Kiedy wzrosną stopy procentowe?

Przewidywanie wysokości przyszłych stóp procentowych to zadanie dość karkołomne, jednak zadziwiająco wiele osób próbuje tego dokonać – można uznać, że zdecydowana większość kredytobiorców, biorących kredyty na zmienny procent, na 25, czy 30 lat, to właśnie próbuje robić. Nadal bardzo często jest tak, że o zakupie mieszkania/wzięciu kredytu decyduje aktualna wysokość raty, czyli w praktyce poziom stóp procentowych (dlatego więcej kredytów branych jest przy niższym chwilowym oprocentowaniu, a mniej przy wyższym, kiedy zdrowy rozsądek podpowiada coś zupełnie przeciwnego). Kredytobiorcy, których rata dochodzi do 40% dochodów (a takich jest bardzo wielu) zakładają najwyraźniej, że stopy procentowe (zauważalnie) nie wzrosną (ewentualnie liczą na jakiś inny cud). Jest to o tyle kiepskie założenie, że żyjemy w czasach historycznie najniższych stóp procentowych i ich potencjał wzrostowy zdaje się być znacznie większy niż potencjał do spadku (eksperymenty z ujemnymi stopami procentowymi pojawiły się dopiero niedawno i przyniosły szereg negatywnych skutków). Przewidywanie wysokości stóp na dystansie 25, czy 30 lat jest oczywiście zupełnie niemożliwe, za to można zobaczyć, jak rzecz może wyglądać w najbliższej przyszłości.

Bardzo ciekawy artykuł o stopach procentowych można było niedawno przeczytać na blogu IndependentTrader:

https://independenttrader.pl/kiedy-wzrosna-koszty-kredytu.html

Warto się z nim zapoznać, żeby poznać nieco szerszy kontekst całego tematu – my skupimy się na tych aspektach, które mają bezpośredni związek z rynkiem mieszkaniowym. Tematem stóp procentowych zajmowaliśmy się już 4 lata temu – od tamtego czasu nic się specjalnie nie zmieniło, więc warto poczytać:

Kiedy wzrosną stopy procentowe

Na początek dwie podstawowe kwestie. Tak wygląda historia polskich stóp procentowych:

A tak wyglądały polskie stopy na tle innych krajów, o znacznie dłużej „historii kredytowej”:

Z powyższych dwóch obrazków wynikają 2 podstawowe kwestie – po pierwsze, tak niskie stopy procentowe jak obecnie, to zjawisko historycznie bardzo nietypowe, a po drugie, stopy procentowe w Polsce były prawie zawsze wyższe od tych w Europie/USA/Szwajcarii. Nie jest to oczywiście nic dziwnego – żeby ktoś chciał pożyczać komuś kapitał w złotówkach, czyli w walucie z punktu widzenia świata śmieciowej, pożyczkobiorca musi zaoferować lepsze warunki/wyższe odsetki niż w walucie „pierwszoligowej”.

No dobrze, ale co w związku z tym wszystkim? Nasza „niezależna” Rada Polityki Pieniężnej na czele z „wybitnie niezależnym” prezesem NBP, chciałaby, aby stopy pozostały na niezmienionym poziomie co najmniej do roku 2020 (czyli przypadkowo do czasu po wyborach parlamentarnych). I niby to znaczy, że tak powinno być, skoro to właśnie ta rada o wszystkim decyduje. Problem polega na tym, że światowe agencje ratingowe (nie to, żeby były one jakąś wyrocznią, bo ich reputacja jest, delikatnie mówiąc, dyskusyjna) obstawiają nieco inny scenariusz – ostatnio agencja Fitch stwierdziła, że stopy procentowe wzrosną w Polsce w 2019 roku (o 0.5 punktu procentowego) oraz w 2020 (o tyle samo). O tym, że wysokość stóp procentowych bywa niekiedy wymuszona przez rynki finansowe (i nie zależy od woli rządzących), przekonali się ostatnio Turcy, podnosząc „awaryjnie” stopy z 12 do 17.75% po tym, jak lira zaczęła spadać spadkiem swobodnym. Polska zdaje się być w dużo lepszym położeniu niż Turcja, niemniej jednak wysokie zadłużenie dolarowe (rządu i przedsiębiorstw) rodzi ryzyko, że w przypadku umocnienia dolara i wzrostu kosztu pożyczania w dolarach, awaryjne podnoszenie polskich stóp wcale nie jest takie wykluczone. Warto rzucić okiem na poniższy wykres z bloga tradera21, na którym widać relację zadłużenia dolarowego do PKB w poszczególnych krajach (czyli potencjalne ryzyko zaistnienia kryzysu walutowego, w przypadku zbyt długiego utrzymywania lokalnych stóp procentowych na zbyt niskim poziomie):

Polska jest tu niestety w czołówce, ustępując nieco Turcji, wyprzedzając za to rychłego bankruta, czyli Argentynę. Oczywiście powyższe zestawienie nie dowodzi, że Polskę czeka kryzys walutowy – pokazuje tylko, że trzeba dbać o stabilność waluty, bo jakikolwiek problem w tej kwestii może bardzo szybko doprowadzić do kryzysu na miarę Turcji, czy Argentyny.

Projekcje NBP zakładają najbardziej prawdopodobny poziom inflacji w okolicy 3% już w 2019 roku – jeśli stopy się do tego czasu nie zmienią, będziemy mieli coraz bardziej ujemną realną stopę procentową (pamiętajmy, że aktualna wysokość stóp procentowych była wg RPP „odpowiednia” także w okresie statystycznej deflacji 2 lata temu i ma być odpowiednia wkrótce, przy inflacji 3% :) Wysokość naszych stóp jest oczywiście bardzo silnie uzależniona od polityki monetarnej Europejskiego Banku Centralnego – ten ma zakończyć drukowanie euro z końcem roku, a szanse na pierwszą podwyżkę stóp procentowych pojawią się w drugiej połowie 2019 roku. W międzyczasie FED regularnie (i wygląda na to, że nieco szybciej niż jeszcze niedawno wszyscy się spodziewali) podnosi stopy – już teraz stopa procentowa w USA (przy podobnej inflacji) jest wyższa niż w Polsce, a do końca 2019 roku ma wzrosnąć o kolejne 1.25 p. p.

Wszystko to sugeruje, że RPP może być „zmuszona” podnieść stopy wcześniej niż by tego chciała (niż by chciał PiS?). Najpewniej będzie to wynikać z polityki innych głównych banków centralnych – jeśli Polska chciałaby się z ogólnego trendu wyłamać, to niestety duże zadłużenie dolarowe powoduje, że kryzys walutowy stanie się bardziej prawdopodobny (na razie wydaje się on być bardzo nieprawdopodobny).

Zakładając jako realistyczny scenariusz nakreślony przez Fitch, wzrost stóp procentowych o 1 p. p. do końca 2020 roku przełoży się na wzrost raty kredytowej kredytu w złotówkach o 80 zł miesięcznie na każde 100 tys. pozostałe do spłaty. Nie jest to jeszcze na tyle dużo, żeby wpędzić w problemy jakąś poważną grupę kredytobiorców, albo spowodować zauważalne ograniczenie akcji kredytowej, niemniej jednak każdy wzrost kosztu pieniądza będzie działał w kierunku spowolnienia, zwłaszcza tak mocno, jak obecnie, rozkręconej kredytowo gospodarki. Należy pamiętać, że problem dotknie nie tylko strony popytowej – deweloperzy, zwłaszcza ci więksi, korzystają często z obligacji emitowanych najczęściej na zmienny procent (WIBOR + marża) – dla nich też wzrost stóp procentowych nie będzie korzystny.

Jakie to wszystko może mieć przełożenie na rynek mieszkaniowy? Efekt będzie pewnie bardziej psychologiczny niż praktyczny – bardzo duża grupa kredytobiorców złotówkowych nigdy nie spotkała się ze wzrostem wysokości raty, bo w zasadzie od 7 lat stopy procentowe w Polsce spadają lub pozostają stabilne (pamiętajmy, że przy +/- 200 tys. kredytów udzielanych rocznie i nieco ponad 2 milionach aktywnych kredytów w tej chwili, ponad połowa kredytobiorców nigdy w trakcie spłacania kredytu nie widziała wzrostu stóp procentowych/raty i może się nieco zdziwić, że takie zjawisko ma miejsce).

Amerykański FED planuje podnieść swoje stopy z zera jakiś czas temu do ~3% w „długiej perspektywie” – gdyby i u nas stopy o tyle wzrosły, to byłby to już wzrost zauważalny, bo oznaczałby ratę wyższą od obecnej mniej więcej o połowę (oczywiście dla tych, którzy niedawno rozpoczęli spłacanie kredytu – im dłużej ktoś już spłaca, tym wzrost stóp jest mniej odczuwalny, bo udział części odsetkowej w racie jest niższy). Taki wzrost powinien już mieć zauważalny wpływ na poziom akcji kredytowej, a co za tym idzie także na sprzedaż/ceny mieszkań. Pamiętajmy, że wyższe stopy procentowe oznaczają także zmniejszenie się liczby inwestorów mieszkaniowych. O ile aktualne 3.5% zysku z wynajmu mieszkania to sporo więcej niż na lokacie, o tyle wzrost stóp procentowych (a więc i oprocentowania lokat) może tę relację całkowicie odwrócić.

Podsumowując… coraz więcej osób ma świadomość, że sytuacja na rynku mieszkaniowym w średniej perspektywie czasowej (kilka lat) zależy od ceny kredytu (pochodną ceny jest jego dostępność). Już nawet w mediach głównego nurtu można bardzo często spotkać takie „newsy”. Jeśli stopy procentowe pozostaną bez zmian do 2020 roku (jak chce tego PiS/RPP) i nie dojdzie do tego czasu do jakiegoś poważnego ogólnoświatowego kryzysu, to na rynku mieszkaniowym niewiele się zmieni – ludzie nadal będą brać kredyty (przy dość wysokim wzroście PKB akcja kredytowa ma szansę nadal przyspieszać), ceny coś tam wzrosną lub coś tam spadną (ostatnie kilka miesięcy pokazuje, że raczej to pierwsze), a deweloperzy będą budować coraz więcej (i coraz drożej – pytanie, czy zdołają wzrost kosztów przerzucić na klientów). Hossa opisywana w poprzednich dwóch wpisach pewnie się jeszcze rozkręci.

Jeśli stopy wzrosną tak, jak oczekuje tego część uczestników rynku (czyli o 1 p. p. do końca 2020 roku), pewnie nadal niewiele to zmieni – nieco wyższe raty raczej nie ograniczą zauważalnie skłonności do zapożyczania się na 30 lat (dopóki gospodarka się nieźle kręci), aczkolwiek media zaczną się rozwodzić nad tym, że rata może jednak rosnąć i wiele osób będzie tym faktem zaskoczonych. Dopiero przyspieszenie tempa podwyżek stóp na wzór amerykańskiego FEDu miałoby szansę powstrzymać aktualny bum mieszkaniowy – w innym przypadku powstrzyma go dopiero prawdziwe „bum” przy okazji najbliższego kryzysu, którym jak zawsze, zdecydowana większość będzie bardzo zaskoczona.
W grze pozostaje oczywiście scenariusz „turecki”, czyli kryzys walutowy wskutek zbyt długiego zaniżania wysokości polskich stóp, jednak jakoś nam się nie wydaje, żeby polski rząd chciał się przeciwstawiać światowym rynkom finansowym (nie na darmo premierem jest ex bankier ;) i pewnie RPP będzie robiła dokładnie to, co wszyscy (czyli dokładnie tak, jak było do tej pory).

Tak, czy inaczej, czasy ultra taniego kredytu zdają się powoli odchodzić do lamusa – czy jeszcze kiedyś świat do nich wróci, tego nie wiadomo (najbliższy kryzys pokaże, czy znowu będziemy z nim walczyć tym, co było jego bezpośrednią przyczyną – zbyt tanim kredytem, czy może jednak będzie to okazja na wymianę całego systemu finansowego na inny, który tradycyjnie z początku będzie wyglądał bardzo atrakcyjnie, a później okaże się kolejną, celową wtopą). Wiadomo natomiast, że nad polskim rynkiem mieszkaniowym, który kręci się teraz coraz szybciej i wiele osób nie dostrzega tu żadnego problemu, ciążą różne, potencjalne zagrożenia – niektóre są niezbyt prawdopodobne (kryzys walutowy), inne bardziej (spadki na rynkach akcji z historycznych rekordów i wzrost stóp procentowych mogą zainicjować kolejny poważny kryzys finansowy), inne wydają się być nieuniknione – wzrost kosztu kredytu nawet do historycznej średniej (czyli mniej więcej to, co się powoli dzieje w USA), spowodowałby „normalizację” cen mieszkań. Wszyscy jesteśmy przyzwyczajeni do taniego, powszechnie dostępnego kredytu – mamy silne obawy, że takie czasy nie będą trwały wiecznie, bo do tej pory każdy kredytowy bum kończył się kryzysem (kiedy kredyt przestawał być tani) i nie bardzo wiadomo, dlaczego tym razem miałoby być inaczej.

Podziel się z innymi
  • 1
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

  Subscribe  
najnowszy najstarszy oceniany
Powiadom o
Jaja Robie
Użytkownik
https://www.bankier.pl/wiadomosc/UOKiK-apeluje-o-stale-oprocentowanie-kredytow-hipotecznych-4131120.html Cytowany w poniedziałkowym komunikacie prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Marek Niechciał wskazał, że niepokojące są dwie rzeczy. „Przede wszystkim sposób informowania klientów o ryzyku związanym z zaciąganiem kredytów złotówkowych ze zmienną stopą oprocentowania” – mówił. W tej chwili – jak wyjaśnił – klienci nie zawsze mają świadomość ryzyk związanych z tym produktem „Nie tylko z punktu widzenia interesów konsumentów, ale także stabilności sektora finansowego w Polsce – konieczne jest, by banki wprowadziły w większym zakresie do swoich ofert kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu” – stwierdził Niechciał, oceniając, że dotychczasowa mała popularność tego produktu spowodowana jest jego niższą atrakcyjnością… Czytaj więcej »
zeroxx
Użytkownik
Jak widać ciekawe czasy przed nami. Wszystkie znaki na niebie i ziemi pokazują, że coś jest na rzeczy. Minęliśmy szczyt koniunkturalny i FED chce mieć jak najszybiej i jak najwyższe stopy zanim uderzy recesja. Na giełdach trwa powolne wychodzenie z drogich akcji przez grube ryby, aby nie zrobić zwały i ubrać leszczy w drogie akcje na samej górce. To co widzimy ma WIG20 od początku roku to jest jakaś masakra -20%, a mówi się, że giełda prognozuje stan gospodarki za kilka kwartałów. Chyba nikt nie ma watpliwości, że kończymy powoli zabawę w tanie kredyty i golimy owieczki za pomocą wyższych… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik
słabość polskiej giełdy jest zastanawiająca ale niestety żaden to wskaźnik… nowe masowe programy emerytalne na pewno podniosą wyceny bez względu nawet na wyniki spółek… taka to giełda… ” Wszystkie znaki na niebie i ziemi pokazują, że coś jest na rzeczy.” czyli nic wielkiego się nie wydarzy… jak wszyscy czegoś oczekują to to nie nadchodzi ;) dlatego to takie fajne hehe prognozować oczywiście… poprzedni wzrost cen nieruchomości był stosunkowo krótki w czasie… gdy przyszedł kryzys to ceny nie wróciły do poprzednich wartości… czy gdy teraz ceny wzrosną to spadną niżej niż w 2003 roku? jeśli nie to trzeba odtrąbić pomyłkę hehe… Czytaj więcej »
Robert
Użytkownik

Zważając na zjawiska finansowe typu niedawne referendum w Szwajcarii (nawet jeśli poległo, to jest to wytoczenie pewnego trendu i zdobywanie zwolenników na świecie) czy rozwijające się kryptowaluty… możliwe, że kolejny system po wymianie będzie czymś zupełnie bardziej innowacyjnym i odważniejszym niż rozwiązanie po 2008, które nie przyniosło w sumie nic konkretnego, a jedynie odwlekanie nieuniknionego.
Przyszłość natomiast maluje się znacznie ciekawiej po odwilży jaką przyniesie kryzys: https://www.youtube.com/watch?v=B41elpulOjw

Tomasz_Wielblad
Użytkownik

„Tematem stóp procentowych zajmowaliśmy się już 4 lata temu – od tamtego czasu nic się specjalnie nie zmieniło”
fakt 4 lata przestrzelonych waszych prognoz… i nic tego nie potrafi zmienić… pytanie skąd pewność że kolejne prognozy przez kolejne lata nie będą przestrzelone??? prawem serii będziecie mylić się siedem lat? czyli tak bezpiecznie licząc ok 2 lata spokoju :) no cóż…

zeroxx
Użytkownik
Tomasz_Wielblad
Użytkownik

” I pomyśleć, że to wszystko w czasie raportowania przez gros deweloperów wyników komunikujących rekordową sprzedaż mieszkań i liczone w setkach miliardów złotych roczne profity.”
i tyle w temacie… to tylko propagandysta jakby ktoś nie zauważył…

Jaja Robie
Użytkownik
a propo zysków https://www.independent.ie/business/irish/hell-at-the-gates-how-the-financial-crash-hit-ireland-36709945.html 2007 January: Anglo Irish Bank named „best bank in the world” by consultants Oliver Wyman. November 28: Anglo Irish Bank reports record profits of €1.24bn.(po naszemu miliard) 2008 March 17: The crisis hits Ireland: A „St Patrick’s Day massacre” on stock markets. Shares in Europe and the US plunge. Anglo Irish Bank’s stock fall more than 15pc in a single day. The Irish stock market closes at its lowest level in three years. Banks and construction shares are worst hit. September 17: Anglo Irish Bank executives meet Central Bank officials. Anglo wants a €7bn emergency loan.… Czytaj więcej »
Jaja Robie
Użytkownik
http://www.dziennikbaltycki.pl/dom/a/majowka-2018-w-sopocie-spadaja-ceny-najmu-w-apartamentach,13135520/ (….)Przekonanie, że na inwestycji w nieruchomości na pewno zarobimy, zachwiały informacje dotyczące… najdłuższej majówki świata. Wydawać by się mogło, że perspektywa 9-dniowego wypoczynku, na który trzeba poświęcić tylko 3 dni urlopu, spowoduje taki boom na rynku hotelowym, że ceny pójdą w górę, jak rakieta. Tymczasem z analizy, jaką po raz kolejny przeprowadzili analitycy Open Finance, wynika że na 18 monitorowanych miejscowości, chętnie odwiedzanych przez amatorów turystyki weekendowej , ceny noclegów w stosunku do ubiegłorocznej majówki w połowie z nich poszły w górę, a w połowie spadły.(..) O czym świadczą te wyliczanki, jeżeli dodatkowo spojrzymy na tzw. obłożenie miejsc (na… Czytaj więcej »