Wakacyjne newsy

Po kolejnej nieco dłuższej przerwie dziś kolejny nieco dłuższy wpis ;) Zebraliśmy najważniejsze (w naszej ocenie) wydarzenia ostatnich dwóch miesięcy i opatrzyliśmy je swoimi komentarzami. Wakacje trwają, na rynku wciąż brak spektakularnych zmian, jednak w gruncie rzeczy dzieje się sporo i wszystko zaczyna wyglądać, jakby coś wisiało w powietrzu (chociaż tak naprawdę, wisi to już od dawna). Ale po kolei.

Jak zbuduję dużo więcej, to sprzedam trochę więcej.

Pojawił się raport Reas za 2 kwartał 2016, a w nim kolejne rekordy sprzedaży deweloperów (zdążyliśmy się już do tego przyzwyczaić ostatnimi czasy). W ciągu minionego kwartału w 6 badanych miastach łącznie sprzedano ponad 15 tys. nowych mieszkań (albo raczej obietnic wybudowania mieszkań, bo sprzedaż wg tego raportu obejmuje także, a właściwie głównie „płatne rezerwacje”). Pewien kłopot polega na tym, że do oferty wprowadzono ponad 2.5 tys. mieszkań więcej, w związku z czym oferta osiągnęła w praktyce historyczne maksimum (wielkość oferty z okolic ustawy deweloperskiej z roku 2012 trudno tu porównywać, bo jej spora część była po prostu czystą teorią, wprowadzoną tylko po to, by uchronić się przed zapisami tejże ustawy). O ile oferta jako całość rośnie, o tyle spada liczba liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań  – widać więc w narodzie pewien postęp – mieszkania gotowe „schodzą” proporcjonalnie szybciej niż dziury w ziemi. Wszystkie te dane ładnie widać na obrazkach z Reasa (cały raport dostępny jest na stronie: http://www.reas.pl/scripts/download.php?file=files/reports/rynek-mieszkaniowy-w-polsce-q22016.pdf )

reas1

Widzimy wzrost liczby sprzedanych mieszkań względem pierwszego kwartału oraz znacznie większy wzrost liczby mieszkań wprowadzonych do oferty. Stąd wzrost liczby mieszkań w ofercie, który na tle danych historycznych wygląda tak:

reas3

Oferta niby rekordowo duża, ale jeśli ktoś by się spodziewał, że w związku z tym czeka nas rychły krach i deweloperzy będą musieli sprzedawać mieszkania za „bezcen”, to raczej na to szans w bliskiej przyszłości nie ma, co widać po strukturze oferty, w której znakomita większość to wciąż tylko obietnice wybudowania mieszkania, a nie gotowe mieszkania (trudno oczekiwać, że deweloper, któremu „towar” jeszcze nie zalega, miałby nagle mocno zejść z ceny – to byłoby możliwe, gdyby liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań nagle wzrosła, a to z kolei jest możliwe tylko w przypadku wystąpienia nagłego kryzysu).

reas2

Wg danych GUS deweloperzy w Polsce rozpoczęli w ciągu ostatnich 12 miesięcy budowę prawie 90 tys. mieszkań i uzyskali pozwolenia na ponad 100 tys. kolejnych (co oczywiście też jest rekordem). Mamy więc sytuację, której nie było nawet przed kryzysem z 2008 roku – deweloperzy prześcigają się w budowaniu, oferta rośnie szybciej niż sprzedaż, jednak nad rynkiem zaczynają się powoli zbierać ciemne chmury („zamrożenie” Mdm, które w tym roku odpowiadało za 20-25% sprzedaży deweloperów, spadająca liczba udzielanych kredytów mimo bardzo niskiego oprocentowania z perspektywą wzrostu stóp, kiedy inflację zacznie się liczyć w odniesieniu do ropy po 30$ za baryłkę a nie po 120, czy chociażby mgliste na razie zapowiedzi Mieszkania+). Deweloperom nie ma się jednak co dziwić – dopóki ktoś jeszcze kupuje, trzeba budować – a że konkurencja jest spora, to trzeba budować i sprzedawać jak najszybciej, zanim będzie za późno. Co ciekawe, takie zagrożenia dostrzegają już nawet autorzy raportu Reasa, czy inni „analitycy głównego nurtu” (pokroju HB/Bartka T.), o czym możemy przeczytać chociażby w tym artykule:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Deweloperzy-nadal-buduja-duzo-mieszkan-7452597.html

Najciekawsza jest końcówka:

Nie znaczy to jednak, że działalność deweloperów jest niezagrożona. Wprawdzie w pierwszym kwartale 2016 r. na największych rynkach więcej mieszkań sprzedano niż wprowadzono do sprzedaży (14,3 tys. vs 13,7 tys. – dane firmy REAS), ale już w drugim sytuacja była odwrotna (15,1 tys. vs 17,7 tys. lokali). Na pewno należy brać pod uwagę sytuację na rynku kredytowym (m.in. rosnący obowiązkowy wkład własny i spadająca zdolność kredytowa), ale także potencjalny wzrost inflacji i stóp procentowych, który spowoduje, że część inwestorów wróci do bankowych lokat i spadnie popyt na mieszkania kupowane inwestycyjnie. Nie bez znaczenia będzie także planowany program „Mieszkanie Plus”, który opierać się ma na tanich mieszkaniach na wynajem z możliwością dojścia do własności. Firmy działające na rynku deweloperskim powinny ostrożnie planować działalność w kolejnych kwartałach, by nie zostać z naręczem niesprzedanych nieruchomości w chwili, gdy nikt nie będzie ich chciał już kupować.

Zaraz, zaraz… jak to możliwe, że „nikt nie będzie ich [mieszkań] chciał już kupować”? HomeBroker pisze takie rzeczy? Przecież zawsze był (i chyba nadal jest? ;) najlepszy moment na zakup, bo nieruchomości przecież nigdy nie tanieją! Wynajem to świetny biznes, a tu piszą, że nikt nie będzie chciał kupować mieszkań? A jak nie będzie chciał kupować, to co się stanie z cenami? :) I jak to ma się do odwiecznego naganiania? Hello!? Czyżby wracała powoli normalność w mediach?

W tym wszystkim mogłoby dziwić, jak to jest możliwe, że deweloperzy biją rekordy, a na rynku wtórnym szału nie ma. Wyjaśnienie jest oczywiście bardzo proste i widać ja na poniższym wykresie – deweloperzy znacznie zwiększyli ofertę, więc zwiększyli także udział w rynku kosztem sprzedawców z rynku wtórnego, trzymających swoje zabetonowane w kosmosie ceny.

pierwotny_wtornyKoniec 2012 roku to właśnie początek „hossy” deweloperów – rynek wtórny nie poszedł za ciosem (nie dostosował cenowo oferty), więc deweloperzy znacznie zwiększyli udział w rynku (kosztem znacznego powiększenia oferty). Wynika to oczywiście z totalnej nieświadomości niczego większości uczestników rynku – o ile deweloperzy widzą, kiedy trzeba obniżać ceny (jak sprzedaż się zmniejsza), o tyle sprzedawcy na rynku wtórnym ciągle wystawiają „średnie z okolicy”, a najczęściej i więcej, bo przecież ich mieszkanie jest wyjątkowe.

Kredytowi kamikaze.

KNF wyprodukował raport o sytuacji kredytobiorców i jest w nim kilka ciekawych rzeczy, o których krótko można przeczytać w tym artykule:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Kto-zaciaga-kredyty-hipoteczne-Portret-kredytobiorcy-2015-7411727.html

Najciekawsze z niego są 2 poniższe wykresy:

kamikaze

Widać na nich, że przeciętny polski kredytobiorca jest… biedny, a przeciętny polski kredyt nie dostałby ratingu AAA nawet przed kryzysem w 2008, kiedy prawie wszystko miało AAA ;) Widoczny na wykresach dochód to łączny dochód zaangażowanych w konkretny kredyt (czyli najczęściej małżeństwa, czy innego konkubinatu, czasem jeszcze babci itd.). Prawie 45% kredytobiorców osiąga łączny dochód poniżej 4 tys. zł miesięcznie, a 70% ma dochód poniżej 6 tys. Nawet w polskich realiach trudno byłoby nazwać takie osoby bogatymi. Zaledwie co dziesiąty kredyt jest brany przez osoby z dochodami 10+ tys., o których można by powiedzieć, że spadek cen, czy wzrost stóp procentowych nie stanowi dla nich realnego zagrożenia.
Chyba jeszcze ciekawszy jest drugi wykres pokazujący wysokość raty w relacji do dochodów (przykładowo DTI 40% oznacza, że rata stanowi 40% miesięcznych dochodów rodziny). Na tym wykresie „biedę” kredytobiorców widać jeszcze bardziej dobitnie. 16% przeznacza na spłatę kredytu więcej niż połowę swoich dochodów – ta grupa to w naszej ocenie kredytowi kamikaze, którzy stracą mieszkania przy pierwszej lepszej okazji (utrata pracy, kryzys gospodarczy, wzrost stóp). Jeśli do tej grupy dołączymy tych, którzy na ratę przeznaczają co najmniej 40% swoich dochodów (co w gruncie rzeczy nie jest wielką różnicą i stopień zagrożenia jest zbliżony), to dostaniemy już robiący wrażenie udział 43% wszystkich kredytobiorców. Jeśli za bezpieczny uznamy powszechnie przyjęty wskaźnik DTI w wysokości max 30%, to się okaże, że ponad 70% polskich kredytobiorców w normalnym kraju uznano by za zagrożonych. To pokazuje skalę problemu, z którą przyjdzie się zmierzyć przy okazji najbliższego kryzysu finansowego (chyba że ktoś uważa, że takiego nie będzie ;)
Pamiętajmy, że strata pracy w przypadku prawie połowy kredytobiorców spowodowałaby, że musieliby na ratę przeznaczać prawie całe swoje dochody (i to przy założeniu, że pracują teraz dwie osoby – jeśli pracuje jedna, to dochód spadłby przecież do zera). Pamiętajmy także, że wzrost stóp procentowych o 3 punkty procentowe (czyli do poziomów z 2012 roku), spowodowałby wzrost raty mniej więcej o połowę. W takim przypadku prawie połowa kredytobiorców musiałaby na ratę przeznaczać już 2/3 swoich dochodów (albo więcej).

Patrząc na te kilka wykresów jako całość rysuje się obraz bardzo niebezpiecznej sytuacji. Już w tym momencie, kiedy stopy procentowe są na rekordowo niskich poziomach, połowę kredytów można by uznać za bardzo ryzykowne. Wzrost stóp do „normalnych” poziomów spowoduje poważne problemy tej grupy. Mając na uwadze poziom dochodów oraz udział raty w tych dochodach trudno oczekiwać, że jakaś znacząca część kredytobiorców posiada oszczędności lub inny „bufor kapitałowy”. Ciekawe, czy jak w przypadku frankwiczów, złotówkowicze też będą twierdzić, że banki ich oszukały (bo rata przecież jest „równa”!), albo nie powinny im były udzielać kredytu (po który sami przyszli). Mieszkania w Polsce są bardzo drogie, więc ludzie zaciągają bardzo wysokie kredyty (jak na swoje możliwości). Rozumiemy, że dobrze jest być optymistą… ale optymista to jednak co innego niż szaleniec. Fajny artykuł o stopach procentowych popełnił niezawodny Krzysztof Kolany – jak ktoś nie ma czasu na czytanie naszych długich wywodów o stopach z dawniejszych artykułów, to zdecydowanie polecamy:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/A-co-jesli-Wibor-wzrosnie-do-15-7296213.html

W tym wszystkim „szalone” są również banki, które chcą (przynajmniej teoretycznie) pożyczyć nawet 10-krotność(!) rocznych dochodów, co jest kompletnym absurdem, bo przy poziomie stóp procentowych z 2012 roku taki kredytobiorca musiałby przez 30 lat oddawać bankowi wszystkie(!) swoje dochody. Pełne zestawienie zdolności kredytowej w poszczególnych bankach można znaleźć tu:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Banki-niebezpiecznie-hojne-przy-kredytach-mieszkaniowych-7452510.html

Bardzo niepokojący jest fakt, że nawet „najgorszy” bank w tym zestawieniu byłby skłonny pożyczyć niezbyt zamożnemu kredytobiorcy więcej niż 6-krotność jego rocznych dochodów. Tymczasem za maksymalny bezpieczny poziom zwykło się przyjmować 3-krotność. A to i tak w sytuacji, w której zdolność kredytowa jest już znacznie niższa niż rok temu (ze względu chociażby na podatek bankowy, który zasymulował nam „wzrost stóp” o jakieś 0.3 – 0.4 p.p.), o czym informował nieoceniony Bartek T.:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Od-roku-zdolnosc-kredytowa-pikuje-7441405.html

Stąd jest tylko jeden wniosek – nie warto pytać, czy na polskim rynku mieszkaniowym/kredytowym będzie kryzys. Można jedynie zapytać, kiedy on nadejdzie (czyli kiedy wzrosną stopy procentowe lub kiedy kolejne socjalistyczne rządy doprowadzą kraj do poziomu Grecji).

Kredytowy zwrot.

W połowie marca skończyła się pula środków z Mdm na ten rok, więc ludzie rzucili się w ramiona deweloperów, kupując obietnice wybudowania mieszkania w roku przyszłym. Na początku lipca wykorzystane zostały i te pieniądze (w tym roku można wykorzystać jedynie połowę z puli przyszłorocznej), co natychmiast odbiło się na ogólnej liczbie udzielonych kredytów w poszczególnych miesiącach. O ile w ciągu pierwszych 4 miesięcy mieliśmy wzrost liczby kredytów względem tego samego okresu roku poprzedniego, o tyle w maju oraz czerwcu liczba udzielonych kredytów spadła (i spadek ten przyspiesza z miesiąca na miesiąc). Po wykorzystaniu w lipcu przyszłorocznej puli Mdm należy się spodziewać kolejnych spadków, które przybiorą dość spektakularny rozmiar w ostatnim kwartale tego roku, który przyjdzie porównać z ostatnim kwartałem roku poprzedniego, w którym to Mdm zbierał największe żniwa (włączenie rynku wtórnego). Wszystko to ładnie widać na wykresach z newslettera Biura Informacji Kredytowej, dostępnego pod adresem:

https://www.bik.pl/newsletter-kredytowy

bik1

bik2

Już w czerwcu spadek zainteresowania kredytami był zauważalny (ponad 6.5%), a przecież wtedy kredytów w Mdm (z puli przyszłorocznej) było jeszcze bardzo dużo. Ponieważ do połowy roku wykorzystano ponad 700 milionów złotych w ramach dopłat, to przy średniej kwocie dopłaty przekraczającej nieco 20 tys. złotych na kredyt, jakieś 35 tys. kredytów to były kredyty w Mdm. Oznacza to, że udział programu w ogólnej liczbie udzielonych kredytów wynosił w tym roku mniej więcej 1/3. Kiedy w drugiej połowie roku kredytów  z Mdm praktycznie zabraknie, zobaczymy spore wyhamowanie akcji kredytowej, co będzie oznaczało, że nawet pokłady kamikaze nie są niewyczerpane ;)

Na początku przyszłego roku (pewnie w jakieś 2 miesiące) zostanie wykorzystana do końca pula środków w Mdm na 2017 rok – ciekawie wygląda za to sprawa środków na 2018 rok. O ile do maja tego roku wykorzystanie było śladowe (mniej niż 3 miliony złotych), o tyle w samym czerwcu wykorzystano więcej niż przez całe wcześniejsze 5 miesięcy, a w lipcu wykorzystano więcej niż przez całe poprzednie pół roku (prawie 6 milionów). Nie są to jakieś spektakularne wartości, jednak dynamika jest do prawdy imponująca, przez co trudno oszacować, ile z puli 2018 może zostać wykorzystane jeszcze w tym roku – gdyby zachować tempo z lipca, byłoby to 10%, jednak patrząc na dynamikę i ogólny klimat wyścigów po dopłaty, będzie to najpewniej znacznie więcej. Całkiem prawdopodobna jest więc sytuacja, w której razem z pulą przyszłoroczną już na początku roku 2017 wykorzystana zostanie połowa puli z 2018 roku (zgodnie z ustawą więcej z wyprzedzeniem wykorzystać się nie da). Finał będzie taki, że od 2 kwartału 2017 będziemy mogli zapomnieć o Mdm (początek 2018 roku to znowu będzie szybkie wykorzystanie ostatnich środków). Ponieważ widać, że bez Mdm akcja kredytowa spada (mimo najniższych stóp procentowych w historii, poniekąd delikatnie podniesionych przez wprowadzenie podatku bankowego), to jest wielce prawdopodobne, że spadek ten będzie się pogłębiał wraz ze wzrostem wymaganego wkładu własnego, pogarszającą się z roku na rok demografią (która powoduje spadek liczby potencjalnych klientów) oraz nadchodzącą inflacją (chyba że ktoś uważa, że drukowanie na 3 zmiany na całym świecie do inflacji jednak nie doprowadzi ;)

Ze spraw około kredytowych jest jeszcze jedna ciekawostka – coraz więcej klientów wygrywa w sądzie sprawy przeciwko bankom o zmuszanie do zakupu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Jak wiadomo(?), takie ubezpieczenie przed niczym nie chroni (przynajmniej nie chroni kredytobiorcę). Chroni za to bank, który w razie problemów ze spłatą dostanie stosowną kwotę od ubezpieczyciela. A potem ubezpieczyciel będzie dochodził roszczeń od kredytobiorcy, który za całe to ubezpieczenie zapłacił – takie rzeczy to chyba tylko w Polsce :) Nie byłoby w tym może niczego specjalnego, gdyby nie fakt, że zgodnie z rekomendacją S w tej chwili należy mieć 15% wkładu własnego (od przyszłego roku 20%), ale tylko 10% jest bezwzględnie wymagane, a pozostałą część można np. ubezpieczyć, więc banki nadal udzielają kredytów na 90% wartości mieszkania. Jeśli tego rodzaju ubezpieczenia odejdą do lamusa, to może ostatecznie znikną kredyty z LTV powyżej 80%, co było intencją regulatora (KNF sugeruje bankom, że podnoszenie marży do momentu osiągnięcia LTV80% też nie jest zgodne z rekomendacją). Mielibyśmy wtedy namiastkę normalności i bezpieczeństwa (chociaż trudno uznać, że w Polskich warunkach, w których spodziewamy się znacznych spadków cen mieszkań, kredyt z LTV80% był jakoś specjalnie bezpieczny).

Z dużej chmury mały spread.

Prezydent obiecywał, obiecywał i… wyprodukował gniota (a nam się zdaje, że obiecywał nie-gniota). Poprzednia, „prawie ostateczna” wersja projektu rozwiązania problemu kredytów walutowych (z wariantami kursu „sprawiedliwego”, możliwością oddania mieszkania w zamian za pozbycie się długu) trafiła najwyraźniej do kosza, a w jej miejsce pojawił się oficjalny projekt… zwrócenia przez banki kosztów spreadu walutowego (i to też nie wszystkich). Planowana „strata”

‚???] dla sektora to jakieś 4 miliardy złotych, ale jak dobrze policzyć, to się okazuje, że może jednak 8. A główny problem i tak nie zostanie rozwiązany. Ale po kolei…
Chłopaki od prezydenta twierdzą, że wszyscy się zgadzają, że spread był „chamstwem”, więc należy to chamstwo odkręcić (ale też niecałe, bo spread do 0.5% już niby chamstwem nie jest, podobnie jak zawyżanie kursów walutowych przy kredytach powyżej 350 tys. PLN na osobę). Fajny artykuł o tym popełnił nasz ulubiony (bez ironii!) Krzysiek Kolany:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Ustawa-frankowa-nie-wszystkie-pytania-i-watpliwosci-7463149.html

Klienci będą mogli składać wnioski o zwrot kosztów spreadu (a jak nie złożą, to niczego nie dostaną – czyli chamstwo, względem którego się nie złoży oficjalnego protestu, też nie jest chamstwem!). Sytuacji tych, którzy są mocno dociśnięci kredytem zupełnie to nie zmieni, bo jeśli kredytobiorców walutowych byłoby coś koło miliona (spłacone kredyty też będą „naprawiane”), to banki zwrócą po 4 do 8 tysięcy (zależy jak liczyć) na osobę/kredyt. Jakie to będzie miało znaczenie dla kogokolwiek? Właściwie żadne (z punktu widzenia kwoty do spłaty), a problem kredytów walutowych (zwłaszcza frankowych) nadal pozostanie nierozwiązany i wybuchnie wraz ze wzrostem stóp procentowych w Szwajcarii (chyba że wcześniej socjalistyczne programy pokroju 500+ doprowadzą ten kraj do ruiny i frank będzie nie po 4 złote, a po 8 ;) Oczywiście poza spreadem jest w ustawie jeszcze przymuszenie nadzoru (KNF), aby przymusił banki do „dobrowolnej” restrukturyzacji kredytów w porozumieniu z klientami. Ma się to odbywać np. przez zwiększenie wagi ryzyka na kredytach walutowych, co skutkowałoby w niektórych przypadkach koniecznością podniesienia kapitałów własnych banków. To wszystko fajnie brzmi… ale jest oczywistym absurdem. Bo niby jak zmusić banki, żeby przewalutowały kredyt z dużą korzyścią dla klienta (wszak przy braku korzyści klient się nie zgodzi, bo w złotówkach najczęściej płaciłby dużo wyższe raty dla aktualnego salda kredytu), biorąc na siebie tym samym straty, przed którymi do tej pory broniły się rękoma i nogami? Skoro koszt wprowadzenia kursu „sprawiedliwego” szacowany był na 40 do 70 mld złotych, to jakim cudem teraz miałoby się tego kosztu uniknąć? No chyba że ta dobrowolna restrukturyzacja będzie wyglądała mniej więcej tak:

„My, bank X, przewalutujemy Panu kredyt frankowy po kursie Y, bo tak nam każe nadzór, a jak się Pan nie zgodzi, to wypowiemy umowę i będzie Pan musiał wszystko oddać natychmiast. Jeśli Pan bardzo chce, to możemy w ostateczności po 10 latach spłacania wydłużyć termin spłaty z 20 lat ponownie do 30, żeby rata nie wzrosła (wzrost łącznego kosztu kredytu przemilczymy)”.

Banki mają być zachęcane do „dobrowolnej” restrukturyzacji w różnym tempie (te najgorsze, należące do Leszka najpewniej najwolniej), a jak same nie zechcą zrestrukturyzować, to się je zmusi kolejną, teraz już „prawdziwą” ustawą. I tu jest kolejny absurd – ile ta ustawa-siekiera będzie czekać w zawieszeniu? 10 lat? :) Przecież banki nie przewalutują dobrowolnie kredytów w ciągu roku, bo wtedy od razu miałyby pełną stratę i część (zwłaszcza ta leszkowa) by z miejsca padła.
Dlatego jest ustawa… żeby nie było, że prezydent obietnicy nie spełnił. Ustawa, która w praktyce nawet nie dotyka istoty problemu (gigantyczne LTV sporej części kredytów walutowych), robi jedynie jakieś zamieszanie i pole do kolejnych sporów na linii klient-bank, a w dodatku ma zapisy o enigmatycznym zmuszaniu banków przez nadzór do dobrowolnego (hello!?) przewalutowania, które właściwie nie jest możliwe. A wystarczył przecież tylko zapis, że klient odpowiada za kredyt jedynie mieszkaniem i jeśli nie chce/nie może spłacać, to oddaje mieszkanie bankowi.

W tym wszystkim jedno warto mieć na uwadze – warto się przyjrzeć kursom banków w dniu ogłoszenia tej „przełomowej inaczej” ustawy i omijać szerokim łukiem te, których kurs wzrósł najbardziej… zwłaszcza wtedy, kiedy Szwajcarzy zaczną podnosić stopy ;)

Janusz, zostaniesz milionerem!

Tradycyjnie zostaliśmy uraczeni kolejnymi artykułami o tym, jakim to świetnym biznesem jest wynajmowanie mieszkań i że oczekiwana (to ważne słowo, którego nie było wcześniej!) stopa zwrotu na wynajmowanym mieszkaniu wynosi 5, czy tam 6% (trochę się już gubimy w tych świetnych interesach ;) Tradycyjnie autorzy tych gniotów (ci sami, którzy w inny artykule napisali, że „niedługo nikt już nie będzie kupował mieszkań”) zapominają o tym, że mieszkanie trzeba remontować, żeby utrzymać jego standard/cenę, tradycyjnie biorą zaniżone koszty płacone do wspólnoty/spółdzielni oraz co najważniejsze, tradycyjnie zestawiają ze sobą średnią cenę transakcyjną sprzedaży ze średnią ofertową najmu z jakiegoś tam serwisu:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Oczekiwana-rentownosc-najmu-najwyzsza-w-historii-7439622.html

Wychodzą później takie kwiatki, że mieszkanie 50-metrowe o wartości 350 tys. złotych w Warszawie da się niby komuś wynająć za 2.500 zł miesięcznie. Otóż drodzy panowie autorzy… Nie da się! Aby dostać za 50m2 2.500 zł trzeba najpierw wyłożyć co najmniej 450 tys. (najczęściej więcej), co już na wstępie zmniejsza „oczekiwaną” rentowność mniej więcej o 1/3. Jeśli policzyć wszystko realistycznie, to 3-3.5% jest maksimum, jakie można uzyskać w typowych warunkach (oczywiście dla dobrych znawców tematu wyjdzie tu więcej, ale dobrzy znawcy tematu nie są grupą docelową takich bzdurnych artykułów). Panowie autorzy zapominają też wycenić czas potrzebny na przeprowadzenie całej operacji… a przecież mieszkanie najpierw trzeba znaleźć i kupić, potem trzeba szukać najemców, naprawiać im spadający sufit, bo deweloper się nie przykładał przy budowie, odzyskiwać zaginione piloty do garażu i robić rzeczy, o których ktoś, kto nigdy sam lub komuś mieszkania nie wynajmował, nawet by nie pomyślał. Można by też wspomnieć o kosztach wejścia/wyjścia z takiej inwestycji (pośrednicy, notariusze, podatki), o jej płynności oraz o możliwych zdarzeniach nietypowych (dewastacja mieszkania, problemy z pozbyciem się niepłacących lokatorów). Chwila głębszej refleksji nad wynajmowaniem mieszkań powoduje, że (przy aktualnych cenach) jest to interes co najmniej dyskusyjny (a miałby jedynie sens w zestawieniu z aktualnymi ultra niskimi stopami procentowymi, gdyby nie fakt, że stopy niskie nie będą zawsze i że cena mieszkania zawsze nie będzie wysoka). Szkoda, że autorom się płaci nie od refleksji, tylko od naganiania…

Mieszkanie+ niczym Donald Trump.

Mieszkanie+, o którym na razie wiadomo tylko trochę, ma szanse sporo namieszać na rynku (poświęciliśmy temu tematowi oddzielny wpis). Czy namiesza, to się okaże, ale na razie (niczym Donald Trump w USA ;) otwiera powoli ludziom mózgi i daje swego rodzaju nadzieję na normalność. Jednocześnie program jest atakowany z różnych stron, a deweloperzy starają się udowodnić, że ich to nie rusza, bo celują w inną grupę klientów. Jest tu pewna niekonsekwencja z ich strony – ciągle możemy od nich słyszeć, ilu to mieszkań brakuje w Polsce… jednak brakuje przecież mieszkań dla ludzi biedniejszych. Bogaci już mieszkania mają (najczęściej na kredyt) i to właśnie grupa biedniejszych została ewentualnie do „zagospodarowania” (pomijamy oczywiście fakt, że patrząc na liczbę istniejących mieszkań w Polsce, to w naszej ocenie żadnego braku już nie ma). To właśnie dla biedniejszych (lub dla klasy średniej) ma być Mieszkanie+ i w naszej ocenie program ma ogromną szansę zagrozić deweloperom, jeśli tylko zostanie wprowadzony na większą skalę (dużo mieszkań), albo na dużą skalę rozreklamowany (uświadomienie ludziom prawdziwych kosztów budowy i wysokich marż deweloperów). W tym kontekście mocne przyspieszenie w liczbie budowanych mieszkań, o którym wspominaliśmy na początku artykułu, zyskuje kolejny solidny powód – trzeba budować i sprzedawać jak najszybciej, bo niedługo może naprawdę nie być klientów. Na razie program wzbudza przeróżne kontrowersje (np. takie, że mieszkania powstaną na obrzeżach… jakby większość deweloperów właśnie na obrzeżach nie budowała?) – zobaczymy, jaki będzie jego wpływ na rynek, jak pojawi się więcej konkretów. Na razie mu nieco (bo w końcu to program socjalistynczy ;) kibicujemy… za to Donaldowi Trumpowi kibicujemy bardziej ;) Temat zdecydowanie warto śledzić, bo tak, jak RnS/Mdm miał ogromny wpływ na rynek (i to w dużej mierze psychologiczny, utrzymując zawyżone ceny w kluczowych momentach) mimo tego, że właściwie nigdy nie przekraczał 1/4 udziału w rynku, tak i Mieszkanie+ będzie miało wpływ niewspółmiernie wysoki (względem swojej skali). No chyba że skończy tak samo, jak poprzednie 3 miliony mieszkań, budowane przez PiS… ;)

Podsumowując dzisiejsze dywagacje… wakacje trwają, ale na rynku mieszkaniowym dzieje się sporo. Deweloperzy sporo sprzedają, ale muszą do tego budować coraz więcej, przez co rozmiar oferty rośnie i osiąga historyczne rekordy. Akcja kredytowa po chwilowym mini-bumie spowodowanym włączeniem do Mdm rynku wtórnego znowu zaczyna spadać (mimo super niskich stóp procentowych) i nie widać żadnego powodu, żeby miało się to zmienić. Widać natomiast kilka powodów, żeby ten proces miał jeszcze przyspieszyć (rosnący wkład własny, problemy z ubezpieczeniami niskiego wkładu, systematycznie spadająca liczba osób w wieku „kredytowym”, nieuchronne nadejście inflacji/wzrostu stóp – prognozy NBP mówią o wzroście inflacji o 2-2.5 punktu procentowego w ciągu roku – jeśli do tego dojdzie, trudno będzie oczekiwać pozostania stóp procentowych na takich poziomach jak teraz przez długi czas).
Mały rzut oka na sytuację finansową osób, które zaciągają kredyty mieszkaniowe pokazuje, że ten rynek jako całość stanowi bardzo duże zagrożenie (na razie lamentują tylko frankowicze, ale kiedy stopy wzrosną, wielu złotówkowiczów straci zdolność spłacania kredytu, mimo że w tej chwili „zdolnością kredytową” niby dysponuje).
Prezydencki projekt „rozwiązania” problemu kredytów walutowych pojawił się w końcu w wielkich bólach i zupełnie niczego nie rozwiązał (nawet trudno po takim projekcie mieć wrażenie, że prezydent jakkolwiek spełnił swoją obietnicę z kampanii wyborczej). Kredyty frankowe nadal są frankowe i nadal stanowią zagrożenie zarówno dla klientów, jak i dla banków (bomba wybuchnie, jak Szwajcarzy zawrócą z rejonów ujemnych stóp procentowych). Niestety nadal nikt nie proponuje na poważnie jedynego sprawiedliwego rozwiązania, czyli dania kredytobiorcom możliwości „zwrócenia” bankowi mieszkania i pozbycia się w ten sposób kredytu.
Tradycyjnie Bartek i inni ziomale z HB nadal lansują wynajem jako super świetną lokatę kapitału, pomijając „drobne” szczegóły w obliczeniach, które całkowicie zmieniają obraz sytuacji. Nawet perspektywa nadchodzącego Mieszkania+, które może dość spektakularnie zmienić rynek wynajmu, nie każe im ostrzec kolejnych Januszy biznesu przed tym, że z wynajmowaniem mieszkania jest związane spore ryzyko, którego najważniejszą częścią nie jest wcale niesumienny lokator niszczący mieszkanie, tylko możliwość spadku stawek za wynajem, przy jednoczesnym spadku wartości mieszkania. Także beton w tym temacie trwa :)

No… a wakacje też trwają, więc czas trochę odpocząć, a nie zajmować się mieszkaniowymi pierdołami ;)

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o
Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
Rastignac
Użytkownik
„Wychodzą później takie kwiatki, że mieszkanie 50-metrowe o wartości 350 tys. złotych w Warszawie da się niby komuś wynająć za 2.500 zł miesięcznie. Otóż drodzy panowie autorzy… Nie da się! ” Nie wiem jak w Warszawie, ale we Wrocławiu znalezienie dwupokojowego mieszkania 50-metrowego w dobrym miejscu i w dobrym standardzie PONIŻEJ 2500zł miesięcznie z wszystkimi opłatami graniczy z cudem. Natomiast ceny ofertowe takich mieszkań to średnio 350 tys. zł z rynku wtórnego. Biedniejsze są za 250 tys. zł. W Krakowie za 1500 zł z wszystkimi opłatami wynajmowałem piękną kawalerkę, za jaką tutaj chcą prawie 2000 zł. Wynajmujący o negocjowaniu cen… Czytaj więcej »
Paradoks
Użytkownik
Jak zwykle wszystko zależy od dokładnej lokalizacji, standardu oraz różnych dodatków (typu miejsce parkingowe, garaż, etc.), ale mieszkanie 50 metrów w Warszawie o statusie „ok” (nie na zadupiu, w pełni i w miarę ładnie wyposażone) spokojnie da się znaleźć za 2000 (wliczam czynsz do spółdzielni, media osobno). Sporo jest ofert poniżej tej kwoty, gdzie jest np. słaby standard (typu stare i brzydkie budownictwo, meble „po babci”). W dalszych i mocno ostatnio budowanych lokalizacjach (typu Białołęka) można już zjechać do około 1500 dla nowego, w standardzie „skandynawski minimalizm” (tania Ikea ;)). Poważne oferty 50 metrów za 2500 również oczywiście są, ale… Czytaj więcej »
tomek123
Użytkownik
Jestem w sytuacji bardzo podobnej. Już 7 rok w Warszawie. Wynajmowałem w różnych dzielnicach. W tym momencie kawalerka 40m z garażem na Sadybie z 2014 za 1650+ rachunki ( swoją drogą nie polecam budynków na Bonifacego z tego roku , chyba ,że ktoś chce zainwestować w wyciszanie nowego mieszkania :) ) , ale to okazyjnie od koleżanki. Przymierzam się do zakupu, mam dobrą pracę, moja dziewczyna też, ale cały czas obserwuję sytuację na rynku i chyba 2018-2019 to będzie lepszy okres. Moja ulubiona okolica to Ursynów ale ceny nie są tam przyjazne, zobaczymy jak będzie za rok, dwa. Tam też… Czytaj więcej »
Rastignac
Użytkownik

Z tego co piszecie wynika, że ludzie we Wrocławiu upadli na głowę z tymi cenami. Dzięki za info.

Rastignac
Użytkownik

Przynajmniej przez następny rok pomieszkam sobie w wynajmowanym pokoju, więc kupię swoje najwcześniej na przełomie 2017/2018, ale możliwe, że 2018. Zachęciłeś mnie do systematycznego przeglądania ofert na tutejszym rynku. Faktycznie, dobrze wiedzieć podczas kupna co wisi już dłużej. Jestem kompletnie zaskoczony tym, że Wrocław jest praktycznie tak samo drogi jak Warszawa jeśli chodzi o wynajem, ale dostałem tutaj bardzo dobrze płatną i ciekawą pracę, więc raczej do Warszawy się nie wybiorę. Jest dla mnie trochę zbyt duża. Pozdrawiam.

Paradoks
Użytkownik

Jestem warszawiak z tzw. „dziada-pradziada”, ale pomijając na chwilę lokalny patriotyzm muszę przyznać, że Wrocław – przynajmniej z perspektywy kilku krótkich wyjazdów – pod wieloma względami wydaje mi się ciekawszy. ;) A ogłoszenia zdecydowanie warto śledzić regularnie, najlepiej na kilku portalach. Z moich obserwacji stosunkowo najwięcej bullshitu jest na otodom (skąd zresztą czerpią swoje mądrości nt. średnich cen, ofertowych oczywiście, „analitycy” bankiera), natomiast więcej sensu widzę np. na olx, gdzie szczególnie cenię stosunkową łatwość odsiewania ofert prywatnych od biur nieruchomości. Pozdrawiam również.

P.S. Widzę, że we Wrocławiu też masz ciekawe okazje, np. takie za 1700-1800 za wszystko wydaje się rozsądne: http://olx.pl/oferta/mieszkanie-2-pokoje-60-m2-tarnogajska-od-zaraz-CID3-IDh6erl.html#5eceaac655

Rastignac
Użytkownik

Faktycznie, jeśli chodzi o mieszkania typu salon+sypialnia to można znaleźć coś sensownego, ale to jest rozwiązanie dla pary, a ja szukam mieszkania tylko dla siebie. 1800 to trochę za dużo dla mnie, ale niewygórowanie jak na taki metraż i taniej niż wiele kawalerek, które tutaj widziałem. Wolę jednak ładny, duży pokój za te niecałe 1000zł, będzie więcej oszczędności.

zeroxx
Użytkownik

Co do deweloperów to oczywiście należy im kibicować, w końcu każde dodatkowo zbudowane mieszkanie zwiększa podaż na rynku. Generalnie deweloperzy śpieszą się z jeszcze jednego powodu – trzeba oddać klucze na początku 2018 bo potem koniec MdM i będzie krucho, dodatkowo wyższe stopy już w przyszłym roku.
Porównując prognozy budowanych mieszkań z raportu RedNet Poroperty z 2012.
comment image
Do danych GUSu
http://stat.gov.pl/download/gfx/portalinformacyjny/pl/defaultaktualnosci/5478/6/3/1/mieszkania_91_16_4.xls
Wygląda to całkiem fajnie. Rednet zakładał w 2012, że w do końca 2017 nastąpi przyrost około 630 000 mieszkań a tymczasem do końca tego roku zostanie oddane prawie 100 000 więcej (od 2012 około 750 000).

Marian
Użytkownik

„dodatkowo wyższe stopy już w przyszłym roku.”
Zdania są podzielone:
http://www.michalstopka.pl/rpp-obnizy-stopy-procentowe/

Bogusz_Julian_Kasowski
Użytkownik

Bardzo dobre podsumowanie wakacji, zwłaszcza podoba mi się ten kawałek o normalności w mediach nienaganiających do zakupu nieruchomości. Choć ja myślę, że to punkt będący na zasadzie „ceny spadną o 3-4%, to krzykniemy że jest tanio i ciemny lud się rzuci na zakupy”

Paradoks
Użytkownik
Ciemny lud, który potrzebuje dla siebie i może pożyczyć, raczej się nie rzuci, bo będąc ciemnym ludem już pożyczył. Ciemny lud, który chce pożyczyć, żeby zainwestować, będzie miał trudności z pożyczeniem, a ciemny lud z własnymi nadwyżkami musiałby być naprawdę Bardzo Ciemny, żeby inwestować, kiedy ceny zaczną oficjalnie spadać i nikt pod artykułami o spodziewanych rychło zwyżkach nie będzie już chciał podpisywać się własnym nazwiskiem. Bardzo Ciemnego Ludu z własnymi nadwyżkami nie jest poza tym chyba znów tak dużo, bo jeżeli uciułał te nadwyżki, to taki ciemny nie jest. ;) Za to ja cały czas obstawiam też taką możliwość, że… Czytaj więcej »
Maciek
Użytkownik
„W tym wszystkim „szalone” są również banki, które chcą (przynajmniej teoretycznie) pożyczyć nawet 10-krotność(!) rocznych dochodów” W UK to raczej standard jako ze srednia cena nieruchomosci dawno przekroczyla 10krotnosc srednich zarobkow BRUTTO. A relacja cen mediany zarobkow Netto to pewnie okolice 15-20x (czyt „hulaj dusza piekla nie ma”) Do tego banki w UK wypuscily ostatnio „mortgage’dze” na „fixed rate” przez 10 lat 2.7%. To juz jest inna galaktyka absurdu kiedy dzieje sie to przy bance, ktora puszcza w szwach po calosci.. Zwazywszy ze robia to „duzi gracze” wynika z tego ze zakladaja wysoka deflacje przez dlugi okres(wariant „Japonski”)co dla kredytodawcow(oni… Czytaj więcej »
Paradoks
Użytkownik
Banki nie są „szalone”, tylko pozbawione odpowiedzialności, bo w razie kłopotów uratują je podatnicy, ewentualnie depozytariusze lub obligatariusze, a osoby odpowiedzialne za ich politykę nie poniosą żadnych konsekwencji, a grube premie wcześniej przytulą. Brak osobistej odpowiedzialności to największy rak, jaki toczy społeczeństwo, na wszystkich poziomach – od debili, którzy nie czytają podpisywanych umów i potem mają pretensje do wszystkich wokół, tylko nie do siebie, do prezesów i właścicieli banków, którzy grają w kasynie cudzymi pieniędzmi i cudzym życiem. Ktoś zapomniał, że istotą wolności jest właśnie odpowiedzialność za swoje czyny, system, w którym istnieją twory, które działają bez praktycznego ryzyka bankructwa… Czytaj więcej »
zeroxx
Użytkownik

Banki już wiedzą jak będzie wyglądał obraz rynku po zastopowaniu dopłat MdM w tym roku.
http://biznes.onet.pl/wiadomosci/nieruchomosci/bankowcy-spodziewaja-sie-silnego-spadku-popytu-na-kredyty-hipoteczne-w-iii-kw-2016-r/ygrw3p

Wielblad Dgl
Użytkownik
no tak… lamentowania ciąg dalszy… o najniższym bezrobociu nima nic…. o ponad milionie Ukraińców nima nic… o perspektywie wzrostu wynagrodzeń dzięki niskiemu bezrobociu nima nic… o wzroście PKB i produktywność również… ale za to o inflacji tak hehehe to co będzie moi drodzy drożało ? ogórki ? i dlaczego ogórki a nie pomidory ? no i co ogórki mają do stóp procentowych ? moi drodzy inflacja to także wzrost cen mieszkań ! jakoś nie uwierzę że inflacja nie dotknie cen mieszkań a mimo to podwyższy się stopy procentowe ze względu na tą inflację… taka ogórkowa inflacja wcale nie jest taka… Czytaj więcej »
Brombal
Użytkownik

Co to jest to „hehehehe” ?
Poza tym parę fajnych ciosów…
Pozdrwiam

Zbyszek N
Użytkownik

Z tym wynajmem to jest różnie, dużo zależy od miasta. Generalnie uważam, że jeszcze wielkie aglomeracje jak Warszawa obronią się, ale im dalej tym gorzej. Sam jestem z Polski B.
Znalazłem dwa ciekawe linki: jeden to http://www.pb.pl/4633591,8654,budowlanka-traci-fachowcow – ciekawostka budowlana: niby jest dobrze, ale jest źle. Drugi to http://swiatowid.blox.pl/2016/08/Jak-dlugo-poczekamy-na-zle-czasy.html – dyskusja blogerów o trendach demograficznych. Na trudne czasy jeszcze poczekamy, ale szarpanina o przetrwanie chyba się zaczęła.

wpDiscuz