caddy-161016_640

To buy or not to buy… oto jest pytanie!

Po ostatnim przynudzającym wpisie czas na wpis nieco bardziej matematyczny, czyli taki, jakie lubię najbardziej :) Wpisy matematyczne mają to do siebie, że nie zostawiają specjalnego pola do interpretacji, ani do polemiki, przez co ciężko udowodnić nam, że nie mamy racji (do czego oczywiście zachęcamy w komentarzach ;)

Jak wiemy, mamy teraz (znowu) najlepszy czas na zakup mieszkania ;) Jak również wiemy, powodów ku temu jest mnóstwo – ceny mieszkań bardzo spadły (tak bardzo, że bardziej nie dadzą już rady ;) mamy teraz rekordowo tani kredyt (z wysokimi marżami ;) deweloperzy budują na potęgę, co oznacza, że spodziewają się bumu (który przecież w końcu musi nadejść ;) a na dodatek rosną wymagania kredytowe – spada maksymalne LTV (więc trzeba się spieszyć ;) Aaa… no i jeszcze stopy procentowe są na rekordowo niskim poziomie, więc nie opłaca się oszczędzać na lokatach (w czasach niby deflacji), tylko trzeba koniecznie zainwestować w mieszkanie na wynajem (które, w przeciwieństwie do środków na lokacie, tanieje ;)

O inwestycji w wynajem mieszkania z punktu widzenia właściciela oraz najemcy pisaliśmy we wpisach:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/09/czy-opaca-sie-inwestowac-w-mieszkania.html

oraz

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/10/czy-wynajmujac-mieszkanie-napychamy.html

Dziś zajmiemy się sytuacją, w której znajduje się być może większość czytelników tego bloga.
Któż z tych, którzy jeszcze nie mają własnego „em”, nie chciałby go mieć? Pewnie kilka takich osób się znajdzie, jednak w tym kraju nadal zdecydowana większość osób chce mieszkanie posiadać na własność (nam się akurat zdaje, że słusznie). Niektórzy nawet, z zupełnie niezrozumiałych dla nas względów, nazywają posiadaniem mieszkania już jego pożyczenie/wynajmowanie od banku (dziwnym trafem, wynajmowania od kogoś innego niż bank tak już nie nazywają).

W każdym razie, gdybyśmy mieli w najprostszy sposób odpowiedzieć na tytułowe pytanie – kupić mieszkanie, czy go nie kupić, to odpowiedzielibyśmy oczywiście, że hmm… bo problem polega na tym, że odpowiedź jest dosyć złożona.

O ile w systemie rezerwy cząstkowej i waluty fiat (która ze swej natury zawsze na końcu prowadzi do hiperinflacji) posiadanie czegoś „namacalnego” jest słuszną strategią, o tyle nie zawsze ta strategia idzie w parze z kupowaniem mieszkań. Mieszkania, jak każdy inny towar, dobrze jest kupić wtedy, kiedy są tanie. Kiedy mamy do czynienia z taką sytuacją (i zakładamy, że z racji tego, iż mieszkania są tanie, tańsze już nie będą), wtedy mieszkanie zdecydowanie warto kupować. Kiedy mieszkania są drogie, to mamy trochę komplikacji.
Z samego faktu, że coś jest drogie, nie wynika jeszcze, że nie należy tego kupować – torebki od Michael’a Kors’a są drogie, a ludzie (kobiety ;) jednak kupują ;) Ba… nawet z faktu, że coś drogiego będzie w przyszłości taniało, też jeszcze nie wynika, że nie należy kupować (przykład torebek i tu jest aktualny ;) Podstawową kwestią jest pytanie, czy cena ma jakiekolwiek znaczenie oraz czy to znaczenie jest większe od znaczenia innych aspektów rozważanego problemu.
Jeśli ktoś potrzebuje mieszkania i taką osobę na nie stać (w rozumieniu posiadania odpowiednich środków/aktywów, a nie posiadania jedynie „zdolności kredytowej”), to wręcz powinna mieszkanie kupić.
Gorzej, że zdecydowanej większości ludzi nie stać (w tym sensie). A jak kogoś nie stać, to cena ma dużo większe znaczenie niż dowolne inne przesłanki (co gorsza, problem cenowy może okazać się problemem krytycznym ;)

Stoimy więc pośród tej zdecydowanej większości i zastanawiamy się, co z tym fantem zrobić – od dawna nam się wydawało, że kupno mieszkania w Polsce jest bardzo nieopłacalne i że to się raczej nieprędko zmieni.
Żeby jednak nie przespać tego najlepszego momentu na kupno (który najpewniej kiedyś się jednak pojawi), postanowiliśmy przyjrzeć się, jak sprawa się ma aktualnie, na podstawie 3 konkretnych przykładów (każdy może przeprowadzić podobne rozumowanie dla interesującego go miasta/dzielnicy). Do testu wybraliśmy takie mieszkania, aby pokryć możliwie szeroki obszar rynku (kawalerkę, mieszkanie 2- oraz 3-pokojowe). Interesowały nas mieszkania dosyć nowe, w dobrym standardzie, w miejscach uznawanych za całkiem niezłe (nie są to oczywiście topowe lokalizacje, ale takie nie interesują przeciętnego klienta).

Wynikiem tych rozważań jest poniższa tabela, która mogłaby sama w sobie wystarczyć za cały wpis ;)
Zanim przejdziemy do wniosków, musimy przyjrzeć się bliżej metodologii zastosowanej do wyprodukowania tej tabeli.
Jak wiadomo, tabele cierpią na przypadłość politechniczną… zawsze w nich wyjdzie to, co chciał pokazać autor – trzeba tylko zastosować odpowiednie rozumowanie. Staraliśmy się, aby nasze rozumowanie było jak najmniej tendencyjne i jak najbliższe rzeczywistości (w przeciwieństwie do wszelkich wyliczeń opłacalności zakupu mieszkań pod wynajem, którymi cyklicznie raczy nas OF/HB, czy inny Emmerson). Ale do rzeczy…
Pierwsze dwie kolumny nie wymagają komentarza. W trzeciej, oznaczonej gwiazdką (cena zakupu), przyjęliśmy dolny przedział cenowy z ogłoszeń i pomniejszyliśmy go o ~10% uznając optymistycznie, że taki jest w tym przypadku margines negocjacji (ponieważ to jest właśnie dolny przedział cenowy ofert, to możliwe, że tyle wynegocjować się nie uda i cena zakupu wyjdzie wyższa… ale trudno – lepiej przesadzić trochę w kierunku odwrotnym do tezy, niż w kierunku tezy ;) W kolumnie piątej (cena wynajmu) przyjęliśmy „realistyczne” (zgodnie z naszym doświadczeniem) ceny z ofert, odejmując od nich koszt miejsca garażowego (którego nie ma w cenie kupna, a które można zawsze komuś „podnająć”). Uzyskaliśmy więc sensowny koszt zakupu oraz sensowny koszt najmu dla porównywalnych (konkretnych) mieszkań.
W kolumnach oznaczonych wzorcem „LTV X%, Y%” wyliczyliśmy koszt zakupu mieszkania na kredyt (to stwierdzenie z trudem przeszło nam przez klawiaturę ;) LTV X% oznacza oczywiście wysokość kredytu względem ceny mieszkania, a Y oznacza oprocentowanie, wg którego wyznaczona została wartość w tabeli. Sposób wyliczenia tej wartości wymaga dalszego wyjaśnienia – żeby było możliwie sensownie, zsumowaliśmy w tej kolumnie 3 liczby: koszt odsetkowy kredytu (czyli od raty odjęliśmy część, która pomniejsza kwotę kredytu), opłaty za mieszkanie, które zawarte są w cenie najmu oraz koszt utraconych odsetek od kapitału, który musieliśmy wyłożyć z własnej kieszeni (przyjęliśmy lokatę/rachunek oszczędnościowy oprocentowany na poziomie WIBOR3M, już po odjęciu „przejściowego” podatku Belki). Ponieważ udział kosztu odsetkowego w racie spada wraz z postępem spłacania kredytu, do obliczeń przyjęliśmy średnią z pierwszych 5 lat spłaty – naszym celem nie jest porównanie kupna do „wiecznego” wynajmu, tylko porównanie kupna do wynajmu „przez jakiś czas”, bo docelowo preferujemy jednak posiadanie mieszkania na własność. Poza tym, w koszcie „kupna na kredyt” nie uwzględniamy kosztów remontów itd., które z czasem siłą rzeczy się pojawią i mogą zniwelować spadek udziału części odsetkowej w racie.Jako oprocentowanie kredytu (Y) przyjęliśmy wartości z porównywarki internetowej, zmodyfikowane lekko w taki sposób, aby możliwie jak najlepiej uwzględnić dodatkowe, nieujmowane tam opłaty.
W kolumnach „Różnica” wstawiliśmy procentową różnicę obliczonych kosztów kredytu względem kosztu wynajmu – kolor zielony oznacza przewagę (mniejszy koszt) kredytu nad wynajmem, kolor czerwony przeciwnie.
W tabeli występują aż 4 wersje kredytu – kombinacje dwóch różnych wartości LTV oraz wysokości oprocentowania przy aktualnych stopach procentowych oraz przy stopach o 2.5 p.p. wyższych (czyli też niespecjalnie wysokich).
We wszystkich obliczeniach pominęliśmy koszty pośredników (bo nie lubimy pasożytów) oraz koszty notarialne, czy PCC (wszak kiedyś i tak trzeba będzie je ponieść, jeśli nie chce się „wiecznie” wynajmować).

Jakie są wnioski z tej tabeli? Ano wnioski są, jak zawsze, oczywiste :) Rozsądnie policzony koszt mieszkania w mieszkaniu „90-procentowo bankowym” jest w aktualnej chwili wciąż prawie zawsze wyższy niż koszt wynajmowania tego mieszkania. Jedynie w przypadku małych/tańszych mieszkań, koszty są w tej chwili bardzo zbliżone. Im większe/droższe mieszkanie tym koszt mieszkania „na swoim” (z udziałem wysokiego kredytu) jest większy, względem wynajęcia „takiego samego” mieszkania.
Nieco inaczej ma się sprawa w przypadku stosunkowo niskiego udziału kredytu w cenie zakupu. Nie ma w tym oczywiście niczego zaskakującego – ponieważ oprocentowanie kredytu wynosi około 2.5 p.p. więcej niż oprocentowanie lokaty, to zwiększenie udziału lokaty względem kredytu, powoduje spadek kosztów tego rozwiązania. Jak więc widać, najmniejsze koszty mieszkania „na swoim” będą wtedy, kiedy swoje będzie rzeczywiście swoim (czyli będzie kupione za własne pieniądze, a nie za kredyt bankowy).

Przy kredycie LTV50% koszt tego rozwiązania jest w tej chwili niższy niż koszt wynajmu (znowu mamy do czynienia z sytuacją, w której najlepiej wypadają tu najmniejsze/najtańsze mieszkania – im drożej, tym gorzej, a koszt mieszkania na kredyt zrównuje się z kosztem wynajmu przy cenie mieszkania w okolicy 500.000 złotych).
Żeby nie było zbyt optymistycznie, umieściliśmy jeszcze te same obliczenia, zakładając wzrost stóp procentowych do poziomu sprzed dwóch lat (czyli nie jakoś specjalnie odległego ;) W takiej sytuacji, koszt mieszkania na bankowym we wszystkich rozważanych kombinacjach będzie wyższy niż koszt wynajmu (w przypadku wysokiego LTV i większego mieszkania, będzie wyższy nawet o 2/3!). Należy to mieć na uwadze, bo kredyt zaciąga się najczęściej na 25-30 lat, więc porównanie kosztów jedynie w momencie historycznie niskich stóp procentowych jest co najmniej ryzykowne.

Jakby jednak nie liczyć, trudno na podstawie takich obliczeń uzasadnić popularną ostatnio tezę, że kredyt jest tańszy niż wynajem. Nawet przy bardzo niskich stopach jest tak jedynie dla najmniejszych mieszkań i to tylko przy kredycie z wysokim wkładem własnym (czyli w rozwiązaniu niezbyt popularnym).
Można się zastanawiać, co będzie, jeśli stopy procentowe spadną jeszcze bardziej – otóż raczej niewiele będzie, bo stopy być może jeszcze za jakiś czas spadną, ale będzie to spadek praktycznie niezauważalny (0.25 p.p.) i raczej ostateczny – potem zabawa może przybrać zupełnie przeciwny kierunek.Podsumowując naszą tabelkę… widać w niej, że nawet w sytuacji bardzo niskich stóp procentowych, koszt mieszkania w „zakredytowanym” mieszkaniu jest wyższy niż w wynajmowanym przy kredytach z niskim wkładem własnym (czyli w przypadku znakomitej większości kredytów, zaciąganych w Polsce – pamiętajmy, że wciąż połowa z nich ma LTV >80%, a kredytów z LTV50% lub mniejszym jest jedynie 13%). Dopiero użycie znacznych środków własnych (50%) wyrównuję aktualnie tę relację.
W przypadku wzrostu stóp procentowych (na co w przeciągu 30 lat szanse są raczej „spore” ;) koszt mieszkania na kredyt będzie zawsze wyższy (i to znacznie) niż koszt wynajmu.Oczywiście nasza tabela nie wyjaśnia wszystkiego. Należałoby wziąć pod uwagę jeszcze perspektywy cenowe kupna mieszkania oraz perspektywy cen wynajmu. Stali czytelnicy wiedzą, jakie one są wg nas – nieubłagana demografia połączona z dużą liczbą nowo budowanych mieszkań oraz nieunikniony wzrost stóp procentowych będą powodowały spadki cen mieszkań w dłuższej perspektywie. Te same czynniki wpłyną dokładnie w ten sam sposób na rynek najmu (ponieważ średnia wieku ludzi wynajmujących mieszkania jest niższa niż „kupujących na kredyt”, to spadki na rynku najmu pojawią się wcześniej). Zresztą… kto wynajmuje mieszkania od dłuższego czasu wie, że proces ten trwa nieprzerwanie od 2008 roku i niespecjalnie zwalnia (często objawiając się tym, że w tej samej cenie można z czasem wynająć mieszkanie o coraz wyższym standardzie).
Jeśli wziąć pod uwagę tego rodzaju aspekty, należałoby do kosztów mieszkania w mieszkaniu na kredyt dodać koszt spadku jego wartości, co niestety jest trudne, bo nie wiadomo, jaki on będzie (niektórzy twierdzą, że wcale go nie będzie, tylko będą wzrosty ;)Postarajmy się jednak ostatecznie odpowiedzieć na tytułowe pytanie – kupić, czy nie kupić? Jeśli ktoś chce kupić za własne pieniądze, bądź z udziałem niezbyt wysokiego kredytu i kupuje po to, żeby mieszkać, a nie po to, żeby niedługo sprzedać (czyli „zainwestowć” ;) to można kupować. Oczywiście nadal warto rozważyć odczekanie do momentu, w którym pojawi się „prawdziwy” kryzys – wszak kupowanie w czasach super niskich stóp procentowych i wysokich cen nie jest strategicznie dobrym pomysłem. Niemniej, jest to dużo lepsza sytuacja niż „kupowanie” mieszkania z udziałem wysokiego kredytu – to nijak się nie opłaca, a będzie najpewniej jeszcze gorzej.

Podsumowując… my nadal nie kupiliśmy (to ci niespodzianka! ;) Jedynym sensownym powodem, który mógłby nas skłonić do kupna mieszkania w tym momencie, byłaby realna szansa na upadek systemu finansowego w bardzo bliskiej przyszłości, w sytuacji, w której dysponowalibyśmy całą kwotą na mieszkanie. Na to jednak jeszcze za wcześnie (na upadek i na całą kwotę ;)

Poza tym, system upadnie w wyniku solidnego kryzysu. Ciężko będzie go przegapić, a jeszcze ciężej będzie w trakcie jego trwania utrzymać aktualne (przeszacowane) ceny mieszkań…
Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o

Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
Ryszard
Gość
1 rok 11 miesiące temu

Pierwszy, przed Spidim! ;D

Spidi84
Gość
1 rok 11 miesiące temu

Osz Ty ! :P

Coingeddon
Gość
1 rok 11 miesiące temu
Ja skłaniam się coraz bardziej do wiecznego wynajmu, a przynajmniej do momentu gdy kupno mieszkania za gotówkę obciąży moje konto na mniej niż 20-30% oszczędności (niemożliwe przed 50tką? :D). W tym momencie mam oszczędności na około 40% kawalerki we Wrocławiu (większe mi nie potrzebne ;)). Teoretycznie pozbywając się oszczędności życia i biorąc mieszkanie na kredyt takie jakie wynajmuję będę miał niższe koszty miesięczne i kiedyś to będzie moje, ale:– nie będę miał oszczędności więc tracę komfort psychiczny, które mi daje spora “poduszka bezpieczeństwa”– pozbędę się sporej kasy na inwestycje, mniejszy potencjał na pomnażenie kasy (w sporej części właśnie dzięki temu mam… Czytaj więcej »
zlodzieje.marzen.blog
Gość
1 rok 11 miesiące temu
Mam identyczną sytuację. Wynajmuję w samym centrum ale nawet nie kupuję biletu miesięcznego bo wszędzie chodzę pieszo lub taksówką i wychodzi mnie taniej. Nie mam samochodu również. Ale najwięcej oszczędzam na CZASIE !!! Mam oszczędzonych ok. 300 tys. zł ale co z tego (tak na prawdę dużo więcej). Te pieniądze zarabiają i dają poczucie bezpieczeństwa. Wynajmuję kolejne mieszkania i nie miałbym nerwów tak jak właściciele do remontów, wymiany mebli, sprzętów, psujących się bojlerów, podnoszonych opłat i do tego wychodzącego wszędzie grzyba :). Mieszkanie służy mi do tego żeby nie kapało mi na głowę i było ciepło bo nawet jadam na… Czytaj więcej »
Toughwork4U
Gość
1 rok 11 miesiące temu

@zlodzieje.marzen.blog Na twoim miejscu nie chwaliłbym się posiadaniem takiej gotówki w necie, nawet anonimowo. Nigdy do końca nie wiesz, kto szpieguje i jakie trojany siedzą w twoim kompie.

smartfx.eu
Gość
1 rok 11 miesiące temu
Czytam bloga od momentu jego powstania. Początkowo zgadzałem się przedstawianymi poglądami, jednak obecnie, blog i spora część komentarzy, prezentują postawę skrajną. Autor chce podchodzić do życia w sposób racjonalny. Zapomina jednak, że ludzie to nie maszyny i nie zawsze kieruję się rachunkiem zysków i strat (np. chęć posiadania dzieci w obecnych czasach – mam jedno a docelowo chcę mieć dwoje lub troje – czyste szaleństwo). Autor bierze pod uwagę, pasującą pod jego tezę, perspektywę 30-letnią. Proponuję jednak wyobrazić sobie perspektywę 200 letnią i zastosować podejście czysto racjonalne. Wyjdzie nam, że najbardziej opłacalne jest położyć się do grobu już teraz. Po… Czytaj więcej »
k-dek
Gość
1 rok 11 miesiące temu
Pierwsza rzecz jaka się nasuwa po przeczytaniu posta …to nick – reklama portalu i chyba nie warto odpowiadać …ale że mam kilka wolnych chwil to coś skrobnę :) Na pierwsze 3 akapity "gorzkich żali" odpowiedz jest zawarta w dzisiejszym tekście i jest to zaledwie jedno zdanie: "Jak więc widać, najmniejsze koszty mieszkania "na swoim" będą wtedy, kiedy swoje będzie rzeczywiście swoim (czyli będzie kupione za własne pieniądze, a nie za kredyt bankowy)." Autor wielokrotnie podkreślał, że jeżeli kogoś STAĆ, tzn. ma pieniądze na lokacie, lub znaczną część w gotówce, a kredytu dobierze niewiele, stałą w miarę pewną pracę i ma… Czytaj więcej »
Encjusz
Gość
1 rok 11 miesiące temu
@smartfx.euMasz rację i jednocześnie jej nie masz. Mam znajomych którzy kupowali mieszkania dwu pokojowe (kuchnia w aneksie) z myślą że za jakiś czas zmienią na większe. I poza dwoma parami które akurat stać na to by mniejsze mieszkanie zostawić pod wynajem, wszyscy gniotą się w małych mieszkaniach bo przy sprzedaży mieszkania ponieśliby ogromną stratę.Ja sam kupiłem mieszkanie, kupiłem mieszkanie które jest obecnie za duże, ale bez problemu zapewni komfortową powierzchnię do życia nawet dla rodziny większej niż mam zamiar mieć.Co do wynajmu to zawsze wynajmowałem z umową, właściciela ostatniego mieszkania które wynajmowałem widziałem 3 razy przez 2 lata (1 raz… Czytaj więcej »
Stefan
Gość
1 rok 11 miesiące temu
@Encjusz Nie obraź się Encjusz, ale co mnie obchodzi zadowalający poziom czyiś oszczędności, to czy przeznaczasz na ratę 1/4 czy 1/6 dochodów, że masz za duże mieszkanie albo kolor majtek żony. O czym nam w zasadzie chciałeś powiedzieć w swoim poście? Powierzchnia biur wzrośnie, spadną czynsze, pojawią się inwestorzy, będą przyjeżdżać ludzie do pracy. I to jeszcze długo – przynajmniej kilkadziesiąt lat. Zobaczcie co się stało z Rublem. Złotowka ostatnimi czasy też się obsunęła, a mieszkanie przy metrze w Warszawie od szczytu bańki potaniało może z 8%.utrzymując rentowność na poziomie 5%. Nie mówię, że jest to dużo, ale w obliczu… Czytaj więcej »
tobi wski
Gość
1 rok 10 miesiące temu
@smartfx.euniektórzy przyznają Ci tutaj trochę racji, ja się z Tobą w ogóle nie mogę zgodzić. mydlisz nam oczy porównaniem właściciela auta za 50k do rowerzysty, który jedzie 7h zamiast 1h, podczas gdy przedstawiana na tym blogu alternatywa dla właściciela mieszkania z LTV90% to wynajmujący mieszkanie, którego koszty są takie same jak koszty kredytu. wynajmujący nie ma co prawda prawa do przeprowadzenia np. generalnego remontu w mieszkaniu, ale kiedy chce mieszkanie może zmienić i nie musi martwić się o to, że jest czyimś niewolnikiem (tzn banku), dlatego właściciela auta powinieneś porównać nie do rowerzysty, a np. osoby, która korzysta z Bla… Czytaj więcej »
michał kuźniar
Gość
1 rok 11 miesiące temu

@ smartfx.eu

Dużo racji w tym co piszesz, nawet bardzo dużo, ale to co ja widzę na tym blogu to głównie chęć piętnowania szkodliwej dla wszystkich działalności deweloperów + banków w zakresie rynku nieruchomości. Blog pomimo swej skrajnej postawy ma sporą wartość edukacyjną, nie trzeba zgadzać się z każdym poglądem autora. Zaletą jest także fakt, że najprawdopodobniej nie jest on przez nikogo sponsorowany (bo i kogo?) w przeciwieństwie do 99% blogów "ekspertów'.

Pozdrawiam

sing dst
Gość
1 rok 11 miesiące temu
Jeżeli mainstream cały czas używa prostych manipulacji, sztuczek dotyczących rynku mieszkaniowego, które mają za zadanie zmanipulować ludzi, którzy nie mają czasu na analizy i być może "nakłonić ich" do podjęcia niekorzystnych dla nich decyzji, to ten blog spełnia dobrą rolę – punktuje nieprawdy, podważa tezy, autor stara się podchodzić racjonalnie.I to moim zdaniem jest bardzo dobre. Nawet sposób wyrażania myśli przez autora, poprzez szyderę i sarkazm bardzo mi odpowiada :) Dla mnie jednak mają znaczenie dwie poniższe "złote myśli":– "carpe diem" (Horacy)– "Na pewno nie wszystko, co warto, to się opłaca, ale jeszcze pewniej (…) nie wszystko, co się opłaca,… Czytaj więcej »
barooytube
Gość
1 rok 11 miesiące temu
@smartfx.euTo nie jest tak, że piętnuje się tu kupowanie mieszkania jak masz na to pieniądze albo przy niewielkim kredycie. Tutaj piętnuje się niezwykle niebezpieczną sytuację jaka ma obecnie miejsce na rynku mieszkaniowym/bankowym: to że banki celowo odkręciły kurek z pieniędzmi i pozwalają ludziom młodym bez oszczędności kupić mieszkanie w 30-letnim kredycie zapewniając za pośrednictwem mediów, że jest to optymalny moment, jest to korzystniejsze niż wynajem i mieszkania te nigdy nie będą tanieć. Nie byłoby problemu, gdyby:1. Banki pożyczały swoje pieniądze, a nie pieniądze kreowane z powietrza (wtedy prawdopodobnie nikt młodemu człowiekowi nie dałby kredytu na 100% wartości na 30 lat,… Czytaj więcej »
Stefan
Gość
1 rok 11 miesiące temu

Skąd niby bank miałby mieć pieniądze na pożyczki jeśli nie od depozytodawców ("kreowane z powietrza")? Przedstaw mechanizm, to porozmawiamy :)

Kamil
Gość
1 rok 11 miesiące temu

Dołączam się do myśli. ;-) Chodzi też o ludzi, którzy nie mają świadomości w co brną, myśląc, że jakoś to będzie, zadłużając się na 30 lat i kilkaset tysięcy złotych, których mogą nigdy w życiu nie wypracować… Chyba każdy ma znajomych, którzy co miesiąc pierwsze co to gnają do banku, aby oddać daninę. I tak żyją z miesiąca na miesiąc, ale cieszą się, że mają "własne". To jest straszne… A gdyby była "normalność" wówczas, nie byłoby tego bloga. ;-)

Pozdrawiam, Kamil

http://zpasjaonieruchomosciach.blogspot.com/

Kamil I
Gość
1 rok 11 miesiące temu

@ Stefan.
Jeżeli nie wiesz skąd pochodzi każda złotówka w Twoim portfelu, to Ci odpowiem: "Z długu, który ktoś inny wcześniej zaciągnął w banku".
Tutaj lekcja edukacyjna : https://www.youtube.com/watch?v=kgWsER4IpEw
W prosty sposób przedstawiona geneza pieniądza dłużnego, i własnie w takim systemie żyjemy wszyscy.

Paradoks
Gość
1 rok 11 miesiące temu
Wydaje mi się, że nie przeczytałeś dzisiejszego tesktu, przynajmniej tak brzmią te akapity o niekupowaniu czy kupowaniu. Dlatego odniosę się tylko do tych wspaniałych powierzchni biurowych, które w Warszawie powstają, powstają i powstają… Inwestycja Ghelamco (Warsaw Spire), którą widzę z okna miała się skończyć już w sierpniu, ale jakoś niesporo to idzie, drugi – większy budunek, to ciągle tylko szkielet (nic nie zmieniło się od wakacji) – stawiam złoto przeciw orzechom, że szukają jelenia, żeby się tego pozbyć. Jeżeli pogrzebiesz w danych, dowiesz się, że ilość biurowych pustostanów w Warszawie cały czas stabilnie… rośnie (@up – już przekracza 13% pustostanów).… Czytaj więcej »
Adam Czupi
Gość
1 rok 11 miesiące temu
cz. 1Dziękuję autorowi za nowy bardzo ciekawy artykuł, będąc czytelnikiem (i fanem) bloga, zgadzam się z wieloma spostrzeżeniami, w tym póki co absurdalnym poziomem cen ogólnie w Polsce, nie tylko w Warszawie. To, że developerzy i banki pragną jak największych zysków mnie nie dziwi (i to, że 99% artykułów w prasie jest sponsorowanych również nie), Dziwi mnie natomiast to pewne ogłupienie społeczeństwa (szczególnie osób zaraz po studiach), które finalnie powoduje podtrzymywanie nierozsądnych cen (i takiej również świadomości u sprzedających). Owszem można czekać na obniżkę cen, która prędzej czy później nastąpi, niemniej nie każdy ma na to czas. Zakładam, że większość… Czytaj więcej »
Adam Czupi
Gość
1 rok 11 miesiące temu
Jak widać z tym kupowaniem jest to sprawa bardziej złożona i raczej zależy od miejsca w jakim się znajdujemy w życiu. W pewnym momencie przeszacowanie rynku nieruchomości o 15%-20% nabiera innego wymiaru (patrz b), pomimo że w cenach nominalnych mieszkania w Warszawie są droższe niż w Berlinie (totalny bezsens – pismaki o tym notorycznie zapominają). Na ten czas według mnie (już posiadając rodzinę) lepiej jest kupić mniejsze mieszkanie np. 65-75m i albo zmienić z czasem na docelowe po zjeździe cen za kilka lat. Ale w każdym przypadku bez względu na okoliczności mieć, gdzie mieszkać. Według nie większym problemem przy przymierzaniu… Czytaj więcej »
PeCet
Gość
1 rok 11 miesiące temu

Mieszkania w Berlinie mają bardzo zróżnicowane ceny. Na obrzeżach i w nieciekawych dzielnicach może i jest taniej niż na Targówku w Warszawie, ale w Charlottenburgu to za mniej niż 3500/m nie kupisz. W nowych inwestycjach też nie dostaniesz za mniej niż 2500/m a to przy obecnym kursie EURPLN 11k. Poza tym w Niemczech od 5 lat ceny rosną, mimo zaawansowanego procesu starzenia społeczeństwa. Także przykładu niemieckiego należy używać ostrożnie.

sing dst
Gość
1 rok 11 miesiące temu
@Adam Czupi – zgadzam się z Tobą co do tego że punkt widzenia zależy od punktu siedzenia. Chociaż ja akurat jestem odwrotnym przykładem niż te podane przez Ciebie :) jestem +/- 30 i mam dziecko w wieku szkolnym i narazie wynajmuję. Więc wkrótce kupię/wybuduję. Jedną bardzo ważną rzecz napisałeś. Czas jest zasobem nieodnawialnym. Drugą rzecz, którą napisałeś bardzo ważną to zapewnienie stabilizacji, komfortu dziecku. Ktoś wcześniej też pisał, że w wynajmowanym się wykłada lachę na dbanie o standard (w końcu nie Twoje). Więc mieszka się trochę jak lumpy i zazwyczaj na bardzo małym metrażu co by dużo nie płacić za… Czytaj więcej »
Adam Czupi
Gość
1 rok 11 miesiące temu
@sing dst -z tym najmem niekoniecznie musi być standardzie badżet, W sumie swego czasu mieszkałem w wynajmowanych mieszkaniach prawie 10 lat. Może miałem takie szczęście z włościanami, że widząc rozsądnego najemcę godzili się doinwestować mieszkanie (patrz podnieść komfort). Wspomniałeś o kupnie/wybudowaniu domu (jeżeli w granicach Warszawy to sądzę, że to znacznie lepsza idea niż m2 (komfort braku stuków puków, chlupotu płynącej wody u sąsiadów jest nie do przecenienia), jeżeli poza W to bym 5x policzył inne rzeczy i 10x to przemyślał. Względnie wynająłbym dom na 1 rok by sprawdzić jak się mieszka/dojeżdża z wymarzonej okolicy (są setki domów do wynajęcia… Czytaj więcej »
W domach z betonu
Gość
1 rok 11 miesiące temu
@Komentujący Fajna się wywiązała dyskusja (jak zawsze). Część komentatorów nas jakby "atakuje", a część broni (może to jakaś autosugestia, ale wydaje mi się, że tych drugich jest więcej, albo mają lepsze argumenty ;)W kwestii głównego zarzutu… wpis nie jest o tym, czy w ogólności warto kupić mieszkanie, czy nie warto, wszak już na samym początku napisaliśmy przecież, że warto (bo ma to sporo niezaprzeczalnych zalet). Wpis jest o tym, ile kosztuje kupno mieszkania (w szczególności na kredyt) i ile może kosztować po podwyżce stóp procentowych. Żeby te obliczenia miały jakieś odniesienie do rzeczywistości, porównaliśmy je do cen wynajmu (który to,… Czytaj więcej »
Kamil I
Gość
1 rok 11 miesiące temu

http://www.biztok.pl/gospodarka/mieszkania-jak-sie-swieze-buleczki-bardzo-dobre-wyniki-sprzedazy_a19487#832080

Jak patrze na przypisy pod treścią:

ludzie: wikana
firma: sławomir horbaczewski

Wpisuję w googla i wychodzi, że to prezes firmy deweloperskiej wikana z Lublina.

Na wszystkich portalach są takie informacje kto zasponsorował trreść (bo jak dla mnie na wp to jest takie własnie info) ?

k-dek
Gość
1 rok 11 miesiące temu
Zasponsorowała sobie WIKANA, tak jak Józek z JWC sobie sponsoruje kwieciste wywiady, że "Taniej nie będzie" (bo planuje podnieść płace (sobie :)) i musi płacić inne "daniny") A co do samej WIKANY, to jest to deweloper giełdowy i ogólnie mają duże problemy, chociaż każda inwestycja to tworzona jest spółka celowa, więc jak problem ma konkretna budowa to WIKANA S.A. teoretycznie dalej ma się dobrze, ale mimo wszystko jest raczej źle – kolejna zmiana w zarządzie czy tam prezesa. W samym Lublinie, wiedzie im się słabo:1. Osiedle Marina – powstały 3 bloki, mieszkania jeszcze są do kupienia, kolejne 2 bloki –… Czytaj więcej »
Adam K
Gość
1 rok 11 miesiące temu

Ja myślę, że do czasu całkowitego zakończenia programu Rodzina na Swoim (RnS), czyli do grudnia 2020 roku stopy procentowe mogą pozostać niskie. Jest to na rękę państwu, bo przecież gdy obniża stopy to oszczędza na tym, co musi dołożyć RnSowcom do raty…

k-dek
Gość
1 rok 11 miesiące temu

Chociaż jest to jakiś argument, to jednak myślę, że ustalanie poziomu stóp %, wykracza znacznie poza kredyty w ramach RnS

Mateusz S
Gość
1 rok 11 miesiące temu
Ja już nie wiem jak to jest. Niby tyle się mówi, że mieszkania mogą tylko tanieć, a w nowo budowanym i jeszcze nie ukończonym bloku na mojej dzielnicy (w Łodzi) sprzedały się już wszystkie mieszkania od nasłonecznionej strony. Oferty pojawiły się niecały miesiąc temu, a już połowa lokali została sprzedana mimo iż blok położony jest na przeciwko bardzo ruchliwej ulicy, a po boku jest biurowiec (przerabiany z prlowskiego budynku czyli nie ma nawet parkingu podziemnego więc będzie niezły kocioł). Zapowiedziane są już kolejne dwa bloki w tym miejscu.To samo przy tej całej żenującej Łódzkiej Specjalnej Strefie Ekonomicznej (dla tych co… Czytaj więcej »
k-dek
Gość
1 rok 11 miesiące temu
Odniosę się tylko do ostatniego zdania. Moim zdaniem:Osłabienie popytu jest faktem niezaprzeczalnym, czyli: spadek "zdolności kredytowej" -> wzrost wkładu własnego (przyszły wzrost stóp %), emigracja zarobkowa, demografia -> coraz mniej osób to mniejsze "potrzeby mieszkaniowe" / coraz więcej mieszkań zwalnianych przez wyż powojenny, ale…Nie można oczekiwać, że spadek popytu doprowadzi do nagłej (mitycznej i dłuuugo wyczekiwanej) przeceny min. 30% mieszkań we wszystkich najlepszych dzielnicach dużych miast – raczej nikt z czytelników tego bloga na to nie liczy.Spadek popytu ma doprowadzić do ciągłej i konsekwentnej presji na poziom cen mieszkań i korektę średnich cen transakcyjnych, co przełoży się na pojawiające się… Czytaj więcej »
MaryJan
Gość
1 rok 11 miesiące temu

Zaczyna docierać nawet do GUS-u, że Polska wymiera i emigruje. Początki widać już w Łodzi, ale w kolejce są kolejne miasta.

http://wyborcza.biz/biznes/1,100896,17203380,Lodz_sie_kurczy__Konsekwencje__Protesty__pustostany___.html#BoxBizTxt

Szkoda tylko, że artykuł odnosi się do "trudnej" sytuacji budżetówki, na którą nie będzie miał kto robić.

anna.d
Gość
1 rok 11 miesiące temu
@Mateusz: to, że stoją (i stawia się dalsze) bloki, to oczywiste – jeśli deweloper ma grunt, to nie będzie go kisił w okresie słabnącego popytu na mieszkania. Krótko mówiąc – opłaca się jak najszybciej sprzedać jak najwięcej (zwłaszcza zanim ruszy rynek wtórny, jeszcze żyjący złudzeniami o potędze). Taka sytuacja nie świadczy o umacnianiu się rynku, a raczej wprost przeciwnie :-). Skąd wiesz, ile mieszkań się sprzedało w każdej z inwestycji, o których piszesz? Od dewelopera? To raczej słabe żródło – ja też kiedyś pytałam o konkretne mieszkanie, dowiedziałam się, że wszystko sprzeda się pewnie do jutra ;-), a potem przez… Czytaj więcej »
MaryJan
Gość
1 rok 11 miesiące temu

Kupić przy cenie m2 równej pensji netto w regionie, nie kupić przy obecnych cenach. Prosta odpowiedź:)

Lukasz
Gość
1 rok 10 miesiące temu
Niektórzy tutaj wyżej pisali tutaj już o bezsensownym topieniu pieniędzy we własne M, nawet dysponując 100% wartości. Z tym się zgadzam. A z drugiej strony kredyty. Jakiś czas temu słyszałem że kredyt hipoteczny to "tani pieniądz" z racji rzędów jego oprocentowania. Wydaje mi się, że nawet mając te 100% wartości nieruchomości lepiej jest wziąć kredyt i mieć pole manewru. Bo pomieszczenia nie zarobią na siebie lekką ręką- trzeba wynająć, wykorzystać je na firmę itp. A z kapitałem można zrobić dużo więcej. Toteż na tą chwilę skłaniam się ku przekonaniu, że lepiej wziąć kredyt, dodać może coś powyżej wymaganego wkładu własnego… Czytaj więcej »
Teafit Teafit
Gość
1 rok 10 miesiące temu

Ech autor znów się kompromituje …

1) Wymagania dotyczące wkładu przewiduje Rekomendacja S IV, a nie S III.

2) WIBOR nie uwzględnia spodziewanej obniżki stóp procentowych. Stopa referencyjna NBP = 2,00%, a dzisiejszy WIBOR 3M to 2,06%.

To tylko rzuciło mi się w oczy na dzień dobry. Przez litość nie będę się czepiał innych tez autora oraz kalkulatorów, które nie pozwalają nie ustawienie wielu ważnych parametrów.

wpDiscuz