Po dłuższej przerwie (0kraszonej na szczęście artykułem wiernego czytelnika) będzie wpis podsumowujący (krótko ;) najważniejsze wydarzenia rynku mieszkaniowego w Polsce w 2015 roku. Mimo miłościwie panującej nam stabilizacji (zwłaszcza na rynku wtórnym, gdzie stabilnie wiszą od miesięcy, a czasem lat, te same ogłoszenia, którymi mało kto się interesuje), na rynku działo się naprawdę sporo. Część rzeczy była zgodna z przewidywaniami, za to część była dość mocno zaskakująca – pouczające jest to, że w roku wyborów parlamentarnych należy spodziewać się czegoś, czego człowiek zupełnie się nie spodziewa (zwłaszcza, jeśli dochodzi do „pozytywnej zmiany” ;) W minionym roku nie spodziewaliśmy się spektakularnych zmian na rynku, jeśli chodzi o ceny oraz o wolumen sprzedaży i takich też zmian nie było – ceny pozostały stabilne, sprzedaż deweloperów nawet jeszcze lekko wzrosła względem rekordów(?) z końca poprzedniego roku, a zabetonowany rynek wtórny dalej zabetonowanym pozostał (pewnym dla niego wsparciem okazały się zmiany w Mdm, o których dalej). Zacznijmy jednak od początku.
1. Franki.
Jednym z bardziej przełomowych wydarzeń minionego roku było zerwanie sztywnego powiązania franka szwajcarskiego z euro, co spowodowało bardzo ciekawe fajerwerki na kursach walutowych (kurs franka przekroczył nawet chwilowo poziom 5 PLN). Ostatecznie wszystko ustabilizowało się na poziomach około 10% wyższych niż przed tą decyzją, przez co kurs franka zagościł na dobre w okolicach 4 PLN. No i z miejsca odżyła sprawa ponad pół miliona kredytów frankowych – grono „posiadaczy” kredytu, którym do spłaty zostało więcej niż warte jest mieszkanie, skokowo się powiększyło, a średnie LTV wszystkich kredytów frankowych niebezpiecznie zbliżyło się do 100%. Frankowcy zwarli szyki, ruszając z coraz to nowymi pozwami przeciwko bankom, ale na razie nic z tego przełomowego nie wynikło (poza pojedynczymi małymi sukcesami w postaci „delegalizacji” spreadu walutowego, czy wymuszeniu zwrotu składek za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego). Sprawy nabrały pewnego rozpędu przy okazji wyborów prezydenckich, a później parlamentarnych – co rusz z którejś politycznej strony słyszeliśmy o koncepcji ostatecznego rozwiązania problemu kredytów frankowych. Całkiem blisko wprowadzenia była koncepcja poprzedniego rządu, zakładająca podział kosztów niekorzystnej zmiany kursu franka w stosunku 50/50 pomiędzy banki i klientów, która to koncepcja służyła właściwie tylko temu, żeby nic się nie zmieniło (wszak opłacalność skorzystania z tego rozwiązania z punktu widzenia klienta, ze względu na wzrost wysokości raty, była mocno dyskusyjna). Niespodziewanie pomysłowi podłożyła nogę opozycja wraz z PSL, zmieniając kluczowy dla projektu parametr podziału „strat” na 90/10 (czyli koncepcja bardzo bliska przewalutowania po kursie z dnia zaciągnięcia kredytu). Na to ekipa rządząca zgodzić się nie mogła, więc projekt po poprawkach w senacie utknął w zamrażarce, z której się już nie wychodzi. Drugim potencjalnym ratunkiem dla kredytobiorców były obietnice nowego prezydenta oraz jego obozu „pozytywnej zmiany” – prezydent obiecał, że wkrótce po wygranych wyborach zaprezentuje koncepcję (w naszym rozumieniu korzystnego dla klientów) rozwiązania, dzięki któremu sprawa kredytów frankowych zostanie zamknięta. No i coś tam prezydent przedstawił… ale po pierwsze, mocno się to rozmijało z oczekiwaniami kredytobiorców walutowych, a po drugie, wcale niekoniecznie musiało problem kredytów rozwiązać (część kredytów i to byłaby pewnie najpopularniejsza opcja, nadal pozostałoby kredytami we frankach z tym, że 70% wzrostu kursu brałby poniekąd na siebie bank). Jedyny duży plus tego pomysłu był taki, że klient (niestety pod dość rygorystycznymi warunkami) mógłby zaprzestać spłacania kredytu i oddać bankowi mieszkanie, co od zawsze postulowaliśmy jako jedyny sprawiedliwe wyjście z aktualnej sytuacji. Natomiast największy minus pomysłu prezydenta był taki, że pomysł nie wszedł w życie i najpewniej już nie wejdzie. Nie wszedł w życie, bo pewnie nie miał wejść, a chodziło tylko o „spełnienie” obietnicy wyborczej, że prezydent przedstawi pomysł. No, to przedstawił i skierował do dalszych prac. A dlaczego pomysł ma nawet w obecnym kształcie (nie wspominając już o czymś bardziej korzystnym dla klientów) niewielkie szanse na wejście w życie? Ano z powodu podatku bankowego, który ma zostać wkrótce wprowadzony – pieniądze zabrane bankom i trafiające do budżetu mają dużo wyższy priorytet niż pieniądze zabrane bankom, które miałyby w ten czy inny sposób trafić do kredytobiorców. Jednoczesne nałożenie podatku bankowego i dodanie obciążeń związanych z restrukturyzacją kredytów walutowych mogłoby się skończyć polskim Majdanem, czy jakąś inną formą „pokojowego przywrócenia demokracji” ;) Do tego podupadające imperium Leszka Czarneckiego mogłoby się szybko przewrócić…
2. Likwidacja BTE.
W minionym roku doszło do rzeczy przedziwnej – Trybunał Konstytucyjny, jeszcze zanim stał się sławny, orzekł, że przepis o Bankowym Tytule Egzekucyjnym, dający bankom ogromną przewagę nad klientami w momencie, w którym nie chcą oni już spłacać swojego kredytu, jest niezgodny z konstytucją. Nie byłoby może w tym niczego dziwnego, gdyby nie fakt, że przepis ten istniał przez 18 lat i na jego podstawie doszło do dziesiątek, jeśli nie setek tysięcy egzekucji komorniczych (i to wszystko w „demokratycznym państwie prawa, urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej” ;) Do tego trybunał dał ustawodawcy aż rok na zmianę przepisów. Trudno powiedzieć, jakie to wszystko będzie miało konsekwencje praktyczne, bo banki jakoś muszą się zabezpieczać przed nierzetelnymi klientami. Jeśli procedura dochodzenia roszczeń z nieruchomości się skomplikuje i wydłuży, to przełoży się pewnie na wzrost kosztów kredytu. Jak by jednak nie było, BTE był wybitną patologią i przykładem ogromnej asymetrii w relacji bank-klient, więc jego likwidację należy uznać za sukces (przydałoby się jeszcze tylko wyciągnąć konsekwencje wobec osób, przez które tyle lat taki skrajnie niesprawiedliwy i niekonstytucyjny przepis mógł obowiązywać).
3. Kredyty.
W marcu 2015 roku doszło do kolejnej obniżki stóp procentowych, które osiągnęły historyczne minimum na poziomie 1.5%. Kredyt stał się podobno rekordowo „tani”, co jest oczywiście nieprawdą (i to w dodatku podwójną). Po pierwsze dlatego, że o „taniości” kredytu na zmienny procent decyduje nie składowa zmienna (WIBOR) a stała (marża, prowizja), która jest teraz stosunkowo wysoka – wg raportu NBP średnie rzeczywiste oprocentowanie kredytu mieszkaniowego wyniosło w 3 kwartale 2015 roku 4,61% (przy WIBOR 3M w okolicy 1.7%). Po drugie dlatego, że to są wciąż poziomy dalekie od przedkryzysowych kredytów we frankach, które bywały oprocentowane nawet w okolicach 3%. Niedługo dojdzie do zmian w RPP, ale trudno oczekiwać jakichś spektakularnych zmian w poziomie stóp procentowych. O ile jakiś czas temu mówiono o podwyżkach, o tyle później mówiono o dalszych obniżkach, a teraz słyszy się raczej głosy o stabilizacji wysokości stóp procentowych (wszystko oczywiście zależy od tego, co będzie się działo w USA i strefie Euro, ale nasi mędrcy z RPP jakoś swoje istnienie uzasadnić muszą i co miesiąc obradują nad stopami, których wysokość i tak zależy od nich jedynie teoretycznie). Tak, czy inaczej, kredyty złotówkowe są teraz oprocentowane najniżej w historii, ale akcja kredytowa od tego rosnąć nie chce. Przez pierwsze 9 miesięcy 2015 roku liczba oraz wartość udzielonych kredytów spadła minimalnie względem historycznie „słabego” pod tym względem roku 2014 – pewne ożywienie może przynieść końcówka roku i znaczny wzrost liczby kredytów udzielanych w ramach Mdm (po włączeniu rynku wtórnego), ale nie będzie ono na pewno aż tak duże, żeby zmienić obraz całego „rachitycznego” roku.
To właśnie znaczny wzrost wykorzystania Mdm w stosunku do roku poprzedniego oraz obniżka stóp procentowych zniwelowały wpływ wprowadzenia wkładu własnego w wysokości 10% od początku 2015 roku, które miało szansę jeszcze bardziej ograniczyć akcję kredytową.
4. Deweloperzy, zakupy za gotówkę.
W przeciwieństwie do rynku wtórnego, na którym niewiele się dzieje (a przynajmniej niewiele się działo do momentu włączenia rynku wtórnego do Mdm), deweloperzy sprzedają dużo jak na polskie warunki, budując jeszcze więcej. Mimo poziomów sprzedaży, zbliżających się do rekordowego 1 kwartału 2007 roku, oferta wciąż rośnie, bo liczba wprowadzanych do sprzedaży mieszkań systematycznie przewyższa liczbę mieszkań sprzedanych. Dzięki temu na koniec roku mamy największą ofertę na rynku pierwotnym w historii (trudno za pełnoprawną ofertę uznać mieszkania, których nie było, a które zostały wprowadzone do oferty tylko w celu ominięcia zapisów ustawy deweloperskiej z 2 kwartału 2012). W związku z tym wszystkim ceny pozostają stabilne i nic nowego się w tej kwestii nie wydarzyło. Co rusz słyszymy jednak o klientach, którzy mają rzekomo „inwestować” w mieszkania pod wynajem, kupując je za gotówkę, najczęściej wypłacając przy tej okazji pieniądze z nisko oprocentowanych lokat, czy innej skarpety – z mitem tym walczyliśmy już wielokrotnie, chociażby w artykule:
http://wdomachzbetonu.pl/jak-to-jest-z-tym-zakupami-za-gotowke/
Nawet deweloperzy przyznają, że udział transakcji gotówkowych wynosi w zależności od rynku od 10 do 30%, a zaledwie 1/3 z tego to zakupy „inwestycyjne”. Trudno się oczywiście temu dziwić – żeby zarobić na wynajmie przy aktualnych cenach, trzeba spełnić kilka podstawowych warunków (bo na przeciętnym mieszkaniu zarobić się właściwie nie da, jeśli uwzględni się koszty transakcyjne i małą płynność takiej inwestycji, o czym zdają się zapominać przeróżni „analitycy”). Trzeba znaleźć tanie mieszkanie, które da się drogo wynająć, a takie rzeczy nie są dostępne dla przeciętnego Kowalskiego tylko dla kogoś, kto się zajmuje taką zabawą „na poważnie”. Do tego trzeba założyć rzecz najtrudniejszą, czyli brak spadku cen (albo nawet ich wzrost) w czasie, w którym taką „inwestycję” chce się prowadzić, a to jest już bardzo trudne, niezależnie od tego, jak atrakcyjne w danej chwili mieszkanie uda się znaleźć.
Z punktu widzenia deweloperów pojawił się jednak pewien problem – skierowany do nich program Mdm objął od niedawna także rynek wtórny, co może skończyć się tym, że program przestanie ich wkrótce wspierać (zwłaszcza kiedy pieniądze z puli na przyszły rok zostaną wyczerpane). Ale o tym szerzej w kolejnym punkcie.
5. Mdm.
O wpływie Mdm na różne aspekty rynku wspominaliśmy już w poprzednich punktach – w tym podsumujemy jego roczne dokonania nieco dokładniej. O ile sam program od samego początku wzbudzał (nie tylko u nas) negatywne emocje, jako program kierujący wsparcie podatników do kieszeni deweloperów, o tyle nie wróżyliśmy mu specjalnego sukcesu. Dofinansowanie 10%, a takie otrzymała przytłaczająca większość klientów, nie jest czynnikiem, który miałby przekonać większą grupę niezdecydowanych do zaciągnięcia kredytu – „wsparcie” otrzymali więc głównie ci, którzy i tak kredyt by wzięli, ale stwierdzili, że te 20, czy nawet 30 tys. złotych piechotą nie chodzi, powiększając przy okazji sprzedaż deweloperów kosztem rynku wtórnego. Rynek wtórny do programu nie miał być włączony, bo… nie – tak w skrócie twierdziła poprzednia ekipa rządząca. Tymczasem tuż przed wyborami, kiedy widmo porażki zaczęło na poważnie zaglądać rządzącym w oczy, nagle się okazało, że jednak można i rynek wtórny raz dwa (od 1 września) znalazł się w zasięgu działania Mdm. Już pierwszy miesiąc po zmianach okazał się być spektakularny – liczba wniosków wzrosła względem poprzedniego miesiąca ponad dwa razy (do prawie 4 tys.), a potem było ich jeszcze więcej (w listopadzie to już ponad 5.5 tys. wniosków, czyli tyle, ile w pierwszej połowie 2015 roku było zwykle przez 3 miesiące). O ile w 2015 roku pieniędzy jeszcze nie zabrakło, o tyle w 2016 może być zupełnie inaczej. Już w listopadzie 2015 wykorzystane zostało około 30% z puli środków na rok 2016 – jeśli tempo składania wniosków się utrzyma, to pieniędzy może zabraknąć nie w połowie roku, jak przewidywaliśmy po wrześniowo-październikowych dokonaniach programu, ale nawet już gdzieś w okolicach końca kwietnia. Powiększenie wymaganego wkładu własnego w przyszłym roku, bardzo korzystne rozwiązania dla rodzin z trójką dzieci oraz w miarę korzystne dla tych z dwójką plus pojawienie się elementu wyścigu (skoro jest prawie pewnym, że pieniędzy zabraknie), może spowodować, że liczba składanych wniosków będzie miesięcznie jeszcze wyższa niż teraz. Wtedy od maja mamy szansę zobaczyć, jak działa rynek bez dopalacza w postaci Mdm (jakoś trudno nam uwierzyć, żeby nowa ekipa rządząca chciała dosypać do programu dodatkowe pieniądze, skoro program jest dziełem ekipy poprzedniej, a więc i jej „sukcesem”). Po zmianach w Mdm ponad 2/3 wniosków przypada na rynek wtórny, co spowodowało, że mimo nagłego sukcesu programu, jego pierwotni beneficjenci (czyli deweloperzy) na tym stracili, bo liczba wniosków przypadająca na rynek pierwotny spadła. I to wyjaśnia, dlaczego wcześniej rynku wtórnego do programu włączyć się nie dało – program nie realizowałby zadania, które zostało przed nim postawione, czyli wsparcia biednych deweloperów przez „szastających kasą” podatników.
6. Fundusz mieszkań na wynajem BGK.
Nasz faworyt, czyli Fundusz mieszkań na wynajem BGK, zasłynął tym, że miał mocno zamieszać na rynku – miał zaoferować tani wynajem na stabilnych warunkach (początkowo mówiło się, że wynajem będzie o połowę tańszy niż rynkowy, potem ta wartość spadła do 1/4), dodatkowo skala jego działalności (20 tys. mieszkań w ciągu 4 lat) miała sprawić, że tanie mieszkania od państwa miały szybko zagościć we wszystkich największych miastach Polski. Ale wyszło jakby nieco inaczej. Wynajem jest od rynkowego droższy (w przypadku najmniejszych mieszkań jest jeszcze jako tako konkurencyjny, ale im większe mieszkanie, tym gorzej), mieszkań przeznaczonych do wynajmu jest w tej chwili całe 380 w trzech miastach, z których szczególnie bawi nas jedno z największych polskich miast, jakim jest Piaseczno pod Warszawą ;) Szerzej o ofercie w Poznaniu i Piasecznie pisaliśmy w dwóch artykułach:
http://wdomachzbetonu.pl/niewypa/
http://wdomachzbetonu.pl/poroniony-pomysl-ktory-jeszcze-trwa/
Do końca 2017 roku fundusz będzie miał do wynajęcia „aż” 1200 mieszkań (gdzie tu do planowanych 20 tys.?). Do tego kolejne newsy z funduszu były coraz ciekawsze – od niedawna mieszkania mogą wynajmować firmy (a miał być tani wynajem dla ludu), można też sobie wynająć lokal usługowy (a miał być tani wynajem dla ludu), do tego najnowsza oferta w Gdańsku wręcz poraża – prawie 3(!) tys. miesięcznie za 50m2 mieszkanie (a miał być tani wynajem dla ludu ;) Niestety w ciągu całego minionego roku nie dowiedzieliśmy się także najciekawszego – po ile właściwie fundusz kupuje te wszystkie mieszkania. Podobno to tajemnica handlowa, ale, jak już kiedyś wspominaliśmy, trudno uznać, że fundusz ma jakąś konkurencję w postaci innej firmy, która się tego rodzaju działalnością zajmuje, więc przed kim ukrywać tę tajemnicę? Dodatkowo, poziom cen oraz założona rentowność 4% (z której, jak rozumiemy, wynikają obecne ceny) sprawia, że taka konkurencja raczej nigdy się nie pojawi… Pewną dodatkową ciekawostką a propos funduszu jest jeszcze fakt, że w minionym roku (który był zasadniczo pierwszym rokiem działalności) pojawiły się pierwsze obniżki cen najmu względem oferty wyjściowej – ciekawe, czy obniżono stawki także tym, którzy już od funduszu mieszkania wynajęli ;) Jak by jednak nie było, „sukces” funduszu jest spektakularny – z ponad 120 mieszkań w Poznaniu, które można wynajmować już prawie 9 miesięcy, w ofercie nadal jest co najmniej 30% (a może więcej, bo dostępne są mieszkania z każdej kategorii, co rodzi niczym nieuzasadnione podejrzenie, że nie wszystkie dostępne mieszkania są prezentowane na stronie). W tych okolicznościach nasuwa nam się pytanie, czy podsumowując rok 2016 nie przyjdzie nam już napisać o zaoraniu tego poronionego pomysłu, jako idei całkowicie nierokującej…
7. 2.5 tys. złotych za m2 w Warszawie.
Przy okazji podwójnych wyborów w tematyce mieszkaniowej działo się bardzo wiele. Wspominaliśmy już o kolejnych obietnicach rozwiązania problemu frankowców, czy o niemożliwych zmianach w Mdm, które nagle okazały się być możliwe. Z ciekawszych koncepcji przedwyborczych (jako żywo przypominających nam obietnice wybudowania 3 milionów mieszkań przez obecną ekipę rządzącą 10 lat temu) pojawił się pomysł budowania przez państwo mieszkań na wynajem za 2.5 tys. złotych/m2 w Warszawie, na gruntach skarbu państwa lub gmin. Pomysł sam w sobie ciekawy i pewnie możliwy do realizacji w praktyce (niskie budynki warszawscy deweloperzy budują spokojnie w tej cenie – trochę może zabraknąć co najwyżej na wykończenie takiego mieszkania ;) Zakładając, że grunt jest „za darmo” i ostateczny koszt wyjdzie 3 tys. za m2, a całość jest finansowana typowym kredytem hipotecznym (pewnie przy dużej skali i dobrym profilu kredytobiorcy, którym byłoby państwo, warunki byłyby lepsze niż dla kredytu hipotecznego przeznaczonego dla zwykłego Kowalskiego), można by tego rodzaju 2-pokojowe mieszkanie (50m2) wynajmować w granicach 1.200 zł miesięcznie (z „czynszem”), co jest już znacznie poniżej stawki rynkowej (pewnie lokalizacje takiego budownictwa nie byłyby najlepsze, ale to i tak 30% taniej niż na rynku – niepokojąco nam to przypomina początkowe założenia funduszu BGK ;) Dodatkowo, takie rozwiązanie daje szansę dojścia do własności po spłaceniu całego kredytu (skoro mieszkaniec spłaca kredyt w miesięcznej opłacie, to nic nie stoi na przeszkodzie, żeby po zakończeniu spłaty stał się właścicielem takiego mieszkania, „odpalając” coś ewentualnie państwu/gminie za ziemię, która była „za darmo” – wtedy nie jest już 30% taniej niż na wolnym rynku najmu, ale jeszcze „bardziej taniej”, bo należy od tej opłaty odjąć wartość spłacanego kapitału kredytu). Pomysł, jak widać, ma w całości ręce i nogi, bo pozwala ominąć najważniejszy składnik kosztów (marżę dewelopera) oraz składnik dość znaczący (koszt gruntu). Abstrahując oczywiście od tego, w jaki sposób takie mieszkania byłyby „przydzielane” (pewnie na początek znajomym królika, ale gdyby mieszkań było dużo, to może królik nie miałby aż tylu znajomych?), niosłoby to wszystko ze sobą wiele korzyści społecznych (i nie tylko). Wreszcie biedniejsi Polacy mogliby mieszkać na takim „prawie swoim”, z gwarancją stabilności. Gdyby tych mieszkań było dużo i dostępne byłyby w każdym większym mieście, znacząco wzrosłaby mobilność pracowników (tych mniej zarabiających, bo ci zarabiający więcej radzą sobie już teraz i bez tego). Tego rodzaju konkurencja dla prywatnego najmu wymusiłaby spadki cen, które pociągnęłyby za sobą także spadki cen kupna mieszkań. Do tego właściwie ani jeden grosz podatników nie musiałby być w to zaangażowany (pomijając oczywiście kwestię wartości gruntu). Jednym słowem – same korzyści! I to jest właśnie element, który sprawia, że mamy spore obawy, czy taki program mógłby dojść do praktycznej realizacji – korzyści dla ogółu społeczeństwa i brak korzyści właściwie dla kogokolwiek innego (może poza politykami, którym od tego wzrosłyby pewnie słupki poparcia) rodzą pytanie, czy znajdzie się motywacja do wprowadzenia w życie takiego rozwiązania. Niemniej jednak, jest to koncepcja zdecydowanie przełomowa.
8. UE/imigracja.
Choć ostatnie wydarzenia w unii europejskiej (celowo z małych liter ;) i napływ setek tysięcy imigrantów nie mają bezpośredniego związku z sytuacją na polskim rynku mieszkaniowym, to należy im się tu honorowe wspomnienie. Skala tego zjawiska oraz konsekwencje multi-kulti, które widać już teraz (np. zamachy w Paryżu), pokazują, że problem islamizacji Europy staje się problemem z gatunku być albo nie być dla całej cywilizacji tzw. Zachodu. Polski ten problem właściwie nie dotyczy (o ile nie przyjmiemy jakiejś większej „kwoty” uchodźców, narzuconej przez Niemcy), ale problemy głównych państw unii (Francji, Niemiec) mogą mieć i dla nas spore konsekwencje. Jeśli unia nie poradzi sobie szybko z problemem imigrantów zalewających Europę, a w dalszej kolejności nie zdoła zahamować szybko powiększającej się „puli” Muzułmanów, którzy już tam mieszkają, za kilkadziesiąt lat w Europie zachodniej naprawdę może powstać jakiś kalifat. Wtedy może się okazać, że „rdzenni” mieszkańcy zaczną szukać schronienia gdzieś, gdzie nie sięga jeszcze prawo szariatu, czyli np. u nas. A wtedy mieszkania w Polsce jednak nie będą za darmo, bo gwałtownie zmieni się nasza sytuacja „demograficzna”, w której społeczeństwo zasili liczna grupa Schmidt’ów, czy innych Laurent’ów – dodatkowo, to nie będą jak teraz Ukraińcy, pracujący w Polsce często na czarno, za marne wynagrodzenia, tylko imigranci z prawdziwymi pieniędzmi, którzy mogliby stanowić realną (i bardzo silną) grupę popytową na mieszkania/domy. Dlatego obecnemu kryzysowi migracyjnemu należy przyglądać się z uwagą – o ile fala uchodźców zostanie pewnie jakoś zatrzymana/deportowana, o tyle z naszego punktu widzenia ważniejsze jest, czy przy tej okazji cywilizacja Zachodu rozpocznie walkę z rozszerzającym się wewnątrz niej „czynnikiem” islamskim. Jeśli tak się w najbliższych latach nie stanie, to w naszym przekonaniu, że mieszkania w Polsce za 30 lat będą za darmo, powstanie pewna niepewność :) W końcu demografia i jej wpływ na rynek mieszkaniowy są nieubłagane – jeśli polskie dzieci zostaną zastąpione przez niemieckich/francuskich przybyszów, to Józek Wojciechowski doczeka się w końcu czasów, w których na jego JWC znowu na giełdzie zapanuje moda ;)
9. Stopy w USA.
Na koniec wydarzenie absolutnie numer jeden minionego roku, mimo że trudno doszukać się jego bezpośredniego związku z polskim rynkiem mieszkaniowym. Pierwszy raz od 10 lat Amerykanie podnieśli stopy procentowe. Na razie o „całe” 0.25 p.p., ale jest to jednak pewien sygnał, że słowa przedstawicieli FED nie są tak do końca rzucane na wiatr. Projekcje dalszych działań pokazują, że w przyszłym roku stopy miałyby dojść w okolice 1%, a docelowo, w roku 2018, przekroczyć 3% – do tego należy podchodzić ze sporą ostrożnością, bo poprzednie projekcje pokazywały dużo bardziej dynamiczną ścieżkę dojścia (i to ostatecznie do wyższego poziomu). Niemniej jednak coś, w co niektórzy wątpili, iż w ogóle kiedykolwiek nastąpi, stało się faktem i teraz istnieje realna „obawa”, że FED jednak zacznie realizować swoje zapowiedzi. Jeśli tak rzeczywiście będzie, trudno oczekiwać, aby stopy procentowe w Europie, czy innej Szwajcarii, pozostały ujemne. Trudno także oczekiwać, aby stopy procentowe w Polsce były niższe niż w USA. Jeśli więc FED „pociągnie” dalej z podwyżkami, sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym zmieni się dość mocno. Po pierwsze podwyżka polskich stóp ograniczy i tak dość „biedną” akcję kredytową. Poniekąd z taką podwyżką właśnie mamy do czynienia i nazywa się ona „podatkiem bankowym” – kolejne banki podnoszą lub zapowiadają podwyżki marż kredytów (w szczególności mieszkaniowych), z reguły jest to około 0.5 p.p., co w praktyce oznaczać będzie ratę wyższą o około 40 PLN na każde pożyczone 100 tys. złotych dla nowych kredytów. Nie jest to może jakiś przełom, ale rozmiarom akcji kredytowej na pewno nie pomoże. Gdyby się na to jeszcze nałożyła podwyżka stopy NBP, to mogłoby już być naprawdę „zabawnie”. Ale bardzo „zabawnie” to będzie wtedy, kiedy Szwajcarzy podniosą stopy – wzrost kursu franka został właściwie w całości zniwelowany przez spadek stawki LIBOR na mocno ujemne poziomy, przez co kredytobiorcy płacą właściwie takie same raty, jak wcześniej (spłacając praktycznie sam kapitał). Gdyby jednak LIBOR CHF wzrósł o 1 p.p., to rata kredytu frankowego wzrosłaby o ponad 10%. Wzrost stawki LIBOR CHF do 2.5% (co trudno nazwać jakąś wysoką wartością) spowodowałby wzrost raty już o połowę, a tego nie wytrzymałaby znaczna część kredytobiorców. Dodatkowo, rzucenie na rynek wtórny, na którym i tak panuje zastój, większej liczby licytowanych mieszkań, spowodowałoby poważną presję na spadki cen.
Jak więc widać, od FEDu zależy na polskim rynku mieszkaniowym bardzo wiele – rok 2016 pewnie odpowie nam na pytanie, czy podnoszenie stóp w USA będzie kontynuowane i jakie będzie ewentualnie tempo tego zjawiska. Jeśli tempo będzie zgodne z zapowiedziami, to za 3 lata mamy raczej murowany kryzys na rynku mieszkaniowym (oraz problemy wielu banków).
10. Co dalej?
Skoro omówiliśmy pokrótce najważniejsze wg nas wydarzenia minionego roku, to na koniec jeszcze kilka uwag o najbliższej przyszłości. Podatek bankowy zdaje się być nieunikniony, więc „na dniach” doświadczymy pierwszego od dłuższego czasu zauważalnego wzrostu kosztu kredytu (dla nowych kredytów – dla starych oczywiście nic się nie zmieni). Od 1 stycznia minimalny wkład własny w kredytach mieszkaniowych ma wynosić 15% – co prawda bezpośrednio klient musi dostarczyć tylko 10%, a pozostałe 5% to może być np. gotówka na koncie, obligacje, albo wkład w IKE, niemniej jednak w tej, czy innej formie te 5% trzeba będzie mieć (a do tej pory nie trzeba było). Pozostaje jeszcze opcja ubezpieczenia tych brakujących 5%, ale w praktyce nie wiadomo, czy takie rozwiązanie będzie stosowane (zgodnie z rekomendacją U banki nie mogłyby zarabiać na takich ubezpieczeniach, więc rodzi się pytanie, po co miałyby się w to bawić). Za kilka tygodni zobaczymy, co z tego wyjdzie, ale na pewno wpłynie to na dalsze ograniczenie akcji kredytowej. Wkrótce przekonamy się, czy miesięczna liczba wniosków w ramach Mdm zostanie utrzymana na poziomie powyżej 5 tys. – jeśli tak, pieniądze na dopłaty skończą się gdzieś koło kwietnia/maja. W całości daje to dość optymistyczny obraz rynku w przyszłym roku – mniej kredytów, brak (od pewnego momentu) wpływu na rynek patologicznego Mdm, wreszcie jakieś tam szanse na podniesienie stóp procentowych oraz przełomowe koncepcje typu budowa naprawdę tanich mieszkań na wynajem przez państwo. Z drugiej strony wciąż nierozwiązany problem kredytów frankowych (nie zapowiada się, żeby w tym temacie miało się ostatecznie wydarzyć coś konstruktywnego), który objawi się na poważnie, kiedy wzrosną stopy w Szwajcarii – trudno to uznać za pozytyw (chyba że za jedyne kryterium „pozytywności” przyjmiemy szansę na normalizację cen mieszkań w Polsce).
A tak naprawdę, to w 2016 roku na pewno wydarzy się coś, co nas mocno zaskoczy :) Może Amerykanie przyjadą i nam wprowadzą jakąś demokrację, jak nowy rząd za bardzo nadepnie bankom na stopę? Albo chociaż jakiś polski odpowiednik Majdanu się pojawi? Kto wie… w końcu nowy przywódca ze Starodawnej zdaje się być już przygotowywany…
11
Pierwszy :)