Przeróżne uroki najmu

W trakcie dłuższej przerwy w pisaniu (której powody jak zawsze są „mocne” :) z pomocą przychodzą nam nieocenieni czytelnicy. Dziś wpis Marudy, który opisuje swoje przygody podczas wynajmowania mieszkania:

Kevin sam w domu

Natchniony świątecznym nastrojem i nigdy nie zastąpionym Kevinem, postanowiłem podzielić się z Wami historią „przyjaźni” pomiędzy Wynajmującym mieszkanie (pieszczotliwie w tym felietonie określonym mianem „Landlorda”) oraz Najemcą (również pieszczotliwie określonym jako „Maruda”). Dla pełnego zrozumienia tej historii o przyjaźni należy dodać, że autor tekstu występuje w tej historii w roli Marudy.

Nie dajcie się zwieść wstępowi – ten felieton będzie o stosunkach prawnych łączących dwie strony umowy najmu, tylko z pewnym przymrużeniem oka.

Czas akcji: czasy współczesne

Miejsce akcji: Warszawa, niedaleko Mordoru.

Po wielu tygodniach spędzonych na poszukiwaniu mieszkania do wynajęcia, po kilkunastu próbach i spotkaniach z różnymi Landlordami i ich wysłannikami z teczkami w rękach określającymi się jako najlepsi z najlepszych w poszukiwaniu perełek do wynajęcia (prędzej Maruda złowi prawdziwą perłę), udało się znaleźć TEGO Landlorda. Negocjacje prawie tak trudne jak umowa o zakupie Caracali, ale finisz odmienny. Udało się. Maruda z rodziną wprowadza się. Mieszkanie na 5+. Pięknie odnowione, wysprzątane a na dobry początek Landlord stawia kwiaty na stole. W pierwszej chwili Maruda od razu myśli po polsku: gdzie tu haczyk? Kwiaty na dobry początek? Maruda biegnie do szafy w poszukiwaniu trupa, ale znajduje tylko jaśminową woń roznoszącą się w „garderobie”.

Pierwsze kilka tygodni w nowym mieszkaniu upływają pod znakiem sielanki i radości do czasu pierwszej awarii. Pada wynalazek współczesności, pozwalający mężczyźnie nie spędzać za wiele czasu na zmywaku. Maruda w pierwszej chwili chwyta za słuchawkę, aby zorganizować „Majstra” ale przecież to mieszkanie Landlorda – no bo czy to jeszcze drobna naprawa obciążająca Marudę, czy już nie? Warto wskazać, że artykuły, paragrafy, ustępy i punkty ustaw nie są dla Marudy terra incognita, więc umowa została sporządzona nawet dość dokładnie (np. kto maluje, kto nie musi), ale nie każdy współczesny wynalazek i jego awaria została dokładnie w umowie określona, więc pozostają przepisy ogólne*. Landlord w swej
łaskawości mówi – dzwonić do Majstra. Majster bierze 50 zł za przyjazd i 300 zł za naprawę. Ponieważ to pierwsze kilka tygodni najmu, aktem łaski Landlord ponosi koszty naprawy a Marudzie pozostaje jedynie zapłacić za przyjazd Majstra. Umowa fair. Chyba. Marudzie mieszka się naprawdę dobrze, Landlord nie odwiedza swoich włości, ani nawet nie wysyła swoich poddanych do bezpośredniego oddania lenna, więc powodów do narzekania nie ma.

No chyba że dojdzie do kolejnej awarii. Pada kolejny sprzęt. No, ale ponieważ trochę brudnej wody w Wiśle upłynęło, nie będzie już tak łatwo. Maruda w pierwszej kolejności już nie dzwoni do Landlorda, tylko wini siebie za zepsuty sprzęt (warto dodać, że w mieszkaniu wszystkie sprzęty mają po kilka ładnych lat, więc w sumie pora dobra na ich emeryturę). Majster naprawia, Landlord akceptuje, Maruda płaci ale tym razem uczciwie jak w Sztosie – 50/50 od kwoty 400 zł. W kodeksie cywilnym wyliczenie drobnych nakładów jest przykładowe więc nie ma jako takiego katalogu zamkniętego (z wyjątkiem ustawy o ochronie praw lokatorów) napraw w ramach stosunku najmu, więc absolutna wina Marudy, że nie określił wszystkiego w umowie co do przysłowiowej żarówki.

Landlord nadal pozostaje w roli niechętnego odwiedzającego, w mieszkaniu nic złego się nie dzieje, Maruda terminowo spłaca lenno. A przepisy nadal niezmienne:  „bardziej szczegółowo naprawy i konserwacje obciążające lokatora określa ustawa o ochronie praw lokatorów (art. 6b) […]. Do najmu odnoszą się wskazane wyżej ogólne zasady (art. 681 k.c.), ale także te zasady może zmienić umowa między właścicielem a najemcą. Słowem, mogą oni przyjąć, że któreś z tych napraw obciążają wynajmującego albo np. postanowić, że wymiana drzwi i okien to sprawa najemcy. Warto te kwestie sprecyzować w umowie najmu albo w aneksie do niej, bo pozwoli to obu stronom uniknąć niepotrzebnych sporów”.

W czasie, gdy przepisy nadal niezmienne, po półtora roku korzystania z dobrodziejstw Landlorda, pada trzeci już sprzęt, który jest wszystkim bardzo potrzebny (może z wyjątkiem Eskimosów). Nie bez znaczenia pozostaje w tej sytuacji fakt, że jest już czerwiec i w epoce globalnego ocieplenia jest wyjątkowo gorąco, więc brak lodówki nie pomaga. Dzięki uprzejmości sąsiadów, nabiał ląduje na 3 półce na 3 piętrze, a mięso w zamrażarce na 4 piętrze. Maruda już nie czeka na Landlorda, dzwoni po Majstra, ale Majster jak lekarz z 30-letnim stażem bez mrugnięcia okiem i z mimiką celebryty po botoksie stwierdza zgon, bowiem próba reanimacji nie przyniesie efektu. Cytując klasyka „padła na amen”. W średniowieczu w dość specyficzny sposób nagradzano tych, którzy przynosili złe nowiny, więc z duszą na ramieniu Maruda dzwoni do Landlora. Po kilku minutach udaje się przekonać Landlorda, że podobno wskrzeszenie lodówki nie będzie możliwe, ale jak najbardziej Landlord może dokonać wizji lokalnej.
Pada dekret: zakup nowej lodówki. I decyzja Landlorda: ponieważ drobne nakłady obciążają Marudę to można przyjąć, że naprawa takiej lodówki w teorii mogłaby kosztować ok. 300 zł, więc Landlord pokryje koszt lodówki, minus 300 zł. Czy Maruda mógł się sprzeciwić/negocjować/nie godzić na taki pomysł? Zapewne tak, ale w sytuacji braku dostępu do lodówki przez 5 dni i wizji kolejnych negocjacji trwających np. 2 tygodnie zdecydował przystać na „ofertę” Landlorda.

Od tego czasu upłynęło już ponad pół roku, więc Maruda z pozostałymi sprzętami zaczął rozmawiać i przekonywać, że mimo obniżenia wieku emerytalnego w Polsce, sugeruje jednak pozostać sprzętom aktywnym i nie przechodzić na zasłużony odpoczynek.

W opinii Marudy, wszystkie powyższe naprawy mimo wszystko obciążają Landlorda, ponieważ w art. 6b ust 2 ustawy o prawach lokatorów, ustawodawca szczegółowo określił obowiązki najemcy lokalu mieszkalnego w zakresie drobnych nakładów***. No chyba że Maruda nie wie, że wszystkie powyższe sprzęty to urządzenia sanitarne albo punkt 9) tej ustawy jednak jest tak sformułowany, że to jednak kwestia po stronie Marudy.

Niezależnie od wszystkiego, celem tej historii nie są dywagacje na temat przepisów prawa w tym zakresie ani słuszności postępowania Landlorda i Marudy, ale tylko zwrócenie uwagi, że niezależnie o tego, w jakiej roli czytelnik występuje (najemcy czy wynajmującego), może warto nie tyle bardzo dokładnie określić warunki najmu, co pokusić się o zapisy nawet w zakresie naprawy zwykłej lodówki.

Maruda

*Przepis art. 681 k.c. wskazuje przykłady drobnych nakładów, które obciążają najemcę w stosunku najmu lokalu. Z kolei przepisy art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów szczegółowo określają obowiązki najemcy w zakresie ponoszenia nakładów na wynajmowany lokal

** http://www.rp.pl/artykul/83002-Drobne-naklady-obciazaja-lokatora-.html#ap-8

*** Zgodnie z tymi przepisami najemca ma obowiązek naprawy i konserwacji: 1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych; 2) okien i drzwi; 3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą; 4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą; 5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej; 6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów; 7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana; 8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności; 9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów oraz malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Tyle Maruda… a na koniec dwa słowa naszego komentarza. Opisana historia rzeczywiście pokazuje, że dobrze mieć wszystko sformułowane jednoznacznie na piśmie, ale z drugiej strony chyba nie da się tak sporządzić umowy, aby wszystko było do końca jasne. Dlatego ważniejsze od umowy zdaje się być wstępne rozpoznanie… zarówno najemcy, jak i właściciela. W historii naszych przygód z wynajmem (która liczy już 10 lat i 5 mieszkań) nie napotkaliśmy żadnej tego rodzaju „konfliktowej” sytuacji (może po prostu mieliśmy wybitne szczęście, albo to Maruda miał wybitnego pecha?). Trudno powiedzieć, czy wynika to z faktu, że „naszym landlordom” jakoś zawsze dobrze patrzyło z oczu (no może z wyjątkiem tego, którego przez 4 lata wynajmowania mieszkania nie widzieliśmy na oczy ani razu), czy może z tego, że przez te wszystkie lata jakoś nic się nie chciało zepsuć (nie liczymy rur, a raczej całych pionów, które trzeba było wymieniać w związku w wyjątkową starannością i jakością budowy największego stołecznego dewelopera ;)
Landlordów spotkaliśmy przeróżnych… od sprytnej pani finansistki, która zaproponowała nam taką umowę, z której nawet nie wynikało, że cokolwiek płacimy (tuż po studiach człowiek się takimi drobiazgami nie przejmował), za to jej pozwalało skutecznie unikać opodatkowania; przez panią farmaceutkę, która oficjalnie wynajmowała nam pokój, a nieoficjalnie całe mieszkanie, czy  wspomnianego już wyżej właściciela, który nigdy się w mieszkaniu nie pojawił (nawet umowa została podpisana pocztą), aż po przemiłego kredytobiorcę frankowego (tak, takiego po 2 złote… z nim dodatkowo mamy pewność, że „nasze” mieszkanie jeszcze przez bardzo długi czas nie zostanie wystawione na sprzedaż ;) Za wyjątkiem „nieobecnego” landlorda, który hodował sobie jakieś miliony kurczaków gdzieś pod Łomżą, wszystkich pozostałych łączyła pewna wspólna cecha, którą w skrócie nazwalibyśmy… chciwością :) Trudno jednoznacznie stwierdzić, skąd się ta cecha brała, bo chyba nie z biedy, skoro wszyscy ci ludzie mieli co najmniej jedno „niepotrzebne” mieszkanie (no… może z wyjątkiem rzeczonego frankowicza, który na „naszym” mieszkaniu jest póki co na minusie jakieś 300 tys., nie wliczając tego, co zdążył spłacić przez ostatnie 8 lat). Być może wynika to z faktu, o którym na blogu pisaliśmy już wielokrotnie – wynajmowanie mieszkania to nie jest dobry interes (a przynajmniej nie jest nim wynajmowanie typowego mieszkania, kupionego za typową aktualnie cenę). W trakcie prowadzenia takiego „biznesu” pojawiają się tak zaskakujące(?) sprawy jak konieczność remontowania mieszkania, czy wspomniana przez Marudę wymiana/naprawa sprzętów, o czym najczęściej zapominają analitycy pokroju Bartka T. opisujący super rentowność wynajmu, zwłaszcza w porównaniu z lokatami/obligacjami (przy najniższych stopach procentowych w historii). Warto też pamiętać, że wynajmowanie mieszkania pochłania czas (na znalezienie najemcy, czy na różnego rodzaju z nim interakcje – od najpopularniejszej wymiany sprzętów, po nieco mniej popularne batalie sądowe) i tego czasu najczęściej też nikt nie liczy, wyliczając jakieś abstrakcyjne dochody z wynajmu. Jak człowiek przez pewien czas mieszkanie powynajmuje (komuś lub od kogoś), to zaczyna dostrzegać rzeczy, o istnieniu których nigdy by nie pomyślał (bo Bartek T. o nich nie napisał). I działa to oczywiście w obie strony – tak, jak landlord potrafi być zaskoczony, że lodówka wyzionie ducha, tak i najemca potrafi być zaskoczony, że właściciel ma inne zdanie na temat tego, co to jest naturalne zużycie.
Generalnie rynek wynajmu mieszkań w Polsce wciąż jest mało cywilizowany – pewną fundamentalną zmianą mógł być Fundusz mieszkań na wynajem, ale jego oferta była na początku, delikatnie mówiąc, taka sobie (z czasem ceny spadły no i zdecydowana większość mieszkań została wynajęta), a lepsza już raczej nie będzie, bo Fundusz zostanie najpewniej wchłonięty przez Mieszkanie+. I tu wreszcie jest szansa na przełom, ze względu na (planowaną) skalę tego programu. Jakby nie było, wynajem od państwa to zupełnie inna bajka niż wynajem od osób prywatnych – nie dość, że ma być tańszy (oby nie tak samo „tańszy”, jak fundusz BGK ;) to ma szansę wprowadzić zupełnie inny standard w relacji właściciel-najemca.

Na razie jednak pozostaje możliwie dokładnie spisywać umowy, albo szukać landlorda, któremu dobrze patrzy z oczu, albo… iść do pani z banku, której zawsze dobrze patrzy z oczu i stać się szczęśliwym „posiadaczem kredytu”, co na pewno rozwiąże wszystkie mieszkaniowe problemy ;)