W oczekiwaniu na brakujące raporty dotyczące 3 kwartału 2014 roku na rynku mieszkaniowym (wciąż nie ma raportu ZBP/Amron oraz NBP), które pozwolą nam skomentować kolejny kwartał świetnej (jak dla kogo) sprzedaży deweloperów oraz coraz bardziej niezrozumiałej (przynajmniej dla niektórych) stabilizacji, dzisiejszy wpis będzie trochę… luźny. W większości wpisów staraliśmy się dzielić wiedzą(?) na różne tematy mieszkaniowe (choć wg niektórych to staraliśmy się zniechęcić wszystkich do kupna mieszkania czy brania kredytu ;) tymczasem dziś podzielimy się raczej niewiedzą. Nasza niewiedza ma zakres dużo szerszy niż wiedza, ale proszę się nie obawiać… wpis nie będzie z tego powodu proporcjonalnie dłuższy ;) Za to będzie pewnie nieco bardziej chaotyczny… chociaż tak właśnie powinno być, skoro mówimy o niewiedzy.
Dziś będzie o wielu rzeczach, których związek ze sobą bierze się tylko z tego, że jakoś tam dotyczą tematyki mieszkaniowej (po poprzednim wpisie, do którego, mam nadzieję, kiedyś jeszcze wrócimy, niektórzy z komentujących będą pewnie zadowoleni, wszak, jak to ujął jeden z komentatorów, znowu dbamy o „czystość bloga” ;)
Ale do rzeczy…
1. Kredyty frankowe.
Zawsze nas zastanawiało, jak „od podszewki” wygląda sprawa z kredytami walutowymi, głównie frankowymi. Wszyscy wiemy, że większość klientów korzystających z tego rozwiązania średnio na nim skorzystała. Ba… wiemy przecież, że większość klientów sporo na takim kredycie straciła (przynajmniej na chwilę obecną). Ponieważ nie wydaje się nam, żeby waluta naszej zielonej wyspy (w której trzeba już przejmować niedoszłe emerytury z OFE oraz zawieszać ustawowe progi zadłużenia), miała jakieś realne szanse na umocnienie się względem waluty bardzo stabilnego ekonomicznie i politycznie kraju, jakim jest Szwajcaria, to mamy obawy, że „straty” frankowiczów będą nie do odrobienia (oczywiście chodzi nam o różnice kursowe, bo różnica w oprocentowaniu jest i pewnie zawsze będzie na korzyść „posiadaczy” kredytów walutowych). Skoro stracili klienci, to wydaje się naturalnym, że ktoś musiał zyskać.
Pytanie jest właściwie jedno – skąd banki brały pożyczane franki i czy w ogóle musiały mieć jakieś franki, żeby udzielać kredytów w tej walucie. Niestety nie jesteśmy ekspertami od prawa bankowego, a Google nie pomogło nam niczego ciekawego na ten temat znaleźć, więc pozostaje nam jedynie bazować na informacjach „zasłyszanych” tu i ówdzie (może pośród czytelników jest ktoś, kto jest w stanie wyjaśnić mechanizm udzielania kredytów walutowych i poprzeć to jakimś aktem prawnym?). Bank nie może ponosić ryzyka walutowego… z czego wynikałoby, że udzielając kredytu walutowego musi „posiadać” (w sensie pożyczki lub depozytu) tę walutę. Pytanie, skąd banki wzięły te ~50mld franków, żeby pożyczyć je szczęśliwym kredytobiorcom.
Jedna z hipotez mówi o tym, że bank może zdobyć walutę poprzez swap, czyli wymianę jednej waluty na inną. Wszystko fajnie, tylko w tym przypadku bank musiałby wymienić PLN na CHF, a potem udzielić kredytu w CHF – problem jednak polega na tym, że taką operację trzeba by odnawiać, bo jest to operacja krótkoterminowa (w porównaniu z czasem trwania kredytu). W tym układzie, po wzroście kursu CHF, bank musiałby w kolejnej iteracji użyć znacznie większej ilości PLN, co dla banku nie wydaje się być specjalnie korzystne.
Inna opcja jest taka, że banki zwyczajnie pożyczały franki na „rynku” (np. od swoich „spółek matek”). Tylko to też jest trochę dziwne – aktualnie LIBOR CHF to praktycznie 0% – czy polskie banki są w stanie pożyczać od kogoś franki z takim oprocentowaniem? Jeśli tak, to wszystko jest pięknie, ale jeśli nie, to co? Bank „dokłada” do takiego kredytu?
W kwestii kredytów frankowych bardzo ważną kwestią jest też referendum, które odbędzie się w Szwajcarii 30 listopada. Szwajcarzy zdecydują w nim o swoich rezerwach złota – o tym, czy bank centralny ma zaprzestać sprzedaży złota i zażądać zwrotu złota przechowywanego za granicą oraz czy będzie musiał utrzymywać 20% rezerw w złocie. Gdyby Szwajcarzy odpowiedzieli „Tak” na pytania w referendum, to ze względu na wielkość rezerw bank centralny będzie musiał dokupić bardzo dużo złota (w granicach 60% rocznego wydobycia), co jest praktycznie niemożliwe do zrealizowania w praktyce lub zwyczajnie zmniejszyć swoje rezerwy (złożone głównie z Euro). W tym drugim przypadku aktualne sztywne powiązanie kursu franka do Euro byłoby raczej niemożliwe do utrzymania, stąd pojawia się obawa o zauważalny wzrost kursu szwajcarskiej waluty. W takim układzie sytuacja polskich kredytobiorców jeszcze by się pogorszyła.
Inna sprawa, że sytuacja większości „posiadaczy” kredytów frankowych wcale nie jest zła – nawet dla tych, którzy zaciągali kredyt w okolicach 2 PLN za CHF, wysokość ich raty różni się w minimalnym stopniu względem tej z początku spłaty, więc spora część nadal jest „odporna” na dalsze umocnienie franka. Wszystko oczywiście do momentu, w którym chciałoby się spłacić kredyt, albo sprzedać mieszkanie.
Poważny problem pojawi się dopiero przy wzroście stóp procentowych w Szwajcarii – jak już pisaliśmy, nie spodziewamy się w przewidywalnej przyszłości umocnienia PLN względem CHF (spodziewamy się raczej czegoś zupełnie przeciwnego), za to stopy procentowe kiedyś najpewniej wzrosną i to będzie problemem nawet dla tych, którzy teraz spokojnie kredyty spłacają. Ciekawe, czy wtedy rząd wymyśli jakiś program ratowania kredytobiorców (albo raczej banków) za nasze pieniądze… na razie banki same zgłaszają takie postulaty. Jednym ze śmieszniejszych jest pomysł, aby BGK, zamiast kupować pod wynajem mieszkania od deweloperów, kupił niespłacalne kredyty walutowe, a „przejęte” w ten sposób mieszkania wynajmował ich dotychczasowym „właścicielom”. Ja rozumiem, że BGK będzie za te deweloperskie mieszkania na wynajem przepłacał… ale nie aż tyle, ile przepłaciłby na niespłacalnych kredytach, w przypadku których do spłaty jest z reguły coś koło dwukrotności rynkowej wartości mieszkania. Trzeba mieć niezły tupet, żeby wymyślić coś takiego – układ można by uznać za jako tako uczciwy, gdyby BGK miał te kredyty z mieszkaniami kupować za ich rynkową wartość… ale dlaczego niby miałby kupować za kwotę aktualnej wysokości zadłużenia przeliczonego na PLN???
2. Wynajem mieszkań.
Rynek wynajmu mieszkań w Polsce to bardzo ciekawa sprawa. Przez 25 lat „wolności” nie doczekaliśmy się prawie żadnych pozytywów w tej kwestii. Nie bardzo wiadomo nawet, jak oszacować wielkość tego rynku, bo znaczna jego część działa w szarej strefie. Czasem mamy do czynienia z brakiem umowy, a czasem umowy są „przedziwne” – sam miałem dwukrotnie do czynienia z umową, która nijak się miała do rzeczywistości. Wg jednej miałem rzekomo wynajmować pokój zamiast całego mieszkania (w pozostałej części mieszkania oficjalnie mieszkali właściciele), a wg drugiej mieszkanie miało zostać mi „użyczone” – w umowie nie było nic o tym, że mam za nie płacić… dopiero po kilku dniach właścicielce „przypomniało się”, że muszę podpisać jeszcze jeden świstek, na którym zobowiązywałem się jednak do płacenia (świstek był oczywiście tylko w 1 egzemplarzu – dla właścicielki, nie dla mnie :)
Ustawa o najmie okazjonalnym, która miała szanse coś zmienić, okazała się kolejnym tworem, którego w praktyce prawie nikt nie używa. W końcu mało który klient jest chętny do podpisywania w obecności notariusza dokumentu o poddaniu się eksmisji komorniczej w przypadku niewywiązania się z umowy – do tego to jest przecież dodatkowy koszt no i podatek od takiej umowy trzeba płacić… same wady :)
Dlatego wynajem mieszkań wciąż jest interesem dosyć ryzykownym (głównie dla właściciela) – legalne pozbycie się lokatora, który nie płaci, bądź niszczy mieszkanie, wcale nie jest takie proste. Paradoksalnie jest to też interes niespecjalnie opłacalny, mimo że wynajem mieszkania w Polsce jest ogólnie drogi. O ile w wyliczeniach pośredników zawsze wychodzi, że wynajem mieszkania to „inwestycja” lepsza niż lokata, o tyle takimi wyliczeniami nie warto zaprzątać sobie głowy. Realnie policzona rentowność wynajmu to 3-3.5% dla typowego mieszkania (w Warszawie). Jedyna szansa na większe zyski, to kupno mieszkania… 10 lat temu (co z oczywistych względów jest teraz dosyć trudne ;) Dodatkowo, należy pamiętać o kosztach transakcyjnych (notariusz, PCC, pośrednik), które potrafią „zjeść” nawet dwuletni „zysk” z wynajmu.
W tej kwestii także kluczowe są stopy procentowe – jeśli stopy wzrosną, to wzrośnie oprocentowanie lokat, a więc spadnie (nawet teraz wątpliwa) „przewaga” rentowności wynajmu nad lokatą bankową. Dodatkowo, przy wzroście stóp procentowych ceny mieszkań spadną, a z nimi spadną też stawki wynajmu mieszkań (od czasu szczytu z roku 2008 ceny kupna oraz wynajmu spadły procentowo praktycznie tak samo).
Zresztą… dla rynku wynajmu zagrożeń jest więcej – spada bardzo mocno liczba studentów oraz osób tuż po studiach, a to właśnie takie osoby stanowią ogromną większość klientów na wynajmowane mieszkania. Do tego fundusz mieszkań na wynajem BGK (który doczekał się odrębnego punktu w tym wpisie) także niekorzystnie wpłynie na ceny (z punktu widzenia właścicieli mieszkań).
Jak już wspominaliśmy, przy tym wszystkim najem mieszkania w Polsce jest drogi – w końcu 2 tys. zł za sensowne 2 pokoje w Warszawie to stawka bardzo odczuwalna dla budżetu praktycznie każdej rodziny (nie wspominając już o osobach samotnych). A ci, dla których taka kwota nie jest odczuwalna, najczęściej już mieszkanie mają.
Mamy tu więc paradoks – wynajęcie mieszkania jest drogie, ale nie przekłada się to na wysokie zyski właścicieli mieszkań (jeśli oczywiście ktoś nie kupił mieszkania „po taniości”, albo go nie odziedziczył). Dodatkowo, właściciel ponosi spore ryzyko w przypadku nierzetelnego klienta.
Stawki najmu systematycznie spadają od 2008 roku – trochę nominalnie, trochę przez inflację, a trochę poprzez poprawę standardu mieszkań oferowanych w tej samej cenie. Mieszkań do wynajęcia przybywa i będzie przybywać (zwłaszcza tych „babciowych”, zwalnianych przez przedstawicieli wyżu powojennego), a klientów ubywa (spada liczba studentów i osób tuż po zakończeniu studiów oraz liczba zawieranych małżeństw).
Ciekawe, czy doczekamy kiedyś w Polsce rynku wynajmu mieszkań z prawdziwego zdarzenia (może na wzór niemieckiego), gdzie mieszkanie można bezpiecznie wynajmować nawet przez całe życie i gdzie stawki za takie mieszkania pozwalają na bezstresową migrację za pracą w ramach własnego kraju. Wydaje się, że fundusz mieszkań na wynajem BGK to taka mała jaskółka… tylko zaprojektowana zupełnie nie tak, jak trzeba.
3. Ceny mieszkań.
Chyba wszyscy się zgodzą, że mieszkania w Polsce (chociaż nie tylko) są drogie. O przyczynach pisaliśmy wielokrotnie – najważniejsze to (zbyt) niskie stopy procentowe i powszechna do niedawna dostępność kredytu, demografia (wejście w dorosłość wyżu z przełomu lat 70- i 80-tych) oraz biurokracja, która dosyć skutecznie przeszkadzała i nadal przeszkadza w powiększaniu polskich zasobów mieszkaniowych.
Wielokrotnie zajmowaliśmy się na tym blogu cenami mieszkań – na początku naszego zainteresowania tym tematem (okolice roku 2008) prawie wszyscy pisali o tym, że ceny będą rosnąć, a kto nie kupił, przegrał życie itd. ;) Co ciekawe, nie dotyczyło to tylko etatowych „ekspertów” pokroju Marka W., ale także większości piszących na forach internetowych, czy komentujących artykuły. Aktualnie jest odwrotnie (no może poza „ekspertami”, którzy jako jedyni wciąż twierdzą, że taniej nie będzie, teraz jest stabilizacja, a „odbicie” już wkrótce ;)
Powszechne przekonanie co do szybkich spadków cen zdaje się być tak samo błędne, jak powszechne przekonanie z roku 2008 co do ich wzrostu. Zarówno silne wzrosty, jak i silne spadki wymagają zdarzeń niecodziennych. Wzrosty z lat 2004-2008 nastąpiły głównie za sprawą pojawienia się na ogromną skalę kredytów mieszkaniowych. Aby doszło do szybkich spadków, kredyty musiałyby po prostu zniknąć z rynku, a to jest niemożliwe. Dodatkowo, przy aktualnie najniższych w historii stopach procentowych, kredyty będą się jako tako „sprzedawać” – w końcu wielu ludzi uważa, że teraz ich stać na kredyt, a dwa lata temu, przy takich samych zarobkach, ale stopach wyższych o 2.5 p.p. stać ich nie było ;)
Dopóki stopy będą tak nisko, dopóty nie ma co liczyć na spektakularne zmiany cen (w dół).
Podobnie jak na rynku wynajmu, także i na rynku sprzedaży mamy pewien paradoks – mieszkania są bardzo drogie i absolutnie poza (gotówkowym) zasięgiem przeciętnego Polaka w większości miast, a jednocześnie są w miarę tanie, ze względu na chwilowo „tani” kredyt. Niestety żyjemy w czasach, w których cenę mieszkania rozpatruje się najczęściej w kategoriach wysokości miesięcznej raty (co oczywiście jest absurdem w przypadku kredytów na zmienny procent). Mało kto patrzy na cenę jako całość, a wystarczyłoby się przez chwilę zastanowić, czy 50m2 w jakimś 10-letnim bloku na końcu Warszawy, przy ostatniej stacji metra, może być rzeczywiście warte pół miliona złotych…
Jest więc drogo, ale poniekąd tanio, bo prawie każdego stać (na kredyt). Pytanie, jak będzie i czy aktualna anomalia utrzyma się długo – za 30 lat, kiedy liczba Polaków spadnie o kolejne 5 milionów, na pewno będzie już bardzo tanio. Wtedy wszyscy ci, którzy teraz spłacają kredyty po to, żeby mieszkanie zostało dla dzieci, albo było zabezpieczeniem na emeryturze, mogą się mocno zdziwić, że zostali ze starym, co najmniej 30-letnim mieszkaniem, którego nikt nie chce, bo wszędzie jest takich mieszkań pełno.
W krótszej perspektywie wszystko zależy od kredytu – jeśli Amerykanie w końcu podniosą stopy procentowe do tzw. „normalnych” wartości (czyli 4%, co miałoby nastąpić do 2017 roku), to ceny w Polsce spadną (na wzrost stóp nałoży się efekt ograniczenia maksymalnego LTV). Jeśli nie podniosą, tylko zaczną dalej drukować, to kredyt nadal pozostanie super tani i w Polsce niewiele się zmieni, dopóki kraj nie zbankrutuje (w OFE jest jeszcze trochę do „wzięcia”, więc bankructwo też nie nastąpi tak od razu).
4. Zakupy gotówkowe.
Sporo ostatnio krąży mitów na temat zakupów gotówkowych mieszkań. „Eksperci” twierdzą, że Polacy wycofują pieniądze z nisko oprocentowanych lokat i „inwestują” je w mieszkania pod wynajem, licząc przy okazji na oczywisty wzrost wartości mieszkania w dłuższej perspektywie ;) Nie wiadomo, ile jest w tym prawdy, ale pewnie niewiele poza tym, że lokaty są rzeczywiście dosyć nisko oprocentowane (chociaż, jeśli za punkt odniesienia przyjąć oficjalną inflację, a raczej deflację CPI, to okaże się, że lokaty przynoszą aktualnie większe zyski niż przez ostatnie kilka lat). Niestety nikt nie podaje żadnych konkretów, co dowodzi tylko tego, że najpewniej to zwyczajna ściema. Z analizy raportów Amron oraz informacji o sprzedaży deweloperów (Reas) wynika, że udział zakupów gotówkowych to około 25-30%. Zdaje to potwierdzać chociażby poniższy artykuł o prześmiesznym tytule: „Polacy kupują mieszkania za gotówkę” :)
http://www.bankier.pl/wiadomosc/Polacy-kupuja-mieszkania-za-gotowke-3230842.html
Wg tych wywodów Polacy rzeczywiście kupują za gotówkę… ale w porywach 1 na 3 i to jeszcze z reguły tam, gdzie mieszkania są relatywnie najtańsze (Łódź, Trójmiasto). Nie ma w tym oczywiście niczego niezwykłego – wysupłanie 150 tys. za mieszkanie dwupokojowe w Łodzi jest jakoś tam jeszcze w Polsce możliwe, ale już wysupłanie 400 tys. za 2 pokoje w Warszawie to raczej sprawa dosyć trudna. Ciekawa jest wypowiedź prezesa JW Construction z poniższego wywiadu:
w którym Józek stwierdza tak: „95 procent naszych klientów kupuje mieszkania na kredyt”. To ładnie pokazuje, jak Polacy wyrzucają oszczędności życia na trochę krzywo wylanego betonu ;)
Niestety nie wiemy, jaki procent zakupów gotówkowych polega na tym, że najpierw sprzedaje się jedno mieszkanie, a potem (za uzyskaną gotówkę) kupuje inne. Wydaje się nam, że może to być przypadek częstszy niż taki, w którym mieszkanie kupuje się za oszczędności. Po pierwsze dlatego, że mało kto w tym kraju ma tak wysokie oszczędności (a mieszkań trochę się jednak sprzedaje), a po drugie każdy, kto dorobił się takiej kwoty, najpewniej zdaje sobie sprawę, że klita w bloku nie jest warta wysiłku koniecznego do zgromadzenia tak wysokiej sumy (pomijając kwestię „oszczędności” odziedziczonych, albo uzyskanych w toku nie do końca legalnej działalności, czy innej odprawy z PKP ;)
5. Deweloperzy.
Zaprezentowany wyżej wywiad z prezesem JWC jest ciekawy także pod innymi względami. Deweloperzy (jak zawsze) twierdzą, że taniej już nie będzie (wcześniej twierdzili, że wkrótce będzie drożej… ale ostatnio w tym temacie jakby nieco spuścili z tonu). Ceny wg nich oczywiście już bardzo spadły (mimo że każdego kolejnego roku miały rosnąć, a w ostateczności miała być stabilizacja). Taniej oczywiście sprzedawać się nie da, bo… z czegoś trzeba utrzymywać jachty i inne, równie niezbędne do życia elementy ;)
Czy jednak aby na pewno taniej już być nie może? W wpisie:
http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/08/jaki-wasciwie-jest-koszt-wybudowania.html
pokazywaliśmy przykładowe koszty budowy bloków w różnych inwestycjach w Warszawie. Wyszło nam, że koszt generalnego wykonawcy to w porywach 3 tys. zł za metr kwadratowy (uwzględniając płatne miejsca garażowe). Dotyczy to bloków wysokich (kilkanaście pięter) – w przypadku bloków 3- 4-piętrowych koszt ten potrafi spaść spokojnie poniżej 2.5 tys. za m2 PUM. Czy w tym układzie aby na pewno ceny rzędu 7 tys. za m2 to minimum, poniżej którego deweloperzy zejść nie mogą? ;) Nam się wydaje, że mogą… zwłaszcza, że to rynek dyktuje cenę. Jeśli klienci są w stanie zapłacić (pożyczyć) 7 tys. za m2, to taka będzie cena. Jeśli będą w stanie zapłacić/pożyczyć tylko 5 tys. za m2, to ceny się do tego dostosują. W ostateczności dojdzie do sytuacji, którą mamy chociażby w Katowicach – ceny na rynku wtórnym w okolicach 3 tys. za m2, a nowych bloków buduje się niewiele, bo niewiele da się na tym zarobić.
Pamiętajmy, że o cenie mieszkania nie decydują koszty budowy, ani koszty dewelopera – byłoby tak, gdyby podaż mieszkań była bardzo elastyczna i można było ich wyprodukować dowolnie dużo. Tak oczywiście nie jest, więc ceny szybko rosną, kiedy rośnie zdolność nabywcza (kredytowa) klientów. Podobnie jest i w drugą stronę – jeśli klientów nie stać na aktualne ceny, to one spadają. I mogą spaść spokojnie poniżej kosztów budowy (tak jak wzrosły bardzo wysoko ponad koszty budowy). W końcu z mieszkaniami jest jak z każdym innym towarem – jeśli nie ma popytu przy cenach powyżej kosztów produkcji, to się towaru zwyczajnie nie produkuje, a obrót towarem używanym odbywa się po cenie niższej niż koszt produkcji (pamiętajmy, że używane mieszkanie nie różni się „użytecznością” od mieszkania nowego – można nie produkować żadnego mieszkania, a całkowity popyt może być zaspokojony z istniejącej puli).
Dlatego też wszelkie teorie, że deweloperzy nie będą sprzedawali/budowali taniej są całkowicie bez sensu – co kogo obchodzą deweloperzy? :) Jeśli przestaną budować, bo nie będzie im się opłacać, to będzie to bardzo dobry objaw – objaw tego, że wreszcie jest tanio.
Dodatkowo, nawet NBP twierdzi, że budowa mieszkań nadal jest bardzo rentowna, a na raportowane marże/zyski deweloperów należy patrzeć z przymrużeniem oka. W końcu skoro nawet potomkowie mafii pruszkowskiej parają się deweloperką, to czy może to być słaby interes? :)
6. Jakość budowy.
Co by nie mówić o deweloperach i ich cenach, trzeba przyznać, że znakomita większość produkowanego przez nich towaru jest… zwyczajnie słaba. Najtańsze materiały, słaba izolacja akustyczna i termiczna, „proste inaczej” ściany, kuriozalne wręcz rozkłady mieszkań no i ta wszechobecna (w dużych miastach) ciasnota, połączona często z zupełnym brakiem infrastruktury. To ostatnie jest w ogóle ciekawą kwestią – w normalnym kraju, zanim zbuduje się bloki, buduje się inne, niezbędne do życia elementy (drogi, szkoły, czasem jakiś szpital itd.). Ba… nawet w PRL tak się budowało – osiedla z tamtych czasów zwykły mieć bardzo sensowny plan, bloki porozrzucane w takiej odległości i tak poustawiane, że sąsiad sąsiadowi do garnka przez okno nie był w stanie zajrzeć. Aktualnie mamy w Polsce sytuację zgoła inną – deweloperzy wciskają bloki tak, żeby zmaksymalizować liczbę metrów, które da się sprzedać. Trudno powiedzieć, że jest to ich wina – skoro można tak robić i więcej się na tym zarobi, to czemu nie? Skoro planowanie przestrzenne prawie nie istnieje, a klienci takie rzeczy kupują, to powstają te wszystkie osiedla-bloczyska, gdzie nie da się nawet zaparkować, bo parking przed blokiem nie został ujęty w planie „inwestycji” – wszak nie byłoby przecież z niego żadnego zysku.
Inna sprawa to legendarna już jakość budowy nowych bloków. Trudno znaleźć nową „inwestycję”, w której mieszkańcy nie skarżyliby się na jakieś problemy – a to przeciekają garaże (bardzo częsty przypadek), a to pojawia się grzyb na ścianach, rozpadają się części wspólne, czy wreszcie mieszkańcy walczą z deweloperem o usunięcie wad mieszkania w ramach gwarancji, po jego odebraniu.
Rozmawiałem niedawno z człowiekiem, który pracował przy budowie bloku – opowiadał o tym, jak wylewano beton na mrozie, jak nikt nie chciał odebrać wykonanych prac oraz o powszechnie panującej wśród pracowników opinii, że oni w wybudowanym przez siebie bloku mieszkać by nie chcieli… ale czy to jest problem? Skoro przychodzi klient i kupuje (pożycza) coś takiego, to czemu tak nie budować?
Niby rynek powinien to zweryfikować i wyeliminować nierzetelne firmy… ale wtedy nie ostałby się chyba żaden deweloper. Ktoś mnie niedawno zapytał: „Który deweloper jest dobry?”. Odpowiedziałem: „Dobry deweloper to oksymoron”.
7. Ziemi przybywa.
Jednym z ciekawszych błędów popełnianych przez uczestników rynku nieruchomościowego jest przeświadczenie, że ziemi pod budowę nie przybywa. Jest to oczywista nieprawda, bo ziemi przybywa. Gruntów co prawda fizycznie nie przybywa, jednak przybywa ziemi, którą da się wykorzystać do budowy. Wystarczy spojrzeć na drogi wokół Warszawy. Kolejne fazy budowy obwodnicy sprawiają, że wiele miejsc wcześniej nienadających się ze względu na odległość do zamieszkania przez ludzi pracujących w Warszawie, nagle „wchodzi” na rynek, bo dojazd z nich staje się dużo prostszy, czasem wręcz wygodny. I tak jest z każdą nową, większą drogą. Podobnie jest w przypadku zagospodarowania terenów poprzemysłowych, które jeszcze niedawno świeciły pustkami (np. ukochana ostatnio przez deweloperów Wola). Nawet coś tak z pozoru błahego jak rozbudowa sieci kanalizacji pozwala nagle zwiększyć powierzchnię gruntów, które można wykorzystać do budowy. Problemem jest jedynie oszacowanie, czy szybciej zabudowuje się grunty, czy jednak szybciej przybywa „nowych”, użytecznych gruntów – jednak z racji tego, że w tym wpisie skupiamy się głównie na naszej niewiedzy, to nie mamy z tym problemem żadnego problemu ;)
8. Brakujące mieszkania.
Chyba wszyscy słyszeli kiedyś, że w Polsce brakuje mieszkań. Czasem brakuje ich 3 miliony, czasem tylko 1.5 miliona – zależy, co wcześniej palił ten, kto się w tym temacie wypowiada ;) Problemem brakujących (albo raczej nadmiaru) mieszkań w Polsce zajmowaliśmy się we wpisie:
http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/09/ilu-mieszkan-brakuje-w-polsce-hmm.html
Wg spisu powszechnego z 2011 w Polsce było więcej mieszkań niż gospodarstw domowych. Oczywiście nie wiadomo, co z tego wynika, bo mieszkanie mieszkaniu nierówne (i do mieszkania niekoniecznie się nadaje), gospodarstwo domowe gospodarstwu też nierówne. Jednak wyciąganie wniosków, że w tym układzie mieszkań w Polsce brakuje, wypadałoby czymś poprzeć (a ja nigdy dobrego uzasadnienia, poza właśnie relacją liczba mieszkań-liczba gospodarstw domowych, nie spotkałem). Każdego roku oddaje się w Polsce 140-160 tys. nowych domów/mieszkań, dlatego relacja liczby mieszkań do liczby gospodarstw domowych jest w tej chwili jeszcze lepsza. Dodatkowo, emigracja raczej zmniejsza liczbę gospodarstw, a liczby mieszkań nie zmniejsza. Poza tym, w każdym raporcie GUS pojawia się jeszcze jedna ciekawa wartość – od kiedy tylko pamiętam, „aktualnie” w budowie jest około 700 tys. domów/mieszkań. Część z nich jest budowana już od dawna i nie są formalnie oddawane do użytku, aby uniknąć płacenia podatków itd., jednak najpewniej znaczna część tej puli to rzeczywiście budowane mieszkania – oznacza to mniej więcej tyle, że przewaga liczby mieszkań nad liczbą gospodarstw domowych, licząc także mieszkania w budowie, może wynosić w tej chwili spokojnie ponad milion. Gdzie w takim razie te brakujące mieszkania? Hmm…
Niestety, jak przystało na dzisiejszy wpis, są to jakieś liczby, z których ostatecznie trudno wyciągnąć konkretny wniosek. Jednak najtrudniej wyciągnąć z tego wniosek, że mieszkań brakuje.
Co do liczby budowanych mieszkań, to jest jeszcze jeden ciekawy aspekt tej sprawy – mieszkania powstają także w inny sposób niż poprzez wybudowanie. Część mieszkań „powstaje” przez remont istniejących budynków. Widziałem, jak ostatnio „powstały” na Starym Żoliborzu, na jednej tylko ulicy, gdzie niczego już nie da się zbudować, trzy domy o (ogłoszeniowej) wartości w granicach 3-4 mln złotych. Ze starych, rozpadających się kamienic powstały ładne „wille” – na ulicy, na której teoretycznie nie ma miejsca, żeby cokolwiek zbudować, liczba domów wzrosła tym samym o jakieś 10%. Oczywiście taki zabieg nie wpłynął na liczbę mieszkań raportowanych przez GUS, ale na podaż w okolicy wpłynął już zdecydowanie.
9. Fundusz mieszkań na wynajem BGK.
Kibicujemy temu programowi od dawna i od dawna wieszczymy mu spektakularną klapę (która oczywiście zostanie „medialnie” przekształcona w sukces, polegający być może na tym, że za jakiś czas mieszkania zostaną wyprzedane „odpowiednim” lokatorom i w ten sposób państwo zapewni swoim obywatelom dach nad głową). Jakby jednak nie było, fundusz niesie ze sobą sporą liczbę niewiadomych. Największa dotyczy tego, kiedy wreszcie pojawią się jakieś mieszkania do wynajęcia – czytaliśmy o wielu terminach, ale one ciągle są przekładane. Za to istnieje już fundusz zarządzający mieszkaniami, których nie ma – fundusz ma najpewniej prezesa, albo nawet jakiś większy zarząd i pewnie stado pracowników, których głównym zajęciem musi być w tym układzie pobieranie pensji. Nie wiemy, kiedy pojawią się mieszkania, nie wiemy gdzie się pojawią, nie wiemy, ile będą kosztowały oraz jakie właściwie będzie kryterium doboru lokatorów (kto pierwszy ten lepszy? a może wg klucza partyjnego?). Nie wiemy także, czy działalność funduszu wpłynie jakoś zauważalnie na rynek wynajmu – teoretycznie pojawienie się takiej „profesjonalnej” konkurencji z 20 tysiącami mieszkań oferowanych po cenie niższej niż rynkowa (cokolwiek to znaczy), powinno wpłynąć na spadek cen, albo co najmniej na poprawę standardów na tym rynku. Żeby jednak klapa programu nie nadeszła zbyt szybko, ceny będą niższe od rynkowych, ale te rynkowe dobierze się tak, żeby wyszło dobrze (zawsze można wziąć jakąś średnią z portalu ogłoszeniowego, wg której średnia cena mieszkania na wynajem w Warszawie to ponad 3.5 tys. złotych miesięcznie ;)
Jak więc widać, o funduszu mieszkań na wynajem mówi się od dawna, ale nadal właściwie niczego nie wiadomo. No może poza tym, że fundusz ten ma być prekursorem na rynku i ma sprawić, że pojawią się także bardziej komercyjne oferty tego typu. I tu akurat jedno wiadomo – naśladowców raczej nie będzie. Ceny u deweloperów sprawiają, że taki interes nie jest opłacalny, a zbudowanie „na własną rękę” i wynajmowanie jest trochę bez sensu, skoro można zbudować i sprzedać od razu z dobrym zyskiem.
10. Kredyty.
Najważniejszym elementem na rynku mieszkaniowym jest oczywiście kredyt (chociaż w perspektywie 10-leci jest nim demografia). O kredytach wiadomo wiele, ale jest też sporo rzeczy, których nie wiadomo. My na przykład nie wiemy, dlaczego ludzie zaciągają kredyty na 30 lat, skoro znakomita większość z nich nie jest w stanie sobie nawet przypomnieć, co było 30 lat temu, a części z nich w ogóle jeszcze na świecie nie było. Nie rozumiemy, jak można zaciągać zobowiązania tej długości na podstawie czynników bardzo „chwilowych”, takich jak aktualne (zmienne) oprocentowanie kredytu, czy aktualna cena mieszkań. Skoro ktoś zaciąga zobowiązanie na 30 lat, to wypadałoby, żeby zapoznał się z sytuacją chociaż 10-15 lat wstecz (a już zupełnie najlepiej byłoby zapoznać się z sytuacją 10-15 lat wprzód ;) Większość kredytobiorców zdaje się zupełnie nie mieć pojęcia, jakie stopy procentowe były 5, czy 10 lat temu. To samo dotyczy zresztą cen mieszkań – mały rzut oka w przeszłość pozwala stwierdzić, czy kupowanie mieszkania teraz to rzeczywiście najlepszy moment (chociaż można skorzystać z porady HB, czy innego Emmersona i zawsze będzie najlepszy moment ;)
A już w ogóle nie możemy wyjść z podziwu dla mistrzów, którzy teraz zaciągają kredyty, bo dwa lata temu (przy wyższych stopach) nie było ich stać :) Tacy ustępują naszemu podziwowi tylko dla tych, którzy zrobili dokładnie tak samo, ale przy okazji w ostatnim momencie na kredyt z LTV100%, bo przecież po ograniczeniu do 95% też już by ich stać nie było ;)
W temacie kredytów jest jednak więcej niewiadomych. Niedawno pojawił się temat listów zastawnych, a właściwie prawnego uregulowania tej kwestii. Dzięki temu być może uzyskamy dwa efekty. Po pierwsze banki będą miały szansę pozbyć się kredytów ze swojego bilansu (już się mówi o założeniu banku hipotecznego przez PKO BP i przekazaniu do niego części udzielonych kredytów). Brzmi to generalnie całkiem kusząco – przekazać kredyty do specjalnego, nowo utworzonego banku hipotecznego, a potem to przepakować w listy zastawne i opychać komukolwiek. Jak stopy procentowe wzrosną i pojawią się duże problemy ze spłatą, to bank hipoteczny najwyżej zbankrutuje, ale nie wpłynie to specjalnie niekorzystnie na bank „depozytowy”. Amerykanie już coś podobnego ćwiczyli i działało nieźle – nieźle dla banków udzielających kredytów (nie musiały się co martwić o spłatę), gorzej dla tych, którzy takie „papiery wartościowe” kupili. Czy ktoś to w Polsce kupi? Trudno powiedzieć… ale zawsze można ustawowo zmotywować do tego np. OFE. Skoro i tak trzeba będzie jakoś z nich pieniądze wyprowadzić, to może to jest właśnie dobry sposób?
Listy zastawne mają jednak pewną potencjalną zaletę – byłyby szansą na przełom na rynku kredytowym, czyli kredyty ze stałym (lub poniekąd stałym) oprocentowaniem. Pozostaje tylko znaleźć kogoś, kto zechce kupować listy zastawne oprocentowane wg stałej stopy. W sytuacji skrajnie niskich stóp procentowych może to być dosyć trudne, ale kto wie… skoro FED drukuje dolary po koszcie zero, to można by takie dolary „zainwestować” w polskie listy zastawne, płacące powiedzmy 3% rocznie – i tak byłby to niezły interes.
11. Odwrócona hipoteka.
Odwróconej hipotece poświęciliśmy odrębny wpis, jak zawsze okraszony nutką sceptycyzmu ;) Podstawowy problem jest taki, że to dosyć ryzykowna zabawa dla banku, jeśli mamy rację i za 30 lat mieszkania będą praktycznie „za darmo”. Należałoby to uwzględnić przy ustalaniu kwoty kredytu i wysokości miesięcznego świadczenia. Jeśli całkowita kwota kredytu znacznie odbiegałaby od aktualnej wartości „rynkowej” mieszkania, szybko podniósłby się lament, że banki chcą zrobić interes kosztem biednych emerytów, a to raczej nikomu nie jest na rękę. Teoretycznie potencjalnych klientów na takie rozwiązanie jest sporo, a będzie jeszcze więcej, kiedy któryś rząd dojdzie w końcu do ściany z zadłużeniem i trzeba będzie ogłosić nieuchronne, czyli jakąś formę bankructwa ZUS (np. poprzez znaczne zmniejszenie świadczeń, zwłaszcza tych przyszłych). Jest tu więc pewien kłopot – duże „poletko” do obstawienia, ale trochę problemów „technicznych”. Zobaczymy, co z tego wyniknie, bo sprawa zdecydowanie jest rozwojowa. Może przy okazji odwróconej hipoteki zostanie bardziej uregulowana kwestia renty dożywotniej w zamian za mieszkanie – takie rozwiązanie jest bezpieczniejsze dla tych, którym specjalnie nie zależy na uczciwości. Wszak naobiecywać można cokolwiek, a po przejęciu prawa własności mieszkania można ogłosić bankructwo (oczywiście po wypłaceniu sobie stosownych premii) – wszystko jest kwestią napisania „dobrej” ustawy, a „dobrych” ustaw w tym kraju było już kilka ;)
12. Rynek wtórny.
Rynek wtórny doczekał się odrębnego punktu, bo aktualnie przypomina trochę śpiącego niedźwiedzia. Nie wiadomo kiedy i czy w ogóle się obudzi – ale jeśli to zrobi, wprowadzi sporo zamieszania. W tej chwili sprawa wygląda tak, że znakomita większość sprzedawców na rynku wtórnym zdaje się nie mieć o niczym pojęcia. Sprzedaż(?) najczęściej polega na tym, że bierze się średnią z ogłoszeń porównywalnych mieszkań w okolicy, dodaje się coś na „handel”, albo z racji tego, że nasze mieszkanie jest przecież najlepsze, wystawia się ofertę, a potem… nikt nie dzwoni. A właściwie to dzwoni bardzo dużo osób, tylko wszystkie z agencji pośrednictwa i dalej nic z tego nie wynika. Wystawienie średniej z okolicy to w aktualnej chwili prosta droga do tego, żeby nigdy mieszkania nie sprzedać i nie zapowiada się, żeby miało się to zmienić.
Ciekawe, czy kiedykolwiek na rynku wtórnym dojdzie do powszechnego „oświecenia” i sprzedający zrezygnują z kosmicznych ofert, uzasadnianych na przykład tym, że przecież nie można taniej sprzedać, bo na mieszkaniu jest kredyt w takiej a takiej wysokości. Na razie korzystają na tym deweloperzy, którzy oferują lepsze stawki (zwłaszcza w Warszawie), a dodatkowo są wspierani przez Mdm (ciekawe, ilu sprzedawców mieszkań do 50m2 wie, że ich mieszkanie wystawione nawet w cenie deweloperskiego i tak jest od niego w praktyce znacznie droższe).
Obserwuję sobie takie jedno mieszkanie – pierwszy raz zobaczyłem je w połowie 2012 roku. 54m2, 399 tys. (cena z miejscem garażowym), całkiem ładna okolica, za to komunikacja publiczna nie najlepsza. Cena niby nie taka zła, bo to warszawska średnia – około 7 tys. za m2 (uwzględniając miejsce garażowe). Na początku pomyślałem sobie, że jak człowiek tego nie sprzeda do końca 2012 roku w Rns, to potem będzie już ciężko. No i chyba jest ciężko, bo ogłoszenie wciąż wisi jako aktualne. Cena przez ten czas nawet minimalnie spadła, ale niczego to nie zmieniło. Podczas rozmowy telefonicznej pani (z agencji) mówi, że już przez telefon można „utargować” spokojnie 20 tys. złotych, ale niestety nadal to niczego nie zmienia. W okolicy deweloperzy budują po 6.5 tys. za m2, więc już właściwie bez problemu w limicie Mdm – jak ktoś ma dziecko, to „realna” cena wychodzi w granicach 5.5 tys. (dodatkowo odpadają koszty pośrednictwa, czy PCC, czyli jakieś 20 tys. złotych). Aby to mieszkanie było w stanie cenowo konkurować z deweloperskim, właściciel musiałby zejść z ceną o około 100 tys. złotych. Obawiam się, że to byłoby trudne nie tylko przez telefon ;)
I tak to się właśnie kręci – jak się komuś nie spieszy, to może czekać na odbicie, które przecież już, zaraz ma nadejść (i tak od 6 lat). Jak ktoś chce sprzedać, to obniża cenę i sprzedaje – widać to po dużej różnicy między średnią cenę ofertową, a średnią ceną transakcyjną, zwłaszcza na rynku wtórnym.
13. Podatek katastralny.
Znając zamiłowanie naszego aktualnego rządu do obniżania podatków, jak to przystało na partię prawicową, szanse na podatek katastralny raczej nie są zerowe ;) Skoro mamy przejściowy podatek Belki, przejściową podwyżkę VAT, zamrożone od kilku lat progi podatkowe, czyli de facto podniesienie podatku dochodowego, a sytuacja budżetowa będzie się tylko pogarszać z racji coraz większego deficytu w ZUS/FUS, to podatek katastralny wydaje się być jakimś tam „rozwiązaniem” (wszak równamy do krajów zachodnich, a tam taki podatek jest powszechny). Jeszcze więcej obaw nabrałem w momencie, w którym rząd oficjalnie oznajmił, że nie pracuje nad podatkiem katastralnym. Pracuje za to nad rejestrem nieruchomości, który mógłby służyć do pobierania tego podatku. Jak więc widać, niczego w tej kwestii nie wiadomo, a byłby to bardzo ważny czynnik, który mógłby sprowadzić ceny mieszkań do „realnego” poziomu całkiem szybko (może to właśnie jest główny argument przeciw wprowadzeniu takiego rozwiązania?).
Zobaczymy, co będzie po wyborach parlamentarnych – przed nimi szanse na taki podatek są raczej żadne, bo byłoby to chyba jednak polityczne samobójstwo nawet w naszym grajdole, w którym niestraszne są żadne łamane obietnice, przejmowane emerytury, „przejściowe” podatki, czy inne kompromitujące taśmy ;)
14. Demografia.
Że demografia jest w Polsce słaba, to wszyscy wiemy. W 2014 roku liczba ludności spadła względem 2008 o 300 tys., czyli jeszcze nie tak dużo. Do 2020 spadnie o dalsze 400 tys. Następne 10 lat to już kolejne 1.5 miliona. I tak dalej… w 2100 roku ma być Polaków całe 11 milionów :) To się nazywa skuteczna eksterminacja :)
Większość z tych szacunków nie uwzględnia emigracji, która wciąż wpływa na zmniejszenie liczby ludności w Polsce. Niestety nie wiadomo w jakim dokładnie stopniu, bo GUS nie lubi chwalić się tego rodzaju danymi i znakomita większość emigrantów jest wg niego wciąż mieszkańcami Polski. Wiadomo mniej więcej tyle, że w ciągu ostatnich 10 lat z kraju wyjechało około 1.5 miliona ludzi.
Otwarte pozostaje pytanie, kiedy migracje zaczną mieć pozytywny wpływ na liczbę ludności w naszym grajdole. Nam się wydaje, że w normalnych warunkach nigdy. Bo skoro można przyjechać do Polski, to równie dobrze można pojechać do dowolnego innego państwa w UE (np. do takiego, w którym są drogi, albo działająca służba zdrowia… nie wspominając już o rozbudowanym socjalu, którego w Polsce nie ma właściwie nawet dla Polaków). Dlatego nie spodziewamy się zalewu mitycznych Ukraińców, czy innych Chińczyków, którzy mieliby „uratować” polską gospodarkę oraz rynek nieruchomości – skoro Polacy stąd masowo uciekają, to dlaczego ktoś miałby tu przyjeżdżać?
Oczywiście i tu jest sporo niewiadomych – sytuacja gospodarcza Europy zdaje się być coraz gorsza, co wywoła (i już wywołuje) standardowe mechanizmy buntu. Najprościej, jak zawsze, jest oskarżyć o wszystko obcokrajowców lub inne państwa (bo przecież rząd sam się nie oskarży) – widać już tego rodzaju pomysły w UK i one raczej będą przybierać na sile wraz z rozwojem kryzysu. Jeśli to wszystko doprowadzi do rozpadu unii, to emigracja zostanie znacznie ograniczona. Ciekawe jest to, jaki miałoby to wpływ na Polaków mieszkających poza granicami kraju, ale jakoś trudno sobie wyobrazić, żeby mieli oni zacząć nagle masowo wracać (trudno też sobie wyobrazić, żeby ktoś był ich w stanie do tego zmusić). Pamiętajmy, że rocznie przybywa w Polsce mieszkań/domów dla około 0.5 miliona ludzi – skoro populacja zmniejsza się w tempie 70 tys. osób rocznie i tempo to będzie się zwiększać, to do czego to doprowadzi? Pewnie do wzrostów cen… albo chociaż do jakiejś stabilizacji ;)
15. Warszawa.
Wielu ludzi uważa, że Warszawa w jakiś magiczny sposób oprze się wszystkim trendom i będzie jedynym(?) miastem w kraju, w którym ceny mieszkań nie będą spadać z powodów demograficznych. Nigdy nie potrafiliśmy zrozumieć tej teorii. Skoro w ciągu 10 lat (2002-2012) liczba mieszkańców wzrosła o całe 20 tys., a rocznie buduje się w stolicy ponad 15 tys. mieszkań, to jakim cudem demografia/migracja miałaby zatrzymać spadki w tym mieście? Warszawa jest jednym z nielicznych miast o dodatnim saldzie migracji, ale to wszystko zdecydowanie za mało. Już w 2011 roku na 1000 mieszkańców przypadało 478 mieszkań (na drugim biegunie był Rzeszów – 362), czyli całkiem sporo (2 osoby na jedno mieszkanie to raczej niezły wynik). W tej chwili jest z tym na pewno jeszcze lepiej. Nieznany jest oczywiście wpływ „słoików” na populację stolicy – szacuje się, że może to być około 250 tys. osób, co zmniejszyłoby liczbę mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców do 417. Tylko że to nadal więcej niż w większości innych miast. Co z tego, że do Warszawy napływa sporo młodych ludzi (studentów?), skoro rodzi się mało dzieci (trudno się temu dziwić, bo większość mieszkańców, zwłaszcza tych napływowych, to nie są bogacze i na dzieci średnio ich stać). Nie bardzo rozumiemy też, skąd to przeświadczenie, że w stolicy zarabia się więcej niż w innych miastach – o ile średnia rzeczywiście jest wyższa, o tyle „przeciętny” pracownik, wykonujący taką samą pracę, jaką można wykonywać w innych miastach, zarabia tyle samo (bo niby dlaczego miałby zarabiać więcej?). Średnią podnoszą po prostu stanowiska, których w innych miastach za bardzo nie ma (np. tabuny zbędnych urzędników wysokiego szczebla). Efekt tego jest taki, że „normalni” ludzie zarabiają „normalnie”… dlaczego więc ceny mieszkań dla takich „normalnych” ludzi mają na zawsze pozostać „nienormalne”?
Warszawa ma jeszcze jedną, niezaprzeczalną wadę – ludzie tu chyba mają spore kłopoty z pamięcią, wszak jeszcze niedawno 95% głosujących chciało odwołania miłościwie im panującej Hanki, a tymczasem w ostatnich wyborach Hanka wygrywa… to się nazywa konsekwencja w działaniu ;)
Podsumowanie dzisiejszych wywodów o wszystkim będzie trudne, bo… z wielu tych wywodów zupełnie nic nie wynika. Jak by jednak nie było, widać, że mamy na rynku mieszkaniowym trochę rzeczy wiadomych i bardzo dużo niewiadomych. Nie wiemy, jakie będą stopy procentowe, nie wiemy, jak zachowa się kurs franka, nie wiemy, czy sprzedawcy na rynku wtórnym obudzą się kiedyś ze swojego snu milionerów. Nie wiemy nawet czegoś tak prostego, jak to, kiedy pojawią się mieszkania do wynajęcia od BGK. Nie wiemy, dlaczego ludzie zaciągają kredyty ze zmiennym oprocentowaniem na 30 lat i nie wiemy, dlaczego nie zaciągali ich przy wyższych stopach procentowych, a zaciągają przy niższych. Nie wiemy, jak długo deweloperzy będą w stanie lobbować korzystne dla siebie rozwiązania (Mdm) i jak wysokie limity uda im się uzyskać. Nie wiemy, czy produkowane przez nich bloki postoją chociaż do końca spłaty kredytów przez ich mieszkańców. Nie wiemy, kiedy dokładnie zbankrutuje nasze państwo (chociaż ostatnie pomysły, żeby zapewnić NBP „możliwość sprzedaży i kupna dłużnych papierów wartościowych także poza operacjami rynku otwartego” każą sądzić, że raczej prędzej niż później). Nie wiemy wreszcie tego, czy (albo raczej kiedy) zostanie wprowadzony podatek katastralny. Nie wiemy nawet tego, o czym niby sporo wiemy – jaki dokładnie będzie wpływ pogarszającej się demografii na rynek mieszkaniowy.
Krótko mówiąc (pisząc?)… prawie niczego nie wiemy. Ale to znaczy, że nasze postrzeganie rzeczywistości nadal nie jest zbytnio zaburzone ;)
Doczekałem się, dzięki. Jak zawsze warto było czekać. Trafne spostrzeżenia, szkoda, że raczej smutne w ogólnym rozrachunku dla Polski.