy że się zmieni to co nam po danych historycznych? taki sam problem jest z analizą techniczną na giełdzie… tam to jeszcze jakiś sens można zauważyć albo uważać że… Czytaj więcej »
FranekKimono
Użytkownik

Realizacja bardzo dobra ! Kiedy w planach Kraków ? I czemu jako pierwszy w nastepnej koleności ? ;)

Anonimowo
Gość

Następny w kolejności powinien być właśnie Kraków lub Wrocław. Ale na razie patrzymy, jak wszystko działa, jakie jest zainteresowanie i zbieramy uwagi.

fromZero
Użytkownik

świetny projekt ! cieszy ze dalej go rozwijasz

mam tylko nadzieje ze jestes pewny zrodla cen, bo wydaje mi sie ze sa to jednak dane dosc poufne i ciezkie w zweryfikowaniu
pozdrawiam

fromZero
Użytkownik

poklikalem troche, bardzo dobre rozwiazanie
mysle ze kazdy powinien wykupic i uswiadomic sobie jakie sa ceny faktyczne (wiekszosc zgodnie z oczekiwaniami, ale te ceny na wilanowie nigdy mnie nie przestana zadziwiac :D:D:D)
ogolnie dobrze dobrane parametry do filtrowania,np widac jak standard mieszkania wplywa na cene, ilosc pokoi , metraz etc.

nowe budownictwo z garazem i komorka w dobrej lokalizacji trzeba liczyc na chwile obecna 9-10k, czy to sie komus podoba czy nie

Ptaszysko
Użytkownik

Interesująca wypowiedź na temat inwestowania w nieruchomości w Polsce:

https://www.youtube.com/watch?v=N9YSh-AxvrA&t=

fromZero
Użytkownik

obejrzalem, i o ile moge sie zgodzic z krytyka jakich pseudoinwestorow zalewarowanych pod korek
to jak uslyszalem ze alternatywa dla inwestowania w nieruchomosci dla tego pana jest
dobre kryptowaluty
i zloto bulionowe

a jesli nieruchomosci to turcja, iran i ZEA (bo maja podobno eksplodujace demografie)

to tylko sie usmiechnalem :D xD

btw, cos bardzo malo komentarzy pod tym wpisem o mapie

Slawek
Użytkownik
Mało komentarzy pod wpisem, bo i temat wydaje mi się mało chodliwy. Obym się mylił, ale obawiam się że para poszła w gwizdek i nie będzie zainteresowania tym projektem. Oczywiście życzę jak najlepiej i jestem ciekawy słupków pokazujących zainteresowanie mapą. Osobiście, zamiast długich przerw spowodowanych pracą na mapą cen transakcyjnych, chętnie bym poczytał opinie autora na temat aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości. A działo się sporo: koniec programu MdM, koniec dopłat w programie RnS (coraz więcej ludzi bez dopłat), zapowiadane zmiany w programie “Mieszkanie+”, zmiany w Funduszu Mieszkań na Wynajem… Do tego ukazało się sporo raportów, franek trochę staniał, a… Czytaj więcej »
Ptaszysko
Użytkownik

Dosyć ciekawa wypowiedź na temat inwestowania w nieruchomości w Polsce

https://www.youtube.com/watch?v=N9YSh-AxvrA&t=

Makia
Użytkownik

Hej! Czy macie możliwość korekty danych? Np znalazłam swoje mieszkanie, nie wykupiłam co prawda dostępu płatnego żeby zobaczyć więcej , ale już widzę że jest błąd odnośnie materiały budynku (jest z cegły a nie z płyty/w ramie H).

Mapa bardzo mi się podoba! A kolorki to inspirowane rynkiem pierwotnym? :)

pomatol
Użytkownik

Jak tam oczekiwanie na spadki?
Ktory to juz rok? :)

Tomasz_Wielblad
Użytkownik

ponoć za ruski tydzień będzie próba zdynamizowania bloga… moim zdaniem sprawdza się moja dewiza że nawet najgorsza inwestycja jest lepsza niż żadna… już 3…4 lata mamy niskie stopy(taka rozbieżność w latach aby nie czepiać się czy niskie czy najniższe) kolejny rok a może i dwa zapowiadanych niskich stóp… bez wyraźnego wzrostu cen nie będzie wzrostu kosztu pieniądza… bez wzrostu cen nieruchomości trudno mi sobie wyobrazić znaczny wzrost inflacji… te tu wcześniejsze prognozy wyliczenia i inne czary mary najzwyczajniej nie miały miejsca… ciekawi mnie co autor teraz napisze…

Tomasz_Wielblad
Użytkownik
tu https://businessinsider.com.pl/twoje-pieniadze/rynek-mieszkaniowy-w-polsce-mieszkania-drozeja/s7tmx7f wzrost ok 17 procent… rosnąca dynamika… większość wzrostu było skumulowane w ostatnich miesiącach… a co będzie gdy dynamika niewiele tylko przyśpieszy? ile to będzie za dwa lata wzrostu? 50 procent?(łącznego wzrostu) a może ceny spadną o 50 procent? miały spadać czynsze miały spadać ceny mieszkania miały stać puste a pkb miał spadać w wyniku depopulacji kraju… pamiętacie co tu wypisywaliście? o procentach pamiętacie? o tym że na pewno nasz dług nie będzie niżej oprocentowany w złotym niż w dolarze w USA? chyba niczego nie udało się wam przewidzieć… macie honor? czy jesteście ludźmi honoru? czy potraficie być uczciwi???