Raporty, raporty, raporty

Choć rządowe instytucje kontrolne i statystyczne sprawiają głównie wrażenie przepalarni pieniędzy podatników, to zdarza im się wyprodukować coś pożytecznego. Ostatnio pojawiły się 2 bardzo ciekawe raporty – pierwszy to wynik badania portfela kredytowego banków za 2017 rok (KNF), który jest kopalnią wiedzy na temat rynku kredytów hipotecznych:

https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/KREDYTY_MIESZKANIOWE_I_KONSUMPCYJNE_2017_61873.pdf

Drugi to krótkie podsumowanie ryku mieszkaniowego w minionym roku, wygenerowane przez GUS:

http://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/infrastruktura-komunalna-nieruchomosci/nieruchomosci-budynki-infrastruktura-komunalna/obrot-nieruchomosciami-w-2017-roku,8,1.html

Przyjrzymy się krótko kilku ciekawostkom z tych raportów.

Zakupy gotówkowe.

Od pewnego czasu NBP rozpowszechnia nieprawdziwe informacje, jakoby już nawet 75% transakcji mieszkaniowych odbywało się bez udziału kredytu. Wielokrotnie pisaliśmy o błędach w metodologii tych obliczeń i nawet sami deweloperzy przyznają, że takie wartości są kompletnie oderwane od rzeczywistości, a rzeczywista sprzedaż gotówkowa wynosi od 30 do 40%. W raporcie KNF znajdziemy informację, że w 2017 roku udzielono prawie 120 tys. kredytów na zakup mieszkań:


Tymczasem w danych GUS liczba transakcji lokalowych (a więc także tych usługowych) wyniosła w minionym roku około 200 tys.:

Jeśli podzieli się obie wartości przez siebie, to okaże się to, co musiało się okazać – nadal ponad 60% mieszkań kupowanych jest na kredyt. Oczywiście jest to mniejsza wartość niż w szczycie szaleństwa w latach 2007-2008 (kiedy to udział kredytów potrafił sięgać nawet 90%), jednak do osiągnięcia przewagi transakcji gotówkowych brakuje jeszcze bardzo dużo (zresztą… przy aktualnej wysokości stóp procentowych jest to właściwie niemożliwe). Jak więc widać, rynek nadal ciągną głównie kredytowi kamikaze, a nie żadni inwestorzy, wyciągający miliony ze skarpet i inwestujący w mieszkania pod wynajem (tych szacuje się, że jest około 10%).

Stopy w dół, ceny w górę.

W raporcie GUS prezentowane są ceny transakcyjne z całego kraju – na wykresie od 2010 roku bardzo ładnie widać, jak zależą one od dostępności/taniości kredytu. Na pierwszym obrazku zaznaczono moment, kiedy ceny przestały spadać oraz moment, kiedy zaczął się zauważalny ich wzrost. Na drugim obrazku zaznaczono z kolei momenty 2 poważnych obniżek stóp procentowych przez RPP i jakoś dziwnym trafem wszystko jest ze sobą pięknie zsynchronizowane:

Świetnie tu widać, że podnoszenie stóp (nawet dość krótkotrwałe) przełożyło się na spadki cen (początek czerwonego obszaru), a silne obniżenie stóp najpierw pozwoliło spadki zatrzymać, a później kolejna poważna obniżka spowodowała, że ceny ruszyły w górę.

W oparach absurdu.

Kredyt (przynajmniej ten w złotówkach) pozostaje od dłuższego czasu historycznie tani, a z jego dostępnością nie ma właściwie żadnego problemu. Do tego, banki są skłonne pożyczać zupełnie abstrakcyjne kwoty. Ciekawy artykuł na ten temat można przeczytać tu:

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Banki-pozycza-nawet-110-krotnosc-pensji-Zdolnosc-kredytowa-na-razie-stabilna-7604538.html?comments=1#boxArticleComment

Z artykułu wynika, że najbardziej odjechane banki są w stanie pożyczyć gościowi 9-krotność jego rocznych dochodów, kiedy za maksymalny bezpieczny poziom zwykło się przyjmować jego 3-krotność. Co ciekawe, banki najbardziej „niechętne” także oferują kosmiczne kredyty, bo szacują zdolność kredytową na 7-krotność rocznych dochodów (czyli ponad 2 razy wyżej niż „norma” z normalnych czasów na poważnych rynkach). Przy tak ocenianej zdolności kredytowej gość jest w stanie pożyczyć tyle, że rata kredytu pochłania do 55% jego miesięcznych dochodów, przy najniższych stopach procentowych w historii. Wzrost stóp procentowych o 5 punktów procentowych (czyli do stanu z 2008 roku) spowodowałby, że taki kredytobiorca na ratę musiałby przeznaczać całe swoje dochody.

Wydaje się, że takie parametry kredytu to zupełna abstrakcja i nikt czegoś takiego nie bierze/nie daje, ale rzut oka do raportu KNF każe przypuszczać, że tacy kosmici jednak istnieją. Poniżej struktura wysokości raty do miesięcznych dochodów dla kredytów udzielonych w 2017 roku:

Widać tu, że prawie 1 kredyt na 6 to sytuacja, w której rata przekracza połowę miesięcznych dochodów. Zwykle przyjmowano, że bezpieczna relacja to maksymalnie 30% – w 2017 roku mniej niż co 3 kredyt byłby uznany za bezpieczny pod tym względem (pamiętajmy, że mamy do czynienia z najniższymi stopami procentowymi w historii, więc za bezpieczny poziom powinno się uznawać wartość poniżej historycznej średniej).
Dodatkowo warto zauważyć, że 2/3 kredytobiorców to zwyczajnie ludzie biedni (dochody na całą rodzinę do 6 tys. zł to raczej nie domena prawdziwego krezusa):

1/3 kredytobiorców zarabia do 4 tys. zł miesięcznie (czyli licząc na 2 osoby jest to poniżej mediany zarobków w Polsce).

Wszystko to pokazuje, że rynek kredytów jest bardzo niebezpieczny – przy ewentualnym wzroście stóp albo kryzysie gospodarczym (wzrost bezrobocia, utrata pracy) bardzo wiele kredytów ma szansę zakończyć się spektakularnym bankructwem, co odczujemy oczywiście wszyscy, bo w takiej sytuacji zwykło się ratować banki pieniędzmi podatników.

W raporcie KNF jest jeszcze jedna ciekawa rzecz – rozkład udzielonych kredytów w zależności od wieku klienta:

Z wykresu widać, że najwięcej kredytów zaciągają ludzie w wieku 25-30 oraz 30-35 lat (poniżej 25 lat jest to wartość śladowa). Razem z tymi, którzy mają do 40 lat stanowi to 3/4 całej puli. Ponieważ najliczniejszy rocznik (’83) ma w tej chwili lat 35, to z każdym kolejnym rokiem pula potencjalnych kredytobiorców w najbardziej „aktywnym kredytowo” wieku będzie maleć i to całkiem szybko (25 lat mają teraz roczniki z post-PRLowskiego niżu).

Nic nie rośnie do nieba.

2 kwartał był pierwszym od dłuższego czasu, kiedy sprzedaż deweloperów względem poprzedniego (oraz względem odpowiedniego kwartału z roku wcześniej) spadła i to spadła dość znacząco. Dziwnym zbiegiem okoliczności, kwartał do kwartału, był to spadek o około 15%, co znakomicie odpowiada udziałowi Mdm w sprzedaży deweloperów na początku roku:

Widać, że bez kroplówki w postaci rządowego wsparcia, deweloperzy raczej nie będą w stanie utrzymać rekordowych wyników z poprzedniego roku (pamiętajmy, że ostatni kwartał 2017 był dla nich wyjątkowo udany, bo ludzie rezerwowali mieszkania na poczet Mdm-puli z 2018 roku – w tym roku już tak nie będzie, bo puli na kolejny rok po prostu nie ma). Sporo się ostatnio mówi o tym, że z racji wzrostu kosztów wykonawstwa i materiałów deweloperzy ograniczą liczbę budowanych mieszkań (wtedy ceny oczywiście mają wzrosnąć ;) Po pierwsze, jest to bez sensu, bo skoro ceny by wzrosły, to deweloperzy znowu zaczęli budować, tymczasem rynek jest płynny i reguluje wszystko na bieżąco. Po drugie, widać, że jest to zwyczajnie nieprawda, bo aktywność produkcyjna deweloperów bije kolejne historyczne rekordy – po rekordowej liczbie oddanych mieszkań w minionym roku mamy kolejne rekordy, jeśli chodzi o liczbę rozpoczynanych budów oraz uzyskanych pozwoleń:

Widać, że podaż nadal przyspiesza, za to popyt przestał przyspieszać (bezpośrednie porównanie 2 kwartału 2018 z 2 kwartałem 2017, w których to w zasadzie nie udzielano już kredytów w Mdm, pokazuje spadek sprzedaży o około 10%):

Więcej na ten temat można przeczytać w artykule, z którego pochodzi powyższa tabela:

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Sprzedaz-u-deweloperow-w-dol-Mieszkania-zbyt-drogie-7602648.html

Rośnie tu, rośnie tam.

Po kilku latach kosmetycznych zmian cen, aktualnie widoczny jest już ich wzrost – ceny ofertowe rosną czasem spektakularnie, ceny transakcyjne jakby nieco mniej:

Najnowsze dane z rynku kredytów pokazują, że liczba udzielanych kredytów nadal rośnie, za to ich wartość rośnie jeszcze szybciej, co oznacza, że średnia wartość kredytu jest coraz większa. W praktyce wynika to albo z rosnącego LTV, albo wzrasta średnia kwota płacona przez nabywców (co z kolei bierze się albo ze zwyczajnego wzrost cen, albo po prostu z kupowania droższych mieszkań). Jak jest dokładnie, tego dowiemy się, kiedy pojawią się dane szczegółowe (w tej chwili wzrost wartości udzielonych kredytów jest o około 10 punktów procentowych większy od ich liczby, co każe przypuszczać, że wzrosty cen transakcyjnych są utrzymywane).

Podsumowując… rynek się nadal rozkręca – kredytów przybywa (w szczególności rośnie ich wartość), deweloperzy budują coraz więcej (mimo że mieli przestać), zakupy gotówkowe to nadal około 1/3 wszystkich. Jedyna rysa na obrazie prosperity, to sprzedaż deweloperów, która po latach wzrostów zaczyna spadać – niektórzy wiążą to ze wzrostem cen, inni z powolnym nasycaniem się rynku. Jakby nie było, sprzedaż jest nadal bliska historycznych szczytów, więc nie ma tu mowy o żadnym kryzysie (co najwyżej o lekkiej zadyszce). To, co powinno niepokoić najbardziej, to struktura udzielanych kredytów (wysokie LTV, wysoki stosunek raty do dochodów oraz duży udział kredytobiorców o niskich dochodach). Ale ten problem objawi się dopiero wtedy, kiedy zostaną podniesione stopy procentowe lub kiedy kryzys gospodarczy pozbawi kredytobiorców części dochodów. Z drugiej strony deweloperzy mieszkaniowi też zaczynają mieć powoli powody do obaw – wzrost cen gruntów oraz wzrost cen kosztów budowy ma duże szanse odbić się na ich zyskach, bo ciężko będzie przerzucić te koszty na klientów, którzy są już i tak (za) bardzo zakredytowani.
Ponieważ kredytowa bonanza się kiedyś skończy, a deweloperzy budują coraz więcej mimo rosnących kosztów, to jest spora szansa, że dojdzie do klasycznego problemu na rynku mieszkaniowym – duża podaż spotka się w pewnym (niespodziewanym?) momencie ze znacznym ograniczeniem popytu i będzie klasyczny klops. Ale na razie wszyscy są zadowoleni, bo między innymi dzięki tej właśnie kredytowej zabawie rośnie PKB i inne przygłupie wskaźniki.

Podziel się z innymi
  • 6
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

  Subscribe  
najnowszy najstarszy oceniany
Powiadom o
Slawek
Użytkownik

Wygląda to tak, jakby spadek sprzedaży zaskoczył samych deweloperów. Pierwszy kwartał- fajerwerki i „sky is the limit”. Początek drugiego kwartału- nieśmiałe zapowiedzi, że może zmniejszy się ilość rozpoczynanych inwestycji. Wyniki za drugi kwartał- twarde lądowanie i oficjalne ogłoszenie, że będą budować mniej. Ale za tymi słowami jak na razie nie idą czyny. Nadal wzrasta liczba pozwoleń i rozpoczynanych inwestycji. Chyba nie byli na to przygotowani. Czekam na wyniki za kilka najbliższych kwartałów, wtedy dużo się wyjaśni.

Marcin
Użytkownik

Bardzo dobry artykuł, daje dużo do myślenia osobom planującym ‚biznes na mieszkaniach’ oraz tym którzy chcą kupić dla siebie.

Tomasz_Wielblad
Użytkownik

zupełnie nie podzielam twojej opinii… wystarczy przeczytać co pisano w poprzednich latach… zawsze pisano o nadchodzącym załamaniu cen… zawsze… a ceny odbiły… nic się tu w tym temacie nie zmieniło… ciągle gdzieś w domyśle jest przyszłe załamanie cen… a ceny wzrosły… jak i w jakim celu miałaby się komuś przydać taka paplanina???