new-years-day-69307_640

Podsumowanie roku 2013

Koniec roku jak zwykle skłania do refleksji nad czasem minionym, stąd i na naszym blogu pokusimy się o małe podsumowanie mijającego roku na szeroko pojętym rynku mieszkaniowym. Postanowiłem zebrać najważniejsze (w mojej ocenie) wydarzenia, które miały mniejszy lub większy wpływ na polski rynek nieruchomości. Zebrałem je w 10 punktach, uszeregowanych od najmniej do najbardziej istotnego. 

No to zaczynamy…

10. Powstanie bloga „W domach z betonu” ;)

Od kilku lat interesuję się tematyką mieszkaniową (na własne potrzeby) – przez ten czas przeczytałem wiele bardzo interesujących wypowiedzi/artykułów oraz dużo więcej tych zupełnie nieinteresujących (produkcji HB/OF, Emmersona i reszty paczki). Jednak ostatnio niewiele już było do czytania – forum gazeta.pl/developerzy nigdy nie podniosło się po „odejściu” legendarnego kretynofila, Marek Wielgo porzucił swojego bloga, przez co nie było z kim polemizować na rozsądnym poziomie, za to deweloperzy/pośrednicy (zwłaszcza Bartek T.) jakby zwiększyli tempo, zarzucając nas setkami „analiz”, w których były tylko stabilizacje, wzrosty i najlepsze momenty na kupno. W ramach przeciwwagi powstał więc niniejszy blog, na którym starałem się przedstawiać to, czego nauczyłem się przez wszystkie lata, wytykając jednocześnie błędy (albo raczej celowe przeinaczanie faktów) „analityków” głównego nurtu. Mam nadzieję, że żaden z czytelników nie uznał czasu spędzonego na blogu za czas zmarnowany, bo pisanie zdecydowanie czasem zmarnowanym nie było. Pozwoliło mi trochę „usystematyzować” wiedzę (albo raczej własne przypuszczenia ;) a mnóstwo komentarzy pod wpisami tylko tę wiedzę poszerzało. 

Dziękuję za wszelkie pochlebne opinie, których było całkiem sporo oraz za merytoryczną polemikę, która wywiązywała się w komentarzach. Tematów na przyszły rok na pewno nie zabraknie – mam tylko nadzieję, że nie zabraknie także czasu ;)

Na razie zapraszam jeszcze na naszego fanpage’a na facebook’u:

https://www.facebook.com/wdomachzbetonu 

Można sobie polubić, jeśli ktoś chce – być może dzięki temu liczba czytelników jeszcze się zwiększy (w tej chwili blog ma około 5-6 tys. wyświetleń tygodniowo).

9. Bankructwo Ganta.

Pierwsze wydarzenie „na poważnie” w dzisiejszym podsumowaniu – co prawda Gant jeszcze formalnie nie zbankrutował, ale wnioski o upadłość likwidacyjną złożone do sądu raczej niczego dobrego nie rokują. Na razie rozprawa jest odraczana, bo sąd chciałby się dowiedzieć, dlaczego spółka chce restrukturyzacji zadłużenia (czyli po polsku anulowania części długów), skoro jej majątek jest o 200mln wyższy niż zobowiązania. To ja wysokiemu sądowi odpowiem, nie wnikając w dane na temat majątku spółki – wyceny aktywów są wzięte z kosmosu (albo z roku 2008). Widzieliśmy już sytuacje, w których fundusze nieruchomości (chociażby Arka) nie były w stanie sprzedać swoich aktywów po cenie „rynkowej”. Bo tak to się dziwnie składa, że ceny spadają – jakieś tam średnie nie tak wcale szybko, ale szybka sprzedaż posiadanych nieruchomości wiąże się z koniecznością znacznego obniżenia ceny. Stąd popularny jest spory rozdźwięk między wyceną „rynkową”, a rzeczywistą, możliwą do uzyskania ceną.

Niezależnie od prawdziwych przyczyn upadku Ganta, bankructwo jednego z czołowych polskich deweloperów nie rokuje zbyt dobrze dla całej branży – widać, że produkcja mieszkań nie jest już tak dochodowa jak kiedyś (i dobrze). Kto się do tego nie dostosuje i będzie dalej trzymał znacznie przeszacowane ceny, ten może skończyć podobnie. Na razie deweloperzy złapali oddech w związku z ostatnim dzwonkiem na kredyt z LTV 100% – zobaczymy, jak sobie poradzą w kolejnym roku, w którym czekają ich nie lada wyzwania (rekomendacja SIII oraz MdM).

8. „Spadek” liczby budowanych mieszkań.

Ze względu na wprowadzenie ustawy deweloperskiej w kwietniu 2012 roku, gwałtownie wzrosła wówczas liczba mieszkań, których budowę rozpoczynano. Często była to jednak czysta teoria – owo „rozpoczęcie” miało miejsce tylko w celu ominięcia zapisów ustawy (wszak zgodnie z nią, liczył się moment poinformowania o rozpoczęciu sprzedaży). W roku 2013 spowodowało to więc statystyczne zmniejszenie liczby nowobudowanych mieszkań, co natychmiast przerodziło się w głosy o tym, że mieszkań niedługo zabraknie, a ceny będą rosnąć do nieba ;)

Szerzej na ten temat pisałem w artykule:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/11/jak-to-jest-z-tym-ozywieniem-w.html

oraz

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/12/jeszcze-troche-o-polskim-ozywieniu.html

Przyglądając się danym widać, że cały ten „spadek” to trochę ściema. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, nie odbiega specjalnie od typowych lat „pokryzysowych”, a nagłe zmniejszenie oferty deweloperów wynikało głównie z „odchyłu” spowodowanego wprowadzeniem w życie ustawy deweloperskiej. Niemniej trzeba przyznać, że, z racji obniżki stóp procentowych oraz fali kredytów bez wkładu własnego, w drugiej połowie roku deweloperzy rzeczywiście zauważalnie zwiększyli sprzedaż (i najpewniej usztywnili nieco stanowisko negocjacyjne z klientami).

7. Zmniejszenie QE w USA.

Niedawno Fed zdecydował o zmniejszeniu skali skupu aktywów o 10mld dolarów miesięcznie (do 75), czyli w praktyce o zmniejszeniu comiesięcznego dodruku dolarów. Jaki to ma związek z polskim rynkiem nieruchomości? Otóż zmiany w USA będą miały daleko idące konsekwencje na całym świecie, także w Polsce. Pierwszy krok w kierunku zmniejszenia dodruku może być początkiem jego zupełnego zaprzestania i późniejszego podniesienia stóp procentowych (w roku 2015). Może się jednak okazać, że ograniczenie druku nie będzie możliwe ze względu na wzrost rentowności amerykańskich obligacji, co może spowodować wręcz nasilenie drukowania dolarów. Obie te ścieżki prowadzą do problemów, które dotkną także i nas. Albo Amerykanie podniosą w końcu stopy procentowe, rozpoczynając cykl podwyżek na całym świecie, albo doprowadzą do upadku dolara, inflacji i być może bankructwa całego kraju. W obu przypadkach, światowy system finansowy dozna „szoku” – przy tego typu problemach kryzys z roku 2008, który zatrzymał u nas wzrost cen, to „pikuś” ;) Polityka Amerykanów będzie miała wpływ na gospodarkę całego świata – przy naszych, nadal znacznie przeszacowanych cenach, zależnych prawie całkowicie od kredytu, nagły szok gospodarczy może spowodować bardzo szybką reakcję rynku.

Zachęcam do poczytania więcej na temat USA na blogu:

http://independenttrader.pl/ 

6. Przejęcie obligacji z OFE, nowelizacja budżetu.

Jeśli ktoś jeszcze miał złudzenia, że na „zielonej wyspie” dobrze się dzieje, rozwiało je najpewniej kilka wydarzeń z minionego roku. W ramach ratowania sypiącego się budżetu rząd musiał dokonać jego nowelizacji (powiększając deficyt), usunął progi ostrożnościowe (50/55% zadłużenia względem PKB) a na koniec zaplanował przejęcie obligacji, będących w posiadaniu OFE/przyszłych emerytów (~150 mld PLN). Po tych wydarzeniach widać, że (zgodnie z przypuszczeniami) polskie finanse są w opłakanym stanie i niewiele da się tu poradzić, bez radykalnej zmiany w sposobie rządzenia. Utrzymanie aktualnego kursu spowoduje rozsadzenie finansów państwa w ciągu kilku lat – głównym powodem będzie bankructwo ZUS’u, które wynika wprost z sytuacji demograficznej kraju. Po więcej szczegółów zapraszam do wpisu:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/11/czy-soiki-zaleja-warszawe.html

W latach bumu gospodarczego/mieszkaniowego, po wejściu do Unii Europejskiej (2004-2008), panował powszechny optymizm oraz przekonanie, że Polska z czasem dogoni Zachód w kwestii zamożności itd. Po kilku latach widać, że Polska goni raczej Grecję/Hiszpanię/Portugalię, mając w końcu szansę stać się obiecywaną przez premiera Tuska drugą Irlandią (ze zbankrutowanym systemem bankowym i krachem na rynku nieruchomości). Mimo tego, że „kryzys w Polsce się skończył” (a przecież wg zapewnień premiera nigdy go u nas nie było) ludzie jakoś niespecjalnie optymistycznie patrzą w przyszłość (świadczy o tym chociażby 2 mln emigrantów, którzy wybrali życie poza ojczyzną). 

Systematycznie pogarszająca się sytuacja budżetowa, nawarstwiające się problemy ubezpieczeń społecznych i rosnące podatki będą coraz bardziej zauważalnie wpływały na nastroje na rynku nieruchomości. Po wydarzeniach minionego roku widać, że niedługo może dojść w naszym kraju do prawdziwego kryzysu, który odbije się szerokim echem także na rynku mieszkaniowym (w końcu nie bez powodu, w krajach typu Grecja/Hiszpania/Cypr notujemy znaczne spadki cen mieszkań, mimo bardzo niskich stóp procentowych).

Na razie mieliśmy tego pierwsze zapowiedzi.

5. Rekomendacja SIII.

O tej rekomendacji pisałem szerzej w poprzednim artykule:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/12/po-co-jest-rekomendacja-siii-i-dlaczego.html 

To między innymi plan jej wprowadzenia spowodował mini bum na rynku mieszkaniowym – ostatni moment na zaciągnięcie kredytu bez wkładu własnego zmobilizował wielu klientów (samobójców? ;) do podjęcia jedynie słusznej decyzji. Praktyczny zakaz udzielania kredytów walutowych, systematycznie rosnący wymagany wkład własny oraz wprowadzenie rozsądnych zaleceń na maksymalną długość kredytu oraz wysokość raty były krokami ewidentnie w dobrym kierunku (chociaż zdecydowanie spóźnionymi). Dzięki tej rekomendacji rynek kredytów mieszkaniowych powoli zacznie zmierzać ku normalności (kto wie, może kiedyś doczekamy nawet kredytów ze stałym oprocentowaniem, albo „naprawdę” zabezpieczonych hipoteką? ;) 

Na razie wszystko to pozwoliło deweloperom poprawić sprzedaż i złapać chwilowy oddech, a niektórym analitykom wystarczyło do obwieszczenia końca spadków cen i powolnego planowania wzrostów ;)

4. Fundusz mieszkań na wynajem.

Rząd jak zwykle wmieszał się (niepotrzebnie) w sprawy, które powinien rozwiązać sam rynek – tym razem wyprodukował przełomowy pomysł wynajmowania mieszkań przez państwo. Szerzej o programie pisałem tu:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/10/jak-rzad-nie-pomaga-mieszkaniowce.html 

Sprawa ma absurdalne założenia finansowe (nawet mimo zmiany podejścia do wysokości czynszów), a całość wygląda na podwójny przekręt. Po pierwsze, jest szansą na odkupienie od deweloperów niesprzedawalnych inwestycji (w skali kraju ma to być 20.000 mieszkań), po drugie, po tym, jak działalność funduszu zakończy się całkowitą klapą, być może pojawi się możliwość wykupu zajmowanych mieszkań po „preferencyjnych” cenach przez lokatorów (kto będzie te mieszkania wynajmował, tego nie wiadomo – z racji preferencyjnych stawek chętnych pewnie będzie sporo, więc trzeba będzie wybrać jakiś klucz przydziału… może to będzie klucz partyjny? ;)

Powołanie funduszu uważam za jedno z ważniejszych wydarzeń minionego roku – o ile sama idea wynajmowania mieszkań przez państwo/gminy nie jest zła, o tyle w polskim wykonaniu wyjdzie pewnie z tego niezły „potworek”, a jego spektakularna klapa może zablokować w przyszłości bardziej sensowne pomysły w tym duchu.

3. Koniec RnS.

Program „Rodzina na swoim” (znany też jako „Deweloper na naszym”) zakończył działanie w 2012 roku, jednak jego echo było widoczne także w roku 2013 (ponad 10.000 kredytów RnS w 1q2013). Zamknięcie programu spowodowało znaczny spadek liczby udzielanych kredytów w pierwszej połowie 2013 roku, co zostało lekko przełamane dopiero w jego drugiej połowie (po obniżce stóp procentowych). 

RnS miał ogromny wpływ na rynek, mimo że jego udział w liczbie wszystkich kredytów z reguły nie przekraczał 20-25% (dopiero w szczytowym momencie wzrósł do ponad 30%). Wysokość limitów na ceny mieszkań z dopłatą oraz kolejne modyfikacje mnożnika kosztu odtworzeniowego doprowadziły do sytuacji, w której z dofinansowania państwa (czyli z naszych podatków) można było skorzystać nawet przy zakupie domu w Warszawie za prawie 1.4mln złotych. Działanie RnS doprowadziło poniekąd do regulowania cen przez rząd. Mieszkania, które łapały się w limit, miały spore szanse na sprzedaż, natomiast te, które się nie łapały, były prawie niesprzedawalne. Stąd też doszło do znacznego „rozjechania się” cen mieszkań dużych (zwłaszcza 75+ mkw.) z cenami mieszkań małych (do 50 mkw.). Ceny dużych mieszkań spadały, a ceny małych spadać zauważalnie nie chciały (zwłaszcza w czasach mnożnika 1.4). Zakończenie RnS oraz zmiana mnożnika na 0.8/1.0 spowodowały (często czysto teoretyczny) spadek cen w ostatnim kwartale 2012, co później przełożyło się na niską bazę do porównań cen w kolejnych miesiącach. W związku z tym mogliśmy poczytać o wyimaginowanych wzrostach – swego czasu tego typu artykułów było już tyle, że musiałem o tym napisać aż 2 wpisy ;)

Zakończenie RnS zamknęło długi okres patologii na rynku… jednak nie na długo. Ale o tym w kolejnym punkcie.

2. MdM.

Niestety większość błędów RnS została powtórzona w kolejnym rządowym pomyśle na ratowanie deweloperów, zwanym „Mieszkaniem dla młodych”. Młodzi mają brać kredyty (na minimum 15 lat, z minimalnym LTV 50%), a w zamian dostaną (od nas, podatników) dofinansowanie w wysokości mniej więcej 10-15% ceny mieszkania. Mamy tu znowu limity cen, ustalane w sposób całkowicie niejasny, a cały popyt skierowany będzie tym razem prawie wyłącznie na rynek deweloperski (warunki MdM dla budujących domy praktycznie eliminują tego typu działalność z programu).

MdM, jak chyba żaden inny program na rynku mieszkaniowym, wzbudził ogromną ilość kontrowersji na długo przed jego oficjalnym wprowadzeniem. Pośród (p)osłów trwały przepychanki o to, kogo włączyć do programu, a „analitycy” prześcigali się w dywagacjach, jaki wpływ będzie miał ten program na wzrost cen mieszkań. Na naszym blogu propagowana jest jednak nieco inna idea – ze względu na fakt, że w większości miast limit jest (czasem znacznie) niższy niż aktualna cena, MdM będzie działał w kierunku spadku cen (czyli jakieś tam zalety program jednak posiada ;) Mam tylko obawy, że gdyby tak się właśnie stało, to rząd znowu pomajstruje przy mnożniku kosztu odtworzeniowego.

Jak będzie, zobaczymy, ale wprowadzenie MdM postawiło w dosyć kłopotliwej sytuacji sprzedających na rynku wtórnym – trudno będzie im konkurować z deweloperami, wspartymi dopłatami z naszych podatków (czyli w praktyce sprzedających po cenie 10-15% niższej).

Dodatkowo, niejako przy okazji, rozszerzono ustawę o najmie okazjonalnym z osób prywatnych na firmy – w praktyce oznacza to możliwość ominięcia zasad ochrony lokatorów i wynajmowania mieszkań ludziom przez firmy. Jest to, moim zdaniem, bardzo ważna sprawa, gdyż umożliwia rozwój rynku najmu w cywilizowanych warunkach. O ile kupno mieszkania od dewelopera i jego późniejsze wynajmowanie jest w praktyce nieopłacalne, o tyle wynajmowanie mieszkania zbudowanego z pominięciem dewelopera, to zupełnie co innego. Ciekawe, czy takie rozwiązanie zostanie zastosowane na szerszą skalę chociażby przez fundusze inwestycyjne lub emerytalne.

Tak naprawdę, wpływ MdM na rynek w 2013 roku był nieznaczny – część osób mogła się wstrzymać z zakupem, czekając na ewentualną dopłatę w przyszłym roku. Jednak wpływ w kolejnych latach będzie tak duży, że fakt powstania i uchwalenia tego programu zajął w naszym rankingu zaszczytne, drugie miejsce.

1. Obniżka stóp procentowych.

Miniony rok obfitował w wiele ciekawych wydarzeń na rynku mieszkaniowym, jednak zawsze najważniejszy jest kredyt. W 2012 roku, przy powiedziałbym średniej wysokości stóp procentowych, rynek był ratowany przez RnS. Po zakończeniu działania programu sprzedaż kredytów znacznie spadła – na „ratunek” przyszedł NBP i dokonał kolejnych obniżek stóp procentowych, co ścięło WIBOR 3M z okolic 4.5% do 2.7%. Efektów było kilka. Po pierwsze, znacznie wzrosła zdolność kredytowa (co oczywiście jest absurdem, bo rzeczywista zdolność kredytowa jest „jakaś” i niespecjalnie zależy od chwilowej, bardzo zmiennej wysokości stóp). Po drugie (i najważniejsze), rata kredytu spadła z 700 złotych do 500 dla każdych pożyczonych 100.000. Spowodowało to, że sporo osób uznało, iż teraz stać ich na kredyt (a jeszcze rok temu na ten sam kredyt stać ich nie było ;) Tak duża obniżka w (chwilowej) wysokości raty plus ostatni moment na kredyt z LTV 100% poprawiła sprzedaż kredytów, względem bardzo słabej pierwszej połowy roku. Jednocześnie jeszcze bardziej wzrósł udział kredytów z LTV > 80% oraz wzrosła średnia kwota kredytu, co dowodzi, że świadomość klientów jest jednak nadal słaba i istnienie niniejszego bloga ma sens ;)

Przy historycznie niskich stopach procentowych spadek cen został na pewien czas zahamowany (niektórzy nawet widzą wzrosty ;) 

Rynek zależy od kredytu w ogromnym stopniu, dlatego obniżka stóp w 2013 roku wytworzyła w miarę stabilny stan chwilowy, który utrzyma się najpewniej do końca 2014 roku, kiedy być może pojawią się pierwsze podwyżki stóp, a minimalny wymagany wkład własny osiągnie 10%.


Jak widać, w roku 2013 mieliśmy sporo ważnych wydarzeń na polskim rynku mieszkaniowym – część z nich należy nawet uznać za przełomową. Analiza kluczowych elementów pozwala łatwiej „przewidywać przyszłość” – to, co było ważne w minionym roku, będzie ważne także w kolejnym.

Jeszcze długo najważniejszy będzie kredyt (a dokładniej jego dostępność, sterowana wysokością stóp procentowych). Bardzo dużo potrafią namieszać rządowe programy wsparcia chyba wszystkich uczestników rynku, z wyjątkiem ludzi chcących kupić mieszkanie. Spore znaczenie ma też kondycja finansowa deweloperów, czyli w praktyce ich skłonność do negocjacji. Jednak nie należy zapominać o czynnikach „zewnętrznych”, które z pozoru nie są związane z rynkiem nieruchomości. W końcu upadek banku Lehman Brothers i światowy kryzys finansowy z roku 2008 był także punktem zwrotnym na polskim rynku mieszkaniowym.

Wszystkim czytelnikom, sympatykom oraz przeciwnikom bloga życzę w Nowym Roku zdobycia mnóstwa wartościowej wiedzy, niepoddawania się powszechnej propagandzie oraz popełniania tylko takich błędów, z których możliwości wystąpienia zdawaliście sobie wcześniej sprawę. Do przeczytania za rok! ;)

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o

Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

Ciekawy jestem czy blog czytają w większości szykujący się na zakup lub zmianę na większe M czy również już " właściciele" kredytu.
Dosiego roku

W domach z betonu
Gość
2 lata 11 miesiące temu

Znam osobiście kilku, może kilkunastu czytelników. Są w nich tacy, którzy przymierzają się do kredytu, tacy, którzy już kredyt mają oraz tacy, którzy mają jednocześnie kredyt i jakieś inne mieszkanie, bez kredytu. Są wreszcie i tacy, którzy kredytu nie mają, ale trzeba ich do czytania mobilizować (pozdrowienia dla mamy! :)

dd
Gość
dd
2 lata 11 miesiące temu

a po co Ci taka wiedza?

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

Powodzenia w nadchodzącym roku, jak i spełnienie najskrytszych marzeń.
A może byśmy spotkali się kiedyś, aby fani bloga mogli się bliżej poznać :)
Karol z Gdańska

W domach z betonu
Gość
2 lata 11 miesiące temu

Spotkania – dobra rzecz (szkoda, że ja jestem aspołeczny ;) Nie zmienia to faktu, że fani (jeśli tacy są ;) mogliby się spotkać – a nuż kiedyś założymy jakąś partię i przyłączymy się do koalicji JKM? :)

blofi.pl - blog finansowy
Gość
2 lata 11 miesiące temu

Bardzo konkretny blog. Życzę powodzenia w 2014 roku.

SinOfCane
Gość
2 lata 11 miesiące temu

Po przeczytaniu całego bloga znalazłem jeden BARDZO istotny błąd merytoryczny – godny zawodowego naganiacza – tylko na opak. Chodzi mi o prawdziwy koszt raty kredytu, od tego kosztu należy odjąć inflację czyli „zużycie” kapitału, dla każdych pożyczonych 100.000 zł przy inflacji 2% należy odjąć 2000 zł/rok, czyli bank realnie zarabia na nas o 167 zł miesięcznie mniej. O tyle też należy pomniejszyć nasze REALNE zobowiązanie względem banku po X latach.

W domach z betonu
Gość
2 lata 11 miesiące temu
Ech… gdyby gdzieś był błąd merytoryczny tej klasy, pewnie i ja bym go znalazł po napisaniu całego bloga ;) Ile zarabia bank na kredytobiorcy, tego nawet nie śmiem przypuszczać – być może pośród czytelników jest ktoś na tyle obeznany w temacie, kto byłby w stanie to sensownie oszacować. Pamiętajmy, że bank nie pożycza nam swoich pieniędzy. Istotą kredytu (w odróżnieniu od pożyczki) jest pożyczenie pieniędzy, których się nie ma (każdego, kto wie, jak działa system rezerwy cząstkowej, w ogóle to nie dziwi). Jedynym warunkiem udzielenia kredytu "z powietrza" jest posiadanie odpowiedniej ilości depozytów (żeby nie dało się wygenerować nieskończonego kredytu).… Czytaj więcej »
SinOfCane
Gość
2 lata 11 miesiące temu
Strasznie długi wywód filozoficzny dostałem w odpowiedzi, trudno się ustosunkować – ale spróbuję. Zacznę od końca, stała wartość 167 zł przy każdych pożyczonych 100.000 zł jest jak najbardziej OK. Jest to STAŁA wartość przy każdych pożyczonych 100.000 KAPITAŁU. Kapitał pożyczony z czasem przy 30 letnim kredycie hipotecznym jest coraz mniejszy tak więc kwotowo to się zmienia w czasie, ale przy stałej 2% inflacji zawsze będzie to 167 zł przy każdych pożyczonych 100.000 zł. Co do konkretnego przykładu to proszę zwrócić uwagę, że w praktyce WIBOR jest bardzo skorelowany z inflacją. Jest to jak najbardziej rozsądne, ZYSKIEM banku który pożycza pieniądze… Czytaj więcej »
W domach z betonu
Gość
2 lata 11 miesiące temu
Być może się po prostu nie zrozumieliśmy. Chciałem podkreślić, że kapitał z czasem maleje, więc stwierdzenie:"dla każdych pożyczonych 100.000 zł przy inflacji 2% należy odjąć 2000 zł/rok" jest nieprawdziwe, JEŚLI mamy na myśli kapitał początkowy. Jeśli mamy na myśli kapitał "aktualny", to oczywiście jest to prawda… ale (dla POCZĄTKOWEJ kwoty 100.000) "bank realnie zarabia na nas o 167 zł miesięcznie mniej" tylko na samym początku. Potem, jak sam Pan pisze, "kwotowo to się zmienia w czasie".Czyli się chyba zgadzamy w tym temacie ;) Nie zgodzę się za to, że w ramach systemu bankowego można wygenerować nieskończony kredyt – zabezpieczeniem jest… Czytaj więcej »
dd
Gość
dd
2 lata 11 miesiące temu
SinOfCane
Gość
2 lata 11 miesiące temu
OK. zacznę filozoficznie.Co robią banki z rezerwą obowiązkową? Mają skarbiec gdzie wózkiem widłowym przewożą banknoty? Tak w ogóle to słowo „rezerwa” w systemie fiat jest czystą abstrakcją. Przecież nikt PAPIERU nie magazynuje!W naszym obecnym systemie III RP kredyt może być teoretycznie nieskończony. Wystarczy zrozumieć, że rezerwa obowiązkowa w związku z permanentną inflacją ma w rzeczywistości charakter jednokierunkowego Cash flow (banki mają coraz więcej kasy i wpłacają ją do NBP). Nigdzie w systemie nie następuje AKUMULACJA PAPIERU, jedynym „sufitem” jest prędkość obiegu – a tu limitem jest dosłownie prędkość światła.Ujmę to inaczej, co by było gdyby … banki udzieliły tyle kredytów,… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

@ SinOfCane: jeżeli była 100% inflacja, przeznaczałeś połowę dochodu netto na ratę kredytu, a Twoje wynagrodzenie się nie zmieniło to chyba jesteś bankrutem ;)

MArcin

SinOfCane
Gość
2 lata 11 miesiące temu

Nie widzę związku przyczynowo skutkowego w Twoim rozumowaniu. Ja nie pisałem o kredycie na WIBOR tylko o czysto teoretycznej sytuacji. O dochodzie netto i majątku kredytobiorcy także nie wspominałem.

W domach z betonu
Gość
2 lata 11 miesiące temu
Co do rezerwy obowiązkowej… to, że NBP może dostarczyć płynności, jest oczywiście prawdą, ale system jest jednak "limitowany" na dany moment, bo taka jest jego definicja. Tak, jak pisałem, maksymalna ilość kredytu zależy od aktualnej ilości "prawdziwych" pieniędzy. To, że "prawdziwych" pieniędzy można generować bez liku niczego tu nie zmienia (poza tym, że to tylko teoria – taka zabawa szybko zniszczyłaby walutę). A tak już zupełnie matematycznie… maksymalna ilość kredytu z definicji nie może być nieskończona, bo jest "mnożnikiem ilości prawdziwych pieniędzy", a nawet NBP, przy całych swoich "zdolnościach", nie może wygenerować nieskończonej liczby pieniędzy (wszak nie ma pojęcia "nieskończoności"… Czytaj więcej »
SinOfCane
Gość
2 lata 11 miesiące temu
Witam ponownie, mam nadzieję, że Ruda była wyrozumiała i autor dożył dzisiejszego dnia. Co do systemu fiat to pragnął bym zauważyć, że teoria teorią, a prawdziwym ograniczeniem ilości pieniądza w gospodarce jest zapotrzebowanie na ryzyko (drukarka NBP też ma znaczenie). Jak nie ma chętnych na kredyt to wszystkie mnożniki są tylko teorią. Jak natomiast jest zapotrzebowanie na ryzyko to ilość derywatów jest wielokrotnością światowego PKB. Także tego typu rozważania mają wyłącznie akademicki charakter, aczkolwiek dyskusja może być ciekawa.Osoba prywatna też może generować pieniądz tak jak bank! Wystawiasz weksel i jazda! Od tego nawet nie ma podatku od czynności cywilno prawnych!… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu
czyli zakladasz, ze to co zostalo do splaty jest procentowo mniejsze o inflacje, ktora wystapila do tej pory. hmm a co z sytuacja kiedy nasza placa rosnie wolniej niz inflacja (nawet ta zanizona "oficjalnie" liczona przez gus) ?wychodzi ze placimy wtedy coraz wiecej. w wiekszosci wyliczen kazdy sie cieszy z "inflacji" i wmawia sobie ze za te 20-30 lat rata bedzie mniejszym obciazeniem niz na poczatku… ale watpie zeby wszyscy w polsce mieli rok do roku waloryzowane wyplaty o poziom inflacji.trzeba by bylo znalezc jakies rzetelne informacje na temat tego jak zmieniala sie placa w stosunku do inflacji na przesrzeni… Czytaj więcej »
SinOfCane
Gość
2 lata 11 miesiące temu

@Anonimowy
A co z sytuacją gdy nasza płaca rośnie szybciej niż inflacja?

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

@SinOfCane
ja rozumiem, ze w przypadku kiedy nasza placa rosnie w stosunku do inflacji to jestesmy "do przodu" o ten procent bo niby powinnismy wiecej zarabiac o wskaznik inflacji.
wszystko rozbija sie o te zalozenia odnosnie naszych przyszlych zarobkow. to ze za 5 lat 250tys bedzie mialo mniejsza sile nabywcza niz dzis to jest prawie pewne (nie mieszkamy w japonii :-).
wszystko zalezy od tego czy i o ile nasza placa wzrosnie w tym okresie w stosunku do inflacji.

W domach z betonu
Gość
2 lata 11 miesiące temu
Ruda jest bardzo wyrozumiała, ale jakieś tam granice też ma ;) Podsumowując wątek o systemie rezerwy cząstkowej – zgadzamy się, że nie da się wygenerować nieskończonej ilości pieniędzy, zgadzając się jednocześnie, że można ich wygenerować w teorii dowolną ("mniejszą") ilość. Skoro jest pełna zgoda, to możemy zamknąć ten poboczny wątek ;) Inflacja nie jest permanentnie pomijana na blogu – wszak był o niej nawet odrębny wpis! ;) Co do ilości kapitału spłacanego w ciągu X lat… wkleiłem wartości z raportu KNF. To jest czysta matematyka, więc nie sposób z tym polemizować. A że po X latach pieniądz jest mniej "warty"…… Czytaj więcej »
SinOfCane
Gość
2 lata 11 miesiące temu
@W domach z betonu„Oczywiście nie twierdzę, że na początku spłaty kredytu pasiemy bank bardziej niż na końcu – pasiemy go zawsze tak samo (czyli całkiem zacnie)”Banku nie pasiemy zawsze tak samo – proszę porównać strukturę pierwszej raty z ostatnią i wyciągnąć wniosek. „Jednak tego typu struktura spłaty przy taniejących mieszkaniach rodzi niebezpieczeństwo otrzymywania się wysokiego LTV przez bardzo długi czas.” Proszę zrozumieć, że władza ma na to bezpośredni wpływ. Tempo flaczenia bani jest odpowiednio dobrane! Sterują tym za pomocą % procentowej NBP i rekomendacji. Proszę zadać sobie pytanie natury politycznej kto Polaków w tą banię nabił? Odpowiedź jest bardzo prosta,… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

SinOfCane: nie do końca, chyba, że w swojej pracy otrzymujesz podwyżkę inflacyjną rok do roku – wtedy miało by to sens. Jak nie, tracisz i Ty i Oni, co w konsekwencji jest czynnikiem niewartym podkreślania.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

Pomimo tego, że inflacja jest ukrytym kosztem dawcy kapitału (czyli banku) to bankierzy nigdy nie tracą. Jest tak dlatego ponieważ bankierzy ustawiają WIBOR na takim poziomie żeby pokryć oczekiwaną inflację powiększoną o premię za ryzyko (ich zarobek na czysto to prowizje, marże i inne śmieci).

MArcin

midas9
Gość
midas9
2 lata 11 miesiące temu
Blog, który gdyby należał do mnie, to bym…wydrukował i rozprowadził za 5 zł/sztuka. 100 000 egzemplarzy = 500 000 zł = 3 pokojowe mieszkanko wraz z wyposażeniem, w atrakcyjnej dzielnicy Wrocławia. Najlepiej rozprowadzać podczas targów nieruchomości, hehehe!A na poważnie, jest jeszcze jeden ciekawy punkcik."Komornicy zajmują coraz więcej mieszkań i domów"Na sprzedaż zostało wystawionych 11 tys. nieruchomości odebranych właścicielom, którzy nie byli w stanie spłacać długów – pisze "Dziennik Gazeta Prawna".Od początku roku do 6 grudnia pod młotek trafiło prawie 8,1 tys. mieszkań i ponad 3,1 tys. domów. Dla porównania w całym 2012 roku było to – odpowiednio – 3 tys.… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

Treść którą dostarczasz jest bardziej wartościowa niż treści dostarczane przez wszystkie portale finansowe (bankier, money itd.), które tylko przyklejają wszystko co im podeślą Open, HB, Emmerson i Lions. Tam się ciężko doszukać rzetelnej analizy. Twoje artykuły przedstawiają problem obiektywnie. Brawo oby tak dalej. Gratuluję wiedzy, pomysłu i fachowości w tym co robisz, oby tak dalej.

W domach z betonu
Gość
2 lata 11 miesiące temu

Dzięki za pochlebną opinię. To może wrzucę te reklamy na próbę ;)

dd
Gość
dd
2 lata 11 miesiące temu

co do wyceny aktywów w spólkach, to mają obowiązek ostrożnej wyceny:)
ale co w tekscie znaczy majątek?
kapitał? zysk? tu można dalej zapytac jaką metodą liczone zostały projekty budowlane….przychody i koszt, rozliczenia międzyokresowe…
i tu może być ciekawostka….bo to ma wpływ na rzis….i zysk i na dwie strony bilansu….

W domach z betonu
Gość
2 lata 11 miesiące temu

Niestety żadnych szczegółów nie znam, ale domyślam się, że ta "ostrożna" wycena jest czasem naciągana, w zależności od potrzeb. Skoro nasz rząd potrafi znacznie naciągnąć technikę liczenia zadłużenia, modyfikować jego ocenę (poprzez progi ostrożnościowe) i upychać "problemy" w przeróżne miejsca (np. KFD), to dlaczego deweloperzy mieliby być gorsi? ;)

dd
Gość
dd
2 lata 11 miesiące temu

no i jak zawsze , rozbija sie o szczegóły….
ale to fakt , wszystko zależy od przyjętych metod….i konkretnych danych.
a te ciężko uzyskaać ze sprawozdań, tym bardziej ze spółki coraz mniej muszą publikowac w sf.
ale to ciekawe zdanie jest "ze majatek przewyższa zobowiązania":)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

Gratuluje bloga, dzieki twoim wpisom postanowilem nie brac kredytu ,poczekam kilka lat, bede zbieral na wklad wlasny.
Chcialbym tez podsunąc tematy artykułów:
1) http://na-plus.blogspot.com/2013/07/utajniona-skala-spadku-cen.html z sąsiedniego bloga o tym co wyczynia eurostat w sprawie danych o cenach na polskim rynku, łaściwie czyzby jakas niewidzialna ręka (i z pewnością nie rynku) wpływała by na brak tych danych?

2) http://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/767652,nieruchomosci-komornicy-zajmuja-wiecej-domow-licza-na-zastraszenie-dluznikow.html o komornikach zajmujących w Polsce coraz więcej domów, z pewnością po bankructwie developerów, pojawi się ich jeszcze więcej

W domach z betonu
Gość
2 lata 11 miesiące temu
Mam nadzieję, że to będzie dobra decyzja, bo ja nie biorę za nią żadnej odpowiedzialności ;) Na plus'a czytuję regularnie i bardzo wszystkim polecam. Zalinkowany wpis czytałem swego czasu, a namiarów na dane Eurostatu użyłem w artykule o bańce inwestycyjnej. Co do licytacji nieruchomości, to nie wróżę im na razie świetlanej przyszłości, przynajmniej jeśli chodzi o nieruchomości "osobiste" (pewnie niewiele osób chciałoby przy aktualnym stanie prawnym kupić nieruchomość zamieszkaną). Na wysyp mieszkań deweloperskich też specjalnie nie liczę – mam obawy, że przypadki, w których inwestycja zbankrutowanego dewelopera jest "zamknięta", a mieszkania nadają się od razu do sprzedaży, to będzie spora… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu
już wcześniej przez czytaniem twojego blog zanosiłem się z decyzją odłożenia zakupu mieszkania, przede wszystkim wpłynęły na to lektury blogów: sip, na plus, doxa, goldblog (juz chyba nieaktywny?). Co więcej mam kilku znajomych którzy kupili mieszkania na górce np kumpel na dalekiej woli za 8 tyś za metr, na szczęście w zł. Przez co widzę po ich zachowaniu podjętych decyzjach, że tak duzy kredyt ogranicza, elastyczność jak i własne możliwości. Kredyt mogłem wziąć już 2 lata temu, ale odwlekałem obserwując sytuację na rynku i coraz bardziej się utwierdzam że dobrze zrobiłem.Poza tym naprawde łatwiej się żyje wynajmując i mająć spora… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

troche wrozenie z fusow, ilekroc czytam wypociny naczelnych wrożbitów analitykow.
ale jakby tak sie stalo no to ten 1.5 punktu procentowego da na kazde 100tys pozyczki 125zl miesiecznie wiecej do splaty… zacznie sie golenie losi nabitych w "tani kredyt przy wysokich marzach"

W domach z betonu
Gość
2 lata 11 miesiące temu
Zgadzam się, że to wróżenie z fusów… niemniej taki np. Santander, oferując lokatę 3-letnią na 4%, też się spodziewa wzrostu stóp (i to raczej większego w ciągu 3 lat, żeby sobie "odbić" to, co teraz płaci "nienaturalnie powyżej" WIBOR). Patrzyłbym tu na oprocentowanie amerykańskich obligacji… które odpowiada poniekąd za rynkowe stopy procentowe. Obecnie coraz częściej pojawia się teoria, że 30-letni trend wzrostu cen obligacji (czyli spadku oprocentowania/stóp) został przełamany i sytuacja właśnie się odwraca. Poczekamy, zobaczymy… ale patrząc nieco bardziej strategiczne, to czy nie po to daje się ludziom "tanie" kredyty, żeby potem okazały się "nieco" droższe (chociażby przykład kredytów… Czytaj więcej »
dd
Gość
dd
2 lata 11 miesiące temu

No to mamy 2014.
Czekamy na spadki.
Powodzenia wszystkim w Nowym Roku.

marek
Gość
2 lata 11 miesiące temu

Wszystkim w 2014 jak najlepszego zdrowia, duzo milosci :)
reszta przyjdzie w swoim czasie potrzeba wyrozumialosci, cierpliwosci i braku rozrzutnosci na glupoty. Ziarnko do ziarnka i zbierze sie miarka.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

jeśli pojawiłby się jakiś konkurs na bloga, warto bybyło go wrzucić, może lemingi by skorzystały ablog stałby się popularniejszy. Z tym że pewnie dla nich byłoby za dużo tekstu, powinno byc to w stylu faktu, taki komiks duże zdjęcie , gruby szokujący tytuł i z 3 linijki tekstu, jak w faktoid

Szczęśliwego Nowego Roku!

W domach z betonu
Gość
2 lata 11 miesiące temu

Dzięki za pomysł. Jeśli spotkam się z jakimś konkursem, to pewnie wrzucę.
Niemniej, krzykliwych tytułów, przyciągających wzrok obrazków, czy innych form (sztucznego) zachęcania do czytania na pewno nie będzie ;) (z tego powodu przestałem zupełnie zaglądać na portale typu wp, czy onet)
Blog był pomyślany jako miejsce, w którym mogłem sobie popisać to, czego nikt z rodziny już nie chciał słuchać ;) A że sporo osób zaczęło czytać, to mamy bardzo miły efekt uboczny ;)

Wczoraj wrzuciłem mały pasek z reklamami Google AdSense – ale o tym szerzej jutro.

Szczęśliwego Nowego Jorku! ;)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

warto bybyło wrzucić też na wykop jakis artykuł, szczególnie taką retrospekcję jak to Polaków nabito w drogei nieruchomości tak od 2004 roku z uwzględnieniem naganiania właściciela kawiarni i jemu podobnych. Są jakies archiwalne video na bankierze z pewnością.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

Jest jedna bardzo istotna rzecz, która chyba nam umyka. Jakie są u nas koszty budowy autostrad, stadionów ? Ano własnie w krajach 3 świata "luksus" musi kosztować. W cenę budowy mieszkań należy dorzucić łapówki i inne pochodne korupcji, tak więc zysk dewelopera nie będzie już 50% :).

wpDiscuz