Klasyki inwestycyjne, a nieruchomości

Przez lata istnienia rynków finansowych powstało wiele różnych “mądrości”, które w prosty sposób opisują czasem bardzo skomplikowane zjawiska. Najczęściej dotyczą one szeroko rozumianego inwestowania, ale bardzo łatwo można je przełożyć także na rynek nieruchomości. W końcu rynek nieruchomości jest jednym z kluczowych elementów gospodarki i świata inwestycyjnego – nie na darmo mówi się, że budowlanka jest kołem zamachowym gospodarki (napędza wiele kolejnych branż powiązanych).

Sytuacja w sektorze nieruchomości bardzo często jest wyznacznikiem sytuacji w całej gospodarce, co widzieliśmy bardzo dobrze chociażby w Polsce, w ciągu ostatnich 20  lat. Po okresie wysokiej inflacji i bańce “dot-com’ów” po 2000 roku świat (i Polska) pogrążony był w maraźmie gospodarczym. U nas było to szczególnie widoczne – wysokie stopy procentowe, wysokie bezrobocie, rachityczny wzrost gospodarczy. Sytuacja na rynku mieszkaniowym była całkiem niezła jedynie dla kupującego – z punktu widzenia tego, co dziś uważa się za dobrą koniunkturę w mieszkaniówce, czyli wysokie ceny i dużo kredytów, było zupełnie odwrotnie. Po obniżeniu stóp procentowych i wejściu Polski do UE, doszło do szybkiego gospodarczego rozwoju (finansowanego w sporej części kredytem), co przełożyło się na rynek mieszkaniowy (gdzie nisko oprocentowany kredyt, zwłaszcza w znienawidzonym teraz franku szwajcarskim, zadziałał ze zdwojoną siłą). Potem przyszedł kryzys w 2008 roku i pierwsze, historyczne spadki cen na rynku mieszkaniowym. Dalej mieliśmy znowu trochę marazmu, zakończonego lokalnym dołkiem gdzieś w okolicach największych problemów strefy euro (2012), a później powolny wzrost gospodarczy (i przyspieszenie na rynku mieszkaniowym), znowu spowodowany znacznymi obniżkami stóp procentowych. Ostatnie 2 lata to już znaczne przyspieszenie w gospodarce oraz hossa (bum?) mieszkaniowy.

Jak więc widać, rynek mieszkaniowy szedł w parze z sytuacją gospodarczą, a więc i rynkiem inwestycyjnym. W tym układzie nie jest dziwne, że inwestycyjne “mądrości” można z łatwością przełożyć na rynek mieszkaniowy i tym się zajmiemy w niniejszym wpisie.

  1. What goes up must come down.
    Ten absolutny inwestycyjny klasyk uczy, że to, co wzrosło za bardzo, prędzej czy później (za bardzo) spadnie (tak samo jest zresztą w drugą stronę). Ostatecznie liczą się fundamenty i realna (na dłuższą metę) wartość danego aktywa. Moda, spekulacja, czy dodatkowe uwarunkowania (kredyt, podatki, regulacje rządowe) mogą wpływać na ceny różnych rzeczy i utrzymywać je na sztucznie zawyżonych lub zaniżonych poziomach, ale prędzej, czy później, wszystko wróci do równowagi. Na rynkach mieszkaniowych mieliśmy bardzo wiele baniek, które pękały (bardzo często z dużym hukiem) – w okolicach 2008 roku mieliśmy wręcz wysyp takich przypadków (USA, Hiszpania, Irlandia, Węgry), ale patrząc dalej w przeszłość tego rodzaju bańki/krachy zdarzały się na świecie co chwilę (ekstremalnym przypadkiem jest tu Japonia, która po pęknięciu swojej bańki nie podniosła się w zasadzie do tej pory). Mechanizm powstawania bańki jest zawsze ten sam – pojawia się czynnik, który powoduje, że nagle opłaca się posiadać daną klasę aktywów (w przypadku nieruchomości wynika to najczęściej ze znacznego spadku oprocentowania kredytu), ceny powoli rosną, tematem interesuje się coraz więcej osób i widząc, że się opłaca, podkręcają oni koniunkturę. Dalej są już Janusze biznesu, którzy widzą, że skoro w ostatnich latach ceny mocno wzrosły, to teraz też tak będzie i trzeba się załapać na ten “trend” – atmosferę dodatkowo podgrzewają media i spirala się nakręca. Aż wreszcie okazuje się, że ceny tak daleko oderwały się od rzeczywistości, że kolejnych uczestników tej piramidy już nie ma – przy braku nowego finansowania bańka pęka, a ceny spadają, zaliczając często dołek większy niż wynikałby z natury danego aktywa. Były bańki tulipanowe, internetowe, mieszkaniowe, ostatnio kryptowalutowe – mechanizm zawsze ten sam i efekt też taki sam – ci nieliczni, którzy zajęli się tematem na początku zyskali, a większość, która “podłączyła się pod trend” na końcu, straciła (w końcu to ci ostatni sfinansowali zysk tych pierwszych). Na rynku mieszkaniowym było, jest i będzie podobnie – jeśli ceny mieszkań zbyt daleko odejdą od realiów (wyznaczanych przez dochody mieszkańców, zyski z wynajmu, czy koszty budowy), korekta przyjdzie prędzej, czy później.
  2. To, co jest drogie, może stać się jeszcze droższe, a to, co jest tanie, może być jeszcze tańsze.
    Ten punkt jest uzupełnieniem poprzedniego – jeśli jakieś aktywo jest już drogie, albo nawet jest w fazie bańki/manii, to wcale nie oznacza, że za chwilę nie będzie jeszcze droższe (tak samo jest oczywiście także w drugą stronę – jeśli coś jest już tanie, to ogólny niesprzyjający sentyment może popchnąć ceny danego aktywa jeszcze niżej – dużo poniżej jego typowej wartości). W naszej ocenie tak właśnie dzieje się teraz na polskim rynku mieszkaniowym – mieszkania, które są drogie (w relacji do dochodów, kosztów budowy, zysku z najmu), stają się ostatnio jeszcze trochę droższe. I w naszej ocenie, jak zawsze, zadziała w końcu efekt z punktu pierwszego – kiedy zabawa kredytowa się skończy, ceny wrócą do realnych poziomów (otwarte pozostaje pytanie, czy będzie to spadek cen nominalnych, czy może stagnacja cen, jeśli uda się rozkręcić inflację bez zauważalnego podniesienia stóp procentowych, co z czasem doprowadziłoby do przywrócenia realnej ceny mieszkań względem dochodów, czy kosztów budowy).
  3. Rynek potrafi się zachowywać nieracjonalnie dłużej, niż racjonalny inwestor pozostaje wypłacalny.
    Ten punkt jest dalszym uzupełnieniem dwóch poprzednich – nawet, jeśli jakieś aktywo jest drogie i zdroworozsądkowo tak nie powinno być, to wcale nie wiadomo, czy obstawianie powrotu do normalności będzie w ostatecznym rozrachunku opłacalne. Jak wiadomo, obstawianie czegokolwiek zawsze kosztuje i suma tych kosztów może przekroczyć nasze możliwości. Cóż wtedy z tego, że mieliśmy rację, skoro nasza racja przyszła w momencie, w którym byliśmy już bankrutami. W tym miejscu polecamy wszystkim bardzo fajną produkcję o amerykańskim rynku nieruchomości przed kryzysem: “Big short”. Świetnie widać tam mechanizmy rządzące rynkiem w fazie bańki i problemy tych, którzy (jako nieliczni) tę bańkę dostrzegali (istotą bańki jest zawsze to, że większość jej nie widzi, bo to właśnie “siła finansowa” większości jest w stanie taką bańkę napompować).
    W przypadku rynku mieszkaniowego sprawa jest jeszcze bardziej skomplikowana, bo, jakby nie było, mieszkanie jest towarem pierwszej potrzeby – wielokrotnie spotykaliśmy się z pytaniem, co zrobić, jeśli ceny mieszkań są (zbyt) wysokie, a gdzieś przecież mieszkać trzeba (zwłaszcza, jeśli ma się dzieci). Można czekać na unormalnienie cen, wynajmując mieszkanie (jak my), można też oczywiście kupić (nawet na kredyt), jeśli komuś bardzo zależy na poczuciu stabilizacji (o ile oczywiście nie jest to kredyt z LTV 90% na 30 lat, bo taką sytuację trudno nazwać stabilizacją). Tak, czy inaczej, rynek mieszkaniowy bywa dynamiczny jedynie krótkimi fragmentami, więc oczekiwanie na większe ruchy cen (zarówno w górę, jak i w dół) wymaga wyjątkowo dużo cierpliwości w porównaniu z innymi klasami aktywów.
  4. Ostatnie 10% wzrostu zostawiaj dla innych.
    “Trafienie” absolutnej “górki”, albo absolutnego dołka na dowolnym rynku jest wyjątkowo trudne i najczęściej sprowadza się do przypadku – podobnie jest na rynku mieszkaniowym. Jeśli ktoś inwestuje i cena mieszkania rośnie, to dobrze jest sprzedać wtedy, kiedy na rynku panuje duży ruch i ze sprzedażą nie ma problemów. Spadki (zwłaszcza po bańce) mają to do siebie, że są szybkie. Rynek mieszkaniowy w ogóle jest niezbyt płynny (poza szczytową fazą bańki), więc w razie wystąpienia załamania, szybkie pozbycie się mieszkania po jako tako sensownej cenie może okazać się po prostu niemożliwe, powiększając tym samym straty. Chciwość nigdy nie jest dobrym doradcą i po osiągnięciu odpowiedniego zwrotu z inwestycji, należy z danego rynku wychodzić – liczenie na osiągnięcie maksymalnego możliwego zysku prawie zawsze prowadzi do straty. Faza bańki, czy przegrzania danego rynku zdradza najczęściej pewne objawy (kiedy przykładowy “taksówkarz” poleca inwestowanie w dane aktywo), więc dla rozważnego inwestora sprzedaż w okolicach górki, ale nie zupełnie na samym szczycie, nie powinna stanowić specjalnego problemu.
  5. Nierobienie niczego jest często tym, co powinno się robić.
    Jak mawia IdependentTrader, rynek sam podrzuca okazje inwestycyjne. Kiedy akurat żadnej nie widać, to nie ma co na siłę inwestować w coś, co nie rokuje może jakoś super dobrze, ale brakuje ciekawszych alternatyw. W przypadku rynku mieszkaniowego mamy wrażenie, że właśnie taki teraz mamy moment – deweloperzy sprzedają dużo, wzrasta liczba kredytów, ale perspektywa wzrostu stóp procentowych powinna działać trzeźwiąco na tych, którzy spodziewają się niebotycznych zysków na rynku mieszkaniowym. Klasycznym przykładem są tu inwestorzy, kupujący aktualnie mieszkania na wynajem tylko dlatego, że stopa zwrotu jest wyższa niż na lokacie. Kiedy stopy wzrosną, sytuacja się odwróci – jeśli dodatkowo dojdzie do jakiegoś (nawet niespecjalnie dużego) kryzysu, ceny na rynku najmu, który jest bardzo silnie skorelowany ze stanem gospodarki (będąc jednocześnie bardzo dynamicznym), mogą szybko spaść tak, jak stało się to po 2008 roku (dodatkowo trzeba pamiętać, że wtedy sytuacja demograficzna w Polsce była znacznie lepsza, a i mieszkań na wynajem było znacznie mniej). Oczywiście na rynku mieszkaniowym sens tego rodzaju inwestycji sprowadza się w zasadzie i tak do tego, czy ceny mieszkań wzrosną, czy spadną – 3.5% rocznie z wynajmu to może być znacznie mniej niż roczna zmiana wartości mieszkania. Biznes wynajmu mieszkań ma jeszcze ten problem, że ciężko z niego wyjść szybko bez strat – mieszkanie (jeśli nie jest jakąś specjalną okazją cenową) raczej nie sprzedaje się z dnia na dzień, a do tego dochodzą przecież koszty transakcyjne (notariusz, PCC, pośrednik) i niemały stres przy okazji transakcji za setki tysięcy złotych. Warto inwestować w wynajem mieszkań, kiedy stopa zwrotu z takiej inwestycji jest przyzwoita (historycznie za typowy przedział uznawano 4-8% rocznie) i kiedy jest duża szansa na wzrost ceny mieszkania. Nie wydaje się nam, żeby teraz był taki moment.
  6. Nie łapie się spadających noży (kupuj drogo, sprzedawaj jeszcze drożej).
    Kolejny punkt, który dotyczy głównie inwestorów, ale i standardowy klient na rynku mieszkaniowym może na nim skorzystać. Ponieważ spadki cen na różnych aktywach są w zasadzie zawsze szybsze niż poprzednie wzrosty, trzeba bardzo uważać, jeśli dokonuje się transakcji na spadającym rynku. Mocno spadający rynek (zwłaszcza po bańce) potrafi spaść dużo poniżej historycznej średniej (tak, jak wcześniej dużo powyżej historycznej średniej wzrósł). Kupowanie w takim momencie potrafi być bardzo zaskakujące, bo z reguły nikt nie potrafi dobrze przewidzieć ostatecznej skali spadków. Warto zaczekać na jakąś większą stabilizację ceny – lepiej kupić po odbiciu, niż przed dołkiem (nawet, jeśli to oznacza ten sam poziom). W naszej ocenie rynek mieszkaniowy w Polsce jest drogi, co wynika (jak wszędzie) z taniego kredytu i jego dużej dostępności. Kiedy kurek taniego pieniądza zostanie zakręcony, sytuacja powinna powoli zacząć wracać do historycznej normy. Jeśli się tak stanie, nie warto kupować po pierwszych spadkach – warto kupić wtedy, kiedy sytuacja się ustabilizuje (czyli stopy procentowe będą odpowiednio wyższe przez dłuższy czas), a inwestować wtedy, kiedy rynek będzie miał szansę dokonać odbicia (czyli wtedy, kiedy stopy znowu zaczną spadać). I tak dochodzimy do kolejnego punktu.
  7. Kupuj, gdy leje się krew.
    To podstawowa zasada inwestycyjna – nie kupuje się wtedy, kiedy kupują wszyscy (wszak to standardowa gra popytu i podaży, a to przecież “wszyscy” generują największy popyt, a więc i najwyższe ceny). Świetnym przykładem był tu polski rynek mieszkaniowy w 2008 roku – “wszyscy” brali kredyty we frankach, bo mieszkania miały drożeć (na Euro 2012 i w ogóle ;) frank miał tanieć, kredyt w zasadzie sam miał się spłacić. Teraz wszyscy są mądrzy, ale w tamtych czasach to był zdecydowanie dominujący pogląd, a to zawsze jest argument przeciwko kupowaniu. Teraz, kiedy znowu kupują “wszyscy” (przynajmniej od deweloperów), kiedy kredyt jest tani (i dlatego to świetny moment na kupno ;) kiedy ma do nas napłynąć połowa Ukrainy, kiedy “opłaca się” kupować mieszkania pod wynajem, dla nas to jest znowu sygnał, że to zły moment. Kupować należy wtedy, kiedy nikt nie kupuje (czyli jest mały popyt, co znaczy, że jest tanio). Taki czas był po kryzysie, w 2009 roku (jedyne zauważalne spadki cen mieszkań w Polsce) i taki czas będzie znowu, po kolejnym kryzysie.
  8. Nie ma czegoś takiego jak darmowe obiady.
    Z pozoru nie wydaje się, aby powyższe miało jakiś związek z rynkiem mieszkaniowym, ale związek oczywiście jest. Wszelkie programy rządowe “wspierające” budownictwo mieszkaniowe polegają na tym, że niektórzy dostają coś “za darmo”. Czasem jest to dopłata do kredytu (jak w Rns, czy Mdm), czasem to tańsze mieszkanie do wynajęcia (Mieszkanie+). Niestety zawsze sprowadza się do wydawania pieniędzy podatników – w miarę bezpośrednio, jak w Rns, czy Mdm lub pośrednio, poprzez drenowanie z nieruchomości agencji rządowych, czy spółek państwowych (a więc poniekąd własności całego społeczeństwa). Jeśli państwo daje coś wybranej grupie za darmo (np. mieszkania), to oczywistym jest, że musi się na to złożyć reszta społeczeństwa. Nie dość, że samo w sobie jest to złodziejstwem (dlaczego zabierać komuś siłą, żeby dać komuś innemu?), to często także wypacza rynek (Rns spowodował “zafiksowanie” cen na wysokich poziomach dokładnie wtedy, kiedy rynek zaczął spadać, natomiast Mdm wspierał głównie banki i deweloperów, powodując przy okazji wzrosty cen tam, gdzie limit był wyższy niż cena sensownego mieszkania).
  9. Kto nie zna historii, ten skazany jest na jej powtarzanie.
    Punkt ostatni jest chyba najważniejszy – choć w zasadzie nie istnieją 2 takie same kryzysy, czy 2 takie same bańki, to historia pokazuje, że wszystko, co dzieje się teraz, kiedyś się już wydarzyło. Mimo wielu baniek i krachów mieszkaniowych w historii na świecie, do podobnego doszło w USA, Hiszpanii, czy Irlandii, a mechanizmy zawsze były takie same – znaczny spadek kosztów kredytu, towarzyszący temu wzrost gospodarczy (złudzenie wzrostu?) i korzystna sytuacja demograficzna. Te czynniki w sumie wielokrotnie prowadziły już do baniek mieszkaniowych (nie dotyczy to oczywiście tylko rynku mieszkaniowego – zbyt tani kredyt i towarzyszący temu silny wzrost gospodarczy prowadzi na końcu do ogólnego krachu na wielu aktywach, kiedy dopływ nowego pieniądza kończy się wraz ze wzrostem kosztów kredytu).
    Aktualnie zaczynamy powoli wychodzić z kredytowej degręgolady – banki centralne skończyły lub kończą drukowanie pieniądza (FED nawet “odkręca swój bilans”) i zaczynają podnosić stopy procentowe. W dotychczasowej historii to praktycznie zawsze było receptą na recesję i kryzys. Doprawdy trudno się spodziewać, żeby tym razem było inaczej – zwłaszcza, że tym razem uzależnienie od kredytu i jego wpływ na wszystkie rynki jest historycznie wyjątkowo wysoki. A że rynek mieszkaniowy jest wybitnie zależny od kosztu pieniądza, to ma on szansę w przyszłym kryzysie wypaść wyjątkowo kiepsko…

Rynek nieruchomości jest rynkiem jak każdy inny –  może niezbyt dynamicznym, ale procesy na nim zachodzące najczęściej są zgodne z tym, co dzieje się ogólnie w gospodarce (w końcu to właśnie ten rynek tworzy sporą część gospodarki). Dlatego warto się interesować ogólnymi procesami ekonomicznymi, bo one znajdują przełożenie na rynek mieszkaniowy. W końcu w inwestowaniu najważniejsze jest to, żeby znać się na tym, co się robi, a zdobywanie wiedzy zawsze jest najlepszą inwestycją.
Jeśli więc zastanawiasz się, co czeka polski rynek mieszkaniowy, zastanów się, co czeka polską gospodarkę i polskie państwo. Państwo, które nawet w czasie prosperity notuje permanentny deficyt budżetowy, w którym dramatyczna demografia prędzej czy później rozłoży na łopatki system emerytalny, w którym chce się budować kolejne wielkie lotnisko, zamykając bez wyraźnej przyczyny całkiem niezłe, istniejące, w którym duże pieniądze idą na programy typu nieokreślony bliżej rozwój elektromobilności, czy budowa elektrowni atomowej (która nie ma nawet ustalonej lokalizacji, ani chociażby decyzji, czy w ogóle powstanie), czy wreszcie w państwie, które za grube miliardy kupuje zupełnie nieskuteczne z punktu widzenia potencjalnego zagrożenia systemy wojskowe. Zastanów się, co czeka państwo, które wg poprzedniej władzy istniało tylko teoretycznie, a premier z nowej władzy twierdzi, że będziemy kopać rowy, inni będą je zasypywać i wszyscy będziemy zadowoleni.
Jeśli poznasz podstawowe zasady działające w ekonomii, poznasz też to, dlaczego rynek mieszkaniowy zachowuje się tak, a nie inaczej. Chociaż czy to Ci w czymkolwiek pomoże, to już zupełnie inna kwestia ;)

Podziel się z innymi
  • 1
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

  Subscribe  
Powiadom o