Niespodziewana(?) niespodzianka

Nie tak dawno zajęliśmy się pierwszymi wynikami działania programu Mdm (jego pełna nazwa to chyba „Młodzi dla mieszkań” ;)

Co tam słychać w programach pomocowych (dla banków i deweloperów)

Po pierwszym kwartale było widać, że program furory nie robi (mimo że wszyscy, głównie deweloperzy i co bardziej zdesperowani klienci, czekali na niego z utęsknieniem już od bardzo dawna). Niecałe 4.400 wniosków w 3 miesiące to zaledwie trochę ponad połowa „potencjału” – przypomnijmy, że przy limicie na ten rok na poziomie 600mln złotych i średniej dopłacie w okolicach 20 tys., można by obsłużyć 30 tys. wniosków (7.5 tys. kwartalnie). Mieliśmy więc dosyć słaby start – przy utrzymaniu się tej tendencji pula pieniędzy przeznaczona na ten rok wykorzystana zostałaby jedynie w 50-60%. 

Chyba chłopaki deweloperzy nas czytali, bo nagle podnieśli lament, że pieniądze nie zostaną wykorzystane w całości ;) Ba… wg nich niewykorzystanie całej tegorocznej puli to będzie „zmarnowanie pieniędzy” (hahaha). Całość, jak zawsze, okrasił stosownym artykułem nasz ulubiony redaktor depeszowy, Marek W., na łamach tuby propagandowej dla lemingów (GW):

http://wyborcza.biz/biznes/1,101562,15912543,Za_malo_nowych_mieszkan_dla_mlodych.html

Możemy tam przeczytać kilka interesujących rzeczy.

Na początek wstęp, żeby trochę uzasadnić fakt wyciągania publicznych pieniędzy przez deweloperów:

„Dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) Konrad Płochocki zwraca uwagę, że program ma pomóc młodym Polakom w zakupie pierwszego lokum. Płochocki dodaje, że im więcej osób skorzysta z dopłaty do kredytu, która do tej pory wynosiła średnio ok. 22 tys. zł, tym lepiej nie tylko dla nich, ale i dla gospodarki.”

Tak, wiemy od dawna, że program subsydiowania nowych mieszkań ma pomóc młodym ;) A że oznacza to młodych prezesów firm deweloperskich to nie ma wielkiego znaczenia. Jak już klienci (oczywiście ci młodzi, bo starsi, nie wiedzieć dlaczego, są wykluczeni z tego dobrodziejstwa) pobiorą kredyty na przewartościowane mieszkania gdzieś na końcu świata i wyciągną od podatników dopłatę, to będzie dla nich lepiej. Pan prezes zdaje się zapominać(?), że bez tej dopłaty mieszkania byłyby zwyczajnie tańsze, nie wspominając też o gorszych warunkach kredytu w ramach Mdm od zwykłego. Ale najciekawsze jest to, że branie kredytów z dopłatą ma być dobre dla gospodarki – szkoda, że nie ma tu żadnego uzasadnienia, bo do prawdy ciężko jest się nawet domyślać, jakież to korzyści dla gospodarki niesie za sobą zaciąganie kredytów konsumpcyjnych na zmienny procent, na 25-30 lat, zabezpieczonych w części towarem, którego wartość będzie systematycznie maleć, a w pozostałej części całym przyszłym majątkiem kredytobiorcy. O tym, jakie „pozytywne” skutki niesie za sobą taka praktyka, przekonali się już Amerykanie, Hiszpanie, Irlandczycy, czy Węgrzy, że o Japończykach nie wspomnę. Ale widocznie Pan prezes nigdy o tych krajach nie słyszał.

W związku z tym wszystkim trzeba brać kredyty! Zwłaszcza w kraju, w którym rząd przejmuje prywatne emerytury, żeby tylko dotrwać do kolejnych wyborów.

„W PZFD martwią się więc, że w tym roku dopłaty pochłoną co najwyżej 308 mln zł. Płochocki nie wyklucza, że ta kwota może być nawet o połowę mniejsza. To oznacza, że zakładane wydatki byłyby aż o 300-450 mln zł mniejsze.”

Też bym się martwił na miejscu deweloperów… w końcu te „brakujące” 300, a może nawet 450 mln złotych piechotą nie chodzi, a przecież wszystkie te pieniądze trafiają bezpośrednio do panów deweloperów. Jest więc o co walczyć – pula jest spora, więc koszt kilku „niezależnych” artykułów w GW to przy tym pikuś.

Dalej czytamy tak:

„Dyrektor PZFD zaznacza, że nie brakuje chętnych na nowe mieszkania. Sęk w tym, że w ofercie deweloperów jest tylko ok. 28 tys. lokali, które w tym roku będą oddane do użytkowania. A dopiero wówczas ich nabywcom wypłacane jest rządowe dofinansowanie z puli przewidzianej na dany rok. Poza tym tylko część tych mieszkań spełnia kryterium cenowe.”

No… chętnych na nowe mieszkania nie brakuje. Chętnych na nowe BMW M5 też nie brakuje (od razu się przyznam, że i ja zaliczam się do tej grupy ;) Tylko cóż z tego wynika? Skoro ludzi na mieszkania nie stać (a trudno powiedzieć, że stać kogoś, kto na takie mieszkanie zaciąga kredyt w Mdm, w praktyce nawet bez wkładu własnego), to mogą sobie chcieć. Oferta deweloperów do oddania w tym roku to 28 tys. lokali… no i czyj to problem? Przecież wiadomo było od dawna, jakie będą warunki Mdm i kiedy rusza program – dlaczego więc deweloperzy nie przygotowali wcześniej stosownej oferty? Czyżby chłopaki liczyli na to, że limity ustawi się tak wysoko, że każde mieszkanie zostanie objęte dopłatą i będzie można zgarnąć całą pulę 600 mln bez zbędnego wysiłku?

Obliczenia deweloperów, że wykorzystana zostanie maksymalnie połowa tegorocznej puli, biorą się z założenia, że połowa oferowanych mieszkań spełnia wymagania Mdm. Wtedy byłoby 14 tys. wniosków, czyli jakieś 300 mln dopłat. Problem jednak w tym, że przecież nie wszystkie te mieszkania muszą zostać kupione, przez co „zmarnuje się” jeszcze więcej pieniędzy z tegorocznej puli.

Co w związku z tym proponuje Pan prezes? Ano trzeba podnieść limity do takiego stanu, żeby złapała się zdecydowana większość mieszkań – wtedy będzie można wykorzystać całą pulę i nic się nie zmarnuje ;) Na razie sytuacja wygląda tak:

Nie dziwi fakt, że Gdańsk, mimo relatywnie małego rynku, znajduje się w ścisłej czołówce pod względem liczby zaakceptowanych wniosków (tuż za Warszawą). Nie dziwi także, że słabo wiedzie się Mdm w Krakowie i Wrocławiu. A tak oczywiście być nie może, więc limity trzeba podnieść.

Przypomnijmy, że wysokość limitu bierze się z jakichś magicznych obliczeń wojewodów (nikt nie potrafi wyjaśnić, na czym one dokładnie polegają), przeprowadzanych na podstawie danych GUS o kosztach poniesionych przez inwestorów (formularze B-09).

Wynik obliczeń jest mnożony przez 1.1 i powstaje limit ceny metra kwadratowego (za to dopłata wyliczana jest od kosztu odtworzeniowego bez uwzględnienia mnożnika).

Pan prezes spieszy nam z wyjaśnieniem, dlaczego limity są za niskie i dlaczego trzeba je podnieść (pomija przy tym czynnik najistotniejszy, czyli ten, że trzeba je podnieść, aby deweloperzy mogli zarobić więcej kosztem podatników):

„W PZFD tłumaczą, że wojewodowie uwzględniają w swoich analizach dane GUS. Te zaś dostarczają na jego wezwanie inwestorzy zaraz po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku. Problem w tym, że GUS nie dolicza VAT-u, choć nowe mieszkania są obciążone 8-proc. stawką tego podatku. To nie wszystko.

W chwili uzyskania pozwolenia na użytkowanie inwestor nie poniósł jeszcze wszystkich kosztów. W PZFD twierdzą, że nawet o 10-12 proc. mogą je podwyższyć późniejsze wydatki. W grę wchodzą m.in. prace wykończeniowe (np. nasadzenie zieleni), naprawienie usterek, opłata za użytkowanie wieczyste i podatek od nieruchomości, koszty notarialne i odsetki od kredytów. GUS nie ujmuje też w obliczeniach marży dewelopera.

– Łącznie daje to zafałszowanie danych o blisko 20 proc. kosztów samej budowy i 30 proc. przy założeniu 10-proc. marży – mówi Konrad Płochocki.”

Ciekawe rzeczy… GUS nie dolicza VAT-u, a mieszkania są obciążone stawką 8%. No nie dolicza, skoro jego statystyka pokazuje koszty poniesione przez inwestora (a nie koszty klienta końcowego, który to w praktyce płaci cały VAT). Jakim cudem w kosztach miałby znaleźć się podatek zależny od marży dewelopera, która jest nakładana już po wyznaczeniu wszystkich kosztów? Przypomnijmy, że VAT jest podatkiem od wartości dodanej, dlatego (stosując spory skrót myślowy) deweloper ostatecznie płaci VAT tylko od różnicy: cena (netto) – koszty (netto) (ponieważ stawka podatku VAT od kosztów może być bardzo różna, a od ceny sprzedaży jest jedna z dokładnością do ograniczenia na powierzchnię, to nie wiadomo, ile tego VATu należałoby tu uwzględnić). Spojrzałem do formularza B-09 i wszystko się zgadza:

„W kosztach budowy należy uwzględnić też podatek VAT naliczony i zapłacony w związku z realizacją danej inwestycji budowlanej w przypadku, gdy nie podlega on zwrotowi lub odliczeniu od podatku VAT należnego.”

Statystyka GUS nie obejmuje podatku VAT od kosztów, bo nie jest to w praktyce jasno określony koszt inwestora – nawet, gdyby chcieć go uwzględnić, to i tak nie wiadomo, jaka tu powinna być wartość, bo ona zależy od ceny końcowej mieszkania (część tego VATu może zostać zwrócona). Poza tym, pierwotnym celem powstania formularza B-09 nie było chyba wykorzystanie w Rns/Mdm ;)

Dalej czytamy, że po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie inwestor ponosi dodatkowe koszty, np. sadzenie zieleni, naprawa usterek, czy odsetki od kredytu. To nie prościej jest posadzić zieleń przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, albo nie robić fuszerek, które potem trzeba naprawiać? Poza tym… to oznacza, że deweloper uzyskuje pozwolenie na użytkowanie budynku, który nie jest dokończony! Skoro tak, to sam sobie robi problem. A co do odsetek od kredytu – jak się zaproponuję dobrą cenę i szybko sprzeda sporą część mieszkań, to kredyt zostanie spłacony i nie będzie żadnych odsetek. Proste.

To, że GUS nie ujmuje w kosztach marży dewelopera, jest chyba oczywiste – w końcu w formularzach B-09 podaje się koszty dewelopera, a nie jego zyski! O to przecież chodzi w idei Mdm, żeby dofinansowywać tylko te mieszkania, których koszty budowy są niższe (czyli w domyśle mieszkania o niższym standardzie/gorszej lokalizacji) – dlaczego miałaby w tym być uwzględniana marża dewelopera, która nie ma żadnego związku z kosztami i która dla tańszych mieszkań może być nawet wyższa niż dla droższych?

Wg Pana prezesa generuje to zafałszowanie na poziomie 20%, a z 10-procentową marżą dewelopera będzie to już zafałszowanie na poziomie 30%. To się nazywa kreatywna matematyka :) Weźmy wartości z obrazka z limitami i cenami – skoro limity, żeby odzwierciedlały realistyczny wg Pana prezesa przypadek, powinny zostać podniesione o 30%, to oznaczałoby, że w każdym mieście z wyjątkiem Krakowa byłyby wyższe (czasem bardzo znacząco, jak w Gdańsku, czy Łodzi) od aktualnej średniej ceny ofertowej. I pamiętajmy, że to wszystko przy marży dewelopera na poziomie 10%, tymczasem spółki z GPW raportują marżę z reguły powyżej 20% (która to jest przecież uwzględniona w średniej cenie) – jeśli by wziąć taką pod uwagę, limit trzeba by podnieść już o 40%, czyli różnica między limitem a średnią ceną w niektórych miastach byłaby gigantyczna (o czym za chwilę). Dziwne, że Pan prezes nie zauważył(?) tego problemu. 

Poza tym… skoro w tej chwili limity w niektórych miastach są wyższe lub bardzo zbliżone do średniej ceny, to jak to się ma do wypowiedzi Pana prezesa, według której trzeba limity podnosić o 30-40%? W tych miastach też nie są uwzględnione te wszystkie VAT-y, koszty trawy, fuszerek, kredytów itd.? Jakim cudem więc opłaca się tam sprzedawać mieszkania w cenach z Mdm?

Tak, czy inaczej, dostajemy od Pana prezesa gotowe rozwiązanie wszystkich problemów:

„[Pan prezes] Dodaje, że więcej mieszkań byłoby objętych dopłatą, gdyby limit cenowy był wyższy. Obecnie przewyższa on o 10 proc. wspomniany wskaźnik wojewody. PZFD postuluje podwyższenie na pewien czas tego wskaźnika o 30-40 proc. – Umożliwiłoby to wykorzystanie w blisko 80 proc. tegorocznej puli pieniędzy na dopłaty – ocenia Płochocki.”

Ewentualnie:

„Według PZFD alternatywnym rozwiązaniem może być uwzględnienie w limicie cenowym podatku VAT. Jednak docelowo należałoby tak zmodyfikować metodologię GUS, by podawane przez ten urząd dane dotyczące kosztów budowy mieszkań były jak najbardziej zbliżone do rzeczywistych [czyli powinny być raczej niższe niż jeszcze wyższe – przyp. autora].”

Tak, czy inaczej… trzeba podnieść limity i wszystko będzie lepiej. Albo przez zwyczajne podniesienie mnożnika nawet jeszcze wyżej niż w czasach Rns (proponowane przez Pana prezesa podniesienie wskaźnika o 40% oznaczałoby mnożnik względem kosztów już ponad 1.5!), albo przez podniesienie kosztów, raportowanych przez GUS. Tak, czy inaczej, limity trzeba podnieść! Jak pójdziemy za radą Pana prezesa, to dopłata do tanich mieszkań dla młodych obejmie mieszkania z ceną 8.5 tys./m2 w Warszawie, niewiele mniej w Poznaniu, 8 tys./m2 w Gdańsku, czy 7 tys./m2 w Łodzi. Ciekawe, ile w tych miastach jest mieszkań z takimi cenami i czy można je jeszcze nazwać tanimi mieszkaniami dla młodych ;)

Pan prezes podał nam jedno rozwiązanie – dziwne, że nie wpadł na co najmniej dwa dodatkowe, które są tak oczywiste, że nie sposób ich nie dostrzec:

1. Obniżenie cen przez deweloperów – skoro ceny mieszkań są za wysokie w stosunku do limitów, a deweloperom zależy tylko i wyłącznie na tym, aby młodzi Polacy mieli mieszkania, to dlaczego nie zejdą trochę z ceny? Kiedyś sprzedawali ponad 2 razy taniej niż teraz, a koszty budowy były niższe o jakieś 25% – skoro mają takie dobre serce i pragną dobra młodych, to czemu się trochę nie „szarpną” i nie pomogą z własnej kieszeni? Czemu chcą „pomagać” tylko z kieszeni podatników?

2. Włącznie rynku wtórnego do Mdm – drugi sposób na to, żeby nic się z tegorocznej puli Mdm nie „zmarnowało”, to włącznie do programu mieszkań używanych. Wielkość tego rynku oraz zróżnicowanie cenowe spowodowałoby, że pieniądze z Mdm z pewnością zostałyby wykorzystane w całości. Skoro Panu prezesowi tak bardzo zależy na tym, żeby pieniądze się nie zmarnowały, to dlaczego nie wypuścić ich na rynek wtórny? Tam się na pewno nic nie zmarnuje… aaa… tylko jego posada mogłaby się „zmarnować”. 

Na szczęście żadna z proponowanych zmian w Mdm nie zostanie szybko wprowadzona:

http://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/795013,nie-ma-szans-na-podniesienie-limitow-w-mieszkaniu-dla-mlodych.html

Cała nadzieja na to, żeby pieniądze z Mdm się nie „zmarnowały” jest więc w tym, że deweloperzy obniżą ceny do limitów – zobaczymy, kto tu kogo „przetrzyma”. A trzeba się spieszyć, bo pojawił się bardzo ciekawy news:

http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/kwietniowa-klapa-mdm,5636038,magazyn-detal.html

W kwietniu BGK zaakceptował tylko 1242 wnioski w ramach Mdm (przypomnijmy, że w ciągu wcześniejszych 3 miesięcy było ich łącznie 4395, a w samym marcu 1715). Jak widać, spadek jest spory i to raczej on spowodował silny wzrost aktywności PZFD, a nie lektura naszego poprzedniego wpisu o Mdm ;)

Być może klienci, którzy czekali na Mdm (czyli ten mityczny „odroczony popyt”), rzucili się na kwadraty na samym początku działania programu w obawie, że zabraknie pieniędzy, albo inni wykupią co lepsze oferty. Biorąc pod uwagę fakt, że dopłata w większości przypadków jest niższa niż 10% ceny mieszkania, warunki kredytowe gorsze (czasem znacznie), do tego jeszcze oferta ogranicza się tylko do rynku pierwotnego, to rozsądnie kalkulujący klient nie ma zbyt wielu powodów, żeby korzystać z Mdm (może poza takim, że to jedyna oferta kredytowa bez wkładu własnego).

Nigdy nie wróżyliśmy Mdm specjalnego sukcesu, bo różnica w racie kredytu Mdm i zwykłego jest po prostu zwyczajnie zbyt mała (a to przecież ratą kupuje się teraz mieszkania). Mniej niż 10% różnicy, z czego część zabiera bank, a dodatkowo deweloper może chcieć nam sprzedać garaż za 2-krotność jego wartości, to bardzo mało, zważywszy na pozostałe niedogodności. W Rns było inaczej – rata niższa o 40% robiła już ogromną różnicę (co tam, że tylko przez 8 lat… potem przecież jakoś to będzie ;)

Podsumowując… słaby kwiecień w programie Mdm (ponad 1/4 mniej wniosków niż w marcu) skłonił deweloperów do próby wymuszenia podniesienia limitów cenowych. Pojawiły się przeróżne (niektóre zupełnie absurdalne) argumenty, a pióra użyczył niezastąpiony Marek W. Jakoś dziwnym trafem deweloperzy nie wspominają o możliwości włączenia do Mdm rynku wtórnego, czy też o opcji obniżenia swoich cen, aby ich ukochani młodzi klienci, których dobro leży im wielce na sercu, mogli odkupić od nich przewartościowane mieszkania. Zamiast tego proponuje się podniesienie limitów do tak absurdalnych poziomów, aby praktycznie każdy deweloperski produkt mieszkaniopodobny dało się pożyczyć w kredycie z dopłatą. Wszystko oczywiście w trosce o to, aby pieniądze zarezerwowane na ten rok się nie „zmarnowały”. 

Nam, podatnikom, pozostaje mieć nadzieję, że „zmarnuje się” ich jak najwięcej, bo już chyba bym wolał, żeby utopić te 300 milionów w jakimś ZUSie, dofinansowując 40-letnich emerytowanych policjantów, niż utopić je w służbowych beemkach prezesów firm deweloperskich.