kula

W poszukiwaniu kryształowej kuli

Rok 2013 zakończyliśmy na blogu stosownym podsumowaniem, więc rok 2014 zaczniemy prognozami na przyszłość. Postanowiłem przy tej okazji przedstawić 3 scenariusze dla polskiego rynku nieruchomości na najbliższy czas. 

Pierwszy z nich uznaję za całkiem prawdopodobny – powstał na podstawie znanych wydarzeń, które czekają nas w przyszłym roku oraz na podstawie mojego „wyczucia”, którego dorobiłem się przez kilka lat zainteresowania tematem. Ten właśnie scenariusz zostanie oceniony na koniec roku (jeśli oczywiście dożyjemy ;)

Drugi scenariusz to coś ku pokrzepieniu serc deweloperów, pośredników oraz wiecznych marzycieli o wzrostach – z racji tego, że nie uważam, iż rynek rzeczywiście mógłby się rozwinąć w tym kierunku, całość została potraktowana z lekkim przymrużeniem oka.

Za to trzeci scenariusz, to już praktycznie zupełne science fiction… jednak nie skreślałbym go tak od razu. O ile wszystkie przedstawione wydarzenia nie mają raczej szans jednoczesnej realizacji, o tyle wystąpienie tylko wybranych z nich mogłoby w sposób bardzo znaczący zachwiać polskim rynkiem nieruchomości (i nie tylko). Chciałbym, aby na podstawie tej wersji każdy zdał sobie sprawę, że wszelkie próby przewidywania trendów na przyszłość mają sens tylko w czasie w miarę stabilnych warunków makroekonomicznych. Z racji tego, że mamy w tej chwili „czasy szalonych drukarzy”, to aktualnego okresu zdecydowanie nie nazwałbym stabilnym na dłuższą metę – zobaczymy, czy już w tym roku tego rodzaju zabawa doprowadzi do przełomu, który w mojej opinii musi być przełomem negatywnym.

Abstrahując od konkretnych scenariuszy, należy mieć na uwadze, że w przyszłym roku, jak i w każdym innym, o rynku będą decydować te same, podstawowe kwestie:

  • Dostępność kredytu – przy każdej okazji podkreślam na blogu, że rynek nieruchomości zależy w ogromnym stopniu od kredytu (wszak jak każdy rynek zależy on od ilości pieniędzy, które się na nim pojawiają – ponieważ mieszkania/domy/ziemia to dość dobre zabezpieczenie dla banku, to z lubością udzielają one na nie kredytu, wielokrotnie przekraczającego udział obrotu „gotówkowego”). Najważniejsze są tu oczywiście stopy procentowe, ale należy pamiętać o roli LTV i innych aspektów, które mają wpływ na łatwość zaciągnięcia kredytu (marże, prowizje, wymagania na dochody itd.).
  • Ogólna sytuacja gospodarcza – w specyficznych okolicznościach nawet kredyt potrafi (na chwilę) stracić swoje znaczenie. Zwykle dzieje się to w czasach silnych zawirowań gospodarczych, prawie zawsze kryzysowych. Nie mam tu oczywiście na myśli bzdetów typu stopa bezrobocia publikowana przez GUS, która rośnie/spada o 1%, czy wzrostu/spadku PBK naszej zielonej wyspy, których to wartości przeciętna rodzina w ogóle nie zauważa (o ile oczywiście nie znajdzie się wśród puli nowych bezrobotnych). Chodzi mi o wydarzenia typu kryzys grecki (praktyczne bankructwo państwa), irlandzki (bankructwo systemu bankowego), czy hiszpański (obie te rzeczy na raz). Tego rodzaju wydarzenia mogą w sposób nagły doprowadzić do wywrócenia się lokalnego „porządku”, także na rynku mieszkaniowym.
  • Interwencje rządowe – na szczęście rząd ma na tyle wolny proces przetwarzania, że nie jest w stanie zaskoczyć nas swoją kolejną inicjatywą (ratowania banków/deweloperów) z dnia na dzień. Tak, czy inaczej, wpływ na rynek może mieć spory (paradoksalnie, z reguły jest to wpływ negatywny). Mam tu na myśli zarówno programy „pomocowe” w stylu RnS/Mdm/Fundusz mieszkań na wynajem, jak i zdolności legislacyjne – najem okazjonalny dla firm, czy hipotetyczne wprowadzenie podatku katastralnego.
  • Sytuacja deweloperów – kondycja firm budujących mieszkania ma całkiem spory wpływ na rynek. Jeśli jest ona bardzo dobra, oznacza to z reguły wysoką dochodowość produkcji mieszkań (czy, jak to jest w polskich warunkach, produktów mieszkaniopodobnych). Jeśli produkcja jest dochodowa, bierze się za nią coraz więcej podmiotów (o ile tylko państwo specjalnie nie przeszkadza pozwoleniami, licencjami itd.). Ze względu na bezwładność tego akurat rodzaju produkcji (cykl budowy trwa zwykle 2-3 lata), deweloperzy zaczynający budowę w warunkach hossy mogą się nagle obudzić w zupełnie innej rzeczywistości (przykład hiszpański). W Polsce sytuacja branży wydawała się przez ostatnie lata w miarę stabilna – aktualnie mamy z jednej strony wzrost sprzedaży w końcówce zeszłego roku, a z drugiej upadłość Gant’a (niegdyś absolutna krajowa czołówka pod względem wielkości sprzedaży). Być może już przyszły rok pokaże, czy deweloperzy dalej będą w stanie „przetrzymać” rynek przy sprzedaży, która, moim zdaniem, będzie daleka od mini bumu z drugiej połowy 2013 roku (zwłaszcza tam, gdzie nie pomogą limity MdM).
  • Fundamenty bardziej długofalowe – o ile jest mnóstwo czynników, które mają dosyć szybkie i bezpośrednie przełożenie na sytuację rynku mieszkaniowego, o tyle nie należy zapominać o czynnikach, które decydują o tej sytuacji na dłuższą metę. Z reguły zakup mieszkania/domu jest czynnością, którą wykonuje się raz na kilka/kilkanaście/kilkadziesiąt lat, więc warto na wszystko spojrzeć z tego rodzaju perspektywy. Wpływ czynników typu demografia, czy dążenie w dłuższym czasie do „normalizacji” ceny mieszkań w relacji do dochodów (co najmniej 1m2 za średnią pensję netto) w pojedynczym roku nie będzie może specjalnie zauważalny, jednak chcąc patrzeć na rynek ze „strategicznego” poziomu, należy i takie rzeczy brać pod uwagę.
  • Blog „W domach z betonu” ;) – nigdy nie miałem ambicji wpływać na czyjeś decyzje (zwłaszcza tak poważne, jak kredyt, czy kupno mieszkania). Jednak cieszę się, że blog dorobił się już całkiem pokaźnej liczby czytelników – mam nadzieję, że za jakiś czas okaże się, iż prezentowane tu poglądy (które zdaje się podzielać większość komentatorów) były słuszne. Mam też nadzieję, że czytelnicy propagują we własnym środowisku to, co uznają za wartościowe, spośród prezentowanych zagadnień – być może dzięki temu odrobinę szybciej uzyskamy w Polsce stan bliski normalności. W końcu trudno za normalny uznać fakt, że aby zostać właścicielem(?) mieszkania 2-pokojowego w przeciętnej dzielnicy należy zaciągać na to 30-letni kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, stając się jakby „niewolnikiem” banku (centralnego). Nie jest normalne to, że zwyczajne mieszkanie stało się dobrem luksusowym, na które praktycznie nikogo nie stać (chociaż teoretycznie stać prawie każdego, dzięki magicznej „zdolności kredytowej”).

Skoro wiemy już, co będzie decydowało o sytuacji na rynku mieszkaniowym w nadchodzącym roku, zobaczmy, jak mogłoby to wyglądać w praktyce.


1. Scenariusz najbardziej prawdopodobny.

Obserwując rynek mieszkaniowy przez kilka lat doszedłem do wniosku, że na nim naprawdę niewiele się zmienia. Czasem wydaje się, że aż się prosi o szybkie dostosowanie cen do realiów, a nic takiego nie zachodzi (zwłaszcza w cenach ofertowych). Wydaje się też, że większość uczestników rynku nie ma pojęcia o procesach na nim zachodzących oraz o jego powiązaniach z aktualną sytuacją finansową/kredytową/demograficzną, nie wspominając już o jakiejkolwiek wiedzy (na rynku wtórnym) na temat kosztów budowy, działek itd. Spotkałem się z bardzo wieloma osobami, które uważają, że teraz jest drogo, bo musi tak być (pomijam już tych, dla których teraz jest tanio ;) Przewaga wielkości oferty rynku wtórnego nad pierwotnym powoduje, że bardzo wiele cen jest zupełnie oderwanych od rzeczywistości – w końcu wystawiając mieszkanie na sprzedaż patrzymy po ofertach z okolicy i proponujemy cenę średnią, bądź wyższą (wszak nasze mieszkanie na pewno nie jest „średnie”, tylko co najmniej dobre ;) Deweloperzy zdają się mieć większe pojęcie na temat rynku (mimo że się z tym specjalnie nie obnoszą), dlatego szybciej obniżyli ceny, zwiększając zauważalnie sprzedaż kosztem rynku wtórnego. Jednak dopóki rynek wtórny się nie „obudzi”, a ludzie będą uważać, że mieszkania muszą być drogie, dopóty ciężko będzie o większe, pozytywne zmiany. Stąd właśnie wziął się taki, a nie inny scenariusz. 

A więc do dzieła!

Wejście w życie wszystkich postanowień rekomendacji SIII spowoduje, że mini bum kredytowo-deweloperski z drugiej połowy 2013 roku szybko się zakończy. W pierwszym kwartale zobaczymy jeszcze echo ostatnich spóźnialskich, składających wnioski o kredyt z LTV100% w listopadzie/grudniu, stąd sprzedaż kredytów nie spadnie zauważalnie. W drugim kwartale też nie będzie tak źle – z racji sezonowości, porównanie z pierwszym kwartałem wypadnie dość „dobrze”, podobnie jak porównanie do słabego 2 kwartału roku 2013 (w którym stopy procentowe były dużo wyżej). Moim zdaniem, dopiero w drugiej połowie roku zauważymy statystyczny spadek liczby udzielanych kredytów – baza z roku 2013 będzie dość wysoka, a naganianie na ostatnie kredyty z LTV95% to już nie będzie to samo, co na kredyty zupełnie bez wkładu własnego. Jednocześnie planowany w końcówce roku wzrost stóp procentowych (o 0.5 p.p.) uświadomi kolejnym kredytobiorcom, że stopy procentowe jednak czasem rosną, przy okazji zmniejszając ogólną zdolność kredytową.

Rządowi uda się najpewniej przeforsować grabież obligacji z OFE – wątpię, aby nawet Trybunał Konstytucyjny był w stanie przeciwstawić się swoim „pracodawcom”. Dzięki temu sytuacja budżetowa na chwilę się poprawi, a rząd będzie mógł nawet ogłosić, że jesteśmy jedynym(?) krajem w Europie, któremu nominalne zadłużenie spadło ;) Do wyborów to pewnie wystarczy i nie spowoduje na razie negatywnych reperkusji w gospodarce. Mit o zielonej wyspie Tuska nadal będzie podtrzymywany – być może w sondażach PiS wyprzedzi PO, ale zupełnie niczego to nie zmieni, wszak to ten sam polityczny „beton” (ciekawe, czy czytelnicy pamiętają obietnice Jarka K. o tym, że wybuduje 3 mln mieszkań – nawet, jeśli ktoś nie pamięta, to pewnie domyśla się, że nie wybudował… i to wcale nie dlatego, że chłop trochę nietęgi ;) W związku z tym wszystkim sytuacja gospodarcza większości Polaków niewiele się zmieni – usłyszymy tylko kolejne propagandowe doniesienia o wzroście średniej płacy, spadku bezrobocia (w razie czego znowu się tu zmieni metodologię obliczeń) i o niskiej inflacji. No i mieszkania nadal będą drogie, bo… tak musi być :)

MdM spowoduje, że udział rynku pierwotnego jeszcze bardziej wzrośnie (kosztem wtórnego). Wg założeń programu, w pierwszym roku ma zostać udzielonych około 25-30 tys. kredytów – ponieważ pula pieniędzy na dopłaty jest limitowana, to HB/OF zaserwuje nam z pewnością szereg artykułów o tym, że należy się spieszyć, bo pieniędzy zabraknie (paradoksalnie, to może być nawet prawda). Dzięki temu w pierwszym półroczu tym bardziej nie zauważymy spadku liczby udzielanych kredytów (za to pewnie zobaczymy spadek średniej wysokości kredytu). Spora część kredytów pójdzie do miast, gdzie limity są w okolicach aktualnych cen (Poznań, Toruń, Bydgoszcz, Trójmiasto, Łódź, Katowice, Olsztyn, Kielce). Deweloperzy z największych rynków, gdzie limity są niskie w porównaniu do cen (Warszawa, Wrocław, Kraków) znajdą się w (nie)ciekawym położeniu – obniżyć ceny do limitów i sprzedać, zanim pula MdM się wyczerpie, czy nie obniżać, ryzykując tym, że potem nie będzie już do czego obniżać? 

Tak, czy inaczej, dojdzie tu do pewnego rozwarstwienia – tam, gdzie limity odpowiadają cenom, sprzedaż deweloperów wzrośnie (czy wzrosną ceny, to zależy od tego, jak bardzo odbiegają one w dół od limitów). Natomiast tam, gdzie limity są wyższe niż ceny, sprzedaż deweloperów spadnie (zwłaszcza względem 2 połowy 2013 roku). Pamiętajmy, że MdM będzie jedyną szansą na uzyskanie kredytu w praktyce bez wkładu własnego – rynek wtórny oraz deweloperzy, których ceny są powyżej limitów, stracą tę grupę klientów (która w ostatnich latach była zadziwiająco liczna).

Fundusz mieszkań na wynajem zacznie działać i osiągnie „sprawność bojową”. Zobaczymy, jakiej skali będzie to przekręt. Być może zacznie skupować to, czego deweloperzy nie mogą sprzedać (czyli to, co ma z reguły zawyżone ceny). Ostatnie doniesienia w temacie, mówiące o tym, że fundusz ma kupować mieszkania w najlepszych lokalizacjach, aby nie było problemu z ich późniejszym wynajmem, kłócą się nieco z ideą kupowania całych budynków w celu łatwiejszej administracji. Kto wie… może „wybrani” już takie rzeczy budują i to od nich fundusz zakupi mieszkania w „cenie rynkowej”? Pozostaje mieć (bardzo wątpliwą) nadzieję, że Fundusz zajmie się budową „na własną rękę”, stawiając się niejako w roli dewelopera. Jednak tego typu podejście, z racji faktu, że jednocześnie byłoby bardzo słuszne oraz żaden deweloper by się na tym nie dorobił, należy chyba uznać za zupełnie niemożliwe ;) Tak, czy inaczej, jakieś tam mieszkania na wynajem się pojawią – nie wierzę, że ich cena będzie niższa o 25% niż rynkowa, bo wtedy chętnych byłoby na pewno więcej niż mieszkań i trzeba by przyjąć jakiś klucz przydziału (mógłby być partyjny, ale przed wyborami to tak trochę głupio narażać się na oskarżenia). Pewnie więc jako „rynkowa” zostanie przyjęta jakaś tam modyfikacja średniej ofertowej, co po odjęciu 25% da cenę odpowiadającą cenie realnej. Ze względu na początkowo niezbyt dużą skalę działalności funduszu, nie wpłynie on zauważalnie w najbliższym roku na ogólne ceny wynajmu.

Liczba studentów zmniejsza się z roku na rok, jednak w ciągu pojedynczego roku nie jest to ogromna zmiana (poniżej 100.000 w całym kraju). Dlatego rynek wynajmu także i z tej strony nie dozna szoku. Ceny będą powoli spadać, podążając tym samym trendem co ceny kupna. Liczba ofert wynajmu/sprzedaży będzie powoli rosła (poza zmniejszeniem się roczników „młodych” mamy coraz szybszy ubytek roczników „starych”), ale przy technice wystawiania ofert zgodnych ze średnią ceną w okolicy nie wpłynie to specjalnie na poziom cen.

Pozytywną i zauważalną zmianę może wprowadzić dopiero wynajem komercyjny mieszkań na szerszą skalę (dzięki zapisowi w ustawie o MdM, firmy mogą ominąć postanowienia ustawy o ochronie lokatorów, znacznie utrudniające tego rodzaju działalność). Jednak nie spodziewałbym się specjalnych efektów już w przyszłym roku. Aby taka działalność miała sens, firma wynajmująca musiałaby w całym procesie pominąć dewelopera – to oznacza konieczność zbudowania mieszkań na własną rękę, co trochę trwa. 

Deweloperzy na razie będą starali się mieszkania sprzedawać, ale kto wie… tam, gdzie limity MdM tego nie ułatwią, mogą pojawić się programu wynajmu mieszkań bezpośrednio od deweloperów na większą skalę (co byłoby bardzo pozytywną zmianą). Po niezłej końcówce zeszłego roku nie spodziewam się też spektakularnych bankructw dużych deweloperów – chyba że któraś firma ma w swoich aktywach dużo działek kupowanych na kredyt w szczycie bumu (z czego zasłynął Gant). Zobaczymy, kto pierwszy zacznie powszechnie obniżać ceny do limitów programu i tego właśnie uznamy za pierwszego w kolejce do problemów ;)

W scenariuszu „standardowym” zakładam, że ogólna sytuacja gospodarcza na świecie, która mogłaby zachwiać polskim rynkiem nieruchomości, niewiele się zmieni. Amerykanie po próbie ograniczenia drukowania będą musieli do niego powrócić (z powodu rosnącej rentowności obligacji), a kolejne przepychanki odnośnie limitu zadłużenia skończą się tak, jak zawsze, czyli jego podniesieniem lub kolejnym zawieszeniem. Spowoduje to dalsze odsunięcie w czasie nieuchronnych problemów. W Europie pojawiające się problemy kolejnych krajów (Holandia, Francja) spowodują co najwyżej rozpoczęcie druku na szerszą skalę także i na naszym kontynencie. Bankruci w stylu Grecji, Hiszpanii, czy Portugalii otrzymają dalszą „pomoc”, zwiększając jednocześnie podatki, co tylko pogorszy ich położenie w praktyce (ale nadal pozwoli na uniknięcie klasycznego bankructwa). Ewentualny skup obligacji niewypłacalnych krajów przez EBC nie będzie na rękę Niemcom, ale na fali pozytywnej sytuacji gospodarczej w kraju nie decydują się oni (na razie) na opuszczenie strefy Euro. Stopy procentowe pozostaną więc na całym świecie na ultra niskich poziomach, co pozwoli przetrwać kolejny rok większości zakredytowanych (zwłaszcza w CHF).

Blog „W domach z betonu” będzie się powoli rozwijał, a liczba czytelników będzie systematycznie rosła (szkoda, że w tym przypadku „sky is not the limit” ;) Niemniej, nie zdoła to niczego zmienić w powszechnej świadomości Polaków, którzy w dalszym ciągu będą się zaczytywać w onetach i innych pudelkach, w których pośród natłoku artykułów o mamie Madzi przemyci się czasem jakąś „analizę” Bartka o tym, że mamy dalszy etap stabilizacji, ogólnie jest już tak tanio, jak w 2006 roku no i najwyższy czas kupować, bo zabraknie.

2. Scenariusz dla „optymistów” (wszak wg oficjalnej propagandy to właśnie zwolennicy wzrostów cen są optymistami, a zwolennicy spadków, czyli powrotu do normalności, to podobno pesymiści ;)

Ten scenariusz, potraktowany lekko z przymrużeniem oka, jest ukłonem w stronę deweloperów, pośredników i bankierów (ze specjalną dedykacją dla naszych ulubieńców – Bartka T., Oli Sz. i Marka W.) 

No, to jedziemy.

Rachityczne ożywienie polskiej gospodarki w 2014 roku skłoni orły polskiej finansjery z Rady Polityki Pieniężnej nie tylko do niepodwyższania stóp procentowych, ale i do ich dalszej obniżki. W odpowiedzi banki jeszcze bardziej podniosą marże kredytów hipotecznych, ale nikt tego nie zauważy, bo w końcu „klient i tak będzie miał taniej” ;) HB/OF ogłosi kolejny spośród najlepszych momentów na zakup mieszkania, wyliczając jednocześnie historyczne maksima na wszelkich indeksach dostępności mieszkań/kredytów, z naczelnym hasłem: „Jeszcze nigdy tak wielu nie mogło pożyczyć tak wiele na tak niewiele!”.

Pomimo całego wysiłku ludzie jakoś podejrzanie mało ochoczo rzucą się na super warunki kredytowania, więc wycofany zostanie zapis rekomendacji SIII, ograniczający maksymalne LTV, pozwalając na stosowanie dowolnej wartości, zapisanej w strategii zarządzania ryzykiem poszczególnych banków. W odpowiedzi na to cała grupa banków Leszka zapisze w statucie, że ryzyko jej w ogóle nie obchodzi (w końcu w razie czego cały biznes uratuje państwo) i zacznie udzielać kredytów z LTV130%, głównie za pośrednictwem niezależnych doradców finansowych (którzy od nadmiaru klientów zrobią się aż fioletowi ;)

Przy całym tym bumie deweloperzy, zgodnie z zapowiedziami, praktycznie przestaną budować, aby ceny rosły jeszcze szybciej (zajmując się przejściowo handlem pietruszką). Nowych mieszkań zacznie więc brakować, a z ukrycia (albo z kawiarni), w glorii i chwale wyjdzie Ola Sz. Tuż za nią podążać będą Marek W z dr’em Grząbką (po tym, jak Warszawa cenami daleko w tyle zostawi Madryt ;)

Wyceny giełdowe spółek deweloperskich wrócą w okolice kosmicznych szczytów z roku 2008, a prezes JWC zakupi sobie na tę okoliczność kolejny luksusowy jacht, ewentualnie jakiś podrzędny klub piłkarski ;) Wierzyciele Ganta zostaną spłaceni z nawiązką po sprzedaży działek budowlanych, dla cen których w tej sytuacji „sky is the limit” to będzie mało powiedziane. Na rynku zapanuje euforia, a babcie w kolejkach do warzywnika będą jak mantrę powtarzały: „Kto nie kupił, przegrał życie (po raz drugi!)”. Jako wisienkę na torcie Leszek wzniesie kolejny (przynajmniej w planach) najwyższy apartamentowiec zielonej wyspy, nazwany tym razem „Babel tower”, ewentualnie nieco skromniej – „Sky power”.

Przejęcie przyszłych emerytur przez rząd zostanie ocenione przez agencje ratingowe jako genialny plan premiera i byłego najlepszego ministra finansów w Europie Wschodniej. Polska uzyska rating na poziomie AAA od wszystkich agencji – aby wykorzystać tak sprzyjające warunki i możliwość zapożyczania państwa na śmiesznie niski procent, usunięte zostanie konstytucyjne ograniczenie na wysokość zadłużenia (60% PKB), a jednocześnie po raz kolejny „poprawiona” zostanie metodologia liczenia długu, aby już nigdy żaden próg nie przeszkadzał w prowadzeniu jedynie słusznej polityki galopującego zadłużenia.

Unijne miliardy będą do nas płynąć szerokim strumieniem, rozlewając się po pustych autostradach, na których z racji cen przejazdów w ogóle nie będzie ruchu oraz na polach wszelkiej maści rolników z Marszałkowskiej, uprawiających to, na co akurat dopłaty będą największe (może cytrusy, albo inne, charakterystyczne dla naszego regionu, cuda natury). W kraju zapanuje ogólny dobrobyt, 2 miliony Polaków wróci z emigracji, dzięki czemu Bartek będzie mógł obwieścić, że nie brakuje już 1.5 mln mieszkań, a aż 3.5 mln (wszak teraz małżeństwa są niemodne i każdy musi mieszkać w odrębnym mieszkaniu). Dzięki ideologii gender wzrośnie dzietność na niespotykaną wcześniej skalę – rodzice będą mogli „produkować” potomstwo bez obaw o to, czy urodzi się chłopiec, czy dziewczynka (w końcu to przecież żadna różnica).

Limity w MdM zostaną podniesione (mnożnik kosztu odtworzeniowego wzrośnie co najmniej do 2), a Fundusz mieszkań na wynajem wykupi resztę mieszkań deweloperskich, jeszcze bardziej ograniczając podaż dla „wygłodniałej” mieszkań „ulicy”. Dzięki temu bez problemu zaczną się sprzedawać wszelkiej maści przytulne i rozkładowe mieszkania, 24-metrowe apartamenty oraz nieruchomości wymagające odświeżenia (najlepiej z użyciem buldożera).

Blog „W domach z betonu”, z racji całkowitego rozminięcia się propagowanych idei z rzeczywistością, straci wszystkich czytelników, zyskując jednocześnie przezwisko „W głowach z betonu”. Sam autor przeprosi za popełnione błędy w rozumowaniu i wraz z Rudą wyemigruje do Szwajcarii, walczyć tam z pęczniejącą bańką na rynku mieszkaniowym ;)

3. Scenariusz, w którym sobie poszalałem.

To właśnie ten scenariusz miał być nieprawdopodobny, jednak po napisaniu poprzedniego może to być trochę trudne ;) Tak, czy inaczej, przedstawię tu wariant pesymistyczny, który w całości nie ma szans na spełnienie, za to nawet jego pojedynczy element może zachwiać polskim rynkiem mieszkaniowym. 

Zaczynajmy więc.

Zbliżający się po raz kolejny teatr z podnoszeniem limitu zadłużenia USA tym razem okaże się przełomowy. Amerykanie dojdą wreszcie do konstruktywnego wniosku, że dalej tak się już nie da i trzeba ogłosić bankructwo, nazwane roboczo „restrukturyzacją zadłużenia”. Amerykańskie obligacje stracą 20% swojej wartości, powodując znaczny wzrost rentowności ich nowych emisji. W celu ochrony dolara przed całkowitym upadkiem FED będzie zmuszony do drastycznego podniesienia stóp procentowych. Sytuacja w Europie zacznie wyglądać podobnie – po podniesieniu stóp przez EBC oficjalne bankructwo ogłoszą Grecja, Portugalia, Irlandia, Hiszpania i Włochy, a Niemcy, w celu ratowania własnej gospodarki i systemu bankowego, wyjdą ze strefy Euro. Szwajcaria także podniesie stopy, rezygnując jednocześnie ze sztywnego powiązania kursu swojej waluty z Euro, które w tej sytuacji bardzo szybko przestanie istnieć.

Gwałtowna zmiana stóp procentowych spowoduje całkowite załamanie się rynku derywatów, w wyniku czego zbankrutuje większość banków inwestycyjnych (i nie będzie miał ich już kto ratować). Z rynku totalnie zniknie zaufanie i praktycznie przestanie istnieć rynek pożyczek międzybankowych, przekładając się na dramatyczny spadek akcji kredytowej.

Wraz z podniesieniem stóp procentowych przez Szwajcarów, nastąpi nagłe umocnienie się CHF względem wszystkich „śmieciowych” walut typu EUR, PLN, USD (z wyjątkiem nowej Deutche Marki). Większość z polskich kredytów frankowych straci należyte zabezpieczenie, a wzrost wysokości raty spowoduje masowe zaprzestanie spłaty. Podobnie będzie z kredytami w PLN, których oprocentowanie wzrośnie wraz z podwyżką stóp procentowych w Polsce (wprowadzoną w celu ratowania PLN przed podzieleniem losu dolara). Dojdzie do wysypu licytacji komorniczych, co jeszcze bardziej zwiększy aktualną, wysoką podaż. Ponieważ jednocześnie akcja kredytowa praktycznie zniknie, jedynymi klientami będą ci z gotówką – z racji gigantycznej przewagi podaży nad popytem, ceny spadną do poziomów, o których nie śniło się filozofom ;)

Zanim nasz rząd zauważy problem, będzie jak zwykle o wiele za późno – do tego początkowo będzie się on zajmował bardziej istotnymi sprawami, pokroju kolejnej generacji dopalaczy, czy zegarkami ministrów (w ostateczności jakiś poseł/posłanka zmieni płeć), by na końcu „ratować” sytuację kolejnymi podatkami – tym razem będzie to może podatek katastralny.

Firmy deweloperskie nie będą w stanie sprostać konkurencji komorników, bo ceny sprzedaży spadną znacznie poniżej kosztów budowy. Pożegnamy je wtedy ze smutkiem… Podobny los spotka pośredników, którym nikt nie będzie chciał płacić wysokich prowizji z własnych, ciężko zarobionych pieniędzy (z pożyczonych jest to przecież o wiele łatwiejsze).

Trybunał Konstytucyjny uzna kradzież pieniędzy emerytów przez rząd za kradzież, w związku z czym zmiany w OFE zostaną zablokowane, co spowoduje „zawał” przyszłorocznego budżetu, a za nim całych finansów publicznych. Nagle pryśnie mit o zielonej (kredytowej) wyspie i wreszcie, zgodnie z zapowiedziami premiera, staniemy się drugą Irlandią (bankrutując razem z nią). Z racji tego, że bardzo duża część polskich obligacji znajduje się w rękach zagranicznych „inwestorów”, próba pozbycia się przez nich tych papierów będzie powodowała jeszcze większą presję na spadek wartości PLN.

MdM z racji zamrożenia akcji kredytowej straci jakiekolwiek praktyczne znaczenie, a Fundusz mieszkań na wynajem zostanie zlikwidowany z powodu ważniejszych wyzwań, stojących w tym czasie przed BGK (np. ratowanie banków).

Cała sytuacja doprowadzi do upadku rządu, a do władzy dojdzie JKM :) Wprowadzi on konstytucyjny wymóg zrównoważenia budżetu, likwidację podatku dochodowego oraz większości „socjału”, na koniec wprowadzając reformę systemu monetarnego w oparciu o ideę rezerwy całkowitej i własności banku centralnego jako niezbywalnego prawa każdego obywatela (nie wiem, czy takie coś jest w programie ;)

Blog „W domach z betonu” będzie bił rekordy popularności, a autor zostanie okrzyknięty wizjonerem, zostając jednocześnie zaproszonym do Kuby Wojewódzkiego ;) Zaproszenie oczywiście odrzuci, bo to wstyd występować w propagandowej telewizji.

I to chyba tyle w wariancie (naprawdę) pesymistycznym.

Podsumowując dzisiejsze rozważania… jest kilka podstawowych czynników, jak szeroko rozumiana dostępność kredytu, sytuacja gospodarcza, czy rządowa polityka mieszkaniowa, które będą z pewnością miały wpływ na sytuację rynku nieruchomości w przyszłym roku. Jako najbardziej prawdopodobny wybrałem scenariusz, w którym na rynku w rzeczywistości niewiele się zmieni. Ludzie nadal będą brać kredyty (może zamiast 30 lat będzie to 25), ale ze względu na nieco mniejszą ich dostępność (ograniczenie LTV, początek wzrostów stóp procentowych) ceny będą powoli spadać. Na systemowe rozwiązanie problemów mieszkaniowych przez rząd w ogóle nie liczę, więc zostanie nam MdM, który moim zdaniem także wpłynie na ceny w kierunku ich spadku (do momentu aż zostanie podniesiony mnożnik, co jednak raczej nie nastąpi w przyszłym roku). Fundusz mieszkań na wynajem będzie „walczył dzielnie” i okaże się klapą dopiero za kilka lat. Być może padnie kolejny deweloper (mam nawet swoich faworytów ;) ale nie będzie to miało wielkiego znaczenia dla rynku (tak, jak teraz niewielkie praktyczne znaczenie ma upadek Ganta).

Ogólnie rzecz biorąc obawiam się, że ci, którzy spodziewają się spektakularnych zmian na rynku, zostaną rozczarowani (też się tak rozczarowałem w latach 2008-2009 ;) Nie zmienia to jednak faktu, że wystąpienie praktycznie dowolnego wydarzenia ze scenariusza trzeciego może wywrócić wszystko do góry nogami… czego w nadchodzącym roku nam wszystkim życzę! ;)

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o

Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

Hej, Jeszcze jedno całkiem prawdopodobne myślę że Unia w najbliższym czasie ma szanse na rozpad. A zacznie się podejrzewam od Anglii lub Węgier.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu
Jeżeli ktoś liczy na wielkie spadki cen to raczej się przeliczy. Nieruchomości przecież są w posiadaniu deweloperów, bankierów, polityków itp. Nie na rękę są im duże spadki. A przecież wspólnie mogą utrzymywać taką politykę aby było im na wzajem dobrze. Zwykły Kowalski może liczyć na spadek po cioci lub kredyt, a już na pewno na to, że go skroją. Może też poczekać 100 lat i na pewno trafi się ciekawy moment aby wejść w transakcję. Moim zdaniem wszystko jest ze sobą skorelowane. Należy tylko tych powiązań odpowiednio poszukać i zestawić. Cenę nieruchomości można np. obliczyć na podstawie ilości potrzebnych do… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu
Myślę, że wariant 1 – jest najbardziej prawdopodobny. W wielu analizach dotyczących rynku nieruchomości dokonuje się porównań np: do giełdy – szczególnie w zakresie baniek spekulacyjnych i krachów. A moim zdaniem to błąd. Rynek nieruchomości jest dużo bardziej bezwładny – oczywiście była spektakularna bańka – ale dużo trudniej jest spuścić powietrze z napompowanego balonu. Szczególnie trudno na takim rynku jak polski – mieliśmy mało kapitału spekulacyjnego, mało zakupów "inwestycyjnych", mało zakupów "drugich domów", czy mieszkań wakacyjnych. Totalnie różnimy się więc od takiego rynku jak Hiszpania, czy Bułgaria. Skoro Polacy zakupili mieszkania po zawyżonych cenach, to będą spłacać wysokie kredyty –… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu
Zawsze uwazalem, ze spadek cen jest korzystny, także dla kupujących. O ile potrafię sobie wyobrazić sytuacje, w których jest inaczej np. gdy ktoś nie będzie w stanie spłacić kredytu lub będzie chciał sprzedać mieszkanie z powodu przeprowadzki a wartość nieruchomości będzie niższa niż wartość kredytu, to wydaje mi się, że nie będą to sytuację zbyt częste. W większości przypadków sprzedaż mieszkania wiąże się z kupnem nowego, z reguły większego – spadek cen spowoduje w takiej sytuacji, że różnica pomiędzy mieszkaniami będzie niższa, co będzie korzystne dla osoby posiadającej mieszkanie. Sytuacja z kredytem wartym więcej niż mieszkanie wydaje się jeszcze mniej… Czytaj więcej »
cyfrowyja
Gość
2 lata 11 miesiące temu

fajny nr 3, coś w typie Gry o tron, brakuje mie tylko paru ciosów miecza katowskiego nad głowami rządu, i trochę seksu czyli powszechne łajdaczenie się w celu zarobienia na raty.

k-dek
Gość
2 lata 11 miesiące temu
Widzę, że "lekkość pióra" w 2014r. w formie :DSzczególnie warianty #2 i #3 robią wrażenie :) …a tym czasem na Wyspach, coś kombinują wstrzelić się w: "a babcie w kolejkach do warzywnika będą jak mantrę powtarzały: "Kto nie kupił, przegrał życie (po raz drugi!)" http://www.bankier.pl/wiadomosc/W-Brytania-rynek-nieruchomosci-ryzykiem-dla-gospodarki-3029326.html Co prawda jest w tekście mowa o krytyce wewnątrz-rządowej, w kwestii rozruszania kolejnej bani spekulacyjnej na rynku nieruchomości, ale jak widać, można :D, próbować w dość krótkim odstępie czasu (między cyklami) wmówić wszystkim dookoła, "kto nie kupi (na górce) – pociąg (znowu) odjedzie" W tym świetle wprowadzenie przez KNF w Polsce, ograniczeń w kredytach w… Czytaj więcej »
W domach z betonu
Gość
2 lata 10 miesiące temu
Wrzutki z bankier.pl mi nie przeszkadzają (sam go czytuję, głównie dla artykułów Krzysztofa Kolanego i przedruków OF/HB ;) Zgadzam się, że można (teoretycznie) wprowadzić takie zmiany w MdM, aby na nowo zabetonować rynek (w końcu BGK ma tak duży współczynnik wypłacalności, że trzeba coś z tym zrobić ;) Pytanie, do czego ten program właściwie służy – jeśli jest całkowicie nakierowany w stronę deweloperów, to rzeczywiście można by oczekiwać "poprawienia" jego dostępności. Jednak to mi się nie wydaje jakoś specjalnie prawdopodobne – świadczyłby o tym limity, które na największych rynkach są jednak "za niskie". Czas pokaże, czy zostaną podniesione i wtedy… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu

z ciekawośći po googlowałem info o Panu Macierzyńskim i wyskoczył mi taki art z 2011 roku:
http://mieszkaniowy.blox.pl/2011/10/Dolek-cenowy-na-rynku-mieszkaniowym-ok-2015-16-r.html

"Dołek cenowy na rynku mieszkaniowym ok. 2015-16 r.?
Taką tezę postawił Michał Macierzyński w czasie debaty, którą miałem przyjemność poprowadzić w czasie niedawnych targów Muratora Expo. Michał, który jest doktorem ekonomii, występował w roli naukowca z Uniwersytetu Warszawskiego. "

gość w sumie trafił w datę, którą my tutaj dyskutujemy

k-dek
Gość
2 lata 10 miesiące temu

p. Krzysztof Kolany, chyba został zdegradowany do działu "obyczajowego" ;)

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Plaga-pijanych-kierowcow-to-mit-3032186.html

i tam punktuje rzeczywistość…

midas9
Gość
midas9
2 lata 11 miesiące temu
Moim zdaniem rok 2014 będzie rokiem przełomowym. Jest dużo prognoz mówiących o "wielkim bum" na Wall Street w pierwszym kwartale br. Właściwie to taki wariant obstawiam, choć robię to z pewną taką nieśmiałością. Jeśli chodzi o politykę, to mimo złudnego spokoju, warto obserwować Bliski Wschód. Moim zdaniem, jest kwestią czasu kiedy Izrael zaatakuje Iran. Oczywiście, w tamtym rejonie ma się "odpowiednio zakotłować", aby Izrael oraz USA mógł rozpocząć wojnę. W końcu Iran już jest w ostatniej fazie budowy bomby atomowej i nie ukrywa, że celem jest "wymazanie Izraela" z mapy świata.Ogromne "bum" na Wall Street oraz "coś" na kształt III… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu
Program MdM jest kolejną kroplówką dla developerów i czynnikiem, który będzie w 2014 r. stymulował sprzedaż nowych mieszkań. Wymogiem wkładu własnego bym się nie przejmował, bo podmioty Pana Leszka na pewno kreatywnie "dadzą radę", co twórczo podchwycą pomniejsze rynkowe ścierwojady. Niezależnie od talmudycznie ustalanych limitów MdM , program ten wydatnie pomoże developerom i zabetonuje ceny na rynku pierwotnym, natomiast silnie zdołuje cenowo rynek wtórny. I jeśli ja miałbym coś prognozować, to imho spodziewam się dalszych wyraźnych spadków na rynku wtórnym, zwłaszcza zaniedbanej wielkiej płyty z czasów PRL oraz części substandardowych produktów developerskich ostatniego dwudziestolecia. W Warszawie być może pęknie psychologiczna… Czytaj więcej »
W domach z betonu
Gość
2 lata 10 miesiące temu
Ech… patrząc po podpisie spodziewałem się jakiejś polemiki, a tu praktycznie pełna zgoda – no trudno ;) Co do rynku pierwotnego, to tak, jak już pisałem wielokrotnie, przy aktualnych limitach spodziewam się jednak (mniej lub bardziej statystycznego) spadku cen w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, czy Lublinie. W pozostałych miastach MdM będzie pomagał deweloperom. Większych (co wcale nie znaczy, że przełomowych) spadków także spodziewam się dopiero w 2015 roku (spadek maksymalnego LTV, wzrost stóp). Moim zdaniem, reset systemu będzie jednak trochę bolał (część Cypryjczyków i może trochę rosyjskiej mafii zabolał). Tam ceny mieszkań mocno spadają, bo "bogatsi" trochę oberwali. Pytanie, jaki będzie… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu

wydaje mi się że dopiero podwyżka stóp procentowych oraz nowe prawo ułatwiające ogloszneie bankructwa przez osoby fizyczne coś zmienią. Nie spodziewałbym się większych spadków w 2014 r, ro będzie marazm , stagnacja. Dopiero 2015 a już bardziej 2016 zacznie robić się ciekawie, chyba że po drodze coś zacznie dziać się z Portugalią Hiszpanią czy FR bądż Włochami. Osobiście zbieram $ i nie przejmuje się, aha radze moi drodzy z 10% czy 20% ladować w złoto bo po drodze może być jakiś krach. Polecam wogóle Marca Faber'a na yt, świetny ekonomista.

W domach z betonu
Gość
2 lata 10 miesiące temu

Pełna zgoda. Za złotem osobiście nie przepadam, bo jest trochę mało praktyczne (oczywiście w wersji fizycznej, bo "papierowe złoto" nic wspólnego ze złotem nie ma). Niemniej, patrząc tysiące lat do tyłu, na wartości to ono na dłuższą metę nigdy tracić nie chciało, a znakomita większość "generowalnych" walut opartych na zaufaniu zaufanie z czasem traciła.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu
jedynie uściśle że dla mnie złoto jest wyłącznie taką finansową poduszką, oczywiśćie wyłącznie fizyczne. Pisze tak gdyż sporo gram na giełdzie i traktuje je jako dywersyfikacje oraz zabezpiecznenie w perspektywie kilku ładnych lat. Przyznam że jest to wynik lektury independenttrader. Moim problemem jest kwestia zabezpieczenia kapitału, oczywiśćie nie powinno się go trzymać tylko w jednym banku oraz powinno się mieć świadomość testów Cypryjskich. Natomiast sama podwyżka stóp ciutek poleprzyłaby stan lokat które wg mnie są mało opłacalne. Osobiście jednak z giełdy wycofuje się z spekulacyjnych akcji na rzecz dywidendowych, ten kto załapał się np na pzu poniżej 400 zł po… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu

w UK kręcą drugie kółko w nieruchomościach bo mają z czego, pierwsza bańka nawet nie spowodowała przykucnięcia na wyspach…

Ostatni bastion to Niemcy no chyba że to nie przypadek że tam rynek nie rozgrzewa się do czerwoności.

Ale najciekawiej będzie się działo gdy w końcu Chiny przedstawią (narzucą) swój pomysł na światową gospodarkę, zupełnie odmienną niż dotychczas uprawiana ekonomia koszernych…

dd
Gość
dd
2 lata 10 miesiące temu

wszystkie teorie mało pocieszające:(

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu

Ostatnio trochę się rozpytywałem w agencjach nieruchomości warszawskich o sytuację i o sugerowałem że mieszkanie na Pradze w bloku z lat 70 nie może kosztować 6000 za metr skoro nowe można mieć za 6200 a jak dopłaty dojdą to znacznie taniej. Pani z agencji przyznała że oferujący nie mają wyobraźni i że po tych cenach nie sprzedadzą. Także myślę że kwestią czasu jest kiedy to się dokona ale mieszkania poza centrum i prestiżowymi lokalizacjami w Wawie po 5000 myślę że zobaczymy w tym roku i to stanie się nowym standardem cenowym.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu

biuro mówi zarówno kupującemu jak i sprzedającemu to co chcą usłyszeć, od jest pośrednikiem dla obu stron transakcji więc oczywistą sprawą jest że pośrednik gra do dwóch bramek.
tylko bardzo blisko znana Ci osoba jest w stanie powiedzieć szczerze jak wygląda sytuacja na rynku (oczywiście też z perspektywy jego biura więc nie też nie będzie to jednoznacznie opisująca rynek opinia), tylko jednak uwaga: najlepiej by było gdybyś nie powiedział tej osobie czy szukasz mieszkania do kupna czy zamierzasz sprzedać.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu

Uwielbiam wpisy autora, świetne poczucie humoru przeplatane z naprawdę ciekawymi wizjami to strzał w 10! Oby tak dalej!

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu

No to w takim razie, kto po gancie jest następnym kandydatem do wyjścia fundamentem do przodu?:), ja typowałem polnord ale ostatnio przepchnęli nową emisję więc chyba podziałają jeszcze trochę. Jeśli chodzi o giełdowe spółki z dużym zadłużeniem to zostaje JW Construction, ale oni akurat są mocno zdywersyfikowani w kierunku komercji i hotelarstwa. Poza tym główny spadek cen mieszkań generowany jest przez spadek cen gruntów, a JWC jako deweloper dyskontowy ma % najniższy udział gruntu w koszcie wytworzenia mieszkania, reszta to koszt materiałów i robocizny czyli coś co ma dużo mniejszą przestrzeń do spadku cen.

W domach z betonu
Gość
2 lata 10 miesiące temu

Trafił Pan/Pani w oba moje typy. Zobaczymy, jak to będzie ;)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu
akurat agencja nieruchomości powinna: mnie przekonywać do tego że mieszkanie jest warte więcej, a sprzedającego namawiać do obniżki. Tutaj jednak pani przyznała że mi się nie dziwi że po tych cenach nie chcę nawet rozmawiać. Mówiła że powtarza klientom ale oni nie chcą obniżać ofert. Myślę że w końcu jednak obniżą. Jest duży bezwład na tym rynku. Jeszcze nie minął czas po którym ludzie zniechęceni będą się wysypywać bez nadziei. W słabej dzielnicy ale przy atrakcyjnym centrum handlowym zbudowana ładne mieszkania. Sporo tam płacht wisiało. Zadzwoniłem na chybił trafił. Pan mnie poinformował że mieszkanie jest urządzone w super standardzie. Cena:… Czytaj więcej »
MaryJan
Gość
2 lata 10 miesiące temu

Poznaliśmy się na forum RP i od tamtej strony śledzę wpisy. Moja wizja jest taka dopłaty do pierwotnego spowodują odbieranie klientów na rynku wtórnym co wymusi obniżki zgodnie ze stara zasadą, gdzie dwóch się kłóci trzeci korzysta, a w domyśle ceny lecą. :D trzeba być cierpliwym i składać kasę. Problem pojawia się tylko jeden jak zrobić, żeby ta kasa się nie rozchodziła i żeby inflacja nie zjadała.

marek
Gość
2 lata 10 miesiące temu
pierwotny buduje ostatnimi miesiacami na potege. Najwiecej mieszkan oddali wlasnie 2012/2013. MDM dla pierwotnego ma za zadanie razem z informacjami, ze taniej nie bedzie odebrac klientow z wtornego gdzie uspieni sprzedajacy zawyzac beda ceny i nie sprzedadza swoich mieszkan. Natomiast pierwotny sprzedawac bedzie. Kiedy wotrny sie obudzi to musi zejsc w ty msamych lokalizacjach minimum 10% ponizej ceny doplaty do pierwotnego. Zakladam jednak, ze wielu sprzedajacych z wtornego tego nie widzi i zostali z wysokiki wycenami i tutaj ich wypierac bedzie MDM a prasa tylko o wzrostach bedzie pisac. Kto nie sprzedal ostatnimi latami i nei sprzeda z wtornego to… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu
nie ma co się dziwić, skoro sąsiad w moim bloku sprzedał 4 lata temu mieszkanie do generalnego remontu w starej płycie za dużą kasę to "moje" jest dużo lepsze, wyremontowane z lepszą wystawą okien czy lepszym piętrem i dlaczego mam sprzedać 100k taniej niż on? tym bardziej że przez te 4 lata to jeszcze ma dodatkowe odsteki od tej kwoty chociażby na lokacie. Taka mentalność.Kto miał dwa lub więcej mieszkań (po dziadkach, rodzicach itp lub też parał się wynajmem i mu się znudziły utarczki z najemcami) i sprzedał na górce temu się po prostu trafiło, kto sprzedał by kupić większe… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu
Cała dyskusja na temat limitów MDM jest jedynie teoretyczna. I tak wiadomo że deweloperzy sprytnie ominą limity, odpowiednio konstruując umowy. Z jednym w tej sprawie się kontaktowałem. Sprzedaje mieszkania po 6700/m. Powiedział że nie ma problemu abym skorzystał z dotacji. Jego prawnicy już opracowali stosowne umowy. Problem dotacji jest to klasyczny przykład z kursu ekonomii na pierwszym semestrze studiów ekonomicznych i aż dziwi mnie że media nie chcą opisać tego właśnie w ten sposób. Przyjrzyjmy się więc prezentacji: http://coin.wne.uw.edu.pl/ggrotkowska/ekonomia/wyklad_2.pdfproszę zajrzeć do slajdów 28,29. Przesunięcie krzywej podaży (całej krzywej, a nie tylko wybranego segmentu cenowego rynku mieszkań, bo wszyscy deweloperzy będą… Czytaj więcej »
Anna Kowalska
Gość
2 lata 10 miesiące temu

Świetny wpis. Mam nadzieję, że się nie obrazisz, jeśli dodam Cię do mojej listy najlepszych blogów o giełdzie – najlepszeblogiogieldzie.blogspot.com. Będzie łatwiej znaleźć Twój blog. Pozdrawiam, Ania.

W domach z betonu
Gość
2 lata 10 miesiące temu

Nie umiem się obrażać na kobiety, także śmiało ;)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu

Jestem niestety ofiara kredytu we frankach. Czy można prosić o opinie czy jest sens przewalutowac na PLN? np. kredyt na 110 tys w chf 5 lat temu. Czy zacisnąc zęby i spłacać go nak najszybciej

W domach z betonu
Gość
2 lata 10 miesiące temu
Wydaje mi się, że spłacanie jak najszybciej kredytu w CHF jest zdecydowanie najgorszą opcją, bo w tej chwili praktycznie nie płaci Pan/Pani odsetek – nie warto szybko spłacać kredytu, który jest "za darmo" – inflacja go poniekąd spłaca. Na Pani/Pana miejscu spłacałbym go możliwie najwolniej, lokując możliwe do wygenerowania "nadwyżki" w cokolwiek, co nie jest zbyt ryzykowne. Uważnie obserwowałbym rynek i ewentualne szanse na zmiany kursu (np. rozerwanie powiązania do Euro) lub zmiany LIBOR (o tym na pewno Szwajcarzy poinformują ze stosownym wyprzedzeniem). Dopiero wtedy warto by rozważyć częściową spłatę – co do przewalutowania na PLN, to w tej chwili… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu

Chciałbym jedynie zauważyć:
RYZYKO KURSOWE NIE ZNIKNĘŁO!!!!!!!!
To chyba wystarczy ;-)

SinOfCane
Gość
2 lata 10 miesiące temu

Niech ofiara poda LTV bo bez tego trudno doradzać.

midas9
Gość
midas9
2 lata 10 miesiące temu
Niby tak, ale warto spojrzeć na ofiarę we frankach z szerszej perspektywy. Nie od dziś wiadomo, że nie każda osoba ma predyspozycje aby "żyć z kredytem". Co więcej, nie każdy wie jak zareaguje jego psychika, gdy podpisze umowę z bankiem na 20-30 lat. Większy poziom stresu, stany depresyjne, choroby psychogenne (min. rak), zaburzenia psychosomatyczne – to wszystko otrzymuje dość duża część kredytobiorców…GRATIS! Nieudane małżeństwo można zakończyć rozwodem, a kredyt hipoteczny na 30 lat?Czy więc warto jeszcze mocniej zaciskać zęby? Autorowi pytania proponuje wyobrazić siebie bez kredytu, a potem wrócić do rzeczywistości, aby resztkami swoich sił jeszcze mocniej zacisnąć zęby….I dokonać… Czytaj więcej »
SinOfCane
Gość
2 lata 10 miesiące temu

Witam ponownie,

Pozwolę sobie nie zgodzić się z naszym gospodarzem.
Będzie rysunkowo – na zasadzie jeden rysunek zamiast 1000 słów.

„Amerykanie po próbie ograniczenia drukowania będą musieli do niego powrócić (z powodu rosnącej rentowności obligacji),…”

Wnioski dokładnie odwrotne do rzeczywistości.

Stawianie na bankructwo lub problemy USA w sytuacji gdy tak wygląda zestawienie z naszym europejskim kołchozem ….

Tak wygląda wykres dla deficytu w USA.

Proponuję wgrać w szklaną kulę update odnośnie USA.

W domach z betonu
Gość
2 lata 10 miesiące temu
Chyba nie będzie update'u ;) Pierwszy wykres ładny – zaczynamy QE, kupujemy akcje, sprzedajemy obligacje i rentowność rośnie – wszystko się zgadza. Tyle tylko, że analogia do poprzednich edycji QE wcale nie musi się tym razem pojawić. Pytanie jest, czy teraz znajdzie się ktoś chętny (spoza USA) do kupna amerykańskich obligacji, kiedy przestanie je kupować FED (zauważmy, że zadłużenie jest jakby "nieco" większe niż przy poprzednich edycjach). Ja obstawiam, że bez QE zawali się giełda, ale tym razem to nie uratuje obligacji, bo USA są po prostu w dużo gorszym położeniu. A nikt przecież nie wierzy, że długi tej wielkości… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu
ja uważam że krach giełdy jest wpisany w 'plan gospodarczy', tak naprawdę kto traci? najwięcej traci przeciętny Kowalski lokując w funduszach, grając samemu czy też ten Kowalski który pozornie nie gra wogóle – traci za pośrednictwem OFE. Pieniądze nie biorą się z niczego, wbrew pozorom to indywidualny obywatel jest dawcą kapitału (w kasynie też wygrywa tylko właściciel i mały procent przypadkowych lub nieprzypadkowych osób ale jednak większość traci). Giełda jest tylko sposobem na odebranie w białych rękawiczkach zarobionych/zaoszczędzonych pieniędzy Kowalskiego.Pieniądze które Kowalski stracił trafiają do wąskiego grona ludzi, którzy to z kolei mogą pożyczać w nieskończoność USA, UE czy komukolwiek… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu
Na pewno będziemy świadkiem zdarzeń, o których nie śnili nawet najwięksi filozofowie! Nie wierze w żadne umarzanie światowych długów, w końcu cel zadłużania całych społeczeństw i każdego z osobna (pod sam korek), był zupełnie inny!Załóżmy, że UE rozpada się. Czy zdajecie sobie sprawę, że tak naprawdę tylko jedno państwo wychodzi na tym "na plusie"? Po upadku UE, tylko Niemcy, Wielkie Niemcy są silniejsze niż przed UE. A państwa takie jak: Hiszpania, Włochy, Irlandia, Grecja, Portugalia, Polska, Bułgaria, Rumunia to są …żywe trupy. Niemcy bez jednego wystrzału zrobiły to, o czym marzyli już wiele, wiele lat temu!A my nawet nie mamy… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu
Śmieszy mnie to podniecanie się faktem że Niemcy nagle stały się beneficjentem wspólnej waluty. Unia walutowa to był głównie pomysł pozostałych krajów a wszyscy po cichu liczyli na transfery właśnie z Niemiec. To był kolejny element, który w zamyśle miał hamować potęgę Niemiec i dzielić benefity z tej gospodarki pomiędzy pozostałe kraje. Po prostu: obdartusy liczyli na unię transferową. Każdy marzy o konwergencji PKB, zarobków, poziomu życia. I to w dużej mierze sztucznie zostało osiągnięte. Głównie właśnie kosztem przeciętnego Herr Mullera. Przecież to Herr Muller pracując dla wielkich eksporterów dostaje wynagordzenie w gównianym Euro! Fantastyczne wyniki Niemiec są ściśle związane… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu

http://en.wikipedia.org/wiki/Polish_property_bubble wiem ze Wikipedie może edytować każdy …tak na pokrzepienie

Moim Skromnym Zdaniem
Gość
2 lata 10 miesiące temu
"a rapid increase of salaries – around 8% per year;"Taaa :) "low figures of both housing estate area and apartments per person, compared to other developed countries worldwide;"Tu ciągle 2.5 miliona emigrantów zameldowanych w Polsce nadal jest liczone jako potencjalny popyt w kraju.http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/09/ilu-mieszkan-brakuje-w-polsce-hmm.html "money repatriated by Poles who have emigrated;"To też się powoli kończy. Ludzie przesyłają coraz mniej pieniędzy do kraju, a częściej decydują się na ściągnięcie rodziny z polski "do siebie".http://www.dziennik.com/wiadomosci/artykul/emigranci-przysylaja-do-polski-mniej-pieniedzy "rapid urbanization – the population of rural areas and small towns is declining rapidly, while the population of major urban areas is increasing quickly;"http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/11/czy-soiki-zaleja-warszawe.htmlhttp://www.rmf24.pl/fakty/polska/news-polacy-uciekaja-z-miast-na-wies,nId,1083156 Podsumowując artykuł na wikipedii… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu

A co autor sądzi na temat ziemi w PL. Z tego co zdążyłem się zorientować autor bloga mieszka we Wrocławiu (ewentualnie okolicach). Czy zakup ziemi (działki budowlanej) w jednej z okolicznych wioch jest opłacalne? Np. jakaś działka 10a ile jest warta zdaniem autora? 100k? 200k? może 20k?

W domach z betonu
Gość
2 lata 10 miesiące temu
Niestety(?) nie mieszkam we Wrocławiu (a szkoda, bo to podobno bardzo ładne miasto ;) Nie będę się wypowiadał na temat tamtejszych cen ziemi, bo nie mam o nich pojęcia ;) W okolicach Warszawy ceny ziemi to jest kosmos (moim zdaniem jeszcze sporo większy niż ceny mieszkań). Kwoty rzędu 1000 złotych za m2 w jakiejś prawie że podmiejskiej dzielnicy (np. Ursus) to zupełna abstrakcja. Niewiele taniej jest w miejscowościach satelickich… Generalnie od działek (budowlanych) trzymam się (bardzo) z daleka. Tu potencjał spadkowy jest ogromny – wystarczyłoby zniesienie tego przygłupiego podziału na ziemię rolną/budowlaną, albo wprowadzenie podatku katastralnego (na kosmiczne ceny działek… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu
Ciekawe uwagi. Mam podobne zdanie. Proszę spojrzeć na plany zagospodarowania przestrzennego miejscowości satelickich większych miast w Polsce. W Polsce większość małych wsi i miasteczek to "ulicówki" – zabudowa jest wzdłuż ulic. Przeglądając takie plany, albo chociaż studium zagospodarowania terenu /wiem, że to nie jest akt prawa miejscowego, ale przesądza o ewentualnym przyszłym planie/ można zauważyć, że większość gmin przeznacza wszystkie tereny wzdłuż jakichkolwiek dróg pod zabudowę najczęściej jednorodzinną. Dodatkowo wprowadza się kilka linii zabudowy. Stąd też podaż terenów pod zabudowę jest ogromna – Polacy nigdy nie zabudują tych terenów – musiałoby być nas z 80 milionów, albo więcej. Pisał już… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu

proszę o prognozę cenową (za metr) mieszkania w bloku z lat 60 w Warszawie na Gocławku za 4 lata.

W domach z betonu
Gość
2 lata 10 miesiące temu

Ambitna prośba :) Z racji tego, że znam Gocławek całkiem nieźle, pokuszę się o strzał (podkreślam, że to strzał ;)

3.5 – 4 tys./m2 za mieszkanie aktualnie najbardziej popularne (2 pokoje, ~50m2). Za większe mniej, za mniejsze tyle samo ;)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu

Jak sądzicie, czy to może być jakiś sygnał, że dzieje się w Polnordzie i jest "następcą" Ganta?

http://gielda.onet.pl/krauze-chce-sprzedac-caly-pakiet-polnordu,18726,5597127,news-detal

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu

To jest sygnał tego że Krauze jest ostatecznym bankrutem. Najpewniej skończy jak Lepper

W domach z betonu
Gość
2 lata 10 miesiące temu

Prezes Gant'a też sprzedawał akcje na pół roku przed "zawirowaniami" – jak Rysiek sprzeda, to zaczniemy się martwić(?).

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu
W domach z betonu
Gość
2 lata 10 miesiące temu

Chociaż w jakiejś kwestii jeździemy w Polsce ekspresem ;) Pociągi trudno w ogóle zestawić z tym słowem, a drogi są tylko "fragmentami ekspresowe".

Zdecydowanie artykuł dla każdego, kto zaciąga kredyt na 30 lat… i kto jeszcze nie czytał naszego wpisu o demografii ;)

Mazuryn
Gość
2 lata 10 miesiące temu

http://finanse.wp.pl/kat,1033695,title,Ceny-ida-w-gore-mieszkan-coraz-mniej,wid,16312076,wiadomosc.html

Koniecznie posłuchajcie newsów z WP :) kolejny wysyp ekspertów :)

W domach z betonu
Gość
2 lata 10 miesiące temu

Oglądałem – będzie o tym kolejny wpis ;)

k-dek
Gość
2 lata 10 miesiące temu

można dorzucić też zaklęcia, samych twórców mieszkań

http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/706160,1078345-Gieldowi-deweloperzy-licza-na-dobry-rok.html

…przy czym, jak już pisałem wcześniej, wystarczy z czasem zmajstrować lepsze limity w MdM i przepowiednie mogą po części ziścić się…

k-dek
Gość
2 lata 10 miesiące temu
Właśnie miałem wrzucić ten sam link :), (…) taka jest prawda, deweloperzy nie chcą obniżać cen obecnie (…)" najprawdziwsza rzeczowa analiza – koniec marzeń koleżanki i koledzy! ;) A wracając wcześniej – potwornie przygnębiający jest ten (kolejny!) wpis o demografii – aż odechciewa się urealnienia cen spowodowany m.in. zmniejszeniem popytu wynikającego z "dzietności" Przyjdzie taki czas, że wielu oszczędzających na mieszkania i wyglądających uczciwych cen, w tak zakłamanym kraju, pomyśli, że z kilkudziesięcioma tysiącami złotych w gotówce, są w stanie wyjechać i poradzić sobie w każdym innym miejscu na Ziemi, które będzie o wiele lepsze do zamieszkania niż Polska… Jakby… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu

No właśnie! Może nie jest ważny procent marży w górę, bądź w dół, stopy procentowe itd., skoro może za 5-10 lat w Polsce 1 pracujący będzie musiał utrzymać 1 emeryta/renciste.
Podatki pójdą gwałtownie do góry, o żadnej innowacyjności naszej gospodarki nie będziemy mogli nawet marzyć, tylko będziemy dzielnie walczyć z Rumunią i Bułgarią w klasyfikacji pt."które państwo w Europie jest najbiedniejsze".
A ceny mieszkań spadną, ale z czego się cieszyć? Że ktoś kupił "okazyjnie"(w dołku) ale w kraju bez przyszłości, bez przyszłości dla siebie, nie mówiąc nawet o swoich dzieciach….

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu

może kredyt na 30 lat to sposób na zatrzymanie w kraju polaków by nie zwiali bo wiadomo ostatni gasi światło

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu

tak może być ze niektóre mieszkania będą stały puste w miastach i mimo niskiej ceny nie będzie miał ich kto kupować,
Jeżdżąc po polsce w regularne trasy w mniejszych miastach czy wsiach widzę że wiele domów stoi pustych od dłuższego czasu tylko nie wiem czy cena za wysoka czy wogóle brak chętnych

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu
W domach z betonu
Gość
2 lata 10 miesiące temu

Czytam, czytam i wnioskuję: "Niedługo wszyscy najemcy rzucą się na kupno" ;) Doszedłem do końca, patrzę na autora… i jest. On, Bartek, we własnej osobie. Czyli jeszcze umiem wnioskować ;)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu
Kiedyś był trend migracji z przeludnionej Europy zachodniej na wschód. Obecnie przy starzejącej się Europie zachodniej jest trend migracji ze wschodu na zachód… w Niemczech pokolenie wyżu powojennego przechodzi powoli na emeryturę i zwalnia wiele stanowisk. Już w tej chwili Deutsche Bahn prowadzi rekrutację 7500(!) pracowników. Każdy człowiek coś konkretnego potrafiący staje się dla Niemców cenny. Tym bardziej cenny im bardziej biały:) Ssanie tylko się zwiększy. Emigracja do Niemiec dopiero się zaczyna. A tam: ceny mieszkań atrakcyjne, stopy procentowe niskie i gwarantowane na okres spłaty kredytu, po 200 Euro miesięcznie na każde dziecko, ceny żywności niewiele wyższe niż w PL,… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu

potwierdzam że limit cenowy na MDM jest czysto teoretyczny. deweloperzy mogą sprzedać mieszkanie o dowlnej cenie w ramach MDM. Różnica w cenie dewelopera i limitu MDM jest upychana w garażu albo komórce i trzeba to zapłacić gotówką:) jest to więc program wspierający raczej ludzi z kasą niż tych najbardiej potrzebujących. Jest to również program który zablokuje obniżkę cen mieszkań na rynku pierwotnym.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu

ja naprawde nie wiem skąd się biorą te tłumy ludzi z kasą na zakup nowego

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu

Ci co mają kasę to kupują kolejną nieruchomość aby zdywersyfikować portfel. Jak zarabiasz 50tys./m-c cóż za problem. Później wynajmują biedakom bez zdolności kred., kasy lub turystom.

dd
Gość
dd
2 lata 10 miesiące temu

http://www.rybinski.eu/2014/01/dobre-i-zle-kredyty/#comments

W Polsce złe kredyty są plagą, ich skala to już 350 mld złotych. Dla wielu ludzi to się źle skończy gdy wyląduje czarny łabędź. . Dobrych kredytów jest o wiele mniej.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu

Jeśli chodzi o mdm to są kredyty gotówkowe z oprocentowaniem hipotecznego tylko dla biorących hipoteczny w mdm, a po drugie kredyt obliczany dla ceny z wyceny a prawdziwa transakcyjna jest 20% niższa i tym sposobem bierze się kredyt z LTV 80%
Nie brakuje kreatywności uwierzcie

wpDiscuz