Niedawno poznaliśmy dane na temat sprzedaży mieszkań deweloperskich w ostatnim kwartale ubiegłego roku. Niektórzy piszą nawet o nieoczekiwanym bumie i rekordowych wynikach. Dla nas cała ta nieoczekiwana „super-sprzedaż” nie jest wcale taka nieoczekiwana (a czy jest „super”, to zależy od punktu widzenia, o czym w dalszej części wpisu).
Jak wiemy, w pierwszej połowie roku Rada Polityki Pieniężnej podążyła z duchem czasów i obniżyła stopy procentowe do historycznie niskich poziomów (stopa referencyjna NBP wynosi od lipca 2.50%, co przekłada się na WIBOR 3M w okolicach 2.70%). Dodatkowo, w oczy przyszłych kredytobiorców zajrzała perspektywa zakończenia udzielania kredytów bez wkładu własnego z początkiem 2014 roku. Oba te czynniki musiały spowodować zwiększenie liczby udzielanych kredytów, a co za tym idzie także poprawę statystyk sprzedaży u deweloperów. Z racji tego, że sprzedawcy na rynku wtórnym nadal wydają się być bardzo „zabetonowani” w swoich oczekiwaniach, niespecjalnie odbiegających od szczytowych wartości z 2007/2008 roku, spora część „nowego” popytu skierowała się właśnie ku mieszkaniom deweloperskim. No i tym oto (magicznym ;) sposobem mamy zaskakujący (dla niektórych) gwałtowny wzrost sprzedaży na rynku pierwotnym. Wszak trudno go uzasadniać nagłą poprawą stanu polskiej gospodarki (grabież obligacji z OFE przez rząd zdaje się to dobitnie potwierdzać), czy ogólną poprawą nastrojów wśród społeczeństwa. Mit o ludziach, likwidujących lokaty na setki tysięcy złotych i kupujących za to mieszkania, też włożyłbym między bajki, bo (pomijając już samą absurdalność tego pomysłu) nikt nie zdołał przedstawić na to jakichkolwiek dowodów.
Na tym blogu zawsze rozpowszechniano teorię, że „rynek kredytem stoi” – bez kredytu nie byłoby polskiej (ani żadnej innej) bańki mieszkaniowej. Należy pamiętać o tym, że w szczycie mieszkaniowego szaleństwa tylko 1 transakcja na 10 dokonywała się bez udziału kredytu – w tej chwili (wg naszych szacunków, bo oficjalnych danych na ten temat brak) jest to w granicach 20-30%.
W zeszłym roku, a zwłaszcza w jego końcówce, sprzedaż nakręcała RnS, której udział w puli nowych kredytów przekraczał w porywach nawet 1/3. Dlaczego wtedy deweloperzy nie bili rekordów sprzedaży? Otóż dlatego, że większość kredytów w ramach programu udzielona została na mieszkania z rynku wtórnego (nawet po zróżnicowaniu mnożnika dla rynku pierwotnego i wtórnego udział tego pierwszego nie był większy niż 1/3).
Cóż więc się teraz zmieniło? Zmieniło się to, że w roku 2012 w „promocji” (czyli w RnS) były dostępne tylko wybrane mieszkania (w praktyce do 50m2, w dosyć ograniczonej cenie, do której deweloperzy dostosowywali się niezbyt chętnie). Tymczasem od połowy tego roku, w „promocji” (czyli z niskim chwilowym oprocentowaniem) znalazły się zupełnie wszystkie mieszkania. No i zaczęła się zabawa.
Na początek przyjrzymy się podstawowym faktom na temat mini bumu z końcówki ubiegłego roku, jak zwykle czepiając się tego i owego. Na koniec zastanowimy się, czy taka sytuacja ma szansę utrzymać się na dłuższą metę oraz (jak zwykle) pokażemy, że mimo wszystko ceny i tak spadną ;)
Podstawowe informacje o wynikach deweloperów pochodzą z cyklicznego raportu firmy Reas. Cały raport dostępny jest tu:
Możemy w nim przeczytać, że:
„W IV kwartale 2013 roku liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu rynków [Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź] wyniosła prawie 10,9 tys. mieszkań i zwiększyła się w porównaniu z minionym kwartałem o ponad 14%.”
Dalej mamy podsumowanie całego roku:
„W ostatnich czterech kwartałach sprzedano w tych miastach blisko 36
tys. lokali, o 17,5% więcej niż w całkiem dobrym roku 2012 i tyle samo, co w rekordowym dotychczas roku 2007.”
Jak widać, bijemy rekordy. Odrobiną dziegdziu w całej tej beczce deweloperskiego miodu jest tylko stwierdzenie, które nas lekko zbija z tropu:
„Trzeba jednak podkreślić, że w statystykach REAS do puli lokali sprzedanych
zaliczane są także płatne rezerwacje, w wyniku których mieszkania nie są dostępne dla innych nabywców. Jest to ważne o tyle, że w IV kwartale istotne znaczenie mieli nabywcy dokonujący rezerwacji z myślą o podpisaniu umowy już w 2014 roku i skorzystaniu z dopłaty w ramach programu MdM.”
Zawsze myślałem, że mieszkanie sprzedane jest wtedy, kiedy podpisuje się umowę kupna/sprzedaży. Jak widać, w Reasie nie jest to takie proste. Ciekawe, jak duże jest to „istotne” znaczenie nabywców, którzy niczego nie nabyli, a jedynie coś zarezerwowali. I ciekawe, czy w tym układzie pojawią się oni w danych o sprzedaży za I kwartał 2014, czy już ich tam nie będzie?
Możemy też poczytać o kurczącej się ofercie deweloperów oraz o tym, że
„Jeśli nowa podaż nie zacznie wyraźnie rosnąć, rynek wejdzie w fazę nadwyżki popytu nad podażą.”
Mocne słowa – wg Reasa grozi nam sytuacja, w której mieszkań zabraknie (cóż my wtedy poczniemy?). Całość, jak zwykle, ilustrują ładne, kolorowe wykresy, z których jako żywo wynika, że czas kupować, bo naprawdę zabraknie.
Na drugim wykresie pozwoliłem sobie zaznaczyć moment wprowadzenia w życie ustawy deweloperskiej, która spowodowała skokowy wzrost liczby mieszkań, które znalazły się w ofercie tylko po to, aby ominąć zapisy tej ustawy.
Wg Reas’a oferta deweloperów skurczyła się w ciągu roku o 13 tys. mieszkań, do nieco ponad 41 tys. Trzeba przyznać, że spadek jest zacny… a wielkość oferty większa już tylko nieznacznie od szczytu mieszkaniowego szaleństwa z 2008 roku ;) Co ciekawe, liczba gotowych mieszkań w ofercie spadła w ciągu roku jedynie o 500, do poziomu 14.5 tys.
Nieco inne spojrzenie na ten sam temat prezentuje serwis rynekpierwotny.com.
Wg danych z tego portalu liczba nowych mieszkań w ofercie dla tych samych miast wyniosła na koniec 2012 roku około 45.5 tys. by spaść do 43.3 tys. w końcówce ubiegłego roku. Czyżby dla 2012 roku nie była tu liczona fikcyjna oferta, mająca na celu jedynie ominięcie zapisów ustawy deweloperskiej? Być może z tego samego bierze się także dużo mniejszy spadek liczby ofert w ciągu roku, bo dane z końca 2013 są już bardzo zbliżone do danych Reas’a (mieszkań jest minimalnie więcej… tu może dlatego, że rezerwacje, nie będące sprzedażą, nie są liczone jako sprzedaż? ;)
Inaczej też wygląda sytuacja z liczbą gotowych mieszkań. Wg rynekpierwotny.com jest ich teraz 25.8 tys. (w końcówce 2012 roku było to 27.9 tys.).
Dane w rozbiciu dla poszczególnych miast wyglądają tak:
Trudno ocenić, które dane są lepsze – tak, czy inaczej, wielkość oferty na koniec roku jest bardzo zbliżona, więc możemy przyjąć, że w 6 największych miastach Polski mamy w tej chwili do kupienia 41-43 tys. mieszkań (ze względu na rozbieżność wyników trudno ocenić, ile z tej puli stanowią mieszkania gotowe). Zważywszy na to, że miasta te odpowiadają za mniej więcej połowę rynku deweloperskiego, możemy przypuszczać, że w całej Polsce mamy do kupienia około 80 tys. nowych mieszkań – pomijając już dane statystyczne, wg których liczba mieszkań w Polsce jest większa niż liczba gospodarstw domowych, zawsze mnie zastanawiało, jak można w tej sytuacji twierdzić, że w Polsce mieszkań brakuje. Jak to jest, że brakuje ich x milionów, skoro 80 tys. (na samym tylko rynku pierwotnym!) czeka na kupca?
Jak widać, w danych Reas’a oraz rynekpierwotny.com są znaczne rozbieżności, które nie pozwalają nam odpowiedzieć jednoznacznie na pytanie, czy oferta deweloperów zauważalnie się skurczyła w ciągu tego „rekordowego” roku.
Skoro po połowie wpisu nadal nie ustaliliśmy niczego konkretnego, czas przejść do danych, które nie budzą specjalnych wątpliwości.
Poniżej tabela pokazująca sprzedaż największych polskich deweloperów w ubiegłym roku.
Zapamiętajmy wartości procentowe z kolumny pokolorowanej na szaro, bo wrócimy do nich w dalszej części wpisu. A na razie delektujmy się sukcesami sprzedażowymi poszczególnych deweloperów (może za wyjątkiem Wikany… ciekawe, czy to zwyczajne wyprzedanie oferty, czy może mamy następcę Ganta?).
Z tabeli widać, że zdecydowana większość dużych deweloperów poprawiła sprzedaż względem zeszłego roku. Wg Reas’a na całym rynku pierwotnym wzrost ten wyniósł 17.5%, co (patrząc na tabelę) każe sądzić, że mamy do czynienia z postępującą koncentracją produkcji – rośnie udział największych graczy, kosztem mniejszych firm, a część deweloperów wypada z rynku (np. Gant).
Jednak zanim ogłosimy światu wielkie sukcesy sprzedażowe deweloperów i powrót prosperity w mieszkaniówce, przedstawmy kilka niewygodnych faktów. Patrząc do tabeli widać, że na czoło wysunął się Robyg, który w tym rekordowym roku sprzedał ponad 1700 mieszkań. Dużo, nieprawdaż? Okazuje się, że może w cale nie tak dużo. Poniżej tabela z „dokonaniami” JW Construction z lat przedkryzysowych.
Ponad 4 tys. mieszkań sprzedanych w ciągu jednego roku! To się dopiero nazywa sukces i przestaje dziwić, że Józek pływa (pływał?) sobie jachtem za 60 milionów ;) Przy tych wartościach historyczny wynik Robyga wygląda cokolwiek biednie ;) Nie wspominając już o wyniku samego JWC w tym „rekordowym” roku ;)
Dalej rzućmy okiem na historię sprzedaży Dom Development (obrazki z kolejnych raportów rocznych – każdy formatowany nieco inaczej, więc nie wyglądają najładniej):
Patrząc na obrazki widać, że o ile ostatni kwartał w wykonaniu czołowych deweloperów był sumarycznie naprawdę niezły, o tyle dokonania poszczególnych firm w całym roku trudno uznać za jakieś wybitne (więcej niż Robyg w roku 2013 sprzedał chociażby Dom Development w latach 2006 i 2011, a do rekordów JWC sprzed kryzysu jeszcze bardzo daleko).
Z tego wszystkiego nasuwa się wniosek, że rynek deweloperski znacznie się spłaszczył – zwiększyła się liczba firm, które zaczęły odgrywać bardziej znaczącą rolę na rynku. Jeszcze kilka lat temu mieliśmy na rynku głównie JWC, Dom Development, no i… Ganta (to właśnie Gant odnotował najlepszą sprzedaż w Polsce, w pierwszym kwartale roku 2009, kiedy kryzys na dobre się „rozkręcał”).
Pozwoliłem sobie prześledzić historię sprzedażową dwójki wybranych deweloperów, którzy odnotowali znaczne wzrosty w minionym roku. Ich wyniki wyglądają tak:
Jak widać, przed kryzysem Robyg nie był specjalnie znaczącą firmą (zwłaszcza w porównaniu z JWC, czy DD). Podobnie Ronson, którego „sukces” zaczął się właściwie dopiero w zeszłym roku. Ich aktualne wyniki wiązałbym ze znacznym zwiększeniem oferty w ostatnich latach, chociaż nie udało mi się znaleźć informacji, ile aktualnie mieszkań w ofercie mają wymienione firmy.
W przypadku tych deweloperów widzimy także tradycyjne załamanie sprzedaży w latach 2008-2009 (podobne zresztą jak u JWC i DD).
I tu dochodzimy do tego, od czego zaczęliśmy dzisiejszy wpis. Dlaczego teraz sprzedaż mieszkań jest dobra, a tak bardzo siadła w końcówce 2008 i początkach 2009 roku? I dlaczego wtedy ceny zaczęły spadać? Czyżby aż takie znacznie dla Polaków miał upadek „jakiegoś tam banku” w Ameryce? Dla Polaków, którym nie straszne były kredyty we frankach po 2 złote? Dla Polaków, którzy chętnie pożyczają pieniądze za zmienny procent, na 30 lat? Dla Polaków, z których znakomita większość nie rozumie idei systemu rezerwy cząstkowej? Dla Polaków, dla których dopłata do odsetek kredytu przez 8 lat jest jak manna z nieba, a możliwość zadłużenia się na 100% wartości mieszkania najlepszą szansą na to, żeby nie przegrać życia?
Czy dla nich upadek Lehman Brothers miał jakiekolwiek znaczenie? Wg mnie nie miał… żaden tam kryzys (którego u nas nie było ;) nie miał znaczenia. Znaczenie miał fakt, że skończył się kredyt. Bez kredytu nic by się nie stało, co się stało, a wyniki deweloperów w zeszłym roku po raz kolejny mnie w tym utwierdzają. Przypomnijmy sobie szarą kolumnę w tabeli z wynikami sprzedaży deweloperów. Zaznaczyłem w niej, jak bardzo wzrosła sprzedaż w drugiej połowie roku, względem pierwszej połowy, bo jest to w mojej opinii zdecydowanie najciekawsza informacja. Widać, że wzrost był ogromny. Tego typu skok mógł, moim zdaniem, wynikać jedynie z gwałtownego ścięcia stóp procentowych, połączonego z przyszłym ograniczeniem maksymalnego LTV. Znaczne ułatwienie dostępu do kredytu przy jednoczesnej zapowiedzi pewnego jego utrudnienia w przyszłości zadziałało na Polaków jak płachta na byka. Widać, że kredyty we frankach niewiele nauczyły społeczeństwo jako całość. Nadal liczy się tylko aktualna wysokość raty i możliwość zaciągnięcia jak największego kredytu.
Dlaczego w pierwszej połowie roku sprzedaż była słaba? Co takiego zmieniło się na rynku oprócz obniżenia stóp procentowych? Właściwie nic innego się nie zmieniło, a wtedy właśnie spora grupa Polaków zdecydowała, że ich stać. Tymczasem jeszcze kilka miesięcy wcześniej, przy wyższych stopach, decydowała, że ich nie stać. Przecież to jakaś masakra jest ;)
Ciekawe, czy kiedyś będą procesy z bankami o to, że „rata przecież miała być równa” tak, jak teraz zaczynają się procesy o kredyty we frankach.
Ale zostawmy już biednych(?) kredytobiorców w spokoju i popatrzmy, skąd oni się biorą. A biorą się stąd:
Na wykresie WIBOR 3M zaznaczono najciekawsze wg mnie momenty. Żeby zobaczyć, co wynika z powyższego wykresu, przyjrzymy się jeszcze, jak zmieniała się wartość udzielanych kredytów mieszkaniowych w poszczególnych latach (raport NBP):
Popatrzmy na pierwszy wykres, zerkając jednocześnie na drugi.
Pierwszy fragment, zaznaczony na czerwono na pierwszym wykresie to początek polskiej bańki mieszkaniowej – widzimy spadek stóp procentowych i rozpoczęcie udzielania kredytów mieszkaniowych na szerszą skalę (drugi wykres). Pierwszy zielony fragment to moment, w którym w wyniku podniesienia stóp procentowych w Polsce sprzedaż kredytów w PLN spadła prawie do 0, za to znacznie wzrosła wartość udzielanych kredytów CHF (zauważmy, że gdyby nie kredyty walutowe, bańka nie zdołałaby się rozwinąć w tym momencie). Kolejny czerwony fragment to ponowne obniżenie stóp procentowych w Polsce na początku 2006 roku i systematyczny wzrost wartości kredytów w PLN (drugi wykres). Jednocześnie stopy procentowe w Szwajcarii pozostawały nadal niskie (co widać na kolejnym wykresie), dlatego wartość udzielanych kredytów w CHF pozostawała na stabilnym, bardzo wysokim poziomie.
Kolejna podwyżka stóp w Polsce (drugi zielony fragment) w latach 2007-2008 znacznie zredukowała wartość nowo udzielanych kredytów w PLN, co w obliczu niesłabnącego popytu na kredyt wywindowało wartość kredytów w CHF na niespotykane dotąd poziomy (pechowo akurat w momencie, kiedy frank był historycznie tani, a złotówka historycznie droga, nie tylko względem franka – wykres poniżej).
Osiągnęliśmy apogeum bańki kredytowej, która została przerwana wraz ze znacznym ograniczeniem akcji kredytowej w walutach obcych w końcówce 2008 i początkach 2009 roku (ładnie to widać na drugim wykresie). Kolejne ścięcie polskich stóp procentowych w 2009 roku zaowocowało odbudową wartości udzielanych kredytów w PLN do poziomu sprzed kryzysu (a nawet i wyżej), co, jak widzieliśmy wcześniej, pozwoliło przełamać załamanie sprzedaży u praktycznie wszystkich deweloperów. Kolejny, ale już niezbyt znaczący, wzrost stóp w Polsce w latach 2010-2011 spowodował małą „reaktywację” kredytów walutowych, które zniknęły na dobre po ostatnich obniżkach (wspieranych przez działania KNF).
Na przedstawionych wykresach bardzo dobrze widać, dlaczego w Polsce doszło do bańki mieszkaniowej. Widać też, że gdyby nie kredyty walutowe, wzrost bańki zostałby przerwany wraz z podwyżkami stóp procentowych w Polsce (rok 2005 oraz 2007). Widać wreszcie, że pierwsze spadki cen pojawiły się jednocześnie z załamaniem akcji kredytowej, na przełomie 2008 i 2009 roku. Patrząc na to wszystko, trudno być zaskoczonym, że sprzedaż deweloperów jest niezła w momencie, w którym mamy historycznie niskie stopy procentowe. Na rynku pierwotnym w ciągu ostatnich 6-7 lat zdecydowanie wzrosła liczba poważnych graczy, ale żaden z nich nie zdołał się zbliżyć do wyników najlepszych sprzed kryzysu. Z jednego, prostego powodu – dlatego, że rozmiary akcji kredytowej nie zdołały się zbliżyć do swoich przedkryzysowych wartości. Co z kolei wynika z kolejnego, prostego powodu. Stopy procentowe są co prawda w Polsce niższe niż kiedykolwiek, jednak nadal są wyższe niż „realne” stopy procentowe z lat 2007-2008. Tyle że wtedy te „realne” stopy procentowe były stopami szwajcarskimi.
Podsumowując… nie może dziwić znaczne ożywienie sprzedaży deweloperów w drugiej połowie ubiegłego roku. Zwłaszcza, jeśli wziąć pod uwagę, że rynek pierwotny zdecydowanie szybciej zareagował na konieczność obniżenia cen, czym rynek wtórny zdaje się nadal nie przejmować. Obniżenie stóp procentowych do historycznie niskich poziomów, wraz z nadchodzącym ograniczeniem maksymalnego LTV musiało spowodować wzrost liczby/wartości zaciąganych kredytów, a co za tym idzie, także wzrost sprzedaży mieszkań. Patrząc na historyczne relacje stóp procentowych, cen i rozmiarów akcji kredytowej widać, że żyjemy podobno w wolnym(?) kraju, ale otaczająca nas rzeczywistość jest sterowana czasem bardzo prostymi metodami – w sumie banalna zmiana czysto wirtualnego wskaźnika, jakim jest stopa procentowa, powoduje konkretne i bardzo daleko idące zmiany w realnej gospodarce. To się dopiero nazywa władza…
Jednak to wszystko ma „krótkie nogi”, co pokazują przykłady Hiszpanii, czy Irlandii. Jeśli mocno przesadzimy z obniżką stóp, to wywołamy ogromną bańkę, której pęknięcie spowoduje na tyle duże problemy, że późniejsza obniżka stóp nic już nie pomoże. Zobaczymy, czy tak samo będzie w Polsce, ale przekonamy się o tym dopiero wtedy, kiedy stopy procentowe zostaną zauważalnie podniesione. Być może nastąpi to już w przyszłym roku.
Świetny wpis w pełni przedstawiający istotę problemu.
Ludzie biorą długoterminowy kredyt w najlepszym (najtańszym) momencie. Widać że rodacy czują pismo nosem i wiedzą w jakim momencie opłaca się kupować na kredyt.
Miałoby to sens jednak gdybyśmy:
1. kupowali dobra na kredyt ale krótkoterminowy (nawet kupno mieszkania tylko że z perspektywą spłaty max. kilkuletnią)
2. kupowali ze spłatą w długim terminie ale tylko pod warunkiem stałej stopy %