Choć rządowe instytucje kontrolne i statystyczne sprawiają głównie wrażenie przepalarni pieniędzy podatników, to zdarza im się wyprodukować coś pożytecznego. Ostatnio pojawiły się 2 bardzo ciekawe raporty – pierwszy to wynik badania portfela kredytowego banków za 2017 rok (KNF), który jest kopalnią wiedzy na temat rynku kredytów hipotecznych:
https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/KREDYTY_MIESZKANIOWE_I_KONSUMPCYJNE_2017_61873.pdf
Drugi to krótkie podsumowanie ryku mieszkaniowego w minionym roku, wygenerowane przez GUS:
Przyjrzymy się krótko kilku ciekawostkom z tych raportów.
Zakupy gotówkowe.
Od pewnego czasu NBP rozpowszechnia nieprawdziwe informacje, jakoby już nawet 75% transakcji mieszkaniowych odbywało się bez udziału kredytu. Wielokrotnie pisaliśmy o błędach w metodologii tych obliczeń i nawet sami deweloperzy przyznają, że takie wartości są kompletnie oderwane od rzeczywistości, a rzeczywista sprzedaż gotówkowa wynosi od 30 do 40%. W raporcie KNF znajdziemy informację, że w 2017 roku udzielono prawie 120 tys. kredytów na zakup mieszkań:
Tymczasem w danych GUS liczba transakcji lokalowych (a więc także tych usługowych) wyniosła w minionym roku około 200 tys.:
Jeśli podzieli się obie wartości przez siebie, to okaże się to, co musiało się okazać – nadal ponad 60% mieszkań kupowanych jest na kredyt. Oczywiście jest to mniejsza wartość niż w szczycie szaleństwa w latach 2007-2008 (kiedy to udział kredytów potrafił sięgać nawet 90%), jednak do osiągnięcia przewagi transakcji gotówkowych brakuje jeszcze bardzo dużo (zresztą… przy aktualnej wysokości stóp procentowych jest to właściwie niemożliwe). Jak więc widać, rynek nadal ciągną głównie kredytowi kamikaze, a nie żadni inwestorzy, wyciągający miliony ze skarpet i inwestujący w mieszkania pod wynajem (tych szacuje się, że jest około 10%).
Stopy w dół, ceny w górę.
W raporcie GUS prezentowane są ceny transakcyjne z całego kraju – na wykresie od 2010 roku bardzo ładnie widać, jak zależą one od dostępności/taniości kredytu. Na pierwszym obrazku zaznaczono moment, kiedy ceny przestały spadać oraz moment, kiedy zaczął się zauważalny ich wzrost. Na drugim obrazku zaznaczono z kolei momenty 2 poważnych obniżek stóp procentowych przez RPP i jakoś dziwnym trafem wszystko jest ze sobą pięknie zsynchronizowane:
Świetnie tu widać, że podnoszenie stóp (nawet dość krótkotrwałe) przełożyło się na spadki cen (początek czerwonego obszaru), a silne obniżenie stóp najpierw pozwoliło spadki zatrzymać, a później kolejna poważna obniżka spowodowała, że ceny ruszyły w górę.
W oparach absurdu.
Kredyt (przynajmniej ten w złotówkach) pozostaje od dłuższego czasu historycznie tani, a z jego dostępnością nie ma właściwie żadnego problemu. Do tego, banki są skłonne pożyczać zupełnie abstrakcyjne kwoty. Ciekawy artykuł na ten temat można przeczytać tu:
Z artykułu wynika, że najbardziej odjechane banki są w stanie pożyczyć gościowi 9-krotność jego rocznych dochodów, kiedy za maksymalny bezpieczny poziom zwykło się przyjmować jego 3-krotność. Co ciekawe, banki najbardziej „niechętne” także oferują kosmiczne kredyty, bo szacują zdolność kredytową na 7-krotność rocznych dochodów (czyli ponad 2 razy wyżej niż „norma” z normalnych czasów na poważnych rynkach). Przy tak ocenianej zdolności kredytowej gość jest w stanie pożyczyć tyle, że rata kredytu pochłania do 55% jego miesięcznych dochodów, przy najniższych stopach procentowych w historii. Wzrost stóp procentowych o 5 punktów procentowych (czyli do stanu z 2008 roku) spowodowałby, że taki kredytobiorca na ratę musiałby przeznaczać całe swoje dochody.
Wydaje się, że takie parametry kredytu to zupełna abstrakcja i nikt czegoś takiego nie bierze/nie daje, ale rzut oka do raportu KNF każe przypuszczać, że tacy kosmici jednak istnieją. Poniżej struktura wysokości raty do miesięcznych dochodów dla kredytów udzielonych w 2017 roku:
Widać tu, że prawie 1 kredyt na 6 to sytuacja, w której rata przekracza połowę miesięcznych dochodów. Zwykle przyjmowano, że bezpieczna relacja to maksymalnie 30% – w 2017 roku mniej niż co 3 kredyt byłby uznany za bezpieczny pod tym względem (pamiętajmy, że mamy do czynienia z najniższymi stopami procentowymi w historii, więc za bezpieczny poziom powinno się uznawać wartość poniżej historycznej średniej).
Dodatkowo warto zauważyć, że 2/3 kredytobiorców to zwyczajnie ludzie biedni (dochody na całą rodzinę do 6 tys. zł to raczej nie domena prawdziwego krezusa):
1/3 kredytobiorców zarabia do 4 tys. zł miesięcznie (czyli licząc na 2 osoby jest to poniżej mediany zarobków w Polsce).
Wszystko to pokazuje, że rynek kredytów jest bardzo niebezpieczny – przy ewentualnym wzroście stóp albo kryzysie gospodarczym (wzrost bezrobocia, utrata pracy) bardzo wiele kredytów ma szansę zakończyć się spektakularnym bankructwem, co odczujemy oczywiście wszyscy, bo w takiej sytuacji zwykło się ratować banki pieniędzmi podatników.
W raporcie KNF jest jeszcze jedna ciekawa rzecz – rozkład udzielonych kredytów w zależności od wieku klienta:
Z wykresu widać, że najwięcej kredytów zaciągają ludzie w wieku 25-30 oraz 30-35 lat (poniżej 25 lat jest to wartość śladowa). Razem z tymi, którzy mają do 40 lat stanowi to 3/4 całej puli. Ponieważ najliczniejszy rocznik (’83) ma w tej chwili lat 35, to z każdym kolejnym rokiem pula potencjalnych kredytobiorców w najbardziej „aktywnym kredytowo” wieku będzie maleć i to całkiem szybko (25 lat mają teraz roczniki z post-PRLowskiego niżu).
Nic nie rośnie do nieba.
2 kwartał był pierwszym od dłuższego czasu, kiedy sprzedaż deweloperów względem poprzedniego (oraz względem odpowiedniego kwartału z roku wcześniej) spadła i to spadła dość znacząco. Dziwnym zbiegiem okoliczności, kwartał do kwartału, był to spadek o około 15%, co znakomicie odpowiada udziałowi Mdm w sprzedaży deweloperów na początku roku:
Widać, że bez kroplówki w postaci rządowego wsparcia, deweloperzy raczej nie będą w stanie utrzymać rekordowych wyników z poprzedniego roku (pamiętajmy, że ostatni kwartał 2017 był dla nich wyjątkowo udany, bo ludzie rezerwowali mieszkania na poczet Mdm-puli z 2018 roku – w tym roku już tak nie będzie, bo puli na kolejny rok po prostu nie ma). Sporo się ostatnio mówi o tym, że z racji wzrostu kosztów wykonawstwa i materiałów deweloperzy ograniczą liczbę budowanych mieszkań (wtedy ceny oczywiście mają wzrosnąć ;) Po pierwsze, jest to bez sensu, bo skoro ceny by wzrosły, to deweloperzy znowu zaczęli budować, tymczasem rynek jest płynny i reguluje wszystko na bieżąco. Po drugie, widać, że jest to zwyczajnie nieprawda, bo aktywność produkcyjna deweloperów bije kolejne historyczne rekordy – po rekordowej liczbie oddanych mieszkań w minionym roku mamy kolejne rekordy, jeśli chodzi o liczbę rozpoczynanych budów oraz uzyskanych pozwoleń:
Widać, że podaż nadal przyspiesza, za to popyt przestał przyspieszać (bezpośrednie porównanie 2 kwartału 2018 z 2 kwartałem 2017, w których to w zasadzie nie udzielano już kredytów w Mdm, pokazuje spadek sprzedaży o około 10%):
Więcej na ten temat można przeczytać w artykule, z którego pochodzi powyższa tabela:
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Sprzedaz-u-deweloperow-w-dol-Mieszkania-zbyt-drogie-7602648.html
Rośnie tu, rośnie tam.
Po kilku latach kosmetycznych zmian cen, aktualnie widoczny jest już ich wzrost – ceny ofertowe rosną czasem spektakularnie, ceny transakcyjne jakby nieco mniej:
Najnowsze dane z rynku kredytów pokazują, że liczba udzielanych kredytów nadal rośnie, za to ich wartość rośnie jeszcze szybciej, co oznacza, że średnia wartość kredytu jest coraz większa. W praktyce wynika to albo z rosnącego LTV, albo wzrasta średnia kwota płacona przez nabywców (co z kolei bierze się albo ze zwyczajnego wzrost cen, albo po prostu z kupowania droższych mieszkań). Jak jest dokładnie, tego dowiemy się, kiedy pojawią się dane szczegółowe (w tej chwili wzrost wartości udzielonych kredytów jest o około 10 punktów procentowych większy od ich liczby, co każe przypuszczać, że wzrosty cen transakcyjnych są utrzymywane).
Podsumowując… rynek się nadal rozkręca – kredytów przybywa (w szczególności rośnie ich wartość), deweloperzy budują coraz więcej (mimo że mieli przestać), zakupy gotówkowe to nadal około 1/3 wszystkich. Jedyna rysa na obrazie prosperity, to sprzedaż deweloperów, która po latach wzrostów zaczyna spadać – niektórzy wiążą to ze wzrostem cen, inni z powolnym nasycaniem się rynku. Jakby nie było, sprzedaż jest nadal bliska historycznych szczytów, więc nie ma tu mowy o żadnym kryzysie (co najwyżej o lekkiej zadyszce). To, co powinno niepokoić najbardziej, to struktura udzielanych kredytów (wysokie LTV, wysoki stosunek raty do dochodów oraz duży udział kredytobiorców o niskich dochodach). Ale ten problem objawi się dopiero wtedy, kiedy zostaną podniesione stopy procentowe lub kiedy kryzys gospodarczy pozbawi kredytobiorców części dochodów. Z drugiej strony deweloperzy mieszkaniowi też zaczynają mieć powoli powody do obaw – wzrost cen gruntów oraz wzrost cen kosztów budowy ma duże szanse odbić się na ich zyskach, bo ciężko będzie przerzucić te koszty na klientów, którzy są już i tak (za) bardzo zakredytowani.
Ponieważ kredytowa bonanza się kiedyś skończy, a deweloperzy budują coraz więcej mimo rosnących kosztów, to jest spora szansa, że dojdzie do klasycznego problemu na rynku mieszkaniowym – duża podaż spotka się w pewnym (niespodziewanym?) momencie ze znacznym ograniczeniem popytu i będzie klasyczny klops. Ale na razie wszyscy są zadowoleni, bo między innymi dzięki tej właśnie kredytowej zabawie rośnie PKB i inne przygłupie wskaźniki.
6
Wygląda to tak, jakby spadek sprzedaży zaskoczył samych deweloperów. Pierwszy kwartał- fajerwerki i „sky is the limit”. Początek drugiego kwartału- nieśmiałe zapowiedzi, że może zmniejszy się ilość rozpoczynanych inwestycji. Wyniki za drugi kwartał- twarde lądowanie i oficjalne ogłoszenie, że będą budować mniej. Ale za tymi słowami jak na razie nie idą czyny. Nadal wzrasta liczba pozwoleń i rozpoczynanych inwestycji. Chyba nie byli na to przygotowani. Czekam na wyniki za kilka najbliższych kwartałów, wtedy dużo się wyjaśni.