question-mark-1020004_960_720

Kupić, czy nie kupić – oto jest pytanie (po raz kolejny)

Z racji tego, że krucho ostatnio u nas z wolnym czasem, wpisy pojawiają się dość rzadko. Na szczęście są nieocenieni czytelnicy, którzy mają różne refleksje na różne tematy i chcą się nimi dzielić z innymi (bardzo im się to chwali ;) Dziś będzie artykuł Michała, który zastanawia się… nie… „zastanawia się” to jest złe słowo – raczej analizuje i popiera wyliczeniami możliwości/korzyści z  ewentualnego kupna mieszkania za gotówkę lub na kredyt w ramach Mdm. Jego artykuł jest bardzo merytoryczny, więc wkleimy go w całości, a na końcu opatrzymy własnym komentarzem. Sytuacja Michała jest chyba całkiem popularna wśród czytelników tego bloga – nie chce się pakować w duży kredyt (tacy, co się wpakowali raczej nas nie czytają ;) ma już pewne oszczędności no i potrzebuje mieszkania – zostaje tylko wymyślić, co z tym wszystkim zrobić. Zachęcamy do przeczytania, bo warto.

Michał z Wrocławia pisze tak:

Kupić czy nie kupić – o to jest pytanie.

Wstęp

Witaj WDZB. Zacznijmy od bloga. Generalnie genialna robota, widać że jesteś fachowcem. Jestem czytelnikiem bloga od samego początku i oczywiście zgadzam się z większością opublikowanych artykułów. Niemniej jednak postanowiłem zebrać myśli i przelać na “papier”, więc przy okazji wyjdzie pewnie z tego kolejny artykuł do poczytania. Moje dywagacje będą raczej rozszerzeniem czegoś co już było:

Rozterki potencjalnego klienta

ale postanowiłem przeanalizować różne przypadki pod kątem mojej sytuacji materialnej. Skoro już wszystko sobie ładnie rozpiszę, to może wyjść z tego kawałek artykułu i temat do dyskusji.

1. Sytuacja wyjściowa

Na początek wypadałoby napisać coś o sobie. Generalnie przypadek standardowy – “Słoiki” przyjechały na studia do większego miasta (Wrocław). Po zakończeniu studiów praca (w mojej ocenie stabilna, poparta kilkuletnim doświadczeniem no i perspektywiczna). Oczywiście trzeba gdzieś mieszkać (więc co, wynajem) bo drogo i nie opłaca się kupować. Początkowo przez kilka lat wynajmowaliśmy pokój z różnych mieszkaniach ze znajomymi a od jakiegoś czasu wynajmujemy kawalerkę. Mieszkanie, które wynajmujemy to kawalerka około 35 m2 w miarę dobrze skomunikowana z nasza pracą (około 15 min samochodem , 20 min komunikacją). Aktualnie jesteśmy w okolicach 30-tki i po kilku latach systematycznego oszczędzania pojawiły się dosyć znaczne nadwyżki finansowe. Jak widać da się spłacając komuś kredyt trochę zaoszczędzić i być w miarę komfortowej sytuacji (polecam tą opcję na początek zamiast pakować się w kredyt z wysokim LTV). No i właśnie ze względu na te oszczędności postanowiłem sobie to wszystko policzyć, czy aby nie warto już czegoś kupić. Taki inwestor w mieszkanie dla siebie :) który będzie miał obłożenie przez 12 miesięcy :)
Jak już wspomniałem zgadzam się ze wszystkim tezami bloga i uważam, że w dłuższej perspektywie czekają nas spadki w mojej ocenie od (10-20%). Nie wiadomo jednak, jak długo to potrwa i jakie wyniki procentowe osiągniemy. Uważam bowiem, że za kilka lat z mieszkaniem będzie jak z samochodem (wiemy,że straci na wartości ale potrzebny nam żeby jeździć). Postanowiłem sobie policzyć moje koszty dla różnych opcji bo powoli zaczyna nas być nas naprawdę stać na mieszkanie a nie tylko “stać na kredyt”. Dodatkowo przed nami ostatnie 3 kwartały z MdM (I i II w 2017 i I w 2018), więc może skorzystać z dopłaty (skoro państwo rozdaje moje pieniądze z podatków dlaczego części nie odzyskać).

2. Dochody i oszczędności

Jak już wspomniałem, aktualnie nasza sytuacja jest stabilna, dochody stałe i posiadamy dość spore oszczędności około 200 000 zł. Dodatkowo jesteśmy w stanie odkładać mimo wynajmu mieszkania około 6500 zł miesięcznie. Pieniądze trzymamy aktualnie na lokatach, do tej pory bez najmniejszego problemu udaje się uzyskać oprocentowanie nie mniej niż > 2% netto, a więc przy tej kwocie i aktualnych stopach procentowych to jest około 300zł miesięcznie.

3. Koszty

Jak już pisałem, aktualnie wynajmujemy kawalerkę około 35 m2 standard średni nie ma wypasu ale nie ma też tragedii (budynek z 2002 r.). Na razie nie potrzebujemy większego, co też umożliwia nam generowanie oszczędności. Koszt wynajmu 1300 zł za całość. Po naszej stronie jest tylko internet. Aktualny nasz koszt mieszkania na wynajętym to : 1300 ​(czynsz i opłaty) – 300 ​odsetki z lokat – 100 zł ​ (koszty utrzymania /naprawy) = 900 ​zł/mies. Dodatkowo jesteśmy mobilni, możemy przeprowadzić się i dodatkowo zaoszczędzić na dojazdach, gdyby najczęściej odwiedzane miejsca się zmieniły (np. praca). Nie należy zapominać, że nawet gdyby mieszkanie było nasze to też ponosimy koszty. Załóżmy dla większego mieszkania około 65 m2 będzie to 600 zł ​(czynsz i opłaty) + 200 zł ​(koszty utrzymania /naprawy) = 800 ​zł/mies (koszty utrzymania/naprawy w większym mieszkaniu podwoiłem proporcjonalnie do powierzchni). Z obliczeń wynika, że koszt mieszkania w aktualnym mieszkaniu jest porównywalny z utrzymaniem dwukrotnie większego mieszkania kupionego w całości za gotówkę. Czyli kupując własne większe, można zyskać trochę przestrzeni ale nie koniecznie kwotowo jest to rozwiązanie znacznie tańsze.

4. Jakie mieszkanie

Oczywiście jak najtańsze :) Osobiście uważam, że jeżeli już kupować to mieszkanie większe, żeby szybko nie zabrakło miejsca. Mój typ to mieszkanie koło 60-70 m2 3 pokoje. I tu jest pewien dylemat (z aneksem czy rozkład). Osobiście skłaniam się bardziej ku rozkładowi z tego względu, że takie mieszkanie jest w przyszłości łatwiej sprzedać lub wynająć. To wszystko oczywiście jest kwestią ceny i dostępności (wydaję mi się, że trochę łatwiej jest znaleźć mieszkanie z aneksem w promocyjnej cenie niż rozkładowe). Lokalizacja – jak najbliżej centrum i w miarę dobrze skomunikowana dzielnica. Dla przyszłych obliczeń przyjmę nowe mieszkanie ~65m2 w cenie MdM dla Wrocławia, czyli ~5250zł m2. (cena 340 000 zł). Do tego trzeba doliczyć koszty ewentualnego wykończenia, dla uproszczenia obliczeń przyjmę ~600 zł m2 (40000 zł). Razem mieszkania z wykończeniem będzie zatem kosztować 380000 zł.

5. Czas oszczędzania na mieszkanie i kupno za gotówkę

Jako że nie zakładam możliwości wzrostu cen mieszkań w najbliższej przyszłości a raczej spodziewam się ich spadku (w najgorszym wypadku stabilizacji cen na obecnych poziomach) postanowiłem sobie policzyć, ile zajmie mi odłożenie potrzebnej kwoty na mieszkanie w gotówce. Aktualnie brakuje mi na założone mieszkanie 180000 zł ​ . Dzieląc to przez kwotę generowanych oszczędności miesięcznych (6500​ mies) ~ 27​ miesięcy. Jestem świadomy, że posiadając gotówkę na mieszkanie możliwości negocjacyjne są o wiele większe, ale również prawdopodobieństwo trafienia okazji rośnie kilkukrotnie (liczy się kasa tu i teraz, nikt nie będzie czekał miesiąc na załatwienie formalności kredytowych). Dodatkowo to będzie już zapewne 2019 r., więc studentów będzie już naprawdę mało, wyż demograficzny będzie już w całości obkupiony no i może zobaczymy pierwsze artykuły, że mieszkań jest więcej niż gospodarstw domowych. Podsumowując za około 2 lata mógłbym być szczęśliwym posiadaczem mieszkania bez pomocy banku i kosztów z tym związanych.

6. Kupno na kredyt

6. a. Kupno w 4 kwartale 2016

Tego wariantu aktualnie nie rozważam.

6. b. Kupno w 1 kwartale 2017

W tym okresie będzie wyścig, zarówno przyszłych kredytobiorców jaki i deweloperów, żeby jak najwięcej opchnąć towaru, a po stronie klientów, żeby załapać się na ostatnie dopłaty na 2017. Pewnie deweloperzy, którzy mają aktualnie wyższe ceny od limitów, zejdą z ceny w obawie przed spadkiem popytu po zakończeniu dopłat. I tu rodzi się pytanie. A może skorzystać z dopłat? W końcu dostać dofinansowanie w kwocie 24000 ​to zawsze coś 7% ceny mieszkania (7% bufor na przyszłe spadki cen mieszkań). Niestety kredyt MdM trzeba wziąć na 15 l​ at a nam taki kredyt nie jest potrzebny. Jest jednak pewien mechanizm w bankach, który pozwala uniknąć kosztów odsetkowych przy kredycie oraz zabezpiecza przez wzrostem stóp procentowych osoby, które posiadają nadwyżki finansowe. Tym mechanizmem jest bilansowanie kredytu. W skrócie polega to na tym, że bank prowadzi równoległy rachunek i nadwyżki na tym rachunku pomniejszają saldo kredytu. Dzięki temu mechanizmowi możliwe jest uzyskanie w teorii kredytu o koszcie odsetkowym 0 zł przy 100% bilansowaniu kredytu (coś jak konto oszczędnościowe o oprocentowaniu równym oprocentowaniu kredytu bez podatku Belki). Także całkiem ciekawa opcja ale niestety jest to opcja droższa. Dodatkowo kredyt MdM można nadpłacić o maksymalnie kwotę dofinansowania oraz wcześniej spłacić po okresie 5 lat. Policzmy zatem koszt kredytu MdM.

Parametry kredyt – niestety nie znam dokładnej oferty kredytu (marży, prowizji, opłaty za konto bilansujące, dodatkowych produktów, dodatkowych kosztów), więc postaram się to jakoś uśrednić i zamienić wszystkie te koszta na oprocentowanie kredytu na 4,5 %.

Zakup mieszkania – 340 000​ zł

Wkład własny – 170 000 ​(reszta 30 000​ idzie na wykończenie)

Kredyt MdM 50​% LTV a więc 170 000

Kredyt można nadpłacić maksymalnie do wysokości dofinansowania a więc całe dofinansowanie idzie na wcześniejszą spłatę 24 000 zł

Wartość kredytu w momencie uruchomienia 170 000​ – 24 000​ = 146 000

harmonogram

W polu Odkładane ​znajduje się kwota jaka co miesiąc odkładana jest na rachunku bilansującym.

Jak widać z obliczeń koszt takiego kredytu w którym całość oszczędności idzie na bilansowanie to około 5000 zł. Kredyt się bilansuje po około 20 miesiącach. 24 000 dopłaty – 5000 odsetki, zostaje 19 000 buforu na spadki cen (jeśli ceny spadną o 5,5 % cały zysk z kredytu w MdM znika)

Wszystko to oczywiście przy najniższych stopach w historii, kiedy wzrosną prawdopodobnie ceny mieszkań spadną a zyski z lokat wzrosną, jednak bilansowanie zabezpiecza nas przed wzrostem kosztów kredytu. Dodatkowo taki kredyt można spłacić w ciągu 5 lat i zamknąć temat, więc nie jest to jakiś specjalny problem.

6. c. Kupno po 1 kwartale 2017

Prawdopodobnie w 2 kwartale pieniądze z MdM już się rozejdą i zapanuje stagnacja. Turek ogłosi koniec hossy deweloperów i nastanie czas promocji. Jakie to będą promocje i ile będzie można zyskać, tego nie wiadomo. Początkowo będą gratis garaże, wykończenia, meble kuchenne itp. W 3 kwartale najprawdopodobniej przyjdzie czas na obniżki cen ofertowych. Pytanie tylko, czy deweloperzy zrekompensują brak dopłaty MdM. Dodatkowo, w połączeniu z wyższym wkładem własnym 20% i być może 1 podwyżką stóp mogą mieć naprawdę problemy ze sprzedażą. Klienci z gotówką mogą mieć naprawdę w czym wybierać. Temat otwarty do zastanowienia zwłaszcza, że szansa na dopłaty jeszcze będzie na początku 2018.

6. d. Kupno w 1 kwartale 2018

Z jednej strony można by myśleć, że będzie wyścig podobny do tego z 1 kwartału 2017, bo to ostatnia szansa na dopłaty ale z drugiej strony będzie już prawdopodobnie widać jak rynek zachowuje się bez dopalacza MdM, z wyższymi stopami i wkładem własnym na poziomie 20%. Brakujących mieszkań też będzie tak jakby mniej a hossa deweloperska z ostatnich lat zaleje rynek nowymi gotowymi mieszkaniami na wynajem dla studentów, których będzie tak jakby już znacznie mniej. Dodatkowo będzie już prawdopodobnie wiadomo (co, jak, gdzie i za ile) z mieszkaniem+.

7. Podsumowanie

Co do tego, że ceny mieszkań będą spadać nie mam żadnej wątpliwości. Pytanie jak wysokie będą to spadki i jak długo będą trwały pozostaje otwarte. Nawet jeżeli ceny nie spadają nominalnie jak przez ostatnie 4 lata to w stosunku do siły nabywczej widać już spore spadki. Jak pokazałem wcześniej, spadek cen o 5,5 % zabiera nam całą dopłatę MdM. Do tego dochodzi perspektywa rekordowej podaży około 51 000 mieszkań na 6 największych rynkach. Ktoś może powiedzieć, że w dużych miastach ludzi będzie przybywać i zawsze będzie popyt na mieszkania. Należy też pamiętać, że 70% produkcji nowych mieszkań odbywa się również w tych miastach, a statystyki GUS mówią jedynie o wzroście ludności w 3 miastach najwięcej w Warszawie 2%. W miastach liczba mieszkańców ma się zmniejszyć o około 2 000 000. Z drugiej jednak strony coraz większe oszczędności na koncie budzą we mnie obawy o sytuację systemu finansowego oraz możliwość uruchomienia drukarek przez naszych nowych socjalistycznych decydentów. Zgromadzone oszczędności oraz możliwość bilansowania kredytu powodują, że koszt kredytu przy aktualnych stopach jest naprawdę niski, a zbilansowanie go do zera będzie trwało około 2 lat (a całkowita spłata możliwa jest po 5 latach – restrykcje MdM).

Mam nadzieję, że wyszedł mi z tego jako taki wpis. Ja sobie ułożyłam trochę w głowie, a czytelnicy będą mieli nowy wpis, może wytkną mi parę błędów w obliczeniach (za które od razu przepraszam). Mam nadzieję również, że autor bloga doda stosowne komentarze w miejscach w których rozmijam z prawdą bądź zwyczajnie się pomyliłem.

Michał

PS Pozdrawiam wszystkich blogowiczów i zachęcam do napisania czegoś swojego, trzeba trochę wyręczyć autora.

Tyle od Michała, a teraz nasz krótki(?) komentarz, dotyczący kolejnych wątków powyższego artykułu.

Wspomniana sytuacja „słoików” to w naszej ocenie bardzo częsty przypadek pośród klientów na mieszkanie (a przynajmniej wśród takich, których nie stać tak po prostu). Spośród naszych znajomych (mimo że to mało reprezentatywny przykład) praktycznie każdy „rdzenny” warszawiak ma temat mieszkaniowy jakoś tam załatwiony, najczęściej za sprawą rodziców/dziadków – od spadkobierców (można by rzecz milionerów ;) poprzez osoby, które mają jakieś „pięterko” w domu rodzinnym, skończywszy na ludziach z kredytem, ale jednak wydatnie wspartym przez rodziców/teściów. Jak ktoś mieszka kilkadziesiąt lat w danym miejscu, to przy rozsądnym gospodarowaniu w wielu przypadkach jest w stanie bardzo (a czasem nawet wystarczająco) pomóc swoim dzieciom na starcie. Słoiki/przyjezdni mają z tym najczęściej trudniej, bo z reguły przyjeżdżają z mniejszych miejscowości, w których przy tak samo rozsądnym gospodarowaniu rodziców, siłą rzeczy, „wyprawka” jest mniejsza. Zresztą… jak się popatrzy na niektóre „enklawy deweloperskie” typu dalsza Białołęka, czy Miasteczko Wilanów (nazywane niebezpodstawnie Lemingradem ;) to trudno się spodziewać, żeby jakoś masowo przenosili się tam „rdzenni” warszawiacy.

Michał opisuje swoją sytuację i możliwości bardzo rzeczowo – nie mamy tym obliczeniom (prawie) nic do zarzucenia, bo starają się one możliwie dobrze oddawać rzeczywistość (czy ktoś z Was widział kiedyś choć zbliżone wyliczenia w jakimkolwiek artykule mainstream’owym? :) Jedyny drobny problem, jaki tu widać, to fakt, że przy aktualnych kosztach wynajmu (1300) Michał odkłada 6.500 zł miesięcznie – po wzięciu kredytu na większe mieszkanie sumaryczny koszt „zamieszkania” trochę wzrośnie (rata + opłaty + utracone odsetki = 2.300), przez co w kolumnie „Odkładane” powinna być niższa wartość, co jednak nie wpływa specjalnie na sens całości obliczeń (kredyt się zbilansuje do końca trochę później). Dodatkowo, zaznaczona suma odsetek jest nieco myląca, bo nie jest to całkowity koszt kredytu – należałoby tu dodać utracone odsetki od przyszłych oszczędności, które będą służyły do bilansowania kredytu (gdyby mieszkanie nie zostało kupione/kredyt nie zostałby wzięty, to przyszłe oszczędności przynosiłyby jakiś procent – pamiętajmy, że im wyższe stopy procentowe, tym wyższa ta „strata”).
Generalnie, sama koncepcja bilansowania kredytu jest bardzo ciekawa. Przy mechanizmie, który opisał Michał, rzeczywiście pozwala to zmniejszyć koszt odsetkowy kredytu (uzyskujemy poniekąd znacznie bardziej opłacalną lokatę niż standardowa). Jedyny minus jest taki, że pieniądze nadal pozostają w systemie bankowym – w przypadku jakiegoś poważnego kryzysu związanego z upadkiem banku mamy pewne obawy, że pieniądze z takiego bilansującego rachunku mogłyby przepaść, a kredyt nie przepadnie raczej nigdy (o gwarancjach BFG w przypadku upadku dużego banku możemy oczywiście zapomnieć). Jeśli więc ktoś ufa, że system bankowy w obecnej formie pożyje dłużej, to czemu nie – jeśli ktoś ma co do tego obawy, lepszą opcją (jak już ktoś chce kupować) jest jednak kupowanie „możliwie za gotówkę”.

Popieramy ideę kupowania od razu większego mieszkania (przeprowadzka to jest naprawdę pewien kłopot, jak się ma już dzieci, ale nawet i bez nich kupno/sprzedaż kolejnego mieszkania to spory stres, dużo zachodu i strata pieniędzy na notariuszach/pośrednikach/opłatach – dodatkowo „temat mieszkaniowy”, który powinien zostać rozwiązany przez kupno, przy mniejszym mieszkaniu „na start” nadal zostaje właściwie nierozwiązany). Co do typu kuchni, to my akurat zdecydowanie preferujemy oddzielną kuchnię, a nie salono-kuchnię (mieszkając w mieszkaniu właśnie z taką salono-kuchnią ;) Kto ma już dzieci, ten pewnie rozumie dlaczego ;)

Z rzeczy, o których Michał nie wspomniał, pozostaje ryzyko na innych płaszczyznach – strata pracy, choroba, nagły wzrost wydatków (dzieci?) itd. Nie są to rzeczy za bardzo do przewidzenia/oszacowania, jednak pozbywanie się 100% oszczędności zawsze powoduje, że tego rodzaju ryzyko może stać się problemem krytycznym (kiedy się ma odpowiedni bufor finansowy, takie zdarzenia bywają najczęściej problemem tymczasowym). Dlatego jaką być decyzję nie podejmować, warto sobie zawsze zostawić coś na czarną godzinę – zwłaszcza, że już dawno nie było kryzysu i czas ku niemu najwyższy! :) Oczywiście w przypadku Michała jakiś bufor pozostanie i tak powinno być.

W kwestii tego, jak będzie wyglądał rynek na początku 2018 roku, to w naszej ocenie zależy to od tego, czy rzeczywiście nadszedł już czas na kryzys. Ostatnio sporo jakoś tych czynników kryzysogennych… a to (niemożliwy) Brexit, a to (niemożliwy) wybór Donalda Trumpa (który opowiadał się za wyższymi stopami procentowymi). Polecamy bardzo ciekawy artykuł o roli FED w generowaniu kryzysów (jak widać, nie tylko naszym zdaniem kryzysy są prowokowane celowo po to, aby bogatsi stali się jeszcze bogatsi, a biedniejsi jeszcze biedniejsi):

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Bialek-Prezes-Fed-ma-za-zadanie-wywolac-recesje-7399772.html

Generalnie świat stoi w obliczu kryzysu zadłużenia i będzie to kryzys bardzo poważny. Czy zmaterializuje się już w przyszłym roku, tego oczywiście nie wiadomo, ale jest to jednak kwestią czasu. Dopóki ten kryzys się nie pojawi i polskie stopy procentowe nie wzrosną (a w przyszłym roku może jeszcze nie wzrosną), to specjalnych spadków cen spodziewać się nie należy. Mimo tego, że deweloperzy teraz bardzo dużo budują, to dużo też sprzedają – żeby nagle zaczęli sprzedawać dużo mniej potrzeba czegoś więcej niż koniec Mdm, czy wzrost wymaganego wkładu własnego do 20% (co i tak jest lipą, bo wystarczy 10%, a kolejne 10% można, póki co, ubezpieczyć, czyli w praktyce często zapłacić po prostu wyższą marżę). Demografia działa (co widać po liczbie udzielanych kredytów), ale jest to jednak działanie dość powolne.

Co do promocji u deweloperów, to one już jakoś tam są widoczne (im gorszy budynek, tym bardziej). Pamiętamy czasy, w których dopłacało się za balkon(!), a teraz darmowe garaże, czasem wykończenie nikogo już specjalnie nie dziwią. Oczywiście jak sprzedaż się pogorszy, to promocji będzie więcej – będzie to praktykowana już od dłuższego czasu próba zachowania nominalnych cen na stabilnym poziomie mimo ich praktycznej obniżki. Zakończenie Mdm wpłynie trochę na sytuację deweloperów, ale statystyki za 3 kwartał tego roku pokazują, że nawet bez udziału Mdm sprzedaż deweloperów jest (historycznie) bardzo wysoka, więc bez kryzysu/wzrostu stóp trudno się tu spodziewać jakiejś nagłej zmiany.
Z Mieszkaniem+ wiążemy spore nadzieje, przynajmniej jeśli chodzi o uświadomienie społeczeństwa w kwestii rzeczywistych kosztów budowy. Z drugiej strony nasze społeczeństwo jest dość odporne na wiedzę, a pierwsze budynki w ramach programu powstaną (jak dobrze pójdzie) pod koniec 2018 roku. Docelowo jest to program działający na wielu płaszczyznach w kierunku spadku cen (także wynajmu), ale trudno oczekiwać takich efektów już w przyszłym roku.

Podsumowując… w przypadku Michała trudno mówić o tym, że jakaś decyzja jest tu znacząco lepsza, czy gorsza.
Przy oszczędnościach na poziomie 80k zł rocznie przestrzelenie z prognozą nie ma praktycznie żadnego znaczenia. Michał zakłada spadki rzędu 10-20%, my jesteśmy skłonni obstawiać raczej 30% (twierdząc przy okazji, że docelowo, czyli za 20-30 lat, sporo mieszkań będzie po prostu „za darmo”). W przypadku rozpatrywanego mieszkania różnica tych prognoz to po prostu połowa rocznych oszczędności (a prognoza jest właściwie kilkuletnia). Jakby nie było, 3-pokojowe mieszkanie na kredyt (nawet z Mdm) wyjdzie drożej niż wynajem kawalerki, ale ciężko przecież takie mieszkania bezpośrednio porównywać. Koncepcja z użyciem przyszłych oszczędności do bilansowania kredytu jest bardzo ciekawa, sam kredyt bezpieczny (stosunkowo niskie LTV przy bardzo niskim DTI), a wykorzystanie Mdm… trudno powiedzieć, czy jest do końca korzystne (niby jest dopłata od podatników, ale konieczność „utrzymywania” kredytu przez co najmniej 5 lat generuje jednak jakieś koszty i nie pozwala się do końca uwolnić od ryzyka upadku systemu finansowego).
Z drugiej strony, spadek ceny o 5% rocznie (co nie jest wartością jakąś spektakularną i pewnie jest do uzyskania nawet i bez specjalnego kryzysu) to 1.500 zł miesięcznie – nie jest to mało, ale przy wysokich zarobkach taka (bardzo potencjalna) korzyść może zupełnie nie mieć znaczenia, za to znaczenie mogą mieć inne rzeczy (pewność miejsca zamieszkania, stabilizacja dla rodziny, możliwość wykończenia tak, jak nam się podoba itd.)

Michał na szczęście nie prosi nas o radę, więc nie będziemy radzić :) Ale radzimy każdemu, kto się przymierza do tak ważnych finansowo decyzji, jakimi niewątpliwe są zakupy mieszkań/kredyty, do przeprowadzenia tego rodzaju obliczeń i poznania maksymalnie dużej liczby korzyści i potencjalnych zagrożeń.

My w każdym razie (na razie) nie kupujemy ;)

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o

Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
Użytkownik
21 dni 2 minuty temu

Tu wasz doradca kredytowy ☺Z tego, co się orientuję konto bilansujace jest obecnie tylko w PKO BP. Opłata to 0,5 P.P. do marży kredytu.

Slawek
Użytkownik
Slawek
20 dni 18 godziny temu
Wyliczenia są, wg mnie, zbyt optymistyczne. Na początek przyczepie się do kosztów wykończenia mieszkania. Sądząc po kwocie (5250 zł) autor wpisu celuje w mieszkania nowe. Najpierw pisze o planowanych 40 000 zł przeznaczonych na ten cel, później ta kwota spada do 30 000 zł. To może być za mało. Mieszkanie wykańcza dla siebie, więc nie powinien używać najtańszych materiałów, zakładam też że nie będzie robił wszystkiego własnoręcznie, a wspomoże się ekipą remontową. W tym przypadku celowałbym w koszty minimum 40 000- 50 000 zł. Druga sprawa to poduszka finansowa. Michał planuje wszystkie swoje oszczędności przeznaczyć na nowe mieszkanie. Nie jest… Czytaj więcej »
Slawek
Użytkownik
Slawek
19 dni 20 godziny temu

A no i jeszcze jedna rzecz- garaż. W tekście tego chyba nie ma. Jak już kupować mieszkanie dla siebie z długoterminowymi planami na przyszłość to tylko z własnym garażem. A to kolejny wydatek rzędu 20 000- 30 000 zł. Czyli wkładu własnego zostaje Ci jakieś 100 000- 130 000 zł.

Użytkownik
12 dni 17 godziny temu

No zgadzam się że 40-50k zł na wykończenie mieszkania 65m2 „dla siebie” to sporo za mało. W szczególności dla osoby, która jest w stanie oszczędzić 6k miesięcznie i może poczuć ochotę na to żeby zrobić coś spoza najniższej półki cenowej.

Makia
Użytkownik
Makia
20 dni 17 godziny temu
Ja też bym nie kupiła i nie kupuję (jestem z mężem w podobnej sytuacji co Michał). Mamy uzbieraną kwotę, za którą można by kupić w Wawie używane mieszkanie ok 55 m na dzielnicach, miesięcznie odkładamy kwotę większą niż Michał. Póki co dobrze nam się wynajmuje pokój (współdzielimy mieszkanie z bliską znajomą). Jak wiadomo apetyt rośnie w miarę jedzenia, po zmianie pracy na lepszą zamarzył nam się dom (również zgadzam się że kupno małego lokum by przeprowadzić się za 3-5 lat do większego mieszkania/domu jest bez sensu). Teraz mamy kwotę, za którą nie kupilibyśmy nieruchomości, która długofalowo spełniłaby nasze oczekiwania. Moim… Czytaj więcej »
Użytkownik
Maciek
20 dni 24 minuty temu

Z tego co Pani pisze znaczy sie ze maja panstwo znaczne srodki finansowe ktore z racji wielkosci sa najprawdopodobnie ulokowane prawie w calosci w systemie bankowym..
Prosze sie zapoznac z casusem Cypryjskim i przeanalizowac na ile bezpieczne sa srodki odlozone na przyszla konsumpcje w obecnych czasach co podkreslil gospodarz bloga..

Szym
Użytkownik
Szym
19 dni 21 godziny temu
1. Jeżeli jesteś przyzwyczajony do mieszkania blisko centrum to zapomnij o zakupie mieszkania z MDM 2. Założenie przy kupnie mieszkania żeby było jak najtańsze nie wydaje się trafne, zwłaszcza kupując dla siebie, cena naczęcściej z czegoś wynika. 3. Jeżeli myślisz o wynajmie mieszkania w przyszłości to jeżeli nie będzie to standard studencki, to wcale rozkładowe nie wynajmuje się lepiej. Które lepsze dla siebie – kwestia gustu, dla mnie jeżeli aneks to koniecznie blisko okno, bo nawet dobry wyciąg nie pomoże jak lubisz gotować. 4. To co piszesz o sytuacji jaka może być w 2017r znaczy, że nie znasz Wrocławskiego rynku.… Czytaj więcej »
Użytkownik
19 dni 19 godziny temu

Z tymi uczelniami to prawda, ale nie do końca. Dobre uczelnie, zwłaszcza techniczne sobie radzą. Te mniejsze, humanistyczne i prywatne już maja problemy. Poza tym studenci mają tą samą cechę co Ukraincy. Wynajmują a nie kupują. Więc o ile na rynku wynajmu mogą betonować ceny, to na rynku kupna chyba nie bardzo.

Inna sprawa, że odsetek magistrów (zwłaszcza tych bez inżyniera) w społeczeństwie odbije (odbija?) się nam dużą czkawką.

Szym
Użytkownik
Szym
19 dni 17 godziny temu
xellos540* Rynek wynajmu i rynek sprzedaży działa jak jeden organizm. To nie ma większego znaczenia, że póki co Ukraińcy nie kupują dużych ilosci mieszkań, wystarczy, że wynajmują. Ktoś inny kupuje by im wynająći i tak to się kręci. O wpływie wynajmu na ceny mieszkań pisał kiedyś na swoim blogu Michał Stopka – Inwestor prfesjonalny polecam się zaponzać. Chociaż myślę, że większość intuicyjnie to rozumie, że jeżeli jest popyt na najem to zawsze znajdą się ludzie, którzy kupią mieszkanie i odpowiedzą na ten popyt. A co do Ukraińców to wcale nie jest tak, że przyjeżdżają do nas tylko biedacy, którzy nie… Czytaj więcej »
Użytkownik
19 dni 15 godziny temu

” Michał zakłada spadki rzędu 10-20%, my jesteśmy skłonni obstawiać raczej 30% (twierdząc przy okazji, że docelowo, czyli za 20-30 lat, sporo mieszkań będzie po prostu „za darmo”) ” to z fusów wywróżone?

” Jakby nie było, 3-pokojowe mieszkanie na kredyt (nawet z Mdm) wyjdzie drożej niż wynajem kawalerki ” kto by pomyślał. Może zrobicie analizie porównującą wynajem pokoju a budową domu za pieniądze z Providenta?

Użytkownik
18 dni 10 godziny temu

witam
Możecie zamieścić ten arkusz excel do pobrania?
Będę wdzięczny.

Dexter
Użytkownik
Dexter
15 dni 21 godziny temu
Wyliczenia Michała z Wrocławia oceniam na „takie sobie”. Zawierają kilka błędów, ale ogólnie wiadomo o co mu chodzi. W moim przekonaniu jeśli ktoś czuje, że potrzebuje mieszkania bo mierzi go wynajem od kogoś i ma na ten cel kasę to niech sobie kupi. Natomiast w moim przekonaniu nie wiem co musiałoby się wydarzyć by ceny mieszkań wzrosły. Wojna, liczne wyburzenia, trzęsienia ziemi, nagłe powroty Polaków, zalew ludności ze wschodu etc. może to spowoduje wzrost. Wszystko wskazuje na to, że rynek się nasyca. Demografia korzystniejsza niż teraz jest nie nastąpi. Kto ma czas może sobie czekać i w moim przekonaniu nic… Czytaj więcej »
Użytkownik
Maciek
15 dni 16 godziny temu

„Zauważyłem, że liczba pokoi na wynajem (Ochota-gumtree) jest bardzo mała. W porównaniu z innymi latami i tym samym okresem jest najniższa”
Moze to poprostu swiadczy o tym ze spada zainteresowanie portalem gumtree, albo okolica Ochoty.
Zazwyczaj proste odpowiedzi znajduja sie najblizej prawdy..

Użytkownik
14 dni 22 godziny temu
czy nie uważacie że przekraczacie takim myśleniem granic zdrowego rozsądku ? piszecie że macie ok 30 lat (zakładam więc że dokładnie 30 dla uproszczenia) wasze (jak widać w komentarzach pojawiają się podobne wpisy) problemy z kupnem mieszkania mają kolosalny wpływ na was samych ! nie w tym nie w przyszłym to może za 3 lata ? a jak wtedy się zdecyduję to kupię nowe a nowe to zaś nawet 2 lata zanim się wprowadzisz… 5 lat !!! no tak człowiek w Polsce żyje tak długo jak żółw albo dąb ;) z 30 lat robi się nagle 35 ! i nadal… Czytaj więcej »
Slawek
Użytkownik
Slawek
12 dni 16 godziny temu

Od dawna przeglądam oferty mieszkań w kilku miastach, które mnie interesują i ostatnio po raz kolejny zauważyłem ciekawe zjawisko. Często zdarza się, że mieszkanie znika z oferty dewelopera i za jakiś czas pojawia się w ogłoszeniu osoby prywatnej jako mieszkanie z drugiej ręki. Nic w nim nie jest zrobione, wystawione jest jako mieszkanie w stanie deweloperskim, a jego cena jest zazwyczaj o 1000 zł za metr kwadratowy wyższa niż w czasie, gdy było oferowane przez dewelopera. Ta sytuacja zazwyczaj dotyczy najmniej atrakcyjnych mieszkań: duże metraże, najwyższe piętra itp. Już kilka razy zauważyłem taką sytuację…

TRD
Użytkownik
TRD
6 dni 21 godziny temu

Z zupełnie innej beczki ale wiadomość chyba warta opublikowania na tym blogu. Marek Wielgo rozstał się z Wyborczą a raczej Wyborcza z Wielgo. Stało się to kilka tygodni temu i jak widać nie wywołało wielkiego wzruszenia :)

Swoją drogą ciekawe gdzie teraz wyląduje.

wpDiscuz