Knf_na_wiki

Po co jest rekomendacja S i dlaczego powstała o wiele za późno

Wiele się ostatnio mówi o najnowszej (z racji planów przeniesienia części uprawnień w inne „rejony” być może już ostatniej) rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, czyli Rekomendacji S. Ze względu na charakter zmian, które ona ze sobą niesie, powszechnie uważa się, że będzie miała spory wpływ na polski rynek mieszkaniowy (pewnie największy spośród wszystkich dotychczasowych rekomendacji). Rekomendacje tego typu zawierają (podobno) wykaz „dobrych praktyk”, któremu muszą podporządkować się wszystkie banki, działające pod nadzorem KNF. Podstawowym celem jest (jak zwykle;) dobro klientów, przy jednoczesnej minimalizacji ryzyka i przyszłych problemów w całym sektorze bankowym. Jeśli spojrzeć na dotychczasowe działania KNF, można dojść do wniosku, że z reguły były to działania bardzo spóźnione (poprzednie wersje rekomendacji S) lub niespecjalnie wpływające na sytuację na rynku, mimo szumnych zapowiedzi (rekomendacja T). Najnowsza rekomendacja też wydaje się sporo spóźniona, jednak tym razem jej wpływ na rynek będzie najpewniej mocno zauważalny.

Przypomnijmy kilka podstawowych zmian, które niesie ze sobą rekomendacja SIII:

  • Ograniczenie maksymalnego LTV, czyli wymaganie na minimalną wysokość wkładu własnego. Od 2014 roku będzie to 5%, w 2015 10%, by w 2017 roku osiągnąć wartość 20%. Tu należy mieć na uwadze fakt, że banki nadal będą mogły udzielać kredytów z wkładem 10%, jeśli brakujące 10% zostanie „należycie” ubezpieczone (cokolwiek to znaczy). W praktyce spowoduje to tyle, że maksymalne LTV pozostanie na poziomie 90%, a dla kredytów z LTV > 80% trzeba będzie, podobnie jak teraz, wykupić ubezpieczenie (pozostaje mieć nadzieję, że będzie to ubezpieczenie, które w przeciwieństwie do aktualnych rozwiązań, rzeczywiście przed czymś ubezpiecza).
  • Usunięcie ograniczenia na maksymalną wysokość raty w odniesieniu do dochodów. W tej chwili, zgodnie z wymogami rekomendacji T, maksymalny stosunek raty do dochodów (DTI) może wynosić 50/65% (dla osób zarabiających poniżej/powyżej średniej krajowej). Jednak w nowej rekomendacji pojawia się zalecenie, aby DTI nie przekraczał odpowiednio 40/50% (wyższe wartości muszą zostać „świadomie” zaakceptowane przez klienta oraz wpisane oficjalnie w strategię zarządzania ryzykiem danego banku). Spowoduje to w praktyce najpewniej ograniczenie zdolności kredytowej klientów, mimo że w teorii (zwłaszcza w bankach Leszka ;) zdolność pewnie jeszcze wzrośnie, względem aktualnych, absurdalnych poziomów.
  • Zmiana ograniczenia na maksymalną długość kredytowania, przy wyliczaniu zdolności kredytowej do 30 lat (w tej chwili jest to 25 lat, także dla kredytów na dłuższy okres). Jednocześnie, maksymalny czas, na jaki będzie można uzyskać kredyt, zostanie ograniczony do 35 lat. Jednak tu podobnie, jak w poprzednim punkcie, wprowadza się zalecenie na maksymalną długość kredytu – będzie to 25 lat, a dłuższe okresy będą wymagały „świadomej” akceptacji przez klienta. Podobnie jak w kwestii DTI, wpłynie to pozytywnie na teoretyczną zdolność kredytową, ale w praktyce może spowodować jej zmniejszenie, w związku z pewnym utrudnieniem w dostępie do kredytów na więcej niż 25 lat.
  • Zakaz udzielania kredytów w walucie innej niż klient uzyskuje dochody. W praktyce niewiele to w tej chwili zmienia, bo kredytów walutowych właściwie się już nie udziela (co jest odrobinę zastanawiające, bo na potęgę udzielano ich w czasach, kiedy złotówka była nienaturalnie „silna”, a teraz, kiedy kurs jest dużo bardziej „neutralny”, tego typu kredytów się zakazuje). Oczywiście jest to krok w bardzo dobrym kierunku – europejskie, czy szwajcarskie stopy są na ekstremalnie niskich poziomach, więc nawet ich niewielki wzrost mógłby zrobić niezłe „kuku” nieświadomym niczego klientom. Tak, czy inaczej, takie ograniczenie należało wprowadzić najdalej w 2006 roku – ograniczyłoby to rozmiary bańki mieszkaniowej, a przy okazji wielu klientów uniknęłoby popularnej obecnie sytuacji, w której mimo kilku lat spłacania kredytu, kwota do oddania jest wyższa niż wartość mieszkania.

Temat rekomendacji SIII jest „wałkowany” w mediach od dłuższego czasu, więc pewnie spora część czytelników nie dowiedziała się na razie niczego ciekawego. Jednak przy okazji powstania tej rekomendacji KNF wyprodukował bardzo ciekawy dokument, uzasadniający jej wprowadzenie. Można go znaleźć pod poniższym adresem:

http://www.knf.gov.pl/Images/Prezentacja_reko_S_tcm75-32877.pdf 

Dokument ten zawiera wiele bardzo pożytecznych informacji na temat aktualnej kondycji polskiego rynku „kredytowego”. Przyjrzymy się nieco dokładniej jego wybranym elementom, gdyż można z nich wyciągnąć wniosek, że ogólna sytuacja polskich kredytobiorców jest dosyć niebezpieczna. Jednocześnie rzutuje to oczywiście na przyszłą sytuację banków, które przy wzroście stóp procentowych (zwłaszcza w Szwajcarii) mogą razem ze swoimi klientami szybko wpaść w spore kłopoty. Dokument co prawda nie wymienia żadnego banku z nazwy, jednak mając w pamięci, w których bankach udzielano największej liczby kredytów w CHF, można się łatwo wszystkiego domyślić (Leszek jak zawsze pozostaje w centrum uwagi ;)

Ale po kolei…

Jest wiele teorii na temat tego, dlaczego w Polsce doszło do tak dużego wzrostu cen mieszkań w tak krótkim czasie. Oczywiście wiemy, że brakuje 1.5 – 3mln mieszkań ;) Wiemy też, że koszty budowy wzrosły na tyle, że deweloperzy ledwo wiążą koniec z końcem, mimo cen prawie 3-krotnie wyższych niż kiedyś ;) Ponadto wiemy, że winne są ceny działek, których średnia w Warszawie sięgała w porywach niebotycznych 700PLN, przypadających na m2 mieszkania ;)

Jednak KNF mówi co innego… i dokładnie to samo, o czym piszę od początku istnienia tego bloga – rynek „stoi kredytem” i bez niego nic by się nie stało, co się stało :)

Jak widać, chłopaki z KNF są całkiem ogarnięci w temacie (albo po prostu czytają naszego bloga ;) Ciekawe, czy byli tak samo ogarnięci w szczycie rozdawnictwa kredytów frankowych – kto wie, może gdybym już wtedy prowadził bloga, wprowadziliby stosowną rekomendację już w tamtym czasie? ;)


Skoro już wiemy, co było przyczyną całego zła ;) to spójrzmy, jakie są tego efekty.

Jak widać na powyższych obrazkach, w ciągu 10 lat kredyty mieszkaniowe stały się jednym z najważniejszych elementów bilansu banków, stawiając nasz kraj w (niechlubnej?) czołówce europejskiej. Warto porównać sytuację w Polsce do sytuacji w Hiszpanii, w której załamanie rynku mieszkaniowego i znaczny wzrost liczby niespłacanych kredytów mieszkaniowych doprowadziły do praktycznego bankructwa całego sektora bankowego (banki zostały „uratowane” pożyczką EU/ECB na kwotę ponad 100mld Euro). Biorąc pod uwagę fakt, że udział kredytów mieszkaniowych w portfelu polskich banków jest większy niż w Hiszpanii, można dojść do wniosku, że przy nagłym załamaniu rynku, jest spora szansa na powtórzenie czarnego scenariusza. Jednak naszego(?) sektora bankowego raczej Unia nie będzie ratować – w końcu nie jesteśmy w strefie Euro. Państwo polskie też raczej nie pomoże – limit zadłużenia zapisany w konstytucji mógłby skutecznie uniemożliwić powtórzenie rozwiązania irlandzkiego (czyli przejęcie zobowiązań banków przez państwo). Aktywa sektora bankowego są zbliżone wartością do polskiego PKB, więc przy większych problemach państwo (z naszych podatków) po prostu nie byłoby w stanie pomóc, bo sytuacja budżetowa i bez tego jest już bardzo słaba (patrz przejęcie obligacji OFE).



Na kolejnym obrazku widzimy, dlaczego wszystko jeszcze jakoś się trzyma, chociaż spadki akcji kredytowej i kryzys w mieszkaniówce są już zauważalne – nadal mamy dodatnie tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych. Przykład węgierski, gdzie rynek przeżywa ogromny kryzys (związany z kredytami we frankach, w których oprocentowanie nie jest wprost zależne od LIBOR CHF) pokazuje, czego może dokonać nagły spadek liczby udzielanych kredytów. 

Być może to jest polski sposób na uratowanie banków – skoro nie stać na to państwa, to należy trzymać system w możliwie niezmienionym stanie przez możliwie długo. Kto wie, może to tak naprawdę stoi za programami „wsparcia” rynku mieszkaniowego przez państwo – w końcu RnS, czy MdM zwyczajnie zachęcają do brania kredytów. Dopóki udaje się „zachęcić” sporą grupę osób do zaciągania nowych kredytów mieszkaniowych, dopóty cały rynek będzie jakoś funkcjonował (PKB będzie od tego rósł, ceny mieszkań za bardzo nie spadną, więc i sytuacja banków mocno się nie pogorszy, a niejako przy okazji, pomoże się kolegom deweloperom ;)

Tego typu podejście ma oczywiście „krótkie nogi” – finansowanie rynku mieszkaniowego kredytem prędzej czy później i tak się kończy, powodując jego załamanie. Zwykle dochodzi do tego w momencie podniesienia nienaturalnie niskich stóp procentowych (przykłady USA, Hiszpanii, Irlandii), chociaż są i inne możliwości (np. dramatyczne załamanie kursu rodzimej waluty, przy masowo udzielanych kredytach w walucie innej niż krajowa – przykład węgierski, w mniejszym stopniu także polski). KNF ma tego najpewniej świadomość, publikując poniższy obrazek.

Bardzo ważne jest tu stwierdzenie: „Niskie stopy to raczej przejściowy fenomen a nie trwałe zjawisko„. Ten obrazek powinien obejrzeć każdy, kto podpisuje umowę kredytową na 25, czy 30 lat. Na szczęście niedługo, zgodnie z dyrektywą unijną, w momencie podpisywania umowy klientowi będzie musiało zostać przedstawione wyliczenie wysokości raty dla maksymalnej wysokości stóp procentowych w okresie ostatnich 20 lat – dla Polski oznaczać to będzie oprocentowanie co najmniej 25%, co w przypadku kredytu na 300.000 PLN oznaczałoby ratę miesięczną w okolicach 6.500 :) Może skłoni to co niektórych klientów do odrobiny refleksji… Na razie KNF prezentuje nieco bardziej „ostrożne” wyliczenia, rozszerzone o aspekt różnej długości kredytowania (obrazki poniżej).


Przy tej okazji warto też zwrócić uwagę, ile kapitału spłaca się w początkowych latach, zależnie od czasu spłaty całego kredytu. Szczególnie polecam to dla osób, które spłacając kredyt uważają, że „spłacają swoje” i nie napychają kieszeni właścicielowi (zamiast tego napychając kieszeń bankowi). Zauważmy, że dla kredytu 30-letniego po 10 latach spłaty, spłacone zostanie dopiero 16% kwoty kredytu (kapitału). Mam pewne obawy, że za 10 lat ceny będą niższe o więcej niż 16%, co przy kredycie z LTV100% oznaczałoby, że po 10 latach spłacania do spłaty nadal będzie więcej niż warte będzie mieszkanie ;)

Jednak wszystkie te wyliczenia to dopiero śpiew przyszłości – stopy pewnie kiedyś wzrosną, powodując duże problemy, ceny mieszkań spadną, pogłębiając problemy (umożliwiając jednocześnie zakup innym po rozsądnych stawkach), ale są też problemy, które występują już w obecnej chwili.

Jednym z najważniejszych powodów powstania rekomendacji SIII jest próba ograniczenia przyszłego ryzyka w sektorze bankowym. Ryzyka, które już teraz daje znać o sobie – chodzi głównie o kredyty zagrożone (zwłaszcza walutowe), bardzo wysokie średnie LTV oraz wysoki stosunek raty do miesięcznych dochodów (DTI). Przyjrzymy się, co pisze o tym KNF.




Na pierwszym obrazku widzimy systematyczny wzrost wartości kredytów zagrożonych. Zawsze mi się podobała ta nazwa – „kredyt zagrożony”. Brzmi tak niewinnie… a oznacza najczęściej kredyt, którego opóźnienie w spłacie przekracza 3 miesiące (chociaż może to być równie dobrze 12 miesięcy i więcej). W przypadku kredytu mieszkaniowego powoduje to w znakomitej większości przypadków niemożność jego spłaty (skoro ktoś nie zapłacił już co najmniej 3 rat, to w jaki sposób ma zapłacić kolejne, regulując jednocześnie zaległości?). KNF zwraca uwagę, że duża różnica pomiędzy kredytami opóźnionymi w spłacie w kolejnych przedziałach opóźnienia sugeruje znaczny wzrost liczby kredytów zagrożonych (czyli w praktyce niespłacalnych) w przyszłości. 

Jednocześnie KNF stwierdza, że „jakość” portfela kredytów walutowych i złotowych jest porównywalna, co przeczy powszechnej jeszcze do niedawna opinii, że kredyty walutowe (zwłaszcza CHF) są spłacane lepiej niż złotowe (z reguły stracony kredyt walutowy jest przewalutowywany na PLN, co powoduje „pogorszenie” statystyki kredytów złotowych, a „poprawienie” statystyki kredytów walutowych).

Dla komentatorów mały quiz – sytuacja którego banku została opisana na powyższym obrazku, jako banku X? :)

Ogólnie rzecz biorąc, kredyty walutowe stanowią w tej chwili dużo większe zagrożenie dla klientów oraz dla sektora bankowego. Skoro przy praktycznie zerowych stopach procentowych w Szwajcarii, udział niespłacalnych kredytów walutowych jest bardzo bliski udziałowi niespłacalnych kredytów w PLN, to co będzie, kiedy Szwajcarzy podniosą stopy (z zera za bardzo obniżyć już nie mogą ;) ? Jednocześnie kredyty w walutach obcych mają zdecydowanie wyższe średnie LTV, co wynika ze znacznego osłabienia PLN względem innych walut wobec czasów, w których większość kredytów walutowych została udzielonych. 

Widać to na kolejnym obrazku od KNF:


I tu przechodzimy do kolejnego, bardzo ważnego elementu polskiego rynku kredytowego, czyli wysokiego współczynnika LTV dla aktualnie spłacanych kredytów. 

Z jednej strony wynika to ze stosunkowej „młodości” całego rynku – kredyty mieszkaniowe na szeroką skalę były udzielane dopiero od 2004 roku (wtedy też rozpoczął się szybki wzrost cen mieszkań), z reguły na bardzo długie okresy (25-50 lat), co spowodowało, że wartość LTV dla ogromnej liczby kredytów nie zmieniła się za bardzo od momentu rozpoczęcia spłaty (przypomnijmy sobie wykresy pokazujące wartość kapitału spłacanego przez pierwsze 10 lat i później). Z drugiej strony, niekorzystnie na wysokość LTV wpływa fakt nasilenia udzielania kredytów z bardzo niskim lub zupełnie bez wkładu własnego w ostatnich 3 latach oraz niekorzystna (z punktu widzenia kredytobiorców) zmiana wartości kredytów walutowych, w wyniku osłabienia się złotówki względem franka/euro.

KNF pokazuje nawet przykład „nietrafionego” kredytu w CHF (choć i kredyt w PLN, w którym po 4 latach jest do spłaty więcej niż wynosi obecna wartość mieszkania, trudno nazwać „trafionym”).

Przyjrzyjmy się nieco bardziej dokładnie strukturze LTV polskich kredytów. 

KNF pokusił się o dokładne wyliczenia, ile kredytów (w sensie liczby oraz wartości) wpada w poszczególne progi LTV (obrazek poniżej).

 

Widzimy, że 1/3 wszystkich (wartościowo) kredytów ma LTV > 100%, a ponad połowa ma LTV >= 80%. Oznacza to mniej więcej tyle, że ponad połowa (w sensie wartości) polskich kredytów mieszkaniowych jest uznawana za ryzykowną, z punktu widzenia powszechnie przyjętej definicji. Dodatkowo, kredyty z wysokim LTV mają bardzo wysoką średnią wartość, a ich znakomitą większość stanowią kredyty walutowe, a więc te, o których spłatę można obawiać się najbardziej (patrząc na aktualne poziomy stóp procentowych). 

Biorąc pod uwagę liczbę kredytów widać, że około 250.000 gospodarstw domowych spłaca kredyt, którego wartość nadal jest bardzo bliska wartości mieszkania, a kolejnych 250.000 spłaca kredyt, którego wartość przekracza wartość mieszkania.

Należy tu pamiętać o jeszcze jednej, bardzo ważnej rzeczy. Mam pewne obawy, że pokazane wskaźniki LTV nie do końca oddają spadek cen mieszkań w ostatnich kilku latach. Wystarczy przyjrzeć się bliżej cenom na licytacjach komorniczych (sumom oszacowania). Widać tam, że wartość „rynkowa”, którą generują rzeczoznawcy, „nieco” odbiega od realnej ceny, jaką można uzyskać, chcąc sprzedać mieszkanie w sensownym czasie. W związku z tym wszystkim spodziewałbym się, że LTV policzone względem cen „rzeczywistych” byłoby jeszcze zauważalnie wyższe, co pokazuje, że większy spadek cen mieszkań mógłby doprowadzić do sytuacji, w której wartość zabezpieczenia wszystkich kredytów mieszkaniowych w sumie byłaby niższa od sumarycznej wysokości tych kredytów. Dla banków nie oznaczałoby to niczego dobrego ;)

Jakby na domiar złego, niezbyt dobrze wygląda także struktura DTI, czyli stosunku wysokości raty kredytu do dochodów.

Widać, że tylko niecała połowa kredytobiorców przeznacza na spłatę kredytu maksymalnie 30% swojego dochodu (czyli kwotę, która jest uznawana za bezpieczny poziom). Ponad połowa płaci więcej, a dla 1/3 wydatki na kredyt przekraczają 40% dochodów. Stanowi to duże zagrożenie w przypadku wzrostu stóp procentowych. Należy tu zauważyć, że dane pochodzą z roku 2012 – w tej chwili, po spadku stóp procentowych, struktura DTI powinna wyglądać lepiej (przynajmniej jeśli chodzi o kredyty złotowe; dla walutowych praktycznie nic się w tym temacie nie zmieniło).

KNF zwraca też uwagę na ciekawy fakt – wbrew powszechnej opinii, kredyty walutowe były udzielane głównie klientom o relatywnie niskich dochodach. Oczywiście nie jest to dziwne – w końcu po „najtańsze” produkty sięgają ci, których na niewiele stać (i którzy przy okazji nie przejmują się potencjalnym ryzykiem).


Na wykresie widać, że przytłaczająca większość kredytobiorców walutowych to osoby o dochodach mniejszych bądź bardzo zbliżonych do średniej (wartości z wykresu należy podzielić przez 2, ponieważ większość kredytów brana była przez małżeństwa/pary). Jest to szczególnie ryzykowne, biorąc pod uwagę fakt, że nawet niewielki wzrost stóp procentowych w Szwajcarii może w tej chwili bardzo znacząco odbić się na wysokości raty – dla osób zarabiających niewiele, wzrost wysokości raty może okazać się problemem nie do przeskoczenia

KNF pokusił się także o wyliczenie maksymalnej wysokości DTI w poszczególnych miastach, biorąc pod uwagę koszty utrzymania. Nie wgłębiając się specjalnie w metodologię widać, że wynik jest zgodny z oczekiwaniami – sensowna wysokość raty względem dochodów powinna wynosić maksymalnie 25-30%.

W raporcie KNF jest też mowa o zmianach cen. Jak już pisałem na początku, za podstawowy czynnik odpowiedzialny za to zjawisko KNF uznaje kredyty mieszkaniowe rozdawane „na lewo i prawo”, z bardzo niskim lub zupełnie bez wkładu własnego, do tego w walutach obcych.

Na początek wykres, pokazujący zmianę cen mieszkań oraz zmianę wynagrodzeń w poszczególnych miastach w latach 2004-2011. Widać, że wzrost cen nie był związany ze wzrostem zamożności Polaków (który to akurat jest nieco dyskusyjny ;) Zauważmy, że zmiana cen uwzględnia już spadki z ostatnich kilku lat – gdyby wygenerować podobny wykres z lat 2004-2008 byłoby jeszcze lepiej widoczne, jak bardzo poziom cen oderwał się od poziomu wynagrodzeń.

 

Za to na wykresie jest jeszcze jedna ciekawa rzecz – być może to jednak nie Warszawa ma największy potencjał spadków cen, co sugerowałem w jednym z poprzednich wpisów. Na „czele” tej klasyfikacji byłby pewnie Poznań (to miasto sugerował jeden z komentatorów). 

Oczywiście trudno uznać, że ceny w 2004 roku były „przystępne” – był to moment, w którym rozpoczynało się szaleństwo kredytowe i w którym ceny zaczynały rosnąć. Przyjmując jako punkt wyjścia relację 1m2 = 1 średnia pensja netto w regionie, aktualne ceny są mniej więcej o 1/3 zbyt wysokie (oczywiście w różnych miastach trochę się ta wartość różni). Kiedy szaleństwo kredytowe się skończy, powinniśmy osiągnąć tego typu pułap, gdyż jest on dość powszechnie uznawany za punkt równowagi (nie zmienia to faktu, że ze względu na skrajnie niekorzystne czynniki demograficzne, spadek cen w Polsce będzie w dłuższym okresie postępował jeszcze bardziej).

Podobny wniosek nasuwa się z kolejnego wykresu, przedstawiającego zmiany cen, pomiędzy początkiem bańki (2004), szczytem hossy (2008), a końcówką roku 2012. Widać, że ceny wzrosły od 100 do nawet 160% (czyli dwukrotnie, gdzieniegdzie prawie 3-krotnie!) w ciągu 4 lat. W tym układzie późniejsze spadki cen rzędu 20% wydają się być czystą kosmetyką ;) Aby sytuacja wróciła do równowagi, sumaryczny spadek cen powinien wynieść mniej więcej 40-50%, czyli jeszcze jakieś 30% od aktualnych poziomów.

Podsumowując… KNF, wprowadzając rekomendację SIII, działa w dobrym kierunku, jednak jest to działanie zdecydowanie zbyt późne. Co z tego, że zakazuje się udzielania kredytów walutowych, których praktycznie i tak już nikt nie udziela, kiedy trzeba było to zrobić 7 lat temu? Ograniczenie LTV jest dobrym posunięciem, jednak do tej pory udzielono tak dużej liczby kredytów z wysokim LTV, że będą one stanowić zagrożenie jeszcze przez długi czas. Ciekawi mnie, jak banki podejdą do sugerowanych maksymalnych wartości DTI (40/50%) oraz sugerowanej maksymalnej długości kredytu (25 lat). Jeśli się do tych zaleceń dostosują, to wpłynie to na dodatkowe zmniejszenie akcji kredytowej (obok czynników związanych z ograniczeniem LTV), co powinno przełożyć się na stopniowy spadek cen mieszkań. 

Jak będzie, zobaczymy w przyszłym roku… na razie, dzięki raportowi KNF, poznaliśmy szereg zagrożeń dla polskiego sektora bankowego, związanych z nadmiernym udzielaniem kredytów mieszkaniowych w poprzednich latach.

Przypomnijmy najważniejsze zagrożenia: 

  1. Znaczny udział kredytów mieszkaniowych w portfelu banków (jeden z najwyższych w Europie). 
  2. Systematyczny wzrost liczby kredytów zagrożonych/niespłacalnych – taka tendencja będzie się utrzymywać. 
  3. Trudności w egzekucji należności, związane ze spadkiem cen mieszkań (względem szczytu) oraz wzrostem wysokości kredytów wskutek zmian kursu dla kredytów walutowych. 
  4. Bardzo wysokie średnie LTV kredytów (zwłaszcza walutowych). Ponad 250.000 kredytów o wartości bliskiej wartości mieszkania oraz dalsze 250.000 z LTV>100%. 
  5. Niebezpiecznie wysoki poziom DTI dla wielu kredytobiorców (zwłaszcza walutowych), który może szybko doprowadzić do problemów ze spłatą, przy wzroście stóp procentowych. 
  6. Spory potencjał do spadku cen mieszkań, patrząc na ich historyczną dostępność względem wysokości wynagrodzeń, co może jeszcze bardziej pogorszyć wskaźnik średniego LTV.

Jak widać, gdyby KNF podjęła stosowne działania 8 lat temu, moglibyśmy uniknąć wielu problemów, których teraz uniknąć się już raczej nie da. No ale cóż… lepiej późno, niż później ;)

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o

Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
MMK
Gość
MMK
2 lata 11 miesiące temu

Świetna analiza, szacun za ogrom pracy, który w nią włożyłeś. Ale z jedną rzeczą się nie zgadzam.

"Usunięcie ograniczenia na maksymalną długość kredytowania, przy wyliczaniu zdolności kredytowej"

To ograniczenie nie zostało usunięte, tylko zmienione z 25 na 30 lat.

Z rekomendacji:
7.2. Jeśli przewidywany okres spłaty ekspozycji jest dłuższy niż 30 lat, bank powinien przyjmować w procesie oceny zdolności kredytowej okres spłaty ekspozycji wynoszący maksymalnie 30 lat, przy uwzględnieniu postanowień Rekomendacji 7.3

W domach z betonu
Gość
2 lata 11 miesiące temu

Zmiana maksymalnego okresu dla wyliczania zdolności kredytowej z 25 lat do 30 przy wprowadzeniu zalecanego (25 lat) oraz maksymalnego okresu kredytowania (35 lat) oznaczać będzie w praktyce usunięcie ograniczenia (czas dla wyliczania zdolności będzie praktycznie zawsze równy okresowi kredytowania ;) Niemniej, w rekomendacji rzeczywiście została sprecyzowana konkretna wartość, więc zmieniłem we wpisie.

Dzięki!

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

Jesli do `12 udzielonych bylo 1,5 mln kredytow czyli mozna zalozyc ze gospodarstw domowych, a w gospodarstwie co najmniej 2 osoby to minimum 3 mln ludzi ma gdzie mieszkac, nie wiem jak moze brakowac niby kolejnych 3mln mieszkac, niedorzeczne to jest…

Moim Skromnym Zdaniem
Gość
2 lata 11 miesiące temu
W jednym z poprzednich wpisów teza o braku mieszkań już została obalona. GUS liczy osoby mieszkające za granicą, a zameldowane w Polsce do swoich wyliczeń, a to zawyża mianownik o jakieś 2.5 miliona ludzi. Idący niż demograficzny i "kaleka" dzietność w kraju zrobi resztę. Od kilku lat trwa pompowanie miliardów PLN PUBLICZNYCH pieniędzy aby utrzymać ceny ale na długą metę nawet to nie odwróci urealnienia cen. Kto ma jako taką sytuację mieszkaniową doradzam – CZEKAJCIE. Ja kupuję mieszkanie tylko dlatego, że sprzedający zgodził się zejść z ceny do 5000/m2 (Warszawa Bemowo) co na dzień dzisiejszy i tak jest niezłą ofertą.… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

To się jeszcze jakoś trzyma ale wystarczy że wzrosną stopy/przyciśnie kryzys i dziesiątki tysięcy rodzin może zostać zlicytowanych. Zdecydowanie zostaję u rodziców:) Zamiast wynajmować/kupować zainstalowałem do jednego ze swoich 2 pokoi w mieszkaniu rodzinnym drzwi dźwiękoszczelne i mam: ciszę spokój, mieszkanie za darmochę, obiadki a jak mam ochotę to towarzystwo do rozmowy:)

Kolejnym ciekawym wnioskiem może być że gdyby nie ta bańka cenowa to nie wyjechałoby tyle ludzi na emigrację

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu

Noo stary, ustawiłeś się, nie ma co! Szacun, zazdroszczę….

Moim Skromnym Zdaniem
Gość
2 lata 11 miesiące temu
Trochę offtop ale tak dla ostrzeżenia. Zawsze byłem przeciwny pośrednikom, a swoje perypetie z HB/OF już opisywałem w komentarzu pod innym wpisem. Przez osobę która była bardzo ok w stosunku do mnie dałem się namówić przy braniu kredytu do skorzystania z usług Gold Finance (Warszawa, Domaniewska). Niestety po podjęciu współpracy utwierdziłem się w przekonaniu, że pośredników należy unikać i odradzam wszystkim korzystanie z ich usług. Sytuacja wyglądała tak. Spisałem ze sprzedającym umowę notarialną przedwstępną pod koniec listopada. Umówiliśmy się, że do 5 stycznia transakcja zostanie zawarta. Nie chciałem dużo kredytu (50% LTV) bo miałem sporo środków odłożone. Chciałem wziąć 150.000… Czytaj więcej »
k-dek
Gość
2 lata 11 miesiące temu
Podręcznikowy przykład, napiętnujmy i podkreślmy ten fakt: "w ostatniej chwili (…) przesłał mi MEGA niekorzystną ofertę" – ależ nie :D – to mega KORZYSTNA oferta dla firmy Gold Finance, biorąc pod uwagę, że jest znacznie droższa, to naturalnym jest, że firma GF jak również pośrednik zarobią najwięcej; i tylko od pośrednika zależy czy uda mu się naciągnąć… no właśnie kogo? Pamiętajmy:Prawdziwym klientem firmy Gold Finance (jak i innych) jest instytucja, której interesy reprezentuje pośrednik GF – w tym przypadku promowany BANK. (do znudzenia należy przypominać) "System wynagradzania doradcy finansowego nie zawsze uwzględnia jako priorytetowe działanie w interesie klienta" – tego… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

Czy można wiedzieć jakie banki obecnie wybrałeś a jaki został wybrany przez pośrednika?
Pozdrawiam
Tomek

dd
Gość
dd
2 lata 11 miesiące temu

od zawsze czułam niechęć do wszelkiej maści doradców…i z dziedziny bankowej, nieruchomości, podatkowej, ubezpieczeniowej…
zawsze ich wykańczałam pytaniami o konkrety…. gubią się w swojej niewiedzy….

pytanie podstawowe zawsze jest , kto im płaci, z czego żyją, jaki kto ma z tego biznes.
i pozostaje człowiekowi czytać, dowiadywać się samemu.

a swoją drogą prawo stanowione w 3 RP jest coraz większym gównem, gdzie juz i fachowcy sie gubią…
i o to tutaj chodzi…
zawsze w bajzlu łatwiej nakraść…i skasować ludzi , którzy zaczynają coś móc, a nie są z ich bajki….

Moim Skromnym Zdaniem
Gość
2 lata 11 miesiące temu

@Anonimowy
Bank sugerowany przez pośrednika to Deutsche Bank.Przedstawił mi też ofertę mBank'u ale ten bym sam też zasugerował (wiem, że mieli przygody z kombinowanie ale dotyczyło to kredytów w CHF, a osoby które wiem, że mają tam kredyt PLN nie narzekają). Ostatni wybrany tylko przeze mnie to BGŻ. Oczywiście wszystko powyżej to moja osobista opinia. Przedstawiłem jak wyglądała sytuacja, a ponieważ jestem niezadowolony z obsługi uważam, że mam pełne prawo wyrazić swoje niezadowolenie. Nie wiem czy jest tu wina DB czy po protu pośrednik sam mógł jakoś zasugerować zmianę warunków udzielenie kredytu na inne niż w wypełnionym przeze mnie wniosku.

Moim Skromnym Zdaniem
Gość
2 lata 11 miesiące temu

@wdomachzbetonu
Masz u mnie chłopie piwo za ogrom pracy jaką wkładasz w uświadamianie ludzi. Powiedz tylko gdzie i kiedy. Ja to najchętniej na Bemowie ale jak chcesz to może być i centrum. Jeszcze raz pozdro! :)

W domach z betonu
Gość
2 lata 11 miesiące temu

Dzięki za propozycję :) Szkoda tylko, że nie piję piwa ;)

A tak na poważnie, to nie wierzę specjalnie w uświadamianie ludzi – część z tych, z którymi rozmawiałem, ma na tyle otwarty umysł, że doszłaby do podobnych wniosków i bez czytania bloga. Natomiast reszta, mimo sensownym argumentów, nie jest w stanie porzucić myślenia o "spłacaniu swojego", "napychaniu kieszeni właścicielowi" i o tym, że "ceny spadną, ale w Warszawie nie spadną" ;)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

Bardzo dobry blog-cala noc czytalem-pozwolilem sobie zalinkowac tu i owdzie-tego typu wiedze poparta solidna analiza nalezy jak najbardziej rozpowszechniac aby kolejne roczniki nie wtopily na cale zycie.Z wiekszoscia wnioskow na blogu sie zgadzam a pewnie i czasem cos skomentuje.Pozdrawiam i dziekuje za swietnego bloga.

Piotr34

k-dek
Gość
2 lata 11 miesiące temu
Odnośnie podjętych działań przez KNF – oczywiście zgadzam się – późno, ale dla wielu zakredytowanych na styk swoich możliwości za późno! Dlaczego nie wprowadzono takich obostrzeń – natychmiast, kiedy np. CHF był po 2zł? … nie wiadomo.A jak nie wiadomo o co chodzi to chodzi o pieniądze. Nie łudźmy się, że KNF jest w pełni niezależną instytucją rządową. Sam fakt, że jest to instytucja rządowa, dodajmy polskiego rządu, to automatycznie uzależnia ją od możliwości wpływu rządu na jej działanie, a rząd jest w strefie wpływu wielu instytucji finansowych – i to pieniądz rządzi od zawsze. Nie mamy na to wpływu,… Czytaj więcej »
dd
Gość
dd
2 lata 11 miesiące temu
interes się kręci….wszyscy zainteresowani – banki, rząd, developerzy- mają interes w tym aby ceny nie spadałybanki – mają zarobek z odsetek, a że przegięły pałę – co wynika z powyższego- to niech się państwo martwi…. rząd – 23% vat – 10% dofinansowania to na czysto trochę jest….a develka przeciez nie powie ze nie chce kasy, jak sama jej do rąk włazi… to nie jest rynek bułek czy telefonów….wszystko rozegrali i rozgrywają jak trzeba…pytaniem jest – po co? po 2016 roku ziemia też na sprzedaż….nie trzeba wojny i obozów…sami sobie zrealizowaliśmy niewolnictwo…na emigracji, albo w korpo w polandiinic się nie opłaca… Czytaj więcej »
marek
Gość
2 lata 11 miesiące temu
bankructwo w usa a u nas niestety my a usa to wielka roznica. Tam ustawa o bankructwie indywidualnym dziala i mozna klucze oddac jezeli w pore oglosisz swoja upadlosc bank zabiera ci wlozony wklad jaki splacales a nieruchomosc jest licytowana. natomiast u nas pomyslcie dlaczego od lat 90 nikt nie dotyka ustawy o prawie bankowym i nic nie robi w tym kierunku ? albo lenistwo albo celowe nic nie robienie gdyz lepiej czlowiekowi podstawionemu pod mur odebrac w razie jego niepowodzen mieszkanie , dom i inne rzeczy + to co wplacil + rzadac od niego splaty tego co zostalo jeszcze… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

coś czuje że to wszystko pierdzielnie z hukiem, wrobieni w kredyt na górce z maksymalną lub też co gorsza naciąganą zdolnością kredytową… to nie może się dobrze skończyć
btw. ciekawy jestem na czym teraz powstanie bańka, bo przecież pieniądz nie lubi leżenia

Krasus
Gość
2 lata 11 miesiące temu

Co do wskaźników przeliczeniowych to polecam spojrzenie na woj. Lubuskie. Dwa razy z rzędu jest taki sam (dokładnie, co do złotówki) odczyt. To pokazuje, że jest to wskaźnik całkowicie fikcyjny..

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

a czy jest jakaś możliwość że w przyszłości mogą cofnąć ta rekomendacje? znając polityków mogą w różny sposób manipulować.
Poza tym ciągle powtarzasz o rosnących stopach procentowych, skoro wiedzą że ich podniesienie oznacza bankructwo kraju to zrobią wszystko by tego nie zrobić. Nie rozumiem skąd ta pewność że to zrobią. Z historii raczej wynika że jest to ostateczność po hiperinflacji, ale do tego czasu większość oszczędności ludności oraz cała średnia klasa zostanie zmieciona.

dd
Gość
dd
2 lata 11 miesiące temu

KNF: Pierwszych kredytobiorców szok czeka w 2015 roku
Interia – ‎10 godz. temu‎
… by wymagały wkładu własnego. Od początku przyszłego roku ma to być przynajmniej 5 proc. wartości mieszkania, od 2015 – 10 proc., od 2016 – 15 proc., a od 2017 roku wkład własny powinien pokryć przynajmniej 20 proc. ceny kupowanego mieszkania.

i artykułu już nie ma :( na linku
http://news.google.com/news/url?sr=1&sa=t&ct2=pl_pl%2F0_0_s_0_0_t&usg=AFQjCNGZrq6r0TkaEURZzdn72X165hUung&did=7f9dc2dabfe88ae0&cid=43982610976328&ei=pye_UqmeN-y3iQbI4QE&rt=STORY&vm=STANDARD&url=http%3A%2F%2Fbiznes.interia.pl%2Fnieruchomosci%2Fnews%2Fpierwszych-kredytobiorcow-szok-czeka-w-2015-roku%2C1970150%2C4206

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

Czytam blog prawie od początku jego istnienia. Zgadzam się absolutnie z jego treścią. Martwi mnie jednak jedna sprawa. Znam wszystkie argumenty, które mówią aby wstrzymać się z zakupem mieszkania. Spokojnie zbieram pieniądze na mieszkanie (mam około 50% kwoty mieszkania które mnie interesuje). Wynajmuje obecnie mieszkanie na bardzo dobrych warunkach (tylko czynsz, opłaty). Wszystko fajnie, pięknie. Tylko obawiam się czy zbierając dalej na mieszkanie nie narażam się na stratę tych oszczędności które już mam. Od czasu do czasu czytam o możliwym resecie, hiperinflacji, potencjalnych bankructwach państw. Co w takiej sytuacji? Jakie rozwiązanie jest najlepsze. Zbierać i czekać czy już kupować.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

korzystaj póki możesz skoro wynajmujesz po kosztach identycznych jakie byś płacić za własne M
a pieniądze, znajdz dla nich inwestycje, nie wiem kto wszystkim wmówił że mieszkanie to jest zakup życia i tylko o to chodzi i na to trzeba pracować biorąc kredyt np na 35 lat…
szkoda że nie ma mody na "obowiązkowy" zakup nowego auta za min. 200k też pewnie nie jeden z nas by się zastanawiał czy wzrosną ceny czy zmaleją jaki kredyt na to wziąć i czy to już dobry moment na zakup
PS: na jak długo przewidujesz możliwość kontynuacji obcnego preferencyjnego najmu?

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

Minimum 3 lata, a może więcej.

W domach z betonu
Gość
2 lata 11 miesiące temu
Bankructwa państw, hiperinflacja i reset (właśnie w tej kolejności) są w mojej ocenie nieuniknione. Nie zmienia to faktu, że to się nie stanie z dnia na dzień. Na początek muszą wzrosnąć stopy procentowe i to rozpocznie "zabawę". Nim zbankrutuje system, "zbankrutuje" wielu kredytobiorców i mocno pogorszy się sytuacja gospodarcza (w końcu dopiero po takich wydarzeniach może zbankrutować państwo). Wtedy spadną ceny rzeczy, których wycena zależy od zdolności kredytowej (mało kto taką będzie miał). Człowiek z gotówką będzie bardzo mile widziany i będzie mógł dokonać ciekawych zakupów (w końcu czyż nie po to generuje się kryzysy, żeby bogatsi mogli za bezcen… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

Świetny artykuł, bardzo dziękuję, sporo czytania, ale było warto.
Jeśli szukasz pomysłów do następnych tematów to chętnie poczytałbym o wpływie wieku "domów z betonu" na ich ceny. Jestem z Łodzi, powoli rozglądam się za zmianą mieszkania na większe i widzę, że ceny za metr2 nie różnią się znacznie w blokach z lat 70-80-90, widać jedynie coraz to większe mieszkania i co za tym idzie i większe ceny całościowe, ale w przeliczeniu na metr wychodzi bardzo podobna stawka.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu
małymi mieszkaniami w Łodzi może być większy obrót niż dużymi bo to miasto studenckie więc:1. rodzice kupują dziecku po zaliczeniu 1 sem. by ten nie musiał wynajmować, po studiach zamieszka/sprzeda/wynajmie (lokata kapitału)2. "inwestory" kupują na wynajem, najczęściej pod studenta bo to najmniej problemowy pod kątem usunięcia z lokalu klient3. "inwestory krótkoterminowe" małe, tanie, w okazyjnej cenie by za 2-3 tyg wystawić 10-15k. drożej (handelek mieszkaniami jak każdą inna rzeczą)dla rynku z tego typu specyfiką, wiek budynku ma drugorzędne znaczenie i zapewnie ceny m2 w kamienicy są nie wiele mniejsze niż w blokach. Większa różnica w cenie najpewniej występuje pomiędzy nowym… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu
Racja, Łódź to ok. 15% studentów ale co roku ich ubywa tak wiec rynek najmu sie zaciesnia, wlasciciele pod wynajem z gorszych lokalizacj niz rejon uczelni maja problem z otrzymaniem sensownego czynszu od rzetelnego najemcy i dlatego ich mieszkanka niesmialo pojawiaja sie na sprzedaz (narazie w dosc drogich cenach, bo na wynajem rownolegle licza ze jednak ktos sie trafi na kolejny rok) . Sam rowniez wynajmuje mieszkanie kupione za czasow studiow i wiem ze stawki najmu sa coraz mniejsze do tego stopnia ze przy ciaglych niewielkich spadkach ceny mieszkania mimo ze zarabiam na wynajmie to de facto tracę w ogólnym… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

http://www.naukawpolsce.pap.pl/aktualnosci/news,397492,w-tym-roku-o-90-tys-studentow-mniej-niz-w-zeszlym.html
http://www.studenckamarka.pl/serwis.php?pok=1909&s=73
i będzie coraz gorzej.
A dewele straszą, że mieszkań zabraknie bo zaczęli troszkę mniej budować. Jeszcze trochę się ratują bo sprzedają w trakcie budowy z niższą ceną a gotowe trzymają (większa cena), żeby nie psuć tak szybko rynku bo wiadomo tańszy wynajem to i tańsze kupno(zależność prawie liniowa).

k-dek
Gość
2 lata 11 miesiące temu
Oczywiście, że straszą, bo to najłatwiejsza i niestety przynosząca (jak do tej pory) rezultaty metoda, ale potrafili też wrzucić na koniec 2012r. taki oto artykuł (już przytaczany – wydaje mi się – na blogu) http://wyborcza.biz/biznes/1,100896,12882224,Koniec_swiata_deweloperow__W_Polsce_bedzie____za_duzo.html Krzykliwy artykuł, ale sądząc po ilości komentarzy nie nabył się długo (o ile w ogóle) na pierwszych stronach np. gazeta.pl Prognozy dotyczące konkretnych poziomów cen, należy odebrać z pewnym dystansem, biorąc pod uwagę, że konstruował je "niezależny" redNet, ale wykres słupkowy deficytu mieszkań (który też może być zawyżany – bo nie sądzę, że zaniżany) daje bardzo mocno do myślenia. Biorąc pod uwagę, że przez najbliższe… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

Najlepsze w tym arcie z gazety jest wypowiedz Chojnackiego ze ceny przyszłych mieszkań najbardziej bedą zależne od oprocentowania kredytów. Widać ze bez ceregieli mówią co ukształtowali obecne wysokie ceny, dostępność kredytu, tylko i wyłącznie.

Ceibej
Gość
2 lata 11 miesiące temu

Ciekawe dane. Jednego jednak nie rozumiem, albo ja źle liczę albo autor. Chodzi o obrazek “Zmiana cen i wynagrodzeń” i fragment tekstu: “Widać na tym wykresie, że aktualne ceny są mniej więcej o 1/3 zbyt wysokie”. Nie wiem jak wyszło autorowi 1/3 czyli około 33%. Weźmy na przykład Wrocław: 193% cena w 2011 w stosunku do ceny z 2004, zarobki 160%. Żeby cena wzrosła o tyle samo co zarobki to ceny mieszkań musiałyby spaść we Wrocławiu o 17%.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu
Ogólnie świetny blog, a jeszcze lepszy obecny wpis. A moje wyliczenie wygląda inaczej:] produkt kosztował 100 zł, podrożał o 193%, czyli kosztuje 293 zł, jeśliby podrożał o 160%, to kosztowałby 260 zł, a więc kosztuje o 33 zł za dużo (a nie o 33%). Produkt musi stanieć o 33 zł, a więc 33zł/293zł = 0,112, czyli około 11,2% . Stąd też we Wrocławiu jeśli mieszkania stanieją jeszcze o 11%, to stosunek ceny mieszkania do wysokości wynagrodzenia będzie jak w 2004r. Jednakże, jakie były koszty kredytu w 2004r, albo inaczej jaki procent dochodów stanowiła rata kredytu ??? No chyba dużo większy… Czytaj więcej »
W domach z betonu
Gość
2 lata 11 miesiące temu

Przeformułowałem nieco stwierdzenie we wpisie, bo ono rzeczywiście nie do końca wynika z przytoczonego wykresu. Tak, czy inaczej, uważam, że ceny w krótszej perspektywie (rzędu kilku lat) są właśnie o 1/3 zbyt wysokie. Biorąc pod uwagę czynniki demograficzne na przestrzeni 20-30 lat, ceny są zbyt wysokie "dużo bardziej" ;)

Dzięki za uważne czytanie!

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

Moje nie dopatrzenie , oczywiście Cejbej ma rację :) 17% – 33 zł/193 zł = 0,17 czyli 17% – Zawyżyłem wzrost cen i wynagrodzeń. Reszta bez zmian:)

Rob

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu
Skoro więc, średnio ceny obecnie są zawyżone o 10% w stosunku do cen z 2004r. uwzględniając wysokość wynagrodzeń, a MDM da te 10% to będziemy mieli ceny jak w 2004r. Załóżmy, że to fakt. Ciekawe więc, jak sytuacja rozwinie się w 2014r. – powinien być olbrzymi popyt i wzrost liczby sprzedanych mieszkań. Zważywszy, że w roku 2004r. stopy procentowe były na poziomie 6%. Teraz mamy kredyty oprocentowane prawie najkorzystniej w historii uwzględniając nawet kredyty w CHF z okresu boomu, no i obecnie nie ma ryzyka walutowego.W 2013r. z raportów AMRON wynika, że w tym roku udzielono najmniej kredytów od 2009r.,… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu
Dodatkowo moim zdaniem wzrost cen zawdzięczamy jak pisaliście głównie łatwo dostępnemu kredytowi, ale również dwóm innym czynnikom. Pierwszy to chęć zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez młodych ludzi – pierwsze mieszkanie. Drugi to czynnik spekulacyjny /kupię tani i sprzedam drożej/. Te dwa czynniki wygasają, szczególnie ten inwestycyjny. Nie ma obecnie wśród ludzi przekonania, że ceny nieruchomości będą rosnąć. Ludzie ewentualnie czekają na niższe ceny, żeby kupić. To typowy przykład deflacji – po co mam kupywać teraz, jak za rok mogę kupić taniej. Młodych coraz mniej więc mniejsza presja na rynku, poza tym ta presja jest studzona przez oczekiwania deflacyjne, a podpalana MDMem.… Czytaj więcej »
k-dek
Gość
2 lata 11 miesiące temu
Nie w każdym mieście wartość 1m2, do której będzie dopłata odzwierciedla poziom rynku przeszacowany jedynie o 10%,Są miasta gdzie limit ceny 1m2 do której będzie dopłata jest znacznie poniżej cen ofertowych / i nieco niższych od nich cen transakcyjnych, ale są i takie gdzie limit jest wyższy od rynku, który już zdążył ukształtować się. Zastanawiającym w MdM jest ogólna pula jaką można przeznaczyć na 1rok dopłat. Wielu deweloperów gdzie limit dopłat jest poniżej ceny rynkowej zarzeka się, że nie zejdzie z ceną tak aby zmieścić się w programie.W RnS też tak było, a jednak z cenami zeszli…co prawda wyłudzając wyrównanie… Czytaj więcej »
Ceibej
Gość
2 lata 11 miesiące temu

Oczywiście zgadzam się z tym, że ceny sa dużo bardziej napompowane niz te 1/3. Mi wystarczy wykres piramidy demograficznej żeby uznać kupno mieszkania za nieciekawą inwestycję ). Przy spadającym popycie na mieszkania przez co najmniej następne 1x lat (a według mnie później będzie jeszcze gorzej) nie liczyłbym na cuda.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu
Również czytałem o takich zapisach m.in. chyba na tym blogu. Szczerze powiedziawszy z punktu widzenia banku to chyba nawet rozsądna polityka. Muszą utrzymywać ceny na rynku na odpowiednim poziomie, bowiem jak wynika z omawianego w niniejszym wpisie raportu KNF większość kredytów ma LTV powyżej 80%, są to zatem kredyty ryzykowne. Jeśliby deweloperzy chcieli opuścić ceny o 10-20%, aby chociaż złapać płynność, to ceny na rynku wtórnym też by spadły, a LTV dla już udzielonych kredytów znowu by drastycznie wzrosło. Jednakże to jest gra na przetrzymanie – skoro liczba udzielanych kredytów spada to muszą ceny spaść, żeby się coś ruszyło. W… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

wysokie ( i nie spadające) ceny mieszkań są na rękę wszystkim uczestnikom rynku oprócz tych ktorzy zamierzają kupić ;)
MArcin

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

To fakt:) Tym co kupili jak najbardziej, bankom jak najbardziej, deweloperom również. Ale to jest jak z piramidą finansową – żeby działało muszą znajdować się kolejni uczestnicy – a tych brakuje

Rob

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu
ale tu nikt nikogo nie przetrzyma, bo mało kto, kto nie kupił, ma jeszcze zdolność kredytową.Rozwiązaniem jest zmniejszyć ceny tak by więcej ludzi łapało się ze swoją zdolnością, ale to jest krótkoterminowa poprawa dla nielicznych a długoterminowe zagrożenie dla już zakredytowanych.DEV'y budujące w kredycie kupujące w boomie drogie działki też są w nieciekawej sytuacji wcale nie lepszej niż indywidualni kupujący w kredycie, obydwie strony są niewolnikami banku, który to bank też zaryzykował udzielenie kredytu i to w dodatku obu stronom (budującemu i kupującemu) i chcę po prostu te pieniądze odzyskać (oczywiście z zyskiem za podjęte ryzyko). Podwyższenie stóp byłoby zabójstwem… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

albo zmieniły się preferencje konsumentów – brak parcia na własne M;)

MArcin

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu
Nie sądzę. Myślę raczej, że człowiekiem rządzi chciwość i strach. Wcześniej nawet jak ludzie kupowali pierwsze mieszkanie to dlatego, że chcieli mieć własne M, ale również dlatego, że widzieli w tym zakupie szansę na zysk – mieszkanie zawsze miało zyskiwać na wartości. Strachu w nich nie było żadnego. Obecnie jest strach przed utratą pracy, strach przed kredytem oraz brak szansy na zarobek na mieszkaniu. Pozostaje jedynie potrzeba posiadania własnego M, no i może chęć zysku, ale w drugą stronę / za rok będzie taniej – oczekiwania deflacyjne/. Oczywiście jest też zaczątek osłabienia demograficznego. Takie trendy trudno odwrócić. Trendu demograficznego w… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

a ja myślę że jednak coś w tym jest – młodsze roczniki (tzw. pokolenie Y) nie żyją w próżni i widzą, że starsze roczniki (tzw. pokolenie X) "walczą o przetrwanie" (wysokie raty w stosunku do zarobków, ubezpieczenia wkładu własnego, kursy CHF itp.) i nie chcą żyć w ten sposób – wolą emigrację albo zycie na kupie w "komunie"
MArcin

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu
Również uważam że parcie na kupno M się zdecydowanie zmniejszyło, potrzeby wielu rodzin zostały zaspokojone w okresie boomu, oczywiście kupujący zawsze będą na rynku zarówno gotówkowi jak i kredytowi (na swoje pierwsze M lub zmianę na większe) ale na pewno nie w takich ilościach jak dawniej.Druga sprawa to słabość gospodarki obciążonej długoterminowym długiem, jeśli rodzina wydaje 1/3 dochodów na spłatę kredytu to nie wydaje tych pięniedzy na inne rzeczy, zmniejsza swoje potrzeby lub też zaspokaja je dobrami niższej jakości/ceny. Mniejszy pieniądz krąży w gospodarce co powoduje jej kurczenie. Argument że pięniądze z rat trafiają po części do posiadaczy lokat w… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

moim zdaniem pomocne dla rynku byłoby osłabienie CHF względem PLN – gospodarstwa domowe, które nie są w stanie spłacać rat mogłyby sprzedać obecne mieszkanie za normalne pieniądze i wynająć / kupić mniejsze (w gorszej lokalizacji) ; prawdopodobnie zyskali by wszyscy (oprócz banków więc to wariant niemożliwy ;))
MArcin

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

niemożliwe, gdyby PLN się umocniło to i stopy poszłyby w górę

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

możesz wytłumaczyć ten mechanizm? Dzięki MArcin

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu
dd
Gość
dd
2 lata 11 miesiące temu

mówisz i masz:)
dzis w panoramie mówili iż złoty sie umocni… i chf będzie tani w 2014:)

dd
Gość
dd
2 lata 11 miesiące temu
bad
Gość
bad
2 lata 11 miesiące temu

LTV dla kredytów walutowych w powyższych raportach jest z momentu udzielenia kredytu.
Nikt nie robi (bo nie jest w stanie) wyliczeń dla LTV "na dany moment", czyli poziom walutowego LTV nie uwzględnia ryzyka kursowego :)
Byli tacy co brali 100% CHF na zakup a 20% CHF "inwestowali" w produkty inwestycyjne/strukturyzowane :)
Spotkałem ludzi, którzy kupili mieszkanie za 150k/40m i trzy lata później mieli do dopłaty z tytułu ub. NWW 5000zł :(to koszt dla tego banku akurat 3,75% na 3lata od brakującego wkładu) Dla nich "chwilowe" LTV to 200%?

W domach z betonu
Gość
2 lata 11 miesiące temu

Jeśli dobrze rozumiem raport KNF, to LTV jest właśnie "na dany moment" – tak samo, jak jakaś tam aktualizacja wartości zabezpieczenia (czyli cen mieszkań). Kredytobiorcy frankowi z "oryginalnym" LTV 130% mają teraz rzeczywiście LTV w okolicach 200%, a ubezpieczenie niskiego wkładu własnego musi być "zabójcze".

bad
Gość
bad
2 lata 11 miesiące temu
Według mojej wiedzy, KNF bazuje na tym co przekazują mu banki, ma oczywiście wgląd w "szczegóły" jak np. 95%prowizja od ub. na życie sprzedawana przez AL :),ale…"Wycenę" nieruchomości robi się raz w momencie udzielenia kredytu, później do tej wartości odnosi się np. NWWOczywiście jak to w Polsce działa to tylko w jedną niekorzystną stronę, bo są kredytobiorcy, którzy np. w 2005-2006 zaciągnęli kredyt na 70k CHF budując dom i dziś ten dom jest wart 130k CHF, a ub. NWW jest pobierane :). Walczę z tą sprawą u arbitraża dam znać co uda się załatwić może ktoś również skorzysta. Wracają do… Czytaj więcej »
k-dek
Gość
2 lata 11 miesiące temu

Kolejne posunięcie KNF niby proobywatelskie…zaledwie po 10 latach ostrej jazdy hipotecznej w Polsce :D

http://wyborcza.biz/finanse/1,105684,15198741,Ubezpieczenia_w_bankach_pod_nadzorem__95_proc__skladki.html?biznes=lublin#BoxBizTxt

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 10 miesiące temu
A mnie interesuje jedno. Podam mocno uproszczony przykład.Kowalski kupuje mieszkanie za 300k (nawet niech będzie, że 100% na kredyt). Spłaca przez 5 lat po 1500 zł miesięcznie, czyli w sumie 90k. Jeśli mieszkanie w ciągu tych 5 lat straci na wartości 30%, to będzie kosztowało 210k. Czyli nawet jeśli bank zlicytuje mieszkanie Kowalskiego, to na tym nie straci. OK, pewnie nie da się sprzedać takiego mieszkania po cenie rynkowej. Ale wydaje mi się, że uda się za niewiele mniej. Gdzie tu ryzyko upadku banku, nawet w przypadku wielu takich kredytów? Przecież bank ma wiele "dobrych" kredytów, na których DUŻO zarobi.Gdzie… Czytaj więcej »
wpDiscuz