Podsumowanie roku 2013

Koniec roku jak zwykle skłania do refleksji nad czasem minionym, stąd i na naszym blogu pokusimy się o małe podsumowanie mijającego roku na szeroko pojętym rynku mieszkaniowym. Postanowiłem zebrać najważniejsze (w mojej ocenie) wydarzenia, które miały mniejszy lub większy wpływ na polski rynek nieruchomości. Zebrałem je w 10 punktach, uszeregowanych od najmniej do najbardziej istotnego. 

No to zaczynamy…

10. Powstanie bloga „W domach z betonu” ;)

Od kilku lat interesuję się tematyką mieszkaniową (na własne potrzeby) – przez ten czas przeczytałem wiele bardzo interesujących wypowiedzi/artykułów oraz dużo więcej tych zupełnie nieinteresujących (produkcji HB/OF, Emmersona i reszty paczki). Jednak ostatnio niewiele już było do czytania – forum gazeta.pl/developerzy nigdy nie podniosło się po „odejściu” legendarnego kretynofila, Marek Wielgo porzucił swojego bloga, przez co nie było z kim polemizować na rozsądnym poziomie, za to deweloperzy/pośrednicy (zwłaszcza Bartek T.) jakby zwiększyli tempo, zarzucając nas setkami „analiz”, w których były tylko stabilizacje, wzrosty i najlepsze momenty na kupno. W ramach przeciwwagi powstał więc niniejszy blog, na którym starałem się przedstawiać to, czego nauczyłem się przez wszystkie lata, wytykając jednocześnie błędy (albo raczej celowe przeinaczanie faktów) „analityków” głównego nurtu. Mam nadzieję, że żaden z czytelników nie uznał czasu spędzonego na blogu za czas zmarnowany, bo pisanie zdecydowanie czasem zmarnowanym nie było. Pozwoliło mi trochę „usystematyzować” wiedzę (albo raczej własne przypuszczenia ;) a mnóstwo komentarzy pod wpisami tylko tę wiedzę poszerzało. 

Dziękuję za wszelkie pochlebne opinie, których było całkiem sporo oraz za merytoryczną polemikę, która wywiązywała się w komentarzach. Tematów na przyszły rok na pewno nie zabraknie – mam tylko nadzieję, że nie zabraknie także czasu ;)

Na razie zapraszam jeszcze na naszego fanpage’a na facebook’u:

https://www.facebook.com/wdomachzbetonu 

Można sobie polubić, jeśli ktoś chce – być może dzięki temu liczba czytelników jeszcze się zwiększy (w tej chwili blog ma około 5-6 tys. wyświetleń tygodniowo).

9. Bankructwo Ganta.

Pierwsze wydarzenie „na poważnie” w dzisiejszym podsumowaniu – co prawda Gant jeszcze formalnie nie zbankrutował, ale wnioski o upadłość likwidacyjną złożone do sądu raczej niczego dobrego nie rokują. Na razie rozprawa jest odraczana, bo sąd chciałby się dowiedzieć, dlaczego spółka chce restrukturyzacji zadłużenia (czyli po polsku anulowania części długów), skoro jej majątek jest o 200mln wyższy niż zobowiązania. To ja wysokiemu sądowi odpowiem, nie wnikając w dane na temat majątku spółki – wyceny aktywów są wzięte z kosmosu (albo z roku 2008). Widzieliśmy już sytuacje, w których fundusze nieruchomości (chociażby Arka) nie były w stanie sprzedać swoich aktywów po cenie „rynkowej”. Bo tak to się dziwnie składa, że ceny spadają – jakieś tam średnie nie tak wcale szybko, ale szybka sprzedaż posiadanych nieruchomości wiąże się z koniecznością znacznego obniżenia ceny. Stąd popularny jest spory rozdźwięk między wyceną „rynkową”, a rzeczywistą, możliwą do uzyskania ceną.

Niezależnie od prawdziwych przyczyn upadku Ganta, bankructwo jednego z czołowych polskich deweloperów nie rokuje zbyt dobrze dla całej branży – widać, że produkcja mieszkań nie jest już tak dochodowa jak kiedyś (i dobrze). Kto się do tego nie dostosuje i będzie dalej trzymał znacznie przeszacowane ceny, ten może skończyć podobnie. Na razie deweloperzy złapali oddech w związku z ostatnim dzwonkiem na kredyt z LTV 100% – zobaczymy, jak sobie poradzą w kolejnym roku, w którym czekają ich nie lada wyzwania (rekomendacja SIII oraz MdM).

8. „Spadek” liczby budowanych mieszkań.

Ze względu na wprowadzenie ustawy deweloperskiej w kwietniu 2012 roku, gwałtownie wzrosła wówczas liczba mieszkań, których budowę rozpoczynano. Często była to jednak czysta teoria – owo „rozpoczęcie” miało miejsce tylko w celu ominięcia zapisów ustawy (wszak zgodnie z nią, liczył się moment poinformowania o rozpoczęciu sprzedaży). W roku 2013 spowodowało to więc statystyczne zmniejszenie liczby nowobudowanych mieszkań, co natychmiast przerodziło się w głosy o tym, że mieszkań niedługo zabraknie, a ceny będą rosnąć do nieba ;)

Szerzej na ten temat pisałem w artykule:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/11/jak-to-jest-z-tym-ozywieniem-w.html

oraz

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/12/jeszcze-troche-o-polskim-ozywieniu.html

Przyglądając się danym widać, że cały ten „spadek” to trochę ściema. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, nie odbiega specjalnie od typowych lat „pokryzysowych”, a nagłe zmniejszenie oferty deweloperów wynikało głównie z „odchyłu” spowodowanego wprowadzeniem w życie ustawy deweloperskiej. Niemniej trzeba przyznać, że, z racji obniżki stóp procentowych oraz fali kredytów bez wkładu własnego, w drugiej połowie roku deweloperzy rzeczywiście zauważalnie zwiększyli sprzedaż (i najpewniej usztywnili nieco stanowisko negocjacyjne z klientami).

7. Zmniejszenie QE w USA.

Niedawno Fed zdecydował o zmniejszeniu skali skupu aktywów o 10mld dolarów miesięcznie (do 75), czyli w praktyce o zmniejszeniu comiesięcznego dodruku dolarów. Jaki to ma związek z polskim rynkiem nieruchomości? Otóż zmiany w USA będą miały daleko idące konsekwencje na całym świecie, także w Polsce. Pierwszy krok w kierunku zmniejszenia dodruku może być początkiem jego zupełnego zaprzestania i późniejszego podniesienia stóp procentowych (w roku 2015). Może się jednak okazać, że ograniczenie druku nie będzie możliwe ze względu na wzrost rentowności amerykańskich obligacji, co może spowodować wręcz nasilenie drukowania dolarów. Obie te ścieżki prowadzą do problemów, które dotkną także i nas. Albo Amerykanie podniosą w końcu stopy procentowe, rozpoczynając cykl podwyżek na całym świecie, albo doprowadzą do upadku dolara, inflacji i być może bankructwa całego kraju. W obu przypadkach, światowy system finansowy dozna „szoku” – przy tego typu problemach kryzys z roku 2008, który zatrzymał u nas wzrost cen, to „pikuś” ;) Polityka Amerykanów będzie miała wpływ na gospodarkę całego świata – przy naszych, nadal znacznie przeszacowanych cenach, zależnych prawie całkowicie od kredytu, nagły szok gospodarczy może spowodować bardzo szybką reakcję rynku.

Zachęcam do poczytania więcej na temat USA na blogu:

http://independenttrader.pl/ 

6. Przejęcie obligacji z OFE, nowelizacja budżetu.

Jeśli ktoś jeszcze miał złudzenia, że na „zielonej wyspie” dobrze się dzieje, rozwiało je najpewniej kilka wydarzeń z minionego roku. W ramach ratowania sypiącego się budżetu rząd musiał dokonać jego nowelizacji (powiększając deficyt), usunął progi ostrożnościowe (50/55% zadłużenia względem PKB) a na koniec zaplanował przejęcie obligacji, będących w posiadaniu OFE/przyszłych emerytów (~150 mld PLN). Po tych wydarzeniach widać, że (zgodnie z przypuszczeniami) polskie finanse są w opłakanym stanie i niewiele da się tu poradzić, bez radykalnej zmiany w sposobie rządzenia. Utrzymanie aktualnego kursu spowoduje rozsadzenie finansów państwa w ciągu kilku lat – głównym powodem będzie bankructwo ZUS’u, które wynika wprost z sytuacji demograficznej kraju. Po więcej szczegółów zapraszam do wpisu:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/11/czy-soiki-zaleja-warszawe.html

W latach bumu gospodarczego/mieszkaniowego, po wejściu do Unii Europejskiej (2004-2008), panował powszechny optymizm oraz przekonanie, że Polska z czasem dogoni Zachód w kwestii zamożności itd. Po kilku latach widać, że Polska goni raczej Grecję/Hiszpanię/Portugalię, mając w końcu szansę stać się obiecywaną przez premiera Tuska drugą Irlandią (ze zbankrutowanym systemem bankowym i krachem na rynku nieruchomości). Mimo tego, że „kryzys w Polsce się skończył” (a przecież wg zapewnień premiera nigdy go u nas nie było) ludzie jakoś niespecjalnie optymistycznie patrzą w przyszłość (świadczy o tym chociażby 2 mln emigrantów, którzy wybrali życie poza ojczyzną). 

Systematycznie pogarszająca się sytuacja budżetowa, nawarstwiające się problemy ubezpieczeń społecznych i rosnące podatki będą coraz bardziej zauważalnie wpływały na nastroje na rynku nieruchomości. Po wydarzeniach minionego roku widać, że niedługo może dojść w naszym kraju do prawdziwego kryzysu, który odbije się szerokim echem także na rynku mieszkaniowym (w końcu nie bez powodu, w krajach typu Grecja/Hiszpania/Cypr notujemy znaczne spadki cen mieszkań, mimo bardzo niskich stóp procentowych).

Na razie mieliśmy tego pierwsze zapowiedzi.

5. Rekomendacja SIII.

O tej rekomendacji pisałem szerzej w poprzednim artykule:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/12/po-co-jest-rekomendacja-siii-i-dlaczego.html 

To między innymi plan jej wprowadzenia spowodował mini bum na rynku mieszkaniowym – ostatni moment na zaciągnięcie kredytu bez wkładu własnego zmobilizował wielu klientów (samobójców? ;) do podjęcia jedynie słusznej decyzji. Praktyczny zakaz udzielania kredytów walutowych, systematycznie rosnący wymagany wkład własny oraz wprowadzenie rozsądnych zaleceń na maksymalną długość kredytu oraz wysokość raty były krokami ewidentnie w dobrym kierunku (chociaż zdecydowanie spóźnionymi). Dzięki tej rekomendacji rynek kredytów mieszkaniowych powoli zacznie zmierzać ku normalności (kto wie, może kiedyś doczekamy nawet kredytów ze stałym oprocentowaniem, albo „naprawdę” zabezpieczonych hipoteką? ;) 

Na razie wszystko to pozwoliło deweloperom poprawić sprzedaż i złapać chwilowy oddech, a niektórym analitykom wystarczyło do obwieszczenia końca spadków cen i powolnego planowania wzrostów ;)

4. Fundusz mieszkań na wynajem.

Rząd jak zwykle wmieszał się (niepotrzebnie) w sprawy, które powinien rozwiązać sam rynek – tym razem wyprodukował przełomowy pomysł wynajmowania mieszkań przez państwo. Szerzej o programie pisałem tu:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/10/jak-rzad-nie-pomaga-mieszkaniowce.html 

Sprawa ma absurdalne założenia finansowe (nawet mimo zmiany podejścia do wysokości czynszów), a całość wygląda na podwójny przekręt. Po pierwsze, jest szansą na odkupienie od deweloperów niesprzedawalnych inwestycji (w skali kraju ma to być 20.000 mieszkań), po drugie, po tym, jak działalność funduszu zakończy się całkowitą klapą, być może pojawi się możliwość wykupu zajmowanych mieszkań po „preferencyjnych” cenach przez lokatorów (kto będzie te mieszkania wynajmował, tego nie wiadomo – z racji preferencyjnych stawek chętnych pewnie będzie sporo, więc trzeba będzie wybrać jakiś klucz przydziału… może to będzie klucz partyjny? ;)

Powołanie funduszu uważam za jedno z ważniejszych wydarzeń minionego roku – o ile sama idea wynajmowania mieszkań przez państwo/gminy nie jest zła, o tyle w polskim wykonaniu wyjdzie pewnie z tego niezły „potworek”, a jego spektakularna klapa może zablokować w przyszłości bardziej sensowne pomysły w tym duchu.

3. Koniec RnS.

Program „Rodzina na swoim” (znany też jako „Deweloper na naszym”) zakończył działanie w 2012 roku, jednak jego echo było widoczne także w roku 2013 (ponad 10.000 kredytów RnS w 1q2013). Zamknięcie programu spowodowało znaczny spadek liczby udzielanych kredytów w pierwszej połowie 2013 roku, co zostało lekko przełamane dopiero w jego drugiej połowie (po obniżce stóp procentowych). 

RnS miał ogromny wpływ na rynek, mimo że jego udział w liczbie wszystkich kredytów z reguły nie przekraczał 20-25% (dopiero w szczytowym momencie wzrósł do ponad 30%). Wysokość limitów na ceny mieszkań z dopłatą oraz kolejne modyfikacje mnożnika kosztu odtworzeniowego doprowadziły do sytuacji, w której z dofinansowania państwa (czyli z naszych podatków) można było skorzystać nawet przy zakupie domu w Warszawie za prawie 1.4mln złotych. Działanie RnS doprowadziło poniekąd do regulowania cen przez rząd. Mieszkania, które łapały się w limit, miały spore szanse na sprzedaż, natomiast te, które się nie łapały, były prawie niesprzedawalne. Stąd też doszło do znacznego „rozjechania się” cen mieszkań dużych (zwłaszcza 75+ mkw.) z cenami mieszkań małych (do 50 mkw.). Ceny dużych mieszkań spadały, a ceny małych spadać zauważalnie nie chciały (zwłaszcza w czasach mnożnika 1.4). Zakończenie RnS oraz zmiana mnożnika na 0.8/1.0 spowodowały (często czysto teoretyczny) spadek cen w ostatnim kwartale 2012, co później przełożyło się na niską bazę do porównań cen w kolejnych miesiącach. W związku z tym mogliśmy poczytać o wyimaginowanych wzrostach – swego czasu tego typu artykułów było już tyle, że musiałem o tym napisać aż 2 wpisy ;)

Zakończenie RnS zamknęło długi okres patologii na rynku… jednak nie na długo. Ale o tym w kolejnym punkcie.

2. MdM.

Niestety większość błędów RnS została powtórzona w kolejnym rządowym pomyśle na ratowanie deweloperów, zwanym „Mieszkaniem dla młodych”. Młodzi mają brać kredyty (na minimum 15 lat, z minimalnym LTV 50%), a w zamian dostaną (od nas, podatników) dofinansowanie w wysokości mniej więcej 10-15% ceny mieszkania. Mamy tu znowu limity cen, ustalane w sposób całkowicie niejasny, a cały popyt skierowany będzie tym razem prawie wyłącznie na rynek deweloperski (warunki MdM dla budujących domy praktycznie eliminują tego typu działalność z programu).

MdM, jak chyba żaden inny program na rynku mieszkaniowym, wzbudził ogromną ilość kontrowersji na długo przed jego oficjalnym wprowadzeniem. Pośród (p)osłów trwały przepychanki o to, kogo włączyć do programu, a „analitycy” prześcigali się w dywagacjach, jaki wpływ będzie miał ten program na wzrost cen mieszkań. Na naszym blogu propagowana jest jednak nieco inna idea – ze względu na fakt, że w większości miast limit jest (czasem znacznie) niższy niż aktualna cena, MdM będzie działał w kierunku spadku cen (czyli jakieś tam zalety program jednak posiada ;) Mam tylko obawy, że gdyby tak się właśnie stało, to rząd znowu pomajstruje przy mnożniku kosztu odtworzeniowego.

Jak będzie, zobaczymy, ale wprowadzenie MdM postawiło w dosyć kłopotliwej sytuacji sprzedających na rynku wtórnym – trudno będzie im konkurować z deweloperami, wspartymi dopłatami z naszych podatków (czyli w praktyce sprzedających po cenie 10-15% niższej).

Dodatkowo, niejako przy okazji, rozszerzono ustawę o najmie okazjonalnym z osób prywatnych na firmy – w praktyce oznacza to możliwość ominięcia zasad ochrony lokatorów i wynajmowania mieszkań ludziom przez firmy. Jest to, moim zdaniem, bardzo ważna sprawa, gdyż umożliwia rozwój rynku najmu w cywilizowanych warunkach. O ile kupno mieszkania od dewelopera i jego późniejsze wynajmowanie jest w praktyce nieopłacalne, o tyle wynajmowanie mieszkania zbudowanego z pominięciem dewelopera, to zupełnie co innego. Ciekawe, czy takie rozwiązanie zostanie zastosowane na szerszą skalę chociażby przez fundusze inwestycyjne lub emerytalne.

Tak naprawdę, wpływ MdM na rynek w 2013 roku był nieznaczny – część osób mogła się wstrzymać z zakupem, czekając na ewentualną dopłatę w przyszłym roku. Jednak wpływ w kolejnych latach będzie tak duży, że fakt powstania i uchwalenia tego programu zajął w naszym rankingu zaszczytne, drugie miejsce.

1. Obniżka stóp procentowych.

Miniony rok obfitował w wiele ciekawych wydarzeń na rynku mieszkaniowym, jednak zawsze najważniejszy jest kredyt. W 2012 roku, przy powiedziałbym średniej wysokości stóp procentowych, rynek był ratowany przez RnS. Po zakończeniu działania programu sprzedaż kredytów znacznie spadła – na „ratunek” przyszedł NBP i dokonał kolejnych obniżek stóp procentowych, co ścięło WIBOR 3M z okolic 4.5% do 2.7%. Efektów było kilka. Po pierwsze, znacznie wzrosła zdolność kredytowa (co oczywiście jest absurdem, bo rzeczywista zdolność kredytowa jest „jakaś” i niespecjalnie zależy od chwilowej, bardzo zmiennej wysokości stóp). Po drugie (i najważniejsze), rata kredytu spadła z 700 złotych do 500 dla każdych pożyczonych 100.000. Spowodowało to, że sporo osób uznało, iż teraz stać ich na kredyt (a jeszcze rok temu na ten sam kredyt stać ich nie było ;) Tak duża obniżka w (chwilowej) wysokości raty plus ostatni moment na kredyt z LTV 100% poprawiła sprzedaż kredytów, względem bardzo słabej pierwszej połowy roku. Jednocześnie jeszcze bardziej wzrósł udział kredytów z LTV > 80% oraz wzrosła średnia kwota kredytu, co dowodzi, że świadomość klientów jest jednak nadal słaba i istnienie niniejszego bloga ma sens ;)

Przy historycznie niskich stopach procentowych spadek cen został na pewien czas zahamowany (niektórzy nawet widzą wzrosty ;) 

Rynek zależy od kredytu w ogromnym stopniu, dlatego obniżka stóp w 2013 roku wytworzyła w miarę stabilny stan chwilowy, który utrzyma się najpewniej do końca 2014 roku, kiedy być może pojawią się pierwsze podwyżki stóp, a minimalny wymagany wkład własny osiągnie 10%.

Jak widać, w roku 2013 mieliśmy sporo ważnych wydarzeń na polskim rynku mieszkaniowym – część z nich należy nawet uznać za przełomową. Analiza kluczowych elementów pozwala łatwiej „przewidywać przyszłość” – to, co było ważne w minionym roku, będzie ważne także w kolejnym.

Jeszcze długo najważniejszy będzie kredyt (a dokładniej jego dostępność, sterowana wysokością stóp procentowych). Bardzo dużo potrafią namieszać rządowe programy wsparcia chyba wszystkich uczestników rynku, z wyjątkiem ludzi chcących kupić mieszkanie. Spore znaczenie ma też kondycja finansowa deweloperów, czyli w praktyce ich skłonność do negocjacji. Jednak nie należy zapominać o czynnikach „zewnętrznych”, które z pozoru nie są związane z rynkiem nieruchomości. W końcu upadek banku Lehman Brothers i światowy kryzys finansowy z roku 2008 był także punktem zwrotnym na polskim rynku mieszkaniowym.

Wszystkim czytelnikom, sympatykom oraz przeciwnikom bloga życzę w Nowym Roku zdobycia mnóstwa wartościowej wiedzy, niepoddawania się powszechnej propagandzie oraz popełniania tylko takich błędów, z których możliwości wystąpienia zdawaliście sobie wcześniej sprawę. Do przeczytania za rok! ;)