conversation-799448_640

Luźne dywagacje o wszystkim

W oczekiwaniu na brakujące raporty dotyczące 3 kwartału 2014 roku na rynku mieszkaniowym (wciąż nie ma raportu ZBP/Amron oraz NBP), które pozwolą nam skomentować kolejny kwartał świetnej (jak dla kogo) sprzedaży deweloperów oraz coraz bardziej niezrozumiałej (przynajmniej dla niektórych) stabilizacji, dzisiejszy wpis będzie trochę… luźny. W większości wpisów staraliśmy się dzielić wiedzą(?) na różne tematy mieszkaniowe (choć wg niektórych to staraliśmy się zniechęcić wszystkich do kupna mieszkania czy brania kredytu ;) tymczasem dziś podzielimy się raczej niewiedzą. Nasza niewiedza ma zakres dużo szerszy niż wiedza, ale proszę się nie obawiać… wpis nie będzie z tego powodu proporcjonalnie dłuższy ;) Za to będzie pewnie nieco bardziej chaotyczny… chociaż tak właśnie powinno być, skoro mówimy o niewiedzy.

Dziś będzie o wielu rzeczach, których związek ze sobą bierze się tylko z tego, że jakoś tam dotyczą tematyki mieszkaniowej (po poprzednim wpisie, do którego, mam nadzieję, kiedyś jeszcze wrócimy, niektórzy z komentujących będą pewnie zadowoleni, wszak, jak to ujął jeden z komentatorów, znowu dbamy o „czystość bloga” ;)

Ale do rzeczy…

1. Kredyty frankowe.

Zawsze nas zastanawiało, jak „od podszewki” wygląda sprawa z kredytami walutowymi, głównie frankowymi. Wszyscy wiemy, że większość klientów korzystających z tego rozwiązania średnio na nim skorzystała. Ba… wiemy przecież, że większość klientów sporo na takim kredycie straciła (przynajmniej na chwilę obecną). Ponieważ nie wydaje się nam, żeby waluta naszej zielonej wyspy (w której trzeba już przejmować niedoszłe emerytury z OFE oraz zawieszać ustawowe progi zadłużenia), miała jakieś realne szanse na umocnienie się względem waluty bardzo stabilnego ekonomicznie i politycznie kraju, jakim jest Szwajcaria, to mamy obawy, że „straty” frankowiczów będą nie do odrobienia (oczywiście chodzi nam o różnice kursowe, bo różnica w oprocentowaniu jest i pewnie zawsze będzie na korzyść „posiadaczy” kredytów walutowych). Skoro stracili klienci, to wydaje się naturalnym, że ktoś musiał zyskać. 

Pytanie jest właściwie jedno – skąd banki brały pożyczane franki i czy w ogóle musiały mieć jakieś franki, żeby udzielać kredytów w tej walucie. Niestety nie jesteśmy ekspertami od prawa bankowego, a Google nie pomogło nam niczego ciekawego na ten temat znaleźć, więc pozostaje nam jedynie bazować na informacjach „zasłyszanych” tu i ówdzie (może pośród czytelników jest ktoś, kto jest w stanie wyjaśnić mechanizm udzielania kredytów walutowych i poprzeć to jakimś aktem prawnym?). Bank nie może ponosić ryzyka walutowego… z czego wynikałoby, że udzielając kredytu walutowego musi „posiadać” (w sensie pożyczki lub depozytu) tę walutę. Pytanie, skąd banki wzięły te ~50mld franków, żeby pożyczyć je szczęśliwym kredytobiorcom. 

Jedna z hipotez mówi o tym, że bank może zdobyć walutę poprzez swap, czyli wymianę jednej waluty na inną. Wszystko fajnie, tylko w tym przypadku bank musiałby wymienić PLN na CHF, a potem udzielić kredytu w CHF – problem jednak polega na tym, że taką operację trzeba by odnawiać, bo jest to operacja krótkoterminowa (w porównaniu z czasem trwania kredytu). W tym układzie, po wzroście kursu CHF, bank musiałby w kolejnej iteracji użyć znacznie większej ilości PLN, co dla banku nie wydaje się być specjalnie korzystne.

Inna opcja jest taka, że banki zwyczajnie pożyczały franki na „rynku” (np. od swoich „spółek matek”). Tylko to też jest trochę dziwne – aktualnie LIBOR CHF to praktycznie 0% – czy polskie banki są w stanie pożyczać od kogoś franki z takim oprocentowaniem? Jeśli tak, to wszystko jest pięknie, ale jeśli nie, to co? Bank „dokłada” do takiego kredytu?

W kwestii kredytów frankowych bardzo ważną kwestią jest też referendum, które odbędzie się w Szwajcarii 30 listopada. Szwajcarzy zdecydują w nim o swoich rezerwach złota – o tym, czy bank centralny ma zaprzestać sprzedaży złota i zażądać zwrotu złota przechowywanego za granicą oraz czy będzie musiał utrzymywać 20% rezerw w złocie. Gdyby Szwajcarzy odpowiedzieli „Tak” na pytania w referendum, to ze względu na wielkość rezerw bank centralny będzie musiał dokupić bardzo dużo złota (w granicach 60% rocznego wydobycia), co jest praktycznie niemożliwe do zrealizowania w praktyce lub zwyczajnie zmniejszyć swoje rezerwy (złożone głównie z Euro). W tym drugim przypadku aktualne sztywne powiązanie kursu franka do Euro byłoby raczej niemożliwe do utrzymania, stąd pojawia się obawa o zauważalny wzrost kursu szwajcarskiej waluty. W takim układzie sytuacja polskich kredytobiorców jeszcze by się pogorszyła.

Inna sprawa, że sytuacja większości „posiadaczy” kredytów frankowych wcale nie jest zła – nawet dla tych, którzy zaciągali kredyt w okolicach 2 PLN za CHF, wysokość ich raty różni się w minimalnym stopniu względem tej z początku spłaty, więc spora część nadal jest „odporna” na dalsze umocnienie franka. Wszystko oczywiście do momentu, w którym chciałoby się spłacić kredyt, albo sprzedać mieszkanie.

Poważny problem pojawi się dopiero przy wzroście stóp procentowych w Szwajcarii – jak już pisaliśmy, nie spodziewamy się w przewidywalnej przyszłości umocnienia PLN względem CHF (spodziewamy się raczej czegoś zupełnie przeciwnego), za to stopy procentowe kiedyś najpewniej wzrosną i to będzie problemem nawet dla tych, którzy teraz spokojnie kredyty spłacają. Ciekawe, czy wtedy rząd wymyśli jakiś program ratowania kredytobiorców (albo raczej banków) za nasze pieniądze… na razie banki same zgłaszają takie postulaty. Jednym ze śmieszniejszych jest pomysł, aby BGK, zamiast kupować pod wynajem mieszkania od deweloperów, kupił niespłacalne kredyty walutowe, a „przejęte” w ten sposób mieszkania wynajmował ich dotychczasowym „właścicielom”. Ja rozumiem, że BGK będzie za te deweloperskie mieszkania na wynajem przepłacał… ale nie aż tyle, ile przepłaciłby na niespłacalnych kredytach, w przypadku których do spłaty jest z reguły coś koło dwukrotności rynkowej wartości mieszkania. Trzeba mieć niezły tupet, żeby wymyślić coś takiego – układ można by uznać za jako tako uczciwy, gdyby BGK miał te kredyty z mieszkaniami kupować za ich rynkową wartość… ale dlaczego niby miałby kupować za kwotę aktualnej wysokości zadłużenia przeliczonego na PLN???

2. Wynajem mieszkań.

Rynek wynajmu mieszkań w Polsce to bardzo ciekawa sprawa. Przez 25 lat „wolności” nie doczekaliśmy się prawie żadnych pozytywów w tej kwestii. Nie bardzo wiadomo nawet, jak oszacować wielkość tego rynku, bo znaczna jego część działa w szarej strefie. Czasem mamy do czynienia z brakiem umowy, a czasem umowy są „przedziwne” – sam miałem dwukrotnie do czynienia z umową, która nijak się miała do rzeczywistości. Wg jednej miałem rzekomo wynajmować pokój zamiast całego mieszkania (w pozostałej części mieszkania oficjalnie mieszkali właściciele), a wg drugiej mieszkanie miało zostać mi „użyczone” – w umowie nie było nic o tym, że mam za nie płacić… dopiero po kilku dniach właścicielce „przypomniało się”, że muszę podpisać jeszcze jeden świstek, na którym zobowiązywałem się jednak do płacenia (świstek był oczywiście tylko w 1 egzemplarzu – dla właścicielki, nie dla mnie :)

Ustawa o najmie okazjonalnym, która miała szanse coś zmienić, okazała się kolejnym tworem, którego w praktyce prawie nikt nie używa. W końcu mało który klient jest chętny do podpisywania w obecności notariusza dokumentu o poddaniu się eksmisji komorniczej w przypadku niewywiązania się z umowy – do tego to jest przecież dodatkowy koszt no i podatek od takiej umowy trzeba płacić… same wady :)

Dlatego wynajem mieszkań wciąż jest interesem dosyć ryzykownym (głównie dla właściciela) – legalne pozbycie się lokatora, który nie płaci, bądź niszczy mieszkanie, wcale nie jest takie proste. Paradoksalnie jest to też interes niespecjalnie opłacalny, mimo że wynajem mieszkania w Polsce jest ogólnie drogi. O ile w wyliczeniach pośredników zawsze wychodzi, że wynajem mieszkania to „inwestycja” lepsza niż lokata, o tyle takimi wyliczeniami nie warto zaprzątać sobie głowy. Realnie policzona rentowność wynajmu to 3-3.5% dla typowego mieszkania (w Warszawie). Jedyna szansa na większe zyski, to kupno mieszkania… 10 lat temu (co z oczywistych względów jest teraz dosyć trudne ;) Dodatkowo, należy pamiętać o kosztach transakcyjnych (notariusz, PCC, pośrednik), które potrafią „zjeść” nawet dwuletni „zysk” z wynajmu. 

W tej kwestii także kluczowe są stopy procentowe – jeśli stopy wzrosną, to wzrośnie oprocentowanie lokat, a więc spadnie (nawet teraz wątpliwa) „przewaga” rentowności wynajmu nad lokatą bankową. Dodatkowo, przy wzroście stóp procentowych ceny mieszkań spadną, a z nimi spadną też stawki wynajmu mieszkań (od czasu szczytu z roku 2008 ceny kupna oraz wynajmu spadły procentowo praktycznie tak samo).

Zresztą… dla rynku wynajmu zagrożeń jest więcej – spada bardzo mocno liczba studentów oraz osób tuż po studiach, a to właśnie takie osoby stanowią ogromną większość klientów na wynajmowane mieszkania. Do tego fundusz mieszkań na wynajem BGK (który doczekał się odrębnego punktu w tym wpisie) także niekorzystnie wpłynie na ceny (z punktu widzenia właścicieli mieszkań).

Jak już wspominaliśmy, przy tym wszystkim najem mieszkania w Polsce jest drogi – w końcu 2 tys. zł za sensowne 2 pokoje w Warszawie to stawka bardzo odczuwalna dla budżetu praktycznie każdej rodziny (nie wspominając już o osobach samotnych). A ci, dla których taka kwota nie jest odczuwalna, najczęściej już mieszkanie mają.

Mamy tu więc paradoks – wynajęcie mieszkania jest drogie, ale nie przekłada się to na wysokie zyski właścicieli mieszkań (jeśli oczywiście ktoś nie kupił mieszkania „po taniości”, albo go nie odziedziczył). Dodatkowo, właściciel ponosi spore ryzyko w przypadku nierzetelnego klienta. 

Stawki najmu systematycznie spadają od 2008 roku – trochę nominalnie, trochę przez inflację, a trochę poprzez poprawę standardu mieszkań oferowanych w tej samej cenie. Mieszkań do wynajęcia przybywa i będzie przybywać (zwłaszcza tych „babciowych”, zwalnianych przez przedstawicieli wyżu powojennego), a klientów ubywa (spada liczba studentów i osób tuż po zakończeniu studiów oraz liczba zawieranych małżeństw).

Ciekawe, czy doczekamy kiedyś w Polsce rynku wynajmu mieszkań z prawdziwego zdarzenia (może na wzór niemieckiego), gdzie mieszkanie można bezpiecznie wynajmować nawet przez całe życie i gdzie stawki za takie mieszkania pozwalają na bezstresową migrację za pracą w ramach własnego kraju. Wydaje się, że fundusz mieszkań na wynajem BGK to taka mała jaskółka… tylko zaprojektowana zupełnie nie tak, jak trzeba.

3. Ceny mieszkań.

Chyba wszyscy się zgodzą, że mieszkania w Polsce (chociaż nie tylko) są drogie. O przyczynach pisaliśmy wielokrotnie – najważniejsze to (zbyt) niskie stopy procentowe i powszechna do niedawna dostępność kredytu, demografia (wejście w dorosłość wyżu z przełomu lat 70- i 80-tych) oraz biurokracja, która dosyć skutecznie przeszkadzała i nadal przeszkadza w powiększaniu polskich zasobów mieszkaniowych.

Wielokrotnie zajmowaliśmy się na tym blogu cenami mieszkań – na początku naszego zainteresowania tym tematem (okolice roku 2008) prawie wszyscy pisali o tym, że ceny będą rosnąć, a kto nie kupił, przegrał życie itd. ;) Co ciekawe, nie dotyczyło to tylko etatowych „ekspertów” pokroju Marka W., ale także większości piszących na forach internetowych, czy komentujących artykuły. Aktualnie jest odwrotnie (no może poza „ekspertami”, którzy jako jedyni wciąż twierdzą, że taniej nie będzie, teraz jest stabilizacja, a „odbicie” już wkrótce ;)

Powszechne przekonanie co do szybkich spadków cen zdaje się być tak samo błędne, jak powszechne przekonanie z roku 2008 co do ich wzrostu. Zarówno silne wzrosty, jak i silne spadki wymagają zdarzeń niecodziennych. Wzrosty z lat 2004-2008 nastąpiły głównie za sprawą pojawienia się na ogromną skalę kredytów mieszkaniowych. Aby doszło do szybkich spadków, kredyty musiałyby po prostu zniknąć z rynku, a to jest niemożliwe. Dodatkowo, przy aktualnie najniższych w historii stopach procentowych, kredyty będą się jako tako „sprzedawać” – w końcu wielu ludzi uważa, że teraz ich stać na kredyt, a dwa lata temu, przy takich samych zarobkach, ale stopach wyższych o 2.5 p.p. stać ich nie było ;)

Dopóki stopy będą tak nisko, dopóty nie ma co liczyć na spektakularne zmiany cen (w dół).

Podobnie jak na rynku wynajmu, także i na rynku sprzedaży mamy pewien paradoks – mieszkania są bardzo drogie i absolutnie poza (gotówkowym) zasięgiem przeciętnego Polaka w większości miast, a jednocześnie są w miarę tanie, ze względu na chwilowo „tani” kredyt. Niestety żyjemy w czasach, w których cenę mieszkania rozpatruje się najczęściej w kategoriach wysokości miesięcznej raty (co oczywiście jest absurdem w przypadku kredytów na zmienny procent). Mało kto patrzy na cenę jako całość, a wystarczyłoby się przez chwilę zastanowić, czy 50m2 w jakimś 10-letnim bloku na końcu Warszawy, przy ostatniej stacji metra, może być rzeczywiście warte pół miliona złotych…

Jest więc drogo, ale poniekąd tanio, bo prawie każdego stać (na kredyt). Pytanie, jak będzie i czy aktualna anomalia utrzyma się długo – za 30 lat, kiedy liczba Polaków spadnie o kolejne 5 milionów, na pewno będzie już bardzo tanio. Wtedy wszyscy ci, którzy teraz spłacają kredyty po to, żeby mieszkanie zostało dla dzieci, albo było zabezpieczeniem na emeryturze, mogą się mocno zdziwić, że zostali ze starym, co najmniej 30-letnim mieszkaniem, którego nikt nie chce, bo wszędzie jest takich mieszkań pełno.

W krótszej perspektywie wszystko zależy od kredytu – jeśli Amerykanie w końcu podniosą stopy procentowe do tzw. „normalnych” wartości (czyli 4%, co miałoby nastąpić do 2017 roku), to ceny w Polsce spadną (na wzrost stóp nałoży się efekt ograniczenia maksymalnego LTV). Jeśli nie podniosą, tylko zaczną dalej drukować, to kredyt nadal pozostanie super tani i w Polsce niewiele się zmieni, dopóki kraj nie zbankrutuje (w OFE jest jeszcze trochę do „wzięcia”, więc bankructwo też nie nastąpi tak od razu).

4. Zakupy gotówkowe.

Sporo ostatnio krąży mitów na temat zakupów gotówkowych mieszkań. „Eksperci” twierdzą, że Polacy wycofują pieniądze z nisko oprocentowanych lokat i „inwestują” je w mieszkania pod wynajem, licząc przy okazji na oczywisty wzrost wartości mieszkania w dłuższej perspektywie ;) Nie wiadomo, ile jest w tym prawdy, ale pewnie niewiele poza tym, że lokaty są rzeczywiście dosyć nisko oprocentowane (chociaż, jeśli za punkt odniesienia przyjąć oficjalną inflację, a raczej deflację CPI, to okaże się, że lokaty przynoszą aktualnie większe zyski niż przez ostatnie kilka lat). Niestety nikt nie podaje żadnych konkretów, co dowodzi tylko tego, że najpewniej to zwyczajna ściema. Z analizy raportów Amron oraz informacji o sprzedaży deweloperów (Reas) wynika, że udział zakupów gotówkowych to około 25-30%. Zdaje to potwierdzać chociażby poniższy artykuł o prześmiesznym tytule: „Polacy kupują mieszkania za gotówkę” :)

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Polacy-kupuja-mieszkania-za-gotowke-3230842.html

Wg tych wywodów Polacy rzeczywiście kupują za gotówkę… ale w porywach 1 na 3 i to jeszcze z reguły tam, gdzie mieszkania są relatywnie najtańsze (Łódź, Trójmiasto). Nie ma w tym oczywiście niczego niezwykłego – wysupłanie 150 tys. za mieszkanie dwupokojowe w Łodzi jest jakoś tam jeszcze w Polsce możliwe, ale już wysupłanie 400 tys. za 2 pokoje w Warszawie to raczej sprawa dosyć trudna. Ciekawa jest wypowiedź prezesa JW Construction z poniższego wywiadu:

http://wyborcza.biz/finanse/1,108340,16905687,Szef_J_W__Construction__Czas_duzych_upustow_cen_mieszkan.html

w którym Józek stwierdza tak: „95 procent naszych klientów kupuje mieszkania na kredyt”. To ładnie pokazuje, jak Polacy wyrzucają oszczędności życia na trochę krzywo wylanego betonu ;)

Niestety nie wiemy, jaki procent zakupów gotówkowych polega na tym, że najpierw sprzedaje się jedno mieszkanie, a potem (za uzyskaną gotówkę) kupuje inne. Wydaje się nam, że może to być przypadek częstszy niż taki, w którym mieszkanie kupuje się za oszczędności. Po pierwsze dlatego, że mało kto w tym kraju ma tak wysokie oszczędności (a mieszkań trochę się jednak sprzedaje), a po drugie każdy, kto dorobił się takiej kwoty, najpewniej zdaje sobie sprawę, że klita w bloku nie jest warta wysiłku koniecznego do zgromadzenia tak wysokiej sumy (pomijając kwestię „oszczędności” odziedziczonych, albo uzyskanych w toku nie do końca legalnej działalności, czy innej odprawy z PKP ;)

5. Deweloperzy.

Zaprezentowany wyżej wywiad z prezesem JWC jest ciekawy także pod innymi względami. Deweloperzy (jak zawsze) twierdzą, że taniej już nie będzie (wcześniej twierdzili, że wkrótce będzie drożej… ale ostatnio w tym temacie jakby nieco spuścili z tonu). Ceny wg nich oczywiście już bardzo spadły (mimo że każdego kolejnego roku miały rosnąć, a w ostateczności miała być stabilizacja). Taniej oczywiście sprzedawać się nie da, bo… z czegoś trzeba utrzymywać jachty i inne, równie niezbędne do życia elementy ;)

Czy jednak aby na pewno taniej już być nie może? W wpisie:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/08/jaki-wasciwie-jest-koszt-wybudowania.html

pokazywaliśmy przykładowe koszty budowy bloków w różnych inwestycjach w Warszawie. Wyszło nam, że koszt generalnego wykonawcy to w porywach 3 tys. zł za metr kwadratowy (uwzględniając płatne miejsca garażowe). Dotyczy to bloków wysokich (kilkanaście pięter) – w przypadku bloków 3- 4-piętrowych koszt ten potrafi spaść spokojnie poniżej 2.5 tys. za m2 PUM. Czy w tym układzie aby na pewno ceny rzędu 7 tys. za m2 to minimum, poniżej którego deweloperzy zejść nie mogą? ;) Nam się wydaje, że mogą… zwłaszcza, że to rynek dyktuje cenę. Jeśli klienci są w stanie zapłacić (pożyczyć) 7 tys. za m2, to taka będzie cena. Jeśli będą w stanie zapłacić/pożyczyć tylko 5 tys. za m2, to ceny się do tego dostosują. W ostateczności dojdzie do sytuacji, którą mamy chociażby w Katowicach – ceny na rynku wtórnym w okolicach 3 tys. za m2, a nowych bloków buduje się niewiele, bo niewiele da się na tym zarobić.

Pamiętajmy, że o cenie mieszkania nie decydują koszty budowy, ani koszty dewelopera – byłoby tak, gdyby podaż mieszkań była bardzo elastyczna i można było ich wyprodukować dowolnie dużo. Tak oczywiście nie jest, więc ceny szybko rosną, kiedy rośnie zdolność nabywcza (kredytowa) klientów. Podobnie jest i w drugą stronę – jeśli klientów nie stać na aktualne ceny, to one spadają. I mogą spaść spokojnie poniżej kosztów budowy (tak jak wzrosły bardzo wysoko ponad koszty budowy). W końcu z mieszkaniami jest jak z każdym innym towarem – jeśli nie ma popytu przy cenach powyżej kosztów produkcji, to się towaru zwyczajnie nie produkuje, a obrót towarem używanym odbywa się po cenie niższej niż koszt produkcji (pamiętajmy, że używane mieszkanie nie różni się „użytecznością” od mieszkania nowego – można nie produkować żadnego mieszkania, a całkowity popyt może być zaspokojony z istniejącej puli).

Dlatego też wszelkie teorie, że deweloperzy nie będą sprzedawali/budowali taniej są całkowicie bez sensu – co kogo obchodzą deweloperzy? :) Jeśli przestaną budować, bo nie będzie im się opłacać, to będzie to bardzo dobry objaw – objaw tego, że wreszcie jest tanio.

Dodatkowo, nawet NBP twierdzi, że budowa mieszkań nadal jest bardzo rentowna, a na raportowane marże/zyski deweloperów należy patrzeć z przymrużeniem oka. W końcu skoro nawet potomkowie mafii pruszkowskiej parają się deweloperką, to czy może to być słaby interes? :)

6. Jakość budowy.

Co by nie mówić o deweloperach i ich cenach, trzeba przyznać, że znakomita większość produkowanego przez nich towaru jest… zwyczajnie słaba. Najtańsze materiały, słaba izolacja akustyczna i termiczna, „proste inaczej” ściany, kuriozalne wręcz rozkłady mieszkań no i ta wszechobecna (w dużych miastach) ciasnota, połączona często z zupełnym brakiem infrastruktury. To ostatnie jest w ogóle ciekawą kwestią – w normalnym kraju, zanim zbuduje się bloki, buduje się inne, niezbędne do życia elementy (drogi, szkoły, czasem jakiś szpital itd.). Ba… nawet w PRL tak się budowało – osiedla z tamtych czasów zwykły mieć bardzo sensowny plan, bloki porozrzucane w takiej odległości i tak poustawiane, że sąsiad sąsiadowi do garnka przez okno nie był w stanie zajrzeć. Aktualnie mamy w Polsce sytuację zgoła inną – deweloperzy wciskają bloki tak, żeby zmaksymalizować liczbę metrów, które da się sprzedać. Trudno powiedzieć, że jest to ich wina – skoro można tak robić i więcej się na tym zarobi, to czemu nie? Skoro planowanie przestrzenne prawie nie istnieje, a klienci takie rzeczy kupują, to powstają te wszystkie osiedla-bloczyska, gdzie nie da się nawet zaparkować, bo parking przed blokiem nie został ujęty w planie „inwestycji” – wszak nie byłoby przecież z niego żadnego zysku.

Inna sprawa to legendarna już jakość budowy nowych bloków. Trudno znaleźć nową „inwestycję”, w której mieszkańcy nie skarżyliby się na jakieś problemy – a to przeciekają garaże (bardzo częsty przypadek), a to pojawia się grzyb na ścianach, rozpadają się części wspólne, czy wreszcie mieszkańcy walczą z deweloperem o usunięcie wad mieszkania w ramach gwarancji, po jego odebraniu.

Rozmawiałem niedawno z człowiekiem, który pracował przy budowie bloku – opowiadał o tym, jak wylewano beton na mrozie, jak nikt nie chciał odebrać wykonanych prac oraz o powszechnie panującej wśród pracowników opinii, że oni w wybudowanym przez siebie bloku mieszkać by nie chcieli… ale czy to jest problem? Skoro przychodzi klient i kupuje (pożycza) coś takiego, to czemu tak nie budować?

Niby rynek powinien to zweryfikować i wyeliminować nierzetelne firmy… ale wtedy nie ostałby się chyba żaden deweloper. Ktoś mnie niedawno zapytał: „Który deweloper jest dobry?”. Odpowiedziałem: „Dobry deweloper to oksymoron”.

7. Ziemi przybywa.

Jednym z ciekawszych błędów popełnianych przez uczestników rynku nieruchomościowego jest przeświadczenie, że ziemi pod budowę nie przybywa. Jest to oczywista nieprawda, bo ziemi przybywa. Gruntów co prawda fizycznie nie przybywa, jednak przybywa ziemi, którą da się wykorzystać do budowy. Wystarczy spojrzeć na drogi wokół Warszawy. Kolejne fazy budowy obwodnicy sprawiają, że wiele miejsc wcześniej nienadających się ze względu na odległość do zamieszkania przez ludzi pracujących w Warszawie, nagle „wchodzi” na rynek, bo dojazd z nich staje się dużo prostszy, czasem wręcz wygodny. I tak jest z każdą nową, większą drogą. Podobnie jest w przypadku zagospodarowania terenów poprzemysłowych, które jeszcze niedawno świeciły pustkami (np. ukochana ostatnio przez deweloperów Wola). Nawet coś tak z pozoru błahego jak rozbudowa sieci kanalizacji pozwala nagle zwiększyć powierzchnię gruntów, które można wykorzystać do budowy. Problemem jest jedynie oszacowanie, czy szybciej zabudowuje się grunty, czy jednak szybciej przybywa „nowych”, użytecznych gruntów – jednak z racji tego, że w tym wpisie skupiamy się głównie na naszej niewiedzy, to nie mamy z tym problemem żadnego problemu ;)

8. Brakujące mieszkania.

Chyba wszyscy słyszeli kiedyś, że w Polsce brakuje mieszkań. Czasem brakuje ich 3 miliony, czasem tylko 1.5 miliona – zależy, co wcześniej palił ten, kto się w tym temacie wypowiada ;) Problemem brakujących (albo raczej nadmiaru) mieszkań w Polsce zajmowaliśmy się we wpisie:

 http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/09/ilu-mieszkan-brakuje-w-polsce-hmm.html

Wg spisu powszechnego z 2011 w Polsce było więcej mieszkań niż gospodarstw domowych. Oczywiście nie wiadomo, co z tego wynika, bo mieszkanie mieszkaniu nierówne (i do mieszkania niekoniecznie się nadaje), gospodarstwo domowe gospodarstwu też nierówne. Jednak wyciąganie wniosków, że w tym układzie mieszkań w Polsce brakuje, wypadałoby czymś poprzeć (a ja nigdy dobrego uzasadnienia, poza właśnie relacją liczba mieszkań-liczba gospodarstw domowych, nie spotkałem). Każdego roku oddaje się w Polsce 140-160 tys. nowych domów/mieszkań, dlatego relacja liczby mieszkań do liczby gospodarstw domowych jest w tej chwili jeszcze lepsza. Dodatkowo, emigracja raczej zmniejsza liczbę gospodarstw, a liczby mieszkań nie zmniejsza. Poza tym, w każdym raporcie GUS pojawia się jeszcze jedna ciekawa wartość – od kiedy tylko pamiętam, „aktualnie” w budowie jest około 700 tys. domów/mieszkań. Część z nich jest budowana już od dawna i nie są formalnie oddawane do użytku, aby uniknąć płacenia podatków itd., jednak najpewniej znaczna część tej puli to rzeczywiście budowane mieszkania – oznacza to mniej więcej tyle, że przewaga liczby mieszkań nad liczbą gospodarstw domowych, licząc także mieszkania w budowie, może wynosić w tej chwili spokojnie ponad milion. Gdzie w takim razie te brakujące mieszkania? Hmm… 

Niestety, jak przystało na dzisiejszy wpis, są to jakieś liczby, z których ostatecznie trudno wyciągnąć konkretny wniosek. Jednak najtrudniej wyciągnąć z tego wniosek, że mieszkań brakuje.

Co do liczby budowanych mieszkań, to jest jeszcze jeden ciekawy aspekt tej sprawy – mieszkania powstają także w inny sposób niż poprzez wybudowanie. Część mieszkań „powstaje” przez remont istniejących budynków. Widziałem, jak ostatnio „powstały” na Starym Żoliborzu, na jednej tylko ulicy, gdzie niczego już nie da się zbudować, trzy domy o (ogłoszeniowej) wartości w granicach 3-4 mln złotych. Ze starych, rozpadających się kamienic powstały ładne „wille” – na ulicy, na której teoretycznie nie ma miejsca, żeby cokolwiek zbudować, liczba domów wzrosła tym samym o jakieś 10%. Oczywiście taki zabieg nie wpłynął na liczbę mieszkań raportowanych przez GUS, ale na podaż w okolicy wpłynął już zdecydowanie.

9. Fundusz mieszkań na wynajem BGK.

Kibicujemy temu programowi od dawna i od dawna wieszczymy mu spektakularną klapę (która oczywiście zostanie „medialnie” przekształcona w sukces, polegający być może na tym, że za jakiś czas mieszkania zostaną wyprzedane „odpowiednim” lokatorom i w ten sposób państwo zapewni swoim obywatelom dach nad głową). Jakby jednak nie było, fundusz niesie ze sobą sporą liczbę niewiadomych. Największa dotyczy tego, kiedy wreszcie pojawią się jakieś mieszkania do wynajęcia – czytaliśmy o wielu terminach, ale one ciągle są przekładane. Za to istnieje już fundusz zarządzający mieszkaniami, których nie ma – fundusz ma najpewniej prezesa, albo nawet jakiś większy zarząd i pewnie stado pracowników, których głównym zajęciem musi być w tym układzie pobieranie pensji. Nie wiemy, kiedy pojawią się mieszkania, nie wiemy gdzie się pojawią, nie wiemy, ile będą kosztowały oraz jakie właściwie będzie kryterium doboru lokatorów (kto pierwszy ten lepszy? a może wg klucza partyjnego?). Nie wiemy także, czy działalność funduszu wpłynie jakoś zauważalnie na rynek wynajmu – teoretycznie pojawienie się takiej „profesjonalnej” konkurencji z 20 tysiącami mieszkań oferowanych po cenie niższej niż rynkowa (cokolwiek to znaczy), powinno wpłynąć na spadek cen, albo co najmniej na poprawę standardów na tym rynku. Żeby jednak klapa programu nie nadeszła zbyt szybko, ceny będą niższe od rynkowych, ale te rynkowe dobierze się tak, żeby wyszło dobrze (zawsze można wziąć jakąś średnią z portalu ogłoszeniowego, wg której średnia cena mieszkania na wynajem w Warszawie to ponad 3.5 tys. złotych miesięcznie ;)

Jak więc widać, o funduszu mieszkań na wynajem mówi się od dawna, ale nadal właściwie niczego nie wiadomo. No może poza tym, że fundusz ten ma być prekursorem na rynku i ma sprawić, że pojawią się także bardziej komercyjne oferty tego typu. I tu akurat jedno wiadomo – naśladowców raczej nie będzie. Ceny u deweloperów sprawiają, że taki interes nie jest opłacalny, a zbudowanie „na własną rękę” i wynajmowanie jest trochę bez sensu, skoro można zbudować i sprzedać od razu z dobrym zyskiem.

10. Kredyty. 

Najważniejszym elementem na rynku mieszkaniowym jest oczywiście kredyt (chociaż w perspektywie 10-leci jest nim demografia). O kredytach wiadomo wiele, ale jest też sporo rzeczy, których nie wiadomo. My na przykład nie wiemy, dlaczego ludzie zaciągają kredyty na 30 lat, skoro znakomita większość z nich nie jest w stanie sobie nawet przypomnieć, co było 30 lat temu, a części z nich w ogóle jeszcze na świecie nie było. Nie rozumiemy, jak można zaciągać zobowiązania tej długości na podstawie czynników bardzo „chwilowych”, takich jak aktualne (zmienne) oprocentowanie kredytu, czy aktualna cena mieszkań. Skoro ktoś zaciąga zobowiązanie na 30 lat, to wypadałoby, żeby zapoznał się z sytuacją chociaż 10-15 lat wstecz (a już zupełnie najlepiej byłoby zapoznać się z sytuacją 10-15 lat wprzód ;) Większość kredytobiorców zdaje się zupełnie nie mieć pojęcia, jakie stopy procentowe były 5, czy 10 lat temu. To samo dotyczy zresztą cen mieszkań – mały rzut oka w przeszłość pozwala stwierdzić, czy kupowanie mieszkania teraz to rzeczywiście najlepszy moment (chociaż można skorzystać z porady HB, czy innego Emmersona i zawsze będzie najlepszy moment ;)

A już w ogóle nie możemy wyjść z podziwu dla mistrzów, którzy teraz zaciągają kredyty, bo dwa lata temu (przy wyższych stopach) nie było ich stać :) Tacy ustępują naszemu podziwowi tylko dla tych, którzy zrobili dokładnie tak samo, ale przy okazji w ostatnim momencie na kredyt z LTV100%, bo przecież po ograniczeniu do 95% też już by ich stać nie było ;)

W temacie kredytów jest jednak więcej niewiadomych. Niedawno pojawił się temat listów zastawnych, a właściwie prawnego uregulowania tej kwestii. Dzięki temu być może uzyskamy dwa efekty. Po pierwsze banki będą miały szansę pozbyć się kredytów ze swojego bilansu (już się mówi o założeniu banku hipotecznego przez PKO BP i przekazaniu do niego części udzielonych kredytów). Brzmi to generalnie całkiem kusząco – przekazać kredyty do specjalnego, nowo utworzonego banku hipotecznego, a potem to przepakować w listy zastawne i opychać komukolwiek. Jak stopy procentowe wzrosną i pojawią się duże problemy ze spłatą, to bank hipoteczny najwyżej zbankrutuje, ale nie wpłynie to specjalnie niekorzystnie na bank „depozytowy”. Amerykanie już coś podobnego ćwiczyli i działało nieźle – nieźle dla banków udzielających kredytów (nie musiały się co martwić o spłatę), gorzej dla tych, którzy takie „papiery wartościowe” kupili. Czy ktoś to w Polsce kupi? Trudno powiedzieć… ale zawsze można ustawowo zmotywować do tego np. OFE. Skoro i tak trzeba będzie jakoś z nich pieniądze wyprowadzić, to może to jest właśnie dobry sposób?

Listy zastawne mają jednak pewną potencjalną zaletę – byłyby szansą na przełom na rynku kredytowym, czyli kredyty ze stałym (lub poniekąd stałym) oprocentowaniem. Pozostaje tylko znaleźć kogoś, kto zechce kupować listy zastawne oprocentowane wg stałej stopy. W sytuacji skrajnie niskich stóp procentowych może to być dosyć trudne, ale kto wie… skoro FED drukuje dolary po koszcie zero, to można by takie dolary „zainwestować” w polskie listy zastawne, płacące powiedzmy 3% rocznie – i tak byłby to niezły interes.

11. Odwrócona hipoteka.

Odwróconej hipotece poświęciliśmy odrębny wpis, jak zawsze okraszony nutką sceptycyzmu ;) Podstawowy problem jest taki, że to dosyć ryzykowna zabawa dla banku, jeśli mamy rację i za 30 lat mieszkania będą praktycznie „za darmo”. Należałoby to uwzględnić przy ustalaniu kwoty kredytu i wysokości miesięcznego świadczenia. Jeśli całkowita kwota kredytu znacznie odbiegałaby od aktualnej wartości „rynkowej” mieszkania, szybko podniósłby się lament, że banki chcą zrobić interes kosztem biednych emerytów, a to raczej nikomu nie jest na rękę. Teoretycznie potencjalnych klientów na takie rozwiązanie jest sporo, a będzie jeszcze więcej, kiedy któryś rząd dojdzie w końcu do ściany z zadłużeniem i trzeba będzie ogłosić nieuchronne, czyli jakąś formę bankructwa ZUS (np. poprzez znaczne zmniejszenie świadczeń, zwłaszcza tych przyszłych). Jest tu więc pewien kłopot – duże „poletko” do obstawienia, ale trochę problemów „technicznych”. Zobaczymy, co z tego wyniknie, bo sprawa zdecydowanie jest rozwojowa. Może przy okazji odwróconej hipoteki zostanie bardziej uregulowana kwestia renty dożywotniej w zamian za mieszkanie – takie rozwiązanie jest bezpieczniejsze dla tych, którym specjalnie nie zależy na uczciwości. Wszak naobiecywać można cokolwiek, a po przejęciu prawa własności mieszkania można ogłosić bankructwo (oczywiście po wypłaceniu sobie stosownych premii) – wszystko jest kwestią napisania „dobrej” ustawy, a „dobrych” ustaw w tym kraju było już kilka ;)

12. Rynek wtórny.

Rynek wtórny doczekał się odrębnego punktu, bo aktualnie przypomina trochę śpiącego niedźwiedzia. Nie wiadomo kiedy i czy w ogóle się obudzi – ale jeśli to zrobi, wprowadzi sporo zamieszania. W tej chwili sprawa wygląda tak, że znakomita większość sprzedawców na rynku wtórnym zdaje się nie mieć o niczym pojęcia. Sprzedaż(?) najczęściej polega na tym, że bierze się średnią z ogłoszeń porównywalnych mieszkań w okolicy, dodaje się coś na „handel”, albo z racji tego, że nasze mieszkanie jest przecież najlepsze, wystawia się ofertę, a potem… nikt nie dzwoni. A właściwie to dzwoni bardzo dużo osób, tylko wszystkie z agencji pośrednictwa i dalej nic z tego nie wynika. Wystawienie średniej z okolicy to w aktualnej chwili prosta droga do tego, żeby nigdy mieszkania nie sprzedać i nie zapowiada się, żeby miało się to zmienić.

Ciekawe, czy kiedykolwiek na rynku wtórnym dojdzie do powszechnego „oświecenia” i sprzedający zrezygnują z kosmicznych ofert, uzasadnianych na przykład tym, że przecież nie można taniej sprzedać, bo na mieszkaniu jest kredyt w takiej a takiej wysokości. Na razie korzystają na tym deweloperzy, którzy oferują lepsze stawki (zwłaszcza w Warszawie), a dodatkowo są wspierani przez Mdm (ciekawe, ilu sprzedawców mieszkań do 50m2 wie, że ich mieszkanie wystawione nawet w cenie deweloperskiego i tak jest od niego w praktyce znacznie droższe).

Obserwuję sobie takie jedno mieszkanie – pierwszy raz zobaczyłem je w połowie 2012 roku. 54m2, 399 tys. (cena z miejscem garażowym), całkiem ładna okolica, za to komunikacja publiczna nie najlepsza. Cena niby nie taka zła, bo to warszawska średnia – około 7 tys. za m2 (uwzględniając miejsce garażowe). Na początku pomyślałem sobie, że jak człowiek tego nie sprzeda do końca 2012 roku w Rns, to potem będzie już ciężko. No i chyba jest ciężko, bo ogłoszenie wciąż wisi jako aktualne. Cena przez ten czas nawet minimalnie spadła, ale niczego to nie zmieniło. Podczas rozmowy telefonicznej pani (z agencji) mówi, że już przez telefon można „utargować” spokojnie 20 tys. złotych, ale niestety nadal to niczego nie zmienia. W okolicy deweloperzy budują po 6.5 tys. za m2, więc już właściwie bez problemu w limicie Mdm – jak ktoś ma dziecko, to „realna” cena wychodzi w granicach 5.5 tys. (dodatkowo odpadają koszty pośrednictwa, czy PCC, czyli jakieś 20 tys. złotych). Aby to mieszkanie było w stanie cenowo konkurować z deweloperskim, właściciel musiałby zejść z ceną o około 100 tys. złotych. Obawiam się, że to byłoby trudne nie tylko przez telefon ;)

I tak to się właśnie kręci – jak się komuś nie spieszy, to może czekać na odbicie, które przecież już, zaraz ma nadejść (i tak od 6 lat). Jak ktoś chce sprzedać, to obniża cenę i sprzedaje – widać to po dużej różnicy między średnią cenę ofertową, a średnią ceną transakcyjną, zwłaszcza na rynku wtórnym.

13. Podatek katastralny. 

Znając zamiłowanie naszego aktualnego rządu do obniżania podatków, jak to przystało na partię prawicową, szanse na podatek katastralny raczej nie są zerowe ;) Skoro mamy przejściowy podatek Belki, przejściową podwyżkę VAT, zamrożone od kilku lat progi podatkowe, czyli de facto podniesienie podatku dochodowego, a sytuacja budżetowa będzie się tylko pogarszać z racji coraz większego deficytu w ZUS/FUS, to podatek katastralny wydaje się być jakimś tam „rozwiązaniem” (wszak równamy do krajów zachodnich, a tam taki podatek jest powszechny). Jeszcze więcej obaw nabrałem w momencie, w którym rząd oficjalnie oznajmił, że nie pracuje nad podatkiem katastralnym. Pracuje za to nad rejestrem nieruchomości, który mógłby służyć do pobierania tego podatku. Jak więc widać, niczego w tej kwestii nie wiadomo, a byłby to bardzo ważny czynnik, który mógłby sprowadzić ceny mieszkań do „realnego” poziomu całkiem szybko (może to właśnie jest główny argument przeciw wprowadzeniu takiego rozwiązania?).

Zobaczymy, co będzie po wyborach parlamentarnych – przed nimi szanse na taki podatek są raczej żadne, bo byłoby to chyba jednak polityczne samobójstwo nawet w naszym grajdole, w którym niestraszne są żadne łamane obietnice, przejmowane emerytury, „przejściowe” podatki, czy inne kompromitujące taśmy ;)

14. Demografia. 

Że demografia jest w Polsce słaba, to wszyscy wiemy. W 2014 roku liczba ludności spadła względem 2008 o 300 tys., czyli jeszcze nie tak dużo. Do 2020 spadnie o dalsze 400 tys. Następne 10 lat to już kolejne 1.5 miliona. I tak dalej… w 2100 roku ma być Polaków całe 11 milionów :) To się nazywa skuteczna eksterminacja :)

Większość z tych szacunków nie uwzględnia emigracji, która wciąż wpływa na zmniejszenie liczby ludności w Polsce. Niestety nie wiadomo w jakim dokładnie stopniu, bo GUS nie lubi chwalić się tego rodzaju danymi i znakomita większość emigrantów jest wg niego wciąż mieszkańcami Polski. Wiadomo mniej więcej tyle, że w ciągu ostatnich 10 lat z kraju wyjechało około 1.5 miliona ludzi.

Otwarte pozostaje pytanie, kiedy migracje zaczną mieć pozytywny wpływ na liczbę ludności w naszym grajdole. Nam się wydaje, że w normalnych warunkach nigdy. Bo skoro można przyjechać do Polski, to równie dobrze można pojechać do dowolnego innego państwa w UE (np. do takiego, w którym są drogi, albo działająca służba zdrowia… nie wspominając już o rozbudowanym socjalu, którego w Polsce nie ma właściwie nawet dla Polaków). Dlatego nie spodziewamy się zalewu mitycznych Ukraińców, czy innych Chińczyków, którzy mieliby „uratować” polską gospodarkę oraz rynek nieruchomości – skoro Polacy stąd masowo uciekają, to dlaczego ktoś miałby tu przyjeżdżać?

Oczywiście i tu jest sporo niewiadomych – sytuacja gospodarcza Europy zdaje się być coraz gorsza, co wywoła (i już wywołuje) standardowe mechanizmy buntu. Najprościej, jak zawsze, jest oskarżyć o wszystko obcokrajowców lub inne państwa (bo przecież rząd sam się nie oskarży) – widać już tego rodzaju pomysły w UK i one raczej będą przybierać na sile wraz z rozwojem kryzysu. Jeśli to wszystko doprowadzi do rozpadu unii, to emigracja zostanie znacznie ograniczona. Ciekawe jest to, jaki miałoby to wpływ na Polaków mieszkających poza granicami kraju, ale jakoś trudno sobie wyobrazić, żeby mieli oni zacząć nagle masowo wracać (trudno też sobie wyobrazić, żeby ktoś był ich w stanie do tego zmusić). Pamiętajmy, że rocznie przybywa w Polsce mieszkań/domów dla około 0.5 miliona ludzi – skoro populacja zmniejsza się w tempie 70 tys. osób rocznie i tempo to będzie się zwiększać, to do czego to doprowadzi? Pewnie do wzrostów cen… albo chociaż do jakiejś stabilizacji ;)

15. Warszawa.

Wielu ludzi uważa, że Warszawa w jakiś magiczny sposób oprze się wszystkim trendom i będzie jedynym(?) miastem w kraju, w którym ceny mieszkań nie będą spadać z powodów demograficznych. Nigdy nie potrafiliśmy zrozumieć tej teorii. Skoro w ciągu 10 lat (2002-2012) liczba mieszkańców wzrosła o całe 20 tys., a rocznie buduje się w stolicy ponad 15 tys. mieszkań, to jakim cudem demografia/migracja miałaby zatrzymać spadki w tym mieście? Warszawa jest jednym z nielicznych miast o dodatnim saldzie migracji, ale to wszystko zdecydowanie za mało. Już w 2011 roku na 1000 mieszkańców przypadało 478 mieszkań (na drugim biegunie był Rzeszów – 362), czyli całkiem sporo (2 osoby na jedno mieszkanie to raczej niezły wynik). W tej chwili jest z tym na pewno jeszcze lepiej. Nieznany jest oczywiście wpływ „słoików” na populację stolicy – szacuje się, że może to być około 250 tys. osób, co zmniejszyłoby liczbę mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców do 417. Tylko że to nadal więcej niż w większości innych miast. Co z tego, że do Warszawy napływa sporo młodych ludzi (studentów?), skoro rodzi się mało dzieci (trudno się temu dziwić, bo większość mieszkańców, zwłaszcza tych napływowych, to nie są bogacze i na dzieci średnio ich stać). Nie bardzo rozumiemy też, skąd to przeświadczenie, że w stolicy zarabia się więcej niż w innych miastach – o ile średnia rzeczywiście jest wyższa, o tyle „przeciętny” pracownik, wykonujący taką samą pracę, jaką można wykonywać w innych miastach, zarabia tyle samo (bo niby dlaczego miałby zarabiać więcej?). Średnią podnoszą po prostu stanowiska, których w innych miastach za bardzo nie ma (np. tabuny zbędnych urzędników wysokiego szczebla). Efekt tego jest taki, że „normalni” ludzie zarabiają „normalnie”… dlaczego więc ceny mieszkań dla takich „normalnych” ludzi mają na zawsze pozostać „nienormalne”?

Warszawa ma jeszcze jedną, niezaprzeczalną wadę – ludzie tu chyba mają spore kłopoty z pamięcią, wszak jeszcze niedawno 95% głosujących chciało odwołania miłościwie im panującej Hanki, a tymczasem w ostatnich wyborach Hanka wygrywa… to się nazywa konsekwencja w działaniu ;)

Podsumowanie dzisiejszych wywodów o wszystkim będzie trudne, bo… z wielu tych wywodów zupełnie nic nie wynika. Jak by jednak nie było, widać, że mamy na rynku mieszkaniowym trochę rzeczy wiadomych i bardzo dużo niewiadomych. Nie wiemy, jakie będą stopy procentowe, nie wiemy, jak zachowa się kurs franka, nie wiemy, czy sprzedawcy na rynku wtórnym obudzą się kiedyś ze swojego snu milionerów. Nie wiemy nawet czegoś tak prostego, jak to, kiedy pojawią się mieszkania do wynajęcia od BGK. Nie wiemy, dlaczego ludzie zaciągają kredyty ze zmiennym oprocentowaniem na 30 lat i nie wiemy, dlaczego nie zaciągali ich przy wyższych stopach procentowych, a zaciągają przy niższych. Nie wiemy, jak długo deweloperzy będą w stanie lobbować korzystne dla siebie rozwiązania (Mdm) i jak wysokie limity uda im się uzyskać. Nie wiemy, czy produkowane przez nich bloki postoją chociaż do końca spłaty kredytów przez ich mieszkańców. Nie wiemy, kiedy dokładnie zbankrutuje nasze państwo (chociaż ostatnie pomysły, żeby zapewnić NBP „możliwość sprzedaży i kupna dłużnych papierów wartościowych także poza operacjami rynku otwartego” każą sądzić, że raczej prędzej niż później). Nie wiemy wreszcie tego, czy (albo raczej kiedy) zostanie wprowadzony podatek katastralny. Nie wiemy nawet tego, o czym niby sporo wiemy – jaki dokładnie będzie wpływ pogarszającej się demografii na rynek mieszkaniowy.

Krótko mówiąc (pisząc?)… prawie niczego nie wiemy. Ale to znaczy, że nasze postrzeganie rzeczywistości nadal nie jest zbytnio zaburzone ;)

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o

Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
MaryJan
Gość
2 lata 16 dni temu

Doczekałem się, dzięki. Jak zawsze warto było czekać. Trafne spostrzeżenia, szkoda, że raczej smutne w ogólnym rozrachunku dla Polski.

zlodzieje.marzen.blog
Gość
2 lata 16 dni temu
AD. 1. Jeśli się mylę to niech mnie ktoś poprawi. Kredyty w CHF to nie było pożyczanie w CHF. Kredyty w CHF to kredyty denominowane w CHF. Bank ani nie pożyczał waluty ani nie udzielał w niej kredytu. Bank przelewał złotówki. W przypadku wzrostu kursu CHF bank będzie musiał mieć więcej depozytów w złotówkach. Poprawcie mnie jeśli się mylę. Dodatkowo referendum złotowe na tak nie zmieni kursu CHF. Bo ten kurs jest trzymany w stosunku 1,2 do EUR . Więc jak to się zacznie zmieniać to Szwajcarzy zaczną drukować i dobiją do kursu 1,2 do EUR (beda drukować więcej aby… Czytaj więcej »
Ryszard
Gość
2 lata 16 dni temu

Dobrze jest czytac przed Spidim ;-)

Ps. zastanawialem sie nad nieruchomoscia dla siebie i skombinowaniem jakims cudem nadludzkim uczciwą pracą wkład wlasny na poziomie 30-40%, reszta kredyt na 20 lat przy racie na poziomie 20% zarobkow. I wyleczyl mnie z tego kolega haslem "Bankowy tytul egzekucyjny". Okazuje sie, ze to nie jest martwy zapis i wystarczy wrzucic na google by poczytac na forach dla dluznikow jaki to jest niemozliwie przerazajacy dramat. Wyleczylem sie z zakupu do momentu spadku cen do zdrowego poziomu.
Zdrowie autora bloga. Fantastyczna robota krzewienia i uswiadamaiania.

Spidi84
Gość
2 lata 14 dni temu

Był chwilowy zastój na stronie i moja czujność została uśpiona ale zapewniam że to tylko wypadek przy pracy ;)

tobi wski
Gość
2 lata 16 dni temu
Stefan
Gość
2 lata 15 dni temu
"W krótszej perspektywie wszystko zależy od kredytu – jeśli Amerykanie w końcu podniosą stopy procentowe do tzw. "normalnych" wartości (czyli 4%, co miałoby nastąpić do 2017 roku), to ceny w Polsce spadną (na wzrost stóp nałoży się efekt ograniczenia maksymalnego LTV). Jeśli nie podniosą, tylko zaczną dalej drukować, to kredyt nadal pozostanie super tani i w Polsce niewiele się zmieni, dopóki kraj nie zbankrutuje (w OFE jest jeszcze trochę do "wzięcia", więc bankructwo też nie nastąpi tak od razu)." Po raz kolejny popełniasz ten sam błąd sądząc, że Amerykanie mają do wyboru albo podnieść stopy albo dalej drukować pieniądz. Poluzowanie… Czytaj więcej »
W domach z betonu
Gość
2 lata 11 dni temu
Ech… znowu popełniam jakieś błędy ;) Czym byłoby życie bez błędów? ;) A tak na poważnie… jak Amerykanie przestaną drukować (mam tu na myśli także to, że jednocześnie inne banki centralne przestaną drukować "na konto" Amerykanów i ta mityczna Belgia przestanie kupować ich obligacje), to może spokojnie dojść do wzrostu stóp procentowych. Pamiętajmy, że bank centralny nie ma nieograniczonego pola do sterowania stopą procentową (jeśli wyłączymy dodruk). Co z tego, że oficjalna stopa FED będzie 0, skoro nikt nie będzie nikomu chciał pożyczyć na taki procent? (coś w tym stylu mieliśmy w okolicach upadku LB). Z tą prostą zasadą stopy/drukowanie-inflacja… Czytaj więcej »
Stefan
Gość
2 lata 9 dni temu

Chiny to żaden przykład.

Marek Lubinski
Gość
2 lata 15 dni temu

MAm pytanie do autora bloga, bo caly czas przewija sie w postach "straszenie" podatkiem katastralnym. Chcialbym sie dowiedziec w jaki sposob taki podatek moze "zamieszac" na rynku, bo zgodnie z tym co wystepuje "na zachodzie" taki podatek faktycznie istnieje ale w Holandii na przyklad wynosi 0.25% od aktualnej wartosci mieszkania/domu (kalkulowanego przez urzad miasta). Zatem dla mieszkania o wartosci 400tys pln rocznie wlasciciel musialby placic 1000zl – nie widze przeslanek zeby to byl jakis porazajacy "twor" ktory utrudni wynajem?

xellos540
Gość
2 lata 15 dni temu

Mówiąc krótko, do bezpośredniego wpływu o którym ty piszesz (wynajem tańszy o 83 złote miesięcznie) dojdzie fakt, że podatek zajrzy rynkowi wtórnemu i pierwotnemu w oczy i będzie opłacało się opchnąć szybciej (czyli taniej). Ogólnie nie sądzę, żeby podatek w takiej wysokości co mówisz wpłynął na spadek cen wynajmu więcej niż 5–10%. Ale jak dodasz do tego demografię itp., to już może być przełom (tylko rozciągnięty w czasie). Stawka też może być większa.

dragonball
Gość
2 lata 15 dni temu
Holandia to dziwny kraj. Lepiej przytoczmy mekke polskich emigrantow -> UK. mediana minimalnego Council Tax'u to 900 funtow czyli jakies 4700 PLN rocznie czyli nie 80 a 400PLN miesiecznie.Bandy czyli polki podatkowe sa na poziomie wartosci z konca lat 90tych czyli w uproszczeniu powyzej 1% wartosci. Przpominam ze jest to miniamalny podatek. Gorna wartosc dla "willi" to sa kwoty do 2-4k funtow czyli grubo powzzej 15tys PLN rocznie. A to co jest "willa" czy nie to nie kwestia metrazu jak w Polskich podatkach lokalnzch tylko wartosci. Posledni domek na polskiej wiosce jest w duzo wzszym standardzie budownictwa niz wyzsza gorne… Czytaj więcej »
W domach z betonu
Gość
2 lata 11 dni temu
Nie lubimy nikogo straszyć, ale jak powszechnie wiadomo, nie ma takiej niegodziwości, której nie dopuści się skądinąd łagodny i liberalny rząd, kiedy zabraknie mu pieniędzy ;) A że nasz rząd nie jest ani liberalny, ani specjalnie łagodny, to tym gorzej dla nas ;) W każdym razie… w przypadku podatku katastralnego wszystko zależałoby od jego wysokości. Gdyby wyniósł np. 1% (np. od drugiego mieszkania), to dla 2-pokojowego "apartamentu" w Warszawie za 400 tys. mamy prawie 350 PLN miesięcznie. Nie wiem,czy to jest dużo, ale jest to jakoś tam mobilizujące do tego,żeby coś z takim mieszkaniem zrobić (zwłaszcza, jak ktoś już "sprzedaje"… Czytaj więcej »
El Pe
Gość
2 lata 14 dni temu
Malina Malinowy
Gość
2 lata 14 dni temu

Najlepszy komentarz tam to…"wynika, że co piąte mieszkanie dostarczane jest tam przez organizacje non profit, które są odpowiednikiem naszych Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS)"
Nasze TBS-y mają tyle wspólnego z non profit co świnia z pływaniem synchronicznym :)

k-dek
Gość
2 lata 13 dni temu
"Piekło zamarza!" :):)HB i OF po kilkunastu miesiącach zaklinania rynku zaklęciem "stabilizacja" przyznaje, że w nowym roku będzie "lekki spadek" (oczywiście po wcześniejszych wzrostach :) ) http://forsal.pl/artykuly/837046,ceny-mieszkan-w-polsce-warszawa-dwa-razy-drozsza-niz-lodz.html A dla takiego Lublina ładna mi to od półtora roku stabilizacja, jak średnia cena transakcyjna spada r/r o 8,2% (oczywiście wypociny tych firm traktuję z należytym dystansem) Dwa lata temu według HB i OF, też był zjazd cenowy, po czym ceny rosły, żeby w końcu ustabilizować się a potem rosnąco-spadając znów się ustabilizować i tak w kółko :) Raporty, wykresy tworzone przez te firmy działają na zasadzie: "Rynek nieruchomości jest taki, jaki my… Czytaj więcej »
Encjusz
Gość
2 lata 13 dni temu

Nie wiem czy zauważyłeś ale to co wkleiłeś ze strony open pochodzi z 05-10-2012.
Dziś czytałem wypociny naganiaczy że pod koniec roku ceny wzrosną ponieważ ludzie rzucą się na MdM, podczas gdy dzień wcześniej przeczytałem informację że większość banków pod koniec listopada (24-25) przestaje rozpatrywać wnioski o kredyt z dopłatą które mają zostać wypłacone jeszcze w tym roku ponieważ istnieje spore ryzyko że kredyt nie zostanie wypłacony.

k-dek
Gość
2 lata 12 dni temu
Zauważyłem :)A akapit wyżej jest wstęp do linka "Dwa lata temu…"Celowo skonfrontowałem link dzisiejszy z tym z przed 2 lat, żeby pokazać w jaki sposób HB i OF starają się w swoich opracowaniach kreować rynek, w taki sposób, żeby był dla nich w miarę przewidywalny. Dla naganiaczy najgorsza rzecz jaka może się zdarzyć to niekontrolowana korekta cen, na zasadzie paniki "Mieszkania tanieją, kto nie sprzedał, przegrał życie" :):)Dlatego non-stop publikują, a to małe spadki cen nieruchomości, czyli "już nie spada – kupujcie!", a to stabilizację cen, czyli "już na pewno nie spada, kupujcie!" albo, że ceny zaraz pójdą w górę,… Czytaj więcej »
W domach z betonu
Gość
2 lata 11 dni temu

Taka już rola naganiaczy – nie można napisać, że będzie taniej, bo ludzie mają kupować/brać kredyty natychmiast, a nie czekać na lepszy moment, skoro teraz jest już najlepszy ;)

Jedyna nadzieja na zmiany w tej kwestii to rzut oka na notowania giełdowe takiego Open Finance… może już niedługo pożegnamy z honorami tego zasłużonego "gracza"? ;)

k-dek
Gość
2 lata 11 dni temu
Gwoli uzupełnienia jeszcze jedni "geniusze" dor… naganiania :) http://stooq.pl/q/?s=emm I ja rozumiem, że bankruci mogą sobie dowolnie kłamać, na swoich stronach internetowych czy to open.pl, czy emmerson.pl. Wykupować banery, billboardy kierujące ludzi na te strony lub do oddziałów, ale wchodząc tam, żeby każdy miał 100% świadomość gdzie się znajduje i czyich rad słucha. (Ostrzeżenie KNF nt. doradców finansowych znane jest chyba tylko osobom na tym blogu, a takie coś powinno byś ustawowo wyryte na drzwiach OF, HB, czy tam innego naganiacza) I dlaczego, wszystko to co oni tworzą, zostaje przedrukowywane najczęściej bez żadnego komentarza do większości portali w rubrykę "nieruchomości".… Czytaj więcej »
k-dek
Gość
2 lata 10 dni temu
Xx Yy
Gość
2 lata 13 dni temu

http://stooq.pl/q/?s=opf&c=1y&t=l&a=lg&b=0 OpenFinance tak analizowal dane z rynku nieruchomosci i wyciagal ciekawe wnioseki, ze w ciagu roku spadl z 18 zl na 3.70. :D ;)

Nie wiem jak Wy ale ja nie chce zeby mi doradzali w czymkolwiek. Smieszne te ich napuszone analizy :)

W domach z betonu
Gość
2 lata 11 dni temu

No, OF jest na kursie… kolizyjnym ;) Ciekawe, czy ktoś uroni chociaż jedną łezkę… ;)

zeroxx
Gość
2 lata 12 dni temu

A tymczasem Bartosz T. takiego kwiatka zasadził :)
http://www.bankier.pl/wiadomosc/Najem-mieszkania-kosztuje-o-39-proc-wiecej-niz-zakup-7224702.html
Oni naprawdę mają ludzi za idiotów :)

sing dst
Gość
2 lata 12 dni temu

apropo nieruchomości i wynajmu :) Peter Schiff fajnie to ujął. Polecam przesłuchać cały wykład :)
https://www.youtube.com/watch?v=DxR7aFKhUP8

MaryJan
Gość
2 lata 12 dni temu

Świetny wykład, szkoda, że są to głosy jednostek w tym "chorym" Świecie, gdzie konsumpcja na kredyt osiągnęła apogeum.

W domach z betonu
Gość
2 lata 11 dni temu

O wypocinach Bartka miał nawet powstać wpis, ale na razie nie powstanie z braku czasu (co nie znaczy, że mu to zapomnimy ;)

Sporo się Bartek naprodukował… dużo tabelek i szeroka analiza ;) Dla kogoś, kto nie wie, jakie są aktualne ceny najmu, brzmi nawet przekonująco. Do czasu, aż człowiek sprawdzi te ceny w ogłoszeniach (albo zwyczajnie poczyta komentarze pod artykułem ;)

Marian
Gość
2 lata 11 dni temu

Wykład Schiffa – rewelacja. Dzięki serdeczne sing dst.

W domach z betonu
Gość
2 lata 10 dni temu

Kiedyś już oglądałem ten wykład, a po nim wszystko inne z Schiffem, co było na youtube'ie :) Nawet książkę przeczytałem… "Gospodarka rozwój krach. Na czym to polega?" – fajna sprawa. Prosta, rzeczowa, miejscami zabawna, zero zawiłości. Fajnie się gościa słucha i czyta… czyli dokładnie tak, jak nas ;) ;)

sing dst
Gość
2 lata 10 dni temu

Warto kupić książkę ? Obejrzałem chyba wszystko na YT z Schiffem i nie chciałbym stracić kasy i czasu na czytanie tego samego na papierze :)

W domach z betonu
Gość
2 lata 9 dni temu

Książkę dostałem w prezencie od Rudej, więc nie umiem być do końca obiektywny na jej temat (znaczy na temat książki… chociaż na temat Rudej też nie umiem ;) Dla kogoś, kto interesuje się bardziej globalną sytuacją ekonomiczną, nic tam specjalnie nowego nie będzie – ale książka jest fajna, taka dosyć lekka. Dolar występuje w niej jako banknot rybny, a FED to rezerwa rybna :) Całość w prosty sposób wyjaśnia przyczyny aktualnej sytuacji i jej nieuchronne skutki. Jak ktoś ma do wyboru czytać naszego bloga, albo tę książkę, to…sam nie wiem ;)

MaryJan
Gość
2 lata 7 dni temu

To ja może jeszcze jedną propozycję zaserwuję w temacie.

KAPITALIZM MOJA MIŁOŚĆ.

https://www.youtube.com/watch?v=y9QGadHfE-8
https://www.youtube.com/watch?v=qQ84eLg7ubM

Ryszard
Gość
2 lata 7 dni temu

Jedna zasada: nie ufaj grubasom. ;)

sing dst
Gość
2 lata 12 dni temu

http://waluty.onet.pl/38-proc-szwajcarow-za-zlota-inicjatywa-47-proc-prz,18529,5664850,news-detal

Nie wiem jak wy, ale ja liczę że jednak referendum będzie za złotem ponieważ sam kupuję czysty kruszec jako zabezpieczenie na emeryturę (w moim interesie jest żeby było drogie :P), a dwa to trochę brzydkie, ale liczę na wzrost franka z tego powodu i dużo licytacji komorniczych <;

W domach z betonu
Gość
2 lata 11 dni temu

Pamiętajmy, że nieważne, jak głosują ludzie – ważne, kto liczy głosy ;) Działania naszej PKW zdają się to tylko potwierdzać ;)

Mam obawy, że z wielu względów to referendum jednak nie przejdzie (a szkoda). Skoro ludzie nawet w głosowaniu o niepodległości własnego państwa głosują przeciw, to co dopiero w kwestii złota, jak im się wmówi, że przez to kraj zbankrutuje. Szwajcaria jest fajna, ale jakoś trudno mi uwierzyć w to, że jej społeczeństwo przejawia znacząco większą inteligencję "ogólną" niż reszta tzw. Zachodu.

Marian
Gość
2 lata 11 dni temu

Moim zdaniem również nic z tego nie będzie, a chciałbym zobaczyć potencjalne długoterminowe skutki takiego zaciśnięcia polityki w dzisiejszych czasach. Poczekajmy jeszcze ten tydzień.

Marian
Gość
2 lata 8 dni temu

Kolejna ciekawostka związana ze złotem:
http://www.bankier.pl/wiadomosc/Francja-tez-zazada-zwrotu-zlota-7225216.html
Coraz zabawniej się robi.

zeroxx
Gość
2 lata 8 dni temu
zeroxx
Gość
2 lata 12 dni temu
Marian
Gość
2 lata 11 dni temu

"Z danych Narodowego Instytutu Statystyki wynika, że liczba pustostanów w Hiszpanii przekracza 3 miliony. "

Robi wrażenie…

W domach z betonu
Gość
2 lata 10 dni temu

U nas może też jest już z milion, tylko pewnie Narodowego Instytutu Statystyki nie ma… ;)

PeCet
Gość
2 lata 9 dni temu

NIS nie ma ale jest GUS.
GUS podaje ilość gospodarstw domowych i ilość mieszkań i domów. Liczba mieszkać i domów przekracza liczbę gospodarstw domowych. Chyba o 700tys. Nie pamiętam. Tylko że wiadomo że te mieszkania i domy są w miejscach wyludniających się, w czarnych dziurach gospodarczych (Wałbrzych itp) a gospodarstwa domowe są w pęczniejących osrodkach (Warszawa itp).

jasio0987
Gość
2 lata 12 dni temu

Teza pierwsza kompromituje autora.
1. Banki nie są od ponoszenia ryzyka kursowego. Żeby pożyczyć franki musiały je wcześniej mieć.
2. Wiadomo skąd banki brały franki – przykładowo taki BRE brał kredyty frankowe od Commerzbanku (spółki-matki). Goglownica nie boli. Swapy nadają się do krótkoterminowych transakcji, a nie do 30-letnich kredytów.
3. Opowieści, że przy swapie walutowym bank traciłby przez różnicę między Wiborem a Liborem jest co najmniej dziwaczna. Przecież jeśli ktoś pożycza złotówki to płaci % właściwy dla tej waluty.

W domach z betonu
Gość
2 lata 11 dni temu

Ale kolega nerwowy! Na początek proszę zwrócić uwagę na rozróżnienie pomiędzy tezą, a hipotezą – w dzisiejszym wpisie były praktycznie same hipotezy ;)

Skoro wiadomo, skąd banki brały franki, to mnie ciekawi, czy ten Commerzbank nadal pożycza (deponuje?) franki w BRE banku z oprocentowaniem ~0%. Chyba musi, skoro kredyty są 30-letnie, a bank nie może ponosić ryzyka kursowego, zgadza się?

A co do swapów, to idea pochodzi właśnie z kolegi komentarza :)

"jasio098728 października 2014 16:49

Bank nie może ponosić ryzyka walutowego przy udzielaniu kredytu. Czyli zawsze musi pożyczyć franki chociażby przez np. swap walutowy. "

W domach z betonu
Gość
2 lata 11 dni temu

Co do punktu 3, rzeczywiście było trochę bez sensu – zmodyfikowałem wpis.

Fajnie byłoby jednak poznać podstawę prawną całego tego zagadnienia – może taką znasz?

jasio0987
Gość
2 lata 10 dni temu

A skąd wiesz z jakim % Commerzbank pożycza BRE ? Bo ja tego nie wiem, ale raczej na tym nie traci.
Swapy się przydają kiedy brakuje płynności – wtedy banki się tak wspomagają, ale to nie jest metoda na permanentne finansowanie kredytów walutowych. Tak samo jak banki komercyjne mogą zaciągać pożyczki w NBP, ale dziwnym trafem wolą zbierać depozyty od klientów.
Podstawą prawną jest swoboda umów.

W domach z betonu
Gość
2 lata 10 dni temu

A czy ja piszę, że wiem, skąd mbank ma franki? Właśnie nie wiem i chciałbym się dowiedzieć. Jakoś nie do końca mogę uwierzyć w to, że tak po prostu "zdobywa" je na "rynku" po koszcie 0% (a po tyle by musiał, bo przecież tyle + marża płacą kredytobiorcy). To nie jest żadna magia i ktoś przecież wie, jak to dokładnie wygląda – może kiedyś się podzieli tą wiedzą? :)

czajek
Gość
2 lata 9 dni temu

Wg mnie sprawa jest prosta. Banki polskie nie potrzebują juz znacznych ilości franków, ponieważ nie udzielają już kredytów w CHF. Potrzebują je tylko na spłatę wcześniej zaciągniętych zobowiązań, a te otrzymują od klientów.

xellos540
Gość
2 lata 9 dni temu

"nie potrzebują juz"? Ale kiedyś potrzebowały, nie? Nas interesuje w jakich warunkach były udzielane kredyty w czasie boomu, bo kredytów tych było sporo i nie były na małe sumy.

W domach z betonu
Gość
2 lata 9 dni temu

Kolega wyżej twierdzi, że bank nie może ponosić ryzyka kursowego – z tego byłby wniosek, że nadal potrzebuje franków i tak przez 30 lat (tylko z czasem coraz mniej), bo bez franków ponosiłby w każdym momencie takie ryzyko.

Wciąż mam nadzieję, że znajdzie się ktoś, kto pokaże nam jakąś ustawę, która to reguluje.

jasio0987
Gość
2 lata 9 dni temu
1. Oczywiście, że nadal potrzebuje franków – dlatego zaciągnięte kredyty frankowe musi rolować. 2. I nie rozumiem jakiej ustawy oczekujesz żeby pokazać – poczytaj sobie rekomendacje KNF dotyczące ryzyka kursowego banków. Dostęp do bilansów bankowych też masz. Jest Bazylejski Komitet Nadzoru Bankowego i jego regulacje. Poczytaj sobie. 3. Wiadomo skąd banki brały franki – to są spółki giełdowe i publikują komunikaty i raporty okresowe. Przykładowo Commerzbank jest dużym bankiem i kredyty dostaje na lepszych warunkach niż mniejsze. Dlatego mógł taniej zaciągnąć pożyczki a potem drożej je sprzedać BRE. Jest to proste jak budowa cepa. 4. Jakoś nikt nie miał pretensji… Czytaj więcej »
czajek
Gość
2 lata 9 dni temu

No tak, banki wciąż potrzebują CHF na rolowanie zaciągniętych długów. W 2012 PKO BP wyemitował obligacje w CHF płacąc 2,54% tj. więcej niż obecnie płaci większość kredytobiorców frankowych. Wygląda na to że nasz sektor bankowy też najlepiej nie wychodzi na tych kredytach.

marek
Gość
2 lata 11 dni temu
W domach z betonu
Gość
2 lata 10 dni temu

SiP trochę poszalał z tym wkładem własnym – pewnie jakieś sprostowanie będzie :)

k-dek
Gość
2 lata 10 dni temu

Trochę wyjaśnia się w komentarzach po prostu "późno było" :D,
i lekko nadinterpretował rekomendację ;)

Dexter
Gość
2 lata 10 dni temu

Ja będę się trzymał twierdzenia, że jeżeli ktoś kto ma interes w tym by było drożej mówi Ci "kup dziś bo jutro będzie drożej" jest albo stuknięty i nienormalny albo blefuje na potęgę.

PeCet
Gość
2 lata 10 dni temu
Ryszard
Gość
2 lata 10 dni temu

Pytanie do autora bloga- czy nie myslales zeby wyjsc z cienia?
Moim zdaniem, gdyby Twoje poglady przebily sie do odbiorcy masowego, moglbys naprawde slowem i czynem ;) wiele dobrego zdzialac dla ludzi.
Przyklad bloga "Jak oszczedzac pieniadze" Szafranskiego jest tego przykladem. Bo wydaje mi sie, ze to nie zawsze jest tak, ze ludzie sa glupi tylko nie maja odpowiedniej wiedzy finansowej, zeby nie wieszac sobie petli na szyje. A o Twoim blogu, z tego co widze bardzo malo osob wie. Krzewię i robie co moge ale to nie wystarczy… ;)

W domach z betonu
Gość
2 lata 10 dni temu
Wyjść z cienia… ależ ja się w żadnym cieniu nie ukrywam! :) Chodzę sobie z Rudą w pełnym słońcu, podziwiając ursynowskie blokowiska po 10k za metr, nie mogąc wyjść z podziwu, jak można tyle za coś takiego zapłacić ;) Nie wiem, czy odbiorcę masowego interesują nieruchomości, ale obawiam się, że niekoniecznie. Masowego odbiorcę interesuje mama Madzi, w ostateczności jakieś przypadkowe zwycięstwa Nawałki ;) Zgadzam się, że ludzie nie są głupi, tylko nie mają wiedzy – ale skoro nie chcą jej zdobywać, to co ja mogę? Piszę tu sobie za darmo, każdy może poczytać i wyrazić zdanie – jak się komuś… Czytaj więcej »
Kara Mustafa
Gość
2 lata 10 dni temu

Z racji tego, ze interesuje sie walutami i rynkiem forex to chcialbym wszystkih uspokoic, ze referendum na temat kupowania złota w Szwajcarii nie przejdzie i sztywny minimalny kurs 1.20 tez sie utrzyma. Szwajcaria ma nieograniczone srodki na kupno Euro. Poprostu moze wykreowac ile chce Frankow za ktore moze kupic Euro, dzieki czemu Euro sie umocni. Sondaze tez daja male szanse wygrania zwolennikow parytetu zlota. Pozdrawiam

zeroxx
Gość
2 lata 10 dni temu

http://forsal.pl/artykuly/837588,spelnia-sie-koszmar-bankowcow-polacy-nie-chca-brac-kredytow-hipotecznych.html
Chętnych coraz mniej. Dzisiaj oficjalne dane Amron-Sarfin i NBP III kw 2014.

Marian
Gość
2 lata 10 dni temu

2015 będzie dla bankowców bardzo "ciekawym" rokiem. 10% wkładu to już jednak coś, a widać po statystykach, że kredytów z wkładem jest procentowo mało. Także biorę czipsy i się przyglądam :-) .

PeCet
Gość
2 lata 9 dni temu
Do nieciekawej sytuacji banków i branży deweloperskiej dodam jeszcze że w grudniu tego roku wchodzi w życie ustawa o bankructwie osobistym. Zapisy są takie że jeśli ktoś ma kredyt na nieruchomość który znacząco przewyższa jej wartość i po prostu nie chce tego spłacać, może iść do banku i pogrozić upadłością. Wtedy bank jest bardzo skłonny do rozmów, bo bankowi najmniej się opłaca licytować nieruchomość i odzyskiwać mniejszą część wtopionej kasy. Banki są otóż skłonne stać się właścicielami nieruchomości i pozwolić dotychczasowemu kredytobiorcy w niej mieszkać za z góry ustalony, najczęściej niższy niż rynkowy czynsz. Ciekawe? Oczywiście bankructwa dotkną banków raczej… Czytaj więcej »
zeroxx
Gość
2 lata 9 dni temu
Marian
Gość
2 lata 9 dni temu
"Od trzech kwartałów w strukturze LtV dla nowo udzielonych kredytów rośnie udział kredytów mieszkaniowych o wskaźniku od 50 do 80%. W III kwartale 2014 r. kredyty te stanowiły 40,05% wolumenu" Powiem szczerze – trochę jestem (pozytywnie) zaskoczony. Mam wrażenie, że wyż lat 80-tych nieco popracował od końca szkoły/studiów i uzbierał wkład. Nadal jednak… "W badanym kwartale 61,68% nowych kredytów zostało udzielonych na okres od 25 do 35 lat." "Popularność Programu „Mieszkanie dla Młodych” od początku jego trwania spadała z kwartału na kwartał. Dotychczas przyznane kredyty preferencyjne nie miały znaczącego wpływu na wartość ogólnej akcji kredytowej. Kredyty z dopłatą, które mają… Czytaj więcej »
W domach z betonu
Gość
2 lata 9 dni temu

Ja, ja wyciągnę! ;) Już w najbliższym wpisie ;)

Marian
Gość
2 lata 9 dni temu

Ta, i znowu będzie, że zły program, że za drogo i że bez sensu. Jak zawsze ;-) .

Stefan
Gość
2 lata 9 dni temu

No to się deweloperki rozpędziły :)

sing dst
Gość
2 lata 9 dni temu
http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/bankowcy-kompleksowe-zmiany-w-kredytowaniu-nieruch,5665021,magazyn-detal.html Zaczyna się to co pisałem kiedyś a za co część z Was mnie zrugała :)Będzie 10% i zaraz politycy pod lobby bankowców zmienią ustawę albo wprowadzą regulacje które znowu pozwolą zaciągać kredyty do woli. A tych których się nagoniło do tego czasu na niewolnictwo (95% kredyt to niewolnictwo moim zdaniem) to zostanie w naturze. Poza wszystkim, jak czytam taki tendencyjny artykuł to mnie kurwica strzela. Albo inny kwiatek:http://strefynieruchomosci.blog.pl/2014/11/21/masz-wolne-srodki-finansowe-zastanow-sie-nad-kupnem-mieszkania-pod-wynajem/ Tak jakby stan na chwilę obecną miał być taki sam albo lepszy w długim terminie, tak jak to jest z kupnem mieszkania i wynajmem. Przecież nikt nie kupi mieszkania teraz, wynajmie… Czytaj więcej »
W domach z betonu
Gość
2 lata 9 dni temu
Korwin bardzo często ma rację (jak tylko posłucha się bezpośrednich wypowiedzi, a nie jakichś "parafraz" w TVP ;) Tendencyjnymi artykułami nie ma się co stresować – tego typu podejście jest obecne wszędzie. Nawet ostatnio zacząłem czytać "Auto moto", bo "Auto motor i sport" wydawał się zdecydowanie zbyt niemiecki (prawie zawsze w testach wygrywa grupa VW). Ale już po pierwszym numerze wiedziałem, że ten tytuł to praktycznie to samo… a to niby przecież niezależne pisma, za które się płaci w kiosku. Jak się czyta o tym, jakim cudem jest nowa Skoda Fabia, to wrażenia są zbliżone do tych z analiz Bartka… Czytaj więcej »
MaryJan
Gość
2 lata 9 dni temu
Myślę, że coraz mniej jest takich naiwnych, którzy wierzą w że wynajem to jest taki super biznes. Szczególnie, że w większości przypadków potencjalni "inwestorzy" nie dorobili się głupotą tylko głową więc tak jak my analizujemy sytuację tak i oni to robią. Tu bym raczej nie upatrywał zagrożenia dla spadków cen. Myślę, że kluczem jest jednak ograniczenie wynikające z faktu posiadania wkładu własnego do mieszkania. Jeżeli banki coś namieszają i zaczną wespół z "rządem" coś kombinować to marazm w spadkach cen będzie nadal i każdy będzie się łudził, że sprzedając "kwadraty" z betonu stanie się milionerem. Trzeba czekać i obserwować sytuację… Czytaj więcej »
W domach z betonu
Gość
2 lata 9 dni temu

Też mi się nie wydaje, żeby ktoś, kto się dorobił własną pracą jakichś pieniędzy, wyrzucił je w mieszkanie po przeczytaniu kolejnego gniota o zyskowności wynajmu. Mając wolne pół miliona na "inwestycje" starałbym się przeanalizować temat bardziej dokładnie, niż robię to teraz ;)

Przy wkładzie własnym można chachmęcić…ale bardzo niski wkład jest na dłuższą metę ryzykowny dla banków (przynajmniej kiedy ceny spadają… a raczej będą spadać jeszcze bardzo długo). Myślę, że do ograniczenia LTV do 80% jednak dobijemy.

MaryJan
Gość
2 lata 9 dni temu

Niski wkład nie jest ryzykowny dopóki nie ma upadłości konsumenckiej, kiedy kredyt hipoteczny jest zastawiony tylko nieruchomością, a nie tak jak do tej pory, gdzie bank lub inny kruk mogą sczyścić "klienta" do zera, albo nawet sprawić, że stanie się niewolnikiem, który z każdej wypłaty odda na spłatę długu.

DK
Gość
2 lata 2 dni temu

Zapraszam na nowego Bloga: My Alter Finance

http://myalterfinance.blogspot.com/

k-dek
Gość
2 lata 9 dni temu
Dla mnie najważniejsze dane z raportu Amron-SARFIN, to: 1) Wykres 3 – niższa liczba nowo podpisanych umów o kredyt w III kw. 2014r, względem III kw. 2013r. (pamiętajmy, że rok 2013 był najgorszy pod względem ilości nowo podpisanych umów kredytowych od kryzysowego 2009r. licząc) – czyli pomimo już niemal całorocznego czynnika najniższych stóp % w historii nie ma możliwości dźwignięcia liczby przyznawanych kredytów.Teraz pytanie dlaczego?Czy popyt fizycznie został już tak przetrzepany demografią i emigracją, że już po prostu musi być permanentny spadek umów kw/kw r/r?Czy popyt jest jeszcze ilościowo spory, ale nie może uzyskać finansowania na tym poziomie cen mieszkań?… Czytaj więcej »
Stefan
Gość
2 lata 9 dni temu

Liczba małżeństw spada. Było 250 tys na górce w 2008, teraz jest 180, a docelowy dołek to 117 tys w 2030. I to jest zależność mniej więcej liniowa. Póki co Warszawa się trzyma, ale taki Wrocław jak policzyłem miał kwartalnie już ponad 2x więcej kredytów w 2011. Tam już się rynek sypie i na pewno będą spadki przy tak ogromnej podaży z obu rynków – p/w.

zeroxx
Gość
2 lata 9 dni temu
Marcin
Gość
2 lata 8 dni temu

Nadszedł ratunek dla sutych zysków deweloperów: http://nieruchomosci.pb.pl/3950792,4…kan-na-wynajem . Pierwsza nieruchomość na wynajem została właśnie od dewelopera kupiona. Szczegółów brak, ale poniżej głodowej marży 50% to pewnie deweloper nie sprzedał.

Marian
Gość
2 lata 8 dni temu
sing dst
Gość
2 lata 8 dni temu
A dopiero co pisałem, że w FMnW cisza :) Na pierwszą flankę poszedł Poznań. Jestem ciekaw jak będzie wyglądała oferta w stosunku do rynkowej. Jeżeli będzie petarda (np. 30% taniej niż reszta) i możliwość długoterminowego najmu bez prywatnych wynajmujących którzy "srają" się i cię pilnują, którym musisz donosić o ich poczcie bo przychodzi i zastanawiać się czy łaskawie ci zwrócą część kosztów napraw, to ja się piszę – mimo że "ideowo" jestem przeciwnikiem takich programów. Po prostu, skorzystam jak będzie dobra miejscówa we Wrocku, umowa minimum na 5 lat i można remontować po swojemu, kupić trochę mebli i się wprowadzić… Czytaj więcej »
marek
Gość
2 lata 8 dni temu
podstawa – jak będzie skonstruowana umowa na 5 lat jakie warunki i czy nie bedzie prawnych kruczkow aby cie nie w…ruchali przez ten okres najmu. Jezeli bedzie -30% od sredniej najmu i stala oplata przez 5 lat taka sama to calkiem przyzwoicie ale pasowaloby umowe dac na 2 lata i potem kolejne – wprowadzenie takiej obnizki na rynku wynajmu wprowadzi niepokoj i obnizki wynajmu u zwyklych posiadaczy bo klienci beda im uciekac a demografia jaka jest widac i wiele innych warunkow. Zatem bedzie konkurencja FMnW robić swoje 20 000 mieszkań przez 4 lata troszeczke namiesza i dobrze jezeli bedzie naprawde… Czytaj więcej »
Marcin
Gość
2 lata 8 dni temu

Po stronie wynajmu ten fundusz może zmienić dużo na lepsze (zgodnie z tym co piszecie), natomiast ja się obawiam, że temat zakończy się tak, że ten fundusz z pieniędzy systemu bankowego kupi po zawyżonych cenach kiepskie nieruchomości, nabijając kasę deweloperom i utrzymując stagnację cen mieszkań, potem wynajmie te nieruchomości na korzystnych warunkach dla najemców. Inflacja pójdzie w górę i realna rentowność wynajmu poleci w dół pod kreskę. Na finiszu mieszkańcy przestaną płacić i nie będą się chcieli wyprowadzić (obawiam się, że najem okazjonalny nie zapobiegnie temu), a państwo będzie musiało grubo "dokapitlizować" fundusz, który będzie wiecznie pod kreską.

marek
Gość
2 lata 8 dni temu
to jet bardzo realny scenariusz. Moga zmienic w koncu ustawe o wynajmie jesli maja na tyle w glowie aby sobie nie zaszkodzic na nastepne lata i nie miec problemow. W tym kraju nic mnie nie zdziwi a wszystko z lenistwa i malych zarobkow malo komu chce sie robic wszystko na tip top. Taki magiczny bantustan. Ostatnie wybory potwierdzily z czym sie ma do czynienia. Wszystko liczylo na system a wg mnie procedury powinny byc jasne jak do okreslonego przedzialu czasowego nie zadziala system liczenia to przechodzi sie na reczne liczenie i wtedy ludziom w komisjach wydluza sie czas i co… Czytaj więcej »
Daniel Nofap
Gość
2 lata 8 dni temu
Kamila Olejek
Gość
2 lata 8 dni temu

Z deweloperami różnie jest (zależy chyba od miejscowości), nie zmienia to jednak faktu, że mieszkania na sprzedaż są mega drogie. Masz może jakiś wpis z merytorycznymi wskazówkami jak dostać dobry, tani kredyt na mieszkanie?

Marian
Gość
2 lata 8 dni temu

Marny spam Kamilu… To jest blog merytoryczny, a nie tablica ogłoszeń dla naganiaczy…

sing dst
Gość
2 lata 7 dni temu

Komentarz pracownika Lokum świadczy o tym że chyba sprzedaż słabo idzie skoro pozycjonują frazę "mieszkania na sprzedaż" na lokum. Marna sztuczka, chociaż plus za to że wykorzystuje blogspot który nie ma antyspamowych zabezpieczeń jak komentarze ładowane online dynamicznie (tylko wszystko w jednym load).
To jednak nie onet i wp, tutaj są ludzie z trochę wyższym IQ :D

DO AUTORA BLOGA: proszę o usunięcie spamerskiego komentarza pracownika Lokum "Kamila Olejek"

MaryJan
Gość
2 lata 7 dni temu
Skoro rynek kredytów hipotecznych w Polsce jest na poziomie ok. 140tys., to może warto tych ludzi uświadomić w co się pakują, http://creditslayer.blogspot.com/2014/11/mizeria-trwa-czyli-kredyty-hipoteczne.html ROZPROPAGUJMY W SIECI BLOG w miarę naszych możliwości, sprawmy, żeby każdy kto chce usłyszeć usłyszał o treściach płynących z naszych rozmów. Mam pytanie do Autora bloga, do jakiej ilości użytkowników dociera blog? Może Autor ma jakieś dane w tym względzie, najlepiej by było gdybyśmy wiedzieli ilu użytkowników miesięcznie czyta bloga.Może warto byłoby spróbować rozpropagować informacje o tym blogu gdzieś w sieci. Myślę, że wystarczyłoby, żeby – każdy z nas udostępnił gdzieś, gdzie inni mogą "widzieć" temat informacje o… Czytaj więcej »
marek
Gość
2 lata 7 dni temu

lemingi raczej ciezko przekonac one musza to miec. Jednak mozna propagować swoje myśli i blog jednak na cuda bym nie liczył chociaż i tak świadomosć ludzi jakoś inna teraz niż pare lat temu cos mi sie tak zdaje niewiele sie poprawilo ale jednak.

W domach z betonu
Gość
2 lata 5 dni temu

Bardzo się cieszę, że staracie się propagować bloga – tak trzymać ;)

Co do statystyk, to aktualnie mamy około 1.500 wyświetleń dziennie, czyli średnio w granicach 45.000 miesięcznie. Ile z tego jest wejść "unikalnych" użytkowników, tego nie wiem – może kiedyś zadam sobie ten trud i jakoś to sprawdzę (standardowy statystyki blogger'a nie są zbyt zaawansowane). Jak jest nowy wpis, to "oglądalność" skacze w okolice 3.000 w ciągu dnia.

sing dst
Gość
2 lata 7 dni temu
Kiedyś pisałem o kupowaniu mieszkania kierując się logiką (matematyką, ekonomią) a emocjami. Że obie rzeczy mogą się wykluczać. I dzisiaj dopiero wpadłem na TED talk gdzie koleś to pięknie ujmuje, parafrazuje Bartoszewskiego: "są rzeczy które warto i które się opłaca, nie wszystko co się opłaca warto i nie wszystko co warto się opłaca". Dokładnie tak jest moim zdaniem z mieszkaniem. Jeżeli marzysz o nim, chcesz je sobie urządzić po swojemu, dodatkowo kierujesz się racjonalizmem (wysoki wkład własny + stabilna sytuacja ekonomiczna rodziny) – to warto, choć może niekoniecznie się opłaca. Tutaj ten kawałek co koleś o tym mówi:http://youtu.be/ktjMz7c3ke4?t=13m A polecam… Czytaj więcej »
Gregor
Gość
2 lata 7 dni temu
Pominąłeś jedną bardzo istotną kwestię – zmiany kulturowe w "starej" UE. Anglia zamieni się na Kalifat Albionu, Holandia i Belgia na Kalifat Beneluksu, będzie jeszcze Kalifat Frankoński i Kalifat Germański itp. Niestety demografia jest nieubłagalna. Tucja czy Maroko mają zdecydowanie silniejszą kulturę niż tolerancyjne bardzo ludy Europy, więc wygrywają.Już teraz znam przypadki, że Holendrzy na emeryturze sprzedają domek szeregowy w Holandii (150-400k EUR) i kupują farmę z hektarami na Dolnym Śląsku, patrzą na góry, hodują konie, mają gospodarstwo agro dla rodaków itp.Jest dość prawdopodobne, że w perspektywie 30-50 lat wielu Polaków mieszkających w przyszłych kalifatach wróci dość szybko w rodzinne… Czytaj więcej »
Gregor
Gość
2 lata 7 dni temu

Ah, zapomniałem zaznaczyć "powiadamiaj mnie" :)

anna.d
Gość
2 lata 6 dni temu
@Gregor: ten blog, może nie zawsze ze śmiertelną powagą, ale traktował o poważnych rzeczach i starał się utrzymać poziom ponad oparami absurdu. To przekładało się na uwzględnianie w rozumowaniu konkretnego horyzontu czasowego (ok. 5-10 lat max) i uwzględnianie w miarę kompletnego zestawu przesłanek, zwykle ekonomicznych. Rozważania o kalifatach wpisują się w esej socjologiczno-kulturowy w stylu Toflera ("Szok przyszłości" i podobne) i z powodów oczywistych (a także zwięzłości wpisu) nie przekładają się łatwo na przyziemne rozważania o warunkach kupna towaru w najbliższych 3-4 latach bez zakładania wystąpienia w tym czasie apokalipsy, którymi zajmowali się inni czytelnicy bloga.Krócej: szkoda tego bloga, który… Czytaj więcej »
Tom Tomal
Gość
2 lata 7 dni temu

chyba sie troche zagalopowales. skoro cala zachodnia europa ma zostac kalifatem, blisko do rosji… to myslisz ze w takim ukladzie sil cos z tego kraju zostanie ? albo wejda tu jedni albo drudzy. to ze ruskie nas jeszcze nie lyknely to chyba tylko przez to ze jestesmy w nato (a potym co sie w ukrainie dzieje nie sądze ze w razie jakichs walk w polsce ktos by nam pomogl… moze niemcy, ktore traktuja polske jako strefe buforowa)

Gregor
Gość
2 lata 7 dni temu
Wiesz, to takie gdybania. Francja, Niemcy, Holandia, Belgia, Anglia są na prostej drodze do kalifatów, no chyba że nagle przestaną obowiązywać prawa demografii czy arytmetyki. Ze Skandynawią to nie jest takie proste, ciężko gdybać, co się tam stanie. Południowa Europa też jest znakiem zapytania. Kalifaty będą miały ogromne problemy wewnętrzne, wielu Europejczyków nie będzie chciało się poddać, będą tworzyć się enklawy białych i muzułmanów, walki wewnętrzne, wzajemne odcinanie sobie mediów, znaczne zubożenie społeczeństwa itp – nie sądzę, by chcieli kogoś atakować, mając taki wewnętrzny bajzel.W takiej perspektywie (30-50 lat) z Rosji nic już nie zostanie i jej armia to będzie… Czytaj więcej »
Stefan
Gość
2 lata 6 dni temu

Prognoza. Poza tym rola religii będzie zanikać wraz z rosnącą świadomością obywateli.

Marian
Gość
2 lata 6 dni temu

Dodatkowo w bodajże 3 pokoleniu po emigracji statystycznie dzietność potomków imigrantów zrównuje się z dzietnością autochtonów.

sing dst
Gość
2 lata 6 dni temu

A na statystykach widać od maja że we Wrocku, Krakowie czy Poznaniu na większości portali portal nowych deweloperskich nieruchomości rośnie :)

http://propertyads.pl/webparser/

xellos540
Gość
2 lata 6 dni temu

Na portalach portal rośnie?

PeCet
Gość
2 lata 5 dni temu

Ciekawy artykuł na FT:
http://www.ft.com/intl/cms/s/0/574e879a-7708-11e4-944f-00144feabdc0.html
wystarczy się zarejestrować, aby czytaćza darmo.

W skrócie: tania ropa i mocny dolar to hossa na rynkach akcji krajów rozwiniętych. Tania ropa to również mniejsza inflacja. To idealne połączenie boomu konsumpcyjnego i niskiej inflacji. Brak presji na podnoszenie stóp przez FED. Dalsze obniżki stóp w Polsce.

Moim zdaniem największym hamulcowym dalszych obniżek stóp przez RPP jest skompromitowany gołąb Belka. Hausner ponoć nawet na niego nie patrzy, przemawiając na posiedzeniach Rady. To w ogóle wstyd i mega dyshonor dla Belki, że nie ustąpił po tej aferze. To pokazuje jak niskie morale ma ten partyjny karierowicz.

Daniel Nofap
Gość
2 lata 5 dni temu

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Deweloperzy-licza-na-ulatwienia-3246056.html

bezczelność sięga zenitu:
"Prawnego dopuszczenia 2-procentowej różnicy pomiędzy projektowaną a wybudowaną powierzchnią lokalu – chcą deweloperzy. W trosce o konsumentów sprzeciwia się temu UOKiK, który konsultuje z branżą budowlaną projekt noweli o ochronie praw nabywcy mieszkania lub domu."

czyli kupujac 50 metrowe mieszkanie mogliby oszukac na 1 metr mniej w wawie to jakieś 6-8 tysięcy…

Stefan
Gość
2 lata 5 dni temu

Chodzi o możliwość oddania lokalu zamiast 50 (tak jak w umowie) to 49 metrowego. Rozliczenie zawsze następuje po końcowym obmiarze czyli w tym przypadku płacimy za 49 metrów, nie za 50.

Xx Yy
Gość
2 lata 5 dni temu

https://www.youtube.com/watch?v=ltD0jsS6KLc
Towarzystwo wzajemnej adoracji ale miny nie tegie od ~7 minuty, fajne tez reakcje na wklad 20% od 17 :)

Ryszard
Gość
2 lata 4 dni temu

Panowie smutni caly czas i jakos tak bez przekonania sie udzielają. Wyglada jakby siedzieli tam za kare w nadgodzinach :)

MaryJan
Gość
2 lata 4 dni temu

Ciekawe sformułowanie odnośnie ceny budowy jednego mieszkania – czas 14.15. Chyba chłopaki się zagalopowali w wywiadzie.
Więc prowizja jak najbardziej 100% na mieszkaniu jest możliwa w Krakowie.

https://www.youtube.com/watch?v=at6hI9zMCu0

DK
Gość
2 lata 2 dni temu

Zapraszam na nowego Bloga: My Alter Finance

http://myalterfinance.blogspot.com/

wpDiscuz