Po dłuższej przerwie wracamy do pisania. Przerwa była spowodowana zaangażowaniem w projekt niespodziankę, o którym będzie dzisiejszy wpis. Nim jednak przejdziemy do rzeczy, warto na chwilę zrobić małą dygresję, bo wczoraj działy się rzeczy niesłychane. I to nawet dwie.
Najważniejszą nowością ostatniego czasu (i jest to być może najważniejsza nowość od wielu lat!), stał się zapowiedziany wczoraj przez Panią premier Beatę Szydło projekt „Mieszkanie+”. Szczegółowo zajmiemy się nim w kolejnym wpisie (może nawet nie w jednym?) i ten wpis nie będzie za pół roku, tylko bardziej za tydzień lub dwa ;) Generalnie projekt, jeśli zostanie wprowadzony w życie (w miarę) zgodnie z założeniami, ma szansę całkowicie zrewolucjonizować (pozytywnie!) polski rynek mieszkaniowy. O ile trudno liczyć, że nagle wszyscy Polacy zaczną mieszkać w mieszkaniach wynajmowanych stosunkowo tanio od państwa, o tyle sama koncepcja i przyszła możliwość takiego wynajmu spowoduje diametralne zmiany. Pamiętajmy, że w tej chwili połowa udzielanych kredytów ma LTV powyżej 80%, co oznacza mniej więcej tyle, że zaciągają je ludzie biedni (trudno nazwać bogatym kogoś, kto nie uzbierał nawet 20% wartości mieszkania). Dla takich osób tani wynajem od państwa (i to jeszcze z opcją uzyskania własności) nie dość, że będzie stanowił bardzo korzystną alternatywę, to będzie po prostu zdecydowanie lepszym i bezpieczniejszym wyjściem. Mniej więcej za miesiąc skończą się pieniądze z Mdm z przyszłorocznej puli, którą można wykorzystać w tym roku (tegoroczna skończyła się już w połowie marca), więc druga połowa roku minie pod znakiem braku jakiegokolwiek wsparcia deweloperów/banków ze strony podatników (jest co prawda jeszcze Fundusz mieszkań na wynajem, ale on najpewniej zostanie „zaorany” i przejęty na potrzeby „Mieszkania+”). Mając to na uwadze, można się spodziewać znacznych spadków (i tak już dość rachitycznej) akcji kredytowej w Polsce (w 1 kwartale 2016 prawie połowa kredytów to było Mdm!). Ale chyba nawet nie to będzie najważniejszym efektem „Mieszkania+” – w naszej ocenie jeszcze ważniejsze będzie powszechne uświadomienie obywatelom, jakie są rzeczywiste koszty budowy mieszkań. Rząd ma budować mieszkania (wykończone!) od 2.500 zł/m2 – jest to realna stawka za mało skomplikowane budynki, pewnie bez garażu podziemnego, które mogą być budowane raczej w mniejszych miastach, w których nie trzeba się martwić gęstością zabudowy. W większych budynki pewnie będą musiały być wyższe, a więc i droższe w budowie, ale nadal stawka w granicach 3.000-3.500 zł/m2 jest całkowicie realistyczna, bo koszt wybudowania (bez wykończenia) budynku 5-kondygnacyjnego z 1 poziomem garażu wygląda tak:
Cała medialna propaganda związana z „Mieszkaniem+” będzie oczywiście używać możliwie najniższych cen, więc w powszechnej świadomości Polaków pojawi się (szokująca! ;) informacja, że mieszkania da się zbudować za 2.500 zł/m2, tymczasem deweloperom trzeba płacić 6, albo i 8 tysięcy (a oni przecież też budują w dużych miastach za ~3 tysiące, o czym pisaliśmy już dwukrotnie):
I właśnie ta świadomość (budowana przez cotygodniowe albo i częstsze reportaże w głównym wydaniu Wiadomości TVP) ma największe szanse zrewolucjonizować polski rynek mieszkaniowy (bo jest całkowicie niezależna od skuteczności realizacji „Mieszkania+”, w którym pierwsze mieszkania pojawią się najwcześniej dopiero w roku 2018).
Należy pamiętać o jeszcze jednym ważnym aspekcie – skoro nawet Bartek T. na radiowej antenie stwierdza, że ci, którzy kupili mieszkanie pod wynajem, będą musieli opuścić ceny i już nie będą „aż tyle” (to cytat ;) zarabiać, to coś naprawdę będzie na rzeczy (tymczasem ostatnio wszędzie mogliśmy poczytać, jak to Polacy powyciągali pół miliona z lokat i skarpet i ruszyli, akurat dziwnym trafem tylko do deweloperów, kupować mieszkania na wynajem i zarabiać może 2-3% rocznie, nie licząc kosztów transakcyjnych ani groźby spadku ceny samego mieszkania). Jeśli więc ktoś planował dorobić się na wynajmie (i nie liczył tego rozsądnie, uwzględniając wszystkie koszty, tylko liczył tak, jak liczą „naganiacze” – bez opłat dla wspólnoty, na podstawie stawek ofertowych, nie uwzględniając kosztów remontów, transakcji oraz ryzyka ze strony najemcy itd.), to teraz się najpewniej poważnie zastanowi. A ci, którzy już „zainwestowali”, pewnie się zastanowią, czy aby nie lepiej jest jednak się zawczasu wycofać (zresztą… to już teraz jest dość popularne, bo zadziwiająco często ludzie próbują sprzedać mieszkanie, które jest w tym samym czasie wynajmowane). Naganianie na „inwestycję” w mieszkanie pod wynajem stało się od wczoraj praktycznie niemożliwe – zobaczymy, czy Bartek coś mimo wszystko wymyśli, czy się ostatecznie podda ;)
Ostatnim aspektem „Mieszkania+”, o którym będzie w tej krótkiej notatce, jest uświadomienie społeczeństwu, że mieszkania są (za) drogie (zadziwiające, ale niektórzy nadal uważają, że mieszkania może i tanie nie są, ale będą tylko droższe!) oraz to, że kredyt jest zasadniczo zły. W końcu jednym z celów „Mieszkania+” jest właśnie to, żeby Polacy przestali się zadłużać (tymczasem poprzedni prezydent kazał Polakom zmieniać pracę i brać kredyty na mieszkania ;) Skoro już nawet minister w rządzie stwierdza, że ceny spadną, to ta świadomość przeniknie pewnie kiedyś i do ogółu społeczeństwa. Na pytanie, czy nowy program wpłynie na spadek cen i co będzie z tym, którzy „kupili na kredyt”, minister odpowiada tak:
„To jest kłopot przede wszystkich tych, którzy kupili mieszkanie jako inwestycję. Natomiast produkt, który kupujemy w danym roku, w danym czasie ma taką cenę, jaką ma na rynku. Kupując mieszkanie, każdy zdaje sobie sprawę, że jeżeli sytuacja mieszkaniowa Polaków za lat 10 czy 15 zostanie wyregulowana, deficyt mieszkaniowy zostanie zlikwidowany, to i siłą rzeczy cena mieszkań także się obniży. A o ile się obniży, nie wiemy. To jest proces powolny, to jest proces ciągły, nieunikniony w każdym kraju, w którym uruchamiano narodowe programy wsparcia mieszkaniowego. W Europie takich programów było i jest uruchomionych bardzo dużo”
Spadek cen jest wg ministra procesem powolnym, ciągłym i nieuniknionym – coś takiego w głównym nurcie było przecież jeszcze do niedawna zupełnie nie do pomyślenia!
Jak już wspominaliśmy, „Mieszkaniem+” zajmiemy się na poważnie następnym razem, teraz warto jeszcze wspomnieć o kolejnej koncepcji rozwiązania problemów kredytów frankowych, pochodzącej od prezydenta. Tym razem „na stole” jest zmodyfikowana wersja poprzedniego pomysłu (przewalutowanie po kursie „sprawiedliwym” i zrównanie położenia kredytobiorców walutowych ze złotówkowymi), w której główną zmianą jest sposób na rozłożenie strat banków w czasie (NBP lub BGK ma kupić akcje banków, które te maja odkupić w czasie kolejnych np. 25 lat). Efekt z punktu widzenia kredytobiorcy będzie dokładnie ten sam (praktycznie będzie to przewalutowanie po kursie z dnia zaciągnięcia, ze zwrotem „zaoszczędzonej” do tej pory różnicy na odsetkach), za to banki po czymś takim nie będą musiały bankrutować (przynajmniej nie od razu ;) Niepokoi oczywiście udział w całym tym procederze podatników (BGK/NBP), ale teoretycznie całość strat ma na siebie wziąć sektor bankowy w ciągu następnych kilkudziesięciu lat (pytanie, czy do tego czasu nie zmieni się przypadkiem władza i konieczność odkupu tych „pseudo akcji” nie zostanie zlikwidowana a za wszystko ostatecznie jednak nie zapłacą podatnicy?). Tak, czy inaczej, jest to koncepcja, która ma szansę doczekać się realizacji, bo ostatecznie zakończy sprawę frankową (generalnie po myśli kredytobiorców), banki dostaną po łapkach (ludzie nie lubią banków, więc lubią rząd, który „trzyma je krótko”), a ryzyko użycia NBP/BGK zostanie obudowane w taką teorię, że większość obywateli uzna, że ono nie istnieje. Dlatego właśnie widzimy szansę dla tego projektu – jakoś sprawę tych kredytów dobrze byłoby załatwić, zanim wzrosną stopy w Szwajcarii (chyba że jutro Szwajcarzy zagłosują w referendum za minimalnym dochodem narodowym i wtedy może znowu zobaczymy franka po 2 złote? Ciekawe, czy w takich okolicznościach frankowicze nadal domagaliby się uznania ich umów za nielegalne? ;) Tak, czy inaczej, widać, że jest jakaś tam wola rozwiązania tej kwestii i nowa propozycja stara się być salomonowym rozwiązaniem.
Właśnie… tylko dzisiejszy wpis jest przecież zupełnie o czym innym! :) Także do rzeczy.
Nasza długa nieobecność na blogu wynikała z zaangażowania w projekt mapy cen transakcyjnych mieszkań w Polsce. Serwis został niedawno uruchomiony i można go znaleźć pod adresem:
Dla odważnych polecamy wersję testową, w której w pierwszej kolejności będą pojawiały się usprawnienia/poprawki (i pewnie jakieś nowe błędy ;)
Celem strategicznym tego serwisu jest udostępnienie wszystkim, za darmo, informacji o transakcjach przeprowadzonych na polskim rynku po to, aby każdy mógł się zorientować, po ile tak naprawdę „chodzą” mieszkania w danej okolicy (wszak przeglądając ogłoszenia, w których rozstrzał cenowy za „takie same” mieszkania przekracza czasem nawet 50%, trudno o jednoznaczny wniosek, ile tak naprawdę warte jest mieszkanie). Tego rodzaju informacje są przydatne zarówno dla kupujących (w końcu nikt nie chce przepłacić), jak i dla sprzedających (warto od razu wystawić jakaś realistyczną ofertę, a nie wstawić średnią z okolicznych ogłoszeń i po pół roku dziwić się, dlaczego nikt jeszcze nie zadzwonił ;)
Mapa w tej chwili wygląda mniej więcej tak (na różnej wielkości wyświetlaczach są oczywiście różnice, chociażby panel z lewej strony przekształca się na mniejszych ekranach w menu znane z systemu Android):
Pobieranie danych odbywa się automatycznie, po każdym przesunięciu mapy oraz po każdym zbliżeniu/oddaleniu. Na mapie prezentowana jest cena transakcji w zł/m2 oraz oznaczenie kolorystyczne (5 kolorów, zależnie od względnej wysokości ceny m2 w odniesieniu do pozostałych transakcji widocznych na mapie – niebieski to transakcje z najniższą ceną, czerwony to te z najwyższą). Kliknięcie w obrazek na mapie wyświetla dalsze szczegóły transakcji (te, które widać na liście po prawej stronie).
Serwis pozwala na wyszukiwanie transakcji po różnych kryteriach (lokalizacja, cena, rok budowy itd.) oraz sortowanie widocznych transakcji (za pomocą przycisku w prawym górnym rogu – zawsze wyświetlane jest pierwszych 100 transakcji z widocznego obszaru; po zastosowaniu sortowania wyświetlane jest pierwszych 100 zgodnie z wybranym kryterium sortowania).
Dodatkowo w menu po lewej stronie znajduje się zakładka „Średnie ceny”, gdzie można prześledzić zmiany cen transakcyjnych w poszczególnych miastach od 2000 roku oraz zobaczyć, jakie są średnie ceny w poszczególnych dzielnicach/rejonach największych miast:
W celu pozyskania danych zaprosiliśmy do współpracy samorządy lokalne, agencje nieruchomości, deweloperów, pośredników kredytowych oraz zaprzyjaźnionych użytkowników. Na razie baza danych o transakcjach liczy kilkanaście tysięcy wpisów – z czasem powinny pojawić się kolejne, wraz z napływem danych od kolejnych partnerów (w tym miejscu zapraszamy do współpracy wszystkich, którzy mogą i chcą podzielić się danymi o transakcjach – nawet pojedyncze transakcje są cenne, bo z miejsca dają jakieś pojęcie o rzeczywistych cenach w danej okolicy/typie budynku, więc jeśli ktoś z czytelników kupował/sprzedawał kiedyś mieszkanie, to zachęcamy do podzielenia się informacją o transakcji poprzez formularz kontaktowy – zakładka „Kontakt”). Każda transakcja ma oznaczone na liście źródło swojego pochodzenia – jeśli ktoś chciałby się zareklamować przy okazji zgłoszenia informacji o transakcji, to nie ma oczywiście problemu, bo ikona i link pokazujące źródło transakcji mogą być dowolne. Generalnie im więcej pozyskamy danych, tym większy będzie sens całego projektu.
Serwis został uruchomiony „oficjalnie”, ale wciąż jest w fazie rozwojowej, więc zachęcamy do zgłaszania wszelkich uwag o problemach oraz pomysłów na zmiany/optymalizacje. Mamy nadzieję, że okaże się on przydatny – wygląda chyba całkiem nieźle, wygląda, że całkiem nieźle działa, a przede wszystkim daje już całkiem spore pojęcie o realnych cenach, jakie można uzyskać/trzeba zapłacić w przeróżnych lokalizacjach. Jeśli koncepcja mapy cen transakcyjnych oraz jej wykonanie przypadło Wam do gustu, „lajknijcie” serwis przyciskiem w menu po lewej stronie – niech dowiedzą się o nim i inni :)
Podsumowując… mimo że dziś było o mapie cen transakcyjnych, której od zawsze brakowało w polskim internecie, to nie sposób było nie zacząć od nadchodzącego przełomu na polskim rynku mieszkaniowym w postaci programu „Mieszkanie+” (to będzie przełom niezależnie od tego, czy rzeczywiście powstaną mieszkania na wynajem w większej liczbie – największy przełom dokona się w świadomości zwykłych ludzi, a to właśnie oni tworzą rynek oraz w świadomości „inwestorów”, zwanych czasem „januszami biznesu”, którzy chcieliby się dorobić na wynajmie mieszkań). Efekt tego wszystkiego może być tylko jeden – szybsze przywrócenie normalności na rynku poprzez spadek cen wynajmu mieszkań, a co za tym idzie także spadek cen sprzedaży mieszkań (oraz spadek horrendalnych marż deweloperów). Szerzej o programie rozpiszemy się już niedługo. Drugą poruszoną przez nas dygresją była kwestia kredytów frankowych, która ma wreszcie realną szansę zostać ostatecznie rozwiązana (niestety z pewnym udziałem podatników… a wystarczyło przecież sprawić, aby jedynym zabezpieczeniem kredytu, nie tylko frankowego, stało się mieszkanie – wtedy straty rozłożone zostałyby pomiędzy banki i kredytobiorców w miarę sprawiedliwie, podatnicy nic by do tego nie dołożyli, a dodatkowo nie byłoby poczucia, że ci, którzy ryzykowali, są „ratowani” przez tych, którzy ryzykować własnym życiem/mieszkaniem nie lubią).
No… ale powstała mapa cen transakcyjnych mieszkań i zapraszamy do korzystania z niej (oraz do pomocy w uzyskaniu informacji o większej liczbie transakcji). Już w tej chwili pozwala ona wyciągać sensowne wnioski o prawdziwych cenach, a nie marzeniach sprzedających, którzy czasem uważają, że nie mogą wystawić ceny niższej niż aktualna wysokość ich kredytu frankowego ;) Im więcej będzie danych, tym wartość merytoryczna całości będzie większa – tak naprawdę rozjaśnienie informacji o rzeczywistych cenach leży w interesie wszystkich, nie tylko klientów. Dla sprzedających to spore ułatwienie, bo można bardzo szybko ocenić prawdziwą wartość mieszkania i wystawić cenę, za którą mieszkanie się szybko sprzeda. Dla agencji nieruchomości podobnie, bo mapa pozwala ocenić szansę na sprzedaż wystawionych mieszkań w proponowanych cenach (po co tracić czas na zajmowanie się ofertami, które i tak mają zerową szansę przekształcenia się w transakcję/prowizję?). Wreszcie mapa jest przydatna nawet dla deweloperów, bo pozwala się zorientować, jakie realnie są ceny w miejscach, w których zamierzają budować (oczywiście deweloperzy mają znacznie większy potencjał finansowy i mogą korzystać z bardziej zaawansowanych i wysoko płatnych analiz, prowadzonych przez wyspecjalizowane firmy – jednak na tej mapie można zobaczyć wszystko bardzo łatwo, bardzo szybko i zupełnie za darmo). Generalnie projekt wydaje się być pożyteczny – sami, jako współautorzy, z niego korzystamy i teraz już jasno widzimy, dlaczego niektóre ogłoszenia znikają dość szybko, a inne wiszą miesiącami (a pewnie i latami).
Ech… fajnie było znowu coś napisać!
44
Wielki powrót w wielkim stylu ☺☺☺ Dzieki☺