Otwarty umysł

Dziś będzie kolejny artykuł z gatunku „list od czytelnika”. Tym razem, zgodnie z zapowiedzią w poprzednim wpisie, traktującym (na poważnie!) o możliwości „zakupu” mieszkania w Mdm na rynku wtórnym za rok lub dwa, przedstawimy koncepcję zupełnie przeciwną, czyli pozbycie się rządowego „wsparcia” w postaci Rns.

Na początek krótkie przypomnienie – program „Rodzina na swoim” to projekt pomocy rządowej (albo raczej pomocy podatników) w zakupie pierwszego mieszkania (na kredyt oczywiście), który działał w latach 2007-2012. Program zyskał wiele ciekawych (a zarazem bliższych rzeczywistości) przydomków, takich jak „Rodzina na Twoim”, albo „Bank i deweloper na naszym”. W ciągu 6 lat udzielono w ramach niego ponad 181 tys. kredytów, na łączną kwotę prawie 33 mld PLN. Idea tego pomysłu polegała na tym, że podatnicy (których w większości nie stać na mieszkania w aktualnych cenach) dokładają przez 8 lat mniej więcej połowę odsetek do kredytu tym, których zasadniczo i tak stać (a przynajmniej mają naszą ulubioną „zdolność kredytową”).

Sam projekt był pomysłem PIS-owskim, jednak dopiero jego nowelizacja przeprowadzona przez koalicję PO-PSL (podniesienie mnożnika kosztu odtworzeniowego) sprawiła, iż stał się tak popularny, że osiągał momentami nawet 25-procentowy udział w rynku kredytów mieszkaniowych.

Jednak Rns zapisał się w historii z dwóch nieco innych względów – po pierwsze, znaczne podwyższenie limitów cen dla mieszkań, które można było pożyczać/kupować w programie w 2009 roku sprawiło, że nie nadeszło oczekiwane załamanie (albo raczej urealnienie) cen na rynku, bezpośrednio po wybuchu światowego kryzysu w 2008 roku. Ustalenie sztucznych limitów zdecydowanie powyżej (i tak już wysokiej) wartości odtworzeniowej raportowanej przez GUS (na podstawie formularzy składanych przez deweloperów) sprawiło, że pojawiły się niejako ustawowo sterowane stawki za m2 mieszkania, które nie odbiegały specjalnie od cen rynkowych. Ba… z czasem doszło nawet i do tego, że program Rns, który w swej idei miał być skierowany dla „potrzebującej” części społeczeństwa, obejmował mieszkania z ceną na poziomie 9.800(!) PLN/m2 (w Warszawie). Dzięki tym wszystkim zabiegom udało się przetrzymać ceny na absurdalnych poziomach w najbardziej kryzysowym momencie.

Drugą „zasługą” Rns był ratunek dla deweloperów, którzy z czasem zyskali przewagę nad rynkiem wtórnym, dzięki zastosowaniu zróżnicowanego mnożnika kosztu odtworzeniowego (1.0 dla rynku pierwotnego i 0.8 dla wtórnego). Mimo wszystko, to właśnie rynek wtórny oraz budujący domy na własną rękę „zgarnęli” prawie 3/4 wszystkich kredytów.

Jednym z ciekawszych efektów działania programu Rns był za to zauważalny spadek średniej ceny transakcyjnej w samej jego końcówce (po znacznym zmniejszeniu mnożników kosztu odtworzeniowego). Ile w tym było rzeczywistego spadku, a ile transakcji z udziałem garaży za 100 tys. tylko Bóg raczy wiedzieć.

Rns jest czasem nazywany tykającą bombą na polskim rynku mieszkaniowym ze względu na fakt, że po zakończeniu dopłat rata kredytu wzrośnie mniej więcej o połowę (przy aktualnej wysokości stóp procentowych – przy wyższych stopach ten wzrost będzie większy). Pierwszych kredytobiorców z wyższą ratą zobaczymy co prawda już w 2015 roku, ale to zjawisko nasili się na poważnie dopiero za 2 lata – czy temat stanie się równie medialny jak kredyty frankowe, to się okaże. W końcu w obu przypadkach klient wiedział, na co się decyduje, więc wzrost raty powinien mieć przecież wkalkulowany w swoje życiowe plany…

Ale właśnie… miał być przecież list od czytelnika, więc na chwilę kończymy nasze wywody i pozwalamy czytelnikowi „mówić” ;)

„Cześć,

 znalazłem wcześniej chwilę czasu, więc poniżej przesyłam dane (…). Zawsze warto poznać (z naciskiem na każde) zdanie innych osób przed podjęciem jakby nie było ważnej decyzji. Gdybyś uznał, że coś warto jeszcze doprecyzować to pytaj.

Kredyt:
– został udzielony w październiku 2010 r. na zakup mieszkania w wysokości 254 189,65 zł. na 100% LTV. Raty równe. Kredyt w ramach RnS. Okres kredytowania 30 lat. Aktualne oprocentowanie wynosi 3,75%. Kapitał niespłacony 237 036,22 zł. Kwota najbliższej raty (kapitał + odsetki) 837,33 zł. Kwota pierwszej raty bez dopłat z RnS w październiku 2018 r. przy aktualnym oprocentowaniu 1214,32 zł.

Mieszkanie:
– Wrocław, na Psim Polu, dwa pokoje i oddzielna kuchnia 46 m2. Wykończenie i umeblowanie mieszkania kosztowało 35 tys. zł.

Sytuacja rodzinna:
– rodzina 2+1 („2” ma 30+, „1” ma 12 miesięcy). Oboje rodziców pracuje, łączny dochód na rękę miesięcznie ok. 5 500,00 zł. Wszyscy zdrowi.

Majątek:

 – oszczędności: ok. 40 tys. zł. (część w złocie, część w walutach),

– drugie mieszkanie w mieście oddalonym o 70 km na południe od Wrocławia w starej kamienicy do kapitalnego remontu 45 m2 o wartości obecnie ok. 30 tys. zł. na poddaszu (kamienica ma dwa piętra, poddasze i strych, budynek jest po remoncie dachu, mieszkanie jest suche, słoneczne i ma wiele możliwości adaptacji, np. poszerzenia o strych (dodatkowe 20 m2) na co wspólnota wyraziła zgodę. Szacowana wartość remontu „własnym sumptem” ok. 30 tys. Mieszkanie jest w posiadaniu nieformalnie (musiało zostać przepisane na jednego z rodziców przed przyznaniem kredytu z RnS na czas dopłat, po czym do nas wróci).

Plan:
– po 5 latach życia z kredytem postanowiliśmy się go pozbyć sprzedając mieszkanie. Zauważyliśmy, że mieszkanie w nim ma z naszego punktu widzenia kilka wad, które nam obecnie przeszkadzają (np. bliskość ulicy, zbyt intensywne nasłonecznienie, zwiększający się z rok na rok ruch samochodowy i hałas). Jest jeszcze cała masa innych czynników ekonomicznych i innych, które „wyszły” w ciągu ostatnich lat, a istnienia których wcześniej nie braliśmy pod uwagę biorąc kredyt, a które wpływają na różne ograniczenia w naszym życiu, np. ostatnio przy możliwości zmiany pracy (na oddaloną o ok. 100 km), która wymagałaby przeprowadzki formalnie nie moglibyśmy wynająć mieszkania (zasady RnS) co wiązałoby się z opłacaniem czynszu w wynajętym mieszkaniu blisko nowej pracy i oczywiście ponoszeniu rat kredytu. Cóż… człowiek uczy się na własnych błędach całe życie :)

 Spróbujemy sprzedać mieszkanie z „górką” tzn. nadwyżką ponad kapitał niespłacony 237 036,22 zł. na przełomie 2015/2016 r., którą planujemy przeznaczyć na remont drugiego mieszkania pod wynajem, którego wynajęcie w części sfinansuje nam koszt wynajmu mieszkania we Wrocławiu po sprzedaży tego zaciągniętego z kredytem. 5 letnia kadencja po której następuje zwolnienie z podatku dochodowego rozpoczyna się od stycznia 2016 r. więc w przypadku gdy coś się zmieni pod tym kątem „górka” nie musiałaby pójść na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Najpewniej nasze oczekiwania zweryfikuje jednak rynek. Jeśli się to nie uda plan B zakłada sprzedaż mieszkania w celu spłacenia kapitału tj. w tej chwili 237 036,22 zł. (pod koniec roku 234 tys. zł.). Plan C to sprzedaż mieszkania poniżej tej kwoty co nie jest dla nas psychologicznym problemem. W dłuższej perspektywie wolimy wyjść z kredytu nawet dopłacając do tej operacji niż w nim pozostać.

Co o tym sądzisz?

 pozdrawiam

T”

 Co my sądzimy o tym planie? Ano… na początek gratulujemy otwartości umysłu. W polskich warunkach, gdzie każdy(?) musi(?) mieć swoje(?) mieszkanie(?), sprzedaż i przejście na wynajem jest czymś, co wydaje się być wręcz niewyobrażalne (oczywiście nie dla czytelników tego bloga, tylko dla tych, którzy czytać nas się nie kwapią ;) Dla wielu Polaków wciąż posiadanie(?) mieszkania na kredyt jest szczytem marzeń (o prawdziwym posiadaniu na własność nikt właściwie nawet nie marzy), a niemożność uzyskania kredytu lub zgromadzenia wymaganego wkładu własnego jest największą z udręk.

W tej sytuacji pozbycie się kredytu i przejście na wynajem, w którym nie można przecież wbijać gwoździ w ścianę (o czym nie wiedzieliśmy i zamontowaliśmy sobie ostatnio karnisze ;) jest czymś, co „normalnego” człowieka właściwie szokuje.

 Przechodząc jednak do meritum… co do zasady nie lubimy kredytów, bo nie lubimy systemu rezerwy cząstkowej. Jeszcze bardziej nie lubimy kredytów na 30 lat, a już najbardziej nie lubimy ich kombinacji ze zmienną stopą procentową. Dlatego strategicznie patrząc, pozbycie się kredytu jest zjawiskiem pożądanym.

Tyle że w Twoim przypadku sprawa jest nieco bardziej skomplikowana i przypomina nam trochę to, co „doradzaliśmy” kredytobiorcy frankowemu. Wszak w gruncie rzeczy jesteście w nieco podobnej sytuacji. Mieszkanie coś tam straciło na wartości (tak, jak kredyt frankowy „coś tam” wzrósł), ale aktualnie sytuacja jest w miarę stabilna. Przy tym wszystkim kredyt jest prawie darmowy (w Twoim przypadku realne oprocentowanie wynosi w tej chwili około 1.5%, czyli mniej niż na lokacie bankowej). Dopóki cena mieszkania nie spada, dopóty pozbywanie się takiego mieszkania/kredytu nie ma specjalnego uzasadnienia ekonomicznego. Oczywiście sytuacja taka, jak teraz, czyli wszechobecna stabilizacja, wspierana przez niskie stopy procentowe, nie będzie trwała wiecznie, bo ceny w Polsce są wciąż nieadekwatne do zarobków, kosztów budowy, demografii i innych głupot.

 Przyglądając się bliżej Twojemu przypadkowi – aktualnie spłacasz jakieś 350 PLN odsetek od kredytu (reszta raty to kapitał), więc realny koszt Twojego mieszkania to coś w okolicach 800 PLN (odsetki + czynsz). Za taką cenę nie da się niczego podobnego wynająć we Wrocławiu, więc przejście na wynajem będzie się wiązało z natychmiastową (i to dość znaczną) podwyżką kosztu „zamieszkiwania”. Oczywiście pomijamy tu kwestię spadku wartości mieszkania, bo zakładamy, że w tej chwili ceny są stabilne (a pamiętajmy, że spadek wartości mieszkania tylko o 1% rocznie powoduje wzrost miesięcznego kosztu w Twoim przypadku o 200 PLN). Żeby więc zrezygnować z komfortu „mieszkania na swoim”, które jest w tej chwili tańsze niż wynajem, trzeba przywołać inne argumenty poza bezpośrednim porównaniem miesięcznej ceny.

I o tym, zdaje się, jest właśnie Twój list – „posiadanie” mieszkania w Rns uniemożliwia jego legalny wynajem i jest dokładnie tak, jak piszesz – jeśli jest szansa na lepszą pracę w innym mieście, trzeba nadal ponosić koszty kredytu i nie da się za bardzo niczego z tego odzyskać. Dodatkowo dochodzi fakt, że Twoje mieszkanie/okolica przestały Ci się podobać – wynajmowanie ma tą zdecydowaną zaletę, że w takiej sytuacji wystarczy po prostu wejść na portal ogłoszeniowy i można się przeprowadzić właściwie z miesiąca na miesiąc.

Jeśli więc kluczową dla Ciebie kwestią jest swego rodzaju „wolność”, to pozbycie się mieszkania (albo raczej kredytu) ma uzasadnienie. Gdyby brać pod uwagę tylko aktualne czynniki ekonomiczne, to pozbycie się kredytu w Rns uzasadnienia raczej nie ma.

 Oczywiście należy pamiętać, że aktualne czynniki ekonomiczne są ze swej natury… aktualne ;) W tej chwili panuje (podobno) stabilizacja na rynku mieszkaniowym i ta stabilizacja polega na tym, że bardzo trudno cokolwiek sprzedać (na rynku wtórnym). Jednak w niedługim czasie stabilizacja może się skończyć – jeśli na rynek wtórny wprowadzony zostanie Mdm (a jest to już praktycznie nieuniknione), pojawi się presja na spadki cen, bo w większości miast limit będzie niższy niż aktualna średnia transakcyjna. A pamiętajmy, że to właśnie kwestia ceny mieszkania jest decydująca, jeśli próbujemy porównać koszt wynajmu z kosztem mieszkania „na swoim”.

Do tego ta Grecja… oczywiście wg naszych rządzących to jest problem, który nas zupełnie nie wzrusza, ale czy aby na pewno tak jest? Wyjście Grecji ze strefy euro rozpocznie coś, co od zawsze było nieuniknione, czyli upadek koncepcji wspólnej waluty (a być może i przy okazji całego euro-kołchozu). Takie czasy doprawdy trudno nazwać stabilnymi i prędzej czy później pojawią się perturbacje z tym związane. A, jak powszechnie wiadomo, w niestabilnych czasach zawsze traci… złotówka :) Gdyby tak złotówka straciła trochę więcej, to nagle pojawi się u nas inflacja i pewnie trzeba będzie podnieść stopy procentowe (przerabiali to już w Rosji, Ukrainie, Turcji, RPA itd.) – wszyscy wiemy, jakie to miałoby konsekwencje dla wciąż bardzo przeszacowanego rynku mieszkaniowego, który w ogromnej części opiera się na kredycie. W takich czasach zawsze lepiej jest nie mieć kredytu niż go mieć (najdobitniej przekonali się o tym w czasach wysokiej inflacji polscy „posiadacze” kredytów na stałą stopę procentową, którą Leszek Balcerowicz nagle zmienił im na zmienną, a rata wystrzeliła w kosmos). Pozostaje pytanie, na ile prawdopodobny jest taki scenariusz. Lepiej jednak (jak w przypadku każdej inwestycji) wyjść z niej pół roku za wcześnie, niż miesiąc za późno…

 Na koniec jeszcze poruszana przez Ciebie kwestia mieszkania, które chciałbyś wynajmować. Wielokrotnie na tym blogu opisywaliśmy kwestię wynajmowania mieszkania jako interes niespecjalnie opłacalny dla właściciela. Oczywiście to dotyczy zakupu mieszkania w tej chwili… choć i przypadek zakupu w atrakcyjnej cenie przed 10-ciu laty też można rozpatrywać w ten sposób. Wszak kto wynajmuje mieszkanie kupione po niskiej cenie, robi tak samo słaby interes na jego wynajmie, jak ten, który kupił po cenie wysokiej, bo mógłby przecież w tej chwili swoje mieszkanie po w miarę wysokiej cenie sprzedać. Dlatego na pierwszy rzut oka sprawa wynajmowania „drugiego” mieszkania wygląda nieco „podejrzanie”. Pozostaje pytanie, jaki jest na tym „zysk”. Piszesz, że koszt wyremontowania mieszkania to 30 tys. zł, co razem z jego aktualną wartością daje 60 tys. Gdyby tak wynająć to mieszkanie za 900 złotych miesięcznie, to można by uzyskać stopę zwrotu na poziomie 6% (użyliśmy kalkulatora z naszej strony – założenia to: 11 miesięcy wynajmu w roku, 350 zł opłat i 1200 zł rocznie uśrednionych kosztów remontów). 6% brzmi dumnie, ale trzeba zwrócić uwagę, że jest to 6% od relatywnie niskiej kwoty i da Ci zarobek 3.600 złotych rocznie. Za mieszkanie oddalone od Twojego aktualnego miejsca zamieszkania o 70km… trzeba tam będzie czasem pojechać, trzeba będzie poszukać najemców (pewnie to nie jest takie proste, będąc w Wrocławiu), trzeba czasem coś naprawić, albo rozwiązać jakiś inny problem (sami zgłaszamy właścicielowi „naszego” mieszkania różne problemy, które on z niekłamaną chęcią rozwiązuje :) Jeśli wziąć to wszystko pod uwagę, to opłacalność tego rodzaju zabawy, mimo pozornie niezłej stopy zwrotu, może być dyskusyjna (zakładamy oczywiście totalny brak problemów z najemcami, bo każdy potencjalny problem/uszkodzenie mieszkania wpływa dużo bardziej niekorzystnie na stopę zwrotu z „taniego” mieszkania niż z drogiego – procentowy udział uszkodzenia w zysku jest po prostu znacznie wyższy).

Z drugiej jednak strony, zawsze to jest mieszkanie, za które się nie przepłaciło… a alternatywa w postaci chociażby lokaty bankowej może być słaba, o czym przekonali się w ostatnich latach już Grecy, Cypryjczycy, Islandczycy, czy nawet pewna część Anglików…

 Podsumowując… kredyt w ramach „Rodziny na swoim” jest aktualnie najtańszą opcją mieszkaniową, jeśli oczywiście założymy, że cena mieszkania nie spada (bo nawet spadek o 1-2% zupełnie zmienia postać rzeczy). Oczywiście tak jest, dopóki trwa 8-letni okres dopłaty – kiedy trzeba będzie spłacać „pełną” ratę, rzecz będzie miała się zgoła inaczej (i to nawet, gdyby ceny miały się nie zmieniać, co jest bardzo wątpliwe). Dlatego strategicznie patrząc, kredytu w Rns warto się do tego momentu pozbyć. Jeśli ktoś zamierza się przeprowadzić, to tego rodzaju kredyt staje się kulą u nogi (brak możliwości legalnego wynajęcia mieszkania), czego doświadczył nasz czytelnik. Dodatkowo, w bardzo niepewnych czasach, z którymi mamy do czynienia właściwie już od kilku lat, a które za sprawą Grecji stały się jeszcze bardziej niepewne, zawsze lepiej jest nie mieć kredytu niż go mieć. Wszak pamiętajmy, że greckie „wakacje bankowe” dotyczą tylko depozytów, których nie da się wyciągnąć z banku – wszelkie kredyty nadal trzeba spłacać i będzie trzeba je spłacać nawet wtedy, kiedy banki ogłoszą nieuniknione bankructwo (a tak swoją drogą, to te „wakacje bankowe” to wybitnie idiotyczne określenie… brzmi jak coś całkiem przyjemnego, a oznacza przecież niemożność dysponowania własnymi pieniędzmi, które powierzyło się bankowi jako depozyt – ciekawe, czy pośród czytelników nadal są zaciekli zwolennicy systemu rezerwy cząstkowej ;) Od utraty oszczędności w banku jeszcze gorsza zdaje się być tylko utrata tych oszczędności, przy jednoczesnym pozostaniu z kredytem. I to jeszcze w momencie, w którym gospodarka całego kraju zaliczy bardzo nieprzyjemną kurację odwykową po wielu latach „radosnego” socjalizmu.

Dlatego w takich okolicznościach cieszymy się, że są w Polsce ludzie, którzy potrafią podejmować odważne decyzje i nie poddają się powszechnemu kultowi „bycia na swoim”. Zwłaszcza w sytuacji, w której to swoje jest bankowym i pozostanie nim przez kolejne ćwierć wieku.

 A na koniec jeszcze taki krótki (jak na nasze standardy ;) filmik – może jego związek z tematem nie jest jakiś bardzo ścisły, ale zdecydowanie warto obejrzeć:

PS. Zachęcamy czytelników do zaprezentowania własnych uwag na temat opisanego przypadku – ponieważ poziom merytoryczny komentarzy jest bardzo wysoki, to pewnie w komentarzach pojawią się różne ciekawe spostrzeżenia, które jak zawsze sporo wniosą do opisywanego tematu.

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o
wpDiscuz