writing

Krzepiący przykład

Dziś historia naszej korespondencji z jedną z czytelniczek – całość jest o tyle ciekawa, że widać w niej pewien bardzo pozytywny objaw. Na polskim rynku mieszkaniowym wciąż panuje swego rodzaju „bezrefleksyjność”, czy, jak kto woli, owczy pęd w kierunku posiadania mieszkania za wszelką cenę (albo raczej za wszelki kredyt ;) Kiedyś to zjawisko było chyba jeszcze silniejsze – pamiętamy słynne „Kto nie kupił, przegrał życie!”, czy też „Sky is the limit”. Towarzyszyła temu mania na kredyty frankowe – ludzie brali je setkami tysięcy, a teraz (niektórzy) lamentują, że nie wiedzieli, że bank ich oszukał i że zostali zmanipulowani. A wystarczyło się chwilę zastanowić, czy najtańszy frank w historii rzeczywiście będzie taniał względem waluty kraju, który istnieje tylko teoretycznie ;) Fala kredytów frankowych zniknęła niestety nie dlatego, że ludzie zmądrzeli, tylko dlatego, że banki przestały takich kredytów udzielać (bo kurs stał się w miarę korzystny dla klienta). Nie zmieniło to jednak ogólnego podejścia – po kilku latach nadal bardzo popularne (oczywiście nie wśród naszych czytelników ;) jest założenie, że mieszkania przecież nie tanieją (a staniały od szczytu o 20%), że to najlepsza inwestycja (co pokazaliśmy w artykule o naszym „zysku” na wynajmie ;) że w razie czego mieszkanie „kupione na kredyt” zawsze można sprzedać (o czym dobrze wiedzą „posiadacze” kredytów we frankach z LTV grubo powyżej 100% ;) i że posiadanie „swojego” jest życiowym celem (czego akurat nie wiedzą chociażby Niemcy – widocznie są od Polaków mniej ogarnięci ;) Dlatego wciąż mamy zakupy mocno przewartościowanych mieszkań, do tego w zdecydowanej większości na kredyt (o udziale transakcji gotówkowych oraz tych mitycznych klientach zamieniających lokaty na inwestycję w nieruchomości pisaliśmy w oddzielnym artykule):

http://wdomachzbetonu.pl/jak-to-jest-z-tym-zakupami-za-gotowke/

Kredyt jest przecież teraz „najtańszy” w historii, więc trzeba kupować, bo to najlepszy moment! :) Oczywiście takie rzeczy może opowiadać tylko Bartek T., bo nie trzeba wielkich zdolności umysłowych, żeby stwierdzić, iż, po pierwsze, kredyt nie jest najtańszy w historii (marże są raczej wysokie, a to przecież świadczy o „taniości” kredytu; do tego kredyty frankowe w 2006 roku miały łączne oprocentowanie na poziomie 3%, więc były sporo „tańsze” niż złotówkowe teraz), a po drugie „tani” (albo raczej powszechnie dostępny) kredyt powoduje, że mieszkania są droższe niż w sytuacji, w której kredyt jest „drogi”/mało dostępny. Sporej grupie osób takie „drobiazgi” zupełnie nie przeszkadzają i za jakiś czas (kiedy stopy procentowe wzrosną) sytuacja będzie podobna do tej, z którą mamy teraz do czynienia z kredytami frankowymi – ludzie będą zdziwieni, że rata może solidnie wzrosnąć, a mieszkanie może stracić na wartości (co właściwie zawsze idzie ze sobą w parze). W tym wszystkim zdarzają się oczywiście wyjątki i przykładem jednego z takich wyjątków jest właśnie poniższa korespondencja.

Jak zobaczymy, niektórzy potrafią naprawdę rozsądnie podchodzić do tematyki mieszkaniowej oraz potrafią przeprowadzić wyliczenia, które dla znakomitej większości klientów na rynku mieszkaniowym są zupełną abstrakcją (gdyby było inaczej, sprzedaż deweloperów nie biłaby rekordów). Nasza czytelniczka pisze tak:

Witajcie,

na wstępie zaznaczę, że jestem stałą czytelniczką bloga i gratuluję świetnego pomysłu oraz weny twórczej.
Postanowiłam napisać, prosić o poradę albo raczej opinię i chłodną analizę naszej sytuacji. Niestety rozważamy zaciągnięcie zobowiązania kredytowego na zakup mieszkania z LTV 90%. Niestety dlatego, że w większości zgadzamy się z opiniami o niestabilnym rynku i widmie spadających cen mieszkań – ale od początku.
Mieszkamy z mężem na warszawskim Ursusie (koszty wynajmu mieszkania ok. 2000 zł za mieszkanie 2-pokojowe, wyposażone), ja pracuję w Piasecznie, mąż w centrum, z dojazdami nie mamy problemów. Korzystam z samochodu służbowego, mąż z komunikacji miejskiej. Aktualnie siedziba firmy, w której pracuje mój mąż, ulega zmianie – od nowego roku będzie to Wilanów. W związku z powyższym rozpoczęliśmy poszukiwania mieszkania na wynajem w lokalizacjach Ursynów, Mokotów, Wilanów. Ursynów odpada w związku z kłopotami z dojazdem do pracy dla nas obojga, Mokotów i Wilanów są drogie – koszt wynajęcia podobnego lokum wyceniam na ok. 2500 zł łącznie z miejscem postojowym w garażu. Trafiliśmy na ofertę dewelopera w Piasecznie – 74 m2 mieszkanie w cenie 3900/m2, czyli wartość mieszkania 3 pokojowego ok.290 tyś zł – dla nas dość atrakcyjnie. Byliśmy, oglądaliśmy – mieszkanie spełnia nasze oczekiwania. Cena wynika w dużej mierze ze słabej lokalizacji; nam jednak to nie przeszkadza.
Łącznie zarabiamy ok. 10 tyś złotych netto, oboje mamy umowy o pracę. Zaciągnięte zobowiązania to kredyt gotówkowy z ratą 2000 zł na najbliższe 3 lata (zakup ziemi i remont domu rodziców), oszczędności większych nie posiadamy (pytanie pomocnicze – skoro tyle zarabiacie to dlaczego nic nie odłożyliście? Zainwestowaliśmy wraz z rodzicami w zakup ziemi rolnej, którą rodzice uprawiają i pobierają dopłaty).
Nad zakupem mieszkania zaczęliśmy się zastanawiać po przeanalizowaniu ofert wynajmu mieszkań, które naszym zdaniem, w stosunku do tego co wynajmujemy teraz, zdają się być wygórowane ze względu na lokalizację potencjalnego lokum. W naszej sytuacji rozważamy zakup w Mdm lub bez dopłaty na 90% wartości mieszkania w kredycie. Przyjmując za wyznacznik rata kredytu = aktualne opłaty za wynajem ok. 2000 zł, kredyt z taką ratą wypada na mniej więcej 16 lat.
Do rozważenia opcji zakupu skłoniła nas bardzo niska cena mieszkania, która jest znacząco niższa w porównaniu do innych inwestycji z rejonu Piaseczna (w Mdm cena metra odtworzeniowego wynosi 4100-4600). Cenę za m2 mieszkania traktujemy jako realną cenę rynkową, która zasadniczo nie powinna dużo stracić na wartości. Potencjalnie moglibyśmy spłacić kredyt wcześniej – ale chcielibyśmy powiększyć rodzinę, więc zakładam, że będzie to raczej trudne do zrobienia. Zakup mieszkania traktujemy również jako lokatę kapitału. Zawsze można je przecież sprzedać. Nie wiemy jak długo zostaniemy jeszcze w Warszawie, zakładamy że przez 5 lat Mdm nic się nie zmieni. W dłuższej perspektywie zakładamy powrót do domu rodzinnego (który w między czasie remontujemy) i zaopiekowanie się rodzicami.

Podsumowując cena m2 kusi, zniechęca LTV 90%, problem mieszkania musimy jednak rozwiązać dlatego proszę o poradę.

Pozdrawiam,
S.”

Nasza odpowiedź:

„Cześć,

przyglądając się Waszej sytuacji nasuwa się kilka podstawowych wniosków. Lokalizacja pracy (Wilanów + Piaseczno) jest rzeczywiście dosyć nietypowa i trochę ogranicza pole manewru. Jak wspominałaś, dobrym miejscem do mieszkania byłby właśnie Wilanów (skoro Ty jeździsz do pracy samochodem, a mąż nie) lub Mokotów. Niestety jest dokładnie tak, jak napisałaś – ceny wynajmu w tych dzielnicach są dosyć wysokie. O ile jeszcze ceny na Mokotowie można jakoś tam zrozumieć, o tyle ceny na Wilanowie to jakaś kompletna pomyłka (sprawdziliśmy dokładniej ogłoszenia i rzeczywiście trudno znaleźć coś rozsądnego z garażem poniżej 2.500 zł miesięcznie) – trudno uznać to miejsce za „dobrą” lokalizację w Warszawie, bo to przecież taki trochę koniec świata, a Miasteczko Wilanów z „elitarnością” starego Wilanowa nie ma oczywiście absolutnie niczego wspólnego.

Co do mieszkania w Piasecznie, to pewnie niezły wybór… mamy tylko pytanie, jak się stamtąd dojeżdża na Wilanów? :) Bo jakdojade.pl pokazuje dosyć abstrakcyjne trasy na mniej więcej godzinę.

Piszesz, że w Piasecznie cena wydaje się być atrakcyjna i ona może już wiele nie spadnie, ale nie bylibyśmy tego tacy pewni. Budowanie niskich bloków to aktualnie koszt nieco ponad 2 tys. zł/m2 PUM (+ cena działki). Szczegóły możesz zobaczyć w tym wpisie:

http://wdomachzbetonu.pl/jaki-wasciwie-jest-koszt-wybudowania/

Ceny mieszkań przed bańką wyglądały tak:

ceny historyczne

Zauważ, że aktualnie Piaseczno jest prawie 2 razy tańsze niż Warszawa, co pewnie nieźle odpowiada atrakcyjności lokalizacji. Jeśli ceny w Warszawie spadną, to w naszej ocenie, nawet wyglądające na niskie ceny w Piasecznie, spadną proporcjonalnie o tyle samo.

Kredyt z LTV90% brzmi trochę niepokojąco, ale w Waszym przypadku, przy całkiem wysokich (nawet jak na Warszawę) dochodach, to chyba nie jest wielki problem. Do tego kwota kredytu jest dosyć niska (jak na dzisiejsze standardy). Przyjmuje się, że maksymalny kredyt, który można bezpiecznie zaciągnąć, to 3-krotność rocznych dochodów, co u Was jest spełnione ze sporym zapasem. Także w kwestii samego kredytu nie widzimy jakichś specjalnych problemów.

Pozostaje oczywiście najważniejsze pytanie, czy warto – pisałaś, że teraz płacicie 2.000 zł za mieszkanie, więc kredyt z taką ratą byłby na 16 lat. Jest to prawda, ale… teraz płacicie za mieszkanie „pełną” kwotę, a po kupnie „własnego” będziecie musieli płacić jeszcze to, co teraz płaci „za Was” właściciel (dla 74m2 może to być nawet koło 700 złotych miesięcznie). W przypadku kredytu na 16 lat Wasz miesięczny koszt mieszkania wzrośnie więc o prawie 1/3. Żeby całość (z czynszem) pozostała w okolicach 2.000, to kredyt musiałby już być na 30 lat. Do tego te wszystkie wyliczenia są robione przy aktualnej wysokości stóp procentowych – trzeba pamiętać, że wzrost stóp o 1 p. p. spowoduje wzrost Waszej raty o jakieś 200 zł miesięcznie. Stopy z aktualnego poziomu prawie na pewno nie spadną, za to na pewno wzrosną (pytanie kiedy… wg notowań kontraktów terminowych powinny wzrosnąć o jakieś 0.5 p. p. w ciągu najbliższego 1.5 roku, choć ostatnio pojawiły się opinie, że to się znowu przesunie). Zachęcam Cię do wyliczenia wysokości raty Waszego kredytu przy różnym poziomie oprocentowania, np. w pierwszym kalkulatorze na naszym portalu. Typowa wysokość oprocentowania kredytu w Polsce (WIBOR + marża) to okolice 7% (w przeciwieństwie do aktualnych 4).
Więcej na temat stóp procentowych możesz znaleźć w naszym wpisie (jeśli go jeszcze nie czytałaś):

http://wdomachzbetonu.pl/kiedy-wzrosna-stopy-procentowe/

Podsumowując kwestię kredytu… żeby zachować aktualny koszt „mieszkania” musiałby to być kredyt na 30 lat, chyba że uznamy, że kapitał, który spłacacie w racie, nie ma tu znaczenia i traktujecie go po prostu jako oszczędności. Wtedy rzeczywiście kredyt na 16 lat (same odsetki) + czynsz wyniosą Was w okolicy 2.000 zł miesięcznie.

Pisałaś, że mieszkanie jest nowe, czyli trzeba będzie je jeszcze wykończyć – dla tej wielkości będzie to pewnie co najmniej 50 tys. złotych – pytanie, czy tyle macie i czy chcecie się takiej kwoty pozbyć ;) Jak się to wszystko doda, to wyjdzie już cena Waszego mieszkania bliska 5 tys. zł za m2 – w mojej ocenie taka cena jest nie do utrzymania w Piasecznie na dłuższą metę. Zauważ, że macie szansę skorzystać z Mdm – jak kupicie mieszkanie i będziecie chcieli je sprzedać, to potencjalny kupujący na Mdm nie będzie miał szans (ze względu na wysokość limitu na rynku wtórnym). Co gorsza, limit na rynku wtórnym jest dużo niższy niż na pierwotnym, więc popyt przeniesie się na mieszkania w okolicy tego limitu, co wywoła presję na spadek cen mieszkań droższych (czyli także Waszego).
Efekt tego jest taki, że mieszkanie ciężko uznać za lokatę kapitału, bo można jednak dość sporo na tym stracić (mimo że cena mieszkania deweloperskiego wygląda stosunkowo atrakcyjnie).

Poza tym wszystkim są jeszcze inne kwestie – jaka jest Wasza miesięczna „rezerwa” finansowa? Jeśli jest ona niewielka, to kredyt na mieszkanie jest trochę ryzykowny (zwłaszcza, że trzeba uwzględnić wzrost stóp w przyszłości). Jeśli wynosi ona powiedzmy 2.000, to wszystko nadal jest bezpiecznie. Dalej… co będzie, jak miejsce pracy męża znowu się zmieni? Z Piaseczna sensowny dojazd jest chyba tylko do dzielnic południowych (chociaż i z tym może być różnie). A mieszkania w Mdm nie można sprzedać/wynająć, bo trzeba by zwrócić dopłatę.

W związku z tym wszystkim… czy myśleliście może o wynajęciu podobnego mieszkania w Piasecznie? W cenie 2.000 zł miesięcznie raczej nie powinno być z tym problemu (przynajmniej na rynku prywatnym, bo w „tanich” mieszkaniach od BGK byłoby trudniej ;) Zobaczylibyście, czy w praktyce odpowiada Wam taka lokalizacja, czy dojazdy do pracy nie stanowią problemu, dodatkowo zachowalibyście pełną elastyczność, a cena byłaby dokładnie taka sama jak za kredyt. Nie ma się co spieszyć, bo ceny kupna będą najpewniej spadać i kupić możecie właściwie „zawsze”, więc może warto wrócić do tematu, jak spłacicie już kredyt gotówkowy?
Oczywiście można też spróbować poszukać jednak czegoś w Warszawie – nieco ponad rok temu wynajmowaliśmy mieszkanie w rejonie metra Wilanowska poniżej 2 tys. (2 pokoje, 44m2, miejsce garażowe). Ofert w tej cenie (nawet większych mieszkań) jest całkiem sporo w rejonie północnego Ursynowa (Metro Ursynów/Służew) – dojazd stamtąd na Wilanów jest chyba lepszy niż z Piaseczna.

Podsumowując… z całego tego naszego wywodu można wysnuć wniosek, że odradzamy Wam kupno, ale tak nie jest :) Przy Waszych zarobkach kredyt nie jest przesadnie wysoki (trochę jednak niepokoi jego zestawienie z wysokim kredytem gotówkowym, bo wtedy już 40% dochodów idzie na raty), cena mieszkania (jak na aktualne standardy) też jest w porządku. Jednak w naszej ocenie dorzucenie do mieszkania dużej kwoty na wykończenie, pozbycie się elastyczności i przywiązanie się do w sumie dosyć peryferyjnej lokalizacji musiałoby mieć jakieś zasadnicze korzyści względem wynajmu czegoś podobnego (w Piasecznie lub w Warszawie). I trochę ciężko się tych korzyści doszukać. Za to potencjalnych „zagrożeń” finansowych w związku z kupnem takiego mieszkania doszukać się jest znacznie prościej.”

Dalszy ciąg korespondencji ze strony naszej czytelniczki:

„Hej,

dzięki za obszerny wywód :) Zasadniczo ze wszystkim się zgadzam.

Z ciekawości sprawdziłam ceny na Ursynowie na portalu Gumtree, pierwsze sensowne jakie znalazłam (nie rudera) to koszt 2000/1950 najem +ok. 300 zł opłat, także kolorowo też nie jest.

Jeżeli chodzi cenę mieszkania od dewelopera – juro idę na rozmowy, zobaczymy ile wytargujemy. 3900/m2 to cena wyjściowa,a, chciałabym urwać z tego 10% :) Co do wykończenia to zapomniałam napisać, że jestem budolem i większość rzeczy wykonam z mężem sama, pozostaje więc cena materiałów i wyposażenie kuchni, łazienki. Szczerze mówiąc, rozważałam wykończenie tylko podłóg, pomalowanie ścian i sufitów, montaż oświetlenia, materac w sypialni i wykończoną łazienkę – reszta jeść nie woła i można robić z czasem (liczyłam na to ok. 20 tyś zł, jakkolwiek bez kuchni). Oboje dorabiamy trochę w szkoleniach, doradztwie technicznym itp. więc potencjalną wolną gotówkę możemy ładować w nadpłacanie kredytu, remonty w domu i wyposażenie mieszkania.

Używałam kalkulatora z Waszej strony www, nawet przy wyższym oprocentowaniu u nas jest ok. Kiedyś zarabialiśmy mniej i żyliśmy w Warszawie za 1500zł/mc, więc da się :) Najgorszy potencjalnie będzie okres 3 lat do spłaty kredytu gotówkowego – to mnie trochę niepokoi.

Co do samej ceny 3900/m2, ten sam deweloper sprzedaje mieszkania również po 5500/m2, 4700/m2 w Piasecznie w stanie developerskim, więc jest różnie. Generalnie inni deweloperzy narzekają na tę inwestycję – bo „psuje rynek” i nawet do wyceny kredytów hipotecznych w średniej zaniża wartość nieruchomości. Jeżeli dołożyć wyposażenie mieszkania do ceny droższych mieszkań to cena łączna mieszkania również będzie wyższa, dlatego pod uwagę biorę tylko kryterium cena/m2.

Dzisiaj byłam na rozmowie u doradcy kredytowego, zaleca 20% wkładu własnego żeby ominąć ubezpieczenia, tylko skąd ja to kurka wezmę z dnia na dzień? Ostatecznie z raty ok. 2000 zł – ponad 700 zł to odsetki, a ok. 1300 kapitał. Przyrównując do wynajmu można więc powiedzieć, że z tych wydanych 2000 to tylko cześć idzie w piach a część składa się na wartość mieszkania. Nawet gdybym sprzedała to mieszkanie za 5 lat po cenie zakupu to i tak będę do przodu o włożony kapitał czyli 1300x12x5 = 78 000, uwzględniając wyposażenie mieszkania (jak proponujesz) – 50 tyś = +28 000 zł, ta kwota to ok. 460 zł/mc opłaty przez 5 lat. Czyli z przyjętych przez Was 700 zł na utrzymanie mieszkania pozostaje do dołożenia z naszej kieszeni ok. 240 zł, a to już blisko kwoty, jaką musielibyśmy dopłacić do wynajmu przy zmianie mieszkania na inną lokalizację (Wilanów, Mokotów).

Zastanawiałam się też nad Waszą koncepcją – poczekać i kupić z rynku wtórnego w przyszłym roku np. z Mdm. Prawda jest jednak taka, że w „używanym” mieszkaniu zawsze czeka remont – zawsze się coś zmienia w mieszkaniu. Remonty, zwłaszcza inwazyjne jak wymiana kuchni, skuwanie płytek itp – remonty zawsze są droższe niż robienie czegoś od nowa – wiem to z autopsji po pieniądzach jakie już władowaliśmy w remont domu – gdyby nie sentyment do domu rodzinnego (żeby dzieci miały gdzie biegać) to w życiu ze względu na ekonomię bym tego nie zrobiła :) Pocieszam się tylko myślą, że dom był w opłakanym stanie, a więc na sprzedaży byśmy nie zarobili, po remoncie własnymi środkami podnieśliśmy znacznie wartość tego obiektu i przy ewentualnej sprzedaży cena też będzie lepsza ;)

Dam znać po rozmowach z deweloperem co ustaliłam :)

Tymczasem pozdrawiam i dziękuję za informacje.

S.”

I kolejna nasza odpowiedź:

„Cześć,

my też dzięki za tak wyczerpującą odpowiedź ;)

Jeśli chodzi o wynajem, to nie wiemy, czego dokładnie byście szukali – 2 pokoje na Ursynowie za 2.300 to jakoś dużo, więc może czegoś zwyczajnie nie zrozumieliśmy ;) Poprzednie mieszkanie, które wynajmowaliśmy, to były 2 pokoje (52m2) z garażem na Kabatach – bardzo ładne miejsce i mieszkanie, cena dokładnie 2.000 miesięcznie.
W każdym razie… okres w trakcie i po wakacjach to nie jest najlepszy moment na poszukiwania na tym rynku – ludzie myślą, że zaraz przyjadą studenci i wynajmą wszystko w dowolnej cenie ;)

20% wkładu to rzeczywiście jest dobry pomysł – poniżej tej kwoty wymagane jest ubezpieczenie niskiego wkładu, do tego ogólne warunki kredytu powinny być lepsze (wszak dla banku taki kredyt jest bezpieczniejszy i tańszy, zwłaszcza w przypadku ewentualnych spadków cen mieszkań) i więcej banków udzieli kredytu (dla części LTV80% to już aktualnie maksimum).

Jeśli jesteście w stanie zrobić coś w mieszkaniu samodzielnie, to bardzo dobrze – zawsze będzie taniej, ale, co ważniejsze, na pewno będzie lepiej niż powierzyć prace „Panu Mietkowi z ekipą”.

Co do Mdm na rynku wtórnym, to jego główną zaletą jest niższy limit, który będzie wywoływał presję na sprzedających do obniżki ceny w okolice tego limitu – deweloperzy będą mieli tu nieco lepiej (mnożnik 1.1 względem 0.9). Jeśli takie mieszkanie chcieć remontować, to zdecydowanie się zgadzamy, że jest to bardziej „skomplikowane” niż wykończenie deweloperskiego.

Piszesz tak (wklejamy tylko końcówkę):
„(…) Czyli z przyjętych przez Was 700 zł na utrzymanie mieszkania pozostaje do dołożenia z naszej kieszeni ok. 240 zł, a to już blisko kwoty, jaką musielibyśmy dopłacić do wynajmu przy zmianie mieszkania na inną lokalizację (wilanów, mokotów).”

Bardzo fajne wyliczenia – lubimy liczby, bo matematyka to podstawa wszelkiego działania ;) Mamy tu jednak małą uwagę – to wszystko zakłada, że stopy procentowe pozostaną przez 5 lat na tym samym poziomie, a nie wydaje się to być możliwe. Jak pisaliśmy wcześniej, wzrost o 1 p.p. powoduje, że część odsetkowa wzrośnie Wam o 200 zł miesięcznie i wszystkie obliczenia robią się „mniej korzystne”. Co do założenia, że za 5 lat będziecie mogli sprzedać mieszkanie w cenie kupna, to trudno coś powiedzieć – zakłada to nominalny spadek cen o jakieś 15% (koszt wykończenia minus „amortyzacja” mieszkania). Obawiamy się, że mieszkania (średnio rzecz biorąc) są w Polsce dużo bardziej przeszacowane – ale czy urealnienie cen nastąpi w ciągu najbliższych 5 lat, tego oczywiście nikt nie wie.

A czy rozważaliście koncepcję „testowego” wynajmu w Piasecznie? Bo to wychodzi taniej niż kupno (jak by nie liczyć)… zwłaszcza, że nie musielibyście wynajmować od razu „docelowego” mieszkania (czyli 3 pokoi).

Podsumowując… znowu wygląda tak, jakbyśmy Wam odradzali zakup i znowu tak nie jest :) Widać, że jesteście zmotywowani do kupna i macie na poparcie tej idei dobre argumenty (poza tym, macie zupełnie wystarczające dochody na taką „zabawę”) – zajęliśmy stanowisko poniekąd przeciwne tylko po to, żeby była dyskusja, a nie dlatego, że takie stanowisko w rzeczywistości obstawiamy. Chociaż z drugiej strony… gdybyś miała nas przekonać do kupna mieszkania w Piasecznie zamiast jego wynajmowania, to nadal nie zostaliśmy przekonani ;)

Pozdrawiamy serdecznie i liczymy na ciąg dalszy,
W domach z betonu”

No i był ciąg dalszy – ostatni list od czytelniczki wyglądał tak:

„Hej,
Generalnie jestem już po rozmowach z developerem okazuje się, że to bardzo fajni ludzie – sprzedaż bezpośrednio prowadzi małżeństwo, które jest tym developerem.

Udało mi się wytargować cenę z 316 tyś (mieszkanie, komórka lokatorska, dwa miejsca postojowe jedno w garażu podziemnym drugie naziemnym) na 303 000 + bon na kwotę 10 000 na wykończenie. Uważam, że całkiem przyzwoicie się wytargowałam ;)

Niestety okazało się, że mieszkanie które miałam upatrzone, znajduje się w ostatnim segmencie vis a vis istniejącego bloku- czyli zaraz za oknem mam sąsiadów. Z drugiej strony bloku okazało się że działka na której stoi inwestycja jest stosunkowo wąska i chaszcze które rosną przed blokiem nie należą do tej działki ale są przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną.Tutaj nasz entuzjazm trochę opadł, choć developer poszedł nam maksymalnie na rękę. Powiedziałam, że w chwili obecnej nie mamy kasy na 20% wkład własny i potrzebujemy czasu na zebranie tych pieniędzy, więc zaproponowali nam, żeby przy umowie developerskiej wpłacić 10%, a pozostałe 90% przy odbiorze kluczy do mieszkania. To dobry układ bo 30 tyś możemy spróbować jakoś zebrać, a przy płatności 90% przy odbiorze mieszkania nie płacimy za odsetki od kredytu – do czasu uruchomienia kredytu.

Okazało się również, że mieszkanie pokazowe które oglądaliśmy wykończone nie jest sprzedane i póki co na razie nie zamierzają go sprzedawać do czasu aż nie zejdą wszystkie mieszkania na piętrze. Mieszkanie pokazowe jest mieszkaniem skrajnym z widokiem na plac zabaw i zasadniczo nam to odpowiada :) Developer nie chce dać nam na to mieszkanie rezerwacji ani też uzgadniać warunków sprzedaży, bo boi się w jakim stanie będzie to mieszkanie po przejściu tabunów klientów. Generalnie to mogą się posadzki trochę zniszczyć ale po ścianach nit chyba chodził nie będzie więc z tym mamy ok.

Ustaliliśmy z mężem, że poczekamy na to skrajne wykończone mieszkanie – bo nam się najbardziej podoba i jest widok na ogród. Oczywiście może to potrwać rok i dłużej – ale w tym wypadku nam się nie śpieszy bo i tak potrzebujemy kapitał własny. Druga uwaga to taka, że mieszkania będą taniały – może znajdziemy coś tańszego lub w okazjonalnej cenie :)  Jak pisałam mamy również kilka inwestycji (w tym wiatraki) które jeżeli wypalą to będziemy potrzebować większej gotówki na potencjalne rozkręcenie tego biznesu. Tego aspektu nie braliśmy wcześniej pod uwagę, a jest bardzo istotny. Zastosujemy się również do innych uwag i przeniesiemy się w rejon Piaseczna po wakacjach październik/listopad w celu sprawdzenia czy rzeczywiście nam ta lokalizacja odpowiada ;)

Pozdrawiam,

S.”

Nasza ostatnia odpowiedź:

„Posiadanie rezerwy gotówki zawsze jest przydatne (niezbędne?), bo raz na jakiś czas zdarza się konieczność skorzystania z takiej rezerwy (i nie chodzi tu wcale o inwestycje – czasem jest to choroba, albo inne mało korzystne okoliczności). Pozbywanie się pieniędzy „do zera” jest bardzo ryzykowne zwłaszcza wtedy, kiedy towarzyszy temu wysoki kredyt (dlatego tym bardziej zawsze dziwiły nas, szczęśliwie już niedostępne, kredyty bez wkładu własnego – skoro ludzie nie mają zupełnie wkładu własnego, to najpewniej nie mają też żadnej rezerwy – w razie jakichkolwiek problemów będzie u nich od razu „pozamiatane”, bo nie dość, że nie będzie budżetu na „specjalne” okoliczności, to bank przecież nie odpuści im kolejnych rat kredytu). W Waszym przypadku warto zaczekać i to na zebranie trochę większej rezerwy niż ta, która potrzebna jest na wkład własny – trzeba pamiętać, że suma dwóch kredytów to będzie już ~4 tys. złotych – takie coś można obsługiwać, jeśli oboje pracujecie i nie macie żadnych problemów. W razie wystąpienia jakichś nieprzewidzianych okoliczności problem może okazać się krytyczny – pamiętajmy, że życie to swego rodzaju biznes, a w biznesie najważniejsza jest płynność – wystarczy ją na chwilę utracić, żeby cały „interes” z miejsca padł na twarz ;)

Odrobina oczekiwania ma wiele innych zalet – cieszymy się, że wypróbujecie na początek wynajem w Piasecznie. Zamieszkanie w okolicy swojego docelowego mieszkania to zawsze jest dobry pomysł – nas już też czasem zaskakiwały, zarówno pozytywnie jak i negatywnie, okolice, w których przyszło nam mieszkać. Gdybyśmy kupili „apartament” od JWC w miejscu, w którym wynajmowaliśmy i które na pierwszy rzut oka miało same zalety, byłby to mega błąd. Wystarczyło pół roku, żeby doświadczyć wody w garażu, krzywych wind(!)… ale najgorsza i tak okazała się okolica, która na początku wyglądała naprawdę korzystnie. Poza „testowym wynajmem” warto chwilę poczekać także ze względu na Mdm – wprowadzenie programu na rynku wtórnym ma szansę nieco zamieszać i ceny od tego na pewno nie wzrosną (za to część sprzedawców dostosuje się do limitu). Kto wie, może za rok znajdziecie w Piasecznie coś atrakcyjnego właśnie w Mdm na rynku wtórnym (chociaż akurat dokładnie za rok to pula przeznaczona na program może już być wykorzystana ;)

Co do systemu wpłaty 10/90, to on nas trochę dziwi – z Twojego listu wynika, że blok jest już zbudowany (ba… mieszkanie pokazowe jest nawet wykończone), więc dlaczego nie kupić mieszkania od razu z przeniesieniem własności? Praktyki deweloperów są różne, czasem dosyć ekstremalne (zadłużanie działki albo mieszkań, na które podpisane już są umowy sprzedaży) – skoro mieszkanie już istnieje, to chyba nic nie stoi na przeszkodzie, żeby od razu wymienić pieniądze na akt własności. Wszelkie inne rozwiązania w takich okolicznościach budzą w nas (chyba uzasadniony) niepokój.

Czekanie ma jeszcze taką zaletę, że może zdążycie się przed kupnem dowiedzieć, co będzie w tych chaszczach obok „Waszego” bloku – skoro „Wasz” blok tam stoi, to być może nic nie stoi na przeszkodzie, żeby tuż obok powstał kolejny. Widzieliśmy już wiele miejsc, w których miała być zabudowa jednorodzinna, a powstawały bloki (najsłynniejsze to chyba Kręczki by JWC ;) Do zapewnień dewelopera podchodzilibyśmy z dużą rezerwą – jeśli okolica ma plan zagospodarowania przestrzennego, to warto się z nim zapoznać. Jeśli nie ma, to gorzej i uznalibyśmy to za czynnik ryzyka (wszak deweloper nie odpowiada za to, co zostanie wybudowane na sąsiedniej działce).

Podsumowując… w naszej opinii czekanie nie zaszkodzi (ceny nie wzrosną, a Mdm może zmotywować rynek wtórny do obniżek). Testowy wynajem mieszkania to ogólnie bardzo dobry pomysł przed zakupem „na lata”, a zbudowanie rezerwy finansowej zdaje się być w ogóle absolutną podstawą do podejmowania decyzji o kredycie (nawet mimo tego, że przy Waszych dochodach kredyt nie jest jakiś mega wysoki). Do tego, skoro i tak nie możecie kupić „wymarzonego” mieszkania, a za jakiś czas będziecie mogli, to już w ogóle są same zalety czekania ;) Ale najważniejsze w tym wszystkim jest to, żeby podejmować decyzje świadomie, mając możliwie dużą wiedzę. A w Waszym przypadku jesteśmy o to całkiem spokojni ;)”

W powyższej korespondencji widać, że niektórzy klienci potrafią liczyć, potrafią myśleć i nie zamykają się ślepo na żadne argumenty, mimo że są zmotywowani do kupna mieszkania – tak to właśnie powinno wyglądać. Nigdy nie mieliśmy nic przeciwko kupowaniu mieszkań, jeśli kogoś stać (w artykule o Mdm na rynku wtórnym byliśmy nawet zdecydowanymi zwolennikami „kupna na kredyt” w przypadku rodziny 3+ osobowej). Jeśli kogoś nie stać, czyli musi wziąć kredyt, to należy to robić z rozwagą, bo można odnieść spore korzyści (przytaczany Mdm dla dużej rodziny), można też ponieść duże straty (kredytobiorcy frankowi z 2008 roku). Można się też oczywiście pomylić, ale ważne jest, żeby pomylić się w sposób uzasadniony, a nie kupować, albo nie kupować, bo jakiś sąsiad kupił/nie kupił, albo jakiś Marek W, czy inny WDZB napisał, że teraz trzeba/nie można kupować, bo się przegra życie… ;)

PS. Zachęcamy do podzielenia się komentarzami na temat zaprezentowanego „przypadku” – nasza czytelniczka z pewnością będzie wdzięczna za każdą opinię (my również będziemy wdzięczni ;)

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o

Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
Użytkownik
1 rok 6 miesiące temu
Witam, W związku z prośbą o komentarz do obecnej sytuacji, rzuca się w oczy jedna rzecz. Pani S. (Sylwia?!) z mężem zarabiają całkiem niezłe pieniądze jak na Warszawę (chodzi o kwotę netto). Chyba nawet powyżej średniej. Pomimo tego, wydaje mi się, że nie są Państwo gotowi na wzięcie kredytu. Sam kredyt nie jest duży z tego co pamiętam 300k zł. Nie macie (przejdźmy na Ty ;-)) żadnej poduszki finansowej. Przy tych pensjach nie powinno być problemem z odłożeniem 30k. – „To dobry układ bo 30 tyś możemy spróbować jakoś zebrać”. Fajnie, że inwestujecie w ziemie, wiatraki … ale inwestuje się… Czytaj więcej »
Szymon
Użytkownik
Szymon
1 rok 6 miesiące temu

„W każdym razie… okres w trakcie i po wakacjach to nie jest najlepszy moment na poszukiwania na tym rynku ” — a który okres wg waszych doświadczeń jest najlepszy jeżeli chodzi o „ilość ogłoszeń” vs „jakość do ceny ogłoszeń”?

Szymon
Użytkownik
Szymon
1 rok 6 miesiące temu

Ja zdecydowanie przychylam się do opcji testowego najmu w Piasecznie, ale może to dlatego, że opisywanego mieszkania nie chciałbym kupić ze względu na swoje osobiste preferencje. Za 2000 na Sadybie/Stegnach/SłużewND można coś znaleźć. Dojazd do Wilanowa bardzo dobry, do Piaseczna autem też względnie OK, a w razie kolejnej relokacji pracy ww. dzielnic przynajmniej do Śródmieścia i na Mokotów też dojazd nienajgorszy..

Użytkownik
1 rok 6 miesiące temu

W tej calej dyskusji jedna rzecz jest dziwna. Niby zarabiaja 10k/mc, placa rate 2k + wynajem 2kmc – zostaje 6k/mc i nie odlozyli jakiejs konkretnej kwoty? :D

No helol. Mam znajomego, nie zarabia 3k/mc a w kilka lat odlozyl prawie 100k, bez zadnych ziem rolnych, wiatrakow i czego tam jeszcze :D

Moje rady:
– oszczedzic realne pieniadze na koncie na 20% wkladu + dodatkowe zabezpieczenie
– kierowanie sie przy zakupie lokalizacja tego mieszkania i mozliwoscia jego wynajecia, prosciej niz sprzedac a jakby co jest sie zabezpieczonym na gorsze czasy ;)

bromsky
Użytkownik
bromsky
1 rok 6 miesiące temu

Co do możliwości odłożenia dodatkowej kasy przez parę to pełna zgoda. mając takie dochody można spokojnie oszczędzić kolejne 30 tyś w ciągu roku.
A co do znajomego, który oszczędził 100 tyś z pensji 3 tyś to niezłe bajki opowiada… no chyba, że ma bardzo skromne wymagania, nie ma samochodu i mieszka z rodzicami, którzy go utrzymują.

sing.dst
Użytkownik
sing.dst
1 rok 6 miesiące temu

Może nie wziąłeś pod uwagę, że 6k na życie to niekoniecznie musi być bardzo dużo. Przecież dokonują remontu starego domu/mieszkania, poza tym niektórzy ludzie chcą żyć a nie wegetować i jeść porządne zdrowe jedzenie (czyli szynki pow. 50zł / kg a nie 11,99zł :P). Jak normalnie żyjesz, zdrowo jesz, chodzisz czasami na basen, do kina, teatru, korzystasz z prywatnej służby zdrowia czy zabiegów kosmetycznych (Panie) oraz nie chodzisz jak lump w ciuchach przez 10 lat to 6k zł na to wcale nie jest dużo.

sing.dst
Użytkownik
sing.dst
1 rok 6 miesiące temu
@Do autora blogu Zazwyczaj wrzucam kamyczek do ogródka bo polemika coś wnosi do dyskusji, więc bez obrazy że non stop na Ciebie najeżdżam :) Chodzi mi o stopy procentowe. Obudziliśmy się niedawno w dobie ujemnych stóp procentowych co było nigdy nie do pomyślenia. Obudziliśmy się z QE w USA, które rozprzestrzeniło się na cały świat, a później nabrało kolejnych odsłon w postaci QE2 i QE3, teraz najprawdopodobniej trup będzie karmiony QE4. To również było nie do pomyślenia. prof. Rybiński napisał kiedyś że musimy nauczyć się myśleć na nowo, w dobie ujemnych stóp procentowych, w dobie deflacji. Oczywiście Pan profesor nie… Czytaj więcej »
Użytkownik
Marian
1 rok 6 miesiące temu

Imho sporo racji – moim zdaniem jeśli stopy zostaną podniesione, to raczej niewiele i raczej na krótko – świat polubił darmowy kredyt. Spodziewam się właśnie scenariusza z Japonii i powolnego dryfu cen w kierunku dołu. Bardzo powolnego.

Użytkownik
1 rok 6 miesiące temu

Ja tylko mam nadzieję, że ten developer z Piaseczna to nie Multi-Hekk…

wpDiscuz