research-32747_640

What do you read, my lord? Reports, reports, reports…

W ostatnim czasie pojawiły się kolejne cykliczne raporty na temat rynku mieszkaniowego i kredytowego – raport NBP oraz ZBP (Amron-Sarfin). Można je znaleźć pod poniższymi adresami:

http://nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html

http://amron.pl/Pages/Content/Page.aspx?a=raport_4_2013

Wraz z raportem REAS, dotyczącym sprzedaży na rynku deweloperskim, pozwalają one na wyrobienie sobie opinii na temat aktualnego stanu polskiego rynku nieruchomości. Kto czytał tylko wstęp i zakończenie tych raportów pewnie dojdzie do wniosku, że przed nami świetlna przyszłość. Ceny mają co prawda rosnąć tylko trochę, ale w żadnym razie nie mają spadać (mimo dramatycznej demografii). Przed deweloperami świetlana przyszłość (mimo że ich akcji nikt nie chce). Mieszkań w Polsce nadal brakuje (mimo że ich liczba jest większa od liczby gospodarstw domowych). Kredytów też Polacy mają zaciągać więcej (mimo oczekiwanego wzrostu stóp procentowych oraz podejrzanego braku chęci do ich zaciągania nawet w momencie ostatniej szansy na kredyt bez wkładu własnego). Czyli ogólnie sielanka… a my, jak zawsze, będziemy się czepiać. Zaczynajmy więc!

Na początek raport NBP. Czytamy w nim tak:

„Na rynkach pierwotnych 7 i 9 miast obserwowano stabilizację cen transakcyjnych. W omawianym okresie wystąpiło wyraźne hamowanie spadkowej tendencji cen transakcyjnych mieszkań na rynkach wtórnych największych miast Polski. Natomiast na rynku pierwotnym Warszawy kolejny kwartał z rzędu odnotowano wzrost cen transakcyjnych.”

Fajnie. Znowu mamy stabilizację, hamowanie spadków, a w Warszawie nawet wzrosty.

Marek się chyba z tego aż tak ucieszył, że znowu zaczął pisać – zapraszam na jego bloga (propaganda jakby mniejsza niż w dawnych latach, ale optymistyczny prowzrostowo duch ciągle żywy):

http://mieszkaniowy.blox.pl/html 

Ogólnie ceny prezentują się tak:

Na wykresach widać, że zarówno cenom na rynku pierwotnym, jak i tym na wtórym brakuje jeszcze co najmniej 30% spadku (uwzględniając inflację) aby dojść do poziomów sprzed bańki. Oczywiście większość „ekspertów” porównuje aktualne ceny do tych z roku 2006, ale jak widać, w 2006 roku było już stosunkowo drogo (40% drożej niż w 2003). Przy aktualnej cenie warszawskiej minimalnie poniżej 7.500 złotych, 30-procentowy spadek sprowadziłby ją w okolicę całkiem już sensownej kwoty 5.000 złotych. Kiedy to nastąpi, napiszemy na blogu, że teraz jest dobry czas na kupowanie mieszkań (mając świadomość, że za 30 lat i tak nasze mieszkanie będzie praktycznie bezwartościowe ;)

„Na rynku wtórnym Warszawy i 7 największych miast obserwujemy wydłużający się
czas sprzedaży, który wynika z niedopasowanych cen ofertowych względem cen
transakcyjnych.”

Sprzedawcy na rynku wtórnym nadal żyją w czasach bumu i nie chcą zejść z ceny. Dlatego rynek ten ciągle leży – deweloperzy zwiększyli sprzedaż w drugiej połowie 2013 roku, a na wtórnym bieda. O ile rozumiem posiadaczy mieszkań z kredytem frankowym (czy nawet złotowym), którzy przecież „nie sprzedadzą ze stratą” (na razie… bo potem sprzedadzą ze stratą jeszcze większą), to nie bardzo rozumiem posiadaczy mieszkań babcinych. Niestety coraz więcej osób ze starszego pokolenia odchodzi do lepszego świata, więc w tym segmencie konkurencja będzie systematycznie rosła. Widać w narodzie nadal żywa jest postawa: „Nie obniżę ceny o 100 tys., bo przecież nie podaruję komuś takiej kwoty!”.

Nie bardzo wiadomo, co właściwie oznacza czas z powyższego wykresu (bo jest pewnie liczony tylko dla transakcji zakończonych „sukcesem”, a te oferty, które nie zostały sprzedane, raczej się do niego nie liczą). Tak, czy inaczej, wzrost czasu sprzedaży w Warszawie z 50 do 250 dni robi pewne wrażenie i potwierdza powszechną opinię, że w czasach największych wzrostów cen (rok 2006) sprzedawało się praktycznie wszystko, a teraz sprzedaje się tylko to, co wyróżnia się cenowo spośród masy pozostałych ofert. Nie dziwi więc ogromna rozbieżność pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi:

Warszawa jak zawsze w czołówce – średnia cena ofertowa jest aż o 25% wyższa od transakcyjnej. Nie oznacza to jednak, że średnio rzecz biorąc taki właśnie upust da się wytargować w negocjacjach, bo w ramach średniej ofertowej są wszystkie ceny (także te kosmiczne), a w ramach średniej transakcyjnej są tylko ceny realistyczne. Tak, czy inaczej, jeśli ktoś planuje sprzedaż mieszkania, to radziłbym nie wystawiać średniej ceny z okolicy plus coś jeszcze na negocjacje, bo może nie być żadnego telefonu (poza tymi z agencji, których będzie pewnie ze 20 w ciągu pierwszej godziny).

„W IV kw. 2013 r. utrzymywał się stabilny poziom stóp procentowych nowych złotowych kredytów mieszkaniowych. W połączeniu z rosnącym wynagrodzeniem wpłynęło to na poprawę wskaźników kredytowej dostępności mieszkania. Szacunkowe wypłaty kredytów mieszkaniowych były na poziomie wyższym od notowanych w poprzednim kwartale oraz tym samym okresie roku poprzedniego. Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym była wspierana przez zakupy gotówkowe.”

Tak, stopy ostatnio były stabilne. Ale te rosnące wynagrodzenia to taka trochę komedia, bo one podobno wzrosły w ciągu jednego tylko kwartału o 4.7%. Nie wiem, kto z czytelników dostał taką podwyżkę… coś mi to wygląda na doliczenie do wynagrodzeń rocznych premii bankierów i innych, równie pożytecznych profesji. Tak, czy inaczej, na teoretyczne wskaźniki dostępności kredytowej to wpłynęło i teraz możemy zaciągnąć większy kredyt niż jeszcze 3 miesiące temu (hurra!).



Na wykresach wyżej widać kilka ciekawych rzeczy. Po pierwsze, oprocentowanie kredytu/stopy procentowe – widać, że aktualne oprocentowanie na tle ostatnich lat to NIE jest standard. Mam pewne obawy, że wiele osób (zwłaszcza z grona świeżo upieczonych kredytobiorców) zdziwi się mocno, kiedy ów standard powróci (a określenie „świeżo upieczeni” nabierze nowego wymiaru). Po drugie, możemy zaobserwować, że marże kredytów w PLN są obecnie wysokie (wyższe były tylko w czasach bardzo niechętnego udzielania kredytów przez banki, po rozpoczęciu światowego kryzysu finansowego). Niech na uwadze mają to ci, którzy twierdzą, że teraz kredyty są tanie.

Na wykresach widzieliśmy, że dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie osiągnęła w niektórych miastach poziom z końca 2006 roku. Szkoda, że wykresy nie zostały pociągnięte wstecz do roku 2003, więc przytoczymy kolejny, trochę starszy:

Znowu widać, że koniec roku 2006 to słaby punkt do porównań (to znaczy słaby ogólnie… bo jeśli ktoś chce udowodnić, że teraz jest tak tanio/łatwo, jak kiedyś, to ten właśnie moment jest ku temu optymalny). Tak, czy inaczej, aktualna kredytowa dostępność mieszkania jest w niektórych miastach nawet 2 razy niższa niż w czasach przed największymi wzrostami cen. To wyjaśnia, dlaczego mimo rekordowo niskich stóp jakoś nie mamy bumu – jest po prostu zwyczajnie za drogo.

Jak pisaliśmy wcześniej, dalszy spadek cen/wzrost wynagrodzeń o 30% pozwoliłby na osiągnięcie sensownej relacji, czyli 1 średnie miesięczne wynagrodzenie = cena 1m2.

W kwestii dostępności kredytów nadal daleko nam do poziomów z czasów bańki (i bardzo dobrze), chociaż dostępny kredyt mieszkaniowy na poziomie 100-120 miesięcznych wynagrodzeń to i tak dużo za dużo. Wszak oznacza to mniej więcej tyle, że przy aktualnym oprocentowaniu i maksymalnym kredycie na 30 lat oddalibyśmy bankowi jakieś 2/3 całych naszych 30-letnich dochodów. Aż mi się nie chce wierzyć, że ktoś takich kredytów udziela (zwłaszcza w sytuacji historycznie niskich stóp procentowych).


Liczba umów kredytowych oraz ich wartość była porównywalna z poprzednim kwartałem (więcej o tym w dalszej części wpisu, przy omawianiu raportu ZBP), jednak ze wspieraniem sprzedaży przez zakupy gotówkowe, to byłbym ostrożny. Wg NBP wygląda to tak:


Z przedstawionych danych wynika, że udział zakupów gotówkowych na rynku pierwotnym wyniósł w ostatnim kwartale aż 57%. I tu, moim zdaniem, NBP się myli. W sprawozdaniu rocznym Dom Development czytamy chociażby tak:

„W IV kwartale 2013 roku proporcja zakupów mieszkań „za gotówkę” i wspomaganych kredytem hipotecznym, wynosiła odpowiednio około 30% i 70%, utrzymując się na poziomie długookresowej średniej.”

Żeby stwierdzić, dlaczego w raporcie NBP wychodzi zupełnie co innego, przyjrzyjmy się metodologii obliczeń. Już pierwsza kolumna z wartościami budzi uzasadnione wątpliwości. Wartość udzielonych kredytów w 4 kwartale wyniosła nie 8.8 a prawie 9.8mld złotych (raport ZBP). Rzut oka do tego raportu i struktury wartości udzielonych kredytów z podziałem na poszczególne miasta pozwala zakwestionować także wartości w kolumnie trzeciej.


Udział 7 wymienionych miast w puli kredytów wynosi nieco ponad 50%, a więc około 5mld złotych w ostatnim kwartale. Wg NBP wartość kredytów udzielonych na rynku pierwotnym stanowiła 57% wszystkich, stąd w trzeciej kolumnie dla ostatniego kwartału powinno być około 3mld złotych (a jest 1.7). Porównując tę liczbę z wartością rynku pierwotnego w rozpatrywanych miastach otrzymujemy udział transakcji gotówkowych na poziomie 25%, co jest zgodne chociażby z informacją Dom Development. Jednocześnie zastosowanie podobnej metodologii dla danych z wcześniejszych kwartałów pokazuje, że udział transakcji gotówkowych jest stabilny, co przeczy lansowanym ostatnio (bez żadnego uzasadnienia) teoriom o „inwestorach”, wypłacających pieniądze z lokat i kupujących za to mieszkania (wierzymy, że Polacy aż tak ogłupieni jeszcze nie są).

„Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym największych miast szybko rośnie od czterech kwartałów, a nadwyżka niesprzedanych mieszkań zmierza do stanu, który można uznać za zrównoważony. Tendencja ta była kontynuowana w IV kw. 2013 r.”.

Tu posłużymy się dobrze znanym i lubianym wykresem Reas:

Wielokrotnie pisaliśmy o potencjalnych przyczynach szybkiego spadku liczby mieszkań w ofercie (podstawową przyczyną był nienaturalny wzrost tej oferty w momencie pojawienia się ustawy deweloperskiej). Wg Reas w połowie 2012 roku wielkość oferty (w 6 miastach) wynosiła 56.7 tys. mieszkań. Na koniec 2013 roku było to 41 tys. Jednocześnie w ciągu ostatnich 6 kwartałów przewaga sprzedaży nad liczbą mieszkań wprowadzonych do oferty wyniosła w sumie około 14 tys. mieszkań. Zniknęło nam więc gdzieś prawie 2 tys. mieszkań, co wzmacniałoby tezę, że część mieszkań wprowadzono do oferty czysto teoretycznie, aby ominąć zapisy ustawy deweloperskiej i te mieszkania nigdy nie pojawiły się w prawdziwej sprzedaży.

Pamiętajmy jednak o przytaczanych już danych z rynekpierwotny.com, gdzie spadek wielkości oferty wygląda dużo mniej „dramatycznie”:

Widać tu pewien spadek wielkości oferty, ale jest on raczej symboliczny. Nie bardzo wiemy, komu wierzyć, więc problem pozostawimy nierozstrzygniętym. 

Czy rynek zmierza do stanu równowagi, to zależy, jak taki stan zdefiniować – NBP nie podaje swojej definicji (albo ja jej nie znalazłem), więc niewiele można na ten temat powiedzieć. Mam tylko spore obawy, że mini bum z końca 2013 roku zakończył się wraz z końcem kredytów z LTV100% i nadwyżka podaży nad popytem może znowu zacząć rosnąć. Pożyjemy, zobaczymy.

„Liczba rozpoczętych inwestycji była w 2013 r. najniższa od 8 lat, jednak w II półroczu ub. r. obserwowano jej wyższy poziom od notowanego w tym samym okresie 2012 r. Jeżeli ta tendencja będzie trwała, to za dwa lata na rynku pojawi się więcej mieszkań, a wzrost cen będzie umiarkowany.”

Liczba rozpoczętych inwestycji (oczywiście deweloperskich, bo budujący domy jednorodzinne są jak zawsze bardzo stabilni) rzeczywiście była stosunkowo niska (echa ustawy deweloperskiej) i znacznie przyspieszyła w drugiej połowie roku (wszak echa ustawy deweloperskiej nie będą trwać wiecznie). Widzimy to w raporcie ZBP:


Jeśli ktoś się jednak martwi, że mieszkań zabraknie, to byłbym spokojny. Konkurencja na rynku (w przeciwieństwie do lat 2004-2006) jest całkiem spora, a potencjał deweloperów dużo większy niż kiedyś. NBP prezentuje ciekawy wykres:

Jak widać, rynek wraz z wejściem w życie ustawy deweloperskiej miał się konsolidować (mieli bankrutować mniejsi deweloperzy), ale na razie jakoś konsolidować się nie chce.

A że za 2 lata na rynku ma się pojawić więcej mieszkań, przez co wzrost cen będzie umiarkowany, to… kto to napisał? :) Chyba że bez tej większej liczby mieszkań wzrost miał być bardzo znaczący ;) Szkoda tylko, że żadnych argumentów na poparcie tej teorii NBP nie podaje.

„Saldo kredytów dla deweloperów na budowę mieszkań nieznacznie wzrosło oraz lekko poprawiła się ich jakość.”

Uwaga bardzo podobna do poprzedniej. W drugiej połowie roku deweloperzy „przyspieszyli” z budową, stąd i ich kredyty się nieco powiększyły. NBP nie podaje, jak bardzo poprawiła się jakość tych kredytów, bo w międzyczasie zmieniono metodologię liczenia tej jakości. Mamy za to wykres liczby firm z problemami finansowymi:

Ta pionowa kreska pod koniec to właśnie moment zmiany sposobu liczenia – jak widać, była to zmiana na lepsze, bo udział firm z problemami zauważalnie spadł ;) Tak, czy inaczej, sytuacja w której co piąta firma ma problem, jest prawie historycznym maksimum (i to w sytuacji, w której deweloperzy notują podobno rekordową sprzedaż).

Inwestorzy giełdowi jakoś też się nadal nie chcą przekonać do świetlanej przyszłości polskich deweloperów, bo ich indeks giełdowy wygląda tak:


Słabo.

„Produkcja nowych mieszkań jest rentowna dla deweloperów.”

W to nigdy nie śmieliśmy wątpić ;) NBP prezentuje kilka wykresów:

Udział kosztów budowy wynosi w granicach 35-45% (w Łodzi więcej, bo tam jest zdecydowanie „najtaniej”). Zgadza się to z przytaczanymi na blogu przykładami konkretnych inwestycji deweloperskich w Warszawie, gdzie koszt budowy wynosił w okolicach 3 tys. złotych za m2 (uwzględniając sprzedaż podziemnych miejsc garażowych).

Okazuje się jednak, że mimo tego zysk deweloperów jest raczej niewielki ;)


Ten po lewej to wykres dla Warszawy, po prawej mamy Kraków. Kolory są tak nieszczęśliwie dobrane, że niewiele tu widać.

Najciekawszy jest jednak wykres dla Łodzi – tu deweloperzy (wg REAS) działają praktycznie charytatywnie, zarabiając na metrze kwadratowym 200 złotych :) Jakieś to wszystko podejrzane, więc wolimy starszą wersję tego wykresu, przytaczaną na blogu już wielokrotnie, która bardziej nam pasuje do teorii ;)


Podstawowa różnica w obu wykresach jest taka, że ten ostatni opiera się na szacunkach własnych NBP, a te nowe pochodzą od REAS’a. Niech czytelnicy sami wybiorą ten, który im bardziej pasuje. Ja tylko przytoczę cytat ze strony REAS’a:

REAS jest firmą doradczą specjalizującą się w zagadnieniach związanych z rynkiem mieszkaniowym. Od 1997 roku współpracujemy z deweloperami, bankami, inwestorami oraz innymi podmiotami działającymi na rynku mieszkaniowym (…)

REAS doradza deweloperom na wszystkich etapach procesu inwestycyjnego, wspierając ich w procesie planowania i przygotowania produktu o najlepszym potencjale rynkowym.”

Mamy też wykres z REASa, który zamieścił u siebie na blogu Marek W.:

Koszty budowy jakieś tu większe… i koszty gruntu podejrzanie duże. Hmm…

Omówiony pokrótce przed chwilą raport NBP przedstawia całość polskiego rynku mieszkaniowego, natomiast raport ZBP (Amron-Sarfin) skupia się głównie na aspekcie kredytów mieszkaniowych oraz cen mieszkań. Przyjrzyjmy się więc, co na ten temat chłopaki napisali w ostatniej edycji.

Pan Jacek Furga z ZBP pisze tak:

„To był najsłabszy rok dla sektora hipotecznego od roku 2005. Zarówno liczba (176 tys.) kredytów udzielonych w roku 2013, jak i ich wartość (36,5 mld zł) zamknęły się wynikiem słabszym nawet od tego uzyskanego w kryzysowym roku 2009 (odpowiednio –
189 tys. kredytów na łączną kwotę 39 mld zł). Zarówno wyjątkowo niskie oprocentowanie kredytów złotowych, jak i atrakcyjne ceny, które zdaje się osiągnęły w większości lokalizacji swoje lokalne minima nie były w stanie nakłonić potencjalnych nabywców mieszkań do zaciągnięcia długoterminowego zobowiązania hipotecznego. Nie zadziałał
nawet „motywator” w postaci znowelizowanej Rekomendacji S, zgodnie z którą jedynie do końca minionego roku można było uzyskać kredyt w wysokości wartości inwestycji (LtV = 100%).”


Liczba kredytów rzeczywiście słaba, podobnie jak ich wartość. Mamy do tego piękne wykresy:


Dramatu jeszcze nie widać, więc dorzucimy do tego tradycyjnie dane sprzed 2009 roku (ciekawe, dlaczego ZBP takich nie podaje):

Porównanie do czasów przedkryzysowych wygląda naprawdę słabo – prawie 45% spadek robi spore wrażenie. Kto wie… może dlatego właśnie Open Finance coś ostatnio przycichł?

Pan Furga pisze, że niskie oprocentowanie kredytów oraz ostatni dzwonek na kredyt z LTV 100% nie zmobilizowały kredytobiorców – ja się z tym nie zgadzam. Z reguły „najsilniejszym” kwartałem jest 2 kwartał każdego roku (nadchodzi wiosna, ludzie ruszają kupować mieszkania; w lato jeżdżą na wakacje, a w zimę jest zimno, więc im się mieszkań kupować nie chce ;) Tymczasem w tym roku zarówno trzeci, jak i czwarty kwartał były „lepsze” od drugiego. Pamiętajmy, że stopy procentowe bardzo spadły właśnie pod koniec drugiego kwartału, co spowodowało nagły wzrost zdolności kredytowej i zainteresowania kredytami (zwłaszcza u tych, którzy nie grzeszą wielkością posiadanych oszczędności). Nieprzypadkowo to właśnie w drugiej połowie roku deweloperzy nagle poprawili sprzedaż, po „biednej” pierwszej połowie.

Natomiast te „atrakcyjne ceny, które w większości lokalizacji osiągnęły lokalne minima” to jakaś komedia :) Pan Furga wygląda na nieco starszego od nas, więc powinien chyba pamiętać, jakie były ceny w latach 2003-2005. Nie wiem, ile zarabia się w ZBP, jednak niezależnie od zarobków nie uznałbym za atrakcyjną cenę rzędu 375 tys. złotych za 50m2 betonu, w którym nie można nawet siąść na sedesiaku, bo go tam zwyczajnie nie ma. Chyba że Pan Furga ma na myśli prawidłową definicję „lokalnego minimum” funkcji, które ma to do siebie, że nie jest jej prawdziwym minimum (czyli nie jest „minimum minimorum” – takie minimum rzeczywiście dopiero przed nami, więc wtedy mógłbym się zgodzić, że aktualnie mamy jakieś tam kolejne lokalne minimum, a potem będziemy mieli następne :)

Rzut oka na aktualne zadłużenie Polaków:

Widać, że Polacy do kredytów nie palą się tak, jak w latach 2005-2008. Niemniej jednak, mamy już ich ponad 1.8 mln, co oznacza (zakładając, że w gospodarstwie domowym są średnio 3 osoby), że jakieś 15% rodzin taki kredyt „posiada”. Pamiętajmy, że znakomitą większość kredytów biorą osoby w wieku 25-35 lat, więc można by przypuszczać, że nawet połowa młodych rodzin spłaca kredyt. A to już całkiem sporo.


Zgodnie z planem, w końcówce roku znacznie zwiększył się udział kredytów z niskim, bądź bez wkładu własnego.


Wielka szkoda, że brakuje oddzielnego słupka dla LTV100%, przez co nie wiadomo, jaka część ostatniego słupka (LTV > 80%) to kredyty bez wkładu własnego, które zniknęły z początkiem tego roku. Domyślam się jednak, że jest to część spora, bo znaczy wzrost w kredytów z LTV > 80% w ostatnim kwartale, w którym można było zaciągać kredyty bez wkładu, był spowodowany właśnie tą grupą. Bardzo ciekawy będzie raport za 1 kwartał 2014 – zobaczymy, jak bardzo spadnie liczba udzielonych kredytów (oraz jak bardzo spadnie wartość w ostatnim słupku).

Struktura wysokości kredytów zmieniła się nieco w kierunku wzrostu udziału kredytów na wyższe kwoty (obniżka stóp procentowych robi swoje):

W związku z tym wzrosła także średnia wysokość udzielonego kredytu.

Wydłużeniu uległy też okresy kredytowania:

Jak widać, w końcówce roku Polacy stali się bardziej odważni – zaciągali wyższe kredyty na dłuższy okres czasu, co jest zabójczą mieszanką.

W ostatnim kwartale niewiele zmieniły się także marże kredytów, które nadal są bardzo wysokie (co przeczy lansowanej powszechnie teorii, że mamy teraz „tani” kredyt):


Zwróćmy uwagę na średnie oprocentowanie nowo udzielonych kredytów – mimo WIBOR 3M w okolicach 2.70% wyniosło one aż 5.56%, co oznacza, że średni składnik stały jest aktualnie wyższy niż zmienny i wynosi aż 2.86%. To pokazuje, że kredyt nie jest teraz tani. Widać, jak bardzo wzrosły marże – WIBOR spadł od początku roku o około 1.5p.p., natomiast samo oprocentowanie o mniej niż 1p.p.

Nie bardzo rozumiem, dlaczego ZBP prezentuje poniższy wykres dla LTV 75%, skoro prawie 2/3 kredytów ma LTV > 80%, a LTV > 75% ma pewnie ze 3/4 (wszak LTV = 80% to bardzo popularny przypadek, bo wtedy pojawia się konieczność zapłaty ubezpieczenia niskiego wkładu własnego). Pewnie chodzi o to, aby pokazać, że marże są jednak niskie, kiedy dla ogromnej większości kredytów są wysokie.


Poza tematyką typowo kredytową, raport porusza kilka innych kwestii. Pan Furga pisze tak:

„Okazję do zakupów na rynku mieszkaniowym wykorzystali natomiast ci, którzy dysponowali
gotówką lub wycofali swoje oszczędności z lokat bankowych i innych instrumentów finansowych i zainwestowali je w nieruchomości.

O tym pisałem już przy okazji raportu NBP. Koncepcja, że nagle wzrosła liczba klientów gotówkowych nie jest niczym poparta, za to z obliczeń na podstawie danych NBP wychodzi, że jest to koncepcja całkowicie błędna. Wydaje się to być logiczne, bo każdy, kto umie używać mózgu i kalkulatora zauważy, że jedyną zaletą „inwestycji” w mieszkanie jest ochrona przed potencjalną „cypryzacją” swoich depozytów (jednak są na to prostsze i lepsze sposoby). NBP pokazuje nawet wykresy, z których (chyba) wynika, że inwestycja w wynajem jest aktualnie opłacalna:

Problemów tu jest jednak sporo, a część opisuje nawet NBP w komentarzu pod wykresem. Dodatkowo założenia o dochodzie z najmu też jakieś podejrzane:

Jak się wszystko sensownie policzy (co robiliśmy już na tym blogu), to „opłacalność” inwestycji w mieszkanie na wynajem jest bardzo słaba (o ile ceny mieszkań nie spadną i w ogóle będzie dodatnia). Domyślam się, że większość potencjalnych „inwestorów”, zanim wypłaci te swoje pół miliona, chomikowane przez lata na lokatach i „zainwestuje” je w mieszkanie, jest w stanie przeprowadzić tak proste obliczenia.

Ciekawe, w ile mieszkań zainwestował ostatnio Pan Furga ;)

„Rok 2013 był okresem wyhamowania trwającego przez 5 lat spadku średnich cen lokali mieszkalnych w największych miastach Polski. Po kontynuacji trendu spadkowego w
pierwszej połowie 2013 roku, średnie ceny transakcyjne na koniec roku 2013 we wszystkich analizowanych przez Centrum AMRON aglomeracjach były wyższe od tych z końca roku 2012. W przypadku Katowic, Białegostoku czy Łodzi były to nieznaczne wzrosty cen – od 11 do 61 złotych za 1 m 2, jednak dla Gdańska i Krakowa przekroczyły poziom 200 złotych za 1 m2.

Wszystko zgodnie z planem – w porównaniu do końca 2012 roku, czyli do sztucznego obniżania cen w ramach dopasowywania się do limitów RnS, ceny wzrosły. Co ciekawe, wzrosły także ociupinkę w odniesieniu do pierwszego półrocza. Niestety nie wiadomo, skąd dokładnie ten wzrost – czy wynika on z rzeczywistych podwyżek (mieszkanie, które nie sprzedało się za X w pierwszej połowie roku sprzedało się za X+Y w drugiej połowie?), czy może wynika z tego, że z racji dużego spadku stóp procentowych Polacy kupili nieco więcej droższych/lepszych mieszkań. Tak, czy inaczej, wykres ZBP wygląda tak:

 „Analizując zmiany cen w ostatnich kilku kwartałach można stwierdzić, że osiągnęły one w
większości analizowanych aglomeracji swoje minima i w najbliższych kwartałach będziemy świadkami ich nieznacznych wahań w górę i w dół, aż do otrzymania przez rynek wyraźnego impulsu wzrostu.”

Nie wiem, co trzeba palić, żeby na podstawie ostatnich kilku kwartałów stwierdzić, że mamy teraz jakieś minima (zwłaszcza, że przed chwilą napisano, iż ceny już rosną!). Że zaobserwujemy wahania, to się pewnie zgadza, ale co to miałby być za wniosek? No i ten wyraźny impuls wzrostu… co to miałoby być? Wzrost stóp procentowych? Spadek maksymalnego LTV? Systematycznie pogarszająca się sytuacja demograficzna? Przepuszczenie wszystkich „pieniędzy” zagarniętych z OFE? A może wojna na Krymie?

Szkoda, że Pan Furga nie podzielił się z nami tą najpewniej oczywistą informacją.

„Z pewnością uruchomiony przez rząd Program „Mieszkanie dla Młodych” takim impulsem nie będzie. Przynajmniej w jego obecnym kształcie. Nie sprzyja powstaniu takiego impulsu również obowiązujący od 1 stycznia 2014 roku obowiązek posiadania przez kredytobiorców wkładu własnego na poziomie co najmniej 5% wartości nieruchomości.”

No właśnie. Mdm działa raczej w kierunku spadków cen (na rynku wtórnym, ale w większości miast także i na pierwotnym), wzrost wymagań na wkład własny podobnie. Wiemy więc, co nie będzie tym impulsem… a co w takim razie nim będzie?

„Bez cienia satysfakcji mogę Państwa odesłać do mojego wstępu do Raportu AMRON-SARFiN podsumowującego w lutym 2013 roku słabe wyniki roku 2012. Pisałem wówczas, że bez szybkiego działania rządu i odważnych decyzji parlamentu, podjętych ponad podziałami politycznymi, nie widzę szansy na poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym w kolejnych latach. Straciliśmy kolejny rok!”

Mieliśmy działania rządu (Mdm, Fundusz mieszkań na wynajem), które jak zawsze zmierzają w zupełnie przeciwną stronę niż poprawa sytuacji obywateli. Jednak obawiam się, że ZBP nie liczy na prawdziwie sensowne działania rządu w temacie mieszkaniowym, bo takie musiałyby prowadzić do spadków cen (czy to kupna, czy wynajmu) – wtedy biznes by się przestał kręcić, a i „stare” kredyty stałyby się nieco zagrożone. Straciliśmy więc kolejny rok… pełna zgoda. Ale stracili go zwykli ludzie – bankom się żadna krzywda nie stała.

„Związek Banków Polskich konsekwentnie od kilku lat przedkłada rządowi i parlamentowi ocenę bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym oraz propozycje gotowych rozwiązań, zwłaszcza w zakresie programu mieszkań na wynajem oraz wspierania skłonności do oszczędzania w kasach budowlanych.”

Jak związek banków przedkłada rządowi pomysły na poprawę sytuacji, to na pewno są one super korzystne dla obywateli ;) Jednak opieszałość kolejnych rządów we wszystkich kwestiach ma swoje dobre strony – jeszcze brakowałoby tego, żeby szybko realizowano pomysły bankowców. Wtedy już niedługo mielibyśmy NWO, a tak przyjdzie nam na nie jeszcze trochę poczekać. A do oszczędzania w kasach budowlanych to nie wiem, czy ktokolwiek dałby się namówić. Wszak legenda książeczek mieszkaniowych z czasów PRL, z których wypłata nie starczyła z reguły na 1m2 mieszkania, jest w narodzie wciąż żywa.

Ciekawy jest jeszcze jeden fakt z raportu ZBP.

Jak widać, w Warszawie wzrósł udział rynku pierwotnego, względem wtórnego. To tłumaczy, dlaczego przy minimalnym wzroście liczby kredytów sprzedaż deweloperów zauważalnie wzrosła. Odbyło się to w sporej części „kosztem” rynku wtórnego.

W roku 2012 w Warszawie sprzedano około 12 tys. mieszkań na rynku pierwotnym. W 2013 było to nieco ponad 14 tys. Skoro w 2012 roku udział rynku pierwotnego wynosił 34%, to oznacza, że łączna liczba transakcji mieszkaniowych w Warszawie wyniosła około 36 tys.

W 2013 roku było to około 38 tys. Jak widać, cały wzrost sprzedaży został „przejęty” przez rynek pierwotny, a liczba transakcji na rynku wtórnym właściwie nie drgnęła. Oferta na rynku wtórnym ciągle rośnie, dlatego też nie dziwi fakt systematycznie wydłużającego się czasu niezbędnego do sprzedaży mieszkania i znacznego rozjechania się cen ofertowych z transakcyjnymi.

No… to mamy kolejny, przydługi wpis, który mówi o danych, które właściwie nie są ciekawe :) Ciekawe będą dopiero dane za 1 kwartał 2014 roku – zobaczymy wtedy, jaki wpływ na rynek wywrze brak kredytów bez wkładu własnego. Przekonamy się, czy deweloperzy nadal będą sprzedawać całkiem dużo mieszkań i czy wejście w życie Mdm sprowadzi kosmiczne wymagania cenowe na rynku wtórnym na ziemię (wątpię).

Na razie mamy wyraźnie widoczny wpływ rekomendacji SIII – znacznie wzrosło średnie LTV zaciąganych kredytów, wydłużyły się okresy kredytowania oraz kwoty kredytów – widać, że na rynek wkroczyli bardziej odważni klienci, bez pieniędzy (kamikaze?). Mimo wszystko liczba kredytów jakoś nie bardzo chce rosnąć, pozostając w okolicach prawie 2-krotnie niższych niż w szczytowych czasach bumu. Mit o inwestorach gotówkowych można włożyć między bajki, podobnie jak koncepcje o aktualnie atrakcyjnych cenach i tanim kredycie.

Deweloperzy mieli przestać budować, a oni jak na złość znowu zaczęli budować więcej – w sumie to dobra strategia, bo rynek wtórny kiedyś będzie musiał się obudzić i zacznie stanowić naprawdę poważną konkurencję. Do tego czasu warto sprzedać możliwie jak najwięcej kwadratów (trzeba przyznać, że aktualnie nawet pobieżne porównanie oferty na rynku pierwotnym i wtórnym wypada, przynajmniej w Warszawie, zdecydowanie na korzyść tego pierwszego).

Ceny podobno rosną… ale jak się przyjrzeć tym wzrostom, to jak zwykle widać sporo problemów. Rosną niby tylko na rynku pierwotnym, właściwie to tylko w Warszawie, a tak po prawdzie to nie wiadomo, czy nie wynika to aby z tego, że w dobie tańszego kredytu ludzie kupują po prostu lepsze/droższe mieszkania.

Z niecierpliwością czekamy więc na dane za pierwszy kwartał 2014 roku – najpierw pojawią się te o sprzedaży deweloperów, później będą dane na temat kredytów. Za 2 miesiące będziemy więc mieli jasność, czy mini bum deweloperski z końcówki 2013 roku to tylko chwilowy epizod, spowodowany rekomendacją SIII, czy może jednak się mylimy i rację mają optymiści z NBP/ZBP/REAS, którzy widzą przeróżne minima, atrakcje i nieuchronne wzrosty (jak zwykle).

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o

Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu

Nareszcie :) zabieram się do czytania

k-dek
Gość
2 lata 8 miesiące temu
Ładnie wypunktowane i dobrze, że obszernie, bo w skrócie to można co najwyżej naganiać na zakup, a nie pisać prawdę :) Podejrzewam, że następne raporty NBP / ZBP / REAS (do tego dojdą wypociny własne OF, HB, Emmerson, domy.pl, rynekpierwotny.com i innych), już nigdy nie pokażą całej prawdy. Zawsze będzie to "łapanie spadającego noża" – do póki występują czynniki, które powoli, ale konsekwentnie wywierają presję na ceny mieszkań – wszystkie w/w instytucje (najbardziej szkoda NBP) "usilnie pracują" w raportach, aby korektę cen kontrolować i hamować. Dla nich gra idzie o wysokość marż i prowizji – od lat ten sam produkt… Czytaj więcej »
MaryJan
Gość
2 lata 8 miesiące temu

Niestety, ale myślę, że scenariusz jest bardzo prawdopodobny, że lobby zacznie wpuszczać do internetu artykuły z fałszywymi analizami, żeby zmylić ludzi. Mam jednak nadzieję, że brać z tego bloga będzie dla nich przeciwwagą i poniesie kaganek prawdy we wszystkie miejsca, linkując gdzie się tylko da. Obawiam się tylko czy w związku z tym jakość komentarzy nie spadnie, ale mam nadzieję, że "Wydawca" nam wybaczy i uzna podobnie jak ja, "że cel uświęca środki".

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu

Wg mnie w Polsce nie warto kupować mieszkania na wynajem. Zmienne stopy procentowe potrafią tak mocno zwiększyć koszty, że przewyższą one zyski z wynajmu. W USA tego problemu nie ma, więc ciężko będzie w naszym kraju powtórzyć sukces Kyiosakiego. Fajny artykuł na temat kupna mieszkań pod wynajem możecie przeczytać tutaj http://independenttrader.pl/189,kredytowanie_mieszkania_na_wynajem.html

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu
"ciężko będzie w naszym kraju powtórzyć sukces Kyiosakiego" Niestety rynek mieszkaniowy a także związany z nim bankowy w Polsce jest zupełnie inny niż w USA więc zgadzam się w 100%. W książce "Bogaty ojciec" jest przykład świetnie przeprowadzonej transakcji hipotecznej z przepisaniem kredytu na inna osobę. Tak – przepisaniem. Kupujący kupił dom z kredytem, który od tej pory zmienił właściciela tak jak dom :)U nas kredyty hipoteczne to raczej "hipoteczne" bo są to kredyty w których odpowiada się całym majątkiem a nie tylko do wysokości hipoteki. I banki na tym korzystają między innymi tym, że nie zobaczymy u nas tak… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu

Gratuluje bloga :)
Dobrze pisane i świetnie tłumaczone. Podejrzewam że nawet Marek W. z chęcią czyta ;)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu
Zastanawia mnie jedno:Wykres 2 – całkowity stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych za lata 2011 i 2012 – różnica tylko 3 mld zł, zaś pomiędzy 2012 a 2013 14 mld zł. Ja rozumiem, że przez okres jednego roku spłaca się część kredytów – ale tutaj przyrosty są bardzo małe, choć w 2013r. nastąpił wzrost w stosunku do 2012r. . Czy liczba nowo udzielonych kredytów uwzględnia również refinansowanie starych kredytów, bo liczba i wartość udzielonych kredytów w 2013r. na poziomie 36 mld – ma się nijak do wzrostu zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych rok do roku – a może ja coś… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu

Dodatkowo rozumiem, że liczy się tutaj również ryzyko kursowe. Moim zdaniem miarodajne byłoby takie podsumowanie, gdzie podano by na wykresie kwotę udzielonych kredytów za poszczególne lata 2005-13. Stan zadłużenia zmienia się bowiem z uwagi na zmianę kursu franka i to zaciemnia obraz na temat kwot udzielonych kredytów. Dodatkowo powinno się brać tylko nowe kredyty, a nie powinno się uwzględniać kredytów refinansujących stare kredyty.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu
Jak patrzę na te wykresy to mi się w oczach mieni od tych grubych linii i kolorów. Kieruj się w życiu starymi zasadami. Jeśli mnie na coś nie stać to nie kupuję. Nie stać mnie na takie mieszkanie jakie bym chciał, więc nie kupuję. Przestaje mi się podobać lub nudzi okolica w której mieszkam to zmieniam. Obecnie wynajmuję od kilku lat, a nadwyżki odkładam (mam to szczęście, że jeszcze mogę). Mam jednocześnie poduszkę finansową, która w minimalnym stopniu na mnie pracuje, a w przyszłości może wkład własny. Jak tu już słusznie zauważono. Jeśli uzbiera się jakieś pieniądze ciężką pracą to… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu

witam, bloga sledze z wielkim zainteresowaniem odkad przypadkowo na niego trafilem.. ciesze sie bardzo ze jeszcze dwa lata temu w natloku nagonki nie wp[akowalem sie w kredyt jak to inni znajomi (mieszkanie na ktore sie napalilem bylo juz sprzedane – dzieki Bogu;) z niecierpliwoscia zawsze czekam na kolejne analizy autora. nie jestem wybitnym znawca w tej materii i nie kazde pojecia rozumiem ale zaczalem troche trzezwo myslec (przede wszystkim dzieki temu blogowi)… zastanawia mnie jedno.. jaki wplyw na ceny mieszkanie moze miec zmiana waluty na euro.. ?
i i w co aktualnie inwestowac najlepiej odlozona kase?

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu

@Anonimowy 04:37
Kup sobie książki : Kiedy nadchodzi kryzys – Max Otte i Ostatnie lata euro – Bruno Bandulet . Poczytaj pomyśl , bo każdy kraj ma swoją specyfikę.
Poczytaj sobie archiwum na http://independenttrader.pl/

Mario
Gość
Mario
2 lata 8 miesiące temu

Czy autor bloga nie bierze pod uwagę tego ze swiat zachodni może isc droga Japonii. Czyli np. stopy procentowe pozostaną niskie do 2% (albo będą stale ponizej inflacji) przez następne 20lat? Wtedy ceny nieruchomości będą sobie latami flaczaly powoli, bez szokow spowodowanych nagłymi podwyżkami stop (caly czas mowa o tzw. Zachodzie do którego w tym przypadku zaliczam również Polskę).

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu
Ciekawe spostrzeżenie! Tutaj?s=bojdtr&d1=19720101&d2=20141231 mamy stopy w Japonii od 1972 – 2014. Gdzieś od 1996-7 są poniżej 1% – czyli będzie ok. 17-18 lat ZIRP (Zero interest-rate policy). A tutaj dla USAFaktycznie byłby to nieciekawy scenariusz (z punktu widzenia tych oczekujących na spadek cen nieruchów). Scenariusz jednak tym bardziej możliwy, że jakiekolwiek większe podwyżki stóp w USA spowodują znaczny wzrost kosztów obsługi zadłużenia (spłata odsetek od obligacji). Oczywiście stopy w USA to nie stopy w PL, ale to USA "nadaje ton" dla innych CB.O "japońskim eksperymencie" pisze trader21 tutaj: http://independenttrader.pl/161,jak_druk_przeklada_sie_na_realna_gospodarke_na_przykladzie_japonii.html Oczywiście stopy procentowe to nie jedyny czynnik wpływający na ceny "kwadratów"… Czytaj więcej »
Mario
Gość
Mario
2 lata 8 miesiące temu

@Anonimowi
Klikamy "Wybierz profil" potem "Nazwa" i podajemy nicka lub imie bo inaczej robicie chlew z tego bloga

Pawel Ryszartd
Gość
Pawel Ryszartd
2 lata 8 miesiące temu
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu

pomysl fajny pod warunkiem ze w tej umowie "najmu" ludzi ebeda mieli zapis ze przejdzie na ich wlasnosc po ilus tam latach, pewnie budowali by na wlasnych gruntach wiec wyjdzie taniej. Minus to jak zwykle korupcja, czyli mieszkanka dla znajomych etc ale jesli nie ebdzi emozna sprzedac np przez pierwsze 5 czy 10 lat to ma to sens. Boje si etez ze czesc mieszkan w takim bloku moga zrobic na socjalne czyli dla menelstwa a znajac pomysly niektorych urzedasow jest takie ryzyko.

midas9
Gość
midas9
2 lata 8 miesiące temu
Mario napisał: "Czy autor bloga nie bierze pod uwagę tego ze swiat zachodni może isc droga Japonii. Czyli np. stopy procentowe pozostaną niskie do 2% (albo będą stale ponizej inflacji) przez następne 20lat? Wtedy ceny nieruchomości będą sobie latami flaczaly powoli, bez szokow spowodowanych nagłymi podwyżkami stop (caly czas mowa o tzw. Zachodzie do którego w tym przypadku zaliczam również Polskę)." No tak, można "wrzucić" Polskę do krajów Zachodu, a kraje Zachodu "podpiąć" pod Japonie. Do tego dodajmy czasoprzestrzeń – 20 lat i już możemy gdybać. Ale czy nie lepiej zamiast robić tyle tysięcy km w tej podróży, popatrzeć się… Czytaj więcej »
Mario
Gość
Mario
2 lata 8 miesiące temu

@midas9
Ależ zgadzam się z Tobą w 100% Też myslę że taki scenariusz może być realny w niedługim czasie. Ale tu chodziło mi o aspekt samych stóp procentowych i tego czy rzeczywiście możemy liczyć na ich wzrost.
Nie dyskutuję też o np. kataklizmie, demografii itp. To też ważne czynniki i też będą mieć swój wpływ.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu

Twoje obserwacje są z reguły słuszne, jednak zupełnie niepotrzebnie upatrujesz pułapki w zmiennym oprocentowaniu kredytów hipotecznych. W tym akurat względzie kredytobiorca jest uprzywilejowany w stosunku do osoby składającej depozyt, bo oprocentowanie kredytów zależy od inflacji i rośnie zazwyczaj z opóźnieniem w stosunku do niej. Jeśli więc zwiększy się oprocentowanie to zwiększą się ceny i płace. Inny scenariusz jest bardzo mało prawdopodobny.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu

Jak np w Turcji stopy poszły z dnia na dzień do prawie 20%. W sytuacjach kryzysowych pensje nie rosną a sporo ludzi traci prace. Japonia poza tym to szczególny przypadek gdzie prawie cały dług jest w rękach Japończyków. W pl jest odwrotnie

Kokosz
Gość
Kokosz
2 lata 8 miesiące temu

Twoje obserwacje są z reguły słuszne, jednak zupełnie niepotrzebnie upatrujesz pułapki w zmiennym oprocentowaniu kredytów hipotecznych. W tym akurat względzie kredytobiorca jest uprzywilejowany w stosunku do osoby składającej depozyt, bo oprocentowanie kredytów zależy od inflacji i rośnie zazwyczaj z opóźnieniem w stosunku do niej. Jeśli więc zwiększy się oprocentowanie to zwiększą się ceny i płace. Inny scenariusz jest bardzo mało prawdopodobny.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu
Chciałbym aby ktoś przytoczył realne argumenty przemawiające za wzrostem cen kwadratów, czy wogóle takie są i na ile są możliwe?Wg. mnie jedynie aktualne niskie stopy % są w stanie utrzymać popyt na jako takim poziomie,z mojego otoczenia +- 30l. większość ma "swoje" kwadraty, większość tzn. ok 80% (na 10, ośmiu) pozostali myślą o,pokolenie <<30 w większości myśli jak zdobyć swój kwadrat, tu proporcję są na odwrót 20% (na 10, dwóch ma)pokolenie <20 hmmm, niewiele tego jest, poza tym należy pamiętać że pokolenie >70 się wykrusza, do tego coraz częściej nie ma się nimi kto opiekować i trafiają do DSStarościJakiś czas… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu
Demografia jak sam napisałeś bo znając banki rekomendacje s obejda. Druga rzecz to odchodzących w lepszy świat staruszkowie i pozostałe po nich m , pójdą na wynajem bądź na sprzedaż. To stworzy ciśnienie na spadek cen, mam nadzieje ze wreszcie z rynku wtórnego ludzie zaczną myśleć i zejdą z cen bo lepiej sprzedać z mniejsza strata niż z ogromna. Na koniec widownia na twórców czyli podatek katastralny. Na trwałe miskę stopy bym nie liczył przejmowanie władzy przez mfw jak w Włoszech czy Grecji to świetny sposób na dalsze zadłużenie kraju i sprzedaż majątku za bezcen. Podwyższenie stop jest w tym… Czytaj więcej »
Dawid
Gość
Dawid
2 lata 8 miesiące temu

Póki w większych miastach ludzie kupują wszystko jak leci (vide – Kraków) ciezko będzie zmusić wtórny do urealnienia cen. Niestety sam też na to czekam

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu

Jacy ludzie ? ostatnio co kupowali to ci ktorzy chcieli się zmieścic na ltv 100% do konca roku, bylo troche z gotowka ale oni nie beda kupowali wieczni ebo malo kto ma takie oszczednosci. Zakupy ludiz z zagranicy wlozylbym miedzy bajki, jesli juz to moze w komercyjne by sie bawili. Zakup na wynajem, oj taa, są lepsze formy inwestycji niż ściany jesli ktos faktycznie posiada kapitał.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu

Jeżeli Autor nie będzie miał nic przeciwko to dam link do „konkurencji” (cudzysłów nie jest przypadkowy !)

http://jakoszczedzacpieniadze.pl/jak-zyc-z-wynajmu-nie-posiadajac-nieruchomosci

hmm zamiast komentarza cisza…….

x.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu

Ja w wieku 25 lat zrobiłem podobnie jak bohaterka tego wpisu: http://jakoszczedzacpieniadze.pl/ma-22-lata-kredyt-i-jest-zadowolona – nie porwałem się z motyką na słońce, u mnie rata również nie jest wysoka i nie przekracza 20%-25% zarobków. Nie zawsze wynajem jest lepszy:) Ale autora "wdomach" pozdrawiam i zapewniam że codziennie tu zaglądam bo poziom wpisów jest bardzo wysoki:)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu
Nie chwali się dnia przed zachodem słońca a kredytu przed wykreśleniem hipoteki – całkowitej spłaty.. Samopoczucie nie ma tu nic do rzeczy. Opłacalność inwestycji można oceniać dopiero po jej zakończeniu… na rynku nieruchomości jest dużo niebezpieczeństw… w zasadzie nie prowadzi szkoleń z tego zakresu.. tzn prowadzi się ale to są szkolenia dla konkrestych ludzi a nie „wszystkich” , najbardziej opłacalne jest sprzedawanie marzeń o nic nierobieniu i zarabianiu…. Z tego co pamiętam to Autor bloga (jakoszczedzacpieniadze.pl)zakupił mieszkanie bez KW z zajęciem komorniczym i chwali się że zarobił na sprzedaży (interes z wynajmem nie wypalił na wstępie) w zasadzie nikt nie… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu
Wynajmując mieszkanie podobnej klasy i standardu jakie zakupiłem płaciłbym 1 200 zł miesięcznie, odejmując od tego czynsz (250 zł) daje to 950 zł wypuszczone miesięcznie w kosmos. Natomiast ja wolę płacić 850 zł (600 zł rata + 250 zł czynszu). W tym wariancie z 600 zł raty: 300 zł to kapitał, a drugie 300 zł to odsetki, więc wypuszczam w kosmos tylko 300 zł miesięcznie. Szkoda mi nawet tych 300 zł puszczanych w kosmos, no ale nie mam bogatych rodziców i muszę sobie radzić sam. Odpowiedź co w mojej sytuacji jest korzystniejsze była dla mnie od początku oczywista. Każdą sytuację… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu

wnioskuje że jest to nie duże mieszkanko, masz dopiero 25l. więc albo musisz szukać bogatej żony albo coś innego wymyśleć bo przecież w koncu będzie potrzebne większe mieszkanie, pomyśl czy jednak nie lepiej było jakiś czas wynajmować a jak przyjedzie odpowiedni moment i znajdziesz tą wymarzoną to wtedy pomyśleć co kupić

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu
Każdy przypadek jest indywidualny ale… jesteś przypisany jak chłop do ziemi… szefa nie poprosisz o podwyżkę bo kredyt wisi … (zakładam że pracujesz na etacie) nie zmienisz pracy bo kredyt wisi… jak zachorujesz to komornik … czy kredyt jest korzystniejszy może i tak ale trzeb mieć świadomość że jak się noga podwinie to nie będzie korzystniejszy… My tu nie rozmawiamy o konkretnych przypadkach ale o generalnych tendencjach w mieście x sytuacja będzie wyglądać inaczej niż w mieście y i co z tego ze dzisiaj sytuacja wygląda tak jak np. za 10 lat koszt wyjęcia Twojego mieszkania może wynosi 50 %… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu
Do Anonimowy11 marca 2014 10:33 Tak, nieduże 31 metrów – na moje singlowskie potrzeby. Dużo moich znajomych wynajmuje pokoje i widzę jak się wciąż tułają po różnych stancjach i w każdym miejscu napotykają na inny problem – ja nie chcę tak żyć. Miałem dziewczynę która przeprowadzała się średnio co 6 mies – dla mnie ciągła zmiana miejsca byłoby zbyt stresująca. A tak przynajmniej po pijaku zawszę będę pamiętał swój adres i do siebie trafię:P Wszystko wskazuje na to że nie ustatkuje się przed 40, a do tego czasu zamierzam już to mieszkanie mieć dawno spłacone. Czy nie atrakcyjniejszy będę dla… Czytaj więcej »
Dexter
Gość
Dexter
2 lata 8 miesiące temu

Cuda na kiju z tym Panem Brejta. Zbyt piękne by mogło być prawdziwe, ale kto wie. W życiu mam kilka zasad, którymi się kieruje. Jeżeli ktoś mi coś oferuje jako super rzecz, a do tego czuję, że wzbudza moje zaufanie, omijam szerokim łukiem. Nigdy się jeszcze nie naciąłem :)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu

Gdyby odsetki od kredytu na mieszkanie o wartości najmu 1200zł wynosiły 300zł, to by się ludzie tratowali nawzajem próbując wbiec do banku. Chyba, że miałeś 70% wkładu własnego, ale wtedy lokata u Leszka opłaciłaby większość ceny najmu, więc te obliczenia tracą sens.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu
1 200 zł kosztuje miesięcznie kawalerka w Poznaniu, w nowym budownictwie i nie na zadupiu. Np. taka: http://www.najdom.pl/ogloszenie/wynajem-31-poznan-gorczyn-10783401 – z tego co widzę to tu koszty wynosiłyby 1 430 zł ale wziąłem pierwszą ofertę z brzegu więc może nie jest zbyt atrakcyjna… Można pewnie negocjować cenę najmu, ale na małe mieszkania jest zawsze wielu chętnych (każdy chce niskich kosztów eksploatacji), większe negocjacje można robić przy większych metrażach. Tak jak i przy zakupie. Odsetki płacę 300 zł ponieważ kredyt był z wkładem własnym 15% i w programie RnS. Kwota odsetek z ostatniej raty: 302,73 zł. I owszem, trochę się naszukałem odpowiednio… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu

@25 latek

obliczenia i opowieści dziwnej treści. Humor albo matematyka za pan brat:)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu

Jak nic nie wnosisz kolego do dyskusji to lepiej nie komentuj. Szkoda Twojego i naszego czasu:)

25 latek

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu

Podajesz szczątkowe dane, które zaniżają ceny kredytów 2-3 razy. Nie oczekuj, że zostaniesz potraktowany poważnie. Przy kredycie na 30 lat 15% wkładu własnego i spłata 300 zł kapitału miesięcznie daje wartość nieruchomości 127 tys. zł. Uważasz, że takie coś można wynająć za 1200zł? Spójrz na gumtree i przestań się wygłupiać.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu

i może teraz 25 latek zrozumie dlaczego takie komenty się pojawiły jałowe skoro jałowe dał przeliczenia. Cud miód orzeszki jak dyskutować to z twardymi danymi a nie bla bla bla. Popatrz na autora bloga jakie dane podaje. Chcesz być miarodajny to konkrety a nie z palca. Wielu jest tutaj takich i nikt nie będzie ich traktować poważnie.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu

Do: 11 marca 2014 17:56 i 12 marca 2014 02:39

– kredyt na 25 lat (mniejszy łączny koszt odsetek)
– cena zakupu 160 tys. zł,
– wkład własny 25 tys. zł.

25 latek

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu
Dorzucę swoje dwa grosze, ponieważ jestem świeżo po sprzedaży mieszkania w Wwa – śródmieście, stare budownictwo lata 60 (nie cegła) po gruntownym remoncie. Kupujący dali 8k za metr, nie wiem czy było warto – jeśli chodzi o lokalizację tak, co do reszty, ja bym tyle nie dał. Moja cena była dość "atrakcyjna" na tle innych, dlatego sprzedałem mieszkanie w miesiąc. Zainteresowania nie miałem kosmicznego (napiszę tak: po miesiącu mieliśmy dość), ale mogę podać Wam mniej więcej jaka była struktura (bo były rozmowy na ten temat z oglądającymi). Połowa zainteresowanych szukała mieszkania dla córek! :) Powaga, minimum 3 pokoje – dziewczyny… Czytaj więcej »
MaryJan
Gość
2 lata 8 miesiące temu

Gratuluję sprzedaży, teraz Ty musisz szukać okazji:)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu

A możesz napisać jak duże było mieszkanie?

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu

Co to jest okazja? Podaj konkretne wyliczenia i symulacje.
Skoro na tym forum większość jara się wynajmem to czeka mnie świetlana przyszłość…

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu
Kolego 25 z Twoich wypowiedzi wynika że kopiłeś mieszkanie chcą podwyższyć sobie standard życia. Nie dorabiaj do tego ideologi o opłacalności. Wszyscy rozumieją Twoją motywacje jest ona naturalna np. rodzina z dzieckiem też kupuje po zawyżonych cenach bo musi i ma dość wynajmowania. Czym innym jest zakup za gotówkę ewentualnie z znacznym wkładem gotówkowym (bynajmniej nie jest to 20 % ) a czym innym zakup na kredyt. Jeżeli ceny spadają i jest wielce prawdopodobne że będą dalej spadać mając kredyt tracisz podwójnie (spadek cen + podwyżka stóp co tez jest wielce prawdopodobne ostatnio nawet mówi się o tym wprost )… Czytaj więcej »
MaryJan
Gość
2 lata 8 miesiące temu

Myślę, że "okazja" to jest takie mieszkanie, które można kupić taniej niż podobne na rynku. Jeśli sprzedałeś za "X" razy 8k, to o okazję będzie łatwo w przyszłości. Możliwości masz nieograniczone bo masz gotówkę, ewentualnie jeśli u Teściowej jest fajnie, a ty masz pomysł na obrót pieniądza to możesz zarobić parę złotych i kupić za jakiś czas zarabiając dodatkowo na różnicy cen mieszkań, ewentualnie możesz poszukać ziemię, uzgodnić projekt i zamienić mieszkanie na dom. Wszystko zależy od oczekiwań.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu
Kolego X. Jeśli ktoś nie urodził się Paris Hilton i nie jest ascetą/zakonnikiem to myślę że cały czas pragnie by podnosić swój standard życia. Zakup nie był podyktowany celami inwestycyjnymi. Szukając swojego miejsca do życia stanąłem przed wyborem: wypuszczać w kosmos ~900 zł czy ~300 zł/mies – wybrałem to drugie bo nie lubię marnować pieniędzy. Dopuszczam że stopy mogą w przyszłości wzrosnąć, dlatego ważnym jest, żeby każdy kredyt którym się posługujemy jak najszybciej "zrzucić" z siebie (spłacić) i nie grać dłużej w tą "ruletkę" niż to konieczne. Wiele jest argumentów za tym że mieszkania potanieją i z tym się zgadzam,… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu
25 latek – najważniejsze, że Ty jesteś zadowolony, masz swój plan działania i go realizujesz. Czy stracisz na tym, że nie płaciłeś za wynajem czekając na spadek cen, tylko kupiłeś własne – może i tak.. Ale to nie jest takie istotne skoro Cię stać i nie jest tak, że wiążesz ledwo koniec z końcem. Jeśli nie przytłacza Cię ten kredyt i nie czujesz się nim przygnieciony to jest w porządku.Twoje wyliczenia są wyliczeniami przeciętnego statystycznego Kowalskiego, któremu się coś wydaje, ale w rzeczywistości tak nie jest i trzeba w tym wszystkim pogrzebać głębiej. Tyle w temacie. Jeśli chodzi o dane… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu
Wydaje mi się, że ciekawą sprawą do poruszenia jest analiza wielkości kupowanych mieszkań w odniesieniu do danych demograficznych. Z tego co widzę po znajomych wiele osób (mających około 30 lat) decyduje się na kupno kawalerki lub mieszkania dwupokojowego bo na większe ich nie stać. Kwestią kilku lat jest konieczność zmiany takiego mieszkania na większe gdy rodzina się powiększy (wiele osób to obecnie single ale jednak za kilka lat sytuacja może się zmienić ;)). Pytanie jak masowe jest to zjawisko i czy to nie spowoduje za kilka lat przeceny małych mieszkań (jedno, dwu pokojowych), gdy w końcu pokolenie wyżu zacznie się… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu

Myślę, że starsze pokolenie (osoba samotna,albo dwoje dziadków) będzie zainteresowane kawalerkami – wymiana dużego mieszkania na sporo mniejsze plus dodatkowe pieniądze ,,na starość" bo na ZUS raczej nie będzie co liczyć :)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu
Chodzi o sytuację za kilka lat a nie za kilkadziesiąt kiedy nie będzie prawie emerytur no i wybacz mi ale chyba nie wiesz jak starsi ludzie myślą. Nie na darmo jest powiedzenie: starych drzew się nie przesadza.Oni nie patrzą tak na ekonomiczną stronę takiej zamiany. Wolą zostać na tym do czego się przyzwyczaili no chyba, że sytuacja będzie tak tragiczna, że nie będzie wyjścia.Starsi ludzie będą raczej jeść chleb z wodą niż się przeprowadzą do innego mieszkania. Być może w następnym pokoleniu za ileś lat tak już nie będzie ale obecne starsze pokolenia wychowane za komuny tak chętnie nie zmieniają… Czytaj więcej »
franciszkanin
Gość
franciszkanin
2 lata 8 miesiące temu
W 2008 roku kupiłem mieszkanie biorąc na nie kredyt w CHF.Doradcy wszelkiej maści twierdzili, że to najlepsza inwestycja bo mieszkania mogą tylko drożeć a frank to stabilna waluta a nasza polska gospodarka pędzi.Mieszkanie kosztowało 5000zł plus wykończenie.Od tego czasu jest wynajmowane z przerwami na remonty.Mój długo obecnie 2 razy przewyższa wartość mieszkania a stres jest moim, żony i dzieci nieodłącznym towarzyszem.Na razie dajemy jeszcze jakoś radę gorzej jak stopy procentowe w Szwajcarii pójdą do góry a złotówka się nie umocni. Wtedy będziemy w czarnej d…ie.Na domiar złego bez sensu jest dzisiaj oszczędzać skoro stopy procentowe są na historycznych minimach.Co zrobić… Czytaj więcej »
marek
Gość
2 lata 8 miesiące temu

za 5000 zł mieszkanie? biorę od ręki 60 sztuk i na wynajem. U ludzi nawet zapis matematyczny stwarza problem a my chcemy aby oni wyliczali sobie, ze kredyt jest bee? panowie za duzo chcemy od spoleczenstwa. Wiekszosc nawet tytulami pelnymi mgr inz. nie znaja podstaw dodaj, pomnoz i odejmi. Za duzo chcemy od nich to niecch sie mecza dalej:)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu

chyba nie trudno wywnioskowac, ze chodzi o cene za metr ;-)
w kazdym razie doradcy sie nie mylili – frank jest bardzo stabilna waluta… ale bolandzki zloty to nie bardzo :)
z reszta, kredyt to produkt jak kazdy inny – wciskaja go tak samo jak telewizor w sklepie rtv, wiec nie wiem czemu ludzie sa tak zaskoczeni tym ze ktos im bajek naopowiadal.
roznica jest taka, ze jestes udupiony na cale zycie.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu
osobiscie uwazam ze kazdy moglbyc wrobiony w chf i rozne inwestycyjne twory, znam roznych ludzi prawnikow ekonomistow i wielu z nich siedzi po uszy w długach. Nie tyle brak wiedzy co nei roztropnośc lub nagonka miały na to wpływ. Nie czuje się ani mądrzejszy ani lepszy, byloby tak gdybym kupil mieszkanie w 2004 roku… Przypomina mi sie jedna historia jak jeden gosc dostal w spadku pol miliona gdzies w okolicahc tej całej bani. Zamiast kupic mieszkanie jak radzili u rodzice gosc poszedl do jednego z "doradców" i wyszedł uszyty pol na pol w kredyt na mieszkanie w chf i produkt… Czytaj więcej »
marek
Gość
2 lata 8 miesiące temu

zapis

Mieszkanie kosztowało 5000zł plus wykończenie.

wnioskuje na całe mieszkanie

a natomiast

Mieszkanie kosztowało w metrze 5000 zł + wykończenie

i wiadomo o co chodzi. Bądzmy dokladni w zapisach i obliczeniach. Poprawny przeplyw informacji oraz zapisy i obliczenia to podstawa.

marek
Gość
2 lata 8 miesiące temu

oby nie ale jesli

http://pokazywarka.pl/mobilizacjakiedyikogowezwdoarmii/

i kwestia kredytu w prypadku mobilizacji i oby jej nie bylo

CO ZE SPŁATĄ KREDYTU?

Nie licz na to, że wojsko się tym zajmie. Banku nie będzie interesować mobilizacja. Kredyt musisz spłacać sam. Można ubiegać się u wojewody o rekompensatę za utracone zarobki, ale to będzie droga przez mękę.

landlord
Gość
landlord
2 lata 8 miesiące temu

Przestań martwić się o innych oni sobie poradzą ty będziesz całe życie czekał na mannę z nieba zamiast wziąć sprawy w swoje ręce kupując mieszkanie. Będziesz wynajmował u takich jak ja płacąc mi lepiej niż bank na lokacie… :-)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu
Już nie jeden franciszkanin wziął sprawy w swoje ręce kupując mieszkanie, a sądząc po pozwach sądowych przeciwko bankom z radzeniem sobie jest różnie. Ceny nieruchomości tam gdzie mieszkam będą spadać mniej więcej w tym samym tempie co kosztuje wynajmowanie, więc nie tracę zupełnie nic. Jak już się rynek trochę oczyści, tj. deweloperzy nie będą się wstydzić swoich cen i zaczną je podawać, a mieszkania kupowane będą nie za zdolność kredytową, a za pieniądze, wtedy z uśmiechem na ustach kupię sobie mieszkanko. Dzisiaj mieszkania w Polsce kupują wyłącznie kretyni oraz osoby, które z przyczyn osobistych są skłonne świadomie wtopić trochę pieniędzy,… Czytaj więcej »
Moim Skromnym Zdaniem
Gość
2 lata 8 miesiące temu
Tomek
Gość
Tomek
2 lata 8 miesiące temu
MaryJan
Gość
2 lata 8 miesiące temu
Nie wiem czy się cieszyć czy smucić, ale jeśli budowa mieszkań będzie tak wyglądała jak budowa dróg i autostrad z magicznym zapisem na przetargach "najniższa cena" to możemy być świadkami największej fuszerki w dziejach III RP. Z drugiej strony niczym się to nie będzie różniło od stanu obecnego, w którym najważniejsza jest szumna nazwa i wizualizacja marzeń na bilbordach sprzedawana nam przez deweloperów, którzy mają gdzieś to z czego jest budowany budynek, bo przecież najważniejsza jest MARŻA. Tak więc mamy wybór między dżuma, a cholerą. Choć mimo wszystko jeżeli nasi kochani zarządcy z urzędów się wezmą za robotę między kawą,… Czytaj więcej »
k-dek
Gość
2 lata 8 miesiące temu

Na Bankier.pl już "nas" mocno nie lubią :)

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Gdzie-znalezc-mieszkanie-z-doplata-MdM-w-Lublinie-3080391.html

komentarze z 17:25 i 17:52 podające adres http://wdomachzbetonu.blogspot.com/ zostały usunięte :) (żadnych wulgaryzmów itp.)

HB płacąc za publikację swoich kłamstw i manipulacji, nie życzy sobie konkurencji :D

MaryJan
Gość
2 lata 8 miesiące temu

w rzeczpospolitej również:) też mi się zdarzyły takie sytuacje, gdy link do bloga powodował brak publikacji treści

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 8 miesiące temu
Nie sposób nie zgodzić się z poglądem że podwyżka stóp procentowych negatywnie oddziaływałaby na rynek nieruchomości. Warto jednak pamiętać, iż spadki cen mieszkań silnie uderzyłyby w interesy banków ( spadek wartości zabezpieczeń, problemy ze spłatą wielu kredytów ). Pytanie czy w tej sytuacji RPP będzie podwyższać stopy procentowe, czy może je nadal obniżać? Można wymienić wiele argumentów za takim scenariuszem" 1. stopy w Polsce są i tak relatywnie wysokie wiec jest co obniżać 2. obniżki "pobudzą" gospodarkę ( co z tego że sztucznie ) wiec podobałyby się np. politykom 3. z kolei wyborcom bardzo nie podobałoby się gdyby ludzi zaczęto… Czytaj więcej »
wpDiscuz