Kredyt hipoteczny – czy tak naprawdę wszyscy rozumiemy to pojęcie?

Dziś kolejny wpis naszego stałego (i wielce zasłużonego :) czytelnika o najważniejszych “nieporozumieniach”, dotyczących kredytu hipotecznego. Jest to właściwie podstawowa wiedza, którą powinien posiadać każdy, kto przymierza się do zaciągnięcia kredytu (tym, którzy kredyt już zaciągnęli, a wiedzy jeszcze nie mają, chyba wpisu nie polecamy… w końcu może lepiej spać spokojnie w niewiedzy, niż spać mniej spokojnie z wiedzą? ;) Kredyt hipoteczny został już tak upowszechniony w świadomości Polaków, że zobowiązanie na 25-30 lat, na zmienny procent, wydaje się być powszechną normą. Tymczasem okazuje się, że sporo osób nie dość, że nie widzi w tym żadnego problemu, to nawet tej “nowoczesnej normy” nie rozumie.

k-dek pisze tak:

Czeka nas kolejny ciekawy rok na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Dzisiejszy wpis będzie dość treściwy i konkretny. Przyjrzymy się (po raz kolejny, ale zawsze warto) i przeanalizujemy zwrot kredyt hipoteczny i związane z nim hasła i slogany, jakimi jesteśmy bombardowani niemal od początku bumu kredytowego i które zapewne ponownie pojawią się w mediach w nadchodzącym 2016r.

1. Kredyt hipoteczny – pożyczka z banku, której teoretycznym zabezpieczeniem jest kupowane od dewelopera / spółdzielni mieszkaniowej / prywatnego właściciela – mieszkanie / dom.

Ale czy większość z nas wie, że w Polsce mamy do czynienia z produktem hipotecznym, a nie z kredytem hipotecznym? Kredyt zabezpieczony hipoteką nieruchomości w najbardziej prawidłowej formie funkcjonuje stosunkowo rzadko, np. w USA i to też niestety nie we wszystkich stanach, ale nazywanie każdej pożyczki pod zastaw nieruchomości kredytem hipotecznym to duże nadużycie.

Więcej w artykule:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Oddac-klucze-pozbyc-sie-kredytu-czy-w-Polsce-byliby-chetni-2824012.html

(wnioski autora nie są moimi wnioskami :)

W Polsce, zaciągając zobowiązanie w banku w celu zakupu mieszkania / domu, odpowiadamy za spłatę całości kapitału wraz z odsetkami bez względu na to, jaką przyszłą wartość będzie miało nasze mieszkanie / dom. Mówiąc wprost, odpowiadamy tak naprawdę całym swoim obecnym i przyszłym majątkiem, do chwili zaspokojenia wszystkich zobowiązań wobec banku, a dług może być też dziedziczony.

W przypadku niemożności obsługi długu hipotecznego, bank może wypowiedzieć umowę kredytową z nakazem natychmiastowej(!) spłaty. Dochodzi do egzekucji komorniczej, w wyniku której jest niemal pewne, że komornik ze sprzedaży mieszkania / domu odzyska jedynie część środków na pokrycie długu hipotecznego (pamiętajmy, że obecne kredyty hipoteczne w ogromnej większości zaciągane były na wyspekulowane cenowo nieruchomości). Pozostałą różnicę dłużnik również musi zwrócić, często już z odsetkami karnymi, które dodatkowo znacznie podbijają wartość pozostałego kapitału.

2. Kredyt hipoteczny obecnie jest tani – faktycznie obsługa miesięczna zobowiązania kredytowego jest w ostatnim okresie możliwie najniższa – oczywiście ze względu na serię obniżek poziomu stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, które doprowadziły do najniższych wartości w historii odczytów.

W mediach od 2 lat utrwalił się kłamliwy i podstępny przekaz, że kredyt hipoteczny jest wyjątkowo korzystnie zaciągnąć teraz, a co za tym idzie jest to oczywiście wybitnie dobry czas na „zakup” mieszkania / domu. Wyliczana wartość miesięcznej raty serwowanego przez banki produktu hipotecznego jest sztucznie zaniżona ze względu na to, że stopy procentowe, ściśle powiązane z kredytem, są zmienne! Wystarczy zerknąć raz na wykres wysokości stóp procentowych w czasie aby łatwo zauważyć, że obecny poziom jest ewenementem, który wcześniej czy później zostanie zniwelowany na rzecz wyższych wartości, co automatycznie przełoży się na wyraźny wzrost obciążenia miesięcznej raty kredytu.

Przykładowy artykuł:

http://www.rp.pl/artykul/1191210-Teraz-kredyty-hipoteczne-sa-tanie.html

Najistotniejszą rzeczą jednak jest informacja, że banki, sprzedając swoje produkty hipoteczne, jako drugą (stałą) składową kosztu dołączają marżę, którą w okresie niskich stóp procentowych wyraźnie podniesiono.

3. Posiadacz kredytu – dłużnik, często na drakońskie kwoty, których wielu nie będzie w stanie spłacić… i niestety taka jest prawda :(

W czasie bumu kredytowego (zaraz po wejściu Polski do UE), w mediach oraz na forach internetowych zagościła do znudzenia powielana „mądrość”:

„Kto nie kupił mieszkania, przegrał życie”.

Dla ogromnej większości młodych osób wyżu demograficznego kupno mieszkania / domu przy udziale gotówki było kompletnie poza zasięgiem, ale można było zrealizować swoje marzenie posiadania własnego dachu nad głową poprzez zaciągnięcie kredytu. Niebezpiecznie wymieszano i spłycono pojęcie własność. Otóż jeszcze do niedawna młoda osoba lub małżeństwo niemal z dnia na dzień (najczęściej przy zerowym wkładzie środków własnych) stawali się właścicielami mieszkania / domu i posiadaczami kredytu hipotecznego. Zarówno jedno jak i drugie nie jest prawdą. Dla banku tak naprawdę niczego nie posiadają, a stanowią jedynie rubrykę w kolumnie dłużnik na konkretną kwotę + odsetki, pod zastaw mieszkania / domu (jak i reszty majątku, co zostało opisane wyżej), którego bank jest właścicielem, ponieważ to bank wyłożył na niego pieniądze (nieważne w jaki sposób pozyskane). Osoby zasiedlające dane mieszkanie / dom przez kilka pierwszych lat w zasadzie wynajmują mieszkanie od banku, sam kredyt spłacając w zdecydowanie mniejszej skali niż większości wydaje się. Dlaczego? Ponieważ proporcje raty są takie, że składowe kapitału i odsetek są bardzo nierównomierne. Zdecydowaną większość, w początkowym okresie kredytowania, stanowi część odsetkowa.

Pomijając ogromne zróżnicowanie warunków obecnie obsługiwanych produktów hipotecznych, obrazowo można powyższe dane ubrać w bardzo uproszczony przykład:

Kredyt na 30lat, na kwotę 300 000zł (zerowy wkład własny).

Po ~10 latach regularnej spłaty kapitał wpłacony do banku to średnio ~15-20% wartości pożyczki.

Czyli po 1/3 okresu kredytowania zwrócone zostało tak naprawdę tylko 1/5 zobowiązania.

A problem spłat hipotek, powoli ale konsekwentnie narasta…

http://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/913947,licytacje-komornicze-rynek-nieruchomosci.html

4. Doradca kredytowy – osoba w siedzibie banku lub w placówce współpracującej – łącznik między bankiem a… marzeniem o posiadaniu mieszkania / domu, czyli tzw. „sprzedawca marzeń” ;)

Niestety wciąż bardzo wiele osób postrzega banki jako instytucje zaufania publicznego. W rzeczywistości są to prywatne firmy nastawione (jak wszystkie inne) na maksymalizację zysku. Wszyscy pośrednicy kredytowi mają do dyspozycji narzędzia, środki, jak również silny system motywacyjny, żeby dokonać jak najlepszej sprzedaży produktu bankowego. Najlepszej = najbardziej opłacalnej dla banku / firmy współpracującej… i naturalnie dla samego pośrednika.

Temat doradców finansowych (w tym również kredytowych), był już poruszany w artykule:

http://wdomachzbetonu.pl/dlaczego-media-klamia

Przytoczę najważniejszy fragment:

„Komunikat (Komisji Nadzoru Finansowego) w sprawie doradców finansowych.”

http://www.knf.gov.pl/o_nas/komunikaty/Komunikat_w_sprawie_doradcow_finansowych.html

„System wynagradzania doradcy finansowego nie zawsze uwzględnia jako priorytetowe działanie w interesie klienta.”

„Oznaczenie„niezależny” doradca finansowy (rozumiany jako w pełni obiektywny i działający zawsze w najlepiej pojętym interesie klienta) powinno być traktowane z ostrożnością.”

5. Obowiązkowy wkład własny kredytu hipotecznego – własne środki pieniężne (w gotówce lub w innych produktach finansowych), stanowiące część składową transakcji kupna mieszkania / domu.

Moim zdaniem, jednym z podstawowych czynników bumu kredytowego, a w konsekwencji spekulacji na cenie mieszkań, było poluzowanie polityki kredytowej poprzez udzielanie zobowiązań hipotecznych na 120-130% (już na wstępie przeszacowanej) wartości nieruchomości. Rzecz w moim rozumieniu, która nigdy nie powinna mieć miejsca. Tutaj „brawa” należą się Komisji Nadzoru Finansowego za brak środków zapobiegawczych w odpowiednim czasie i późniejszą opieszałość.

W Polsce oczywiście w większości mamy problem z oszczędzaniem pieniędzy. Niestety poziom rzeczywistych zarobków (nie tych podawanych przez GUS) zdecydowanie odbiega od nawet najbiedniejszych państw starej UE, a koszty towarów, usług, mediów itp. są na zbliżonym pułapie. Dla ogromnej rzeszy młodych ludzi w Polsce kredyt hipoteczny przy zerowym lub niskim wkładzie własnym był (i wciąż jest) jedynym sposobem na wyprowadzenie się z domu rodzinnego lub z lokalu wynajmowanego do (optymistycznie nazywanego „własnym”) mieszkania / domu.

Owszem, w życiu dobrze być optymistą, wierzyć w swoje możliwości i konsekwentnie przekuwać marzenia w plany i realizacje, ale pozwólcie, że na problem zerowego wkładu własnego przy kredycie hipotecznym spojrzę brutalnie realnie.

Przez ostatnie lata w mediach, głównie poprzez naganiaczy rynku nieruchomości, utrwaliły się powiedzenia:

I. Kupno mieszkania / domu to inwestycja.

II. Na (kupnie) nieruchomości nie można stracić.

I ja osobiście po części zgadzam się z tymi stwierdzeniami, ale są istotne różnice, w stosunku do kogo możemy te zdania kierować.

Każda inwestycja na dowolnym rynku obarczona jest ryzykiem, a każdy inwestor zdaje sobie z tego sprawę i gotowy jest na to, żeby ewentualnie ponieść stratę. Kupno mieszkania dla siebie, w dodatku przy udziale zobowiązania hipotecznego, to czysta konsumpcja. Wielu osobom, w celu ostatecznego przekonania do słuszności zaciągnięcia kredytu hipotecznego, wmówiono, że są… inwestorami (którzy na pewno nie stracą). Otóż nie – osoba, która jest powiązana z bankiem umową kredytową na “własne” mieszkanie, to po prostu dłużnik a nie żaden inwestor. A dłużnik, w dodatku z kredytem na wysoki LTV (odsyłam: https://pl.wikipedia.org/wiki/LTV_%28bankowo%C5%9B%C4%87%29 ), na nieruchomości może stracić bardzo wiele – pieniędzy i czasu na ich pozyskanie. Brak wkładu własnego prowadzi do jednego zasadniczego problemu, dla a’la inwestora hipotecznego – w chwili, kiedy nie będzie w stanie obsługiwać długu, nie będzie też mieć możliwości wyjścia z “inwestycji” bez szwanku.

Widzę, że ogromna liczba osób w ogóle nie bierze pod uwagę sytuacji zaprzestania spłaty kredytu, utraty „własnego” mieszkania i dodatkowo pozostania z długiem wobec banku. Przy zobowiązaniu wyższym niż wartość nieruchomości i po przeprowadzeniu postępowania komorniczego, dłużnik traci możliwość zasiedlania mieszkania / domu, a dodatkowo poprzez początkowy brak wkładu własnego pozostaje wciąż z solidnym długiem. Wartość odzyskanych środków przez komornika jest w zdecydowanej większości przypadków niższa niż wartość zobowiązania przed bankiem, nawet po kilku latach sumiennej spłaty.

Osobiście zalecam przy korzystaniu z produktu hipotecznego odłożenie optymizmu na bok, za to zastąpienie go realizmem. Co za tym idzie, dobrze jest zaplanować i konsekwentnie organizować własne środki przy transakcji kupna mieszkania / domu. Każda dodatkowa złotówka w gotówce dodatnio wpływa na zwiększenie bezpieczeństwa obsługi długu hipotecznego.

Przykład z życia:

http://wyborcza.biz/biznes/1,100896,15501442,_Doradca__doradzil_tak__ze_kredyt_urosl_dwukrotnie_.html?biznes=lublin#BoxBizTxt

Tym razem tyle z mojej strony w poruszonym temacie.

Tradycyjnie zachęcam do dyskusji poniżej, np. dopisywania kolejnych haseł powiązanych ze zwrotem kredyt hipoteczny, których nie uwzględniłem.

Polecam też napisanie własnego artykułu (bo jak widać portal/autor nie gryzie ;) szczególnie osobom bardzo aktywnym na forum – zwłaszcza tym, które wyraźnie nie zgadzają się z ogólną treścią portalu :) [tu szczególne pozdrowienia dla kolegi Wielbłąda – przypis WDZB] Autor wielokrotnie zapewniał, że taki artykuł opublikuje w nienaruszonej formie i postara się o merytoryczne uwagi.

k-dek

We wpisie k-dek’a są właściwie rzeczy podstawowe – jednak nawet ta podstawowa wiedza jest obca wielu obecnym i przyszłym “posiadaczom” kredytu konsumpcyjnego, zwanego dla niepoznaki kredytem hipotecznym. Jeśli ktoś taką wiedzę posiada i jego chęci do współpracy z bankiem się nie zmieniły, to dobrze – to oznacza, że podejmuje świadome decyzje i świadomie akceptuje ryzyko. Pozostaje pytanie, jaki procent osób jest niczego nieświadomych (trochę tak, jak wielu frankowców było nieświadomych, że kurs franka może wzrosnąć – dziś to się wydaje aż niewiarygodne, żeby ktoś taki w ogóle się narodził, ale po licznych protestach/pozwach sądowych widać, że takich osób jest jednak sporo). Szkoda, że o tym przekonamy się dopiero wtedy, kiedy stopy procentowe w Polsce wzrosną i kredyt, który teraz jest “tani” (coś jak kiedyś frankowy), nagle takim przestanie być.