W poszukiwaniu zaginionych kosztów

Dawno, dawno temu przyglądaliśmy się kosztom budowy oraz ich relacji do ostatecznej ceny mieszkania. Kto nie czytał, tego zachęcamy:

http://wdomachzbetonu.pl/jaki-wasciwie-jest-koszt-wybudowania/

Dziś przyjrzymy się tej sprawie po raz kolejny. Jak wiadomo, ceny mieszkań w Polsce (pomimo spadków na poziomie 15-20% od szczytu z lat 2007-2008) nadal są „kosmiczne” i osiągalne dla przeciętnego Polaka w praktyce tylko przy wykorzystaniu kredytu na bardzo długi okres (25+ lat). Do tego ten kredyt musi być nisko oprocentowany (z czym mamy aktualnie do czynienia, ale co z pewnością kiedyś się zmieni). Aktualny poziom cen jest oczywiście pochodną dostępności kredytu – bez kredytu raczej mało kto kupowałby dwa pokoje za 350.000 złotych. O ile w ogólności znamy całkiem dużo osób, o tyle kogoś, kto miałby „zbędne” 350.000 do wydania na małe mieszkanie, wskazać nam jest dużo trudniej ;) A mieszkania są przecież przeznaczone dla wszystkich, nie tylko dla wybrańców (wybrańcy mieszkają w prawdziwych apartamentach, czy innych willach). Pozostaje pytanie, czy ceny mieszkań mogą spaść, czy jest może „fizyczna blokada” w postaci kosztów budowy, która jest niemożliwa do przeskoczenia (przynajmniej na rynku pierwotnym, bo na wtórnym, gdzie czasem koszt pozyskania mieszkania chociażby w drodze spadku jest zerowy, poziom ceny minimalnej raczej nie istnieje).

Lektura najnowszych raportów NBP nie nastraja w tej kwestii zbyt optymistycznie, bo struktura ceny nowego mieszkania wygląda w wybranych miastach tak:

Wykresy są takie średnio czytelne, ale coś tam na nich widać (poszczególne kolory na wykresie są ułożone w takiej kolejności od dołu, jak opisy w legendzie, idąc od lewej do prawej, kolejnymi rzędami). Z wykresów tych widać, że zysk deweloperów w Warszawie czy Krakowie, gdzie ceny są najwyższe, wynosi ledwie 20% ostatecznej ceny. Czyli niezbyt dużo i tu potencjał spadkowy raczej wielki nie jest. W miastach nieco tańszych sprawa jest odrobinę ciekawsza:

Procentowo, zysk jest tylko minimalnie wyższy niż w Warszawie, czy Krakowie (25%), za to widać tu, że jest on zauważalnie większy niż w czasach największego bumu (lata 2007-2008), co pozwala mieć nadzieję, że jakiś potencjał na spadki jednak jest. W takich okolicznościach raczej nie jest dziwnym, że ostatnio deweloperzy biją rekordy liczby budowanych mieszkań. Na wykresach z Wrocławia i Gdańska widać jeszcze jedną ciekawą rzecz – otóż wg tych wykresów w 2004 roku deweloperzy prowadzili działalność charytatywną, bo ich zysk jest praktycznie niewidoczny w cenie mieszkania! Raport NBP dostarcza tu nieco konkretniejszych danych (szkoda, że dopiero od 2008 roku):

Widać, że praktycznie w każdym mieście stopa zwrotu z kapitału własnego dewelopera jest w tej chwili wyższa niż w szczytowej fazie bańki mieszkaniowej. 20% to nie jest jakaś wartość, która poraża na pierwszy rzut oka, ale porównując z wszędobylskimi stopami procentowymi w okolicy zera, czy stopą zwrotu z lokaty bankowej (2%, jak dobrze pójdzie) widać, że jest to naprawdę dobry interes (porównywalny z zyskami banków, a trudno wyobrazić sobie bardziej zyskowne zajęcie niż produkcja pieniędzy ;)

Ciekawy jest także rozkład kosztów w przypadku Łodzi:

Widać na nim, że łączna cena (już z zyskiem dewelopera) jest niższa niż sumaryczny koszt budowy (bez zysku dewelopera) w pozostałych miastach. Ładnie to pokazuje siłę demografii – Łódź jest trzecim pod względem liczby mieszkańców miastem w Polsce, ale zarazem jednym z najsłabszych pod względem demografii i ma to odzwierciedlenie w cenach mieszkań. Na rynku pierwotnym jest 40% taniej niż w Warszawie, a na rynku wtórnym różnica jest jeszcze większa.
Na wykresie widać jeszcze jedną ważną rzecz – mimo tego, że Łódź jest z pozoru „tania”, to wzrost cen między chwilą obecną a końcówką roku 2004 wynosi prawie 80%, czyli prawie tyle samo, co w pozostałych miastach.

Wszystkie te wykresy pokazują także siłę drugiego podstawowego elementu, który rządzi rynkiem mieszkaniowym, czyli kredytu. Zauważmy, że we wszystkich miastach praktycznie cały wzrost cen powstał tylko w ciągu 2 lat – były to lata 2006 i 2007. Nieprzypadkowo zbiegło się w to w czasie z nagłym i bardzo dynamicznym wzrostem liczby i wartości udzielanych kredytów mieszkaniowych (głównie we frankach). Widać to na poniższym wykresie:

No i fajnie… wiemy, jak doszło do potężnych wzrostów, ale z wykresów NBP na temat rozkładu kosztów cenie m2 wynika, że wielkiego potencjału spadkowego tam nie ma. Tyle, że wszystkie te wykresy o kosztach budowy są dla nas lekko podejrzane z dwóch podstawowych względów:

1. Dokładnie te same wykresy, w tym sam samym raporcie NBP, wyglądały w 2012 roku tak:

W 2009 roku wykres był jeszcze bardziej czytelny (kilkakrotnie go już prezentowaliśmy w różnych wpisach, ale warto sobie taką wiedzę utrwalać ;)

Zauważmy, że składowe wykresu są właściwie takie same, jak na wykresach aktualnych, tylko rozkład poszczególnych elementów „nieco” się różni ;) W wersjach z lat 2009-2012 lwią część ostatecznej ceny mieszkania stanowi zysk dewelopera.

Dla ułatwienia jest drugi wykres (też z 2009 roku):

Podstawowy problem z obecną wersją wykresów jest taki, że wg nich dopiero pod koniec 2006 roku deweloperzy zaczęli na poważnie zarabiać na mieszkaniach, a w latach wcześniejszych ledwo wychodzili na swoje. Tymczasem to w latach 2004-2005 zaczynała się potęga takich (w niektórych przypadkach trochę już niegdysiejszych ;) tuzów rynku, jak JWC, czy Dom Development. Doprawdy trudno sobie wyobrazić, żeby w 2004 roku we wszystkich miastach poza Warszawą deweloperzy budowali praktycznie bez własnego zysku (a w Warszawie „czesali” całe 10% ;) Wykresy z raportu 2009 jakoś bardziej do nas przemawiają także z innego względu – dwukrotny wzrost cen nie mógł być spowodowany wzrostami kosztów budowy (musielibyśmy mieć wtedy hiperinflację, której przecież nie było), czy gigantycznym wzrostem cen działek budowlanych (po pierwsze dlatego, że cena działki nigdy nie przekroczyła 25% ostatecznej ceny m2, a po drugie dlatego, że wzrost cen działek jest pochodną wzrostu cen mieszkań i wzrostu liczby inwestycji, które pojawiają się wraz ze wzrostem cen/zyskowności, a nie odwrotnie).

W tym przekonaniu utwierdza nas także kolejny punkt.

2. Zebraliśmy trochę informacji na temat inwestycji deweloperskich realizowanych w ostatnim czasie, żeby zobaczyć, jaki jest aktualnie koszt budowy m2 mieszkania – wyniki są w tabeli poniżej:

W drugiej kolumnie mamy wartość kontraktu dewelopera z generalnym wykonawcą (stawka z VAT), dalej jest łączna powierzchnia użytkowa mieszkań i lokali usługowych. W kolumnie szóstej („Kosz m2”) wyznaczyliśmy średni koszt budowy m2 kwadratowego w danej inwestycji (uwzględniając zarówno mieszkania jak i lokale usługowe). Za to najbardziej interesująca jest kolumna następna, czyli „Koszt m2 z uwzględnieniem garażu” – został w nim wyznaczony średni koszt m2 uwzględniający fakt, że deweloperzy sprzedają miejsca garażowe dodatkowo (poza ceną mieszkania) – od wartości kontraktu odjęliśmy po prostu wartość wszystkich miejsc garażowych i tak powstałą liczbę podzieliliśmy przez liczbę m2 w danej inwestycji. To właśnie ta kolumna pokazuje najbardziej realistyczny koszt budowy m2 (z dokładnością do tego, że, podobnie jak w przypadku miejsc garażowych, deweloperzy za dodatkowe pieniądze sprzedają najczęściej także piwnice, zwane teraz dumnie „komórkami lokatorskimi” – niestety znalezienie aż tak konkretnych danych na temat wszystkich inwestycji graniczy z cudem, więc udział piwnic, zmniejszający ostateczną cenę metra, sobie podarowaliśmy). W kolumnie siódmej pokazaliśmy jakiego typu jest to budownictwo (poprzez przedstawienie liczby kondygnacji naziemnych danego bloku), a w kolejnej ~średnią cenę m2, za którą deweloper sprzedaje mieszkania (ta cena powstała poprzez wyznaczenie „średniej” na podstawie maksymalnej oraz minimalnej ceny w danym bloku, dlatego najpewniej nieco różni się od „prawdziwej średniej”). W ostatniej kolumnie wyznaczyliśmy procentowy udział kosztu budowy m2 (z garażem) w cenie ofertowej dewelopera.

W tabeli widać, że koszt budowy m2 w Warszawie oscyluje wokół 3.000 zł/m2 – w przypadku czegoś, co nazywane jest „podwyższonym standardem”, jest nieco wyższy. Trochę wyróżnia się ostatni wiersz w naszej tabeli – być może wynika to z faktu, że ten akurat blok (Wola Apartments w Pruszkowie… kto w ogóle wymyślił taką nazwę? ;) buduje spółdzielnia mieszkaniowa. Albo mniej liczy się ona z kosztami niż deweloperzy, albo po prostu buduje porządniej (czyli drożej).
Ostatnia kolumna pokazuje, że koszt budowy stanowi z reguły około 40% ostatecznej ceny mieszkania – zgadza się to z kolejnym wykresem z raportu NBP (budynek typu 1121 to standardowy blok 5-kondygnacyjny z jednym poziomem garażu podziemnego, a więc coś trochę tańszego w budowie od większości przykładów z naszej tabeli, gdzie budynki są wyższe):

Ten wykres potwierdza, że aktualnie w każdym mieście (z wyjątkiem Łodzi) koszt budowy m2 mieszkania nie przekracza 40% jego ostatecznej ceny. Ponieważ ceny w Łodzi są zauważalnie niższe niż w pozostałych miastach, a koszty budowy zauważalnie niższe być nie mogą (w końcu pustak wszędzie kosztuje mniej więcej tyle samo), to w tym mieście procentowy udział kosztów budowy w cenie m2 jest oczywiście wyższy.

Średni koszt budowy wg raportu NBP na przestrzeni lat wygląda tak (tu także z racji mniej skomplikowanego budynku niż nasze przykłady, jest nieco niższy od tego, który nam wyszedł):

Wykres ten pokazuje to, czego się spodziewaliśmy – wzrost cen nie miał uzasadnienia w kosztach budowy (za chwilę zobaczymy, że w działkach też nie). Pomiędzy rokiem 2004 a chwilą obecną koszt budowy m2 wzrósł o 40% (co mniej więcej odpowiada inflacji z tego przedziału czasu), ale zauważmy, że w praktyce oznaczało to wzrost maksymalnie o 700zł/m2 (w Warszawie). Oczywiście dotyczy to budynku 5-kondygnacyjnego – w przypadku wysokich obiektów z naszej tabeli, których koszt budowy jest o 20-25% wyższy, można uznać, że dla nich koszt budowy w ciągu 11 lat wzrósł o około 900 zł/m2. Tymczasem ceny w rozpatrywanym przedziale czasu nie wzrosły o 40%, tylko o 80-100% (w różnych miastach to się oczywiście różni, ale nie są to różnice duże). Patrząc na ceny nominalne, wzrosły one przez 11 lat o około 3.000 zł/m2 (wyjątkiem jest Łódź), tymczasem, jak widzieliśmy przed chwilą, koszt budowy nawet tych największych (czyli teoretycznie najbardziej skomplikowanych w budowie) budynków wzrósł o mniej niż 1000. Gdzie w takim razie podziała się reszta?

Żeby przybliżyć nieco odpowiedź na to nurtujące pytanie, przyjrzymy się temu, co można by z miejsca podejrzewać o pochłonięcie brakującej różnicy, czyli cenom działek budowlanych.
Na wykresach z aktualnej wersji raportu NBP widzieliśmy ciekawe zachowanie składnika dotyczącego ceny ziemi – często można spotkać przekonanie, że mieszkanie (zwłaszcza w Warszawie) musi być drogie, bo duży udział w cenie ma cena gruntu. Tymczasem widać, że średnia cena ziemi jest właściwie we wszystkich miastach porównywalna i wynosi w okolicach 1000 zł za m2 mieszkania lub mniej (chlubnym wyjątkiem jest Łódź, w której koszt jest praktycznie 3-krotnie niższy). Ceny ziemi na podstawie tych wykresów wyglądają jeszcze ciekawiej niż ceny mieszkań – pomiędzy rokiem 2004 a 2007, ze względu na rozpoczynający się bum w budownictwie i nagły, skokowy wzrost skali działalności deweloperów, ceny działek budowlanych wzrosły aż 3-krtonie, by w ciągu kolejnych lat spaść o 1/3, co sprawiło, że aktualnie są dwukrotnie wyższe niż w roku 2004 (znowu wyjątkiem jest Łódź, gdzie ceny ziemi powróciły do poziomów sprzed bańki). Jednak nawet ten (wciąż) spektakularny wzrost nie wypełnia nam brakującej luki we wzroście cen mieszkań – różnica kwotowa w cenie ziemi, przypadającej na m2 mieszkania pomiędzy rokiem 2004 a 2015 wynosi w porywach 500 zł. Mamy więc mniej niż 1000 zł wzrostu kosztu budowy oraz góra 500 zł wzrostu ceny ziemi, tymczasem, jak pisaliśmy, ceny wzrosły o 3.000 zł. Czyli… gdzie jest reszta?

Należy przy tym wszystkim zwrócić uwagę, że ceny działek w raportach NBP też są trochę podejrzane, bo dane o transakcjach deweloperów na rynku gruntów z niedalekiej przeszłości wyglądają tak:

Ze względu na potencjalnie różną stawkę VAT przy zakupie działki przedstawiliśmy wartość netto transakcji (czyli z punktu widzenia klienta końcowego trzeba by tu jakiś VAT dodać). W tabeli widzimy, że cena ziemi przypadającej na m2 mieszkania w tańszych dzielnicach Warszawy typu Białołęka/Ursus jest w okolicach 500 zł/m2 (+ VAT), w średnich (Wola) to nieco powyżej 600, a do 1000 zbliżamy się dopiero w „dobrych” lokalizacjach typu Mokotów, czy Żoliborz (przekraczając 1000 w rejonach, gdzie mają być budowane „apartamenty”, czyli chociażby na mokradłach w rejonie ulicy Jaśminowej ;) Tymczasem w raporcie NBP koszt działki wynosi prawie 1200 złotych już dla mieszkania o przeciętnej cenie (7.000 zł/m2). Hmm…

Tak, czy inaczej… skoro koszt budowy plus cena działki osiągają mniej więcej połowę ostatecznej ceny m2 mieszkania, to gdzie jest reszta? Pewną podpowiedź daje nam niezastąpiony prof. Łaszek, który wyprodukował taki wykres:

Mamy tu koszt budowy, zysk dewelopera oraz coś, co nazwano enigmatycznie „pozostałymi kosztami”. W tych kosztach jest oczywiście cena ziemi, ale przed chwilą widzieliśmy, że ona stanowi mniej więcej 10% ceny m2 mieszkania, czyli nie pochłania nawet połowy niebieskiego paska (którego „wysokość” wynosi tu około 3.000 złotych). Jakież to deweloperzy ponoszą dodatkowe koszty, których wysokość prawie dorównuje kosztom budowy? Jeden z dużych deweloperów przyznał się kiedyś (i to wcale nie na torturach ;) że w przypadku dużej inwestycji koszt sprzedaży i reklamy to 200-300 zł na metrze mieszkania. Czyli to nie to. Łapówki dla urzędników raczej też nie są takie wysokie… więc może koszt finansowania? Rzut oka na kolejny wykres raportu NBP każe sądzić, że to znowu nie to:

Widzimy, że kredyty i obligacje mają znacznie mniejszy udział niż kapitał własny deweloperów + przedpłaty od klientów. Zważywszy na to, że koszt budowy wraz z działką stanowi z reguły około połowy ostatecznej ceny m2 to nawet, gdyby całość pożyczyć na 10% rocznie i spłacić wszystko dopiero po zakończeniu budowy oraz sprzedaniu wszystkich mieszkań (przyjmiemy, że to zajmuje 3 lata), udział kosztów takiego finansowania wyniósłby ~15% ostatecznej ceny m2 (czyli wciąż mało). A przecież widać, że deweloperzy po pierwsze nie muszą pożyczać całości kwoty potrzebnej na zakup działki i budowę (bo przeważa ich własny kapitał), a po drugie nawet, jeśli coś pożyczają, to przecież nie od razu całość (wszak nie płacą wykonawcy z góry) a dodatkowo w międzyczasie sprzedają mieszkania (obietnice zbudowania mieszkania?), więc mogą część kredytu spłacić jeszcze przed zakończeniem budowy i sprzedażą wszystkich mieszkań.

Jak więc widać, te dodatkowe koszty deweloperów, o które się rozchodzi w całych tych dzisiejszych wywodach, nie pochodzą z kosztów sprzedaży/marketingu, ani z kosztów finansowania. Beemki prezesa tanie nie są, ale też bez przesady – gdzie w takim razie idzie zysk deweloperów, skoro nie jest uznawany za zysk tylko za koszt? Tu oczywiście możliwości jest wiele – jeśli właścicielem firmy deweloperskiej jest jakiś inny podmiot, to można pieniądze wyprowadzać w postaci różnych, „kreatywnych” kosztów (mistrzem w tym był Gant). Można też oczywiście uznać, że wykresy z aktualnych raportów NBP to zwyczajna lipa, a sensowne były te wykresy w 2012, czy 2009 roku. Każdy może uznać, co chce, ale jedno jest pewne – skoro nie da się łatwo ustalić, skąd się biorą tak wysokie koszty dodatkowe deweloperów, to znaczy, że… są one najpewniej łatwe do wyeliminowania (zauważmy, że w latach 2004-2005 te „koszty” prawie nie istniały).

Jaki z tego wszystkiego miałby być wniosek? Ano taki, że potencjał spadkowy cen (przynajmniej ten, wynikający z trudnych do przeskoczenia kosztów budowy) jest i to jest znaczny. Wygląda na to, że wciąż prawie połowa ostatecznej ceny m2 to zysk dewelopera (w tej, czy innej formie) i jest to element, który może zostać mocno „przycięty”, jeśli zajdzie taka konieczność (czyli wtedy, kiedy klienci stracą zdolność kredytową). Dodatkowo, przykład Łodzi, która pod wieloma względami wyróżnia się na tle innych dużych miast, pokazuje, że może być tanio. Co ciekawe, to „tanio” jest i tak 80% wyższe niż przed bańką, a mogłoby być wyższe tylko o 40% (czyli o rzeczywisty wzrost kosztów budowy). Wniosek – może być bardzo tanio. Na przykładzie Łodzi widać, że przy słabym popycie wynikającym ze słabej demografii, ceny działek budowlanych mogą spaść do niższego poziomu niż był przed bumem (kto by pomyślał? ;) Dlaczego więc ceny mieszkań nie mogłyby spaść podobnie (uwzględniając inflacyjny wzrost kosztów budowy)?

Dodatkowo należy pamiętać, że wszystkie te rozważania rozpoczynają się w końcówce 2004, a tymczasem wtedy już ceny zaliczyły pierwszy rok zauważalnych wzrostów (pojawiły się pierwsze kredyty we frankach, udzielane na masową skalę). Wielokrotnie już u nas prezentowana tabela z historycznymi cenami (tu rynek wtórny) wygląda tak:

Końcówka roku 2004 to wcale nie był początek bumu – polski bum mieszkaniowo-kredytowy rozpoczął się mniej więcej rok wcześniej i to ówczesny poziom cen trzeba by przyjąć za „wyjściowy”. A wtedy potencjał spadkowy będzie jeszcze większy ;)

Podsumowując… patrząc na koszty ponoszone przez deweloperów, mieszkania w Polsce nadal są ekstremalnie drogie (dwukrotność kosztów budowy i ceny działki to naprawdę sporo). Można sobie różnie interpretować pozostałe składniki ceny m2 (uznać, że reszta to zysk dewelopera, albo próbować ubierać ten zysk w jakieś mniej lub bardziej określone koszty dodatkowe), ale ciężko się oprzeć wrażeniu, że coś z cenami jest nie tak. Dlatego potencjał spadkowy jest duży i nadal wygląda co najmniej na 30% (nie odbierajmy deweloperom całego zysku – zostawmy im uczciwą marżę na poziomie 15-20% ;) Potencjał spadkowy na rynku wtórnym jest oczywiście w teorii jeszcze większy, bo tam żadnych kosztów budowy nie ma.
Przy tragicznej demografii w Polsce warto zwrócić uwagę na Łódź, której ten problem już dotyka – mieszkania są prawie dwukrotnie tańsze niż w Warszawie, a ceny działek budowlanych już spadły niżej, niż były w 2004 roku. A to wszystko przy rekordowo tanim kredycie… W Łodzi widać, że, dzięki możliwości znacznego spadku cen działek budowlanych, jest nadzieja, że kiedyś deweloperzy zaczną budować bloki „przyjazne ludziom”, a nie prześcigać się w tym, kto z danej powierzchni da radę wcisnąć więcej PUM (tak na dobrą sprawę, to wystarczyłoby, żeby warszawscy deweloperzy zrezygnowali z 600-800 zł swojego zysku na metrze, aby już teraz dwukrotnie zmniejszyć gęstość zabudowy).

Niestety rekordowo tani kredyt powoduje, że potencjał spadkowy co prawda jest, ale nie zrealizuje się tak szybko. Skoro klienci mogą pożyczać z banku kwoty rzędu 8-krotności swoich rocznych dochodów, to dlaczego deweloperzy mają nie mieć wysokich marż? A że Amerykanie znowu odsunęli w czasie pierwszą od 2006 roku podwyżkę stóp procentowych, to taka zabawa jeszcze trochę potrwa – zwłaszcza, że amerykańska prognoza na przyszłość po raz kolejny „złagodniała” i teraz wygląda tak:

Trudno oczekiwać, że dynamika stóp procentowych w Polsce będzie jakaś zupełnie inna (przynajmniej do momentu bankructwa ZUSu, a z nim całego państwa), więc ludziom chcącym kupić mieszkanie nadal pozostanie zadłużać się radośnie na ekstremalnie wysokie kwoty (patrząc z punktu widzenia ich zarobków) i finansować „skromną” marżę deweloperów, dochodzącą do 50% ;) A na końcu będzie wielkie bum…