OLYMPUS DIGITAL CAMERA

Czytelnicy dają radę :)

Zgodnie z zapowiedzią, w trakcie Adwentu nie piszemy, za to czytelnicy nie próżnują ;) Dziś bardzo fajne podsumowanie kilku ciekawostek z ostatniego czasu, które nie przebiły się za bardzo do głównego medialnego nurtu mimo swoich ewidentnych walorów poznawczych. Chociaż z drugiej strony, nie ma się co dziwić… do głównego nurtu zwykły się przebijać najczęściej tylko te „informacje”, za które ktoś chciał zapłacić, albo te, które zaprezentował Ryszard Petru ze Starodawnej (gość został nowym pupilem Wiadomości TVP – czasem zdaje się mieć w programie większy udział niż dziennikarz-propagandzista prowadzący).

Mad Hatter pisze tak:

Co się dzieje z naszymi mieszkaniami?

Ostatnie kilka tygodni – końcówka listopada i początek grudnia 2015, na wypadek gdybyście trafili na ten artykuł w odległej przyszłości, było pełne ciekawych wydarzeń mniej lub bardziej powiązanych z rynkiem nieruchomości. Ponieważ nasz drogi Autor jest chwilowo na odwyku od pisania, postanowiłem wziąć na siebie obowiązek zebrania kilku tych, które uważam za najważniejsze i zrobienia z nich krótkiego podsumowania.

Rachunki powiernicze, czyli kogo zabija państwo opiekuńcze

Zapewne większość osób czytających artykuły na tym portalu spotkało się z informacją o upadku wołomińskiego banku spółdzielczego. Nie wiem jednak, jak duży procent słyszał o tym, w jakie kłopoty wpędziło to klientów dewelopera, który posiadał w tymże banku zamknięty rachunek powierniczy.

Dla przypomnienia: zamknięty rachunek powierniczy był politycznym pomysłem na to, jak zabezpieczyć lud pracujący miast i wsi przed bankructwami spółek deweloperskich. Lud pracujący miał radośnie zaciągać kredyt hipoteczny i płacić nim za obietnicę wybudowania mieszkania w mniej lub bardziej określonej przyszłości, ale pieniądze, zamiast trafiać bezpośrednio do dewelopera, który mógłby je przepuścić na dziwki i gin a następnie ogłosić upadłość nie wbiwszy w ziemię łopaty, trafiałyby na zamknięte konto w banku. Pieniądze na takim rachunku miałyby być wypłacane deweloperowi dopiero po zakończeniu inwestycji i przeniesieniu własności na nowych, szczęśliwych mieszkańców, a w razie upadłości spółki te mieszkania budującej, kasa wracałaby na konta ludu pracującego.

Ustawa ta zresztą umożliwia stosowanie otwartego rachunku powierniczego, który w ogóle nie zabezpiecza nikogo przed niczym; obostrzenia z nim związane są minimalne, a jedynymi wygranymi w tej sytuacji są banki (cóż za niespodzianka!), które przecież rachunków tych za darmo nie prowadzą. Są też dwie inne możliwości w postaci rachunków powierniczych otwartych zabezpieczonych przez ubezpieczyciela lub bank, ale ich stosowanie jest w praktyce kompletnie nieopłacalne (ubezpieczenie inwestycji byłoby zbyt drogie, a zabezpieczenie bankowe wymagałoby zabezpieczenia tego zabezpieczenia).

I tutaj cytat, który opisuje stan praktycznie całego prawodawstwa w Polsce: “Chcieliśmy jak najlepiej, a wyszło jak zawsze.” Wypowiedziany wprawdzie po raz pierwszy w Rosji, ale zapewne dałoby się go dopasować też do wielu innych krajów. Tu jednak mamy dość konkretne miejsce i dość konkretny czas.
Okazało się bowiem, że, o ile być może rachunek powierniczy zamknięty ochroniłby kupujących mieszkania przed bankructwem dewelopera (ale nie wiem, czy był do tej pory taki przypadek, więc też nie byłbym tego taki pewien), to z całą pewnością nie chroni – nikogo – przed bankructwem banku. Ponieważ formalnie rachunek należy do dewelopera, to w wyniku bankructwa banku jest szansa odzyskać z niego tylko tyle pieniędzy, ile gwarantuje Bankowy Fundusz Gwarancyjny, czyli 100 000 euro. I co interesujące, wcale nie jest jasne do kogo trafią te pieniądze. W tym konkretnym przypadku mieszkania zostały rzeczywiście zbudowane, a ludzie zdążyli się nawet do nich wprowadzić, więc prawdopodobnie cała sprawa zakończy się w ten sposób, że własność mieszkań zostanie przeniesiona na kupujących, deweloper dostanie te niecałe pół miliona z BFG, po czym zbankrutuje (bo na rachunku powierniczym było jakieś – lekko licząc – dziesięć razy tyle), nie mogąc spłacić kredytu zaciągniętego na inwestycję i wszystko wróci do normy. Poza oczywiście drobnym szczegółem, że jak się pół budynku zawali, to nie będzie miał kto go naprawić, bo deweloper już nie będzie istniał.

Głównym problemem, związanym z tym i innymi przejawami państwa opiekuńczego, jest budowanie fałszywego poczucia bezpieczeństwa. Wielu ludzi myśli sobie: “przecież prawo gwarantuje mi, że dostanę albo mieszkanie, albo przynajmniej odzyskam pieniądze” i wyłącza własne myślenie. A kiedy okazuje się (znowu niespodzianka!), że jednak prawodawca czegoś nie przewidział, tak jak bankructwa banku w tym konkretnym przypadku, to jest ciemność, płacz i zgrzytanie zębów. A także okrzyki: “Państwo ‚pomusz’!” i “Wałęsa, dawaj moje 100 milionów!”. Podobne reakcje można obserwować na przykład wtedy, kiedy spada cena skupu żywca (i mamy skupy interwencyjne) albo przychodzi powódź (i mamy kredyty pomocowe), kiedy ludzie zostają oszukani przez Amber Gold (i “gdzie było państwo?”)… Odzwyczajamy ludzi od dbania o swoje, oferując im w zamian obietnicę, że państwo będzie o nich dbało. I oczywiście kończy się to za każdym razem tak samo – tragicznie. Gdyby każdy zdawał sobie sprawę z tego, że zdecydowana większość prawa przed niczym go nie chroni, to starałby się przynajmniej w jakiś podstawowy sposób zadbać o własne bezpieczeństwo.

Także jeszcze raz, dla przypomnienia: nie kupujemy dziury w ziemi, chyba że lubimy hazard. Bo z dziurą w ziemi może się stać wiele rzeczy i wcale nie jest pewne że zmieni się w mieszkania.

Desperacja wisi w powietrzu, czyli mieszkania bezczynszowe i powrót emigranta

Nieco mniejszym echem niż upadek SK Banku (który łupnął o ziemię, trzeba to przyznać, z hukiem) odbił się artykuł nieśmiertelnego MaWiego o mieszkaniach “bezczynszowych” (tutaj uwaga: jak słusznie spostrzeżono w komentarzach pod artykułem, wszystko wskazuje na to, że takiego słowa w polszczyźnie, przynajmniej oficjalnej, nie ma – postaram się więc tego określenia unikać, tym bardziej że rzeczywiście jest bzdurne). Cała treść sprowadza się właściwie do tego, że mieszkania, w których nie płaci się czynszu na wspólnotę, są fajne, bo… Nie płaci się czynszu na wspólnotę. Rzeczywiście, na pierwszy rzut oka widać, że w ten sposób można zaoszczędzić kilkaset złotych miesięcznie, które to pieniądze są przecież w innych wspólnotach mielone i używane do nawożenia ogrodu.

Jeśli coś Wam, drodzy Czytelnicy, w tej narracji nie pasuje, to spieszę z zapewnieniem, że i mnie się wydaje, że jednak sprawa nie jest do końca taka różowa. Czynsz przecież, płacony na co dzień w spółdzielniach, nie jest mielony i wyrzucany na trawnik, tylko na coś wydawany. I tym “czymś” są zazwyczaj takie drobiazgi jak utrzymanie części wspólnych i fundusz remontowy. I jeśli nie będziemy płacić czynszu, to nikt nam klatki schodowej nie posprząta, elewacji nie odmaluje ani rynny nie naprawi, a przynajmniej nie za darmo. Czyli te same pieniądze, które normalnie wydajemy na czynsz, będziemy musieli wydać na te rzeczy – albo załatwić je samodzielnie. Co ciekawe, zauważa to nawet autor artykułu, wspominając, że nie jest to najlepszy wybór na przykład dla osób starszych, którym odśnieżanie dachu może nie wydawać się ciekawą rozrywką (bo ktoś ten dach i chodnik przed budynkiem odśnieżyć będzie musiał). Ja od siebie dodam jeszcze tylko to, że nie jest to też najlepszy wybór dla osób, które mają trudności z odkładaniem pieniędzy, bo jeśli nie będzie regularnych składek na fundusz remontowy, to za każdy remont będzie trzeba płacić z własnej kieszeni wtedy, kiedy będzie niezbędny – i jeśli ktoś jeszcze da radę się nabrać na starego dobrego MaWiego i kupi mieszkanie “bezczynszowe”, to może się poważnie zdziwić, jak często takie remonty są konieczne i jak dużo kosztują.

Ale przecież dzięki tym kilkuset złotym w miesiącu, których nie trzeba wydawać na czynsz, może się nam poprawić zdolność kredytowa! Kupujcie, taniej nie będzie!

Innym przejawem tego, że sprzedaż mieszkań nie jest biznesem dobrze rokującym na przyszłość, jest inny artykuł sponsorowany (czyt. reklama), w którym mowa o tym, że Polacy, którzy wyjechali za granicę za chlebem, masowo wykupują w Polsce mieszkania – albo dlatego, że chcą wracać do ojczyzny, albo celem kupna tychże mieszkań pod wynajem (który jest, jak od dawna wiadomo, fantastyczną inwestycją, bo przecież mieszkania nie tanieją). A ponieważ wracają/wynajmują zza granicy, to bogaci są i mieszkania też kupują większe i o lepszym standardzie. Spieszmy się więc kupować mieszkania, bo tak szybko „odchodzą” i niedługo ich zabraknie! Sponsorem tej reklamy jest portal stanowiący coś w rodzaju wyszukiwarki mieszkań deweloperskich połączonej z porównywarką cen, według którego już (uwaga!) 8% użytkowników tejże platformy to osoby z zagranicy. Patrząc na poziom wykonania tego portalu (o jego jakości niech świadczy to, że bardzo staram się uniknąć podawania jego nazwy, żeby nie robić mu darmowej reklamy) widać, że zalogowały się tam ze cztery osoby spoza Polski. Co zresztą tłumaczyłoby desperację ludzi, którzy próbują się reklamować u Mareczka…

3000 zł za metr, czyli uważaj co piszesz

To raczej zabawna ciekawostka, niż istotne z perspektywy rynku wydarzenie, ale Wyborcza uparcie strzela sobie w stopę – gdy PiS ogłosiło program budowy mieszkań po 3000 zł za metr kwadratowy, Wyborcza natychmiast postanowiła go wyśmiać, wykorzystując do tego celu autorytet w osobie prezesa Polskiego Związku Deweloperów, który stwierdził, że za takie pieniądze to można wybudować co najwyżej stodołę, a i to krzywą (nieco parafrazuję jego wypowiedź, ale powiedzmy sobie szczerze, że takie wrażenie miał odnieść czytelnik tego wywiadu). I wszystko byłoby w porządku (bo przecież nie za po to deweloperzy sponsorują Marka Wielgo, żeby Wyborcza z entuzjazmem odnosiła się do tego typu pomysłów), gdyby nie to, że w ciągu ostatnich paru tygodni co i rusz pojawiają się na stronach Wyborczej artykuły o mieszkaniach po trzy tysiące za metr.

Pierwsza jaskółka była ukryta – w artykule na temat Bytowa, miasta bez bezrobocia, znalazła się wzmianka o tym, że kilku deweloperów budujących tam mieszkania (ciekawy przypadek, gdy dzieje się to w niewielkim mieście) konkuruje o mieszkańców cenami w okolicach… Trzech tysięcy za metr. Ale, żeby się tego dowiedzieć, trzeba było przeczytać cały artykuł, który nie był specjalnie eksponowany.

Druga jaskółka była nieco bardziej otwarta, bo już tytuł obwieszczał, że chodzi o ceny za metr. Sam artykuł dotyczył jednak kosztów budowy domu, a nie mieszkania, które według raportu Sekocenbudu wynosi niewiele ponad 2600 zł netto za metr kwadratowy. Wciąż o wiele mniej niż trzy tysiące.

Ale ostatnio trzeba powiedzieć, że udało im się przebić samych siebie, bo na głównej stronie ukazał się artykuł, w którego tytule wielkimi literami stoi: “Trzy tysiące złotych za metr kwadratowy?”. Dalej zaś jest mowa o kooperatywach mieszkaniowych, które budują o 30% taniej od deweloperów i w ogóle są niesamowicie fajne i kolorowe i wegetariań… Zapędziłem się ;) Tytuł jednak mówi sam za siebie – i nawet całkiem interesująca jest treść, która sugeruje (w mediach głównego nurtu!), że marża dewelopera wynosi co najmniej te 30%, które można zyskać, stawiając na kooperatywę (bo nikt mi nie wmówi, że garstka zapaleńców zdoła kupić taniej działkę albo wynegocjować lepsze ceny u podwykonawców…).

Własne czy pożyczone, czyli rośnie udział najmu

Znalazłem też ostatnio informację, że według Eurostatu odsetek najemców mieszkań w Polsce wzrósł z 2.2% do 4.3% w ciągu ostatnich pięciu lat. Czy można dziękować za to Autorowi? ;) Z całą pewnością rynek nieruchomości w ostatnich latach wyraźnie się zmienił. Wielu ludzi zobaczyło, czym się kończy kupowanie na fali szału cenowego mieszkań, które “nigdy nie tanieją”, zwłaszcza na kredyt. Większość z nich wprawdzie musi teraz te mieszkania spłacać, ale ci nieco młodsi, nieco sprytniejsi albo mający nieco więcej szczęścia, którzy zobaczyli to tylko z zewnątrz, zapewne będą o wiele ostrożniejsi i stanąwszy przed wyborem “kredyt czy wynajem”, będą bliżsi wynajmowi. Jakaś część z nich jest już zapewne widoczna w tych statystykach, jakaś zapewne dopiero się w nich pojawi (ciekawym zagadnieniem jest pytanie o to, jak duży ułamek tych najemców to studenci; 2.2% to zaledwie 800 tys. ludzi, zaś w roku akademickim 2009/2010 mieliśmy w Polsce 1900 tys. studentów; czy naprawdę mniej niż 40% z nich mieszkało w wynajętych mieszkaniach?), wszystko wskazuje jednak na to, że odsetek ten będzie rósł. Z jednej strony to zła wiadomość dla tych, którzy mieszkają w wynajmowanych mieszkaniach, bo oznacza większą konkurencję. Z drugiej strony – wciąż nic nie wskazuje na to, żeby nieprzeliczone tłumy rzucały się na ogłoszenia o wynajmie mieszkania, więc można stwierdzić, że boomu na tym rynku raczej w najbliższym czasie nie będzie. Zapewne zresztą wielu najemców mieszka w mieszkaniach, których właściciel chętnie by się pozbył, ale nie może ich sprzedać…

Różne inne informacje, czyli nie przedłużajmy

Zapewne część z tych informacji, o których piszę, pojawiała się już na forum; jest też sporo takich, których w ogóle nie poruszyłem, albo tylko o nich napomknąłem. Ale żeby nie rozpasać tego artykułu ponad miarę, postaram się już kończyć – i zachęcam do komentowania :)

Również zachęcamy do komentowania – w końcu to dzięki Wam, czytelnikom, cały ten nasz pierdzielnik jeszcze istnieje ;) Zachęcamy też tradycyjnie do czytania/pisania w poniższym wątku na forum, na którym życie nie umiera nigdy ;)

http://wdomachzbetonu.pl/forums/topic/aktualnosci-i-newsy/

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o

Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
Użytkownik
Wojciech
1 rok 28 dni temu

Co do rachunków powierniczych, to dodatkowo dodam, że za każdy przelew który robi bank dla dewelopera, trzeba zapłacić 250 zł :D ( nie wiem czy wszystkie banki tak mają, ale kolega z pracy tak miał), a że kupił mieszkanie jak była jeszcze dziura w ziemi ( hłe hłe : D) to były robione 4 przelewy co kosztowało go dodatkowe 1000 zł …

Makia
Użytkownik
Makia
1 rok 28 dni temu
Cześć, Dziwi mnie powyższa argumentacja, że mieszkania bezczynszowe są mniej pożądane, od ‚czynszowych’. Ja obecnie wynajmuję pokój i często widzę, jakie rachunki ‚za zarząd spółdzielni’ płaci właściciel. Jest tego ponad 3 klocki w skali roku. Jeśli powyższa argumentacja miałaby rację bytu, okazało by się że mieszkania spółdzielcze (a raczej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) mają przewagę nad pełną własnością. Otóż mało kto zdaje sobie sprawę, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie ma wiele wspólnego z własnością jako taką. Własność jest spółdzielni, a właściciel ma prawo do użytkowania. Na takim mieszkaniu nie można ustanowić np. umowy dożywocia, co może być… Czytaj więcej »
Użytkownik
Marcin
1 rok 27 dni temu

Odrębna własność też nie ma nic wspólnego z własnością sensu stricto. To jest zawsze prawo własności mieszkania. Czysto teoretycznie nigdy nie jesteśmy jego właścicielami. Kupuje i zbywa się tez zawsze prawo do nieruchomości, a nie samą nieruchomość.

Jeśli tylko kwestie gruntów po stronie spółdzielni są uregulowane, to takie mieszkania są tak samo dobre, jak te z odrębną własnością. Jest nawet wygodniej, bo nie musisz samodzielnie opłacać podatku. A co do kosztów to bardzo zależy od „prężności” spółdzielni. W przypadku negocjacji stawek z elektrownią czy elektrociepłownią wielka spółdzielnia ma większe możliwości negocjacyjne, niż mała wspólnota.

k-dek
Użytkownik
k-dek
1 rok 28 dni temu

Teoretycznie link można wrzucić do ‚Aktualności’ ale wyjątkowo wstawię tutaj, podciągając do:
„Własne czy pożyczone…”
Powoli, po cichu, dla wielu podstępnie rozlewa się problem tego, że to „własne” zostało wynajęte od banku…
http://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/913947,licytacje-komornicze-rynek-nieruchomosci.html

clockselector
Użytkownik
clockselector
1 rok 21 dni temu
Ach, widzę że po raz kolejny przewija się motyw rzeczywistych kosztów budowy. Pozwolę sobie dorzucić parę zdań pod tym adresem. Mój ojciec na początku lat ’90 porwał się na budowanie piętrowego domu tzw. metodą gospodarczą. Trwało to ok. 11 lat. Mając dwójkę dzieci niewiele można odłożyć na tego typu inwestycje, ale to były inne czasy i złotówki miały inną wartość. W latach 90tych pensja 1200 PLN netto uchodziła już za całkiem dobrą, zaś po 2000 roku pensja przyzwoita to >2000. Ciężko to wyważyć, ale dla uproszczenia przymijmy, że moi rodzice byli w stanie przez te 11 lat odłożyć średnio 1500… Czytaj więcej »
wpDiscuz