Dziś będzie kolejny artykuł z gatunku “list od czytelnika”. Tym razem, zgodnie z zapowiedzią w poprzednim wpisie, traktującym (na poważnie!) o możliwości “zakupu” mieszkania w Mdm na rynku wtórnym za rok lub dwa, przedstawimy koncepcję zupełnie przeciwną, czyli pozbycie się rządowego “wsparcia” w postaci Rns.
Na początek krótkie przypomnienie – program “Rodzina na swoim” to projekt pomocy rządowej (albo raczej pomocy podatników) w zakupie pierwszego mieszkania (na kredyt oczywiście), który działał w latach 2007-2012. Program zyskał wiele ciekawych (a zarazem bliższych rzeczywistości) przydomków, takich jak “Rodzina na Twoim”, albo “Bank i deweloper na naszym”. W ciągu 6 lat udzielono w ramach niego ponad 181 tys. kredytów, na łączną kwotę prawie 33 mld PLN. Idea tego pomysłu polegała na tym, że podatnicy (których w większości nie stać na mieszkania w aktualnych cenach) dokładają przez 8 lat mniej więcej połowę odsetek do kredytu tym, których zasadniczo i tak stać (a przynajmniej mają naszą ulubioną “zdolność kredytową”).
Sam projekt był pomysłem PIS-owskim, jednak dopiero jego nowelizacja przeprowadzona przez koalicję PO-PSL (podniesienie mnożnika kosztu odtworzeniowego) sprawiła, iż stał się tak popularny, że osiągał momentami nawet 25-procentowy udział w rynku kredytów mieszkaniowych.
Jednak Rns zapisał się w historii z dwóch nieco innych względów – po pierwsze, znaczne podwyższenie limitów cen dla mieszkań, które można było pożyczać/kupować w programie w 2009 roku sprawiło, że nie nadeszło oczekiwane załamanie (albo raczej urealnienie) cen na rynku, bezpośrednio po wybuchu światowego kryzysu w 2008 roku. Ustalenie sztucznych limitów zdecydowanie powyżej (i tak już wysokiej) wartości odtworzeniowej raportowanej przez GUS (na podstawie formularzy składanych przez deweloperów) sprawiło, że pojawiły się niejako ustawowo sterowane stawki za m2 mieszkania, które nie odbiegały specjalnie od cen rynkowych. Ba… z czasem doszło nawet i do tego, że program Rns, który w swej idei miał być skierowany dla “potrzebującej” części społeczeństwa, obejmował mieszkania z ceną na poziomie 9.800(!) PLN/m2 (w Warszawie). Dzięki tym wszystkim zabiegom udało się przetrzymać ceny na absurdalnych poziomach w najbardziej kryzysowym momencie.
Drugą “zasługą” Rns był ratunek dla deweloperów, którzy z czasem zyskali przewagę nad rynkiem wtórnym, dzięki zastosowaniu zróżnicowanego mnożnika kosztu odtworzeniowego (1.0 dla rynku pierwotnego i 0.8 dla wtórnego). Mimo wszystko, to właśnie rynek wtórny oraz budujący domy na własną rękę “zgarnęli” prawie 3/4 wszystkich kredytów.
Jednym z ciekawszych efektów działania programu Rns był za to zauważalny spadek średniej ceny transakcyjnej w samej jego końcówce (po znacznym zmniejszeniu mnożników kosztu odtworzeniowego). Ile w tym było rzeczywistego spadku, a ile transakcji z udziałem garaży za 100 tys. tylko Bóg raczy wiedzieć.
Rns jest czasem nazywany tykającą bombą na polskim rynku mieszkaniowym ze względu na fakt, że po zakończeniu dopłat rata kredytu wzrośnie mniej więcej o połowę (przy aktualnej wysokości stóp procentowych – przy wyższych stopach ten wzrost będzie większy). Pierwszych kredytobiorców z wyższą ratą zobaczymy co prawda już w 2015 roku, ale to zjawisko nasili się na poważnie dopiero za 2 lata – czy temat stanie się równie medialny jak kredyty frankowe, to się okaże. W końcu w obu przypadkach klient wiedział, na co się decyduje, więc wzrost raty powinien mieć przecież wkalkulowany w swoje życiowe plany…
Ale właśnie… miał być przecież list od czytelnika, więc na chwilę kończymy nasze wywody i pozwalamy czytelnikowi “mówić” ;)
“Cześć,
Kredyt:
– został udzielony w październiku 2010 r. na zakup mieszkania w wysokości 254 189,65 zł. na 100% LTV. Raty równe. Kredyt w ramach RnS. Okres kredytowania 30 lat. Aktualne oprocentowanie wynosi 3,75%. Kapitał niespłacony 237 036,22 zł. Kwota najbliższej raty (kapitał + odsetki) 837,33 zł. Kwota pierwszej raty bez dopłat z RnS w październiku 2018 r. przy aktualnym oprocentowaniu 1214,32 zł.
Mieszkanie:
– Wrocław, na Psim Polu, dwa pokoje i oddzielna kuchnia 46 m2. Wykończenie i umeblowanie mieszkania kosztowało 35 tys. zł.
Sytuacja rodzinna:
– rodzina 2+1 (“2” ma 30+, “1” ma 12 miesięcy). Oboje rodziców pracuje, łączny dochód na rękę miesięcznie ok. 5 500,00 zł. Wszyscy zdrowi.
Majątek:
– drugie mieszkanie w mieście oddalonym o 70 km na południe od Wrocławia w starej kamienicy do kapitalnego remontu 45 m2 o wartości obecnie ok. 30 tys. zł. na poddaszu (kamienica ma dwa piętra, poddasze i strych, budynek jest po remoncie dachu, mieszkanie jest suche, słoneczne i ma wiele możliwości adaptacji, np. poszerzenia o strych (dodatkowe 20 m2) na co wspólnota wyraziła zgodę. Szacowana wartość remontu “własnym sumptem” ok. 30 tys. Mieszkanie jest w posiadaniu nieformalnie (musiało zostać przepisane na jednego z rodziców przed przyznaniem kredytu z RnS na czas dopłat, po czym do nas wróci).
Plan:
– po 5 latach życia z kredytem postanowiliśmy się go pozbyć sprzedając mieszkanie. Zauważyliśmy, że mieszkanie w nim ma z naszego punktu widzenia kilka wad, które nam obecnie przeszkadzają (np. bliskość ulicy, zbyt intensywne nasłonecznienie, zwiększający się z rok na rok ruch samochodowy i hałas). Jest jeszcze cała masa innych czynników ekonomicznych i innych, które “wyszły” w ciągu ostatnich lat, a istnienia których wcześniej nie braliśmy pod uwagę biorąc kredyt, a które wpływają na różne ograniczenia w naszym życiu, np. ostatnio przy możliwości zmiany pracy (na oddaloną o ok. 100 km), która wymagałaby przeprowadzki formalnie nie moglibyśmy wynająć mieszkania (zasady RnS) co wiązałoby się z opłacaniem czynszu w wynajętym mieszkaniu blisko nowej pracy i oczywiście ponoszeniu rat kredytu. Cóż… człowiek uczy się na własnych błędach całe życie :)
Co o tym sądzisz?
T”
W tej sytuacji pozbycie się kredytu i przejście na wynajem, w którym nie można przecież wbijać gwoździ w ścianę (o czym nie wiedzieliśmy i zamontowaliśmy sobie ostatnio karnisze ;) jest czymś, co “normalnego” człowieka właściwie szokuje.
Tyle że w Twoim przypadku sprawa jest nieco bardziej skomplikowana i przypomina nam trochę to, co “doradzaliśmy” kredytobiorcy frankowemu. Wszak w gruncie rzeczy jesteście w nieco podobnej sytuacji. Mieszkanie coś tam straciło na wartości (tak, jak kredyt frankowy “coś tam” wzrósł), ale aktualnie sytuacja jest w miarę stabilna. Przy tym wszystkim kredyt jest prawie darmowy (w Twoim przypadku realne oprocentowanie wynosi w tej chwili około 1.5%, czyli mniej niż na lokacie bankowej). Dopóki cena mieszkania nie spada, dopóty pozbywanie się takiego mieszkania/kredytu nie ma specjalnego uzasadnienia ekonomicznego. Oczywiście sytuacja taka, jak teraz, czyli wszechobecna stabilizacja, wspierana przez niskie stopy procentowe, nie będzie trwała wiecznie, bo ceny w Polsce są wciąż nieadekwatne do zarobków, kosztów budowy, demografii i innych głupot.
I o tym, zdaje się, jest właśnie Twój list – “posiadanie” mieszkania w Rns uniemożliwia jego legalny wynajem i jest dokładnie tak, jak piszesz – jeśli jest szansa na lepszą pracę w innym mieście, trzeba nadal ponosić koszty kredytu i nie da się za bardzo niczego z tego odzyskać. Dodatkowo dochodzi fakt, że Twoje mieszkanie/okolica przestały Ci się podobać – wynajmowanie ma tą zdecydowaną zaletę, że w takiej sytuacji wystarczy po prostu wejść na portal ogłoszeniowy i można się przeprowadzić właściwie z miesiąca na miesiąc.
Jeśli więc kluczową dla Ciebie kwestią jest swego rodzaju “wolność”, to pozbycie się mieszkania (albo raczej kredytu) ma uzasadnienie. Gdyby brać pod uwagę tylko aktualne czynniki ekonomiczne, to pozbycie się kredytu w Rns uzasadnienia raczej nie ma.
Do tego ta Grecja… oczywiście wg naszych rządzących to jest problem, który nas zupełnie nie wzrusza, ale czy aby na pewno tak jest? Wyjście Grecji ze strefy euro rozpocznie coś, co od zawsze było nieuniknione, czyli upadek koncepcji wspólnej waluty (a być może i przy okazji całego euro-kołchozu). Takie czasy doprawdy trudno nazwać stabilnymi i prędzej czy później pojawią się perturbacje z tym związane. A, jak powszechnie wiadomo, w niestabilnych czasach zawsze traci… złotówka :) Gdyby tak złotówka straciła trochę więcej, to nagle pojawi się u nas inflacja i pewnie trzeba będzie podnieść stopy procentowe (przerabiali to już w Rosji, Ukrainie, Turcji, RPA itd.) – wszyscy wiemy, jakie to miałoby konsekwencje dla wciąż bardzo przeszacowanego rynku mieszkaniowego, który w ogromnej części opiera się na kredycie. W takich czasach zawsze lepiej jest nie mieć kredytu niż go mieć (najdobitniej przekonali się o tym w czasach wysokiej inflacji polscy “posiadacze” kredytów na stałą stopę procentową, którą Leszek Balcerowicz nagle zmienił im na zmienną, a rata wystrzeliła w kosmos). Pozostaje pytanie, na ile prawdopodobny jest taki scenariusz. Lepiej jednak (jak w przypadku każdej inwestycji) wyjść z niej pół roku za wcześnie, niż miesiąc za późno…
Z drugiej jednak strony, zawsze to jest mieszkanie, za które się nie przepłaciło… a alternatywa w postaci chociażby lokaty bankowej może być słaba, o czym przekonali się w ostatnich latach już Grecy, Cypryjczycy, Islandczycy, czy nawet pewna część Anglików…
Dlatego w takich okolicznościach cieszymy się, że są w Polsce ludzie, którzy potrafią podejmować odważne decyzje i nie poddają się powszechnemu kultowi “bycia na swoim”. Zwłaszcza w sytuacji, w której to swoje jest bankowym i pozostanie nim przez kolejne ćwierć wieku.
PS. Zachęcamy czytelników do zaprezentowania własnych uwag na temat opisanego przypadku – ponieważ poziom merytoryczny komentarzy jest bardzo wysoki, to pewnie w komentarzach pojawią się różne ciekawe spostrzeżenia, które jak zawsze sporo wniosą do opisywanego tematu.
viagra sample
WALCOME