Przeróżne uroki najmu

W trakcie dłuższej przerwy w pisaniu (której powody jak zawsze są „mocne” :) z pomocą przychodzą nam nieocenieni czytelnicy. Dziś wpis Marudy, który opisuje swoje przygody podczas wynajmowania mieszkania:

Kevin sam w domu

Natchniony świątecznym nastrojem i nigdy nie zastąpionym Kevinem, postanowiłem podzielić się z Wami historią „przyjaźni” pomiędzy Wynajmującym mieszkanie (pieszczotliwie w tym felietonie określonym mianem „Landlorda”) oraz Najemcą (również pieszczotliwie określonym jako „Maruda”). Dla pełnego zrozumienia tej historii o przyjaźni należy dodać, że autor tekstu występuje w tej historii w roli Marudy.

Nie dajcie się zwieść wstępowi – ten felieton będzie o stosunkach prawnych łączących dwie strony umowy najmu, tylko z pewnym przymrużeniem oka.

Czas akcji: czasy współczesne

Miejsce akcji: Warszawa, niedaleko Mordoru.

Po wielu tygodniach spędzonych na poszukiwaniu mieszkania do wynajęcia, po kilkunastu próbach i spotkaniach z różnymi Landlordami i ich wysłannikami z teczkami w rękach określającymi się jako najlepsi z najlepszych w poszukiwaniu perełek do wynajęcia (prędzej Maruda złowi prawdziwą perłę), udało się znaleźć TEGO Landlorda. Negocjacje prawie tak trudne jak umowa o zakupie Caracali, ale finisz odmienny. Udało się. Maruda z rodziną wprowadza się. Mieszkanie na 5+. Pięknie odnowione, wysprzątane a na dobry początek Landlord stawia kwiaty na stole. W pierwszej chwili Maruda od razu myśli po polsku: gdzie tu haczyk? Kwiaty na dobry początek? Maruda biegnie do szafy w poszukiwaniu trupa, ale znajduje tylko jaśminową woń roznoszącą się w „garderobie”.

Pierwsze kilka tygodni w nowym mieszkaniu upływają pod znakiem sielanki i radości do czasu pierwszej awarii. Pada wynalazek współczesności, pozwalający mężczyźnie nie spędzać za wiele czasu na zmywaku. Maruda w pierwszej chwili chwyta za słuchawkę, aby zorganizować „Majstra” ale przecież to mieszkanie Landlorda – no bo czy to jeszcze drobna naprawa obciążająca Marudę, czy już nie? Warto wskazać, że artykuły, paragrafy, ustępy i punkty ustaw nie są dla Marudy terra incognita, więc umowa została sporządzona nawet dość dokładnie (np. kto maluje, kto nie musi), ale nie każdy współczesny wynalazek i jego awaria została dokładnie w umowie określona, więc pozostają przepisy ogólne*. Landlord w swej
łaskawości mówi – dzwonić do Majstra. Majster bierze 50 zł za przyjazd i 300 zł za naprawę. Ponieważ to pierwsze kilka tygodni najmu, aktem łaski Landlord ponosi koszty naprawy a Marudzie pozostaje jedynie zapłacić za przyjazd Majstra. Umowa fair. Chyba. Marudzie mieszka się naprawdę dobrze, Landlord nie odwiedza swoich włości, ani nawet nie wysyła swoich poddanych do bezpośredniego oddania lenna, więc powodów do narzekania nie ma.

No chyba że dojdzie do kolejnej awarii. Pada kolejny sprzęt. No, ale ponieważ trochę brudnej wody w Wiśle upłynęło, nie będzie już tak łatwo. Maruda w pierwszej kolejności już nie dzwoni do Landlorda, tylko wini siebie za zepsuty sprzęt (warto dodać, że w mieszkaniu wszystkie sprzęty mają po kilka ładnych lat, więc w sumie pora dobra na ich emeryturę). Majster naprawia, Landlord akceptuje, Maruda płaci ale tym razem uczciwie jak w Sztosie – 50/50 od kwoty 400 zł. W kodeksie cywilnym wyliczenie drobnych nakładów jest przykładowe więc nie ma jako takiego katalogu zamkniętego (z wyjątkiem ustawy o ochronie praw lokatorów) napraw w ramach stosunku najmu, więc absolutna wina Marudy, że nie określił wszystkiego w umowie co do przysłowiowej żarówki.

Landlord nadal pozostaje w roli niechętnego odwiedzającego, w mieszkaniu nic złego się nie dzieje, Maruda terminowo spłaca lenno. A przepisy nadal niezmienne:  „bardziej szczegółowo naprawy i konserwacje obciążające lokatora określa ustawa o ochronie praw lokatorów (art. 6b) […]. Do najmu odnoszą się wskazane wyżej ogólne zasady (art. 681 k.c.), ale także te zasady może zmienić umowa między właścicielem a najemcą. Słowem, mogą oni przyjąć, że któreś z tych napraw obciążają wynajmującego albo np. postanowić, że wymiana drzwi i okien to sprawa najemcy. Warto te kwestie sprecyzować w umowie najmu albo w aneksie do niej, bo pozwoli to obu stronom uniknąć niepotrzebnych sporów”.

W czasie, gdy przepisy nadal niezmienne, po półtora roku korzystania z dobrodziejstw Landlorda, pada trzeci już sprzęt, który jest wszystkim bardzo potrzebny (może z wyjątkiem Eskimosów). Nie bez znaczenia pozostaje w tej sytuacji fakt, że jest już czerwiec i w epoce globalnego ocieplenia jest wyjątkowo gorąco, więc brak lodówki nie pomaga. Dzięki uprzejmości sąsiadów, nabiał ląduje na 3 półce na 3 piętrze, a mięso w zamrażarce na 4 piętrze. Maruda już nie czeka na Landlorda, dzwoni po Majstra, ale Majster jak lekarz z 30-letnim stażem bez mrugnięcia okiem i z mimiką celebryty po botoksie stwierdza zgon, bowiem próba reanimacji nie przyniesie efektu. Cytując klasyka „padła na amen”. W średniowieczu w dość specyficzny sposób nagradzano tych, którzy przynosili złe nowiny, więc z duszą na ramieniu Maruda dzwoni do Landlora. Po kilku minutach udaje się przekonać Landlorda, że podobno wskrzeszenie lodówki nie będzie możliwe, ale jak najbardziej Landlord może dokonać wizji lokalnej.
Pada dekret: zakup nowej lodówki. I decyzja Landlorda: ponieważ drobne nakłady obciążają Marudę to można przyjąć, że naprawa takiej lodówki w teorii mogłaby kosztować ok. 300 zł, więc Landlord pokryje koszt lodówki, minus 300 zł. Czy Maruda mógł się sprzeciwić/negocjować/nie godzić na taki pomysł? Zapewne tak, ale w sytuacji braku dostępu do lodówki przez 5 dni i wizji kolejnych negocjacji trwających np. 2 tygodnie zdecydował przystać na „ofertę” Landlorda.

Od tego czasu upłynęło już ponad pół roku, więc Maruda z pozostałymi sprzętami zaczął rozmawiać i przekonywać, że mimo obniżenia wieku emerytalnego w Polsce, sugeruje jednak pozostać sprzętom aktywnym i nie przechodzić na zasłużony odpoczynek.

W opinii Marudy, wszystkie powyższe naprawy mimo wszystko obciążają Landlorda, ponieważ w art. 6b ust 2 ustawy o prawach lokatorów, ustawodawca szczegółowo określił obowiązki najemcy lokalu mieszkalnego w zakresie drobnych nakładów***. No chyba że Maruda nie wie, że wszystkie powyższe sprzęty to urządzenia sanitarne albo punkt 9) tej ustawy jednak jest tak sformułowany, że to jednak kwestia po stronie Marudy.

Niezależnie od wszystkiego, celem tej historii nie są dywagacje na temat przepisów prawa w tym zakresie ani słuszności postępowania Landlorda i Marudy, ale tylko zwrócenie uwagi, że niezależnie o tego, w jakiej roli czytelnik występuje (najemcy czy wynajmującego), może warto nie tyle bardzo dokładnie określić warunki najmu, co pokusić się o zapisy nawet w zakresie naprawy zwykłej lodówki.

Maruda

*Przepis art. 681 k.c. wskazuje przykłady drobnych nakładów, które obciążają najemcę w stosunku najmu lokalu. Z kolei przepisy art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów szczegółowo określają obowiązki najemcy w zakresie ponoszenia nakładów na wynajmowany lokal

** http://www.rp.pl/artykul/83002-Drobne-naklady-obciazaja-lokatora-.html#ap-8

*** Zgodnie z tymi przepisami najemca ma obowiązek naprawy i konserwacji: 1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych; 2) okien i drzwi; 3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą; 4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą; 5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej; 6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów; 7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana; 8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności; 9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów oraz malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Tyle Maruda… a na koniec dwa słowa naszego komentarza. Opisana historia rzeczywiście pokazuje, że dobrze mieć wszystko sformułowane jednoznacznie na piśmie, ale z drugiej strony chyba nie da się tak sporządzić umowy, aby wszystko było do końca jasne. Dlatego ważniejsze od umowy zdaje się być wstępne rozpoznanie… zarówno najemcy, jak i właściciela. W historii naszych przygód z wynajmem (która liczy już 10 lat i 5 mieszkań) nie napotkaliśmy żadnej tego rodzaju „konfliktowej” sytuacji (może po prostu mieliśmy wybitne szczęście, albo to Maruda miał wybitnego pecha?). Trudno powiedzieć, czy wynika to z faktu, że „naszym landlordom” jakoś zawsze dobrze patrzyło z oczu (no może z wyjątkiem tego, którego przez 4 lata wynajmowania mieszkania nie widzieliśmy na oczy ani razu), czy może z tego, że przez te wszystkie lata jakoś nic się nie chciało zepsuć (nie liczymy rur, a raczej całych pionów, które trzeba było wymieniać w związku w wyjątkową starannością i jakością budowy największego stołecznego dewelopera ;)
Landlordów spotkaliśmy przeróżnych… od sprytnej pani finansistki, która zaproponowała nam taką umowę, z której nawet nie wynikało, że cokolwiek płacimy (tuż po studiach człowiek się takimi drobiazgami nie przejmował), za to jej pozwalało skutecznie unikać opodatkowania; przez panią farmaceutkę, która oficjalnie wynajmowała nam pokój, a nieoficjalnie całe mieszkanie, czy  wspomnianego już wyżej właściciela, który nigdy się w mieszkaniu nie pojawił (nawet umowa została podpisana pocztą), aż po przemiłego kredytobiorcę frankowego (tak, takiego po 2 złote… z nim dodatkowo mamy pewność, że „nasze” mieszkanie jeszcze przez bardzo długi czas nie zostanie wystawione na sprzedaż ;) Za wyjątkiem „nieobecnego” landlorda, który hodował sobie jakieś miliony kurczaków gdzieś pod Łomżą, wszystkich pozostałych łączyła pewna wspólna cecha, którą w skrócie nazwalibyśmy… chciwością :) Trudno jednoznacznie stwierdzić, skąd się ta cecha brała, bo chyba nie z biedy, skoro wszyscy ci ludzie mieli co najmniej jedno „niepotrzebne” mieszkanie (no… może z wyjątkiem rzeczonego frankowicza, który na „naszym” mieszkaniu jest póki co na minusie jakieś 300 tys., nie wliczając tego, co zdążył spłacić przez ostatnie 8 lat). Być może wynika to z faktu, o którym na blogu pisaliśmy już wielokrotnie – wynajmowanie mieszkania to nie jest dobry interes (a przynajmniej nie jest nim wynajmowanie typowego mieszkania, kupionego za typową aktualnie cenę). W trakcie prowadzenia takiego „biznesu” pojawiają się tak zaskakujące(?) sprawy jak konieczność remontowania mieszkania, czy wspomniana przez Marudę wymiana/naprawa sprzętów, o czym najczęściej zapominają analitycy pokroju Bartka T. opisujący super rentowność wynajmu, zwłaszcza w porównaniu z lokatami/obligacjami (przy najniższych stopach procentowych w historii). Warto też pamiętać, że wynajmowanie mieszkania pochłania czas (na znalezienie najemcy, czy na różnego rodzaju z nim interakcje – od najpopularniejszej wymiany sprzętów, po nieco mniej popularne batalie sądowe) i tego czasu najczęściej też nikt nie liczy, wyliczając jakieś abstrakcyjne dochody z wynajmu. Jak człowiek przez pewien czas mieszkanie powynajmuje (komuś lub od kogoś), to zaczyna dostrzegać rzeczy, o istnieniu których nigdy by nie pomyślał (bo Bartek T. o nich nie napisał). I działa to oczywiście w obie strony – tak, jak landlord potrafi być zaskoczony, że lodówka wyzionie ducha, tak i najemca potrafi być zaskoczony, że właściciel ma inne zdanie na temat tego, co to jest naturalne zużycie.
Generalnie rynek wynajmu mieszkań w Polsce wciąż jest mało cywilizowany – pewną fundamentalną zmianą mógł być Fundusz mieszkań na wynajem, ale jego oferta była na początku, delikatnie mówiąc, taka sobie (z czasem ceny spadły no i zdecydowana większość mieszkań została wynajęta), a lepsza już raczej nie będzie, bo Fundusz zostanie najpewniej wchłonięty przez Mieszkanie+. I tu wreszcie jest szansa na przełom, ze względu na (planowaną) skalę tego programu. Jakby nie było, wynajem od państwa to zupełnie inna bajka niż wynajem od osób prywatnych – nie dość, że ma być tańszy (oby nie tak samo „tańszy”, jak fundusz BGK ;) to ma szansę wprowadzić zupełnie inny standard w relacji właściciel-najemca.

Na razie jednak pozostaje możliwie dokładnie spisywać umowy, albo szukać landlorda, któremu dobrze patrzy z oczu, albo… iść do pani z banku, której zawsze dobrze patrzy z oczu i stać się szczęśliwym „posiadaczem kredytu”, co na pewno rozwiąże wszystkie mieszkaniowe problemy ;)

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o
Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
Slawek
Użytkownik

„(…) pewną fundamentalną zmianą mógł być Fundusz mieszkań na wynajem, ale jego oferta była na początku, delikatnie mówiąc, taka sobie (z czasem ceny spadły no i zdecydowana większość mieszkań została wynajęta) (…)”
Właśnie ostatnio przypomniałem sobie o tym niewypale, zajrzałem na stronę i nastąpiło wielkie zdziwienie… Mieszkania z pierwszej oferty (chyba Poznań?) się wynajęły. Wiesz o ile zeszli z cenami, że znaleźli klientów?

Mad Hatter
Użytkownik

Ciekawe jak będzie z wrocławskimi, którego dopiero co skończyli. Znajomy wynajmuje przecznicę dalej za cenę o ok. 40% niższą – fakt że w starszym budynku, ale za to umeblowane. Więc wpływu na wrocławski rynek najmu nie przewiduje się w najbliższym czasie. ;)

Iwona G
Użytkownik

Ceny wynajmu w Warszawie skoczyły dość znacznie w ciągu ostatniego roku. Skoro najemca ma wszystko remontować za swoje to właściciel za co bierze te min 1500 za kawalerkę i min 2000 zł za mieszkanie do 50 metrów?

bromsky
Użytkownik

Mam pytanie dla wynajmujących (odnośnie kwestii omawianych we wpisie). Na ile wyceniacie spokój ducha związany z posiadaniem własnego mieszkania (kupionego na kredyt)? Patrząc na te ciągłe użerania się z właścicielami, zmiany (nikt mi nie wmówi, że 5 mieszkań w 10 lat to żaden problem) jestem ciekawy ile miesięcznie moglibyście wycenić stabilność i poczucie bycia u siebie.

Slawek
Użytkownik

Wypowiadam się jako wynajmujący.

Dla mnie spokojem ducha jest brak kredytu. Możesz nie wierzyć, ale zmiana mieszkania co 2 lata (bo tyle wychodzi z tych 5 mieszkań w 10 lat) to żaden problem. Może dlatego, że jestem kawalerem i nie przewożę mebli (wynajmuję umeblowane), ale na prawdę nie widzę w tym nic co mogłoby przynieść jakikolwiek dyskomfort. Poza tym mieszkanie w wynajętym kwadracie nie musi oznaczać użerania się z właścicielami. A co do wyceny stabilności i poczucia bycia u siebie- mieszkanie kupione na kredyt nie zapewni mi żadnego z wymienionych przez cały okres kredytowania, plus jeden dzień :-)

JanK.
Użytkownik
‚jestem kawalerem’ – i wlasnie o to chodzi na tym forum wypowiadaja sie najczesciej ludzie mlodzi/bardzo mlodzi, dla ktorych przeprowadzka to spakowanie walizki z majtkami i wio na nowe lokum ja teraz sie przeprowadzam, i tak mniej wiecej to – 1200 pln – posrednik w szukaniu nieruchomosci (jak masz prace i dzieci to delegujesz obowiazki zamiast bawic sie w robienie wszystkiego samemu bo ‚taniej’ ) – 500 pln – transport rzeczy – dodatkowo cale to rozliczanie rachunkow z poprzedniego mieszkania, dodatkowy hajs na kaucje etc. + caly tydzien pakowania sie po pracy i weekend wyjety na przeprowadzke jak bym sie… Czytaj więcej »
Slawek
Użytkownik

Ehh… Jeszcze raz- KTO KAŻE WAM PRZEPROWADZAĆ SIĘ CO 2 LATA? To jest rzadkość. Ludzie.

A teraz co do reszty wypowiedzi to jest ona tak nieżyciowa, że aż mi witki opadły jak ją przeczytałem. Pośrednik w szukaniu nowego mieszkania? Transport rzeczy 500 zł.? Tydzień pakowania i cały weekend na przeprowadzkę? Chłopie, pisząc takie rzeczy pokazujesz tylko, że jesteś niezaradny, niezdarny, leniwy itd. itp.

JanK.
Użytkownik
po pierwsze taka statystyka wychodzi u autora blogu, wiec moze do niego kieruj to pytanie ja tylko wypisalem koszty(te materialne jak i niematerialne ) jakie teraz ponosze w zwiazku z moja przeprowadzka i ze nie wyobrazam sobie tego robic co 2 lata tak jak powiedzialem , wole zaplacic za posrednictwo niz samemu przegladac januszy biznesu z gumtree, potem spedzam jeden weeken na ogladanie 12-15 mieszkan ktore mi posrednik umowil i wybieram jedno – nie musze dzwonic, ustalac grafiku, wiem ze mieszkania beda interesujace a nie nory tydzien pakowania – ano jak masz rodzine i robisz to popoludniami to wychodzi tydzien… Czytaj więcej »
Paradoks
Użytkownik
Masz oczywiście dużo racji co do kwestii rodziny, ale z czasem i przeprowadzkami mamy inne doświadczenia, plus w mojej grupie znajomych różne rzeczy często załatwia się na zasadzie wzajemnych przysług, typu ja pomagam kumplowi zalaminować łódkę, a on chętnie służy mi pomocą przy przeprowadzce, to są kwestie grafów społecznych i niekoniecznie muszą się wiązać z wydatkami waluty i niezbyt rozumiem powód do kpin z tymi żubrami – tak działa po prostu zdrowa społeczność ;) Chociaż czasem tak jest szybciej i ten koszt faktycznie ponoszę, tylko 500 PLN to jest lekka przesada. Z drugiej strony ja nie jeżdżę z meblami, bo… Czytaj więcej »
Slawek
Użytkownik

Podpisuję się „rencyma i nogami” pod tym co napisał Paradoks. Dziś ja potrzebuję pomocy przy przeprowadzce, jutro pomagam komuś w tym samym. Od tego jest rodzina, przyjaciele, znajomi z pracy. Szczególnie w takiej pracy, która wymaga mobilności i częstej zmiany miejsca zamieszkania i tam wszyscy wiedzą, że nowemu w nowym miejscu trzeba pomóc na początku. Tak to działa w normalnym, zdrowym społeczeństwie. A, że dla niektórych to jest „januszowanie” i „cebula” no to cóż… Taka to dzisiejsza .Nowoczesność ;-) Dzięki takim właśnie ludziom żyją pośrednicy itp.

JanK.
Użytkownik

januszowaniem jest to ze szufladkujesz i oceniasz ludzi nic o nich nie wiedzac (nawet udalo ci sie wcisnac nazwe partii lol)
oraz to ze wg ciebie posrednicy to pasozyty – chociaz wykonuja strasznie niewdzieczna prace, a dobry posrednik to zloto
no i ogolnie ton twojej wypowiedzi

Slawek
Użytkownik

Więc też jesteś januszem (patrz swój wcześniejszy wpis).

„oraz to ze wg ciebie posrednicy to pasozyty – chociaz wykonuja strasznie niewdzieczna prace, a dobry posrednik to zloto”- pisałem już tu kiedyś, że miałem do czynienia z kilkoma pośrednikami i żaden z nich nie zasługiwał nawet na złotówkę, z mojej kieszeni. Kłamali, kręcili, nie wiedzieli o czym mówią. A ton wypowiedzi był dostosowany do Twojej wizji przeprowadzki przedstawianej jako istny armagedon. Pokazałem Twoje wpisy znajomemu, który przeprowadza się średnio raz w roku.Nieźle się z nich uśmiał.

JanK.
Użytkownik
jak bym mial do przewiezienia tylko lodowke to tez bym po ‚szwagra’ zadzwonil ale skoro tyle place to tyle potrzebuje sednem jest tak jak wspominasz forma finansowania tez nie podobaja mi sie obecne warunki finansowania w polsce – to jest ten kredyt na 30 lat oparty o zmienna stope ale zyjemy w takich realiach a nie innych i w nich podejmujemy decyzje ja sam planuje za rok albo dwa ‚kupic’ mieszkanie (o ile nie bede zmuszony do tego czasu sie ponownie przeprowadzac z powodu pracy ) i nie bedzie mnie obchodzila ani koniunktura na rynku ani stopy procentowe – po… Czytaj więcej »
Wojciech
Użytkownik
Moja ostatnia przeprowadzka z wynajmowanego mieszkania, ( a wynajmowalem tylko jeden pokój z dziewczyną), i z mebli miałem tylko biurko i małą komode, zajeła dwa dni, pierwszy dzień pakowanie i wożenie przez 8 h, drugi dzień pakowanie i wożenie 3 h, a potem rozpakowywanie na nowym mieszkaniu. Więc dane kolegi wyżej nie są takie z palca, i nie wynikają ze złej organizacji. Teraz mam swoje mieszkanie gdybym miał się przeprowadzić to zajeło by to na pewno 4 dni… A na poszukiwanie nowego mieszkania na wynajem trzeba poświecić min kilkanaście godzin. a więc z 5 wieczorów, min. ( szukanie ofert, telefony… Czytaj więcej »
Paradoks
Użytkownik
Ja spokój ducha cenię bardzo wysoko – tylko że 30 letni kredyt na zmienną stopę w polskich realiach prawnych mi go w żadnym wypadku nie zapewnia – wręcz przeciwnie. Gdyby realia prawne były takie, że rozstaję się z całym długiem, oddając do banku klucze (czyli, że bank ponosi jakieś ryzyko w zamian za zyski, a nie kosi zyski, przerzucając całe ryzyko na mnie), byłaby to dla mnie realna alternatywa dla najmu od osoby prywatnej i można by mówić o spokoju ducha. Na dziś wolę wynajmować od człowieka, niż od banku (tym w istocie jest przecież kredyt hipoteczny, dopóki się go… Czytaj więcej »
Iwona G
Użytkownik
My mieszkamy w Warszawie 4.5 roku w tym samym mieszkaniu. Właścicielka trafiła nam się świetna. Niestety w lipcu kończy się umowa i musimy się wyprowadzić bo Jej syn chce się tu wprowadzić z dziewczyną. Co mnie nie dziwi przy obecnych cenach wynajmu. Do tego świetna lokalizacja, okolice Warsaw Spire. Dla nas gorzej bo jak teraz płacimy 1300 plus media to musimy się szykować na koszt 1900-2000 zł za porównywalne mieszkanie. Fakt nie można porównywać 1:1 kosztu wynajmu do wysokości raty. Ale już rata na poziomie 1300: wynajem 2000 zł kieruje ku kupnie mieszkania. Niestety mamy śmieciowe umowy i wynagrodzenia trochę… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik

w sumie nikt nie odpowiedział na pytanie :( też jestem ciekaw czy problemy z artykułu można jakoś wycenić ? czy tylko marudzić że są ;) na ile byście wycenili brak tych problemów ? na 50 zł ? 200 ? a może tysiąc zł ?

Slawek
Użytkownik

Widzę kilka odpowiedzi na pytanie, nie wiem dlaczego Ty ich nie widzisz. A co do problemów z artykułu to nie mam co wyceniać, bo przez lata wynajmowania ich nie miałem :-)

Mad Hatter
Użytkownik

To ja mogę odpowiedzieć, podając twardą stawkę: dla mnie spokój ducha wynikający z mieszkania w mieszkaniu kupionym na kredyt to jakieś -50 * x PLN, gdzie x to ilość lat pozostałych do spłacenia kredytu. Czyli dla tych którzy z matematyką są na bakier – jeśli miałbym kredyt na 30 lat, byłbym gotowy dołożyć -50 * 30 = -1500 PLN za ‚komfort’ mieszkania we ‚własnym’. :P

Slawek
Użytkownik

Jak już posługiwać się konkretnymi liczbami to myślę, że byłbym gotów przez maks 5 lat płacić maks 20% swojej pensji za wyimaginowany komfort mieszkania „na swoim”. Znaczy się w bankowym. Dlaczego akurat tyle? Bo myślę, że przez 5 lat nie muszę się martwić o pracę i pensję (kredyt na 30 lat to jakaś totalna abstrakcja), a 20% pensji to kwota którą mógłbym oddawać bankowi bez większych wyrzeczeń.

Paradoks
Użytkownik

W takim razie powtórzę nieco dosadniej – nie mam dziś w ogóle takich problemów, więc nie potrafię ich wycenić. Kiedyś ten problem miałem, zmieniłem mieszkanie i landlorda – wycena przeprowadzki około 300 PLN w skali 5 lat.

To już nie przełom wieków, kiedy w Warszawie można było sobie organizować castingi na lokatorów, teraz jak landlord jest nieprzyjemny, to można się z nim pożegnać espresso i jeszcze w tym samym miesiącu zacząć współpracę z innym, do wyboru, do koloru.

Slawek
Użytkownik
Ja w ogóle nie rozumiem problemu. Gdy w wynajmowanym od banku padnie lodówka, trzeba kupić nową w 100% za swoje. Tak samo ze zmywarką, czy innymi naprawami. Autor tekstu (Maruda) marudzi, że po awarii kilku sprzętów musiał zapłacić w sumie 500 zł. Gdyby mieszkał na swoim to by go kosztowało kilka tysięcy złotych. Raz wprowadziłem się do mieszkania bez pralki… W ciągu 3 dni kupiłem używaną (w większych miastach pełno jest komisów z używanym sprzętem AGD) za 260 zł. + 30 zł. za transport z wniesieniem. Jakieś 3 lata później, przy wyprowadzce, wystawiłem ją na popularnym portalu aukcyjnym i w… Czytaj więcej »
Paradoks
Użytkownik
W moim obecnym na samym początku była zepsuta pralka, co posłużyło za element w negocjacji do obniżenia czynszu, w tym sensie, że marudziłem, że wymiana na mojej głowie. Koszt to był mój czas, poświęcony na wybranie względnie taniego modelu i uzyskanie akceptacji do zakupu od właścicielki oraz kolejna godzina stania nad ludźmi, co to przywieźli i podłączali. Poprzednią zepsutą się nie zajmowałem. Koszt w walucie, ok. 800 PLN + 50 PLN dowozu, potrąciłem w całości z kolejnego czynszu i ani mi, ani wlaścicielce do głowy nawet nie przyszło, że można by to załatwić inaczej, typu mnie obciążyć. Gdyby wpadła na… Czytaj więcej »
Dario
Użytkownik
http://www.rp.pl/Mieszkaniowe/301249950-Nowe-mieszkania-Nie-slabnie-sprzedaz.html Jak mnie to wkurza, że nie kupiłem – głupot się tutaj naczytałem i czekałem, że może ceny jeszcze spadną, a tymczasem mieszkania idą jak świeże bułeczki i to w dużej mierze za gotówkę: „Według niego wpływ programu „MdM” nie tłumaczy w wystarczającym stopniu fenomenu doskonałej sprzedaży i w czwartym kwartale, i w całym 2016 r. (…) Za wzrost sprzedaży odpowiadały głównie zakupy dokonywane w całości za gotówkę. Dużą grupę nabywców gotówkowych stanowili inwestorzy kupujący mieszkania na wynajem” I ja też to mogę potwierdzić bo jeszcze jak niecały roku temu oglądałem mieszkania to mi każdy pośrednik z miejsca proponował kredyt… Czytaj więcej »
TRD
Użytkownik

@Dario,

Nie gadaj głupot. W czerwcu 2016 z żoną zdecydowaliśmy się kupić. Warunki były następujące:
1. Mieszkanie gotowe
2. W okolicy naszego starego (Górny Mokotów)
3. 4 pokoje, dwie łazienki, balkon
4. Minimum 75m2
5. Nie może kosztować więcej niż 8K PLN/m2
6. Nie parter (teraz trochę żałujemy ogródka)
7. Możliwie nowe, niestety na wtórnym dalej rządzą milionerzy.

I wprowadziliśmy się w grudniu. Da się? Da. Tylko trzeba wiedzieć czego się chce.

TRD
Użytkownik

Przy okazji, w tej lokalizacji w której kupiłem jeszcze rok/półtora temu były po 9000 do 11 000. Kupiłem za 7124…

Dario
Użytkownik

Może mamy inne wymagania, a przez to inne doświadczenia. Ja na przykład kompletnie nie biorę pod uwagę wielkiej płyty oraz budownictwa z początku lat 90 bo to pierwsze kroki developerów, budowane po omacku i wykańczane tak samo tandetnie jak wielka płyta.

tomek123
Użytkownik
Ja nie lubię przeprowadzek. Właśnie zakończyłem jedną w tamtym tygodniu. Przewożenie busem kilka razy, pakowanie szkła, rozpakowywanie, w nowym ( wynajmowanym ) mieszkaniu malowanie, szpachlowanie, nawet 2 dni wolnego wziąłem i 2 kolegów mi pomagało ale… Miałem sąsiada z którym się nie lubiliśmy i już go nie mam, ściany były cienkie i przepuszczały dźwięk i tak kiedy kochałem się z dziewczyna to pukał mi w ścianę, nie można było zaprosić znajomych ani zapalić na balkonie bez telefonu do administracji. Zmieniłem z miesięcznym wypowiedzeniem i mam bliżej do pracy( 40 min dziennie oszczędności ), mieszkanie jest większe, mamy z dziewczyną większy… Czytaj więcej »
TRD
Użytkownik
To może ja opowiem moją historię jako młodego stażem landlorda :) Mam w tej chwili dwa mieszkania, w jednym mieszkamy, drugie miesiąc temu poszło pod wynajem. Parametry mieszkania to dwa pokoje z osobną (ciemną kuchnią), około 39m2, odremontowane całkowicie w 2007, wszystkie meble oraz sprzęt AGD również z 2007. Lokalizacja to górny Mokotów, przy końcówce Woronicza (Etiudy Rewolucyjnej, 10 minut na piechotę od serca Mordoru). Wystawiłem mieszkanie w poniedziałek w nocy, we wtorek o 13 przestałem przyjmować chętnych do oglądania (12 par). We wtorek wieczorem obejrzało mieszkanie 6 par z czego każda chciała od ręki podpisać umowę. Nie miałem przy… Czytaj więcej »
Slawek
Użytkownik

Napiszesz jaka stopa zwrotu Tobie wychodzi? W tym kalkulatorze możesz policzyć: http://wdomachzbetonu.pl/kalkulatory/

TRD
Użytkownik
OK, to założenia – mieszkanie kupiłem po 3300/m2 w cenie 130 000 PLN do tego doliczam 50 000 na remont w 2007 (w tej kwocie było wszystko: materiały, robocizna, meble, AGD i RTV). Cena – 180000 Powierzchnia – 39 Przychód – 2250 (odstępne + opłaty spółdzielcze + prąd/gaz) Liczba miesięcy wynajmu w roku – 11 Czynsz i media – 650 Podatek – 8,5 Średni koszt remontu – 2000 Utrata wartości – 0 (przez ostatnie 14 lat wartość rosła albo stała w miejscu… ale nie fixujmy się na tym :) Wyszło 7.1% Tylko ja tutaj podałem koszt mieszkania + remont. Jeśli… Czytaj więcej »
Slawek
Użytkownik

Nie wiem, czy dobrze zrozumiałem. Te 7.1% wychodzi nie wliczając comiesięcznej raty kredytu?

P.S. Od jutra wstrzymują przyjmowanie wniosków o dopłaty w ramach MDM:http://biznes.interia.pl/finanse-osobiste/news/od-1-lutego-wstrzymuje-przyjmowanie-wnioskow-o-mdm,2467861,4141
Czyżby przed nami 11 miesięcy suszy w budowlance?

zeroxx
Użytkownik
Nie tak do końca susza. Mają jeszcze około 600 mln dopłat z 2018 do rozdysponowania. I to się zarezerwuje jeszcze w tym roku. 200 mln rozejdzie się pewnie do końca marca, potem długo długo nic, aż do końcówki 2017. Będzie podobnie jak w tym roku, pieniądze z 1 kw 2018 rozejdą się na mieszkania rezerwowane w 4 kw 2017, z małą różnicą, kto nie sprzeda zostanie z mieszkaniami które po zakończeniu MdM będzie coraz ciężej sprzedać (brak dopłat, wyższe stopy procentowe). W porównaniu do roku 2016 kroplówka MdM (~900 mln – ~750 z 2017 i ~200 z 2018) będzie o… Czytaj więcej »
TRD
Użytkownik

Masz rację, nie odliczałem tych 500 PLN za kredyt. W takim razie rentowność spada do 3.8 albo 4.3 (w zależności czy obniżam przychód do 1750 z 2250 czy podwyższam koszty z 650 do 1150).

@wdomachzbetonu – czy to nie powinno wychodzić tak samo niezależnie od tego którym parametrem manipuluję?

TRD
Użytkownik

No to na własnej skórze się przekonałem, że to co wypisują Bartki i inne czyli kupno 80% kredyt na wynajem fizycznie nie może dać 4% rentowności :)

Tomasz_Wielblad
Użytkownik
czasem mi ręce opadają jak czytam takie bzdury… zakładając że mieszkanie kosztowało 100 i miałeś wkładu 20… jak obliczyłeś rentowność tej inwestycji ? podliczyłeś dochody odjąłeś raty kredytu i wyszła kwota którą przyrównałeś do ceny mieszkania ??? zapytam więc jakim kapitałem dysponowałeś 20 czy 100 ????? pełno tu takich geniuszy biznesu ;) prawda jest taka że niewielka opłacalność przy kredycie generuje duże stopy zwrotu ! zakładając że Twój zysk to 4 (taka średnia) to dla Ciebie zwrot z kapitału to 20 % przy założeniu że po spłacie kredytu mieszkanie warte będzie równe 20 czyli twój wkład… zaraz geniusze będą mnie… Czytaj więcej »
Slawek
Użytkownik

hehe… ;) widzę, że nadal dyskutujesz ze sobą ;) nie wiem dlaczego hehe… ????? zwrot kapitału tylko 20% ???? dlaczego tylko tyle, a nie 33,3% jak w tym filmie: https://www.youtube.com/watch?v=ziWa6mSolU4 ;)

P.S. To podwyżka stóp procentowych w USA była rok temu?

Tomasz_Wielblad
Użytkownik
widzę że zaś zrobisz wszystko abym samotnym nie był ;) oczywiście że wkład własny trzeba by dokładnie policzyć a tu byłby problem bo mieszkanie było najpierw „własne” więc trudno powiedzieć czy to koszt inwestycji (remont) a jak już to w jakim stopniu (zużycie) ale generalnie tak powinno liczyć się zwrot z kapitału :) jeśli uważasz że nie to dam ci 2 dychy a ty mi po roku przynieś odsetki z lokaty na stówę ;) więc jest to oczywiste choć jak widać niewielu tu o tym po prostu wie… co do linka to nie mam z nimi nic wspólnego ba uważam… Czytaj więcej »
TRD
Użytkownik

@wdomach…
Pewnie prawidłowo byłoby liczyć rentowność od 300K PLN ale „faktycznie” wydałem na to mieszkanie 180K więc dla mnie to było logiczniejsze. Wartość 300K jest księgowa – nie dowiem się tego na pewno dopóki nie sprzedam (a nie zamierzam).

Tomasz_Wielblad
Użytkownik

TDR również nie wydałeś 180 tyś zł bo mieszkanie kupione na kredyt… jeśli odliczasz ratę kredytu to odlicz ten kredyt od swoich pieniędzy… licz tylko kapitał który mogłeś zainwestować w inny sposób ! będzie łatwiej to zrozumieć…
jednak i tak nie obliczysz stopy zwrotu bez uproszczeń czyli jakiś tam błędów…

Tomasz_Wielblad
Użytkownik
jego przykład jest trudny do określenia zyskowności całej inwestycji… owszem wszystko można sensownie podliczyć czyli ile wydał i przyrównać to do korzyści jakie osiągnął ale będzie to obarczone dużym błędem ! bo jak wycenić okres w którym mieszkał w tym mieszkaniu ? jednak generalnie i tak powinien liczyć zysk do zainwestowanego kapitału ! bo liczenie do wartości jest błędne ! inwestując 20 dychy ma powiedzmy te 4 % od stówy ale jakby zainwestował te swoje dwie dychy to jaki procent musiałby osiągnąć aby uzyskać te 4 % ze stówy ? właśnie ;) jednak do tego przykładu najłatwiej wg mnie przyjąć… Czytaj więcej »
TRD
Użytkownik

@Tomasz, wdomach, Slawek

Ja oferuję podać pełne dane finansowe odnośnie mieszkania, rat, kosztów zakupu itp – czy będzie Wam się chciało zrobić case study zakup vs wynajem na przestrzeni ostatnich 14 lat? Tyle płacę kredyt i tyle mieszkałem w tym mieszkaniu. Dla uproszczenia można by wziąć cenę wynajmu w 2003 na poziomie 1200PLN i co roku doliczać 25PLN tak, żeby po 14 latach dojść do kwoty za którą wynająłem.

Slawek
Użytkownik

Wielblad popełniasz jeden zasadniczy błąd… Za pewnik przyjmujesz sytuację, która nie miała miejsca. KAŻDE mieszkanie, które miałem okazję wynajmować kosztowało mnie mniej niż rata kredytu który musiałbym za nie spłacać. Jeśli dodać do tego czynsz, remonty, utratę odsetek od lokaty wychodzi duża różnica. Najlepszy przykład to obecna sytuacja- jedno miasto, podobna okolica, mieszkania 50 metrów kwadratowych. W jednym mieszka kolega i spłaca kredyt, drugie ja wynajmuję. Ja płacę maks 1200 zł za wszystko (faktycznie wychodzi połowa, bo nie mieszkam sam). Kolega płaci 1600 zł ratę kredytu + czynsz + rachunki + ubezpieczenie + remonty itp. itd.

Tomasz_Wielblad
Użytkownik
Sławek o ile zgodzę się że jednostkowo faktycznie niczego nie można być pewnym o tyle biorąc pod uwagę większą powtarzalność tak czy inaczej dojdziemy do cen rynkowych… TDR też puścił mieszkanie poniżej rynkowej dla przypomnienia… nawet jak dobrze pamiętam ten twój przykład to nagle okaże się że kolega ma do tego miejsce postojowe/garaż a i kredy we franku z 2008 roku za 2 zł ;) także te twoje koszty to takie z d. wyjęte… bo ile mieszkań w dużym mieście 50 metrowych można wynająć za parę stówek odstępnego ??? daj tu ogłoszenie i od każdego chętnego bierz z tysiaka za… Czytaj więcej »
Slawek
Użytkownik

Wielblad musisz przestać dyskutować sam ze sobą i z tym co Ci się wydaje. Wtedy będzie łatwiej i przyjemniej dla wszystkich.

Tomasz_Wielblad
Użytkownik
mimo moich wad to i tak uważam należę do najbardziej merytorycznych komentatorów :) już tłumaczę bo zaraz utopisz się w kawie ;) piszę tu jak dobrze pamiętam gdzieś od drugiej połowy 2015 roku… jakiś rok po zakupie kolejnej nieruchomości… choć czytałem wcześniej nawet przed zakupem owej nieruchomości… chyba rozumiesz że kupując nieruchomość zupełnie nie zgadzałem się z diagnozą rynku nieruchomości tu przedstawianą… nie chce mi się szukać po postach (tym bardziej że nasze dialogi do najprzyjaźniejszych nie należały) ale jak dobrze pamiętam pisałem o Ukraińcach na co autor bloga mi odpowiedział że ich nie ma !!!! bo jakoś udało mu… Czytaj więcej »
wpDiscuz