Po długim okresie kolejnych rekordów sprzedażowych u deweloperów mamy już drugi kwartał, w którym doszło do silnego odwrócenia tego trendu – tym razem spadek sprzedaży (licząc kwartał do tego samego kwartału roku poprzedniego) wyniósł około 20%. Dwa ostatnie, zauważalnie słabsze, kwartały tego roku przyćmiły efekt bardzo dobrej sprzedaży z początku roku, spowodowanej ostatnią falą kamikaze, którzy 10% dopłaty od podatników w ramach Mdm potraktowali niczym chwycenie Pana Boga za nogi. Okres od początku roku do końca września przyniósł prawie 10-procentowy spadek sprzedaży względem tego samego okresu roku poprzedniego. Szczegóły dla poszczególnych deweloperów można zobaczyć w poniższej tabeli:
Podsumowanie dla największych miast tradycyjnie można znaleźć w tym w raporcie Reasa (warto zwrócić uwagę, że znowu coś się tu do końca nie sumuje i wzrost oferty na koniec kwartału jest wyższy niż różnica w liczbie mieszkań wprowadzonych i sprzedanych, z czego jest wniosek, że część uprzednio “sprzedanych” mieszkań wróciła do oferty):
Widać tu, że mamy kolejny okres, w którym liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przewyższa liczbę mieszkań sprzedanych, w związku z czym wielkość oferty znowu zaczęła rosnąć w kierunku historycznych maksimów. Wygląda na to, że nie jest to chwilowa zadyszka deweloperów, tylko jakaś dłuższa tendencja. Przy tej okazji warto jeszcze wspomnieć, że pewien wpływ na spadek sprzedaży kwartał do kwartału miał fakt, iż w zeszłym roku nasz wspaniałomyślny rząd uruchomił “zaoszczędzoną” wcześniej pulę pieniędzy w ramach Mdm, która pozwoliła wybranym szczęśliwcom na zaciągnięcie kolejnych ~2 tys. kredytów. Niemniej jednak, biorąc pod uwagę to, że miasta raportowane przez Reasa odpowiadają za mniej więcej 2/3 sprzedaży deweloperów, a deweloperzy odpowiadają za nieco ponad połowę transakcji w ramach Mdm, wpływ Mdm na wynik sprzedażowy mógł wynieść jedynie ~5%, czyli nawet i bez tego spadek sprzedaży byłby około 15%.
Warto zwrócić uwagę na dwie ciekawostki z tego raportu, które mogą tłumaczyć, skąd u deweloperów takie silne hamowanie. Po pierwsze, bardzo mocno spadła w ciągu roku oferta dotycząca gotowych mieszkań (o ponad 30%), a jednocześnie o 10% wzrosła średnia cena w ofercie. Płyną z tego dwa podstawowe wnioski – Polacy nie stracili jeszcze zupełnie głowy i starają się kupować w miarę możliwości gotowe mieszkania aniżeli obietnice ich wybudowania (choć z tym jest dosyć ciężko), a jednocześnie wygląda na to, że wzrost cen ofertowych okazał się jednak nieco zbyt duży.
Na kolejnym wykresie pokazana jest prognoza sprzedaży i liczby wprowadzonych mieszkań w całym obecnym roku:
Niby nic specjalnie ciekawego – ot takie tam optymistyczne przekonanie, że w skali całego roku sprzedaż będzie jednak wyższa niż liczba mieszkań wprowadzonych do oferty, a całość będzie te kilkanaście procent niższa niż w zeszłym rekordowym roku i minimalnie niższa niż w bardzo dobrym roku 2016. Problem polega na tym, że coś tu się lekko nie zgadza, bo wyniki budownictwa mieszkaniowego wg GUS pokazują kolejne rekordy:
Mamy rekordową liczbę pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych budów (i nie są to jakieś tam “słabe” rekordy, bo wzrosty u deweloperów wynoszą około 20%, co widać, gdy się porówna je z tym samym okresem poprzedniego roku):
Tymczasem, mimo spadającej sprzedaży, oferta deweloperów rośnie dość wolno – gdzie w takim razie chowają się te mieszkania, o których pisze GUS? Pewną wskazówkę daje jeden z deweloperów w tym artykule:
Możemy tam przeczytać tak:
Przystosowaliśmy strategię sprzedaży do aktualnych warunków rynkowych: wysokiego popytu, szybkiej wyprzedaży oferty oraz rosnących cen. Zgodnie z nowym podejściem, w momencie zakończenia projektu około 20 proc. lokali powinno znajdować się jeszcze w ofercie. Nasze doświadczenie pokazuje, że marża na gotowych mieszkaniach jest wyższa (…)
To bardzo ciekawa strategia polegająca na tym, że kisimy (znaczy deweloper kisi) mieszkania, nie wprowadzając ich do oferty na etapie dziury w ziemi, tylko czeka z tym aż do zakończenia budowy, żeby otrzymać wyższą cenę. Skoro ceny rosną, a mieszkania gotowe, jak widzieliśmy wcześniej, mają znacznie większe wzięcie niż obietnice ich wybudowania, to czemu tak nie robić? Można się domyślać, że cytowana firma nie jest jedyną, która wpadła na ten genialny pomysł i taka praktyka ma miejsce znacznie częściej, co dobrze wyjaśnia rozbieżności pomiędzy rekordową liczbą nowo budowanych mieszkań i wydawanych pozwoleń a słabnącą sprzedażą i w miarę stabilną ofertą. Pytanie tylko, czy ta strategia nie jest zbyt ryzykowna, bo, jeśli nagle doszłoby do gwałtowniejszego załamania popytu (kryzys?), to deweloperzy mają szansę zostać z dużą liczbą niesprzedanych (i to gotowych) mieszkań, kiedy mało kto będzie je chciał kupować. Z punktu widzenia rozsądnego klienta byłby to układ bardzo korzystny, bo w czasach kryzysu zdecydowanie warto kupować mieszkania gotowe, a nie mgliste obietnice deweloperów – wszak w czasach kryzysu ryzyko, że deweloper pójdzie sobie z torbami (naszych pieniędzy) jest o niebo wyższe niż w czasach prosperity takiego, jak teraz. Tak, czy inaczej, wysyp nowych mieszkań powinien się za czas jakiś pojawić – jeśli aktualne spadki sprzedaży wynikają w jakiejś większej części z ogólnego “pogorszenia się” oferty deweloperów (mniej gotowych mieszkań, wyższe ceny), to nie będzie to stanowiło specjalnego problemu. Jeśli jednak sprzedaż spada, bo kupujących po prostu ubywa, to problem pojawić się może (oferta wzrośnie, a kupujących nie przybędzie). Patrząc na silne wzrosty liczby udzielanych kredytów, w niezmienionych warunkach ekonomicznych, większe szanse realizacji miałby ten pierwszy, korzystny dla deweloperów, scenariusz – jeśli jednak deweloperzy zbyt długo będą zwlekać z wprowadzeniem mieszkań do oferty, to może się okazać, że stopy procentowe w końcu (za rok?) wzrosną i kupujących (pożyczających) ubędzie już na poważnie.
Aktualnie widać, że deweloperzy w ogóle są w bardzo dobrym położeniu – w zasadzie nie słychać o poważnych problemach u większych graczy, co by tam deweloperzy nie zbudowali właściwie wszystko się sprzedaje. Nie ma czegoś takiego jak kompletnie nietrafiona inwestycja – rynek łyka wszystko, co branża mu podsunie (nawet, jak przeciekają garaże i dzieją się inne, podobne “drobiazgi”). Tymczasem w typowym biznesie sytuacja, w której wszyscy producenci jednocześnie odnoszą sukces, jest wyjątkowo rzadka i trzeba mieć świadomość, że ona nie potrwa wiecznie (w poprzednim kryzysie przerabialiśmy przypadki takie, jak lofty u Scheiblera w Łodzi, gdzie po zakończeniu budowy 2/3 mieszkań było nadal niesprzedanych).
Dlaczego więc deweloperzy płaczą?
Mimo ogólnie bardzo dobrego położenia oraz bardzo dobrych marż, które możemy zobaczyć na poniższej grafice:
nad deweloperami wisi widmo poważnego problemu – potencjalny koniec darmowego kredytu. UOKiK chciałby (wydaje się, że bardzo słusznie) zlikwidować otwarte rachunki powiernicze (w wersji bez gwarancji bankowej/ubezpieczeniowej):
https://www.uokik.gov.pl/aktualnosci.php?news_id=13927
Uzasadniając to tak:
Uważamy, że te 30 mld zł, które przepływa przez ręce deweloperów, nie jest do końca bezpieczne. Według nas rachunek powierniczy nie zabezpiecza interesów klienta – tłumaczył Andrzej Nużyński, zastępca dyrektora departamentu analiz rynku w Urzędzie.
Jest to coś, czego z oczywistych względów deweloperzy bardzo nie chcą. Aktualnie jest tak, że 3/4 finansowania deweloperów to pieniądze pochodzące od klientów, którzy wpłacają je w miarę postępów budowy (w ponad 90% przypadków na rachunek powierniczy otwarty, bez żadnego dodatkowego zabezpieczenia) – pozostała część to mniej więcej po równo kredyty bankowe + obligacje oraz kapitał własny deweloperów. Widać więc, że likwidacja otwartych rachunków w aktualnej formie zmusiłaby deweloperów do korzystania z dużo bezpieczniejszych dla klienta rozwiązań takich jak rachunek powierniczy zamknięty (gdzie deweloper otrzymuje pieniądze dopiero w momencie przekazania lokalu klientowi), czy rachunek otwarty z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową (gdzie ryzyko wtopy bierze na siebie bank/ubezpieczyciel, a nie klient). W praktyce oznaczałoby to po prostu zwiększone koszty po stronie deweloperów (o koszty gwarancji lub o koszty finansowania na okres budowy), które trudno byłoby przerzucić na klienta (co widać już teraz, kiedy sprzedaż spada po 10-procentowych wzrostach cen ofertowych). Koszty takie szacowane są na kilka procent ceny końcowej, więc (patrząc na marże deweloperów) nie jest to jakaś wartość zabójcza, ale z drugiej strony… kto chciałby rezygnować ze swojej marży/zysku?
Deweloperzy płaczą, że takie rozwiązanie zmniejszy liczbę budowanych przez nich mieszkań o 2/3(!) oraz podniesie ceny. Z obydwoma tymi wnioskami jednocześnie bardzo trudno się jednak zgodzić – jeśli rzeczywiście liczba budowanych mieszkań spadłaby o 2/3, to rozwiązałyby się w zasadzie z miejsca dwa inne problemy, nad którymi deweloperzy płaczą już od jakiegoś czasu – wysokie ceny ziemi oraz wysokie koszty materiałów i brak pracowników. Przy tak znacznym spadku popytu, ceny ziemi szybko zaliczyłyby poważną korektę, tak samo jak i koszty budowy, co powinno z nawiązką zrekompensować deweloperom wzrost kosztów związanych z bezpiecznymi rachunkami powierniczymi. Osobną kwestią pozostaje pytanie, jak rynek zareagowałby na takie zmniejszenie oferty – czy ceny by wtedy wzrosły, czy może udział deweloperów przejąłby po prostu rynek wtórny. W ogóle takie rozważania na w miarę wolnym rynku są obarczone ryzykiem popełnienia dużego błędu, bo wszystko jest przecież płynne – jeżeli rosną ceny/zyski, deweloperzy budują więcej, sami powodując ograniczenie tego wzrostu… jeżeli spadają ceny/zyski, deweloperzy budują mniej, ograniczając spadki. Podobnie jest z kosztami – wzrost/spadek kosztów wywołuje reakcję rynku i sytuacja się szybko stabilizuje na nowym poziomie.
Z drugiej strony ciężko oczekiwać, że taki drobny element jak typ rachunku powierniczego miałby mieć aż tak niekorzystny wpływ na działalność deweloperów – jeśli deweloperów przestaną finansować klienci, to (za odpowiednią opłatą) zacznie ich finansować kto inny. Oczywiście koszty deweloperom wzrosną i to jest clue problemu.
Należy tu jednak mieć na uwadze, że pomysły UOKiKu nie są takie znowu wyssane z palca – już pierwsza wersja ustawy deweloperskiej z 2012 roku miała dobrze chronić klientów, ale wprowadzono nieszczęsną możliwość korzystania z otwartych rachunków powierniczych (bez dodatkowego zabezpieczenia), co sprawiło, że interes klienta w zasadzie nadal nie jest chroniony. UOKiK twierdzi, że banki nie kontrolują postępów budowy, przekazując pieniądze deweloperom (trudno się temu dziwić, skoro to dla nich koszt, tymczasem klientem z punktu widzenia banku jest właśnie deweloper, a nie Kowalski kupujący mieszkanie, więc to temu pierwszemu trzeba robić dobrze, a nie drugiemu). Aktualna sytuacja jest bardzo niebezpieczna z punktu widzenia klienta, bo deweloper (nawet ten uczciwy, a co dopiero ten mniej uczciwy) ma wiele możliwości na wyciągnięcie pieniędzy z rachunku otwartego i niedokończenie budowy. Co prawda po upadku dewelopera budowę niby można prowadzić dalej, ale najczęściej oznacza to spore komplikacje prawne, mocne przeciągnięcie w czasie oraz dodatkowe koszty (a jak wszyscy wiemy, mieszkania i tak są wystarczająco drogie ;)
Tak długo, jak długo klienci będą w praktyce kupowali coś, co nie istnieje, będzie spore ryzyko, że część z nich straci pieniądze – o ile w czasach obecnych, gdzie rynek się kręci i deweloperzy raczej nie bankrutują, nie objawiło się to w praktyce, o tyle przy pierwszym kryzysie zobaczymy spektakularne upadki deweloperów i Kowalskich, którzy stracili swoje pieniądze. Być może UOKiK też o tym wie i chce zawczasu coś na to poradzić, spotykając się oczywiście z silną krytyką tych, którzy mieliby za to ostatecznie zapłacić. Jego pomysły to na razie projekt – patrząc na historię poprzedniej ustawy deweloperskiej, mamy silne obawy, że te najbardziej “wywrotowe” kwestie zostaną ostatecznie wrzucone do kosza.
Gdzie się podziewa ten kredyt?
Ponieważ w tym roku skala akcji kredytowej osiągnie być może rekordowy poziom w ciągu ostatnich 10 lat, a deweloperom spada sprzedaż, to powstaje naturalne pytanie… co się dzieje z tymi kredytami? Niestety na razie nie da się odpowiedzieć jednoznacznie na to pytanie, bo są 2 podstawowe możliwości – albo znacząco ubyło zakupów gotówkowych i sprzedaż jest przez to mniejsza mimo wzrostu liczby mieszkań kupowanych na kredyt, albo znaczna część popytu/kredytu przeniosła się na rynek wtórny (z tym też jest pewien kłopot, bo wzrost cen ofertowych, który miał między innymi odpowiadać za spadek sprzedaży deweloperów, na rynku wtórnym jest nawet większy niż na pierwotnym). Dopóki GUS nie opublikuje danych o liczbie transakcji mieszkaniowych w tym roku, nie dowiemy się, czy wysoki jak na ostatnie lata odsetek zakupów bez kredytu (rzędu 35%) się zmniejszył, czy też nie.
Co będzie dalej?
Na to pytanie też oczywiście nie znamy odpowiedzi :) Ale warto spojrzeć trochę wstecz i zobaczyć, co się działo przy okazji ostatniego kryzysu, w latach 2007-2008. Mieliśmy tam ówczesne rekordy sprzedaży (które udało się pobić dopiero w ostatnich 3 latach obecnego bumu). Ostatnim rekordowym kwartałem dla deweloperów był pierwszy kwartał 2007 roku (czyli w czasach jeszcze niekryzysowych). Potem było szybkie hamowanie sprzedaży, połączone z bardzo mocnym wzrostem wielkości oferty, co w momencie, kiedy kryzys rozkręcił się na poważnie (upadek Lehmana), spowodowało poważne problemy na rynku (nie przetrwało ich ostatecznie kilku większych deweloperów, z Gantem na czele). Mieliśmy wtedy w zasadzie pierwsze historyczne spadki cen w Polsce, zatrzymane przez RnS i dość szybkie podniesienie się polskiej gospodarki z dołka (okupione co prawda dwukrotnym wzrostem zadłużenia państwa).
Czy tym razem ma szansę być podobnie? Hmm… kryzys na rynku nieruchomości prawie zawsze wygląda tak samo – w okresie wzrostu cen (często wywołanym “taniością” kredytu), buduje się coraz więcej (coraz większa część gospodarki “zajmuje się” budowaniem), bo jest to zwyczajnie bardzo opłacalne i kapitał przenosi się na ten rynek. Wzrost cen końcowych wywołuje wzrost kosztów – po pierwsze dlatego, że zwiększa się zapotrzebowanie na pracowników/materiały/ziemię, a po drugie dlatego, że każdy w tym łańcuszku chce zgarnąć jak najwięcej dla siebie (wszak pamiętajmy, że wysokie koszty wynikają z wysokich cen końcowych mieszkań, a nie odwrotnie, jak próbują nam to wmawiać deweloperzy) – w czasach wysokich cen mieszkań firmy, które je budują, akceptują po prostu coraz wyższe koszty, bo nadal im się wszystko opłaca. Na koniec przychodzi “niespodzianka” w postaci ograniczenia popytu – stopniowa, np. wywołana podnoszeniem stóp procentowych lub gwałtowna, wywołana ogólnym kryzysem gospodarczym. Deweloperzy zostają z dużą pulą mieszkań, których nie ma kto kupić i dochodzi do korekty, a jej skala zależy od tego, jak bardzo przeszarżowano wcześniej. Ponieważ aktualnie bijemy rekordy, jeśli chodzi o liczbę budowanych mieszkań, a przestajemy bić rekordy, jeśli chodzi o sprzedaż, to można mieć obawy, że punkt, w którym dochodzi do mitycznego “rozwarcia nożyc”, jakoś tam się powoli zbliża.
Generalnie branża deweloperska historycznie wyceniana jest na giełdzie raczej kiepsko (zwłaszcza względem swoich przedkryzysowych rekordów) – lepiej niż w latach 2013-2016, ale też znacznie gorzej niż w czasie mini bumu z lat 2010-2011:
Rynek zdaje się podzielać nasze obawy, że deweloperów czeka kilka podstawowych zagrożeń – rosnące ceny wykonawstwa na razie nie wyglądają, żeby miały się zatrzymać, ceny działek, choć jakby przestały rosnąć, to są historycznie bardzo wysokie, wzrost cen ofertowych mieszkań przełożył się dość szybko na spadek sprzedaży, a do tego ten UOKiK, który chciałby wprowadzić odrobinę normalności na rynek… Czy to wszystko spowoduje, że z rynku sprzedawcy znowu przejdziemy do rynku kupującego? Naszym zdaniem na razie tak jeszcze nie będzie, bo brakuje podstawowego czynnika, czyli silnego ograniczenia popytu – dopóki stopy procentowe nie zostaną podniesione lub nie zbankrutuje nagle jakiś nowy Lehman, poważnego załamania na rynku nie będzie. Ale, jak widzieliśmy w tym wpisie, pierwsze rysy na sielankowym obrazie polskiego rynku mieszkaniowego (przynajmniej z punktu widzenia deweloperów) już się pojawiają.
Wszystko OK, ale niech mi ktoś wytłumaczy, dlaczego stopy procentowe mają rosnąć, skoro mamy podobno najwyższe stopy procentowe w Europie (a przynajmniej w porównaniu z Zachodem).
Pozdrawiam wszystkich