Poroniony pomysł, który (jeszcze) trwa

Jakiś czas temu przyglądaliśmy się pierwszej ofercie Funduszu mieszkań na wynajem BGK w Poznaniu:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/01/niewypa.html

Nie pozostawiliśmy na niej suchej nitki, wszak ta oferta na suchą nitkę nie zasługuje – mieszkania w każdym „rozmiarze” są droższe niż prywatny wynajem (zwłaszcza, jeśli uwzględni się fakt, że mieszkania są nieumeblowane oraz nie posiadają garaży/miejsc postojowych). O ile w przypadku mieszkań najmniejszych różnica jest stosunkowo nieduża, o tyle w przypadku tych największych (choć nadal nie jakichś specjalnie wielkich, bo ledwie 3-pokojowych) różnica jest wręcz absurdalna i sięga 30-40%!

Niedawno dowiedzieliśmy się, że Fundusz „zainwestował” w kolejne (134) mieszkania, tym razem w Gdańsku. Ponieważ mieszkań jeszcze nie ma, bo dopiero się budują i będą dostępne w początkach 2016 roku (plus pewnie jakaś obsuwa), to trudno powiedzieć, czy będzie to oferta bardziej atrakcyjna od poznańskiej (jesteśmy tu nieco sceptyczni, bo Poznań jest miastem, w którym ceny kupna są stosunkowo „niskie”, za to ceny najmu raczej wysokie – w Gdańsku już tak różowo, z punktu widzenia funduszu, nie jest).

Za to w ostatnich dniach fundusz nas zaskoczył – podzielił się informacją, że dodaje do oferty mieszkania w… Piasecznie. Pamiętamy, że podstawowym elementem całej tej chorej inicjatywy było zapewnienie Polakom tanich mieszkań w dobrych lokalizacjach – po pierwsze po to, żeby Polakom zrobić dobrze, a po drugie po to, żeby mieszkania szybko się wynajęły. Jaki jest na razie efekt, dobrze pokazuje pierwszy budynek w Poznaniu – po 5 miesiącach ze 124 mieszkań nadal w ofercie znajduje się… 68 (a przynajmniej tyle jest na stronie funduszu). To się nazywa oszałamiający sukces!

Dziś pośmiejemy się trochę z „inwestycji” w Piasecznie, ale najpierw zobaczymy, że Fundusz mieszkań na wynajem nie jest tak do końca zabetonowany, jak można było się spodziewać i zdaje się korzystać z rad, których udzielaliśmy mu w poprzednich wpisach na ten temat ;)

Podstawowym problemem mieszkań dostępnych w ramach funduszu jest ich cena. Tu się trochę zmieniło, mimo że teoretycznie cena nie spadła. Na początek fundusz zmienił zasadę, że cena wynajmu będzie się zmieniać z początkiem każdego roku zgodnie z inflacją – chłopaki albo zauważyli, że to absurdalny pomysł zmieniać ceny o nieznany wskaźnik w trakcie trwania umowy, albo jednak uwierzyli w tą lansowaną w mediach deflację ;) Jakby jednak nie było, w trakcie trwania umowy stała cena mieszkania rzeczywiście pozostanie stała. Kolejną (nieistotną) nowością jest usunięcie z oferty umów na okres od 4 do 10 lat – pewnie i tak nikt z tego nie korzystał, bo kto chciałby się zobowiązać do mieszkania w drogim, wynajmowanym lokum przez tak długi czas? 

Jedna nowość jest za to spora – jeszcze niedawno umowy zawartej z funduszem nie dało się w ogóle rozwiązać przed czasem (a właściwie to lokator nie mógł jej rozwiązać, bo fundusz mógł jak najbardziej, jeśli stwierdził, że lokator nie traktuje mieszkania w sposób należyty). To był bardzo odstraszający czynnik i powodował, że najpewniej chętnych na umowy 2-letnie lub dłuższe też było jak na lekarstwo. Nowość polega na tym, że teraz można rozwiązać umowę przed czasem, z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia (sporo jak na rynkowy wynajem, ale dobre i to). Nie byłoby w tym może niczego przełomowego, gdyby nie fakt, że w związku z tym traci sens zawieranie umów na okres krótszy niż 2 lata, bo wtedy cena mieszkania jest znacząco wyższa (+15%). Lepiej jest podpisać umowę na 2 lata, łapiąc się na niższą stawkę najmu, skoro i tak można taką umowę rozwiązać właściwie w dowolnym momencie (+3 miesiące). Ciekawe, czy fundusz jakoś się przed tym zabezpiecza w umowie – na stronie nie udało się nam znaleźć żadnej informacji na ten temat. Wniosek ostateczny z tego jest taki, że w przypadku chęci wynajęcia mieszkania na krótszy czas, wskutek tej zmiany, jego cena spadła o ~15% (na dłuższy czas pewnie i tak nikt nie wynajmował).

Jak więc widzimy, fundusz ledwie zaczął działać, a już poniekąd obniżył ceny. Fajnie… ale niewiele to pomoże, bo oferta wciąż pozostaje w tyle za ofertą najmu prywatnego.

Dodatkowo fundusz wprowadził promocję „Przyprowadź sąsiada” – jeśli chcemy zamieszkać w wynajmowanym mieszkaniu i znajdziemy drugiego frajera, to możemy zyskać 2 miesięczne czynsze gratis (jeden dla siebie, drugi dla frajera ;) I to kolejny element, który wpływa na obniżkę ceny. Ciekawe, jak to się ma do pierwotnych założeń finansowych funduszu, który przecież miał osiągać stopę zwrotu na poziomie 4% i to raczej wcześniejsze ceny były dla takiej stopy odpowiednie…

Co gorsza, fundusz z czasem będzie musiał obniżyć ceny w sposób bardziej bezpośredni (chyba że nie przeszkadzają mu niewynajęte mieszkania). Wszak trudno się spodziewać, że mieszkania stoją puste, bo ludzie nie wiedzą o tej super ofercie. Tak dużej darmowej reklamy, jaką uzyskał Fundusz mieszkań na wynajem we wszelkiego rodzaju mediach (także i u nas! ;) jeszcze zanim w ogóle zaczął działać, nie miała żadna firma w historii polskiego rynku.

Przyglądając się bliżej aktualnej sytuacji w Poznaniu można zobaczyć, jak słaba jest oferta funduszu. Ceny wyższe niż rynkowe, do tego mieszkania nie są umeblowane, więc meble trzeba mieć własne, co z miejsca eliminuje znakomitą większość klientów. Do tego w bloku, który ma 124 mieszkania, są „aż” 22 miejsca w garażu podziemnym i 14 miejsc naziemnych. Dziwi nas, że ktoś w ogóle pozwolił na wybudowanie czegoś takiego, bo jako takim standardem jest 1 miejsce parkingowe na mieszkanie (a powinno być więcej, żeby zapewnić komfortowe warunki dla mieszkańców i gości). Z drugiej strony nie dziwi nas, że tylko państwowy fundusz mógł coś takiego kupić.

Jak wspominaliśmy na początku, na stronie funduszu w ofercie wciąż dostępnych jest 68 mieszkań w Poznaniu (a wynajmować można je przecież w części od marca, a w części od maja). Trudno się zgodzić z informacjami pochodzącymi z funduszu o wielkim zainteresowaniu mieszkaniami, skoro dostępne są mieszkania każdej wielkości (zarówno te małe, których ceny są tylko trochę wyższe niż rynkowe, jak i średnie, czy wreszcie te największe, o najbardziej absurdalnych cenach). Jeśli więc ktoś chciałby wynająć mieszkanie „od państwa”, to nie musi się spieszyć – oferta raczej nigdy się nie wyczerpie (i wcale nie wynika to z jej nieprzebranego bogactwa ;)

Tylko właśnie… mieliśmy się przyjrzeć najnowszemu nabytkowi funduszu w Piasecznie. Przyjrzyjmy się więc, cóż to za cudowny blok zakupił fundusz w tej „wypasionej” lokalizacji, jaką niewątpliwie jest podwarszawskie Piaseczno ;)

Jak już wspominaliśmy, jedną z najważniejszych cech mieszkań funduszu miała być dobra lokalizacja, aby nie było problemów z ich wynajęciem. Oczywiście wg przedstawicieli funduszu Piaseczno ten warunek spełnia – wg nas oraz pewnie ogromnej większości mieszkańców Warszawy jest zupełnie przeciwnie… chyba że klientami na ten budynek mieliby być mieszkańcy Piaseczna ;) Pamiętajmy jednak, że fundusz miał „inwestować” w 7 największych miastach Polski, a, z tego, co wiemy (nawet z autopsji ;) Piaseczno jakąś wielką metropolią nie jest ;) W związku z tym wszystkim należy ten nowy nabytek podciągnąć pod Warszawę – nawet w wyszukiwarce funduszu nie pojawia się nazwa Piaseczno tylko „aglomeracja warszawska” (czyżby ktoś się wstydził tak dobrej lokalizacji? ;)

Skoro ulica generała majora Jana Grochowskiego 5 w Piasecznie jest dobrą lokalizacją w Warszawie (co już samo w sobie brzmi absurdalnie), to zobaczmy, jaki mamy stamtąd dojazd do 3 popularnych „zagłębi” biurowych.

1. Mordor w rejonie Domaniewskiej.

To chyba najbardziej znana i najpopularniejsza okolica biurowa w stolicy, w której biurowców jest bez liku, ciągle przybywają nowe, a zaparkowanie samochodu graniczy z cudem (przynajmniej w ciągu dnia, bo wieczorem/w nocy ten rejon wygląda, jakby Talibowie rozpuścili w okolicy broń biologiczną ;) Dojazd z naszej super lokalizacji w Piasecznie zajmuje jedynie 41 minut. Hmm… dla nas zdecydowanie za długo, zwłaszcza, jak na „dobrą lokalizację”:


Może dla niektórych 41 minut to jeszcze nie tak dużo, ale zwróćmy uwagę, że pociąg, który jest naszym pierwszym środkiem transportu, odjeżdża rano co… 25 minut – trzeba tu więc dodać co najmniej kilka minut tolerancji po to, aby na pewno takiego pociągu nie przegapić.

2. Centrum.

Jak powszechnie wiadomo (nie wiedzieć dlaczego), centrum miasta uznaje się za miejsce, względem którego liczy się „dobroć” lokalizacji – im bliżej tym lepiej (tymczasem my już nawet nie pamiętamy, kiedy ostatnio byliśmy w ścisłym centrum ;) Z naszej super miejscówki w Piasecznie dojazd wygląda tak:

1 godzina i 5 minut – ładnie :) Jeśli więc ktoś pracuje w centrum i chciałby zamieszkać w budynku funduszu, to musi być człowiekiem nie tylko całkiem majętnym, ale i bardzo cierpliwym, a zarazem ubóstwiającym warszawską komunikację miejską/podmiejską. Dla nas pokonywanie tego rodzaju odległości (albo raczej tego rodzaju „czasu”) codziennie w drodze do pracy jest całkowicie dyskwalifikujące (miejsce zamieszkania lub pracę ;)

3. Biurowce w rejonie Arkadii.

Trzecie z miejsc to okolice CH Arkadia – sporo tam biurowców i punkt całkiem niezły (Metro Dworzec Gdański oraz sam dworzec, do którego dojeżdżają pociągi podmiejskie). Dojazd z Piaseczna to już totalny odlot:

1 godzina 19 minut – kwadrans dłużej niż do centrum, opcja jeszcze bardziej nieakceptowalna.

Jak więc widać, lokalizacja w Piasecznie, z punktu widzenia zagłębi biurowych w Warszawie, jest słaba, najczęściej wręcz dyskwalifikująca. Oczywiście są miejsca, do których dojazd będzie lepszy, ale skoro rozpatrujemy to miejsce jako dobrą lokalizację w Warszawie, to należy ją zestawić z „najważniejszymi” punktami w stolicy, w których „się pracuje”.

Ktoś może powiedzieć, że nie trzeba korzystać z komunikacji miejskiej i można jeździć samochodem – pewnie, że można, ale życzymy powodzenia w dojazdach samochodem do centrum, albo na Żoliborz. Do Mordoru nie jest w teorii tak źle:

Ale kto chociaż raz jechał rano w tym kierunku wie, że prezentowane przez Google 24 minuty to czysta teoria, którą trzeba by pomnożyć przez coś w okolicy dwójki…

Skoro już się przekonaliśmy, jaką to cudowną lokalizację nabył Fundusz mieszkań na wynajem, to… może chociaż cena okaże się kusząca? 

Hmm… a cena jest mniej więcej tak kusząca, jak ta w Poznaniu. Przypominamy, że dzięki opcji wcześniejszego rozwiązania umowy z funduszem będziemy rozpatrywać najniższe ceny oferowane przez fundusz (czyli na okres co najmniej 2-letni). W przypadku mieszkań w Piasecznie na stronie funduszu nie uświadczymy szacowanych kosztów indywidualnego zużycia mediów, które pokrywa najemca (czyżby stawki, podobnie jak w Poznaniu, były zbyt odstraszające potencjalnych zainteresowanych?), więc sami je sobie wymyśliliśmy, na podstawie cen z Poznania (cena prądu, czy wody w Piasecznie raczej się od poznańskiej wiele nie różni).

Na początek mieszkania najmniejsze.

Tu przykład 2-pokojowego, 40m2:


Rozkład typowy dla aktualnych mini mieszkań – mały aneks kuchenny, z dala od okna, tuż przy wejściu do mieszkania. Ceny wyglądają tak:

Łączna średnia cena w całym roku to 1.650 złotych. Porównywalne mieszkanie można aktualnie w Piasecznie wynająć za 1.500.

Dalej mieszkanie 3-pokojowe, 50m2:

Pomysł na rozkład jak za najlepszych czasów PRL – 3 pokoje na 50 metrach kwadratowych i „ślepa kuchnia”, choć tu raczej należałoby powiedzieć, że kuchnia jest po prostu w przedpokoju. Ceny za to cudo:

Otrzymujemy więc średnio 1.900 złotych. Podobna oferta rynkowa w Piasecznie: 1.600 (choć tu są mieszkania 2-pokojowe, 3 pokoje na takiej powierzchni bardzo trudno znaleźć).

Na koniec nasz faworyt – duże mieszkanie 4-pokojowe, 78m2:

Rozkład jest po prostu „zajebiaszczy” :) Wchodzi się drzwiami wejściowymi prosto do kuchni, wkraczając jednocześnie do największego pomieszczenia w mieszkaniu, czyli przedpokoju (2), zwanego dumnie w opisie salonem. Przez ten przedpokój (salon?) śmigamy do kolejnego przedpokoju, z którego mamy wejścia do 2 zwyczajnych pokoi (~10m2) oraz do pokoju „skośnego”, w którym widzimy pełen przekrój dostępnych kątów pomiędzy ścianami (mamy kąty proste, oraz kąt ostry i rozwarty). Kurde… w tym mieszkaniu nawet balkon jest skośny! Tak odjechanego rozkładu dawno nie widzieliśmy – a to wszystko za jedyne:

2.500 złotych :) W ofercie rynkowej w Piasecznie, „normalne” mieszkanie ~80m2 można wynająć za 2.100 złotych.

Jak więc widać, ceny są mniej więcej tak atrakcyjne jak lokalizacja, do tego pomysły na rozkłady mieszkań są czasem wręcz szokujące (widać, że głównym celem projektanta było wyciśnięcie maksymalnej liczby PUM z powierzchni działki). Tak jak w przypadku „inwestycji” w Poznaniu zdaje się nam, że coś takiego mógł kupić tylko fundusz państwowy.

Choć trzeba oddać funduszowi sprawiedliwość i zauważyć, że pewien postęp względem Poznania jednak jest – na 122 mieszkania przypadają tu uczciwe 124 miejsca postojowe w garażu podziemnym, a same mieszkania są w pełni umeblowane i wyposażone nawet w takie „rarytasy” jak telewizor, czy pościel(!).

Niestety ponownie nie dowiedzieliśmy, ile kosztowała ta „inwestycja” – widocznie nie ma się czym chwalić. Skoro nie wiemy, to postaramy sobie oszacować, przy czym należy pamiętać, że ten szacunek bazuje na założeniach, o których nie możemy powiedzieć, jak bardzo są błędne ;)

Weźmiemy na tapetę pierwsze z opisanych mieszkań i przyjmiemy, że fundusz płaci 8.5% podatku (najem okazjonalny), koszty „zarządcze” pochłaniają 10% ceny najmu, mieszkanie wynajmowane jest przez 11 miesięcy w roku, a stopa zwrotu funduszu wynosi 4% (taki był plan).

Mieszkanie ma 40m2, fundusz „kasuje” 1.150 zł miesięcznie, z czego „zarabia na czysto” (po uwzględnieniu podatku i kosztów zarządu) 950 zł. Mnożymy to przez 11 miesięcy, co daje 10.450 zł – aby stopa zwrotu wynosiła 4% rocznie, mieszkanie (z wykończeniem, umeblowaniem i wyposażeniem) musiało kosztować 261 tys. zł, czyli 6.500 tys. zł za m2. Nieźle, jak na podwarszawskie „zadupie” ;) 

W przypadku Poznania wyliczenia dla podobnego mieszkania (36m2) wyglądają tak:

Koszt miesięczny w umowie na co najmniej 2 lata to 1.100 zł, czyli fundusz „zarabia” 900. Mnożymy przez 11 miesięcy, wychodzi 9.900 zł. Aby wyszło 4% zwrotu, mieszkanie musiało kosztować 247.5 tys., czyli 6.900 zł za m2 (tym razem w cenie jest mieszkanie wykończone z wyposażoną kuchnią i łazienką, za to nie ma pozostałych mebli). Ponieważ oferty w okolicy są nieco poniżej 6 tys. zł za m2, to fundusz jakiegoś specjalnego interesu na tym zrobić nie mógł.

W tym wszystkim ciekawi nas jeszcze jedno – jaki jest koszt prowadzenia tego funduszu? W obliczeniach przyjęliśmy, że będzie to 100 zł za mieszkanie i byłoby to pewnie jakoś tam uzasadnione, gdyby fundusz działał już na swoją pełną, planowaną skalę (20 tys. mieszkań w całym kraju). Tymczasem na razie fundusz zarządza ~200 mieszkaniami (nie wiemy dokładnie, jaka część mieszkań w Piasecznie jest już gotowa dla najemców – na stronie jest ich 29). Ponieważ wynajętych jest 54 (w Poznaniu), to całkowity „przychód” funduszu jest pewnie w okolicach 50 tys. zł miesięcznie (trudno oczekiwać, że ktokolwiek wynajął droższe mieszkania – jeśli już, to wynajęły się te najmniejsze, bo najmniej odbiegały od oferty rynkowej). Ponieważ fundusz ma prezesa i pewnie jeszcze kilku, jeśli nie kilkunastu (a może kilkudziesięciu?) pracowników, to w tej chwili jest on na mocnym permanentnym minusie. Nie zmieni się to zbyt szybko, skoro tempo wprowadzania mieszkań do oferty jest takie, jak widać, a do tego do tej pory nie wynajęła się nawet połowa(!) z oferowanej puli mieszkań. 

Mimo tych wszystkich absurdów i niepowodzeń, fundusz ma ambitne plany. Planowany rozkład udziału mieszkań dla poszczególnych miast w najbliższej przyszłości ma wyglądać tak:

A w samej Warszawie tak:


Ciekawe jest to, że na żadnym z wykresów nie ma Piaseczna… ;)

Podsumowując działania Funduszu mieszkań na wynajem – każda kolejna informacja pochodząca od niego utwierdza nas w przekonaniu o nieuchronnej klapie, jaka czeka tę poronioną ideę. Wynajmowanie mieszkań przy obecnych stawkach deweloperów oraz cenach na rynku najmu, z zakładaną przez fundusz rentownością na poziomie 4%, jest zwyczajnie niemożliwe. Pieniądze „inwestowane” w ten pomysł zostaną po prostu utopione. Fundusz zarzeka się, że nie obniży cen, ale będzie musiał to zrobić (chyba że honorowo popełni „samobójstwo”), bo jego oferta jest gorsza niż oferta rynkowa (a miała przecież być lepsza – na początku mówiono o stawkach 50% niższych niż rynkowe, potem o 25%, a ostatecznie stawki wyszły od rynkowych zauważalnie wyższe). Albo fundusz stanie się organizacją „charytatywną” z bliską zera, bądź nawet ujemną stopą zwrotu, albo za jakiś czas zostanie zwyczajnie zlikwidowany. Problem będzie tylko taki, że ciężko będzie sprzedać mieszkania należące do funduszu – w końcu sprzedać całe bloki i to jeszcze z mieszkaniami, w których najemcy mają podpisane umowy, to rzecz na rynku niespotykana. Jedyną opcją będzie więc sprzedać mieszkania najemcom, ze stosownym dyskontem (wszak klienta po „rynkowej” cenie raczej nie będzie). I może to jest jedyny argument przemawiający za tym, że wynajem mieszkania od „państwa” może być dla kogoś z najemców korzystny…

A cała ta zabawa jest możliwa tylko dzięki systemowi rezerwy cząstkowej. Ktoś sobie wymyślił, że Bank Gospodarstwa Krajowego miał za duży współczynnik wypłacalności – przed utworzeniem funduszu było to 64%, co oznaczało w bardzo dużym uproszczeniu, że przechowywał „naprawdę” 64% powierzonych mu depozytów (mimo że w normalnym systemie powinien przechowywać 100%). Dzięki temu bank mógł „zainwestować” (czyli w praktyce wygenerować z powietrza) pieniądze w tak absurdalny pomysł jak Fundusz mieszkań na wynajem…

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o
wpDiscuz