Stopy procentowe

Nasza przerwa w pisaniu trwa w najlepsze (niestety mimo tego się nie lenimy ;) za to czytelnicy nie próżnują. Dziś artykuł Mad Hatter’a (można by rzec, że już doświadczonego współautora ;) o podstawowych kwestiach, związanych ze stopami procentowymi oraz o tym, dlaczego prawie nic nie zależy od nas, Polaków, za to prawie wszystko zależy od największych graczy (zwłaszcza od FEDu). Po grudniowej podwyżce stóp procentowych w USA cały świat zaczyna dostawać lekkiej(?) zadyszki – cierpią zwłaszcza giełdy oraz waluty tzw. krajów rozwijających się, w tym także Polski (dolara powyżej 4PLN mieliśmy poprzednio w latach 2000-2002, kiedy to w Polsce panowała wysoka inflacja). Ceny surowców schodzą na 40-letnie minima, indeksy opisujące skalę transportu morskiego na świecie szorują po dnie, a ropa naftowa, której przecież jest na świecie coraz mniej, osiągnęła ceny sprzed 13 lat (a trzeba mieć na uwadze, że przez 13 lat nie było deflacji… było wręcz przeciwnie ;) W ogóle sytuacja z ropą jest bardzo pouczająca z punktu widzenia rynku mieszkaniowego – widać, że nawet surowiec, który jest powszechnie używany i powszechnie potrzebny, a którego zasoby nie są odnawialne, więc się systematycznie zmniejszają (chyba żeby rozpatrywać tylko znane złoża – wtedy będzie nieco inaczej), potrafi zejść z ceną do poziomów, których nikt się nie spodziewał (a jest to poziom ponad 1/4 niższy niż w szczycie kryzysu z roku 2008). Każda rzecz, której cena jest mocno wyspekulowana (a tak było z ropą, którą w ogromnej części handluje się poprzez kontrakty terminowe i można w tej sposób mocno wpływać na cenę), wróci w końcu na poziom uzasadniony fundamentalnie (zaliczając często po drodze wahnięcie w drugą stroną). Jeśli ktoś chciałby wierzyć, że mieszkania w Polsce zawsze będą drogie, to może się srodze zawieść (wszak ropa też miała być ciągle coraz droższa). W przypadku ropy wystarczyła wola władz USA, żeby „dokopać” Rosji i nagle „niemożliwe stało się możliwe” – w przypadku (wyspekulowanych) cen mieszkań takich zagrożeń jest dużo więcej. Może to być wola polityczna (tanie mieszkania na wynajem lub po prostu chęć któregoś rządu do zapewnienia godziwych warunków mieszkaniowych większej liczbie obywateli), może to być też wola, albo konieczność ekonomiczna (wysokie stopy procentowe, czy bankructwo a la Grecja). W końcu słynna (a zarazem bardzo prosta) zasada w ekonomii zawsze jest w modzie: „What goes up must go down”. Spojrzenie na ogólną sytuację na świecie daje wniosek, że zbliża się kryzys. Ba… ten kryzys właściwie już trwa (masakra na surowcach, masakra na chińskiej giełdzie, rozkręcająca się masakra na pozostałych giełdach, postępująca masakra na „śmieciowych” walutach). Pamiętajmy, że to poprzedni kryzys z 2008 roku zatrzymał wzrost cen mieszkań w Polsce i skierował ceny na „południe”. Kolejny kryzys ma szanse sprowadzić je na realistyczne poziomy, poprzedzone pewnie wcześniejszym zejściem na chwilę poniżej tych poziomów. W tym wszystkim ważną rolę odegrają stopy procentowe – amerykańskie stopy zadecydują, kiedy kryzys rozwinie się na poważnie i kiedy się skończy, a Polskie zadecydują, czy na kryzys ogólno-ekonomiczny nałoży się dodatkowo znaczący wzrost rat kredytów. Także zaczynają się bardzo ciekawe czasy – kto do tej pory się nudził na rynku mieszkaniowym (a można było się nudzić przez ostatnie 6 lat), ten wreszcie doczeka się czegoś ciekawszego. Zobaczymy, jak się wszystko rozwinie, ale zanim się rozwinie warto sobie przypomnieć podstawowe informacje związane ze stopami procentowymi, które nawet w niespokojnych czasach odgrywają bardzo ważną rolę na rynku mieszkaniowym (a w czasach spokojnych odgrywają rolę absolutnie pierwszoplanową).

Mad Hatter pisze tak:

Stopy procentowe

Po tym jak amerykański Bank Rezerwy Federalnej podniósł swoje stopy procentowe o 25 punktów bazowych (czyli 0.25 punktu procentowego), pojawiło się sporo opinii, że wpłynie to na podniesienie stóp procentowych w Polsce. W związku z tym pomyślałem, że poruszę temat tychże na łamach portalu; jakby na to nie patrzeć, wysokość stóp procentowych jest jednym z ważniejszych czynników definiujących koszt kredytu który wielu ludzi zaciąga celem zakupu lokum mieszkalnego. A temat nie jest tak prosty, jak często się wydaje…

Stopy banku centralnego

Zacznijmy od określenia co rozumiemy przez określenie “stopy procentowe”. Niemal zawsze używamy tego pojęcia mówiąc o stopach procentowych ustalanych przez banki centralne. Większość banków centralnych ustala więcej niż jedną stopę procentową, ale są one ze sobą ściśle powiązane – dlatego najczęściej spotykamy się z wiadomością, że dany bank podniósł czy obniżył stopy procentowe o ileś punktów procentowych; oznacza to że każda ze stóp procentowych określanych przez bank została podniesiona lub obniżona o tyle samo.

Tutaj posłużmy się przykładem dla zilustrowania tego zagadnienia. Narodowy Bank Polski, czyli bank centralny, który interesuje zdecydowaną większość z nas, określa cztery podstawowe stopy procentowe. Są to:

• stopa referencyjna
• stopa depozytowa
• stopa lombardowa
• stopa redyskontowaNajważniejszą z nich jest stopa referencyjna, która obecnie wynosi 1.5%; stopa lombardowa to 2.5%; depozytowa to 0.5%; redyskontowa zaś 1.75%. Ostatnia dokonana zmiana, z 5 marca 2015, polegała na obniżeniu stóp procentowych o 50 punktów bazowych, czyli pół punktu procentowego. Oznacza to, że każda z tych stóp została obniżona o tyle samo – 0.5 p.p. Przed obniżką wynosiły one odpowiednio: referencyjna 2%, lombardowa 3%, depozytowa 1% i redyskontowa 2.25%.

Krótko o każdej z tych stóp procentowych:

• stopa referencyjna – określa oprocentowanie krótkoterminowych bonów skarbowych emitowanych przez NBP w celu zachowania płynności na rynku.
• stopa depozytowa – określa oprocentowanie depozytów jednodniowych składanych przez banki komercyjne w banku centralnym.
• stopa lombardowa – określa cenę po jakiej bank centralny może udzielić bankom komercyjnym pożyczki pod zastaw papierów wartościowych.
• stopa redyskontowa – służy do obliczania ceny po jakiej bank centralny może przyjąć do redyskonta weksle od banków komercyjnych.

Wpływ stóp procentowych na Twoje finanse

Jak widać w opisie stóp procentowych, mają one wpływ na rozliczenia banku centralnego z bankami komercyjnymi. Dlaczego więc każda zmiana tych stóp przekłada się też na koszty kredytu przeciętnego Kowalskiego? Wyjaśnienie jest następujące: bank centralny jest niekiedy określany mianem pożyczkodawcy ostatniej szansy. Można myśleć o nim jak o uziemieniu w elektryce – może przyjąć dowolnie dużo depozytów i udzielić dowolnie wielu kredytów, i niezależnie od tego, jakie będą proporcje tych dwóch, jego potencjał pozostanie bez zmian – i potencjał ten określony jest właśnie przez stopy procentowe. Współcześnie można też myśleć o banku centralnym jako o lokacie ostatniej szansy; bank mający nadwyżkę gotówki zawsze może złożyć ją w banku centralnym lub kupić bony skarbowe przezeń emitowane.

Wyobraźmy sobie więc, że bank A ma wolne 100 milionów złotych. Może za nie kupić bony skarbowe i zarobić 1.5%. Ale na rynku jest też bank B, który akurat potrzebuje 100 milionów złotych. Mógłby oddać trochę akcji pod zastaw w banku centralnym i pożyczyć pieniądze na 3% (stopa lombardowa). Ale banki A i B mogą się też dogadać że A pożyczy B te 100 milionów na, dajmy na to, 1.7%; w ten sposób bank A zarobi więcej, a bank B zapłaci mniej.

Ale jeśli bank centralny podniesie stopy o 1 p.p., to umowa między bankami A i B na 1.7% stanie się dość słabym wyborem dla banku A, który mógłby teraz zarobić na bonach skarbowych 2.5%. I jeśli będzie pożyczał innemu bankowi komercyjnemu pieniądze, to prędzej na 2.7%, żeby zarobić na tym więcej niż na (bezpiecznych) bonach skarbowych.

Co z tego wszystkiego wynika? Otóż to, że koszt kredytu dla zwykłego obywatela Polski który przychodzi do banku, składa się z dwóch składników: marży banku (który chce na tym interesie co nieco zarobić) oraz kosztu kapitału, czyli ceny, jaką bank zapłaciłby za pożyczane klientowi pieniądze na rynku międzybankowym. Koszt ten zaś, jak opisałem powyżej, ściśle zależy od stopy ustalonej przez bank centralny.

No dobrze, ale dlaczego amerykańskie stopy mają coś wspólnego z naszymi?

Bardzo się cieszę, że zadaliście to pytanie ;) Zacznijmy od zauważenia drugiej strony stóp procentowych. Poza tym, że wpływają one na koszt kredytu, wpływają też na odsetki od depozytów. Najprościej rzecz ujmując – skoro bank komercyjny może dostać 0.5% za trzymanie zwykłego depozytu w banku centralnym, to jest w stanie zaoferować klientowi indywidualnemu na przykład 0.3% na depozycie, a następnie pieniądze złożone przez klienta natychmiast przekazać do banku centralnego i zainkasować różnicę, zarabiając 0.2% w skali roku. Jeśli jednak stopa depozytowa wyniosłaby 5%, bank mógłby zaoferować klientowi 4% i zarobić na całej operacji 1% w skali roku. A więc oprocentowanie depozytów i lokat będzie zależało w prosty sposób od stopy banku centralnego.

Postawmy się teraz w sytuacji kogoś, kto zarządza funduszem inwestycyjnym i ma właśnie wolny miliard dolarów należący do jego klientów. I ma do wyboru włożyć ten miliard na lokatę bankową w USA albo w Polsce; wiedząc jaka jest sytuacja gospodarcza tu i tu, może założyć, że w USA jego pieniądze są bezpieczniejsze niż w Polsce, więc jeśli tu i tu zaoferuje się mu 1% w skali roku, to oczywiście wybierze USA. Jeśli Polska chce mieć jakąkolwiek szansę na to, że ktokolwiek zainwestuje np. na naszej giełdzie, musi zaoferować oprocentowanie wyższe niż USA. Jeśli Amerykanie obniżają swoje, my możemy obniżyć swoje; ale jeśli oni je podnoszą, to i my musimy podnieść nasze. Inaczej zagraniczni właściciele pieniędzy przechowywanych w polskich bankach (albo przynajmniej bankach na terenie Polski) zabiorą stąd swoją gotówkę i przeniosą ją do USA, gdzie będzie bezpieczniejsza i tak samo oprocentowana, co stanowi odpowiednik runu na banki, tylko że zrealizowanego przez dużych graczy.

Tak więc RPP nie ma w praktyce wyboru – jeśli stopy w USA (UE, Japonii, Szwajcarii…) będą takie same czy wyższe niż u nas, źródełko finansowania wyschnie do cna (bo nic nie przeszkadza żeby swoje pieniądze zabrali z Polski nawet bogaci Polacy). Musimy się dostosować do wielkich tego świata, a na tym świecie nie ma jeszcze nikogo równie wielkiego jak FED.

Stopy rynkowe, czyli WIBOR i jego przyjaciele

My tu sobie gadu-gadu o tym, co ustalają banki centralne, ale przecież pożyczki można było zaciągać zanim powstały banki centralne i skądś trzeba było wiedzieć, ile procent za nie wymagać (banki centralne to wynalazek stosunkowo nowy). Stąd wynika, że stopy procentowe ustalane przez banki centralne nie są jednak jedynymi stopami procentowymi, z którymi mamy do czynienia; dużo bardziej bezpośrednio dotykają nas tzw. stopy rynkowe, czyli koszt kapitału ustalany przez banki między sobą w wyniku działania (mniej lub bardziej wolnego) rynku. Mianem rynkowej stopy procentowej określa się koszt kapitału na rynku; stopą rynkową, która ma największy wpływ na koszty kredytu hipotecznego w Polsce jest WIBOR 3M, czyli koszt pożyczenia kapitału przez bank na okres trzech miesięcy.

WIBOR to Warsaw InterBank Offering Rate, czyli Warszawska Stopa Oferty Międzybankowej. Jest to stawka ustalana przez 13 największych banków w ten sposób, że każdy z nich zgłasza po jakiej stawce może udzielić innemu bankowi depozytu (stąd offer); z wpływających w ten sposób ofert odrzucane są cztery (dwie najwyższe i dwie najniższe), a następnie wyciągana jest średnia. WIBOR ma wbudowany pewien mechanizm samoregulacji – bank zgłaszający swoją stawkę ma obowiązek przez piętnaście minut od ogłoszenia WIBORu rzeczywiście udzielać depozytów po stawce nie gorszej niż zadeklarowana.

Poza WIBORem (ustalanym osobno dla 9 różnych terminów, od overnight do jednego roku) jest też analogiczna stawka WIBID (od bid), która określa po jakiej stawce banki są skłonne przyjąć depozyt od innych banków; kto chce, może o nich dokładniej poczytać, ale ja nie będę się tutaj nadmiernie rozpisywał.

Z opisanego wyżej mechanizmu wynika jednak kilka ciekawych spostrzeżeń, które warto omówić.

Po pierwsze, bank w Polsce nie może stracić na kredycie hipotecznym. Ponieważ odsetki płacone przez klienta to koszt kapitału plus marża, to nawet jeśli bank nie dysponowałby ani groszem, może pożyczyć pieniądze na rynku i spłacać je z rat od klientów, a dla siebie zachowywać marżę, i wciąż wyjdzie na plus. Oczywiście, nie uwzględnia to kosztów ponoszonych przez banki, ale te są pokrywane chociażby przez prowizje przy udzielaniu kredytów… Gdyby banki udzielały kredytów z oprocentowaniem stałym, musiałyby dbać o to, czy stopy procentowe nie zmienią się gwałtownie w przyszłości, bo to mogłoby sprawić, że ich zyski spadną (jeśli klient będzie płacił mniej niż wyniosą koszty pieniądza, udzielony kredyt może nawet zacząć przynosić straty). Tymczasem sytuacja jest taka, że w razie czego problemy weźmie na siebie klient (w podwyższonym oprocentowaniu), a w razie gdyby zbankrutował, to i tak bank może mu zabrać wszystko (bo przecież nie tylko mieszkanie), żeby wyjść na swoje.

Po drugie, stop procentowe ustalane przez banki centralnego są w zasadzie zbędne. Co więcej, można nawet sugerować, że są szkodliwe. Gdyby nie było centralnego autorytetu, który je ustala, wciąż pozostałyby rynkowe sposoby ustalania stopy procentowej (odkąd wynaleźliśmy giełdę, jesteśmy w stanie z łatwością je ustalić, a w dobie Internetu każdy może je sprawdzić w ciągu kilku sekund); co więcej, nie byłyby one zaburzane przez interwencje banku centralnego, które mogą sprawić, że problemy pozostaną dłużej niezauważone lub będą ignorowane.

Po trzecie, prawo w Polsce sprzyja wszystkim, tylko nie obywatelowi. Oczywiście, sami jesteśmy sobie winni, bo to nasi przedstawiciele to prawo uchwalają. Warto jednak zauważyć że tym, czego najbardziej nam brakuje na tym polu, jest edukacja. Zapytajcie swoich znajomych, którzy mają kredyty, czy zdają sobie sprawę z tego, co się stanie z ich ratą jeśli w USA zostaną podniesione stopy procentowe; a celem uzyskania jeszcze ciekawszych odpowiedzi, kto zapłaci, jeśli ich bank będzie musiał wziąć droższy kredyt. O tym, że wielu ludzi nie zdaje sobie sprawy z tego, że bank może im odebrać nie tylko mieszkanie, jeśli przestaną spłacać kredyt, napisano już sporo, ale jest wciąż jeszcze mnóstwo sposobów na które bank zabezpiecza się przed stratami kosztem klienta. Edukujcie swoją rodzinę i przyjaciół! Jeśli będzie mniej chętnych na takie kredyty, może coś wreszcie będzie musiało ulec zmianie?

Tyle Mad Hatter – na koniec jeszcze uwaga, że edukować zdecydowanie się warto. Podczas naszych rozmów z ludźmi przymierzającymi się do kupna mieszkania oraz z tymi, którzy już „posiadają kredyt”, spotkaliśmy przeróżne wypowiedzi, które na trwale zapisały się w naszej pamięci. Jedną z nich było stwierdzenie, które brzmiało mniej więcej tak: „Jak kupię teraz mieszkanie na kredyt, to nie będzie różnicy, jeśli to samo mieszkanie za rok czy dwa kupię na kredyt taniej – nic nie stracę, bo przecież i tak nie mam tych pieniędzy i tak” – nawet nie wiedzieliśmy, jak na to odpowiedzieć ;) A już nasz absolutny mistrz na proste pytanie, brzmiące: „Wiesz, jakie były stopy procentowe w 2008 roku?” odpowiedział jeszcze prościej: „E?” :)