Punkt przegięcia?

Po długim okresie kolejnych rekordów sprzedażowych u deweloperów mamy już drugi kwartał, w którym doszło do silnego odwrócenia tego trendu – tym razem spadek sprzedaży (licząc kwartał do tego samego kwartału roku poprzedniego) wyniósł około 20%. Dwa ostatnie, zauważalnie słabsze, kwartały tego roku przyćmiły efekt bardzo dobrej sprzedaży z początku roku, spowodowanej ostatnią falą kamikaze, którzy 10% dopłaty od podatników w ramach Mdm potraktowali niczym chwycenie Pana Boga za nogi. Okres od początku roku do końca września przyniósł prawie 10-procentowy spadek sprzedaży względem tego samego okresu roku poprzedniego. Szczegóły dla poszczególnych deweloperów można zobaczyć w poniższej tabeli:

Podsumowanie dla największych miast tradycyjnie można znaleźć w tym w raporcie Reasa (warto zwrócić uwagę, że znowu coś się tu do końca nie sumuje i wzrost oferty na koniec kwartału jest wyższy niż różnica w liczbie mieszkań wprowadzonych i sprzedanych, z czego jest wniosek, że część uprzednio “sprzedanych” mieszkań wróciła do oferty):

Widać tu, że mamy kolejny okres, w którym liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przewyższa liczbę mieszkań sprzedanych, w związku z czym wielkość oferty znowu zaczęła rosnąć w kierunku historycznych maksimów. Wygląda na to, że nie jest to chwilowa zadyszka deweloperów, tylko jakaś dłuższa tendencja. Przy tej okazji warto jeszcze wspomnieć, że pewien wpływ na spadek sprzedaży kwartał do kwartału miał fakt, iż w zeszłym roku nasz wspaniałomyślny rząd uruchomił “zaoszczędzoną” wcześniej pulę pieniędzy w ramach Mdm, która pozwoliła wybranym szczęśliwcom na zaciągnięcie kolejnych ~2 tys. kredytów. Niemniej jednak, biorąc pod uwagę to, że miasta raportowane przez Reasa odpowiadają za mniej więcej 2/3 sprzedaży deweloperów, a deweloperzy odpowiadają za nieco ponad połowę transakcji w ramach Mdm, wpływ Mdm na wynik sprzedażowy mógł wynieść jedynie ~5%, czyli nawet i bez tego spadek sprzedaży byłby około 15%.
Warto zwrócić uwagę na dwie ciekawostki z tego raportu, które mogą tłumaczyć, skąd u deweloperów takie silne hamowanie. Po pierwsze, bardzo mocno spadła w ciągu roku oferta dotycząca gotowych mieszkań (o ponad 30%), a jednocześnie o 10% wzrosła średnia cena w ofercie. Płyną z tego dwa podstawowe wnioski – Polacy nie stracili jeszcze zupełnie głowy i starają się kupować w miarę możliwości gotowe mieszkania aniżeli obietnice ich wybudowania (choć z tym jest dosyć ciężko), a jednocześnie wygląda na to, że wzrost cen ofertowych okazał się jednak nieco zbyt duży.

Na kolejnym wykresie pokazana jest prognoza sprzedaży i liczby wprowadzonych mieszkań w całym obecnym roku:

Niby nic specjalnie ciekawego – ot takie tam optymistyczne przekonanie, że w skali całego roku sprzedaż będzie jednak wyższa niż liczba mieszkań wprowadzonych do oferty, a całość będzie te kilkanaście procent niższa niż w zeszłym rekordowym roku i minimalnie niższa niż w bardzo dobrym roku 2016. Problem polega na tym, że coś tu się lekko nie zgadza, bo wyniki budownictwa mieszkaniowego wg GUS pokazują kolejne rekordy:

Mamy rekordową liczbę pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych budów (i nie są to jakieś tam “słabe” rekordy, bo wzrosty u deweloperów wynoszą około 20%, co widać, gdy się porówna je z tym samym okresem poprzedniego roku):

Tymczasem, mimo spadającej sprzedaży, oferta deweloperów rośnie dość wolno – gdzie w takim razie chowają się te mieszkania, o których pisze GUS? Pewną wskazówkę daje jeden z deweloperów w tym artykule:

https://nieruchomosci.wprost.pl/budownictwo/10158122/echo-investment-w-2018-r-sprzedalo-718-mieszkan-do-konca-roku-planuje-1100.html

Możemy tam przeczytać tak:

Przystosowaliśmy strategię sprzedaży do aktualnych warunków rynkowych: wysokiego popytu, szybkiej wyprzedaży oferty oraz rosnących cen. Zgodnie z nowym podejściem, w momencie zakończenia projektu około 20 proc. lokali powinno znajdować się jeszcze w ofercie. Nasze doświadczenie pokazuje, że marża na gotowych mieszkaniach jest wyższa (…)

To bardzo ciekawa strategia polegająca na tym, że kisimy (znaczy deweloper kisi) mieszkania, nie wprowadzając ich do oferty na etapie dziury w ziemi, tylko czeka z tym aż do zakończenia budowy, żeby otrzymać wyższą cenę. Skoro ceny rosną, a mieszkania gotowe, jak widzieliśmy wcześniej, mają znacznie większe wzięcie niż obietnice ich wybudowania, to czemu tak nie robić? Można się domyślać, że cytowana firma nie jest jedyną, która wpadła na ten genialny pomysł i taka praktyka ma miejsce znacznie częściej, co dobrze wyjaśnia rozbieżności pomiędzy rekordową liczbą nowo budowanych mieszkań i wydawanych pozwoleń a słabnącą sprzedażą i w miarę stabilną ofertą. Pytanie tylko, czy ta strategia nie jest zbyt ryzykowna, bo, jeśli nagle doszłoby do gwałtowniejszego załamania popytu (kryzys?), to deweloperzy mają szansę zostać z dużą liczbą niesprzedanych (i to gotowych) mieszkań, kiedy mało kto będzie je chciał kupować. Z punktu widzenia rozsądnego klienta byłby to układ bardzo korzystny, bo w czasach kryzysu zdecydowanie warto kupować mieszkania gotowe, a nie mgliste obietnice deweloperów – wszak w czasach kryzysu ryzyko, że deweloper pójdzie sobie z torbami (naszych pieniędzy) jest o niebo wyższe niż w czasach prosperity takiego, jak teraz. Tak, czy inaczej, wysyp nowych mieszkań powinien się za czas jakiś pojawić – jeśli aktualne spadki sprzedaży wynikają w jakiejś większej części z ogólnego “pogorszenia się” oferty deweloperów (mniej gotowych mieszkań, wyższe ceny), to nie będzie to stanowiło specjalnego problemu. Jeśli jednak sprzedaż spada, bo kupujących po prostu ubywa, to problem pojawić się może (oferta wzrośnie, a kupujących nie przybędzie). Patrząc na silne wzrosty liczby udzielanych kredytów, w niezmienionych warunkach ekonomicznych, większe szanse realizacji miałby ten pierwszy, korzystny dla deweloperów, scenariusz – jeśli jednak deweloperzy zbyt długo będą zwlekać z wprowadzeniem mieszkań do oferty, to może się okazać, że stopy procentowe w końcu (za rok?) wzrosną i kupujących (pożyczających) ubędzie już na poważnie.

Aktualnie widać, że deweloperzy w ogóle są w bardzo dobrym położeniu – w zasadzie nie słychać o poważnych problemach u większych graczy, co by tam deweloperzy nie zbudowali właściwie wszystko się sprzedaje. Nie ma czegoś takiego jak kompletnie nietrafiona inwestycja – rynek łyka wszystko, co branża mu podsunie (nawet, jak przeciekają garaże i dzieją się inne, podobne “drobiazgi”). Tymczasem w typowym biznesie sytuacja, w której wszyscy producenci jednocześnie odnoszą sukces, jest wyjątkowo rzadka i trzeba mieć świadomość, że ona nie potrwa wiecznie (w poprzednim kryzysie przerabialiśmy przypadki takie, jak lofty u Scheiblera w Łodzi, gdzie po zakończeniu budowy 2/3 mieszkań było nadal niesprzedanych).

Dlaczego więc deweloperzy płaczą?

Mimo ogólnie bardzo dobrego położenia oraz bardzo dobrych marż, które możemy zobaczyć na poniższej grafice:

nad deweloperami wisi widmo poważnego problemu – potencjalny koniec darmowego kredytu. UOKiK chciałby (wydaje się, że bardzo słusznie) zlikwidować otwarte rachunki powiernicze (w wersji bez gwarancji bankowej/ubezpieczeniowej):

https://www.uokik.gov.pl/aktualnosci.php?news_id=13927

Uzasadniając to tak:

Uważamy, że te 30 mld zł, które przepływa przez ręce deweloperów, nie jest do końca bezpieczne. Według nas rachunek powierniczy nie zabezpiecza interesów klienta – tłumaczył Andrzej Nużyński, zastępca dyrektora departamentu analiz rynku w Urzędzie.

Jest to coś, czego z oczywistych względów deweloperzy bardzo nie chcą. Aktualnie jest tak, że 3/4 finansowania deweloperów to pieniądze pochodzące od klientów, którzy wpłacają je w miarę postępów budowy (w ponad 90% przypadków na rachunek powierniczy otwarty, bez żadnego dodatkowego zabezpieczenia) – pozostała część to mniej więcej po równo kredyty bankowe + obligacje oraz kapitał własny deweloperów. Widać więc, że likwidacja otwartych rachunków w aktualnej formie zmusiłaby deweloperów do korzystania z dużo bezpieczniejszych dla klienta rozwiązań takich jak rachunek powierniczy zamknięty (gdzie deweloper otrzymuje pieniądze dopiero w momencie przekazania lokalu klientowi), czy rachunek otwarty z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową (gdzie ryzyko wtopy bierze na siebie bank/ubezpieczyciel, a nie klient). W praktyce oznaczałoby to po prostu zwiększone koszty po stronie deweloperów (o koszty gwarancji lub o koszty finansowania na okres budowy), które trudno byłoby przerzucić na klienta (co widać już teraz, kiedy sprzedaż spada po 10-procentowych wzrostach cen ofertowych). Koszty takie szacowane są na kilka procent ceny końcowej, więc (patrząc na marże deweloperów) nie jest to jakaś wartość zabójcza, ale z drugiej strony… kto chciałby rezygnować ze swojej marży/zysku?

Deweloperzy płaczą, że takie rozwiązanie zmniejszy liczbę budowanych przez nich mieszkań o 2/3(!) oraz podniesie ceny. Z obydwoma tymi wnioskami jednocześnie bardzo trudno się jednak zgodzić – jeśli rzeczywiście liczba budowanych mieszkań spadłaby o 2/3, to rozwiązałyby się w zasadzie z miejsca dwa inne problemy, nad którymi deweloperzy płaczą już od jakiegoś czasu – wysokie ceny ziemi oraz wysokie koszty materiałów i brak pracowników. Przy tak znacznym spadku popytu, ceny ziemi szybko zaliczyłyby poważną korektę, tak samo jak i koszty budowy, co powinno z nawiązką zrekompensować deweloperom wzrost kosztów związanych z bezpiecznymi rachunkami powierniczymi. Osobną kwestią pozostaje pytanie, jak rynek zareagowałby na takie zmniejszenie oferty – czy ceny by wtedy wzrosły, czy może udział deweloperów przejąłby po prostu rynek wtórny. W ogóle takie rozważania na w miarę wolnym rynku są obarczone ryzykiem popełnienia dużego błędu, bo wszystko jest przecież płynne – jeżeli rosną ceny/zyski, deweloperzy budują więcej, sami powodując ograniczenie tego wzrostu… jeżeli spadają ceny/zyski, deweloperzy budują mniej, ograniczając spadki. Podobnie jest z kosztami – wzrost/spadek kosztów wywołuje reakcję rynku i sytuacja się szybko stabilizuje na nowym poziomie.

Z drugiej strony ciężko oczekiwać, że taki drobny element jak typ rachunku powierniczego miałby mieć aż tak niekorzystny wpływ na działalność deweloperów – jeśli deweloperów przestaną finansować klienci, to (za odpowiednią opłatą) zacznie ich finansować kto inny. Oczywiście koszty deweloperom wzrosną i to jest clue problemu.
Należy tu jednak mieć na uwadze, że pomysły UOKiKu nie są takie znowu wyssane z palca – już pierwsza wersja ustawy deweloperskiej z 2012 roku miała dobrze chronić klientów, ale wprowadzono nieszczęsną możliwość korzystania z otwartych rachunków powierniczych (bez dodatkowego zabezpieczenia), co sprawiło, że interes klienta w zasadzie nadal nie jest chroniony. UOKiK twierdzi, że banki nie kontrolują postępów budowy, przekazując pieniądze deweloperom (trudno się temu dziwić, skoro to dla nich koszt, tymczasem klientem z punktu widzenia banku jest właśnie deweloper, a nie Kowalski kupujący mieszkanie, więc to temu pierwszemu trzeba robić dobrze, a nie drugiemu). Aktualna sytuacja jest bardzo niebezpieczna z punktu widzenia klienta, bo deweloper (nawet ten uczciwy, a co dopiero ten mniej uczciwy) ma wiele możliwości na wyciągnięcie pieniędzy z rachunku otwartego i niedokończenie budowy. Co prawda po upadku dewelopera budowę niby można prowadzić dalej, ale najczęściej oznacza to spore komplikacje prawne, mocne przeciągnięcie w czasie oraz dodatkowe koszty (a jak wszyscy wiemy, mieszkania i tak są wystarczająco drogie ;)

Tak długo, jak długo klienci będą w praktyce kupowali coś, co nie istnieje, będzie spore ryzyko, że część z nich straci pieniądze – o ile w czasach obecnych, gdzie rynek się kręci i deweloperzy raczej nie bankrutują, nie objawiło się to w praktyce, o tyle przy pierwszym kryzysie zobaczymy spektakularne upadki deweloperów i Kowalskich, którzy stracili swoje pieniądze. Być może UOKiK też o tym wie i chce zawczasu coś na to poradzić, spotykając się oczywiście z silną krytyką tych, którzy mieliby za to ostatecznie zapłacić. Jego pomysły to na razie projekt – patrząc na historię poprzedniej ustawy deweloperskiej, mamy silne obawy, że te najbardziej “wywrotowe” kwestie zostaną ostatecznie wrzucone do kosza.

Gdzie się podziewa ten kredyt?

Ponieważ w tym roku skala akcji kredytowej osiągnie być może rekordowy poziom w ciągu ostatnich 10 lat, a deweloperom spada sprzedaż, to powstaje naturalne pytanie… co się dzieje z tymi kredytami? Niestety na razie nie da się odpowiedzieć jednoznacznie na to pytanie, bo są 2 podstawowe możliwości – albo znacząco ubyło zakupów gotówkowych i sprzedaż jest przez to mniejsza mimo wzrostu liczby mieszkań kupowanych na kredyt, albo znaczna część popytu/kredytu przeniosła się na rynek wtórny (z tym też jest pewien kłopot, bo wzrost cen ofertowych, który miał między innymi odpowiadać za spadek sprzedaży deweloperów, na rynku wtórnym jest nawet większy niż na pierwotnym). Dopóki GUS nie opublikuje danych o liczbie transakcji mieszkaniowych w tym roku, nie dowiemy się, czy wysoki jak na ostatnie lata odsetek zakupów bez kredytu (rzędu 35%) się zmniejszył, czy też nie.

Co będzie dalej?

Na to pytanie też oczywiście nie znamy odpowiedzi :) Ale warto spojrzeć trochę wstecz i zobaczyć, co się działo przy okazji ostatniego kryzysu, w latach 2007-2008. Mieliśmy tam ówczesne rekordy sprzedaży (które udało się pobić dopiero w ostatnich 3 latach obecnego bumu). Ostatnim rekordowym kwartałem dla deweloperów był pierwszy kwartał 2007 roku (czyli w czasach jeszcze niekryzysowych). Potem było szybkie hamowanie sprzedaży, połączone z bardzo mocnym wzrostem wielkości oferty, co w momencie, kiedy kryzys rozkręcił się na poważnie (upadek Lehmana), spowodowało poważne problemy na rynku (nie przetrwało ich ostatecznie kilku większych deweloperów, z Gantem na czele). Mieliśmy wtedy w zasadzie pierwsze historyczne spadki cen w Polsce, zatrzymane przez RnS i dość szybkie podniesienie się polskiej gospodarki z dołka (okupione co prawda dwukrotnym wzrostem zadłużenia państwa).

Czy tym razem ma szansę być podobnie? Hmm… kryzys na rynku nieruchomości prawie zawsze wygląda tak samo – w okresie wzrostu cen (często wywołanym “taniością” kredytu), buduje się coraz więcej (coraz większa część gospodarki “zajmuje się” budowaniem), bo jest to zwyczajnie bardzo opłacalne i kapitał przenosi się na ten rynek. Wzrost cen końcowych wywołuje wzrost kosztów – po pierwsze dlatego, że zwiększa się zapotrzebowanie na pracowników/materiały/ziemię, a po drugie dlatego, że każdy w tym łańcuszku chce zgarnąć jak najwięcej dla siebie (wszak pamiętajmy, że wysokie koszty wynikają z wysokich cen końcowych mieszkań, a nie odwrotnie, jak próbują nam to wmawiać deweloperzy) – w czasach wysokich cen mieszkań firmy, które je budują, akceptują po prostu coraz wyższe koszty, bo nadal im się wszystko opłaca. Na koniec przychodzi “niespodzianka” w postaci ograniczenia popytu – stopniowa, np. wywołana podnoszeniem stóp procentowych lub gwałtowna, wywołana ogólnym kryzysem gospodarczym. Deweloperzy zostają z dużą pulą mieszkań, których nie ma kto kupić i dochodzi do korekty, a jej skala zależy od tego, jak bardzo przeszarżowano wcześniej. Ponieważ aktualnie bijemy rekordy, jeśli chodzi o liczbę budowanych mieszkań, a przestajemy bić rekordy, jeśli chodzi o sprzedaż, to można mieć obawy, że punkt, w którym dochodzi do mitycznego “rozwarcia nożyc”, jakoś tam się powoli zbliża.
Generalnie branża deweloperska historycznie wyceniana jest na giełdzie raczej kiepsko (zwłaszcza względem swoich przedkryzysowych rekordów) – lepiej niż w latach 2013-2016, ale też znacznie gorzej niż w czasie mini bumu z lat 2010-2011:

Rynek zdaje się podzielać nasze obawy, że deweloperów czeka kilka podstawowych zagrożeń – rosnące ceny wykonawstwa na razie nie wyglądają, żeby miały się zatrzymać, ceny działek, choć jakby przestały rosnąć, to są historycznie bardzo wysokie, wzrost cen ofertowych mieszkań przełożył się dość szybko na spadek sprzedaży, a do tego ten UOKiK, który chciałby wprowadzić odrobinę normalności na rynek… Czy to wszystko spowoduje, że z rynku sprzedawcy znowu przejdziemy do rynku kupującego? Naszym zdaniem na razie tak jeszcze nie będzie, bo brakuje podstawowego czynnika, czyli silnego ograniczenia popytu – dopóki stopy procentowe nie zostaną podniesione lub nie zbankrutuje nagle jakiś nowy Lehman, poważnego załamania na rynku nie będzie. Ale, jak widzieliśmy w tym wpisie, pierwsze rysy na sielankowym obrazie polskiego rynku mieszkaniowego (przynajmniej z punktu widzenia deweloperów) już się pojawiają.

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

  Subscribe  
najnowszy najstarszy oceniany
Powiadom o
corvidae
Użytkownik

Wszystko OK, ale niech mi ktoś wytłumaczy, dlaczego stopy procentowe mają rosnąć, skoro mamy podobno najwyższe stopy procentowe w Europie (a przynajmniej w porównaniu z Zachodem).
Pozdrawiam wszystkich

Tomasz_Kulig
Użytkownik

Wystarczą dwie kolejne podwyżki stóp w Stanach Zjednoczonych. Nie ma co się z Zachodem porównywać, oni są w kropce, za bardzo stóp nie mogą podnosić bo kraje PIGS zaczną bankrutować.

fromZero
Użytkownik
przeciez przyszle podwyzki stop w US sa juz zdyskontowane w obecnych cenach, co juz mialo wzrosnac to wzroslo, to samo ropa, wczoraj AS poinformowala ze bedzie pompowala ile tlko bedzie trzeba zeby pokryc zapotrzebowanie – ropa w dol o 5% natomiast jesli okaze sie ze w US gospodarka wcale sie tak swietnie nie rozwija i FED wycofa sie z planowanych podwyzek dolar sie oslabi jedyna presja inflacyjna w polsce to wzrost plac, bo i ropa i us raczej beda taniec , w takim otoczeniu ciezko sie spodziewac naglego wzrostu stop procentowych w naszym kraju zlotowka jest stabilna, od wielu lat… Czytaj więcej »
zeroxx
Użytkownik
Jeżeli chodzi o statystyki rozpoczynanych budów przez GUS to w tym roku GUS zmienił lekko metodologię liczenia rozpoczynanych budów przez deweloperów (zalicza do deweloperów inwestorów indywidualnych budujących na sprzedaż lub wynajem, więc statystyki r/r będą trochę zakłamane). Jeżeli chodzi o aktualny boom to jest trochę inny od poprzedniego. Teraz wiele mieszkań zostało zakupione jako inwestycję (jako kolejne) więc w razie odwrócenia trendu (szybszych spadków) te mieszkania zobaczymy znowu na rynku (jak ludzie mają “swoje” na kredyt to zaciskają zęby i jakoś spłacają, jak na wynajem albo spekulacje to mogą zechcieć się tego pozbyć). Już teraz pojawiają się ofery odsprzedaży mieszkań… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik

przepraszam ale po przeczytaniu tego badziewia zastanawiam się co ja tu jeszcze robię… merytorycznie to miejsce umiera… to nie jest już dawny poziom…

Operator_Domku_Na_Drzewie
Użytkownik

Dodając do tematu kosztów deweloperów. Rozmawiałem ze znajomym kierownikiem budowy, który obraca się w świadku krakowskiej deweloperki. Stwierdził, że:
“jeżeli deweloper sprzeda 30% mieszkań istniejących na papierze, to już mu się zwrócą koszty budowy. Reszta co sprzeda to zysk”. To są jego słowa.
Wierzę, że jest w tym ziarno.

PS
Świetna analiza, dzięki Ci autorze!

Operator_Domku_Na_Drzewie
Użytkownik

EDIT

Na jednym z wpisów na mikroblogu (wykop.pl) uzytkownik podał ceny w sąsiedztwie osiedla Avia (takie mocno zabetonowane osiedle). Są tam apartamenty po 9-9,5k za m.kw. za metraż 16-17 m.kw. !!!!
Link do wpisu: https://www.wykop.pl/wpis/36162149/pozwole-sobie-podpiac-sie-pod-tag-krakowpopierdoli/
Link do oferty: http://www.domiporta.pl/nowe/inwestycja/osiedle_estella_krakow-czyzyny_21579

M1 16 mkw za 9410 PLN ZA METR KW.!!comment image

dziadex
Użytkownik

Muszę cię uświadomić że im mniejsze mieszkanie tym wyższa cena za metr. Zabawne że gorszysz się ceną rzędu 10 000 zł za metr, bo w Warszawie tak małe mieszkania bywają i po 15 000 za metr. Zauważ że dzięki małemu metrażowi, mimo wysokiej ceny za metr cena mieszkania wychodzi niska – około 200-220 tyś zł. Z takiego mieszkania w Warszawie można wyciągnąć zysk z najmu 1300-1400 zł + opłaty do administracji. Siedzę w najmie i niestety prawda jes taka że łatwiej wynająć mieszkanie 15m2 za 1300 niż mieszkanie 25m2 za 1500. Najemcy patrzą głównie na cenę.

fromZero
Użytkownik
tu nie chodzi o sama cene, tylko stosunek jakosci do ceny osiedle na zadupiu, 16 metrow kwadratowych i jak by tego bylo malo sciany pod dziwnym katem ktory powoduja ze powierzchni uzytkowej jest pewnie ze 12 m poza pokojem na godziny to nie widze zeby ktokolwiek inny chcial by to najac co wiecej caly budynek jest tak zrobiony wiec to tym bardziej bedzie jedna wielka tania noclegownia/airbnb, w zyciu nikt normalny nie kupi tam mieszkania dla siebie za 9-9,5 k za metr nawet w warszawie mozna juz znalesc cos calkiem fajnego , a nie jakiegos gniota czyli podsumowujac, deweloper wymyslil… Czytaj więcej »
fromZero
Użytkownik

:D uwielbiam takie perelki, zawsze sie zastanawiam kto kupuje takie gowno :D

Pilman
Użytkownik

Przecież masz napisane w tabelce – lokal usługowy. Także ten tego – lokal nie dla każdego ;)

Paradoks
Użytkownik

Zapewne “młodzi, nowocześni, z dużych ośrodków”. :)

Piotr
Użytkownik

Możliwe, że nominalne ceny średnie już nigdy (jeśli nie będzie wojny) nie osiągną poziomów z 2013 roku. To oznacza że wszyscy ci, którzy POTRZEBUJĄ mieszkania ale wstrzymują się z jego kupnem od 2013, są w dupie, o ile nie wykręcili na swoich oszczędnościach odpowiednich stóp zwrotu przewyższających zwyżki cen. I wbijanie szpilek voodoo lalce z napisem DEWELOPER nie pomoże. Nie pomoże również to, że za 10 lat ceny wciąż będą na dzisiejszych poziomach, czyli ceny w ujęciu realnym spadną o 1/3 (co jest moim scenariuszem bazowym).
Czas to słowo klucz.

John
Użytkownik

dolek jeszcze byl w 2015 choc juz nieco wyzej niz 2013. Pozniej juz ostra jazda do gory z cenami. Ja kupilem w 2015 za 155 obecnie takie mieszkania jak ja mam schodza po 230 tys. Tamto wzialem za gotowke obecnie zaluje ze nie wzialem 2 takiego samego na kredyt ktory bym juz obecnie splacil pewnie.

Mis
Użytkownik

W Polsce stopy procentowe w najbliższych latach nie wzrosną, ponieważ w chwili obecnej presja inflacyjna jest żadna. Dochodzą już sygnały z rynku o nadchodzącej w Polsce dekoniunkturze. Prawdopodobny scenariusz na najbliższe lata to dalsze dojrzewanie rynku deweloperskiego ze zmniejszoną ofertą dopasowaną do popytu. Wiadomo, że lepsze usługi związane także z brakiem kredytowania deweloperów (zamknięcie otwartych rachunków powierniczych) przełożą się na wzrost kosztów, który zostanie przełożony finalnie na klienta. Obstawiam stabilizację cen na obecnym poziomie.

Tomasz_Wielblad
Użytkownik
jako że przymusowo siedzę w domu i mam nadmiar czasu… ostro skrytykowałem ten “artykuł” czy też analizę rynku (nie jest to ważne jak to nazwiemy) i tak wielu mnie minusuje tylko dlaczego tylko minusuje? po pierwsze deweloperzy nie są wrogami rynku! czy też sprawcami wysokich cen… takie są zasady rynku ktoś kupuje ktoś sprzedaje itd… trzeba sobie to powiedzieć wprost gdyby nie ci nasi deweloperzy to dawno nieruchomości mieszkaniowe by mocno zdrożały… na mocny wzrost popytu odpowiedzieli deweloperzy mocnym wzrostem podaży co zrównoważyło rynek i uchroniło przed wzrostem cen… to fakt… nie ma o czym nawet dyskutować chyba że o… Czytaj więcej »
zeroxx
Użytkownik

Czy ktoś tutaj obecny potrafi odnieść się do tych danych https://forsal.pl/artykuly/1315178,gus-na-koniec-wrzesnia-w-budowie-bylo-803-1-tys-mieszkan-o-4-6-proc-wiecej-rdr.html
“GUS: na koniec września w budowie było 803,1 tys. mieszkań”

Z tego co pamiętam ktoś kiedyś sugerował, że wiele z tych mieszkań jest faktycznie zamieszkanych ale nie są zgłoszone jako formalnie zakończone. Co by oznaczało, ten mityczny deficyt mieszkań i liczba mieszkań na 1000 mieszkańców (oficjalnie około 378) jest trochę zaniżona.

Paradoks
Użytkownik
Na pewno jakaś część jest w budowie już tylko teoretycznie, ale nie znam na tyle prawa podatkowego i innych polskich szamaństw formalnych, dotyczących nieruchomości, żeby zgadywać jak wiele. Mam za to spostrzeżenie odnośnie podobnej sytuacji w kilku krajach na Bałkanach, gdzie kwestia tego, czy dom/budynek jest skończony, czy jeszcze nie, jest bardzo istotna z punktu widzenia odprowadzania podatku od nieruchomości – i w związku z tym aż roi się tam od zamieszkanych od lat i normalnie użytkowanych budynków, które mają na dachach czy w ścianach jakieś pręty, niedokończony aneks (który pewnie długo skończony nie będzie…) czy fragmenty gołego betonu, żeby… Czytaj więcej »
zeroxx
Użytkownik

Co do demografii to właśnie minęliśmy szczyt urodzeń. Liczba zgonów i urodzeń zaczyna się rozjeżdżać i już będzie tylko gorzej.
https://businessinsider.com.pl/finanse/makroekonomia/liczba-urodzen-dzieci-we-wrzesniu-2018-r-luka-urodzen-od-25-lat/3r81eb1

PS. Swoją drogą linia zielona z tego wykresu
https://twitter.com/RafalMundry/status/1054650821319770112/photo/1 jest zaskakująco zbieżna z cyklem koniunkturalnym i wykresem cen mieszkań w ostatnich latach.

Piotr
Użytkownik
bardzo celna obserwacja. Jest to ostatnie wyciśnięcie macic kobiet z górki demograficznej. Związane tyle z 500+ ile z dobrą sytuacją na rynku pracy. To że spada to oznaka tego, że demografia na więcej nie pozwala. I faktycznie będzie to miało wpływ na ceny mieszkań. Pytanie jak duży. Wokół tego toczy się polemika. To że ceny w ujęciu realnym spadną to nie znaczy że zobaczymy jeszcze ceny z lat 13-15. Przy braku wystrzału stóp procentowych oznacza to że wcale nie warto odkładać zakupy a o tym jest w dużej mierze ten blog. O opłacalności odkładania decyzji o zakupie. Które to odkładanie… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik
Piotrze najbardziej przerażające jest tu to że prognozuje się tu armagedon… tanie mieszkania muszą być! nawet gdyby to oznaczało wybuch wojny… niestety… ale czy wówczas mieszkania będą bardziej dostępne? nie… owszem mieszkania będą zdecydowanie tańsze ale my będziemy jeszcze tańsi… napisałeś ” I faktycznie będzie to miało wpływ na ceny mieszkań. Pytanie jak duży. ” dopiszę że chodziło ci o demografię… no niestety nie jest to pewne! wystarczy zobaczyć demografię Niemiec! oni wyprzedzają naszą ok 15…20 lat…. i co? i nic… dlaczego? winne zapewne jest pokolenie wyżu które weszło w wiek 40 plus a więc mają kasę na to by… Czytaj więcej »
allegro_borowiec
Użytkownik

Ciekawy filmik świadczący o stanie rynku mieszkaniowego w Polsce
Kawalerka 26m2 w Poznaniu przerobiona na 3 pokoje na wynajem :-)
https://www.youtube.com/watch?v=htJHdXmvZ0U

Operator_Domku_Na_Drzewie
Użytkownik

Przecież to jakieś janusze-biznesu i szukają modelu chyba japońśkiego dla Poznania :D Czekej był już jeden co opowiadał, że “Polska będzie drugą Japonią” :D
Jak ci z filmików mówią, o “komfortowej i ekskluzywnej kawalerce mającej 14 mkw, za któa zapłacimy 1100 zł/m-c” mówiąc to w jakiejś zaciemnionej suterenie i “w tym miejscu zmieszczą sie meble z bodzio” to ja podziękuję za taki luksus :D

Serio to nie jest jakiś żart?

Jaja Robie
Użytkownik
https://www.pb.pl/budowlana-granda-sie-szerzy-943719 Budowlanka w opałch coraz większa liczba firm ma problemy z płynnością finansową, co może ale jak zwykle wcale nie musi się przełożyć na próbę uzyskania finansowania gdziekolwiek się da. Czy to będzie się wiązało ze spadkiem cenn mieszkań nie wiem. Ciekawa sytuacja na czym się oszczędza-na jakości. A już pisałem, ze powoli doganiamy Zachód z ichnimi standardami. Podsumowując jednym słowem wraz z szaleństwem i długością trwania hossy(jakielkolwiek)pogarsza się jakość i bezpieczeństwo finansowania oferowanych produktów. https://budownictwo.wnp.pl/budownictwo-mieszkaniowe-o-krok-od-zawalu,333053_1_0_0.html?fbclid=IwAR1lIwIj8BxhXYp3RGkho6CjYq6eXCsI-sEHZRvj4OwEq3dITLSvEz4cwu4 • Według najnowszych danych GUS na koniec września 2018 r. w Polsce w fazie budowy znajdowało się ponad 803 tys. mieszkań • Rekord jest… Czytaj więcej »
Marek
Użytkownik
Twoim zdaniem wzrost kosztu materiału i robocizny zaowocuje spadkiem ceny finalnego produktu? Przepraszam, ale gdzie uczą takiej ekonomii? Wykonawcy bankrutują, ponieważ koszty materiałów budowlanych rosną, w niektórych wypadkach jest to wzrost 50% rr. Znajomy jest inżynierem w Skanska, więc wiem jak to wygląda z perspektywy kogoś, kto przygotowuje kosztorysy większych inwestycji, a nie tylko czyta bankiera. Bankructwo firmy może zaowocować wyprzedażą jej majątku ponizej ceny, ale stały wzrost cen materiałów i robocizny ma obniżać ceny finalnego produktu?!? W perspektywie mamy jeszcze odpalenie rządowej inwestycji w CPK, inwestycji która musi ruszyć, bo to zbyt wielka kasa do rozdziobania dla zainteresowanych. Do… Czytaj więcej »
Jaja Robie
Użytkownik

Zgadzam sie z Tobą, że to może ale wcale nie musi sie przełożyć na cenne finalną, bardziej chodziło mi o to, ze przyparta do muru frima aby uchronic się przed bankructwem, może próbować wyprzedać swój majątek, to dokładnie co pisał Mad Hatter.
Wzrost cen widać nie tylko w budowlance, zatem być może kwestia podwyżki stóp może już nie zależeć od RPP.

Marek
Użytkownik
Mogą wyprzedać swój majątek i może to spowodować jakieś okazyjne obniżki, ale to są jednorazowe przypadki. W skali kraju na dłuższa metę tylko podniesienie stóp może przełożyć się na jakieś istotniejsze spadki. Z tym że też nie od razu, bo pierwsze podniesienie wręcz zagoni “spóźnialskich” po kredyty, które będą chcieli wziąć mając jeszcze jako taką zdolność, którą stracą po 3-4 podwyżce. Czyli – jeśli za rok zaczną podnosić stopy (optymistycznie) to istotny wpływ na rynek będzie rok później. I to przy założeniu, że będą podnosić powiedzmy 3 razy do roku. Czyli 2020/21 :) ? Strzelam, nie jestem jasnowidzem, jak masa… Czytaj więcej »
dziadex
Użytkownik
Jaki sens mają takie analizy, jak w tym artykule? Sami autorzy bloga przyznają, że stopy albo wzrosną, albo zmaleją. Tak samo jak stopy, ceny mieszkań albo wzrosną, albo zmaleją. Gdyby ktoś był pewien wzrostów albo spadków, mógłby zastosować lewar i zostać bardzo bogatym człowiekiem. Jestem zgorszony samozadowoleniem zarówno autorów, jak i niektórych komentujących, którzy wydają sądy, udają że przewidują przyszłość – aż założyłem konto, żeby to napisać. Jaki jest morał i co proponuję? Otóż od dawna wyznaję zasadę, że nie warto czekać górek i dołków, bo bardziej liczy się “time in market” niż “timing the market”. Chcesz być cwańszy od… Czytaj więcej »
Tomasz_Kulig
Użytkownik

Jak sens mają analizy rynku? Hahaha, co ja czytam.

Zapytaj setki agencji na świecie specjalizujących się w dogłębnej analizie rynku nieruchomości, np.REAS na naszym podwórku. Zapytaj też tych, którzy płacą za takie analizy dziesiątki, jeśli nie setki tysięcy dolarów.

Zapytaj też inwestorów dlaczego nie kupują na górce i dlaczego kupują używając lewara w dołku.

Dziękuję, dobranoc.

dziadex
Użytkownik

Te analizy są mówiąc delikatnie niewiele warte, mniej-więcej tyle ile prognozy wyników ostatnich wyborów, gdzie pomyłki były rzędu 100% – a przecież przewidzenie wyniku wyborów na podstawie ankiet to znacznie łatwiejsze zadanie, niż przewidywanie przyszłości rynków. Gdybyś miał jakiekolwiek pojęcie o inwestowaniu, to byś rozumiał tak jak ja, że przydatność takich pseudoanaliz do planowania prawdziwego inwestowania jest zerowa. Przecież te analizy czytają wszyscy inwestorzy – wszyscy więc mogliby zarobić duże pieniądze, słuchając ich, prawda? Czy nie brzmi to zbyt pięknie?

Tomasz_Kulig
Użytkownik

> Gdybyś miał jakiekolwiek pojęcie o inwestowaniu, to byś rozumiał tak jak ja, że przydatność takich pseudoanaliz do planowania prawdziwego inwestowania jest zerowa

comment image
CZŁOWIEK KTÓRY ODKRYŁ TAJEMNICE INWESTOWANIA, PATRZ MEMY!!onone

Jaja Robie
Użytkownik

https://www.money.pl/gospodarka/unia-europejska/wiadomosci/artykul/ukraincy-w-polsce-praca-niemcy,165,0,2419877.html

Niemiecki rząd szykuje szersze otwarcie swojego rynku pracy dla osób spoza Unii Europejskiej. Przez pół roku będą mogli legalnie szukać zajęcia, a potem legalnie pracować. Nowe zasady mogą wejść w życie już na początku 2019 roku – pisze dziennik.

Według Work Service z Polski może wyjechać nawet 60 proc. Ukraińców

bec
Użytkownik

Z perspektywy cen mieszkań to raczej nie jest pozytywna wiadomość. Sporo ich pracuje na budowach więc jakoś nie widzę powodu dlaczego zmniejszenie liczby pracowników miałoby oznaczać spadek cen. Za to na rynku najmu może zrobić się ciekawie, gdy w dużych miastach przybędzie nagle kilka tysięcy wolnych mieszkań i pokoi.

Paradoks
Użytkownik

Kiedy ciekawie zrobi się na rynku najmu, to błyskawicznie jeszcze ciekawiej zrobi się z cenami mieszkań, kiedy inwestorzy koszący dzisiaj oszłamiające 3% ROI w schematach “kupuję na kredyt i wynajmuję komuś” zostaną nagle z kredytem i pustym mieszkaniem.

bec
Użytkownik

W dłuższym terminie może i tak, w krótszym pewnie woleliby opuścić z 200-300 niż sprzedawać mieszkanie. Generalnie mam wrażenie, że na rynku wtórnym panuje obecnie okres łapania jelenia. Widzę sporo ogłoszeń (przynajmniej w Poznaniu) w stylu 2 pokoje w wielkiej płycie, z podłogami i meblami pamiętającymi lata 90 (albo i wcześniejsze) po > 7k za metr.

Paradoks
Użytkownik
Z mojej perpektywy, to ten sezon trwa od lat. :) Zaczną od opuszczania po 200-300 PLN, ale i tak będzie problem z wynajmem, bo po prostu będzie więcej dostępnych mieszkań na wynajem, niż chętnych najemców (i zdolnych do płacenia czynszu zarazem). Opuszczanie będzie powszechne, najemcy ze zdolnością do opłacania czynszu będą sobie przebierać w ofertach i je zmieniać zgodnie z kaprysami, a wynajmujący będą się chwytać coraz bardziej desperackich metod i wymyślać promocje. W ciągu roku-dwóch, kiedy problemy z nierzetelnymi najemcami lub ich brakiem w ogóle będą narastać, a rata do banku zacznie rosnąć, właściciele kredytów na wynajem dojrzeją do… Czytaj więcej »
Piotr
Użytkownik

ciekawa audycja do obejrzenia przy kawie
https://www.youtube.com/watch?v=66IF0Sffh4Q

Baltazar Gąbka
Użytkownik

Mam do was pytanie , jak interpretujecie prognoze GUS z 2016 r dotyczącą liczby gospodarstw domowych https://stat.gov.pl/files/gfx/portalinformacyjny/pl/defaultaktualnosci/5469/9/4/1/prognoza_gospodarstw_domowych_na_lata_2016-2050_002.pdf , która zakłada ich wzrost do 2030 o blisko 2 mln … czyli w teorii do 2030 będzie potrzeba dodatkowe 2 mln mieszkań.
Jesli GUS się nie myli to aby zaspokoic te potrzeby trzeba będzie budowac na obecnym poziomie przez najbliższe 12 lat …

Paradoks
Użytkownik
Ciężko mi tę prognozę interpretować jakkolwiek, bo nie za bardzo widzę, na czym ona jest oparta, poza głębokim przekonaniem osoby przygotowującej raport i prostym założeniu niezmienności dotychczasowych trendów (młodzi Polacy mają zwyczaj wyprowadzać się od rodziców, tym samym “zakładając swoje gospodarstwa domowe”, zwykle 1-2 osobowe; przy czym jak dwie osoby mają osobne budżety, to okazuje się, że to są dwa gospodarstwa, chociaż w tym samym mieszkaniu). Natomiast nie ma żadnego powodu przypuszczać, że ten trend pozostanie na pewno niezmienny, szczególnie kiedy patrzymy na zmniejszającą się liczbę dzieci w gospodarstwach domowych oraz bardzo mocno konsumpcyjnie nastawioną kulturę, więcej młodych może dojść… Czytaj więcej »
zeroxx
Użytkownik
GUS w instrukcji do Narodowego Spisu Powszechnego uznał, że członkowie rodzin mieszkających wspólnie, ale utrzymujących się oddzielnie, stanowią odrębne gospodarstwa domowe. 1. Liczba gospodarstw domowych będzie zawsze większa niż liczba mieszkań zamieszkujących przez nie. 2. Prognoza szacuje wzrost liczby gospodarstw domowych o 1.8 mln od 2011 r do 2030 do 15,4 mln. Mamy 2018 i jakieś 1 mln mieszkań więcej. 3. Aktualnie na koniec 2017 mieliśmy 14,4 mln mieszkań na koniec 2018 będzie jakieś 14,6. Do wyrównania z liczba gospodarstw domowych szacowaną na 2030 brakuje około 800 tys (jakieś 5 lat budowania) 4. Aktualnie w budowie jest ponad 800 tys.… Czytaj więcej »