Rozterki potencjalnego klienta

Poproszono nas niedawno o małą poradę w kwestii mieszkaniowej (trudno, żeby proszono nas o radę w kwestii chociażby kulinarnej ;) Sytuacja bardzo zbliżona do naszej, więc na pierwszy rzut oka wszystko wygląda prosto, ale w rzeczywistości zupełnie tak nie jest. Ale po kolei…

Na początek sytuacja wyjściowa – rodzina z jednym dzieckiem, rodzice po 30-tce, aktualnie wynajmują mieszkanie 3-pokojowe (a dokładniej 2 pokoje i salono-kuchnię ;) z miejscem garażowym, za kwotę 2.100 zł miesięcznie (z dodatkowych opłat zostaje im prąd wg liczników). Generalnie dość typowy przypadek jak na aktualne czasy w środowisku „młodych, wykształconych z wielkiego miasta” ;) Przed nimi tradycyjny dylemat – kupić w końcu mieszkanie (bo jak to tak wynajmować z dzieckiem? ;) wynajmować dalej i czekać na lepsze czasy (niższe ceny), czy może… wyjechać do UK, póki jeszcze się jako tako da ;) Dochody rodziny stabilne, miesięcznie generowana „nadwyżka” w okolicach 1/3 tych dochodów – jednym słowem można powiedzieć, że (jak to się teraz ładnie w nowomowie nazywa) „stać ich na kredyt” (z tym, że tu raczej naprawdę ich stać, a nie tylko mają zdolność kredytową). Widać, że taka rodzina stanowi potencjalny „prawdziwy” popyt na mieszkanie. Pytanie tylko, czy ten potencjał warto przekłuć w „czyn”, czy może jest na to jeszcze zbyt wcześnie.

Ogólnie rzecz biorąc, szczerze wszystkim polecamy posiadanie własnego mieszkania lub domu – w polskich warunkach wynajem nadal jest (i pewnie jeszcze długo będzie) rozwiązaniem jedynie tymczasowym, ze względu na brak stabilności na tym rynku (i wysokie ceny). Nie dogonimy Niemiec, w których mniej więcej połowa obywateli wynajmuje mieszkania właściwie przez całe życie, bo u nas nie ma (przynajmniej na razie) stabilnego źródła takich mieszkań. Pewnym światełkiem w tunelu była właściwie już zarzucona idea TBS, kolejny pomysł to Fundusz mieszkań na wynajem BGK (który niestety działa, jak działa i oczekujemy, że prędzej zbankrutuje/zostanie zlikwidowany niż osiągnie swoją pełną „zdolność bojową” w postaci 20 tysięcy mieszkań w ofercie). Najnowszym pomysłem jest PiS-owska idea budowania mieszkań po 2.5 tys./m2 na gruntach należących do państwa lub gminy – o ile sam pomysł jest pewnie technicznie do zrealizowania, o tyle skala tego zjawiska musiałaby być naprawdę duża (3 miliony mieszkań? ;) aby jakoś znacząco wpłynąć na sytuację mieszkaniową w Polsce (pewną zaletą tego pomysłu już na samym starcie byłoby uświadomienie społeczeństwu, że mieszkania w Warszawie da się zbudować poniżej 3 tys./m2, jak się ma gdzie i może skłoniłoby to większą część społeczeństwa do refleksji, czy 8 tys./m2 w wielkiej płycie na Kabatach to aby na pewno jest uczciwa stawka ;) Wniosek z tego wszystkiego jest taki, że w praktyce typowa polska rodzina (zwłaszcza taka, która nie uchodzi za biedną) jeszcze długo będzie musiała w kwestiach mieszkaniowych radzić sobie sama i będzie skazana na wybór: drogi wynajem, czy drogi zakup (plus oczywiście opcja UK ;)

Posiadanie mieszkania (zwłaszcza takie prawdziwe, a nie „pożyczone”) ma jeszcze tę wielką zaletę, że człowiek zyskuje pewną niezależność od socjalistycznych zapędów państwa (oraz od banków centralnych, które mają władzę sterowania wysokością raty kredytu, a przy okazji, za sprawą drukowania pieniędzy, stają się właścicielami coraz większego majątku, więc i ich wpływ na rzeczywistość staje się coraz większy). Przypadek cypryjski, a ostatnio także grecki, pokazuje, że oszczędności w banku można stracić z roku na rok (na razie nie można powiedzieć, że z dnia na dzień, bo kłopoty Cypru/Grecji trwały od kilku lat i był czas się stamtąd ewakuować, jeśli ktoś się tematem zainteresował). Na razie mieszkania własnościowego stracić tak łatwo się nie da i pewnie nigdy się nie będzie dało (ludzie, o dziwo, jakoś znoszą oddawanie państwu 60% własnych zarobków, ale nawet oni nie zgodzą się bez walki na oddanie mieszkania). Dlatego strategicznie zachęcamy wszystkich do posiadania własnego mieszkania, ale takiego naprawdę własnego – „posiadanie kredytu” na mieszkanie w wysokości zbliżonej do wartości tego mieszkania żadnym posiadaniem oczywiście nie jest.

Wracając jednak do przypadku naszej testowej rodziny… kupno porównywalnego mieszkania do tego, które teraz wynajmują, to koszt w okolicy 430 tys. złotych za mieszkanie 67m2 (to najniższa stawka ofertowa z ich rejonu – dominują oferty powyżej 450 tys. plus kilka kosmicznych, pewnie frankowych, nawet po 9 tys. za m2). Stawka transakcyjna to około 6 tys./m2 – załóżmy więc optymistycznie, że od tej najniższej oferty uda się jeszcze zejść właśnie do tej stawki, osiągając ostateczną cenę 400 tys. zł. Opłaty, które trzeba ponosić miesięcznie za takie mieszkanie, a które teraz rodzina płaci w ramach opłaty dla właściciela, wynoszą około 700 zł miesięcznie (opłaty administracyjne, fundusz remontowy, zaliczki na ogrzewanie, wodę itd.).

Rozważymy tu kilka podstawowych opcji, zaczynając od tych najbardziej skrajnych.

1. Kupno w całości za gotówkę.

Taki przypadek byłby oczywiście najprostszy (i można by go nawet polecić bez specjalnych wyrzutów), gdyby nie pewien oczywisty problem – trzeba mieć 400 tys. w „gotówce”, a taką kwotą nasza testowa rodzina nie dysponuje. Niemniej jednak, warto się nad takim przypadkiem chwilę pochylić i zobaczyć, jaka jest opłacalność takiego rozwiązania. Skoro rodzina dysponuje kwotą 400 tys. zł, to może ją wpłacić na lokatę (niech będzie, że uda się znaleźć lokatę oprocentowaną po stawce WIBOR po odjęciu „przejściowego” podatku Belki, czyli ostatecznie 1.7% rocznie). W takich sytuacji miesięczny dochód z lokaty to około 550 złotych, który przestanie być dochodem, jak już się wszystko wyda na mieszkanie – w związku z tym nasza testowa rodzina, po kupnie mieszkania, płaciłaby 700 zł „czynszu” + 550 zł z tytułu utraconych odsetek (we wszystkich rozważaniach zakładamy, że stawka za wynajem mieszkania nie zmienia się z czasem). Do tego należy doliczyć koszty utrzymania własnego mieszkania – remonty, systematyczna wymiana mebli i innych sprzętów – oszacujemy ją na 200 zł miesięcznie (poważny remont raz na 25 lat – 500 zł/m2 oraz systematyczne naprawy/wymiany – 2000 zł na 2 lata). Ostatecznie więc każdego miesiąca względem wynajmu rodzina byłaby na plus 650 zł (czyli przewaga „inwestycji we własne mieszkanie” nad wynajmem wyniosłaby 2% kapitału). Fajnie, ale trzeba zwrócić uwagę na jeszcze 2 kwestie – co będzie, jak stopy procentowe wzrosną oraz co będzie, jak cena mieszkania się zmieni. Na początek to drugie… jeśli cena mieszkania wzrośnie, to oczywiście „zysk” będzie większy – jeśli natomiast cena spadnie, to pojawi się pewien problem. Gdyby cena mieszkania spadła o 10% (co ze względu na spore przeszacowanie cen w Polsce zdaje się być spokojnie do osiągnięcia) w ciągu 5 lat, to zniweluje to cały zysk naszej operacji. Jeśli stopy procentowe wzrosłyby o 1 p. p., to miesięczny „zysk” rodziny względem wynajmu spada do 300 zł (przewaga kupna nad wynajmem spada do 1% ceny mieszkania). Jeśli natomiast stopy wzrosłyby to poziomu z 2012 roku (5%), to rodzina byłaby 450zł miesięcznie na minusie (teraz to wynajem miałby przewagę nad kupnem w wysokości 1,35% wartości mieszkania rocznie). Jak więc widać, kupno mieszkania za gotówkę zamiast jego wynajmowania nie jest specjalnym ryzykiem, ale z drugiej strony nie jest też aktualnie specjalną okazją. Nawet niewielki spadek ceny albo mały wzrost stóp procentowych mógłby sprawić, że taka operacja przestanie być opłacalna. Z tym, że nadal nie będą to specjalnie znaczące kwoty (chyba żebyśmy jednak doczekali na rynku mieszkaniowym solidnego krachu, a nie tylko powolnych spadków).

W przypadku kupna za gotówkę należy mieć na uwadze jeszcze jeden czynnik – posiadanie kwoty rzędu 400 tys. zł daje naprawdę duże pole manewru oraz duży bufor na przeróżne, nieprzewidziane wydatki (choroby, utrata pracy), nawet na te o bardzo dużej „sile rażenia” oraz stwarza już całkiem ciekawe możliwości inwestycyjne. Dlatego w przypadku pozbycia się takiej kwoty też warto być ostrożnym – pozbycie się 100% swoich oszczędności powoduje, że z sytuacji bardzo bezpiecznej i perspektywicznej człowiek stawia się w pozycji już trochę zagrożonej. W związku z tym lepsze byłoby wydanie na mieszkanie nie 100% swoich oszczędności, tylko jakiejś mniejszej części. Ale takiej sytuacji nasza testowa rodzina nie ma tym bardziej ;)

Nasz typ: jak ktoś ma taką gotówkę, można brać! Ale super biznes to to raczej nie będzie.

2. Maksymalnie wysoki kredyt, LTV90%.

Tu sytuacja jest znacznie prostsza. Miesięczny koszt kredytu (tylko odsetki, bez kapitału, dla kredytu na 4%, na 30 lat) to w tej chwili 1200 złotych. Do tego dochodzi koszt utraconych odsetek od wkładu własnego, 50 zł miesięcznie, co w całości (z czynszem oraz kosztami utrzymania/remontów z poprzedniego punktu) daje 2150 zł miesięcznie (czyli o 50 zł więcej niż za wynajem). I takiego rozwiązania zdecydowanie byśmy nie polecali. Po pierwsze dlatego, że rzeczywisty koszt „kupna” byłby jeszcze wyższy (pominęliśmy całkowicie koszty transakcyjne – podatek PCC, notariusz oraz prowizję dla agencji) i w praktyce różnica względem stawki za wynajem byłaby większa. Po drugie dlatego, że o ile jest pewna szansa na dalsze spadki stóp procentowych (koszt odsetek spadłby o 150 zł przy spadku stóp o 0.5 p. p.), o tyle w dłuższej perspektywie jest jednak o wiele większe ryzyko wzrostu stóp, co spowodowałoby, że cała „inwestycja” stałaby się zupełnie nieopłacalna – przy stopach procentowych z 2012 roku (5%) koszt mieszkania „na swoim” w takim przypadku osiągnąłby już 3200 zł miesięcznie, czyli o połowę więcej niż aktualny wynajem. Po trzecie dlatego, że liczymy co prawda tylko część odsetkową raty, ale w racie trzeba także spłacać kapitał – aktualnie w naszym modelowym przypadku to 520 zł i to także trzeba z miejsca uwzględnić w domowym budżecie (mimo że buduje to poniekąd majątek rodziny).

Podsumowując tę opcję… przy aktualnych super niskich stopach procentowych koszty „mieszkania na swoim” są minimalnie wyższe niż koszt wynajmu. Jednak ryzyko wzrostu stóp (w przeciągu 30 lat) z obecnego poziomu jest na tyle duże, że takie rozwiązanie jest bardzo ryzykowne (oczywiście ryzykowne w kwestii kosztów, bo z punktu widzenia naszej testowej rodziny nawet wzrost WIBOR do 5% nie powoduje jeszcze żadnego ryzyka, jeśli chodzi o wypłacalność tejże rodziny).

Nasz typ: od kredytów z LTV90% na mieszkania, które w naszej ocenie nadal są przeszacowane co najmniej o 30%, trzeba się trzymać z daleka.

3. Kredyt LTV50% w ramach Mdm.

To jest chyba najciekawsza opcja, bo łączy trochę zalet z pierwszej, eliminując część zagrożeń z drugiej, a dodatkowo testowa rodzina może liczyć na wsparcie od podatników (podatnicy na pewno się cieszą, że mogą wesprzeć wcale nie taką biedną rodzinę ;)

Co prawda nasze przykładowe mieszkanie (rynek wtórny) nie spełnia założeń programu Mdm (limit w Warszawie to mniej więcej 5250 zł), ale wiadomo, że nie takie rzeczy można przeskoczyć. Aby skorzystać z programu, cena mieszkania musiałaby wynosić 350 tys. zł (a wynosi 400) – można się spróbować umówić ze sprzedającym (to jest całkiem popularna praktyka), że miejsce garażowe zostanie kupione osobno (co nie jest żadnym wykroczeniem, skoro miejsce garażowe posiada własną księgę wieczystą). Załóżmy więc, że wszystko się uda i testowa rodzina zaciągnie kredyt z LTV50%, otrzymując od podatników 45 tys. złotych. Z własnych środków będzie musiała dołożyć 130 tys. (do kredytu) oraz 50 tys. (na miejsce garażowe). Część odsetkowa raty wyniesie 600 zł miesięcznie, do tego 250 zł z tytułu utraconych odsetek na lokacie + standardowy czynsz i remonty (700 zł + 200 zł) – w całości koszt mieszkania „na swoim” wyniesie 1750 zł, czyli 350 zł mniej niż koszt wynajmu. Różnica nie jest duża, ale w przeciwieństwie do poprzedniego punktu (kredyt LTV90%) jest tu kilka zalet. Po pierwsze, ze względu na znacznie niższy kredyt, wzrost stóp procentowych nie będzie tak odczuwalny (dopiero przy WIBORze w okolicach 4.5% koszt mieszkania „na swoim” zrówna się z kosztem wynajmu). Po drugie, dzięki dopłacie Mdm, mamy zapewniony bufor na spadek cen w przyszłości w wysokości ponad 10% wartości mieszkania (oczywiście względem czasów, kiedy już Mdm nie będzie – dopóki Mdm działa, spadek cen nie jest przez niego niwelowany, bo można po prostu kupić tańsze mieszkanie z taką samą dopłatą).

Podsumowując tę opcję… póki co wyszłoby taniej niż wynajem. Wzrost stóp procentowych nie jest tu przesadnie groźny (zwłaszcza dla rodziny, która ma dużą rezerwę), spadek cen w ciągu kilku lat też zostałby (po części?) zniwelowany przez dopłatę od podatników. Dlatego w tym przypadku „kupno na kredyt” nie jest złym wyjściem i w porównaniu z wynajmem decydują właściwie tylko prywatne preferencje/przewidywania na przyszłość (czy ktoś woli mieszkać na swoim/bankowym i mieć swego rodzaju stabilizację, czy może woli mobilność i możliwość szybkiej zmiany miejsca zamieszkania – albo czy ktoś wierzy w większe spadki cen w przyszłości, czy w nie nie wierzy). Trudno powiedzieć, czy ta opcja jest bardziej korzystna niż wynajem, ale trudno też powiedzieć, żeby to miała być zła opcja.

Nasz typ: można spokojnie brać, jeśli ktoś chce mieć swoje/bankowe bez specjalnego ryzyka. Jeśli ktoś nie ma presji, może poczekać do początków 2018, kiedy jeszcze będzie działał Mdm – a nuż Amerykanie zafundują nam do tego czasu jakiś przełom na rynku.

4. Opcja zupełnie alternatywna – kredyt Mdm na mniejsze mieszkanie.

Na koniec jeszcze inna opcja, której nie da się do końca łatwo porównać z wynajmem dla naszej testowej rodziny. Jeśli ktoś ma bardziej ostrożne podejście do życia, ale jednak wnerwia go „napychanie kabzy właścicielowi”, może zastanowić się nad mniejszym mieszkaniem w ramach Mdm. W naszym przykładzie będzie to 50m2 (takie same parametry – 6 tys. za m2 i „wyrywamy” dopłatę trikiem na garaż). W tym przypadku koszt „kupna na kredyt” to 430 zł (odsetki kredytu) + 200 zł (utracone odsetki od lokaty) + 150 zł (utrzymanie/remonty – mniejsze mieszkanie, mniejsze koszty) + 500 zł (czynsz). Razem ponad 800 zł mniej niż za wynajem. Oczywiście zamiast mieszkania 3-pokojowego mamy tu 2-pokojowe (za to z oddzielną kuchnią ;) Różnica w miesięcznym koszcie jest jednak bardzo duża, bo przekracza 1/3. Po raz kolejny rodzina korzysta z zalet Mdm (bufor na spadek cen – tym razem w zapasie jest już 15%), do tego jej wrażliwość na wzrost stóp procentowych jeszcze się zmniejsza (wyrównanie kosztów względem wynajmu aktualnego mieszkania zaszłoby dopiero przy WIBOR w okolicy 7%, co nawet dla nas, optymistów, nie wydaje się być specjalnie prawdopodobne w przewidywalnym czasie ;)

Nasz typ: jeśli komuś wystarczy mieszkanie 2-pokojowe, a wynajmuje 3-pokojowe (co jest swoją drogą trochę dziwne ;) to można śmiało brać, jeśli tylko uda się skorzystać z Mdm.

Podsumowując w tym punkcie nasze rozważania (w których nie odkryliśmy oczywiście niczego nowego ;) – kupno za gotówkę zawsze pozbawione jest ryzyka, bo jedynym ryzykiem jest możliwy spadek cen (2% rocznie spadku niweluje aktualne korzyści finansowe względem wynajmu). Z drugiej strony pozbycie się takich pieniędzy jest dosyć smutne (zwłaszcza, jeśli się je samemu zarobiło – jeśli zostały „odziedziczone”, to smutek jest mniejszy, ale pewnie i tak pozostaje) i blokuje różne możliwości inwestycyjne. Z trzeciej strony chroni przed położeniem na swoich oszczędnościach lepkich łapek państwa, albo jeszcze bardziej lepkich łapek banków (na skutek cypryzacji, czy innej inflacji).
Kupno na kredyt z wysokim LTV to w dzisiejszych czasach działanie trochę samobójcze (chyba że ktoś liczy na wzrosty cen w przyszłości) – jak wzrosną stopy, to pojawi się problem. Z drugiej strony, jeśli ktoś ma sporą nadwyżkę, to ryzyko jest oczywiście do przeskoczenia.
Niedawne zmiany w Mdm (włączenie rynku wtórnego) pozwalają się zastanowić na kredytem w ramach programu, przy wysokim wkładzie własnym – o ile przewaga nad wynajmem porównywalnego mieszkania nie jest jakaś wielka, o tyle ryzyko związane z taką transakcją też nie jest duże. Wysoki wkład własny zabezpiecza przed problemami w przypadku większego wzrostu stóp procentowych, a wsparcie od podatników daje bufor na ewentualny spadek ceny takiego mieszkania.
W przypadku zakupu mniejszego mieszkania w ramach Mdm sytuacja jest zauważalnie korzystniejsza niż przy mieszkaniu większym. Po pierwsze dlatego, że procentowy udział dopłaty w cenie mieszkania jest wyższy (czyli de facto kupujemy mieszkanie tańsze). Po drugie, mniejsze mieszkanie oznacza mniejszy kredyt (a mniejszy kredyt to zawsze lepiej niż większy – im wyższe stopy tym „bardziej lepiej” ;) Wreszcie po trzecie… o ile cena sprzedaży mieszkania rośnie wraz z powierzchnią w miarę liniowo, o tyle w przypadku wynajmu już tak nie jest (kupno mieszkania większego zamiast mniejszego jest proporcjonalnie droższe niż wynajem mieszkania większego w miejsce mniejszego).

Na koniec jeszcze kilka uwag fundamentalnych. W przytoczonych przykładach różnica miesięcznych kosztów pomiędzy opcją najtańszą, a najdroższą (licząc już ze wzrostem stóp procentowych) wynosi mniej więcej 100%. Niby to dużo, ale w przypadku naszej testowej rodziny nawet ta najdroższa wersja nie zagraża jej stabilności finansowej (o ile oczywiście rodzina nie utraci nagle zauważalnej części dochodów). Oczywistym jest, że warto posiadać oszczędności (nawet niekoniecznie przeznaczając całość na wkład własny do kredytu), bo otwierają one opcje, które są dużo bezpieczniejsze i często dużo bardziej korzystne. Gdybyśmy jednak mieli ostatecznie doradzić coś konkretnego naszej testowej rodzinie, to to jest trudne. Bo najważniejsze nie są tu wcale pieniądze (jeśli ktoś nie jest na granicy), tylko osobiste preferencje – niektórzy wolą mieszkać „na swoim”, bo chcą urządzić mieszkanie wg własnego widzimisię lub stwierdzają, że to podnosi ich status społeczny, albo dlatego, że rodzina nalega (ten ostatni powód jest dziwny, ale i o takich rzeczach słyszeliśmy). Inni wolą wynajmować, żeby mieć maksymalną mobilność, albo (jak my) bardzo nie lubią pożyczania pieniędzy generowanych z powietrza ;) Poza tym, perspektywa zmienia się z czasem – inaczej myśli człowiek, kiedy jest sam, a inaczej wtedy, kiedy ma już dzieci.

Dlatego naszej testowej rodzinie niczego nie doradzimy. Za to wyjaśnimy pokrótce, dlaczego będąc w zbliżonym położeniu, nie korzystamy z żadnej z przedstawionych 4 opcji.

Z pierwszej nie korzystamy, bo nie mamy 400 tys. złotych ;) Z drugiej też nie korzystamy, bo ona nie opłaca się nawet w sytuacji, w której ceny mieszkań pozostałyby na obecnym poziomie do końca świata (a w to naprawdę ciężko jest uwierzyć). Z pozostałych dwóch opcji nie korzystamy z jednego prostego powodu – płacenie za mieszkanie kwoty, która przekracza koszt budowy ponad dwukrotnie, budzi w nas zwyczajnie wewnętrzny sprzeciw (nawet „zniżka” w postaci dopłaty Mdm nie poprawia znacząco tej relacji). Rozumiemy, że w biznesie trzeba zarabiać, ale jakieś granice zdrowego rozsądku chyba istnieją. Jeszcze większy sprzeciw budzi w nas kupno mieszkania z rynku wtórnego, którego cena bywa 2-, a czasem i 3-krotnie wyższa niż to, co zapłacił aktualny właściciel w takim np. 2003 roku. Nie kupujemy (nie pożyczamy) w takiej cenie, bo jest mnóstwo przesłanek za tym, że ta cena kiedyś spadnie. Wolimy kupić w czasach, kiedy będzie ogólnie tanio (jak na każdym rynku, tak i na tym takie czasy kiedyś nadejdą), zamiast kupować teraz, kiedy jest ogólnie drogo (a o tym, że jest drogo, chyba nikogo nie trzeba przekonywać). Niedawno jedna z czytelniczek podzieliła się z nami swoimi doświadczeniami z poszukiwań mieszkania w Pruszkowie (rynek pierwotny, ceny od 5 do 6 tys./m2). Na 3 deweloperów, którymi była zainteresowana, żaden nie starał się specjalnie walczyć o nią, jako o klienta (z jednym nie udało się jej nawet spotkać). Do tego w przypadku jednej budowy 1/3 mieszkań była już sprzedana (zarezerwowana?), a na budowę wejść będzie się dało dopiero za 2 miesiące. Powszechnie dostępny „tani” kredyt powoduje, że potencjalnych klientów jest dużo (prawie każdy może zostać klientem), co przekłada się na dobrą sprzedaż deweloperów (w bajki o inwestorach kupujących na szeroką skalę za gotówkę pod wynajem nie wierzymy). W takich okolicznościach wciąż nie można powiedzieć, że rynek jest rynkiem klienta. W związku z tym trudno oczekiwać, żeby w tej chwili mieszkania były tanie.
Dla nas to jest problem czysto optymalizacyjny – jak kupić sensowne mieszkanie, płacąc za nie jak najmniej. Nie mamy presji „bycia na swoim”, ani marzeń o wbijaniu mitycznych gwoździ we własne ściany, dlatego czekamy na czasy, w których pan taksówkarz nie będzie mówił „Mieszkanie to najlepsza inwestycja!”, tylko zacznie mówić „Widzi Pan, mieszkania znowu staniały!”. Wiele krajów takich czasów doświadczyło – u nas na razie wciąż jest tylko potencjał. Czy on się zrealizuje, to się okaże, ale kupno mieszkania w takich czasach, jak dziś, to pożegnanie się z nadzieją na normalność (a nadzieja, jako matka, jest przecież dobra ;)

Oczywiście ogromna część klientów myśli zupełnie inaczej (i może słusznie). W końcu te 500, albo nawet i 1000 zł różnicy miesięcznie na racie, czy wynajmie (w tę lub we w tę) nie ma często wielkiego znaczenia praktycznego. Dla niej liczą się inne niż finansowe aspekty mieszkania i nie ma w tym niczego złego tak długo, jak w kupowanie mieszkań nie zaczynają się bawić ci, dla których ewentualny wzrost raty lub spadek ceny mieszkania okazałby się problemem krytycznym…

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o
Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
Kamil
Użytkownik

Cześć, to ja Wasz bankster :)

„Oczywiście ogromna część klientów myśli zupełnie inaczej (i pewnie słusznie). W końcu te 500, albo nawet i 1000 zł różnicy miesięcznie na racie, czy wynajmie (w tę lub we w tę) nie ma często wielkiego znaczenia praktycznego. Dla niej liczą się inne niż finansowe aspekty mieszkania i nie ma w tym niczego złego tak długo, jak w kupowanie mieszkań nie zaczynają się bawić ci, dla których ewentualny wzrost raty lub spadek ceny mieszkania okazałby się problemem krytycznym…”

Można by pomyśleć, że autor nagania na kupno :)

Wojciech
Użytkownik
Myślę że ja w tej chwili należę do tego grona… wolę zapłacić wiecej ale mieć swoje, urzadzić po swojemu, miasta nie zmienię, temu w I kwartale 2016 kupuje mieszkanie ;) PS. Znam faceta ( nie osobiście, bo tacy bogaci ludzie nie są w gronie moich znajomych :D ), który kupił w jednej inwestycji w centrum Poznania- bardzo dobra lokalizacja -16 mieszkań !!!!!, bloczki te są w poblizu iniwersytetu medycznego i on wynajmuje te mieszkania tylko studentom z zagranicy, dla tej elity płacenie 800 – 1000 euro za mieszkanie to nie problem facet zbija kabze że hej. A też chciałem tam… Czytaj więcej »
Kamil
Użytkownik

PS. Znam faceta ( nie osobiście, bo tacy bogaci ludzie nie są w gronie moich znajomych :D ), który kupił w jednej inwestycji w centrum Poznania- bardzo dobra lokalizacja -16 mieszkań !!!!

Autor tego bloga Ci nie uwierzy, bo to w jego ocenie niemożliwe :)

k-dek
Użytkownik

Na blogu i teraz portalu wielokrotnie podkreślano, że na problem zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej patrzymy z wielu stron, a więc zwrócenie uwagi na to, że decyzja o kupnie mieszkania – w obecnej sytuacji na rynku – może być podjęta wbrew ekonomicznie racjonalnym przesłankom, ale z pełną świadomością i przede wszystkim środkami do tego – to nie jest to niczym ekstremalnym :D.

Najgorzej dla naganiaczy, że od samego początku zasadniczo ganiony jest jeden pomysł – „zakup mieszkania od banku” na LTV90% – ewidentnie płoszymy największy narybek do odłowienia, ale cóż nie każdy urodził się oszustem :D

Kamil
Użytkownik

Jakim oszustem?

k-dek
Użytkownik
Kamil
Użytkownik

Pijesz do kogoś konkretnego, czy rzucasz przykładami z gazety?

http://tematy.wiadomosci.gazeta.pl/szukaj/wiadomosci/afera+z+ksi%C4%99dzem

k-dek
Użytkownik
Kamil
Użytkownik

k-dek czemu wrzucasz wszystkich do jednego worka?

k-dek
Użytkownik

A tam, od razu wszystkich, jedynie zdecydowaną większość, jakieś ~99% :)

Kamil
Użytkownik

I jak Ci się żyje? :)

k-dek
Użytkownik

Ogólnie nie narzekam ;), najważniejsze jest zdrowie, a z szeroko pojętą „resztą” można sobie poradzić.
PS. Kończę już tą rozbudowaną merytorycznie i jakże wiele wnoszącą do tematu z artykułu konwersację :)

Kamil
Użytkownik

Cieszy mnie Twój apel o merytoryczną dyskusję, chociaż nie spodziewam się cudów.

k-dek
Użytkownik
Zwracam uwagę na transakcje wiązane: mieszkanie w MdM + garaż stanowiący wyrównanie końcowej kwoty kupna między ceną życzeniową dewelopera, a wartością limitów dopłat w ramach MdM. Autor uprościł sprawę – żeby skompletować i przedstawić przykład, który w tekście służył do rozważań na inny temat, ale przestrzegam, że wielu deweloperów w pewnym sensie idąc na rękę kupującemu, w zasadzie wyłudza sporo środków dodając do ceny katalogowej garażu/miejsca postojowego całą różnicę między swoją ceną, a niższym limitem dopłat. Zalecam ostrożne podejście do tematu propozycji dewelopera, że: Mieszkanie owszem, sprzedam w ramach MdM, ale garaż/miejsce postojowe płatne osobno np. 70/60.000 PLN. (często ponad… Czytaj więcej »
Makia
Użytkownik
Ja niestety mam z mężem podobny dylemat. Co prawda rodzina nam się jeszcze nie powiększyła, ale chcielibyśmy by tak się stało na przestrzeni najbliższych 3 lat. Do tego czasu powinniśmy mieć uskładaną gotówkę na mieszkanie (kupno za gotówkę). Chciałabym, by było to mieszkanie duże, min. 60 m. Nie wyobrażam sobie mieszkania z dziećmi w pudełku od zapałek. Mam tylko wątpliwości, czy jak już uskładamy, to będziemy chcieli oddać oszczędności całego życia na kawałek betonu w starym bloku/kamienicy lub za tekturową jakoś od dewelopera. Jako wariant również rozważamy wyjazd za granicę. I bądź tu mądry pisz wiersze. Pewnie prędzej wyjedziemy niż… Czytaj więcej »
bpw
Użytkownik

„mieszkanie duże, min. 60 m” – tak mi się skojarzyło z rozmową sprzed kilku lat z Singapurczykami. Skarżyli się na ceny mieszkań (właściwie dzierżawę na 99 lat, ale to inny temat) i właśnie na klitkowatość. Po tym jak ich oświeciłem, że w Polsce ludzie kupują 2 lub 3-pokojowe mieszkania o pow. 38-60 m2, w których mieszkają z dwójką lub czasem trójką dzieci, to stwierdzili, że u nich nie jest aż tak źle.
20-25 m^2 na osobę to chyba w okolicach zalecanej powierzchni na osobę w Singapurze, gdzie z oczywistych względów mieszkania nie mogą być duże. No chyba, że mnie okłamali.

Makia
Użytkownik

Niestety krawiec kraje jak mu materii staje.

Moim Skromnym Zdaniem
Użytkownik
Moim zdaniem niezbyt dobre podejście. Jeżeli chcę kupić np łóżko i mam do wyboru mniejsze, tańsze, mniej wygodne na które mnie stać i droższe, większe, wygodne na któe mnie nie stać to wstrzymuję się z zakupem. Nie kupię czegoś co nie spełnia moich wymagań tylko dlatego, że nie stać mnie na to co chcę. Podobnie uważam, że powinno się postępować w kwestii mieszkań. Szczególnie jeżeli dokonuje się „zakupu” na kredyt. O ile dobrze pamiętam normy mówią, że aby mieszkanie nie było przeludnione powinno mieć N+1 pokoi gdzie N to liczba domowników. Oczywiście moim zdaniem garderoba 2×3 metry nie powinna się… Czytaj więcej »
Mad Hatter
Użytkownik

Taka norma wydaje mi się nieco absurdalna… Czy to oznacza, że rodzina z jednym dzieckiem powinna mieć dwa salony i dwie sypialnie? No chyba że rodzice śpią oddzielnie i każde potrzebuje własnej sypialni? ;)

sing.dst
Użytkownik

Oczywiście że rodzice potrzebują dwóch sypialni – a jak się z żona pokłócisz to będziesz spał na podłodze ? W piwnicy ? :) No przecież nie z małżonką – no chyba że masz Rudą <;

Moim Skromnym Zdaniem
Użytkownik

http://www.keepeek.com/Digital-Asset-Management/oecd/economics/how-s-life/children-living-in-overcrowded-conditions_9789264121164-graph40-en#page1

Procent dzieci mieszkających w przeludnionych mieszkaniach. Polska na 1 miejscu.
Dzieci w wieku 0-5 lat: 80%
Dzieci w wieku 0-17 lat: 74%

Dane z 2011 ale myślę, że niewiele sięprzez ostatnie lata zmieniło.

Moim Skromnym Zdaniem
Użytkownik
Dodam jeszcze, że to nie moja norma tylko Eurostatu. http://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Glossary:Overcrowding_rate – one room for the household; – one room per couple in the household; – one room for each single person aged 18 or more; – one room per pair of single people of the same gender between 12 and 17 years of age; – one room for each single person between 12 and 17 years of age and not included in the previous category; – one room per pair of children under 12 years of age. For example, a household of a single person living alone is considered overcrowded… Czytaj więcej »
Mad Hatter
Użytkownik
Ale z tych obliczeń wcale nie wynika, że na N osób powinno przypadać N + 1 pokoi. Niekiedy się tak może zdarzyć, ale wcale nie zawsze, ba! Nawet może się okazać, że na N osób wystacza N – 1 pokoi (dwójka rodziców i dwójka niepełnoletnich dzieci tej samej płci – salon, jedno na parę i jedno na parę dzieci). Co brzmi dużo sensowniej niż N + 1 pokoi na N osób, nie obraź się. ;) Chociaż i tak norma przewidująca że każda osoba samotna powinna mieć dwa pokoje jest dla mnie nieco przesadzona. Z drugiej strony, może autorzy zakładają z… Czytaj więcej »
bpw
Użytkownik

Co innego byś mówił jakbyś pomieszkał w większym mieszkaniu:
1. Sypialnia rodziców.
2. Pokój dziecka.
3. Salon – wspólna część, gdzie można coś wspólnie porobić nie przeszkadzając choremu/zajętemu/śpiącemu domownikowi.
4. Gabinet do pracy/Pokój gościnny – jak wpadają znajomi lub rodzina, to gabinet zmienia się w noclegownię (niektóre osoby i tak mogą uznać brak oddzielnej pracowni za niedorzeczność). Jest gdzie ludzi przenocować i nie muszą wracać do domu, nikt nie siedzi o suchym pysku, bo prowadzi.

Oprócz tego:
5. Kuchnia z jadalnią, ewentualnie je się w salonie.
6. Łazienka
7. Ubikacja

Powyższe wydaje się być w miarę normalne. U nas niestety podchodzi pod luksusy…

Mad Hatter
Użytkownik

Nie no, wiadomo, że jak nie ma osobnej biblioteki i co najmniej dwóch gabinetów (nie można dyskryminować współmałżonka!) oraz co najmniej dwóch łazienek (nie wiem jak chcesz żyć z jedną łazienką na trzy osoby?!), to jest patologia i dno. Bez sauny no to jeszcze powiedzmy, że można się obejść…

Jak się pracuje w domu, to gabinet jest rozsądny, ale to osobne zagadnienie i nie wliczałbym go do pokoi, tak samo jak nie wliczam kuchni, łazienki, piwnicy ani garażu. ;)

PS. Jakbym miał cztery pokoje, takie, jakie opisujesz, to gabinet byłby – dosłownie – ostatnim miejscem w którym kładłbym znajomych/rodzinę spać.

bpw
Użytkownik
Ludzie mieszkają według potrzeb i możliwości. Chodziło mi o zwrócenie uwagi na warunki jakie w Polsce są postrzegane jako normalne. Liczba pomieszczeń jest jednym z czynników. Podobnie z liczbą łazienek. Są osoby, dla których kibel z wanną na pięcioosobową rodzinę jest normą. Dla innych chociaż oddzielna ubikacja i łazienka na trzy osoby, to namiastka tej normalności. Jeśli chodzi o gabinet czy salon, to według wielu standardów są uznawane za pomieszczenia wliczane do wspomnianego N, ponieważ mogą stanowić sypialnię (tymczasem kuchnia, łazienka, przedpokój lub przechodni salon już nie). To tylko czyjaś decyzja, że pomieszczenie ma inne przeznaczenie. Żeby ustalić jakiś konsensus… Czytaj więcej »
Makia
Użytkownik
Cześć, co nie jest dobrym podejściem? Oszczędzanie na kupienie wystarczająco dużego mieszkania żeby nie gnieździć się w pudełku po butach? A że z pustego i Salomon nie naleje – cóż niestety większość osób mieszka tak jak mieszka – bo odziedziczyli M2 po babci i mieszkają w 4 osoby. I to też można zrozumieć jak się nie chcą pakować w zadłużenie na lata. Poza tym łatwo powiedzieć – kupię tylko to co spełnia moje wymagania. Rynek mieszkaniowy w Warszawie niestety jest daleki od ideału pod względem jakości. Kupno jest zawsze swego rodzaju kompromisem. Bo mieszkań które spełniają wszystkie kryteria (nieprzechodnie pokoje,… Czytaj więcej »
Moim Skromnym Zdaniem
Użytkownik

Albo można zmienić wymagania ;). Ja np. stwierdziłem, że nie stać mnie na zakładanie rodziny więc kupiłem M2.

xellos540
Użytkownik

Ja tam słyszałem o warunku „powierzchnia mieszkania dla N osób nie powinna być mniejsza niż 40 + 5 * N m^2”. Albo 45 + 5 * N. Już nie pamiętam. Tylko to dotyczyło chyba jakichś zasiłków lub pożyczek na cel mieszkaniowy.

bpw
Użytkownik

Zależy kto tworzy standard i definiuje przeludnienie np. w rozdziale 1 jest wymienionych kilka definicji:
http://www.huduser.gov/publications/pdf/measuring_overcrowding_in_hsg.pdf
Z tego co pamiętam, to w Zjednoczonym Królestwie swego czasu można było otrzymać urzędniczy status „osoby bezdomnej”, gdy zamieszkiwało się miejscówkę odpowiednio przeludnioną.

kfiatek43
Użytkownik

„przekuć w czyn” bo „przekłuć” to można co najwyżej uszy :)

Marcin Woźniak
Użytkownik

Dla naszych klientów dużym problemem zaczyna być coraz większy wymagany przez banki wkład własny. Obecnie coraz częściej jest to 15-20% co klientów odstrasza od zakupu na kredyt i wolą wynajmować.

Polecamy nowe domy Jabłonna k. Legionowa

Tomasz_Grochowski
Użytkownik

Witam 400k na mieszkanie to chyba za mało. Przecież takie mieszkanie trzeba wykończyć. Średnio 1000 zł za metr czyli 70k a i tak niektórzy więcej potrzebują o odwrotnie. Czy autor może się do tego jeszcze odnieść?

wpDiscuz