Wielokrotnie podkreślaliśmy na tym blogu, że rynek mieszkaniowy w ogromnym stopniu zależy od ceny oraz dostępności kredytu – wszak bez kredytu nic by się nie stało, co się stało ;)
Polska nie jest oczywiście pod tym względem żadnym wyjątkiem. Kryzys amerykański także został wywołany sztucznie zaniżanymi przez lata stopami procentowymi, wspieranymi dodatkowo przez quasi-rządowe organizacje typu Fannie Mae i Freddie Mac. Szczególnie niebezpieczny okazał się eksperyment z kredytami subprime (dla „ryzykownych klientów”), które dodatkowo miały zmienne oprocentowanie (na początku niższe, potem wyższe).
Kryzysy w państwach europejskich (najpierw Irlandia, aktualnie Hiszpania, Portugalia, wkrótce pewnie Włochy i Francja) mają dokładnie taką samą genezę. Przyjęcie do Unii Europejskiej, a następnie do strefy Euro spowodowało nagłe obniżenie oprocentowania wszelkich kredytów, także mieszkaniowych. Wywołało to oczywiście bum inwestycyjny, który skutkował szybkim wzrostem cen, a następnie znacznym wzrostem liczby budowanych mieszkań/domów. W szczytowej fazie tego zjawiska celem nie było już kupowanie (pożyczanie) mieszkań dla siebie, ale kupowanie (pożyczanie) ich tylko po to, aby niedługo sprzedać je z zyskiem. W takiej sytuacji wszystko jest fajnie, dopóki znajduje się następny klient, który zechce od nas mieszkanie odkupić… co oczywiście nie trwa wiecznie (jak każda piramida finansowa) i z reguły kończy się w momencie podwyżek stóp procentowych. Dokładnie tak samo, jak znaczne obniżenie stóp powoduje gwałtowny wzrost ilości pieniądza na rynku (a w konsekwencji wzrost cen, bo proces budowlany jest na tyle długi, że nie jest w stanie natychmiast odpowiedzieć na gwałtowny wzrost popytu), tak i podwyżka stóp zmniejsza ilość pieniądza na rynku (i nagle okazuje się, że ten następny klient, który miał od nas drożej odkupić mieszkanie, już nie istnieje, bo nie jest w stanie pożyczyć więcej, niż my mogliśmy).
Na wykresach poniżej widzimy takie właśnie przełomowe momenty:
(zapamiętajmy wykres z USA, bo będziemy jeszcze do niego wracać)
Jest to absolutnie standardowy mechanizm i praktycznie tak samo było w Polsce. Z pewną małą różnicą – w Polsce jeszcze nigdy nie doświadczyliśmy znaczącego wzrostu stóp procentowych. Mieliśmy na to szanse w roku 2005 oraz w 2007, jednak wtedy „z pomocą” przyszły kredyty w walutach obcych (głównie we frankach). Jakie były finalne efekty możemy teraz zobaczyć chociażby na podstawie pozwów zbiorowych kierowanych przez zdesperowanych „frankowiczów” przeciwko bankom. Jednak w tamtych czasach efekt był taki, że oprocentowanie nowo udzielanych kredytów nie wzrosło (było wręcz przeciwnie), mimo wzrostu polskich stóp procentowych. Dzięki temu polska bańka mieszkaniowa osiągnęła rozmiary wyjątkowe na skalę światową i do tej pory nie zeszło z niej powietrze (wbrew temu, co starają się rozpowszechniać różnej maści „analitycy”, porównujący aktualne ceny do roku 2006, kiedy to bańka miała już sporo za sobą).
Dla przypomnienia dwa wykresy, prezentowane już wcześniej na blogu.
Na pierwszym, przedstawiającym WIBOR 3M (czyli w pewnym uproszczeniu polskie stopy procentowe), zaznaczono okresy, w których dominowały kredyty złotówkowe (na czerwono) oraz frankowe (na zielono). Widać, że w momencie, w którym rosły polskie stopy procentowe, „pałeczkę” przejmowały kredyty denominowane w walutach obcych.
Dokładne wartości pokazane są na drugim wykresie.
Aktualnie mamy do czynienia (w większości krajów świata) z historycznie niskimi stopami procentowymi. W USA, Szwajcarii oraz w strefie Euro mamy je praktycznie na poziomie zerowym. W Polsce stopa główna NBP wynosi 2.50%, co jest zdecydowanie najniższą wartością w historii.
Można by więc zapytać, czy stopy procentowe wzrosną… ale to jest złe pytanie, bo nie powinniśmy pytać, czy wzrosną, ale kiedy wzrosną. Wszak z zera już spaść nie mogą (w Polsce niby jeszcze mają z czego spadać, ale nasze stopy zawsze były wyższe niż amerykańskie/europejskie/szwajcarskie, bo to jedyna szansa, żeby taka peryferyjna, czysto spekulacyjna waluta jak złotówka utrzymywała jakąś wartość).
Nawet KNF ostrzegała (przy okazji rekomendacji SIII), że niskie stopy procentowe to zjawisko „anormalne” i nie będzie trwało wiecznie. Przygotowała też ładny wykres (który też już prezentowaliśmy na blogu):
Widzimy, że w tzw. krajach rozwiniętych stopy procentowe w okolicy zera to anomalia i w ciągu ostatnich 40 lat zdecydowanie dłużej były powyżej 5% niż poniżej. Oczywiście można się spierać, czy teraz mamy szanse na oprocentowanie typu 10%, czy nie mamy… ale o tym w dalszej części wpisu ;)
Na wykresie wyżej trochę się przysłoniły wartości w Polsce z okolic 2000 roku, ale tam jest w granicach 20% :) Dokładny wykres polskich stóp procentowych wygląda tak:
Zwróćmy uwagę, że na wykresie mamy tylko 15 lat – tymczasem ogromna większość kredytów zaciągana jest na 25-30 lat, a ich (zmienne) oprocentowanie zależne jest dokładnie od wartości z tego wykresu.
Skoro już tak straszymy, to pokażemy jeszcze, co by było, gdyby stopy wzrosły trochę… albo trochę bardziej. Na początek obrazek z KNF (kredyt w wysokości 300 tys. złotych):
Widać tu, że rata ładnie rośnie wraz ze wzrostem stóp procentowych ;) Widać przy okazji, że zaciąganie kredytu konsumpcyjnego (bo znakomita większość kredytów mieszkaniowych taka właśnie jest) na więcej niż 25 lat jest dosyć słabym pomysłem, bo powoduje znaczny wzrost kosztów, a wysokość raty spada tak naprawdę bardzo nieznacznie.
Mamy też własną wersję tej tabeli dla tych, którzy nie chcą analizować tak dużej liczby liczb ;)
Aktualne oprocentowanie nowo udzielanych kredytów wynosi wg NBP średnio 5.6%, więc z takiego poziomu startujemy (zakładamy taką samą wysokość kredytu jak KNF – 300 tys. oraz okres kredytowania na poziomie 30 lat, bo jest to niestety najpopularniejsza wartość).
Za chwilę wyjaśnimy, dlaczego jeden z wierszy zaznaczono na czerwono, a tymczasem zobaczmy, że wzrost stóp procentowych o 1 p.p. powoduje wzrost raty naszego przykładowego kredytu o 200 złotych (wartości zaokrąglono do pełnych setek dla poprawy czytelności), czyli prawie 70 złotych dla każdych pożyczonych 100 tys.
Przy aktualnym średnim oprocentowaniu oddamy bankowi dwa razy tyle, ile pożyczyliśmy, przy wzroście stóp o 4 p.p. oddalibyśmy już trzy razy tyle. Oczywiście nie jest to wszystko takie proste, bo w celu zrozumienia, ile tak naprawdę oddamy bankowi, należałoby uwzględnić przyszłą inflację oraz to, czy nasze dochody podążają za inflacją. Dlatego też łączna kwota do spłaty jest wartością raczej poglądową niż pokazującą sensowną wartość dla dzisiejszych cen. Tak, czy inaczej widać, że wzrost stóp procentowych o 4 p.p. powoduje nominalny wzrost łącznej kwoty do spłaty o połowę.
A taki właśnie wzrost (4 p.p.) oznaczałby wartość, którą mieliśmy w Polsce w roku 2004 oraz 2008 – niech każdy sobie sam oceni, czy osiągnięcie tego pułapu jest prawdopodobne w ciągu najbliższych 30 lat. A jest to o tyle istotne, że wtedy nasza rata także wzrosłaby o połowę.
W tabeli wyżej ciekawy jest także ostatni wiersz, bo pokazuje, że znaczny wzrost stóp procentowych (a o takim byłaby mowa w przypadku wzrostu o 10 p.p.) powoduje, że nasza rata osiąga już naprawdę niepokojące rozmiary. W tzw. „krajach rozwijających” się nie jest to wcale takie niemożliwe – jeszcze na początku tego roku Turcja w ciągu jednej nocy podniosła swoją główną stopę z 4.5% na 10. Niedawno Rosja w krótkim czasie podniosła stopę z 5.5% na 7.5%, a w 2008 roku Węgry podniosły jednorazowo stopę procentową z 8.5 do 11.5%.
Jak widać, w krajach zagrożonych kryzysem walutowym takie rzeczy są realizowane w ramach obrony własnej waluty przed upadkiem. Czy taka akcja „ratunkowa” jest możliwa w Polsce? Trudno powiedzieć… ale skoro rząd przejmuje już prywatne emerytury obywateli, to sytuacja budżetowa raczej najlepsza nie jest. Słaba demografia, ciągle brak sensownych reform i permanentnie rosnące zadłużenie nie wróżą niczego dobrego. Jeśli Polska wpadłaby w prawdziwe problemy finansowe i waluta byłaby zagrożona, to raczej nikt nie będzie się specjalnie przejmował sytuacją polskich kredytobiorców mieszkaniowych.
Tak, czy inaczej, jest to scenariusz dosyć pesymistyczny i w normalnych warunkach nie spełni się tak szybko. Pytanie, czy (a raczej kiedy) stopy procentowe wzrosną i bez tego. Odpowiedź jest tak naprawdę w działaniach USA/FED. Świat jest tak powiązany finansowo, że decyzje USA/strefy Euro mają bezpośrednie przełożenie na sytuację Polski. Na razie stopy utrzymywane są w okolicach zera, prezes Europejskiego Banku Centralnego przebąkuje nawet o dalszych obniżkach… ale taka sytuacja raczej nie potrwa wiecznie.
Poniżej wykres z oczekiwań członków FED na temat przyszłej wysokości amerykańskich stóp procentowych:
Widać na nim, że w 2014 roku podwyżek stóp nie będzie, za to wartość w okolicy 1% jest bardzo prawdopodobna w roku 2015. W 2016 mogłoby to już być 2-3%, a docelowo (w „długim terminie”) stopa powinna wrócić do „typowej” wartości dla gospodarki USA, czyli 4% – stąd właśnie taki wzrost zaznaczyliśmy w naszej tabelce z wysokościami raty. Jeśli stopy procentowe w USA wzrosną, wzrosną także i u nas, bo z pewnością nie będziemy mieli niższych stóp niż Amerykanie.
Można się spierać, czy maksymalnie zadłużone USA przetrwałyby taką podwyżkę i czy w związku z tym jest ona możliwa… jednak skoro takie przewidywania mają członkowie FED, to warto mieć to na uwadze. Z drugiej strony, były już przewodniczący FED, Ben Bernanke, stwierdził, że „nie spodziewa się, aby za czasów jego życia stopy procentowe w USA wróciły do swojego długoterminowego, normalnego poziomu na poziomie ok. 4%„.
Jak widać, nawet w USA nie ma zgodności w tym temacie. Należy jednak pamiętać, że aktualne stopy procentowe w okolicy zera mogą być utrzymywane tylko dzięki drukowaniu dolarów przez FED, za które to dolary kupowane są amerykańskie obligacje. Taka sytuacja też nie potrwa wiecznie, bo już widać, że kolejne kraje starają się odchodzić/uniezależnić od dolara w transakcjach międzynarodowych – jeśli ten proces przybierze na sile, mnóstwo dolarów powróci do USA wywołując inflację (co spowoduje wzrost stóp, albo bankructwo kraju… a pewnie jedno i drugie). Szczerze polecam blog:
Jest tam dużo świetnych artykułów na ten temat.
Ale jest jeszcze trzecia strona… można się zastanawiać, czy polityka sterowania stopami procentowymi ma na celu ogólne dobro społeczeństwa, czy może jednak to, aby nieliczni wybrani robili świetny interes kosztem licznych, niewybranych. Mając do dyspozycji tak potężne narzędzie jak stopy procentowe, można wywoływać i kończyć kryzysy praktycznie w dowolnym momencie (o co zresztą FED jest w niektórych kręgach podejrzewany od czasów „Wielkiej depresji” z 1929 roku, w trakcie której zmniejszono podaż pieniądza o mniej więcej 2/3, wywołując prawdziwą, solidną depresję deflacyjną). W końcu to bardzo fajny mechanizm… pożyczyć komuś pieniądze na niski procent (oczywiście nie pożyczamy naszych pieniędzy, tylko jako bank generujemy je z powietrza lub pożyczamy cudze, zależnie od interpretacji), a potem podnosimy oprocentowanie i zaczynamy przejmować w wyniku problemów ze spłatą prawdziwe dobra (ziemia, domy, akcje) – ich cena znacznie spada, więc odpowiednie „siły” są w stanie kupić je „po taniości”. Wystarczy tylko wiedzieć, kiedy należy taką akcję przeprowadzić – wiedza o przyszłej wysokości stóp procentowych wydaje się być do tego wystarczająca.
Ale taką teorię można by uznać za spiskową, tymczasem my tu rozprawiamy na poważnie ;)
I skoro nie wiemy, jak to właściwie będzie, to czas na wnioski ;)
Wiemy, że ultra niskie stopy procentowe to zjawisko wyjątkowe – wyjścia z niego są dwa: wzrost stóp lub bankructwo całego systemu finansowego i zamiana go na inny. Potencjalnie stopy mogłyby już niby zawsze być nisko, ale tak nigdy w historii nie było. Bo z niskimi stopami jest jeden podstawowy problem – zaniżanie stóp to tak naprawdę zaniżanie ceny pieniądza. Jeśli się przez długi czas zaniża wartość jakiegoś dobra, to spada jego podaż, bo produkcja/utrzymywanie przestaje być opłacalne. Jeśli permanentnie zaniża się wartość pieniądza, zmniejsza się ogólny poziom oszczędności. A oszczędności są konieczne do finansowania inwestycji/akcji kredytowej. Kiedy kończą się oszczędności, trzeba je odbudować, bo nie da się już prowadzić akcji kredytowej – wtedy stopy procentowe po prostu muszą wzrosnąć. A że przy tym jakiś kraj, czy nawet cały system może zbankrutować… no cóż, praw ekonomii nie da się oszukać – nie da się wiecznie żyć na kredyt, bo ostatecznie ktoś musi coś wypracować. Zwiększanie ilości kredytu/dodruk pieniędzy nie poprawi niczyjej sytuacji – tylko zwiększenie ilości pracy lub jej wydajności może poprawić sytuację społeczeństwa jako całości.
Kończąc ostatecznie nasze dzisiejsze wywody… wiele wskazuje na to, że stopy procentowe wzrosną i to już niedługo (oczywiście niedługo z punktu widzenia czasu spłaty 30-letniego kredytu, bo w ciągu pół/roku to może nawet polskie stopy jeszcze minimalnie spadną). Trochę wskazuje też na to, że padnie cały aktualny system finansowy. Czy w takich warunkach warto zaciągać kredyt na zmienne oprocentowanie, na 25+ lat, którego podstawowym zabezpieczeniem jest coś, co będzie systematycznie taniało? Hmm… może i warto, ale trzeba do tego sporo odwagi albo bardzo mało wiedzy.
Widac, ze autor jest fetyszystą stóp… ;-)
w mieszkaaaaaaaaaaniach na kreeeeeeeeeeeedyt…. nie ma wolnej milosci…. .