Construction_in_Toronto_May_2012

Ryzykowna zabawa

Dziś będzie bardzo krótko. Jeden z czytelników podesłał niedawno namiary na fragment książki Filipa Spirngera „13 pięter” – chcieliśmy zachęcić wszystkich do przeczytania poniższego fragmentu, który pokazuje pokrótce praktyki stosowane przez deweloperów na przykładzie Ganta:

http://ksiazki.wp.pl/tytul,Przeczytaj-fragment-ksiazki-13-pieter-Filipa-Springera,wid,21328,wiadomosc.html?ticaid=115704

Jak pamiętamy, upadłość Ganta była jak do tej pory najbardziej spektakularnym bankructwem wśród polskich deweloperów – Gant, spółka giełdowa (a właściwie holding spółek, powiązanych ze sobą w bardzo zagmatwany sposób) był w czasach pokryzysowych (2009) nawet w pierwszej trójce polskich deweloperów, jeśli chodzi o wielkość kwartalnej sprzedaży mieszkań. Zasłynął między innymi tym, że jako pierwszy zauważalnie obniżył w tym czasie ceny mieszkań (jednym ruchem nawet o 1.500 złotych za metr). Jednak praktyki opisane w przytoczonym fragmencie nie są jedynie domeną Ganta, bo są (podobno) stosowane przez większość deweloperów.

Wymowa tego fragmentu jest prosta i warto ją zapamiętać: deweloper nie chce klienta oszukać, ale kiedy popadnie w problemy, klient prawie zawsze jest na straconej pozycji i prawie zawsze będzie największą ofiarą całego zamieszania. Miała temu zapobiec ustawa deweloperska, wprowadzona w kwietniu 2012, ale oczywiście nie zapobiegła, bo usunięto z niej najważniejszy zapis, czyli wymaganie zamkniętego rachunku powierniczego, ubezpieczenia, bądź gwarancji bankowej. Zamiast tego zezwolono na otwarty rachunek powierniczy, w przypadku którego klient nie wpłaca bezpośrednio pieniędzy deweloperowi, ale wpłaca je na specjalne konto w banku, z którego potem bank płaci deweloperowi wraz z postępem prac. Problem polega na tym, że to praktycznie przed niczym nie zabezpiecza, bo skoro budowa postępuje, to bank przekazuje pieniądze (a w międzyczasie deweloper może zadłużać działkę, czy powstałe już mieszkania i niespecjalnie można coś na to poradzić). Dopiero zamknięty rachunek powierniczy stanowi zabezpieczenie, bo deweloper dostaje pieniądze dopiero w momencie przekazania mieszkania. Aktualnie są pomysły, żeby przywrócić ustawie deweloperskiej tego rodzaju pierwotny zamysł i być może niedługo to się stanie. Co by jednak nie było, zanim rachunki zamknięte staną się praktyką, będzie najpewniej tak jak z poprzednią wersją ustawy – budowy, w których sprzedaż zaczęła się przed wejściem ustawy w życie, nie będą nią objęte, co spowoduje, że rachunki powiernicze zamknięte pojawią się na szerszą skalę dopiero za kilka lat (do tej pory nawet połowa inwestycji deweloperskich nie ma rachunku otwartego i jest to całkowicie zgodne z prawem).

Jest to wszystko o tyle istotne, że w tej chwili deweloperzy budują i sprzedają bardzo dużo. Poprzednio tak dużo (ale jednak trochę mniej) budowali w latach 2007-2008 – co się potem stało chyba wszyscy pamiętają ;) Problem polega na tym, że wysoka sprzedaż deweloperów wynika w sporej części z bardzo dużej oferty (mniejszej tylko od sztucznie wykreowanej podaży w 1 połowie 2012 w celu uniknięcia zapisów ustawy deweloperskiej). Jeśli cokolwiek wpłynie negatywnie na sprzedaż deweloperów, to zostaną oni z bardzo dużą liczbą mieszkań w trakcie budowy. Szerzej pisaliśmy na ten temat w artykule:

http://wdomachzbetonu.pl/kolejne-rekordy/

Należy pamiętać, że już wkrótce do Mdm zostanie dołączony rynek wtórny, przez co deweloperzy zyskają realną konkurencję – pewną przeszkodą ma być niższy mnożnik dla mieszkań używanych (0.9 zamiast 1.1), ale z drugiej strony spowoduje to, że klienci mogą w pierwszej kolejności spróbować szukać mieszkań właśnie na rynku wtórnym (siłą rzeczy 20% tańszych). Aktualnie ktoś, kto nie ma wkładu własnego, musi skorzystać z Mdm, czyli z oferty deweloperów – niedługo się to zmieni i 1/5 popytu na rynku pierwotnym, za którą odpowiada teraz Mdm, może się w znacznej części przenieść na rynek wtórny.

Drugim bardzo ważnym czynnikiem będzie podniesienie stóp procentowych, które powinno zacząć się w przyszłym roku. Kryzys z 2008  roku sprawił, że z rynku zniknęły tanie kredyty (frankowe), co natychmiast przełożyło się na załamanie sprzedaży deweloperów (w 1 połowie 2009 roku sprzedaż była nawet 5 razy mniejsza niż teraz).

Należy mieć te dwie rzeczy na uwadze – rynek deweloperski może się bardzo szybko załamać i to zwłaszcza w momencie, w którym panuje na nim swego rodzaju prosperity. Pamiętajmy, że cykl budowlany trwa najczęściej od 2 do 4 lat, więc deweloperzy prawie zawsze są spóźnieni – raz mają nabudowane za mało, kiedy popyt się zwiększa, a potem, wskutek zwiększonego popytu budują dużo i kiedy popyt znowu spada, zostają ze sporą liczbą niesprzedanych mieszkań. Pamiętajmy także, że deweloperzy najczęściej budują na kredyt i chętnie korzystają z pieniędzy klientów, więc nie mają wielkiego bufora bezpieczeństwa. Efekt tego jest też taki, że spółki są mocno „zlewarowane”, dzięki czemu, przy stosunkowo małym udziale własnego kapitału, mogą osiągać wysokie zyski. Rodzi to z miejsca ryzyko nadużyć, jeśli właściciel uzna, że bardziej opłacalne niż dalsza kontynuacja działalności jest po prostu wyprowadzenie z firmy majątku, który znacznie przekracza zainwestowany kapitał (widzieliśmy to u Ganta). Dodatkowo, powszechną praktyką jest powoływanie spółek celowych dla konkretnej inwestycji – jeśli coś się w niej nie powiedzie, „cała” spółka deweloperska może poniekąd od tego umyć ręce (co ma oczywiście także pozytywne strony, bo nie wpływa niekorzystnie na pozostałe inwestycje).
Jest jeszcze jeden argument, przytaczany bardzo rzadko – duża liczba deweloperów ma procesy wytoczone przez właścicieli wcześniej sprzedanych mieszkań (sami mieszkaliśmy w „apartamentowcu” JWC, w którym proces toczył się o naprawę garażu, który permanentnie przeciekał na dwóch poziomach oraz w budynku Dom Development, w którym całą instalację wodną trzeba było wymienić już po kilku latach, bo zaczęła rdzewieć i przeciekać).

Należy dobrze zapamiętać wymowę przytoczonego fragmentu książki – deweloper nie chce oszukiwać klientów, bo mu się to za bardzo nie opłaca, ale kiedy uzna, że nie ma wyjścia, nie ma z tym praktycznie żadnego problemu. Do tego wszystko jest najczęściej zgodne z prawem i nikt nie zostanie pociągnięty do odpowiedzialności.

My oczywiście bardzo lubimy deweloperów, bo oni budują mieszkania, a im więcej budują, tym niższe ceny będą za jakiś czas :) Demografia jest nieubłagana, dlatego szczerze kibicujemy deweloperom – więcej mieszkań oznacza większy wybór i lepszą ofertę. Na razie budują oni głównie coś, co nazwalibyśmy „skoszarowanymi mrówkowcami”, w których chodzi głównie o maksymalizację liczby metrów mieszkań (PUM) na ograniczonej powierzchni działki. Ale dobre i to… poza tym, skoro klienci takie rzeczy kupują, to widocznie tak jest dobrze ;)

Wszystkie te dywagacje o deweloperach prowadzą do jednego prostego wniosku, który postulujemy od dawna. Naszym zdaniem, kupować można tylko takie mieszkania, które są już zbudowane (i dla których od razu można otrzymać akt własności). Handel jest rzeczą prostą – jedna strona ma towar, druga ma pieniądze i dokonują wymiany. Jeśli jedna strona ma tylko obietnicę towaru, to powinna ją sprzedawać w cenie obietnicy, a nie w cenie towaru. W przypadku deweloperów i mieszkań jest to szczególnie istotne. Po pierwsze dlatego, że chodzi tu o gigantyczne (z punktu widzenia klienta) kwoty, które ten najczęściej musi do tego pożyczyć. A po drugie dlatego, że ryzyko działalności deweloperskiej jest (w tej chwili) duże, pola do nadużyć jeszcze większe, a w najgorszej sytuacji zawsze jest klient, który w myśl aktualnych przepisów ciągle pozostaje praktycznie bezbronny, kiedy dojdzie już do problemów. A pierwsze jaskółki problemów już widać:

http://www.pb.pl/4257692,49043,wlodarzewska-przyznaje-sie-do-problemow

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o

Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
Użytkownik
1 rok 7 miesiące temu

Odnośnie stóp procentowych. Znowu nas robią w bambuko.
http://www.parkiet.com/artykul/1437879-Kredyt-dluzej-pozostanie-rekordowo-tani.html

Użytkownik
1 rok 7 miesiące temu

kto wie czy nie zostana niskie. Caly ten system sie zawali jak podniosa chociaz troche :/ Przez to nie wiem teraz czy brac kredyt na stale oprocentowanie, przeplacac i spac dobrze czy na zmienne, miec tanio i grac w kasynie.

Użytkownik
1 rok 7 miesiące temu
Użytkownik
1 rok 7 miesiące temu

@Zbyszek

Analiza od OF i HB… zresztą w komentarzach już widać link do tego bloga (czy tam portalu).

wpDiscuz