W poprzednim wpisie rozliczyliśmy się z zeszłorocznych przepowiedni – wniosek był taki, że, poza dalszym spadkiem stóp procentowych, niewiele nas zaskoczyło. Nie doszło także do żadnych spektakularnych wydarzeń, które mogłyby stać się powodem spektakularnych zmian na rynku mieszkaniowym.
Nie wspomnieliśmy natomiast praktycznie nic o cenach mieszkań – to akurat ze względu na fakt, że nasza prognoza nie zakładała zauważalnych zmian w minionym roku z jednego prostego powodu – skoro w wariancie najbardziej prawdopodobnym nie zakładaliśmy wystąpienia żadnego przełomowego zdarzenia, to w takich okolicznościach ceny niespecjalnie chcą rosnąć, ani spadać. Oczywiście na ubiegły rok deweloperzy i analitycy po raz kolejny zapowiadali podwyżki (w końcu to był najlepszy moment na zakup! ;) i oczywiście po raz kolejny nic z tego nie wyszło. Gdyby miało już dojść do jakichkolwiek ruchów cenowych, to spodziewaliśmy się raczej lekkich ruchów w dół. Nic takiego nie miało miejsca i na rynku zapanowała legendarna już „stabilizacja” (swoją drogą wsparta nieco obniżkami i tak już historycznie niskich stóp procentowych oraz zastrzykiem dla rynku pierwotnego w postaci Mdm). Zmiany cen transakcyjnych o 100 złotych w tę, czy we w tę, w sytuacji tak niskiego oprocentowania kredytu, niewiele mówią, bo mogą wynikać z lekko zmieniającej się struktury popytu (pamiętajmy, że przy „tańszym” kredycie ludzie częściej „kupują” większe/droższe mieszkania).
Postanowiliśmy się przyjrzeć, jak sprawy oceniają ci, których dosyć często posądzamy o oceny błędne (oczywiście chodzi o te „publiczne” oceny, bo oceny prywatne są najpewniej dużo bardziej trafne). Dziś przyjrzymy się dwóm wypowiedziom – Józefa Wojciechowskiego (prezesa JWC) oraz Kasi Kuniewicz z Reasa (za którą osobiście nie przepadamy, bo nie odpowiedziała nam na prostego maila, dotyczącego metodologii powstawania ich cyklicznych raportów ;)
Mini wywiad z prezesem można znaleźć pod poniższym adresem:
http://www.bankier.pl/wiadomosc/Szef-J-W-Construction-nie-traci-optymizmu-7227452.html
Szczerze polecam obejrzeć, bo trwa on zaledwie 3 minuty, a zawiera sporo treści. No i ta aparycja prezesa… od razu widać, że człowiekowi można zaufać w ciemno!
Wybraliśmy kilka cytatów podsumowujących rok oraz prognozujących przyszłość, do których postaramy się (krótko jak zawsze ;) ustosunkować.
„Dla J.W. Construction ten rok był pełen sukcesów. Przede wszystkim udało się nam przekroczyć barierę tysiąca sprzedanych mieszkań. Na rentowność przyjdzie jeszcze chwilę poczekać, ale wygląda to bardzo pozytywnie. Daleko nam jeszcze do naszych rekordów z 7–8 lat wstecz, ale idziemy w dobrym kierunku.”
Jak widać, w JWC cud, miód i orzeszki ;) Rok pełen sukcesów (zwłaszcza w przypadku tych odjechanych willi w Kręczkach ;) Firma przekroczyła liczbę 1000 mieszkań sprzedanych w ciągu roku i… potwierdziła status deweloperskiego-giełdowego średniaka. Przypomnijmy, że w latach 2006-2007 JWC potrafił zanotować sprzedaż ponad 4.000 mieszkań w ciągu jednego roku (czyli rzeczywiście aktualnie do rekordów trochę jeszcze brakuje ;) i był w absolutnej polskiej czołówce, rywalizując jedynie z Dom Development.
Wszystko jednak idzie w dobrym kierunku… tymczasem patrząc na wyniki sprzedaży w kolejnych kwartałach, to na razie wygląda, że idzie dosyć powoli (ale pan prezes najpewniej wie o wiele więcej na temat planów swojej firmy niż my).
Podsumowując, sprzedaż na poziomie 1/4 tego, co 8 lat temu, to rok pełen sukcesów – hmm… no dobrze, niech i tak będzie.
„Przekroczyliśmy wszystkie wskaźniki, ilość sprzedanych jednostek też”.
Nie bardzo wiadomo, jakież to właściwie wskaźniki przekroczył JWC, bo o sprzedaży z poprzedniego roku jest dopiero druga część zdania. Za to prezes tak się zagalopował w swoim optymiźmie, że aż dla elementów policzalnych („jednostki”) zaczął używać określeń stosowanych do rzeczowników niepoliczalnych („ilość”). Ale już się nie czepiajmy…
„Większość deweloperów jest na podobnej równi… wznoszącej się.”
Kurde blaszka… a nas na fizyce uczono, że równia to jest pochyła – widocznie w tym przypadku punkt widzenia zdecydowanie zależy od punktu siedzenia. Jak to jest w takim razie z tą równią deweloperów? To oczywiście zależy. Jeśli porównać miniony rok do poprzedniego, w trakcie połowy którego stopy procentowe były ponad dwa razy wyższe niż obecnie, to rzeczywiście widać wzrost sprzedaży. Ale jeśli porównać miniony rok tylko do drugiej połowy roku poprzedniego, kiedy stopy były porównywalne, to już tak różowo nie jest. A jeśli porównać miniony rok tylko do ostatniego kwartału roku poprzedniego, w którym mieliśmy do czynienia z ostatnim momentem na kredyt bez wkładu własnego, to sprzedaż jest wręcz słabsza. Jeśli do tego dodać jeszcze wpływ Mdm (jakieś 20% sprzedaży deweloperów), to porównanie z końcem ubiegłego roku, który musiał sobie „radzić” bez Mdm, wypada już naprawdę słabo. Jak więc jest, każdy widzi – i każdy widzi te aspekty, które chce zobaczyć.
W wywiadzie sporo uwagi poświęcono właśnie Mdm:
„[Mdm] zwiększa siłę nabywczą, bo niektórzy klienci na inne programy by się po prostu nie kwalifikowali.”
Tu nie bardzo wiadomo, jakież to inne programy ma na myśli pan prezes, bo my takich nie znamy. Być może chodziło o to, że bez Mdm część osób nie byłaby w ogóle w stanie „kupić” od JWC mieszkania na kredyt:
„Dla części naszych klientów Mdm jest jedyną formą wejścia w posiadanie własnego em.”
Takim osobom szczerze gratulujemy odwagi – skoro ktoś nie jest w stanie zgromadzić 5, czy 10% ceny mieszkania, to pożyczanie takiej kwoty zakrawa wręcz o szaleństwo. Zwłaszcza w sytuacji, w której stopy procentowe mogą właściwie już tylko rosnąć…
W tym stwierdzeniu jest jeszcze jeden ciekawy element – otóż Mdm pozwala wejść w posiadanie własnego mieszkania :) Nie ma to jak ta piękna nowomowa, zgodnie z którą zapożyczenie się w banku na całe życie na mieszkanie, jest równoznaczne z jego posiadaniem. Kiedyś, jak człowiek coś pożyczał, to się mówiło, że jest zadłużony (w ostateczności, że „ma długi”) i nie był to zbyt chwalebny status – teraz mówi się, że zadłużony „posiada mieszkanie”, a w najgorszym przypadku „posiada kredyt”. Niby od przybytku głowa nie boli, ale my jakoś bardzo stronimy od tego rodzaju „posiadania”…
„Około 20-25% mieszkań sprzedaliśmy w tym programie.”
Patrząc na łączny wynik Mdm oraz łączną sprzedaż deweloperów w minionym roku, jest to współczynnik dosyć dobrze odpowiadający średniej z całego rynku – to pokazuje, że nawet w sytuacji, w której Mdm nie zrobił furory (wszak nie wykorzystano nawet połowy środków przeznaczonych na ten rok), program stanowił solidne wsparcie sprzedażowe dla deweloperów. Niestety nie wiadomo, jaka część klientów nie kupiłaby wcale mieszkania (albo kupiłaby na rynku wtórnym), gdyby nie było Mdm – jakby jednak nie było, bez wsparcia podatników, miniony rok raczej nie byłby dla deweloperów taki rekordowy.
„Nam udało się wykreować dom 100-metrowy, który również będzie mieścił się w tym programie.”
Ze względu na ograniczenia powierzchniowe w Mdm, rynek domów praktycznie nie bierze w nim udziału. Nic to jednak strasznego dla naszych deweloperów, którym udało się „wykreować” (to brzmi prawie jak wyczarować) dom 100-metrowy. Nie bardzo wiemy, co w tym takiego wyjątkowego, bo tego rodzaju domy istniały (jeśli nas pamięć nie myli) od… zawsze ;) Poza tym, przy dopłacie dla maksymalnie 50m2 kupno domu ze wsparciem jest średnio opłacalne, bo wsparcie wyniesie mniej więcej 5% ceny takiego domu (dla rodzin/osób samotnych bez dzieci). Czy ten 100-metrowy dom okaże się hitem? Bardzo wątpimy… a jedyna nadzieja w tym, że rzucą się na niego rodziny z trójką dzieci, już po nowelizacji programu (dla nich dopłata ma wzrosnąć, zależnie od pogłosek, do 25-30% ceny oraz zwiększona zostanie dofinansowywana powierzchnia – do 65m2).
„Planujemy przynajmniej 20-procentową zwyżkę na przyszły rok, czyli optymistycznie.”
Wreszcie doszliśmy do planów na przyszły rok. Na szczęście zwyżka, o której wspomina prezes, ma dotyczyć wielkości sprzedaż JWC, a nie cen (uf, uf, uf). To drugie byłoby straszne i trzeba by już od razu popędzić po mieszkanie, co by nie przegrać życia (znowu). Czy JWC uda się zrealizować ten plan? No cóż… wielokrotnie widzieliśmy już ambitne plany na przyszłość, korygowane potem przez brutalną rzeczywistość. Prezes pewnie zna potencjał swojej firmy, więc być może są to plany realistyczne – wystarczy po prostu znacznie powiększyć ofertę (jeśli ktoś ma kapitał) i można zrealizować właściwie dowolny wzrost sprzedaży na tym rynku (przynajmniej z aktualnego poziomu JWC). Jednak dla całego rynku deweloperskiego takich wzrostów z pewnością nie będzie (ale do tego jeszcze wrócimy).
„Ceny mieszkań na pewno nie będą niższe, będą rosły… bo jest tendencja, parcie na wyższe koszty – pracownicy chcą więcej zarabiać, wyższe są inne daniny, także tańsze na pewno nie będą.”
Jakżeby inaczej… po raz kolejny słyszymy, że ceny będą oczywiście rosły (rok temu też o tym słyszeliśmy). Tym razem mamy jednak nieco inne okoliczności – mamy deflację, ropa tanieje, no i jabłka, które nie mogą wyjechać do Rosji, są już prawie za darmo ;) Także ceny na pewno nie będą niższe… kiedyś miały być wyższe, bo miał się pojawić magiczny „odroczony” popyt, który się nie pojawił, albo kredyt był „tani”, co miało zachęcić biednych Polaków do stania się jeszcze biedniejszymi. Były jakieś pseudo sensowne argumenty o spadku podaży, Mdm i kupowaniu mieszkań na wynajem – teraz zostało już tylko parcie na wyższe koszty (a, jak wiadomo, przesadne parcie może być brzemienne w skutkach ;) no i te magiczne daniny (może chodzi tu jakieś kolejne miliardy na ratowanie Grecji, bo za rządów „liberalnej inaczej” PO podatki się przecież tylko zmniejsza ;)
Ale argument o pracownikach, którzy chcą więcej zarabiać rządzi – tego nie wymyślił nawet Bartek T. To, że pracownicy zawsze chcą więcej zarabiać, jest oczywiste – ale wystarczy rzut oka na wykresy rozkładu kosztów dewelopera (np. w raporcie NBP), żeby zauważyć, że nawet przy 100-procentowych podwyżkach dla pracowników koszt ich zatrudnienia będzie i tak o wiele niższy niż marża dewelopera (i to nawet wg „nowej” wersji tych wykresów).
„Nie ma dzisiaj mody na spółki deweloperskie, ale przyjdzie na nie czas. Rynek ponownie zachłyśnie się deweloperami i myślę, że będzie to już w przyszłym roku.”
To jest opatrzone dodatkowym komentarzem:
„Choć rynek wątpi w wycenę aktywów J.W. Construction Holding S.A (c/wk 0,36), a kurs spada od 4 lat – z czego w ciągu ostatnich 12 miesięcy o blisko 60% – Józef Wojciechowski nie traci optymizmu i jest pewien, że sytuacja ta diametralnie się zmieni.”
Ten współczynnik (cena do wartości księgowej równy 0,36) fajnie pokazuje, co myślą inwestorzy na temat wartości spółek deweloperskich – chcą za nią zapłacić 1/3 tego, ile teoretycznie jest warta. Ciekawe, z czego to się bierze… ;)
„Bo to musi być moda, nie tylko coś, co jest namacalne… ale przyjdzie czas nawet na deweloperów.”
Jak Amerykanie, albo Japończycy dodrukują jeszcze z 5 bilionów dolarów, to może i na deweloperów przyjdzie czas (chociaż wątpię nawet i w to). Na giełdzie rzeczywiście panuje czasem coś w rodzaju mody, ale ta moda zawsze ma jakieś fundamenty (nawet jak jedynym fundamentem jest bańka spekulacyjna). Dlatego obawiamy się, że deweloperzy nie staną się niestety(?) gwiazdami parkietu (przynajmniej polskiego). Skoro nie stali się nimi w sytuacji rekordowo niskich stóp procentowych, po wieszczonej przez siebie rekordowej sprzedaży (którą nie tak łatwo będzie utrzymać), to w jakiej sytuacji mieliby „zarządzić”?
Na razie kurs JWC wygląda tak (wykres od debiutu na GPW):
Spadek o jakieś 97%(!) mówi sam za siebie ;) Gdyby chcieć dobić do kursu z dnia premiery, cena akcji musiałaby wzrosnąć „jedynie” o 3000% (~30 razy). A takie rzeczy to chyba tylko w erze… ;)
Zresztą, JWC nie jest tu jakimś specjalnym wyjątkiem – wykres indeksu WIG-Deweloperzy wygląda tak:
Spadek od początku notowań o 80% – deweloperzy zdecydowanie nie są w modzie ;) Chociaż trzeba przyznać, że akurat JWC nie jest w modzie jakby „deczko” bardziej…
Jak wspominaliśmy na początku, oprócz dywagacji prezesa JWC, podsumowaniem minionego roku oraz prognozami na przyszłość zajęła się jeszcze pani Kuniewicz z Reas’a. Fragment wywiadu można znaleźć pod poniższym adresem:
http://www.bankier.pl/wiadomosc/2014-rok-rekordowo-dobry-dla-deweloperow-7229634.html
Zawsze lubiliśmy słuchać Kasi… jej sposób mówienia bardzo przypomina nam ton polityków – trzeba mówić powoli, czasem pojedynczymi słowami, żeby przypadkiem nie „wypsło się” coś, czego nie chcemy powiedzieć. No i trzeba mówić tak, żeby najlepiej niewiele z tego wynikało. Efekt jest taki, że gdybyśmy my pisali kod w tym tempie, w jakim Kasia mówi, to już dawno naszym jedynym zajęciem byłoby pisanie tego bloga ;)
Kasia mówi tak:
„Mdm rozwiązuje problem tych, których nie stać na żadne inne mieszkanie i którzy są na granicy zebrania wkładu 10%.”
Hmm… mamy to zupełne poprzewracanie pojęć. Problemu tych, których nie stać na żadne inne mieszkanie poza Mdm, nie da się właściwie rozwiązać, bo jedynym sensownym rozwiązaniem są tanie czynszówki, których u nas nie ma i których długo nie będzie (chyba że ktoś liczy na oszałamiający sukces funduszu mieszkań na wynajem BGK). Problemem tych, którzy nie mają 10% wkładu własnego, nie jest brak tego wkładu, tylko powód, z którego takiego wkładu nie mają (niskie dochody, ewentualnie wysokie podatki). A ponieważ tego podstawowego problemu nikt nie rozwiązuje, to danie komuś 10% i umożliwienie zaciągnięcia kredytu w wielu przypadkach okaże się niedźwiedzią przysługą.
Kiedyś ludzie kupowali różne rzeczy „naprawdę” – dawali pieniądze, dostawali coś w zamian. Teraz kupowanie próbuje się utożsamić z pożyczeniem pieniędzy i wymianą ich na towar – ale to nie jest to samo! Z kupnem ma to niewiele wspólnego. Jeśli więc kogoś nie stać na odłożenie 10% ceny mieszkania, to jak można twierdzić, że stać go na 100%? Jedyna możliwość jest taka, że zakładamy nagły wzrost dochodów w przyszłości… ale czy nie lepiej jest zaczekać, aż ten wzrost przyszłych dochodów rzeczywiście nadejdzie? Bo średnio rzecz biorąc to on nie nadejdzie (co pokazują chociażby wieloletnie statystyki GUSu).
„Grupa uderzona wkładem 10-procentowym otrzymuje wsparcie i to nie hipotetyczne.”
No… rzeczywiście otrzymuje wsparcie. Podatnicy zrzucają się, żeby komuś, kto normalnie nie dostałby kredytu, jednak ten kredyt dać (a przy okazji dołożyć do garnka biednemu deweloperowi). To się nazywa pomocna dłoń :)
„Jesteśmy w górnej fazie cyklu popytowego.”
Hmm… nam się wydawało, że w górnej fazie cyklu popytowego to byliśmy w latach 2006-2008, gdzie sprzedawało się praktycznie wszystko w dowolnej cenie, a liczba udzielanych kredytów była nawet 2 razy wyższa niż teraz. No dobra… może Kasia nie pracowała jeszcze wtedy w Reasie, więc jej wybaczymy ;) Ta górna faza cyklu popytowego nie bardzo wiadomo, skąd się właściwie wzięła – pewnie stąd, że deweloperzy notują niezłą sprzedaż, ale pamiętajmy, że deweloperzy to nie jest cały rynek. Ba… to nawet nie jest cały rynek pierwotny, bo co roku od deweloperów więcej Polacy budują na własną rękę. Rynek wtórny leży i kwiczy, co widać na wykresie NBP dotyczącym czasu potrzebnego na sprzedaż mieszkania; akcja kredytowa też nie powala – może uda się osiągnąć wynik taki sam, jak w zeszłym roku… czyli gorszy nawet od pokryzysowego roku 2009. No, górna faza cyklu popytowego jak ta lala! ;)
„Mamy za sobą moment równowagi… ale naprawdę jesteśmy bardzo blisko.”
Z tym momentem równowagi to chyba chodzi o to, że liczba mieszkań sprzedawanych jest (była) mniej więcej równa liczbie mieszkań wprowadzanych do oferty przez deweloperów. No i fajnie, ale już od pół roku liczba mieszkań wprowadzanych przewyższa liczbę sprzedanych o mniej więcej 1/4, co widać na wielokrotnie przytaczanym wykresie (nota bene z raportu Reas’a):
Aktualnie (znowu) notujemy szybki wzrost oferty deweloperskiej, za którą popyt już specjalnie nie nadąża. I po raz kolejny przypominamy, że deweloperzy to nie wszystko – rynek wtórny jest (mniej więcej dwukrotnie) większy od pierwotnego – na nim oferta też rośnie, w związku z czym samo pojawienie się tego punktu równowagi było rzeczą dyskusyjną (niech każdy sobie odpowie na pytanie, czy obecne ceny mają cokolwiek wspólnego z równowagą), a to, że w tej chwili jesteśmy blisko takiego punktu, jest dyskusyjne jeszcze bardziej.
„Czy 2015 będzie lepszy pod względem sprzedaży niż 2014? Nie widzimy sygnałów, które miałyby to spowodować. Czy widzimy sygnały za tym, że sprzedaż będzie wyraźnie spadać? Nie!”
Tu Kasia jest nieco mniej optymistyczna niż prezes JWC – nie widzi sygnałów, które miałyby spowodować, że sprzedaż deweloperów wzrośnie. My też nie widzimy – stopy procentowe być może jeszcze spadną (o 0.25 p.p., co i tak już dawno jest odzwierciedlone w stawce WIBOR), ale to praktycznie nie wpłynie na akcję kredytową. Zwiększenie wymaganego wkładu własnego też jej nie pomoże. Sprzedaż deweloperów już jakby zaczęła spadać – ludzi coraz mniej (za to zakredytowanych coraz więcej), frank znowu droższy (więc i „posiadacze” takich kredytów za bardzo nie wrócą na rynek mieszkaniowy, bo nie będą w stanie upłynnić swoich obecnych kwadratów)… gdzie w takim razie szukać pocieszenia? Nigdzie (no chyba, że w objęciach Rudej ;)
Kasia nie widzi też powodów, żeby sprzedaż deweloperów miała wyraźnie spadać – no my kilka potencjalnych powodów przedstawiliśmy, chociaż też nam się nie wydaje, żeby ewentualne spadki sprzedaży miały być znaczne. Przy tak niskich stopach procentowych, z którymi mamy teraz do czynienia, amatorów „taniego” kredytu jeszcze się sporo znajdzie.
Jak więc widzimy, deweloperzy i ich wsparcie analityczne widzą miniony rok w jasnych barwach, patrząc w przyszłość optymistycznie. Sprzedaż była super, Mdm pomógł wielu młodym deweloperom… znaczy Polakom, niektóre firmy przekroczyły wszystkie wskaźniki ;) a wprowadzenie od początku tego roku minimalnego wkładu własnego w wysokości 10% niczego nie zmieni (pamiętajmy, że wprowadzenie wkładu 5-procentowego zredukowało udział kredytów z LTV większym niż 80% aż o 1/4).
Czy my patrzymy na przyszły rok optymistycznie? Pewnie, że tak! Na pewno będzie fajnie, spadną podatki (znowu ;) będą uczciwe wybory (znowu ;) limity w Mdm pewnie wzrosną (znowu ;) a rząd będzie debatował z bankami(!) o tym, jak pomóc Polakom w zapewnieniu sobie dachu nad głową (znowu ;) A my (znowu ;) będziemy pisać, że ceny są za wysokie, że stopy wzrosną i że warto dobrze się zastanowić, zanim wyda się pieniądze, których się nie ma (zwłaszcza, jak „przeciwnik” dysponuje BTE ;)
Oczywiście trudno powiedzieć, jaka będzie przyszłość, z dokładnością do tego, że przy braku przełomowych wydarzeń, przełomu znowu nie będzie.
Dla rynku mieszkaniowego najważniejsze wydarzenia nadchodzącego roku będą takie:
– rekomendacja S – wprowadzenie minimalnego 10-procentowego wkładu własnego, połączone z ograniczeniem samowolki ubezpieczeniowej banków (rekomendacja U), spowoduje dalsze utrudnienia w i tak już lekko rachitycznej akcji kredytowej. A pamiętajmy, że w perspektywie kilkuletniej to właśnie kredyt rządzi rynkiem mieszkaniowym (w dłuższej rządzi nim demografia oraz ogólna sytuacja gospodarcza państwa). Jak duży to będzie miało wpływ na rynek nie wiadomo, ale wiadomo, że będzie to wpływ pozytywny – im mniej kredytów dla kamikaze, tym lepiej dla wszystkich (dla kamikaze w szczególności ;)
– stopy procentowe w USA – już od jakiegoś czasu zapowiadane są pierwsze podwyżki stóp procentowych w USA tak, aby ich poziom osiągnął 4% w roku 2017. Ponieważ jednoznaczne deklaracje członków FOMC mówią o tym, że proces ten ma zacząć się właśnie w tym roku, to zobaczymy, czy FED spełni swoje „obietnice”. Jeśli nie, będziemy mogli chyba porzucić „marzenia” o normalnych stopach na dłuższy czas (i poczekać dopiero na nadejście wysokiej inflacji lub załamanie się całego systemu). Jeśli natomiast stopy procentowe rzeczywiście będą w USA rosły zgodnie z zapowiedziami, to wzrosną także i u nas. I wtedy wreszcie doczekamy jakiegoś małego(?) przełomu na rynku mieszkaniowym.
– sytuacja Rosji – ostatnio wszyscy zawzięli się na Rosję i nawet w polskich mediach Putin stał się synonimem zła (z czym absolutnie nie mieliśmy do czynienia nawet przy okazji katastrofy smoleńskiej). Wprowadzane są więc sankcje, walczy się z Rosją gwałtownymi spadkami cen ropy, a efekt jest taki, że najwięcej traci na tym euro kołchoz (Polska także). Ostatnio mamy do tego spore spadki wartości euro względem dolara oraz złotówki względem prawie wszystkich walut. Sytuacja zaczyna coraz bardziej przypominać kryzys z 2008 roku, który poprzedzony był nie czym innym, jak gwałtownymi spadkami cen ropy naftowej…
– Grexit – o Grecji znowu ostatnio głośno. Wszyscy (już od dawna) wiedzą, że Grecja swoich długów nie spłaci. Po pierwsze dlatego, że państwa nie zwykły spłacać długów – długi mają być rolowane w nieskończoność, żeby banki miały „wieczne” zyski z obligacji. Po drugie dlatego, że długu na poziomie 175% PKB nie da się spłacić – odpowiada to mniej więcej 7-krotności rocznego budżetu i to w państwie, w którym budżet rokrocznie się nie domyka (takich kredytów to nawet Polacy na mieszkania nie biorą, a przecież kredyt mieszkaniowy, w przeciwieństwie do greckich obligacji, ma całkiem niezłe zabezpieczenie). Po trzecie dlatego, że najpewniej wszystkie najbardziej zainteresowane strony (banki) pozbyły się już greckich obligacji – teraz można więc spuścić Helladę do sedesiaka, a straty weźmie na siebie ECB, czy inny ESM, w ostateczności banki greckie (czyli w praktyce obywatele), po zastąpieniu euro drachmą. Skoro już nawet Niemcy wspominają o możliwości opuszczenia strefy euro przez Grecję (a jeszcze niedawno słyszeliśmy, że „od euro nie ma odwrotu” ;) to sprawa wydaje się być przesądzona.
Całość nie wpłynie najpewniej zbyt korzystnie na pozostałe najbardziej zadłużone kraje europejskie (Hiszpania, Portugalia, Włochy, Francja) i możemy zobaczyć kolejne odsłony kryzysu UE. A że UE to nasz największy partner handlowy, to hmm…
– Mdm – zapowiadane zmiany w Mdm, mimo że brzmią dosyć poważnie (zwiększenie dofinansowania dla rodzin z dwójką dzieci do 20%, a dla tych z trójką do 25 lub nawet 30%), będą miały marginalne znaczenie, bo udział takich rodzin w programie wynosił kilka procent. Jedyne, co może trochę namieszać, to limity i/lub zmiana mnożnika kosztu odtworzeniowego. Deweloperzy najpewniej lobbują za tym, żeby limity jak najbardziej wzrosły (w ten czy inny sposób), ale to także nie powinno wpłynąć na nagły wzrost popularności programu. Zdecydowanie największa grupa beneficjentów to osoby samotne oraz małżeństwa bezdzietne, a nam się jakoś nie wydaje, żeby ta 10-procentowa dopłata była czynnikiem, który miałby przeważyć szalę i zadecydować o zaciągnięciu kredytu. Jeśli tu się nic nie zmieni, to nawet podniesienie limitów może co najwyżej przesunąć część klientów, którzy teraz nie „łapią się” do Mdm ze względu na limity, z rynku wtórnego na rynek pierwotny.
– BGK/mieszkania na wynajem – fundusz mieszkań na wynajem (niestety) coś wreszcie kupił i wygląda na to, że coś wreszcie zacznie wynajmować. Z pierwszych szacunków wynika, że o cenę znacznie (25%+) niższą niż rynkowa będzie bardzo trudno przy zakładanej rentowności, więc program ten może nie mieć wielkiego wpływu na rynek najmu. Poza tym, przy aktualnym tempie działania funduszu, osiągnięcie zdolności „bojowej” w postaci 20 tysięcy mieszkań w całym kraju zajmie jeszcze sporo czasu… Więcej szczegółów poznamy już wkrótce, kiedy pojawią się pierwsze konkretne oferty – z pewnością będzie oddzielny wpis poświęcony temu tematowi.
Jak widać, o sytuacji na rynku mieszkaniowym w przyszłym roku będą decydowały te same czynniki co zwykle. I, jak zwykle, dopiero diametralna zmiana w którymś z tych elementów może spowodować zauważalne zmiany na rynku. Ten rok jest fajny, bo rozstrzygną się dwie podstawowe kwestie – stopy procentowe w USA (a za nimi także nasze) oraz sytuacja strefy euro/Grecji. Na naszym lokalnym rynku mamy trochę (nawet powiększającej się) patologii w postaci Mdm oraz mieszkań na wynajem BGK, a jednocześnie małe zmiany w dobrą stronę (ograniczanie LTV). Z ciekawszych rzeczy, o których jeszcze bardzo mało wiemy, zostaje proponowany przez ZBP system kas oszczędnościowych/mieszkaniowych – gdyby nie fakt, że pomysł pochodzi od banków (co z miejsca rodzi nasze podejrzenia), bylibyśmy do tej idei pewnie nawet optymistycznie nastawieni ;) A tak czekamy na szczegóły i obstawiamy, że znowu będzie się z czego pośmiać ;)
Przyszłość jest więc poniekąd jasna… tylko te same elementy generują dosyć rozbieżne wnioski na przyszłość. Wg deweloperów (a przynajmniej JWC) sprzedaż będzie rosła, deweloperzy znowu zaszaleją na giełdzie i generalnie będzie różowo. Wg nas aż tak różowo nie będzie, bo po prostu w tym kraju jest coraz mniej ludzi, którzy są w stanie ten róż na rynku mieszkaniowym wygenerować.
PS. W panelu bocznym po lewej stronie pojawiły się 3 kalkulatory (naszej własnej produkcji ;) Zachęcamy do zapoznania się i do zgłaszania uwag.
Pierwszy z nich jest prosty – liczy zwyczajnie wysokość raty kredytu oraz łączną kwotę do spłaty na podstawie wysokości kredytu, aktualnego oprocentowania oraz czasu spłaty (chyba żadnemu z czytelników nie musimy przypominać, że aktualna wysokość raty, czy wyliczony całkowity koszt spłaty, nie mają żadnego związku z przyszłą rzeczywistością – wszak kredyt mieszkaniowy jest udzielany na zmienny procent i za jakiś czas rata będzie inna… najpewniej wyższa).
Drugi kalkulator jest nieco bardziej skomplikowany i wylicza koszt mieszkania „na swoim” (czyli na pożyczonym od banku) w relacji do kosztu wynajmu „takiego samego” mieszkania. Jest to lekko stuningowana wersja obliczeń, której używaliśmy we wpisie:
http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2014/12/to-buy-or-not-to-buy-oto-jest-pytanie.html
Kalkulator porównuje koszt wynajmu z częścią odsetkową raty oraz utraconym oprocentowaniem od wkładu własnego. Uwzględnione są podstawowe opłaty za mieszkanie (zwane na ogół „czynszem”) – ze względu na konieczność przyjęcia pewnych założeń kosztowych, całość ma charakter orientacyjny i w konkretnych przypadkach różni się z pewnością nieco od rzeczywistości. Jednak wydaje się, że pozwala to na prostą i szybką analizę opłacalności „kupna na kredyt”, jeśli ktoś się z takim zamiarem nosi (oczywiście znowu przypominam o tym, że oprocentowanie kredytu jest zmienne, więc warto zobaczyć, jak się sprawy mają przy różnej wysokości oprocentowania).
Trzeci kalkulator to coś dla Bartka T. i innych wieszczy opłacalności zakupów mieszkań na wynajem. Można w nim zobaczyć szacunkową stopę zwrotu z zakupu mieszkania i jego wynajęcia. Kalkulator uwzględnia przestoje w wynajmie, podatek, koszty administracyjne oraz koszty systematycznych remontów (bez tego niemożliwe jest utrzymanie stabilnej ceny wynajmu). Oczywiście i w tym przypadku wynik będzie przybliżony (wszak nie każde mieszkanie poddaje się dokładnie przyjętym przez nas zasadom wyliczania czynszu, czy kosztów remontu), jednak całość pozwala łatwo się zorientować, że ten super biznes, którym jest kupowanie i wynajmowanie mieszkań, przy typowych cenach jest najczęściej typową lipą.
PS2. Nie zapomnijcie „lajknąć” wpisu, jeśli Wam się podoba – a nuż spodoba się komuś znajomemu? A jeśli Wam się nie spodobał, to jest problem… bo opcji „nie lubię” chyba w fejsie nie przewidują ;)
PS3. W Panelu bocznym, po prawej stronie umieściłem ankietę dotyczącą zmian cen mieszkań w przyszłym roku – zachęcam do obstawienia którejś z opcji – wyniki pojawią się najpewniej przy okazji kolejnego wpisu. Fajnie byłoby zobaczyć, jakie prognozy snują nasi czytelnicy, bo na razie to tylko my raczymy ich swoimi ;)
PS4. Poznaniacy niech pamiętają, że 7 stycznia na stronie jakusiebie.pl ma ruszyć opcja przeglądania ofert mieszkań od BGK (ciekawe, czy chociaż ten termin zostanie dotrzymany). Trzeba się spieszyć, bo pewnie będzie to super oferta i mieszkań szybko zabraknie ;) A wtedy życie przegrane bez dwóch zdań… ;)
pierwszy :P