Obwodnica-wschód-słońca-jesień

Jeszcze zbyt wcześnie

Pojawiły się wreszcie wszystkie najważniejsze raporty z polskiego rynku mieszkaniowego (Reas, NBP i AMRON). Po ich przeczytaniu wniosek jest jeden – na ostateczne wnioski jest jeszcze trochę zbyt wcześnie ;) Zanim odpowiemy na pytanie, dlaczego tak jest, przyjrzymy się kolejno, co tym razem chłopaki ciekawego napisali.

Zaczniemy od NBP, bo to jest, w mojej ocenie, najmniej ciekawy raport. I to wcale nie dlatego, że jest w nim mało interesujących danych (jest wręcz przeciwnie), tylko dlatego, że wraz z kolejną edycją bardzo niewiele się w tym raporcie zmienia – możemy obejrzeć znakomitą większość wykresów, dostępnych w poprzednich edycjach. Jeśli ktoś nigdy nie czytał raportu NBP i nie chce mu się czytać całości (uważam, że co najmniej jeden warto w całości przeczytać), to zachęcam do obadania naszego poprzedniego „raportowego” wpiu:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2014/03/what-do-you-read-my-lord-reports.html

Znajdziemy tam nieco bardziej dogłębną analizę raportu NBP. Tym razem skupimy się jedynie nad kilkoma elementami, które z różnych względów uznaliśmy za ciekawe.
Ale na początek mała dygresja – na tym blogu skupiamy się głównie na kwestiach mieszkaniowych, pomijając całkowicie segment nieruchomości komercyjnych oraz wybiórczo traktując temat domów jednorodzinnych oraz ziemi (chociaż nadal mamy nadzieję, że kiedyś znajdzie się czas na wpis w tym ostatnim temacie). Tymczasem w raporcie NBP pada kilka bardzo ciekawych stwierdzeń na temat rynku biurowego, które sugerują, że i w tym segmencie mamy coś w stylu bańki i jest to segment, który może wkrótce wygenerować sporo problemów. W raporcie czytamy tak:

„W Polsce na koniec I kw. 2014 r. było 6,48 mln m kw. powierzchni biurowej, z czego najwię-
cej (4,2 mln m kw.) zlokalizowane było w Warszawie. Zgodnie z danymi firmy doradczej JLL 12 w budowie jest ok.1,2 mln m kw. powierzchni biurowej, w tym ponad 0,6 mln m kw.
Stopa pustostanów dla najważniejszych rynków biurowych pozostała w I kw. 2014 r. na poziomie 12%, tj. zbliżonym do tego z końca 2013 r. oraz znacznie wyższym niż  na koniec 2012r., kiedy wynosiła 9,1%. W Warszawie zaobserwować można utrzymujący się od
2012 r. wzrostowy trend stopy pustostanów powierzchni biurowych, która pod koniec I kw. 2014 r. wynosiła 12,2%. Jednocześnie czynsze transakcyjne za powierzchnię biurową klasy A
w Warszawie pozostają stabilne i wynosiły ok. 19 euro za m kw. za miesiąc. Pokazuje to, że dobrze zlokalizowane budynki biurowe wciąż cieszą się popytem. Natomiast dane o znacznej powierzchni biurowej w budowie w połączeniu z sytuacją ekonomiczną w Polsce i na świecie pozwalają wnioskować, że stopa pustostanów będzie rosła, zwłaszcza w starszych lub słabiej zlokalizowanych budynkach. Może stanowić to problem dla właścicieli tych budynków, których dochody będą spadać. Właściciele mogą zachęcać klientów niższymi czynszami, lub rewitalizować obiekty, jednak jest to związane z dodatkowymi kosztami.”

Jak widać, stopa pustostanów rośnie, a w budowie jest jeszcze sporo nowej powierzchni (na poziomie 20% aktualnej). Raczej nie wpłynie to korzystnie na czynsze, a co za tym idzie także na wycenę całych budynków. No chyba że ktoś spodziewa się nagłego i znacznego wzrostu gospodarczego w Polsce… my spodziewamy się czegoś zupełnie przeciwnego, więc trzymalibyśmy się z dala od rynku nieruchomości komercyjnych (tak, jak trzymamy się z dala od rynku mieszkaniowego ;)

Koniec dygresji, wracamy do mieszkaniowych aspektów raportu NBP.
W poprzedniej edycji pisano o tym, że w Warszawie ceny zaczynają już rosnąć. W tej edycji napisano z kolei, że ceny są stabilne, z wyjątkiem Warszawy… gdzie zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym, ceny lekko… spadły :) Taki to mieliśmy początek wzrostów w przedostatnim kwartale, zakończony, jak widać, już kwartał później.

Przyjrzyjmy się więc temu, co nie jest wróżeniem z fusów. Na początek wykres, o którym pisał już Credit Slayer na swoim blogu:

http://creditslayer.blogspot.com/2014/05/nowy-raport-dramat-rynku-wtornego-trwa.html

Wykres ten pokazuje… nie do końca wiadomo, co on pokazuje, ale widać, że to coś na wykresie rośnie ;) Niby jest to średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w poszczególnych miastach. Niestety nie wiemy, jak to jest liczone (czy w jakikolwiek sposób uwzględniane są mieszkania, które wystawiono na sprzedaż np. 3 lata temu i do tej pory nie zostało sprzedane?). Tak, czy inaczej, widać tu 2 ciekawe rzeczy. Po pierwsze, czas sprzedaży się coraz bardziej wydłuża i dotyczy to praktycznie wszystkich miast. W porównaniu do momentu, kiedy sprzedawało się wszystko praktycznie od razu (przełom 2006/2007) mamy teraz czasy sprzedaży nawet 5-krotnie dłuższe. Nie bardzo wiadomo, jakie to ma konkretnie przełożenie na cokolwiek, niemniej widać, że mieszkanie na rynku wtórnym jest teraz po prostu dużo trudniej sprzedać niż 8 lat temu (mimo historycznie niskich stóp procentowych!). Trochę to stoi w sprzeczności z doniesieniami deweloperów o znakomitej sprzedaży w drugiej połowie zeszłego roku oraz na początku aktualnego, a wszystko wynika z tego, o czym pisaliśmy już na blogu wielokrotnie – rynek wtórny wydaje się być dużo bardziej „zabetonowany” w swoich oczekiwaniach, przez co jego kosztem coraz większy udział uzyskuje rynek pierwotny (mamy dobrą sprzedaż deweloperów, ale sumaryczna sprzedaż na rynku pierwotnym i wtórnym nadal nie powala). Druga ciekawa rzecz to fakt, że na wykresie „góruje” Warszawa – to pokazuje coś, co można zobaczyć już po chwili przeglądania ogłoszeń – bardzo duża ich część to oferty absolutnie z kosmosu. Zupełnie, jakby ktoś nie zauważył, że cena typu 8 tys./m2 w starym bloku z wielkiej płyty jest, jakby nie było, trochę już niedzisiejsza. Chociaż trzeba przyznać, że oferty mieszkań kilku-kilkunastoletnich są czasem jeszcze bardziej przestrzelone (może to kwestia „posiadania” takiego mieszkania w kredycie frankowym?). Co by jednak nie mówić, czas sprzedaży na rynku wtórnym w Warszawie jest najdłuższy i to wcale nie jest dziwne – w końcu to jedyne miasto, w którym, patrząc po średnich cenach, „stare” mieszkanie jest znacząco droższe niż nowe. I to jest dla mnie totalna abstrakcja – rozumiem, że na Starym Mieście są tylko stare mieszkania i one trochę podbijają średnią, ale praktycznie wszędzie indziej są mieszkania i stare, i nowe. Ciekawe, jakie wartości musi osiągnąć powyższy wykres, aby sprzedający na rynku wtórnym zrozumieli, że czas dostosować ofertę do realiów, które (z ich punktu widzenia) będą się już tylko pogarszać (stopy procentowe, demografia, przyrost nowych zasobów mieszkaniowych).

Podobne wnioski można wyciągnąć z kolejnego wykresu:

Jak widać, Warszawa zdecydowanie wybija się ponad średnią na wykresie, pokazującym stosunek ceny ofertowej do transakcyjnej, osiągając aż 25% różnicy między tymi cenami. Nie znaczy to oczywiście, że każda transakcja różni się od wyjściowej ceny ofertowej o 1/5 – oznacza tylko tyle, że pośród ofert mamy sporą grupę takich, które nie mają żadnych szans na znalezienie nabywcy.
Z takiej sytuacji zadowoleni są oczywiście deweloperzy – oferują korzystniejsze ceny, jakoś tam dopasowane do aktualnego popytu wspieranego niskimi stopami procentowymi. Sprzedawcy na rynku wtórnym w sporej części oczekują cudu, który nigdy nie nadejdzie. Im dłużej będą czekać, tym gorzej dla nich, bo z czasem ich mieszkanie będzie coraz tańsze (generując jednocześnie spore koszty utrzymania). Chociaż… skoro „analitycy” mówią, że w tym roku zanotujemy kilkuprocentowe wzrosty cen, to może jednak warto poczekać? ;)

W raporcie NBP mamy fajne wykresy na temat cen – to jeden z nielicznych przypadków, który sięga (w nieco schowany sposób, ale jednak) do roku 2002:

Na wykresie co prawda dane tylko od połowy 2006 roku, ale w legendzie czytamy, że wartość na wykresach w 2002 roku wynosiła 100. Jak widać, w Warszawie jest aktualnie „tylko” 2 razy drożej niż w 2002 roku. Czyli z pewnością… taniej już nie będzie ;) Co ciekawe, w innych miastach jest jeszcze drożej, bo średnia dla 9 największych miast to „jedyne” 220%. Niestety coś się chłopakom stało złego z wartościami uwzględniającymi inflację (CPI) i na wykresach ich nie widać. Jednak z naszych wcześniejszych wyliczeń wynika, że, uwzględniając inflację, aktualnie jest o jakieś 60% drożej niż w roku 2002. I to mimo tego, że tym czasie zbudowano 1.5mln domów/mieszkań.

NBP standardowo pokazuje jakieś bzdury dotyczące zakupów gotówkowych na rynku pierwotnym:

Podstawowy błąd polega tu na tym, że udział 7 miast w wypłatach kredytów jest zdecydowanie zaniżony. Zgodnie z raportem AMRON (o którym za chwilę) na największe 7 miast przypada praktycznie dokładnie połowa wartości wszystkich udzielonych kredytów.

Dodatkowo, nie bardzo wiadomo, skąd takie wartości w pierwszej kolumnie raportu NBP, skoro AMRON podaje wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych na poziomie około 20% wyższym. Przyjmując dane z AMRON, otrzymamy w czwartej kolumnie tabeli NBP wartość w okolicach 2800, a to powoduje, że udział zakupów gotówkowych na rynku pierwotnym wyniesie już tylko 30%, co nam się wydaje dużo bardziej sensowną wartością.

Tradycyjnie w raporcie NBP możemy zobaczyć, że inwestorzy giełdowi jakoś nadal nie mogą dostrzec świetlanej przyszłości przed deweloperami:

Wyceny spółek na poziomie historycznych minimów w czasach, w których mieszkania podobno „idą jak woda”, każą podchodzić do zapewnień o końcu kryzysu z dużą ostrożnością.

Ostrożności powinien uczyć także wykres o stopach procentowych:

Widać z niego, że bez kredytów w walutach obcych (które raczej już nigdy nie powrócą) ciężko będzie o utrzymanie niskiego oprocentowania przez dłuższy czas. Jak tylko stopy wrócą do swoich typowych poziomów (w Polsce oznacza to oprocentowanie rzędu 7%), pryśnie czar taniego kredytu oraz drogich mieszkań. Pamiętajmy, że przy wzroście oprocentowania w okolice 7% aktualna rata kredytu złotówkowego wzrośnie mniej więcej o 1/3 – można się domyślać, jaki to będzie miało wpływ na liczbę nowo udzielanych kredytów (która nawet teraz jest bardzo słaba) oraz na sytuację tych szczęśliwców, którzy rzutem na taśmę załapali się na kredyt z LTV100%.

Tradycyjnie, w raporcie NBP mamy sporo wykresów o przeróżnych kosztach. Niewiele zmieniło się w kosztach budowy – nadal koszt zbudowania 5-kondygnacyjnego bloku z garażem podziemnym osiąga w porywach 2.500 złotych za m2 mieszkania:

Na tym wykresie widać też pewną oczywistość – koszt wybudowania identycznego bloku praktycznie w każdym mieście jest taki sam. Nawet w Warszawie, która zupełnie nie wiedzieć dlaczego uważana jest za miasto, w którym te same produkty są znacznie droższe niż gdzie indziej (bo tu się dużo zarabia ;) koszt zbudowania standardowego bloku jest wyższy maksymalnie o 10% niż w pozostałych miastach.

Dlaczego więc deweloperzy nie sprzedają mieszkań po 4 tys. za m2, tylko chcą w okolicach 7 (w Warszawie), a wykres struktury ceny wygląda podobno tak?

Hmm… pewnie bierze się to z faktu, że koszty ogólne (cokolwiek to jest) to jakieś 800 złotych na m2, ziemia na wykresie to 1.000 złotych na m2 mieszkania (tymczasem średnia cena w Warszawie to okolice 600-700 złotych – dla bloku 5-piętrowego z pewnością znacznie mniej, bo takie budynki powstają praktycznie tylko na peryferiach).  Projekt też jakiś taki drogi… 500 złotych za m2 za zaprojektowanie standardowego bloku z jednopoziomowym garażem? Mamy też ładnie dorysowany VAT (szkoda, że z raportu nie wynika, czy pozostałe składniki ceny to są warto netto, czy brutto – gdyby były brutto, to dorysowanie VATu dewelopera byłoby jawną manipulacją… ale jeśli są netto, to oznaczałoby chociażby, że średnia cena ziemi to już ponad 1.200 zł za m2 mieszkania).
Jakby nie było, trochę ten wykres dziwny (wersja tego samego wykresu z raportu z 2009 roku, w której zysk dewelopera wynosił 50%, zawsze bardziej nam się podoba, więc przytoczymy i ją dla przeciwwagi ;)

Na koniec jeszcze 2 wykresy, z których niewiele wynika:

 

Widzimy tu, że udział bezpośrednich kosztów budowy w cenie metra z reguły nie przekracza 40%. Widzimy także, że udział kosztów własnych dewelopera jest na podobnym poziomie – nie widzimy niestety, co to są te koszty własne. Pewnie zaliczają się do nich służbowe BMW X6… pytanie, czy są tu jakieś inne mechanizmy generowania kosztów, typu „usługi marketingowe”, świadczone przez zagraniczne centrale polskich spółek ;)

Jak widać, w raporcie NBP jest dużo ciekawych danych, ale niespecjalnie się one zmieniają z kwartału na kwartał. Dlatego teraz przyjrzymy się raportowi Reas na temat sprzedaży na rynku pierwotnym w 1 kwartale 2014, a później zobaczymy, co słychać na rynku kredytów mieszkaniowych (raport AMRON).

Na początek tradycyjny wykres dotyczący mieszkań sprzedanych oraz wprowadzonych do sprzedaży w poszczególnych kwartałach:

Nadal widać przewagę liczby mieszkań sprzedanych nad wprowadzonymi w ostatnim kwartale i zmniejszenie sumarycznej wielkości oferty (która wciąż jest na poziomie wyższym niż w czasach bumu mieszkaniowego ;) Ciekawe, że Poznań wyłamał się z trendu i w ciągu ostatniego kwartału wielkość oferty wzrosła aż o 23.4%. Zupełnie przeciwnie było w Trójmieście i w Łodzi, gdzie spadła odpowiednio o 12.3 i 9.6% – limity Mdm zrobiły swoje, bo nieprzypadkowo sprzedaż szła dobrze szczególnie tam, gdzie limity są powyżej średniej ceny ofertowej. W takim na przykład Gdańsku sprzedano w ramach Mdm prawie 400 mieszkań w 1 kwartale, kiedy standardowo sprzedaje się ich około 1000 – podatnicy powinni być z siebie dumni, że wsparli zakup co trzeciego mieszkania deweloperskiego w tym mieście ;)

Ogólnie rzecz biorąc, chłopaki deweloperzy mocno przyspieszyli:

„W całej Polsce w pierwszym kwartale deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 15,2 tys. mieszkań, czyli o 62,6% więcej, niż w analogicznym okresie 2013 roku, a także uzyskali w tym samym okresie pozwolenia na budowę 17 850 mieszkań (o 48,3% więcej niż rok wcześniej).”

Jak widać, trzeba szybko budować, póki stopy są nisko i wymagany wkład własny niezbyt wysoki… do tego ostatnie roczniki wyżu demograficznego przekraczają 30-tkę, więc później będzie już tylko trudniej.

Z ciekawostek jest w raporcie Reas takie stwierdzenie:

„Pomimo tego, że od wejścia w życie ustawy minęło już prawie dwa lata, mieszkania wprowadzone do sprzedaży w I kwartale 2014 roku, nadal w ponad połowie są oferowane bez zapewnienia nabywcom rachunku powierniczego. Według informacji z firm deweloperskich są to albo kolejne etapy już wcześniej realizowanych przedsięwzięć, albo też nowe inwestycje, w przypadku których deweloperzy spełnili przed 29 kwietnia formalny wymóg ogłoszenia sprzedaży. W sumie w łącznej liczbie lokali dostępnych na koniec marca w analizowanych miastach, tylko około 28% oferowanych jest z rachunkami powierniczymi.”

Widać tu kolejną porażkę ustawodawcy. Po dwóch latach od wprowadzenia zabezpieczeń dla klientów (które i tak praktycznie przed niczym nie zabezpieczają), zaledwie nieco ponad 1/4 oferty spełnia wymagania ustawy. Pozostałe 3/4 nie spełnia i jest to całkowicie zgodne z prawem. Brawa dla rządu i parlamentu za prowadzenie skutecznej polityki! ;)

Z raportu Reas dowiadujemy się także, że mamy za sobą kolejny kwartał super sprzedaży deweloperów – w 6 największych polskich miastach chłopaki „upłynnili” nieco ponad 11 tys. sztuk towaru. Fajnie.
Jednak, jak zawsze, będziemy się trochę czepiać. Po pierwsze – w ramach tej super sprzedaży mamy mieszkania w Mdm (których nie było w poprzednim kwartale). Stanowiły one mniej więcej 15% całej puli- bez tych mieszkań wynik deweloperów byłby już zauważalnie gorszy niż w końcówce 2013 roku. Po drugie, w poprzedniej edycji raportu padło takie oto stwierdzenie:

„Trzeba jednak podkreślić, że w statystykach REAS do puli lokali
sprzedanych zaliczane są także płatne rezerwacje, w wyniku których
mieszkania nie są dostępne dla innych nabywców.”

W tej edycji takiego stwierdzenia nie ma – nie wiadomo, czy oznacza to, że teraz do sprzedaży płatne rezerwacje się już nie liczą, czy może nadal się liczą, a jedynie wyjaśnienie po prostu zniknęło z tekstu. Co gorsza, nie wiadomo, czy mieszkania objęte płatną rezerwacją w ostatnim kwartale 2013 zostały zaliczone do sprzedaży w 1 kwartale 2014 (jak się domyślam, od rezerwacji do sprzedaży mijają raczej mniej niż 3 miesiące). Napisałem nawet do Reas w tej sprawie – niestety nie uzyskałem żadnej odpowiedzi, więc nadal nie wiemy, co właściwie wg Reas oznacza określenie „mieszkanie sprzedane” (a kiedyś myślałem, że to jest proste – ktoś kupuje, ktoś inny sprzedaje i to jest sprzedaż – jak widać, dziś czasy są bardziej skomplikowane ;)

Nie tylko w Reas mogliśmy poczytać o rewelacyjnej sprzedaży deweloperów. Pojawiły się nawet ładne tabelki, porównujące wyniki do pierwszego kwartału 2013:

Robi wrażenie, nieprawdaż? Wzrosty w niektórych przypadkach o ponad 100% – widać, że deweloperzy są na fali ;) Trochę się już tym tematem zajmowaliśmy we wpisie:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2014/01/rekordowa-sprzedaz-niektorych.html

I tym razem także mamy własną wersję powyższej tabeli:

Tu już sprawa wygląda nieco gorzej. Nie wydaje się sensownym porównywanie ze sobą kwartałów, w których stopy procentowo były znacząco inne (1q2013 i 1q2014). Wielokrotnie powtarzaliśmy, ze rynkiem rządzi kredyt, dlatego naszym zdaniem, lepiej porównywać okresy, w których warunki kredytowe są bardzo zbliżone (poza tym, to nam lepiej pasuje do tezy ;) Porównując miniony kwartał z ostatnim kwartałem 2014 widać, że niektórym deweloperom sprzedaż wzrosła (nawet znacznie), a innym spadła (też znacznie).
Dodatkowo, przyglądając się nieco bardziej szczegółowo konkretnym firmom, nasz niepokój o sukcesy sprzedażowe rośnie jeszcze bardziej. Aktualny lider pod względem sprzedaży (Robyg) odnotował kolejny rekord, ale… ten deweloper dużo buduje w Gdańsku, gdzie Mdm generuje sporą sprzedaż, a dane kwietniowe na temat znacznego spadku liczby wniosków sugerują, że ta dobra passa może się niedługo skończyć.
Za to przypadek Marvipolu jest jeszcze ciekawszy. Wzrosty sprzedażowe firmy wynikają z wprowadzenia do oferty największej inwestycji w jej historii – Central Park Ursynów (nie będziemy się nad nią pastwić i zastanawiać, gdzie jest ten park, no i skąd to „central”).
W każdym razie… w ciągu 20 dni od premiery (11 stycznia tego roku) sprzedano 61 lokali. W ciągu 3 miesięcy było ich już 171. Całkiem nieźle. Zwłaszcza, jak na inwestycję, dla której kontrakt na budowę podpisano 17 stycznia ;) A termin oddania to już… 7 grudnia 2015. To musi być naprawdę okazja, skoro tylu ludzi rzuciło się na coś, co 28 marca wyglądało tak:

 

A myślałem, że kupowanie kota w worku… znaczy dziury w ziemi mamy już dawno za sobą ;) Chociaż z drugiej strony, może nawet sami się skusimy na tę inwestycję? ;) Nie wiem, czy gdziekolwiek indziej bylibyśmy w stanie znaleźć taki rozkład:

Masakra :)

Wracając do raportu Reas… jest tam jeszcze podsumowanie:

„Zmniejszenie kolejny raz wielkości oferty przy wysokiej sprzedaży zaowocowało wyraźnym skróceniem okresu wyprzedaży bieżącej oferty (…) Trzeba przypomnieć, że w zasadzie każda wartość bliska 5 kwartałom sygnalizuje moment optymalnej wielkości oferty w relacji do sprzedaży. Jeśli zatem nowa podaż nie zacznie wyraźnie rosnąć, rynek wejdzie w fazę trwałej nadwyżki popytu nad podażą, a to powinno zaowocować wzrostem cen.”

Gdzieś już to czytaliśmy (chyba nie raz ;) Sprzedaż nadal będzie super (mimo że mamy co do tego wątpliwości), a podaż nie będzie rosła (tymczasem sam Reas w tym samym raporcie pisze o silnych wzrostach liczby rozpoczynanych budów/uzyskanych pozwoleń). No i ceny wzrosną… jak zawsze :)

„Wzrost cen – w miastach o dużym udziale oferty spełniającej wymogi MdM – będzie zapewne nieco hamowany przez limity cenowe, ale w przypadku pozostałych miast może osiągnąć kilkuprocentowe wartości w skali roku.”

Że co? Tam, gdzie dużo mieszkań łapie się w Mdm wzrosty będą hamowane? Dużo mieszkań w limicie, czyli limit wyższy niż bardzo wiele ofert… to chyba znaczy, że ceny tych ofert powinny szybko rosnąć do limitów, nie? :) Chyba że dopiero potem wzrost ten ma być hamowany ;) W pozostałych miastach, gdzie limity są niższe niż ceny, wzrost będzie kilkuprocentowy… dlaczego? :) Po to, żeby ceny były jeszcze dalej od limitów? Hello!?

„Niskie stopy procentowe w połączeniu ze wzrostem optymizmu nabywców spowodowanym poprawą sytuacji gospodarczej, a także obawami związanymi z możliwym wzrostem cen powinny sprzyjać utrzymaniu sprzedaży na dobrym poziomie, choć zapewne wysoki poziom z pierwszego kwartału będzie trudny do utrzymania we wszystkich kolejnych kwartałach. Podsumowując, ocena perspektyw dla rynku deweloperskiego płynąca z zachowań uczestników rynku oraz prognoz makroekonomicznych jest pozytywna.”

Niskie stopy, które pewnie już w tym roku zaczną rosnąć i ten „magiczny” optymizm nabywców… ech Marek W. z najlepszych lat nie powstydziłby się takiego rozumowania. No i obawa przed wzrostem cen (kto nie kupi, przegra życie ;) z pewnością popchnie wielu „bezdomnych” do „kupna” mieszkania… najpewniej na kredyt (bo kto nie musi brać kredytu, ten pewnie już mieszkanie ma). A liczba udzielanych kredytów jakoś tak dziwnie, systematycznie spada.
Ocena dla rynku deweloperskiego jest pozytywna… to zupełnie jak nasza – kiedy ceny spadną, to będzie dla (prawie) wszystkich lepiej. Czyż to nie jest pozytywna perspektywa? ;)

Na koniec zostawiliśmy sobie raport AMRON, bo on zawiera najwięcej ciekawych danych.
Ale zaczniemy od tradycyjnego pastwienia się nad komentarzem ze wstępu do raportu.
Czytamy w nim tak:

Wytłumaczeniem faktu, że liczba kredytów spada, a deweloperzy notują dobrą sprzedaż jest niby fakt, że znacząca część transakcji odbywa się bez udziału kredytu. A my mamy inne wytłumaczenie – deweloperzy notują (jeszcze) dobrą sprzedaż kosztem rynku wtórnego, który nie potrafi się dopasować do zachodzących zmian (spadki cen). Widać to chociażby po ciągle rosnącym czasie, potrzebnym do sprzedania mieszkania (omawialiśmy stosowny wykres z raportu NBP). W 2012 roku banki udzieliły niespełna 217 tys. kredytów mieszkaniowych, tymczasem liczba wszystkich transakcji na rynku nieruchomości wyniosła wg GUS nieco ponad 320 tys. (nowszych danych nie ma). Jednak dane raportowane przez GUS obejmują nie tylko kupno mieszkań, ale także nieruchomości zabudowanych (pewnie w większości to dom+działka) oraz nieruchomości gruntowych (sama działka, niekoniecznie budowlana). Ponieważ tylko tych ostatnich było ponad 140 tys., to nie rozumiem, skąd miałby wynikać wniosek o dużej liczbie transakcji bez udziału kredytu, skoro liczba transakcji na rynku mieszkań/domów była niższa niż liczba udzielonych kredytów (mimo że chodzi tu o rok 2012, to w ciągu kolejnego niewiele się pewnie w tym temacie zmieniło). Dane o liczbie transakcji gotówkowych to chyba nie jest jakaś tajemnica… ale nigdzie ich znaleźć nie można. Na podstawie raportów NBP oraz AMRON można tylko oszacować, że najwyżej 30% transakcji na rynku pierwotnym to transakcje gotówkowe (chociaż NBP, na podstawie takich samych danych, wychodzi dwa razy więcej ;) Pamiętajmy też, że część (pewnie bardzo duża) tych transakcji „gotówkowych” to zamiana aktualnie posiadanego mieszkania na większe (taki manewr jest całkiem opłacalny w obecnych czasach, bo cena m2 mieszkania dużego jest zauważalnie niższa niż małego). Nikt nie przedstawił nigdy żadnych danych o liczbie transakcji gotówkowych, a ciągle, jak mantrę, powtarzane są brednie, że klienci wyciągnęli po pół miliona ze skarpety i kupili za to trochę krzywo posklejanych cegieł.
A to, że w Polsce mieszkania kupują Ukraińcy… nawet nie wiadomo, czy warto to komentować. Polaków na mieszkania nie stać, a ma być stać Ukraińców, dla których dochód na mieszkańca jest 4 razy niższy niż w Polsce? Polskie mieszkania mieli już wykupić kibice na Euro2012, teraz mają to robić Ukraińcy – ciekawe, kto będzie następny (a tak swoją drogą, to zakup polskiego mieszkania przez obywatela spoza UE to chyba nie jest najprostsza sprawa ;)

Mieszkanie jako bezpieczna i rentowna inwestycja dla pieniędzy ze skarpety… masakra :) Jaka bezpieczna, skoro mieszkania będą tanieć przez najbliższe kilkadziesiąt lat? I jaka rentowna, skoro realnie policzony zysk z wynajmu to w porywach 3% (zakładając, że cena mieszkania nie spadnie i że nie będzie żadnych problemów z lokatorami)?

Na dalszy spadek cen nie ma co liczyć… a my jednak liczymy (z bardzo wielu względów, o których napisano na tym blogu już pewnie setki stron i nie widzimy za bardzo powodów, dla których ceny miałyby rosnąć). Co do mieszkania jako zabezpieczenia na emeryturze, to… w momencie, w którym klienci na taki biznes przejdą na emeryturę, Polaków będzie już tak mało, a mieszkań tak dużo, że zamiast dochodów mieszkanie może stanowić jedynie koszt. Mieszkanie to fajna sprawa, jeśli chodzi o majątek, ale nie w kraju, który wymiera i w którym niedługo będzie tak mało młodych ludzi, że nie będzie komu takiego mieszkania wynająć.

 

Tak… teraz jest słabo, ale już za chwilę na pewno będzie lepiej. Zwłaszcza, jak znikną echa wniosków kredytowych z LTV100%, składanych na ostatni moment w końcówce zeszłego roku (o czym dalej). Jak stopy procentowe zaczną rosnąć oraz wzrośnie wymagany wkład własny do 20%, to na pewno kredytów będzie więcej ;) Tak, z pewnością tak będzie :)

W dalszej części raportu nie ma już takich dziwnych wniosków, więc wreszcie można przyjrzeć się obiektywnym danym.
Na początek ceny:

Wykres bardzo podobny do tego, który widzieliśmy w raporcie NBP, ale tym razem mamy słupki także sprzed 2006 roku. Widzimy, że aktualnie (uwzględniając inflację) jest mniej więcej o połowę drożej niż w 2004 roku (w 2002 roku było jeszcze trochę taniej). To każe sądzić, że ceny już na pewno nie spadną ;) Tak napisał pan Furga z ZBP, więc na pewno tak będzie ;)

Cena do dochodów też nie nastraja optymistycznie, jeśli ktoś chciałby, żeby ceny rosły:

 

0.5m2 mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (brawa, że są tu chociaż wartości netto) to wynik bardzo słaby (mniej więcej dwukrotnie zbyt niski). Zauważmy także, że ceny w tak krótkim okresie czasu, jaki widzimy na wykresie, praktycznie nie mają związku z wynagrodzeniem – pensje ciągle rosną (w końcu mamy system inflacyjny, w którym mogą tylko rosnąć), a ceny mieszkań raz rosną, raz spadają. Wszak na tym rynku w krótkim czasie rządzi kredyt – dopiero po dłuższym czasie, kiedy luka podażowa może zostać wypełniona, sytuacja się stabilizuje (relacja cena metra/średni dochód osiąga sensowne wartości). Historia polskiego rynku mieszkaniowego jest na razie zbyt krótka, żebyśmy takiego zjawiska doświadczyli.

Kolejny wykres to standardowa liczba czynnych umów kredytowych:

Tu chyba jeszcze większy dramat niż w liczbie nowo udzielonych kredytów – przyrost o 1.000 w ciągu jednego kwartału jest wręcz podejrzany (może to błąd na wykresie i miało być 10.000?). Tak, czy inaczej, widać, że w czasach bumu, kiedy ceny rosły i sprzedawało się wszystko, liczba umów rosła w tempie prawie 200 tys. rocznie. W 2013 było to niecałe 90 tys., a rok 2014 zapowiada się jeszcze gorzej (mimo najniższych w historii stóp procentowych). Czyżby już nie miał kto brać kredytów? Starsi nie muszą, bo mają mieszkania z czasów PRL, a młodsi albo kredyt już mają, albo… wyjechali do UK/Irlandii. No i wyż demograficzny się kończy. Także cała nadzieja w tych mitycznych Ukraińcach, jak już im pan Akesander K. wraz ze swoją spółką gazową zapewni dobrobyt taki, jaki zapewnił w Polsce ;)

Jak widać, całkowity stan zadłużenia też niespecjalnie chce rosnąć (i bardzo dobrze). Na tym wykresie silny przyrost występował aż do roku 2011, jednak spora jego część z lat 2009-2011 to „zasługa” biednych kredytobiorców frankowych (wzrost stanu zadłużenia nie wynikał z nowo udzielanych kredytów tylko z wzrostu wysokości starych kredytów).

I w końcu przechodzimy do rzeczy najważniejszych w ostatniej edycji raportu.

Widzimy, że liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych na początku roku jest niska (zwłaszcza w porównaniu z poprzednim kwartałem). Niecałe 42 tys. kredytów to tylko minimalnie więcej niż w 1 kwartale 2013 roku, kiedy stopy procentowe były dużo wyżej (~1.5%). Wtedy co prawda mieliśmy jeszcze spory udział Rns (okolice 20%), tym razem mamy Mdm (10%). Jakby nie było, przy historycznie niskich stopach procentowych wynik jest bardzo słaby.

Dalej mamy strukturę udzielonych kredytów względem LTV:

Mamy tu spadek udziału kredytów z LTV > 80% o 4.62 pkt procentowego. Jednak te dane mogą jeszcze nie w pełni oddawać skutki wprowadzenia rekomendacji SIII, ponieważ niektóre banki przyjmowały wnioski o kredyt z LTV100% nawet do 31 grudnia zeszłego roku. Co za tym idzie, część z kredytów udzielonych w 1 kwartale 2014 to kredyty z LTV100%. Jak duża jest to część, przekonamy się dopiero w przyszłym kwartale – wtedy właśnie okaże się, czy rekomendacja spowoduje prawdziwą zapaść na rynku kredytowym i czy deweloperzy nadal będą notować taką dobrą passę ;)

 

W długości okresu kredytowania zmienia się niewiele, chociaż nieznaczny spadek udziału grupy 25-35 lat też najpewniej wynika z zapisów rekomendacji SIII, która zabrania udzielania kredytów na okres dłuższy niż 35 lat (tymczasem w 1 kwartale 2014 takie kredyty jeszcze były udzielane – pewnie z takich samych względów, jak kredyty z LTV100%).

 

Tradycyjnie ZBP w swoim raporcie raczy nas oprocentowaniem/marżą modelowego kredytu, pisząc jednocześnie, że średnie oprocentowanie nowo udzielonych kredytów wyniosło 1 kwartale 2014 roku 5.60% – dlaczego więc modelowy kredyt nie jest właśnie takim, średnim kredytem, tylko jest kredytem dużo niżej oprocentowanym? Czyżby to przeszkadzało w teorii, że kredyty są teraz „tanie”?

W raporcie AMRON mamy także wzmiankę o Mdm i bardzo fajny wykres, pokazujący dlaczego najwięcej (procentowo) mieszkań w Mdm sprzedaje się w Gdańsku oraz Łodzi.

 

Prawie wszystkie transakcje w Łodzi oraz 2/3 transakcji w Gdańsku jest poniżej limitu Mdm, natomiast w Krakowie tylko 1 na 14 transakcji jest w ramach limitu. Paradoksalnie nie wynika z tego, że limity są ustawione jakoś tak zupełnie bez sensu – wynika raczej to, gdzie aktualnie mieszkania są najbardziej przeszacowanie.

W raporcie mamy też trochę informacji o tym, że deweloperzy mocno przyspieszyli z budową (co im się zaczęło już w poprzednim roku) i jednak nie zajmą się handlem pietruszką po to tylko, żeby zrobić ludziom na złość i żeby ceny wzrosły po ograniczeniu podaży.

 

Dalej mamy także tradycyjną tabelę ze średnimi całkowitymi cenami w poszczególnych miastach.

I tu też widać, gdzie ceny są najbardziej zawyżone, bo jakoś niespecjalnie widzę fundamentalny powód, żeby średnia cena mieszkania w Warszawie była o połowę wyższa niż we Wrocławiu (mimo że we Wrocławiu nigdy nie byłem ;)

Na koniec mamy jeszcze komentarz do raportu jednego z naszych ulubieńców, prof. Łaszka:

„Sytuacja jest wręcz idealna. Nie udzielamy już kredytów frankowych, zadłużenie w walutach spada, a tym samym spada ryzyko gwałtownego szoku i problemów z tymi portfelami. Nadwyżka mieszkań z poprzedniego cyklu wyprzedana, bank centralny mocno wspiera popyt, w tym mieszkaniowy, niskimi stopami, ceny nowych mieszkań są coraz  bardziej dostępne, a ich produkcja bardzo opłacalna, produkcja kredytów też, a na dodatek ludzie chcą to wszystko kupować. Sektor wspiera też sytuacja za wschodnią granicą, jak wieść gminna niesie wzrastają zakupy mieszkań dokonywane przez naszych wschodnich sąsiadów. Nic więc dziwnego, że deweloperzy rozpoczynają nowe inwestycje, efektywna produkcja kredytów (liczona ich faktycznymi wypłatami, czyli przyrostem stanu zadłużenia skorygowanym o spłaty) lekko rośnie, rośnie też sprzedaż mieszkań (zarówno kupowanych na kredyt, jak też za gotówkę). Deweloperzy elastycznie dopasowali strukturę oferty do potrzeb rynkowych, zwiększając udział mieszkań mniejszych. W następnej fazie cyklu, jak wszystko pójdzie dobrze, klienci pewnie zaczną też pytać o mieszkania większe, ale na razie wszystko gra. Obyśmy tylko nie chcieli za dużo i nie zaczęli wszystkiego za bardzo poprawiać.”

Sytuacja jest idealna… już sam wstęp sugeruje jakąś ściemę ;)
Czy ryzyko kredytów frankowych się zmniejsza? No nie wiem… ono nie jest duże, dopóki Szwajcarzy trzymają stopy w okolicach zera – kiedy je podniosą, te 150mld kredytów frankowych może bez problemu położyć nasz system bankowy. To byłby gwóźdź do trumny polskiego grajdołu… i realna szansa dla JKM na wprowadzenie zmian :)
Nadwyżka mieszkań z poprzedniego cyklu wyprzedana? To czemu ciągle można kupić mieszkania z 2008, czy 2009 roku? :)
Bank centralny mocno wspiera popyt niskimi stopami… no wspiera, ale czy to dobrze? W Hiszpanii też wspierał. I w Irlandii. Aaa… i w USA (a potem był kryzys na rynku subprime). Gdyby tak jeszcze wspierał na stały procent, to pół biedy – ale wspiera na zmienny. Jak zmienny się zmieni, to co będzie, profesorze? Przecież Pan wie, co będzie.
Ceny nowych mieszkań są coraz bardziej dostępne… hmm… ceny nie rosną, a wg GUS Polacy coraz więcej zarabiają – jeśli to ostatnie jest rzeczywiście prawdą, to może i są coraz bardziej dostępne. Ale 0.5m2 za średnią pensję to o wiele za mało – w tym tempie mieszkanie dla przeciętnego Polaka nigdy nie będzie dostępne. Chyba że wyjedzie do UK/Irlandii, jak 2mln jego rodaków.
Produkcja mieszkań jest bardzo opłacalna… my w to nie wątpiliśmy nigdy, ale na wykresach w raporcie NBP jakoś tego nie widać. Ba! Deweloperzy w Łodzi (wg wykresu) to praktycznie organizacje dobroczynne, bo pracują właściwie bez zysku.
Produkcja kredytów też jest opłacalna… a co to jest produkcja kredytów? Od kiedy kredyty się produkuje? Ja myślałem zawsze, że stworzenie wirtualnego, liczbowego zapisu w komputerze i wydrukowanie paru kartek papieru trudno nazwać produkcją. Prędzej nazwałbym to… oszustwem :)
Ludzie chcą to wszystko kupować… tak, na pewno chcą kupować te cuda produkowane przez deweloperów, gdzie optymalizacja generowania PUM na powierzchni działki czasem wręcz budzi podziw. Ludzie chcą kupować te świetne mieszkania, w których niekiedy żadna para ścian nie tworzy kąta prostego :) I to słowo „kupować”… powinno być raczej „pożyczać”. Ludzie chcieliby kupować w normalnych cenach – w cenach, które są teraz, znakomita większość może tylko mieszkanie „pożyczyć”.
Wieść gminna niesie, że Ukraińcy kupują… nie wiem, w jakiej gminie mieszka profesor, ale w naszej na ten temat panuje zupełna cisza. Chętnie zobaczę te statystki, ilu Ukraińców kupiło ostatnio mieszkania w Polsce. Pięciu?
Nic dziwnego, że deweloperzy rozpoczynają nowe inwestycje – no nic dziwnego, w końcu taki ich zawód. My rozpoczynamy nowe artykuły… kto miałby być tym zaskoczony? :)
Deweloperzy elastycznie dostosowali strukturę oferty do potrzeb rynkowych – masakra :) Jak ludzie przestali kupować (pożyczać), bo skończyły się kredyty we frankach na 130%, to deweloperzy… zaczęli zmniejszać mieszkania. Kiedyś 2 pokoje to było minimalnie 50m2, 3 pokoje to 65+ m2. Teraz 2 pokoje mogą być już na 35m2, a 3 na 50. To się nazywa elastyczne dostosowanie struktury oferty do potrzeb :) Kiedyś ludzie potrzebowali przestrzeni, teraz nie potrzebują… jak można pisać takie bzdury? Ludzie już nie mogą pożyczyć tyle co kiedyś, więc teraz im się sprzedaje taniej – ale nie taniej od metra (bo deweloper ze swojego zarobku zrezygnować nie chce), tylko sprzedaje im się mniej metrów i wmawia, że 40m2 to właściwie tyle samo co 50, skoro i tu są 2 pokoje (pokoiki) i tu. A że teraz nie ma kuchni (a kiedyś czasem była), to drobiazg – w końcu nowoczesny młody człowiek nie gotuje w domu, tylko chodzi na sushi i płaci za to kartą kredytową.
W następnej fazie cyklu klienci zaczną pytać o większe mieszkania – a ta następna faza cyklu to kiedy będzie? I, jak rozumiem, to będzie faza wzrostowa? I czym ten wzrost będzie spowodowany? Wzrostem stóp? Wzrostem wymaganego wkładu własnego? Końcem wyżu demograficznego? A może rząd przejmie resztę naszych emerytur i zafunduje deweloperom/bankom kolejny program pomocowy?

Ale się rozpisałem… chyba czas powoli kończyć, bo do końca nie dotrwają nawet najbardziej zagorzali sympatycy tego bloga ;)

W dzisiejszym wpisie rzuciliśmy okiem na najważniejsze raporty na temat polskiego rynku mieszkaniowego. Wynika z nich kilka ciekawych rzeczy – deweloperzy, wspierani przez Mdm, nadal sprzedają sporo, chociaż szumne, medialne „wzrosty” to raczej zabieg statystyczny niż prawdziwy sukces. Do tego Reas, który się tym zajmuje, nie odpowiedział na pytanie, jak właściwie tę sprzedaż oblicza i czy przypadkiem pewnej puli mieszkań nie liczy dwukrotnie.
Jakby nie było, nadal nie mamy jasnej odpowiedzi, czy rekomendacja SIII mocno wpłynęła na rynek mieszkaniowy, bo w minionym kwartale mieliśmy jeszcze kredyty z LTV100%, a niestety nie wiemy, ile ich dokładnie było.
Wszystko okaże się więc w kolejnym kwartale – wtedy kredytów z LTV100% na pewno już w statystyce nie będzie, a dodatkowo, kwietniowe dane na temat Mdm każą sądzić, że także (pozytywny) wpływ tego programu na sprzedaż deweloperów może się znacząco zmniejszyć.
Jedno wiemy na pewno – rynek wtórny z kwartału na kwartał leży coraz bardziej, a sprzedawcy sami sobie strzelają w kolano, utrzymując ceny z kosmosu.

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o

Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
Robert
Gość
Robert
2 lata 6 miesiące temu

Co Ty chcesz od tego mieszkania? 2 balkony, ładna duża łazienka, pokój z aneksem (w tym metrażu to standard). Być może przedpokoj trochę za duży, może ze 2 metry, ale rzadko kiedy jest idealnie. Z raportu NBP wynika jedna ciekawa rzecz – ludzie zaczynają kończyć umowy z okresu bańki – przyrost umów jest praktycznie zerowy.

Rich ARt
Gość
Rich ARt
2 lata 6 miesiące temu

Powiem tak – nic mnie bardziej nie irytuje, niz kuchnia jako aneks – taka chata potencjalnie nie nadaje sie za bardzo na wynajem.
A teraz jeszcze spaczyles moje postrzeganie real estates bo mam widok na okno sasiada, a gdzies kiedys napisales, ze fajnie jednak miec widok na cos innego. Kiedys by mi to nie przeszkadzalo, teraz wkur… niemozliwie.
I generalnie za to wszystko przelewam Ci dychę (prawie). Na piwko :)

Robert
Gość
Robert
2 lata 6 miesiące temu

I jeszcze jeden ciekawy wniosek – duża część z tych spłaconych lokali trafi na rynek wtórny. Również tych z RNS i bynajmniej nie z powodu braku zdolności kredytowej a kalkulacji ekonomicznej.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 6 miesiące temu

nie rozumiem tego wywodu o kalkulacji ekonomicznej sprzedawania mieszkan z rns na rynku wtornym.
jakos nie wydaje mi sie zeby ludzie chcieli sprzedawac taniej niz kupili, szczegolnie ze przez te 5 lat splacania ledwo ruszyli kapital, wiec dodatkowo byli by do tylu o te wszystkie wplacone raty.

Robert
Gość
Robert
2 lata 6 miesiące temu

Chcą poprawić sobie warunki bytowe, po tym jak wykorzystali limit dopłat do odsetek. Ktoś, kto ma rodzinę i zarabia przyzwoicie nie będzie zastanawiał ile straci na sprzedaży bo bańka i tak nie wróci. Tanio sprzeda, tanio kupi nowe, większe, być może dom i tyle.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 6 miesiące temu
juz widze jak ktos komu rata kredytu rosnie o 40% dorzuca sobie kolejny kredyt zeby zmienic mieszkanie na wieksze … pewnie sa jednostki ktore moga tak zrobic , ale przeciez nie o to nam chodzi to co prezentujesz to tak zwane myślenie życzeniowe . moim zdaniem temat nieruchomosci jest dosc jasny .wszystko jest oparte o demografie, kredyt, lokalizacjedemografia – lepsza juz byla , to jasne jak sloncekredyt – wszystko zalezy od stopy procentowej, od niemal roku jest najnizsza w historii a szalu w kredytach nie widac lokalizacja – jak bedzie dobra to zawsze znajdzie sie ktos z hajsem zeby ja… Czytaj więcej »
Robert
Gość
Robert
2 lata 6 miesiące temu

W samym 2006 roku udzielano praktycznie tylu kredytów złotówkowych co dzisiaj wszystkich. Jeśli mniej o to może o 20%. A jeszcze jest 2005, 2007, część bogatych frankowiczów. Dlaczego miałoby się nie uzbierać?

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 6 miesiące temu

@Anonimowy z 23:09
Znakomicie zwięzłe podsumowanie. Dodatkowo wydaje mi się, że punkt 3. dotyczy szerszego obszaru rynku – domy i grunty również nie mogą sprzedać się latami (od około roku obserwuję ogłoszenia z kilku małych miejscowości w górach i mam wrażenie, że czas stanął tam w miejscu :); nota bene grunty stoją wysoko również ze względu na dopłaty). Natomiast odnośnie nagłej zmiany to wydaje mi się, że tylko i wyłącznie kataster miałby szansę pozamiatać.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 6 miesiące temu
moze masz racje, idiotow w polsce nie brakuje. skoro ktos lekka reka bierze kredyt na za male mieszkanie i praktycznie bez ruszenia kapitalu chce potem sprzedac ze strata i kupic wieksze to jego sprawa (dolicz koszty urzadzenia, z reguly jak ktos kupuje 1 mieszkanie dla siebie to probuje ladnie wykonczyc). tylko teraz moze to byc klopotliwe w obliczu znacznego zwiekszenia czasu sprzedazy mieszkania na rynku wtornym (chyba ze zejdzie sie mocno z ceny)sam mam znajomych z mieszkaniem w gdansku, probowali sprzedac za 30 tys mniej niz w momencie kupna(juz urzadzone) zeby zakredytowac sie na wieksze, ale nie moga bo:1. kredyt… Czytaj więcej »
Robert
Gość
Robert
2 lata 6 miesiące temu

Nie ma sensu obrażać ludzi. Ekonomia ekonomią, ale nie każdy musi wspinać się po drabinie nieruchomościowej czy pomnażać kapitał. Dużo jest ludzi, którzy nie przywiązują do tego specjalnej wagi. Są tacy, co pobrali kredyty na 30 lat, ale posiadają środki na wcześniejszą spłatę bo przez te 8 lat zwyczajnie odłożyli, co przy dwójce dpbrze zarabiających osób nie jest jakimś karkołomnym wyczynem. 10% ludzi zarabia ponad 7 brutto. Tudzież tacy, co otrzymali w międzyczasie jakiś spadek itd itp. nie każdy jest gołodupcem ;)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 6 miesiące temu

no przepraszam cie bardzo, ale wg. mnie to ze ktos zarabia bardzo dobrze, nie oznacza ze nie jest idiota – bo jak mozna nazwac "inwestycje" na ktorej traci sie np. 50 tys. w ciagu 5 lat.
ale w sumie jak kogos stac… to niech sie bawi, w koncu jego kasa :)

Robert
Gość
Robert
2 lata 6 miesiące temu

Jeszcze raz powtarzam, że nie każdy kto dobrze zarabia jest przywiązany do kasy/majątku. A nawet gdyby, to nie na tyle, żeby całe życie poświęcić na mieszkanie z rodziną w M2 (i to tylko dlatego, żeby oszukiwać siebie, że nie stracił tych 50 tys.). Realizuje stratę i żyje dalej. Takie pokolenie górki nieruchomościowej. :D

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 6 miesiące temu
Bardzo proszę o wytłumaczenie jednej rzeczy. W ciągu kwartału banki udzieły niemal 42 tys. nowych kredytów, ale łącznia liczba umów wzrosła raptem o tysiąc. Czy to znaczy, że niemal wszystkie kredyty są brane przez ludzi, którzy zamieniają jedno mieszkanie na drugie i ilość kredytów nie rośnie (nowy podpisany, a stary zamykany)? No ale ponad 4 tys. kredytów było w MdM, czyli dla osób, które mieszkania (a zarazem i kredytu hipotecznego) nie miały wcześniej, więc są to osoby zupełnie nowe na rynku. Skąd wobec tego tak mizerny przyrost czynnych umów? A może jest aż tylu spłacających kredyty przedterminowo? Wynikałoby z tego,… Czytaj więcej »
Robert
Gość
Robert
2 lata 6 miesiące temu

Wszyscy moi znajomi spłacają przedterminowo. Wiadomo, że kredyt bierze się z zapasem, w razie jakiś niespodzianek. Skoro takowe dotyczą mniejszości, to większość spłaca wcześniej. I to się dzieje.

W domach z betonu
Gość
2 lata 6 miesiące temu

Obstawiam jednak błąd na wykresie o liczbie czynnych umów. Spójrzmy na wykres o sumarycznym zadłużeniu – ono wzrosło o ponad 4mld, a kurs franka niewiele się przez ten kwartał zmienił. Dodatkowo jest jeszcze kwestia umów rozwiązanych z przyczyn… braku spłaty – ciekawe, jak taki efekt wpływa na liczbę umów i na łączne zadłużenie (ja niestety niczego na ten temat nie wiem).

W domach z betonu
Gość
2 lata 6 miesiące temu
@Robert Co do przedterminowej spłaty… to jest bardzo możliwie, jak ktoś brał kredyt przed górką. Jak brał we frankach w 2008 roku, to rzecz jest bardziej problematyczna. Poza tym, gdyby wszyscy brali kredyty z zapasem, to nie byłoby żadnych problemów ze spłatą.Polecam ten artykuł: http://na-plus.blogspot.com/2013/06/pogorszenie-jakosci-kredytow.html Oczywiście zgadzam się, że niektórzy spłacają przed terminem – niektórzy rzeczywiście zarabiają dużo i działają z głową (albo zarabiają tak dużo, że nie muszą działać z głową, ale to raczej już absolutne wyjątki). Jednak na podstawie własnego otoczenia nie wyciągałbym pochopnych wniosków. Zachęcam do rzutu okiem na ten wpis: http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/12/po-co-jest-rekomendacja-siii-i-dlaczego.html Proszę zobaczyć, że ponad połowa… Czytaj więcej »
Robert
Gość
Robert
2 lata 6 miesiące temu

@W domach z betonu i tutaj popełniasz błąd. Umowy czynne kredytowe w końcowym etapie to zaledwie kilkaset- kilka tysięcy zł zadłużenia. Ludzie przedwcześnie spłacają transzami – gdy dysponują większą ilością gotówki. Prześledź wskaźniki ltv, na początku bańki kredytobiorcy mieli sporo wkładu. A skąd? ano stąd, że byli w stanie zaoszczędzić (oni, czy rodzice – nieważne) – pieniądze rzadko spadają z nieba.

W domach z betonu
Gość
2 lata 6 miesiące temu
Nie bardzo wiem, gdzie popełniam błąd (co nie znaczy, że go nie popełniam ;) Przed bańką ceny były (powiedzmy) 2 razy niższe niż teraz. Przed bańką nie było też właściwie kredytów, więc ludzie "ciułali" – i ci, co mieli coś "uciułane", mogli tego użyć jako wkładu własnego (przy stosunkowo niewysokich cenach ów wkład był spory). Poza tym, na początku mieszkania kupowali jednak głównie bogatsi (dla biedniejszych zostały kredyty w CHF i prawie 3 razy wyższe ceny ;) W końcu nie na darmo jeszcze jakiś czas temu panowało przekonanie, że kredyt mieszkaniowy spłaca się w Polsce średnio w 7 lat ;)… Czytaj więcej »
Robert
Gość
Robert
2 lata 6 miesiące temu

@ W domach z betonu

Na początku bańki średnie LTV na pewno tyle nie wynosiło. Było też niższe w latach 2008-2011:

Druga rzecz, to nawet zakładając stały przyrost kwartalny kredytów w czasie, kiedyś musi nastąpić ich spłacanie. W stabilizacji liczba czynnych kredytów byłaby równa średniemu czasowi okresu kredytowania (kwartalnie) razy liczba kredytów udzielanych kwartalnie. Ponieważ liczba udzielanych kredytów maleje, a za nami duża górka, to czas do stabilizacji liczby czynnych umów się skraca. Do tego dochodzą kredyty z różnych przyczyn "przedpłacone" (wzrost dochodów, rozwody, przeprowadzka itd)

W domach z betonu
Gość
2 lata 6 miesiące temu
Ile wynosiło średnie LTV na początku bańki, tego nie wiem, bo nigdy nie widziałem takich danych. W latach 2008-2009 udział kredytów z LTV > 80% był rzeczywiście zauważalnie niższy niż teraz. Tyle tylko, że ostatni kwartał 2008 i cały rok 2009 to znaczne ograniczenie dostępu do kredytu w ogóle (a już do wysokiego LTV w szczególności). Zauważmy też, że 35% kredytów z LTV > 80% na początku roku 2008 to było (liczbowo) praktycznie tyle samo, co teraz 60%. Do tego klienci z lat 2007-2008 to głównie frankowcy, których LTV jest pewnie teraz w ogromnej większości wyższe niż wtedy (wzrost kursu… Czytaj więcej »
ffda
Gość
ffda
2 lata 6 miesiące temu
Przyrostu czynnych umów nie można porównywać do liczby nowo podpisanych umów kredytowych – czyli tych 42 tys. Dlaczego? czym to się różni? A tym, że nowo podpisane umowy (42 tys.) to tylko podpisane umowy między klientem a Bankiem, dane informują o podpisanych umowach kredytowych, a nie o faktycznych wypłatach kredytu. Zdarza się, że umowa kredytowa ma zapisy o wypłacie kredytu w następnym kwartale, lub za pół roku i to często w transzach, a moment wypłaty kredytu oznacza dopiero zaistnienie rachunku w systemach bankowych, co jest wykazywane w rubryce czynne umowy kredytowe. Czyli czynne umowy to otwarte rachunki+spłacone rachunki, a nowe… Czytaj więcej »
Robert
Gość
Robert
2 lata 6 miesiące temu

@W domach z betonu

O czym dyskutujemy? O tym, że liczba czynnych umów kredytowych miała prawo stanąć w miejscu, z czym Ty nie możesz się pogodzić, a ja takiej postawy nie rozumiem :D

W domach z betonu
Gość
2 lata 6 miesiące temu

Ależ ja bym się z tym bardzo chętnie pogodził :) Bo im mniej kredytów, tym lepiej ;) I kiedyś tak będzie, że liczba zakończonych umów będzie większa niż liczba nowo podpisanych. Chodzi mi tylko o to, że wykres łącznej wartości zadłużenia pokazuje jednak wzrost (ponad 4mld), a wykres liczby umów nie pokazuje wzrostu. I tego się nie da wyjaśnić kończonymi umowami.

Robert
Gość
Robert
2 lata 6 miesiące temu

@W domach z betonu

No to wyobraź sobie przykładowo zakończenie 40 000 umów kredytowych, których niespłacona wartość przed rzeczonym kwartałem oscylowała w okolicach 3 tys zł i zawarcie nowych 40 000 umów kredytowych, z których już wypłacono średnio po 103 tys zł. Suma umów 0, wzrost zadłużenia – 4 mld zł.

40 tys z 2 mln czynnych kredytów to ledwie 2% wszystkich umów.

Robert
Gość
Robert
2 lata 6 miesiące temu

@W domach z betonu

http://porady.domiporta.pl/poradnik/1,127304,7698698,Kredytow_hipotecznych_juz_sie_nie_boimy.html

Teraz średni czas trwania kredytu – 12 lat
12 x 4 (kwartały) x 40 000 = 1 mln 920 tys.

To potwierdza tezę, że 2 mln kredytów na rynku jest w zasadzie wartością graniczną

zeroxx
Gość
2 lata 6 miesiące temu

No kredycików coraz mniej i będzie jeszcze gorzej, to jest oczywiste ze względu na demografię (mniejszy popyt), ale niewielu docenia wpływ strony podażowej (roczniki 1947->1957) tutaj był wyż i będzie się pojawiało coraz więcej mieszkań.
Banki i rząd o tym już dawno wiedzą:
– OFE
– Odwrócona hipoteka
– 80% LTV w 2017.
Należy pamiętać, że część z tych osób po przejściu na emeryturę będzie wolała wystawić mieszkanie na sprzedaż (niż skorzystać z odwróconej hipoteki:)) i kupić (mniejsze, w gorszej lokalizacji, domek na wiosce) a różnicę odłożyć na lokatę i spokojnie żyć. To dodatkowo zwiększy podaż tylko kto to kupi?

W domach z betonu
Gość
2 lata 6 miesiące temu

Zdecydowanie doceniamy aspekt wyżu powojennego – nie dość, że ogromna większość z tych osób posiada mieszkanie "własnościowe" bez kredytu i ci ludzie za kilka-kilkanaście lat "wygenerują" ogromną podaż, to jeszcze spora część z nich rusza właśnie na emeryturę, co ostatecznie położy na kolana piramidę finansową, zwaną ZUSem.

Banki wiedzą, rząd wie, my wiemy… tylko "zawodowi analitycy" nie wiedzą ;) No i "ulica" (naprawdę) nie wie – ona wie tylko, że mieszkanie to najpewniejsza inwestycja (nawet, jak człowiek sam ma mieszkać w tym mieszkaniu do końca życia, to i tak jest to inwestycja, a nie konsumpcja ;)

zeroxx
Gość
2 lata 6 miesiące temu

Oczywiście przelewam na browarek dla autora z kawał dobrej roboty!!

W domach z betonu
Gość
2 lata 6 miesiące temu

Dzięki ;) Piwa co prawda nie piję, ale na Pepsi będzie jak znalazł! W końcu ostatnio promocja w Tesco i żal byłoby nie skorzystać ;)

Przy okazji dziękuję wszystkim za wpłaty – to bardzo miłe, że ktoś uznaje nasze wypociny za coś wartościowego (także materialnie).

Abimelek
Gość
Abimelek
2 lata 6 miesiące temu

Już wiem dlaczego tak dobrze się rozumiemy – Pepsi z promocji w Tesco to najlepsze co można sobie kupić za pieniądze na piwo. :D

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 6 miesiące temu
(to i ja się dorzucę symboliczną wpłatą za niesienie kaganka oświaty :) )czytam WSZYSTKO i… czekam na spadki odpierając ataki rodziny na "kupujmy już".a nie jest łatwo:spółdzielnia w której mieszkam co jakiś czas buduje na swoich terenach nowe bloki.niezbyt to ładne,ale ze względu na lokalizację-sprzedaje się szybko mimo wysokiej ceny.teraz mieli dłuższą przerwę,więc łudziłem się,ze chcą przeczekac spadki cen a ostatecznie i tak wybudują,ale taniej.I dzisiaj dowiedziałem się,że "taniej nie będzie".Ostatniej inwestycji nie wróżyłem sukcesu a sprzedała się niemal błyskawicznie,więc spóldzielnia zachęcona tym wystawia cenę sprzed trzech lat…i obawiam się,ze sprzeda wszystko… Pośpiech jest złym doradcą;bazując na tym powinienem poczekać… Czytaj więcej »
W domach z betonu
Gość
2 lata 6 miesiące temu
Rodzina to często jest "problem", ale da się ją wyedukować (sprawdzone empirycznie ;)Też mnie czasem dziwi, jakich zakupów dokonują ludzie – należy wtedy sobie przypomnieć, że większość ludzi nie ma pojęcia co się dzieje. I to nie tylko na rynku mieszkaniowym. Większość ludzi nie wie, jak działa gospodarka w skali makro, nie wie, skąd się biorą okresy kryzysu i prosperity, nie ma nawet pojęcia, kto tak naprawdę nimi rządzi i dlaczego – bo jak inaczej wytłumaczyć fakt, że postkomunistyczny beton zdobył w ostatnich wyborach z 90% głosów? Większość ludzi się niczym nie interesuje – nie musi tego robić, bo medialna… Czytaj więcej »
kuba9785
Gość
2 lata 6 miesiące temu
a dlaczego ludzie się nie interesują? odpowiem system edukacji, budowa pantofelka, muzyka, fraszki. Jedyne co z tego było dla mnie przydatne to matematyka (uczy logicznego myślenia), wf i technika/plastyka (były to pewne twórcze lekcje a nie zapamiętaj fakt i powtórz) no i historia bo akurat koles uczył nie tyle faktów w liceum co związków przyczynowo skutkowych, dlaczego cos się stało itp. A reszta to bzdury, nie ma podstaw ekonomii, jak działa gospodarka, wogóle na żadnych zajęciach nie było informacji o kredytach czy stopie procentowej. Ten system jest zrobiony aby ogłópic i wydoic ludzi. I potem się dziwią że przecietny czlowiek… Czytaj więcej »
W domach z betonu
Gość
2 lata 6 miesiące temu
Bardzo dobre podsumowanie. Ludzie są ogłupiani techniką "bottom-up" już od samego początku (szkoła podstawowa). Potem jest nowa super matura, która wymaga myślenia(?) dokładnie wg szablonu, a wszelkie niekonwencjonalne pomysły są od razu odrzucane (poprzez stawianie 0 punktów za odpowiedź niezgodną z kluczem). Żyłem w czasach, w których można było zdawać tzw. starą maturę oraz nową – na (starej) maturze z języka polskiego liczyły się własne przemyślenia i pomysłowość. Premiowane były przemyślenia sensowne i najlepiej niestandardowe. Na nowej maturze było całkowicie odwrotnie. Takimi właśnie sposobami hoduje się kolejne generacje niewolników – na początku umysłowych, potem także, chociażby przez kredyty, niewolników ekonomicznych.… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 6 miesiące temu
Dzięki za kolejny super wpis.Kawał dobrej roboty. Robert – masz rację z tym przywiązaniem do pieniędzy. Nie dla każdego są tak samo ważne i nie każdy kalkuluje co mu się bardziej a co mniej opłaci. Ja również wolałabym wziąć kredyt zamiast mieszkać z rodzicami w dwóch pokojach i się codziennie kłócić… ale póki co wolę wynajmować i czekać na zmianę sytuacji na rynku. A wynajmuje pokój a nie mieszkanie i na bardzo korzystnych warunkach. Blog jest fajny dla osób, które jeszcze nie podjęły decyzji – to takie małe kompendium wiedzy, plus tworzymy sobie takie towarzystwo wzajemnej adoracji utwierdzając się w… Czytaj więcej »
Robert
Gość
Robert
2 lata 6 miesiące temu

No widzisz, dlatego można stwierdzić (posiłkując się piramidą demograficzną), że liczba kredytów osiągnęła swoje maksimum i 2 mln nie przekroczy. Co do zmiany, raczej nie ma szans na spektakularne obniżki (może jeszcze efektywnie – po inflacji 1 tys/m2). Tanieć za to będą stare zasoby – głównie wielka płyta. Na rynku jest wielu graczy, gdyby biznes był taki super opłacalny, byłby wysyp mieszkań opo 4 tys zł w Warszawie. Tak się jednak nie dzieje. Liczba pozwoleń na budowę maleje (trend), choć do zagospodarowania jest mnóstwo klientów z mniejszą zdolnością kredytową.

Moim Skromnym Zdaniem
Gość
2 lata 6 miesiące temu

Że co?

"W okresie czterech miesięcy 2014 r. wydano pozwolenia na budowę 48806 mieszkań, tj. o 15,9% więcej niż w analogicznym okresie 2013 r. (kiedy notowano spadek o 26,8%). Wzrosła również liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto – do 45131, tj. o 27,7%, wobec spadku przed rokiem o 31,7%."

http://biznes.interia.pl/makroekonomia/news/gus-notuje-znacza-poprawe-w-budownictwie,2017750,2156

Robert
Gość
Robert
2 lata 6 miesiące temu

Że co? Że trend.
.

W domach z betonu
Gość
2 lata 6 miesiące temu

Skoro mieszkań już teraz jest za dużo (a będzie jeszcze bardziej za dużo, jak wyż powojenny odejdzie do lepszego świata), to liczba budowanych mieszkań/domów będzie z czasem malała (pewnie bardziej spadnie liczba budowanych mieszkań niż domów, bo domy są jednak fajniejsze ;) Może dlatego wyceny giełdowe większości deweloperów szorują po dnie… ;)

Spójrz na sytuację w byłej NRD – tam się praktycznie nic nie buduje, a mieszkania są praktycznie za darmo. Kiedyś będzie tak i u nas, dokładnie z tego samego powodu (demografia + emigracja).

Moim Skromnym Zdaniem
Gość
2 lata 6 miesiące temu

@Robert

Nie chciało mi się szukać większej bazy danych jeżeli chodzi o liczbę wydawanych pozwoleń na budowę ale bardzo szybko znalazłem dane dotyczące liczby mieszkań oddanych do użytkowania od 1991 roku do końca marca 2014.

Specjalnie dla ciebie na czerwono linia trendu :)

Źródło danych:
http://old.stat.gov.pl/gus/publikacje_a_z_PLK_HTML.htm

Dexter Kontestator
Gość
Dexter Kontestator
2 lata 6 miesiące temu

Polecam zapoznać się z pewnym artykułem. Zauważam dużą zbieżność z naszym tokiem myślenia o nieruchomościach.
http://www.uwazamrze.pl/artykul/724079,1112808-Dom-zly.html

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 6 miesiące temu

Trochę prywaty, co sądzisz o tym mieszkaniu? http://warszawa.domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-warszawa-praga-poludnie-wspolna-droga-49m2/131174876?clicksource=premium

(Żeby nie było, to żadna reklama)
Rozkład fajny, odremontowane rewelacyjne ( przynajmniej wg mojego gustu) no i cena za m2 niższa niż te nowe mieszkania. Tyle że kamienica stara… Poproszę o opinię, jeżeli będzie Ci sie chciało odpowiedzieć :P

Pozdrawiam

W domach z betonu
Gość
2 lata 6 miesiące temu
Mieszkałem kiedyś 200m stamtąd ;) Nie pytałeś o okolicę, bo pewnie ją znasz, ale gdyby nie, to… komunikacyjnie jest naprawdę spoko (tramwaje do centrum i autobusy na Politechnikę). Z samochodem trochę gorzej, ale tylko rano, jeśli chcesz przejechać przez dowolny most. Co do samego mieszkania… nie mam nic przeciwko kamienicom sprzed 60 lat (pewnie to sporo lepsza produkcja niż wielka płyta a na pewno dużo lepsza od aktualnych deweloperskich wynalazków), ale osobiście nie chciałbym w takiej mieszkać… bo garażu nie ma ;) Jak napisali następni komentatorzy, bardzo wiele zależy od tego, czy sam budynek jest wyremontowany (piony wodne, instalacja elektryczna… Czytaj więcej »
chrobry1983
Gość
chrobry1983
2 lata 6 miesiące temu

No właśnie, skoro już poruszyłem ten temat, Twoim zdaniem docelowo ile powinny kosztować mieszkania w Warszawie, bo jeśli przyjąć założenie że ma być normalnie, to znaczyłoby zasadę 1 metr kwadratowy = 1 średnie wynagrodzenie (netto/brutto? – ja jestem za netto) :) czyli co dziś w Wwiw to średnie wynagrodzenie netto to jakieś 4000 złotych ale rośnie na tej kochanej zielonej wyspie ;) czyli co za 3-4 lata ten poziom to w granicach 5 tysięcy za metr kwadratowy powinien być, żeby była normalność? Sądzisz w ogóle że to możliwe jeśli nie będzie potężnego krachu?

W domach z betonu
Gość
2 lata 6 miesiące temu
To jest zawsze wróżenie z fusów – można mieć jakieś tam sensowne przesłanki (cena w porównaniu do zarobków, cena kupna w relacji do wynajmu/kosztów budowy, demografia), ale w krótkim okresie to się może zupełnie nie sprawdzać (patrz ostatnie 8 lat). W krótkim okresie rządzą stopy procentowe i interwencje rządowe (nie tylko takie typowe przekręty jak Rns/Mdm, ale chociażby jeszcze potencjalny podatek katastralny).Także pytanie, co znaczy "docelowo" – za 30 lat typowe mieszkania powinny kosztować praktycznie zero ;) Za 3-4 lata… jeśli wzrosną stopy oraz wymagany wkład własny zgodnie z planem (docelowo niby 20%, ale 10 można ubezpieczyć – pytanie, jaki… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 6 miesiące temu
wiem o które mieszkania z Budimexu chodzi, przeglądałam je, cena jest całkiem ok jak na odległość do centrum, rozkłady sensowne, z oddzielną kuchnią – problem jest z księgą wieczystą, grunt jest własnością Skarbu Państwa. Nie wiem czy chcę się wkopać w poźniejsze nie wiadomo jakie opłaty za użytkowanie wieczyste. Druga sprawa to okolica – mimo wszystko są tam rozpadające się fabryki, a Mińska obok też nie zachęca. Okolica niby się rozwija, niedaleko jest Kamion Cross, czy jak się tam ten blok nazywa ( tak przy okazji nigdy nie widziałam tak brzydkiego bloku – te z Budimexu, mimo że białe, prezentują… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 6 miesiące temu

brniesz w patologiczne kamienice?

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 6 miesiące temu

że co?
istnieje bogata literatura na temat negatywnego wpływu blokowisk na funkcjonowanie człowieka…ale kamienice? zgaduję, że chodzi o lokatorów- ale to raz, że czasem mit (obserwacja), dwa, polityka miast.
ostatecznie zawsze najlepiej porównać parametry, lokalizację, architekturę itp. samemu

mk24
Gość
mk24
2 lata 6 miesiące temu

co prawda odzywam sie niepytany ale zakupilem niedawno mieszkanie w kamienicy przy ktorym ta z 56 to jest mlodka:), tez cena i wykonczenie zadecydowalo o takim wyborze, co moge powiedziec – sprawdz czy bylo konkretnie remontowane i jak wygladaja instalacje, jezeli jest ok to kwestia gustu lokalizacji i potrzeb jakie masz – jak to sie zgadza to rozwazaj ;)

W domach z betonu
Gość
2 lata 6 miesiące temu

Prawie wszyscy tu się odzywają niepytani, a my szczerze do tego zachęcamy! :)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 6 miesiące temu

"Przeciętne gospodarstwo domowe w 2013 roku zajmowało mieszkanie (lub dom) o średniej powierzchni 74,5 m2, które składało się z 2,9 pokoi. Pod tym względem następuje poprawa, ale bardzo wolno. Z rankingu OECD wynika, że pod względem mieszkalnictwa znajdujemy się znacznie poniżej średniej.
Na jednego Polaka przypada 1 pokój – średnia OECD to 1,6. Okazuje się, że 16% Polaków jest niezadowolonych ze swojej sytuacji mieszkaniowej, ale równocześnie ponad połowa gospodarstw domowych oceniało swoją sytuację materialną jako przeciętną, a kolejne 25% jako dobrą lub bardzo dobrą. "

swiatowid
Gość
2 lata 6 miesiące temu

to jakaś statystyka, bo średnie mieszkanie powyżej 70m2 to raczej fantazja, pewnie uśrednianie z domami.

zeroxx
Gość
2 lata 6 miesiące temu
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 6 miesiące temu

Czy ktoś jest w stanie potwierdzić ten fragment: "Znowelizowana kilka lat temu ustawa o ochronie praw lokatorów zliberalizowała bowiem procedurę wysiedlania dłużników z nieruchomości – jeśli przez pół roku gmina nie zapewni mieszkania zastępczego, dłużnika można eksmitować np. do noclegowni." ? Wszędzie przedstawia się problem z nie chcącym się wyprowadzić ex-właścicielem któremu gmina nie jest w stanie zapewnić lokalu zastępczego jako przeszkodę nie do przeskoczenia przy zakupie mieszkania na licytacji komorniczej.

Spidi84
Gość
Spidi84
2 lata 6 miesiące temu

Masakra. Uwalić się tak że po licytacji chaty masz jeszcze pół miliona długu…
Z tego już nie ma opcji się wydostać – nawet potomkowie…

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 6 miesiące temu

ciekawy art, niestety raczej nie pojawi sie na portalach głównego nurtu bo "niektórzy" reklamodawcy by się wystraszyli

Robert
Gość
Robert
2 lata 6 miesiące temu

Reklama kancelarii :)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 6 miesiące temu
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 6 miesiące temu
średnie Polskie lokum ma 70 metrów? chyba liczą łacznie z tymi nie sprzedanymi ktore stoja od 2009 roku. Ogólnie dobrze że takie materiały powstają, ale niestety mam wrażenie że to będzie bardziej reklama programu mieszkań na wynajem. Druga rzecz powinno się pokazac, porownac typowie mieszkanie w berlinie i w wawie, bo w Polsce wiekszosc umoczona jest w drogie mieszkania na kredyt. Dom pod Łomżą 100 za 200 tys to jeszcez nie jest taka tragedia, ale 50 metrów w Wawie za 500 tys lub wiecej jak ktos ma kredyt we frankach to jest dopiero umoczony. Polecam poczytanie komentarzy pod tym filmikiem… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 6 miesiące temu

chłopska mentalność Polaczków – pamiętacie jak się Kargul z Pawlakiem haratali o kawałek ziemi? :)

MArcin

mk24
Gość
mk24
2 lata 6 miesiące temu

srednie lokum 70mkw to oznacza jedynie ze liczone sa w tym domy, a jak wiemy polacy jak budowali to 200mkw przynajmniej, teraz blizej 150 ale to wciaz bardzo podwyzsza srednia, ma ktos moze info albo zrodlo jaki metraz mieszkania w bloku czy ew w bloku lub kamienicy mamy srednio w PL? bo to jest ciekawe a nie ze srednio 70, ja mieszkalem na 30 obok domek 310 mkw czyli srednio 170 :D

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 6 miesiące temu

Krzyyyyy.. krzyyyyyy… krzyyyyyy… to były owacje na stojąco :)

zeroxx
Gość
2 lata 6 miesiące temu
W domach z betonu
Gość
2 lata 6 miesiące temu
Fajny artykuł ;) Chyba jest hossa, chociaż nie wiadomo, bo może to tylko przesilenie. Ceny przestały spadać i może zaczną rosnąć, ale też nie wiadomo, bo może zaczną jednak spadać (jeśli to przesilenie). A wszystko to zależy od wyceny deweloperów na GPW (że co??) – jak ona wzrośnie, to pewnie ceny wzrosną (ale na razie wycena szoruje po dnie, a ceny jakoś po dnie nie szorują). Podsumowując… może wzrośnie, a może spadnie. Może to hossa, a może tylko korekta i zaraz wróci trend spadkowy. I po 3 kwartałach mega super historycznie rekordowej sprzedaży oferta zmniejszyła się aż o 4.5(!)% (przy… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 6 miesiące temu

Hossa występuje na rynku giełdowym !
Czy ktoś myśli, że używanie "mądrych słów" daje punkty do respektu ?

k-dek
Gość
2 lata 6 miesiące temu
RynekPierwotny.com to niemal taki sam twór jak REAS, zarówno jedni jak i drudzy "dwoją się i troją" w swoich publikacjach, jak tu ubrać w argumenty poziom cenowy rynku mieszkań jaki mamy i niemal tępo wymusić większą sprzedaż na tym poziomie…gdzie fakty przemawiające za tym, są coraz bardziej niewygodne… W marcu napisali o fali emigracji, jako zagrożenie dla deweloperki w postaci gwałtownego spadku popytu (równolegle do ogólniej mniejszej ilości osób wchodzących w "dorosłość") i niby wszystko OK opisane, ale pod płaszczykiem obiektywnej opinii, przemycają wciąż drobne kłamstewka, typu ciągłe 1-1,5 mln "brakujących" mieszkań. (grubo :)) http://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news/emigracyjna-reaktywacja-czyli-zolte-swiatlo-nie-tylko-dla,1997422,4206 Dla równowagi wpis z końca… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 6 miesiące temu

Witam wszystkich, a autorowi gratuluję bloga. Dziś pojawił się artykuł, który przedstawia sytuację na rynku trójmiejskim w oparciu o ww. dane z NBP i Reas:
http://dom.trojmiasto.pl/Stabilizacja-na-rynku-nieruchomosci-Przynajmniej-przez-dwa-lata-n80137.html
Inny ciekawy artykuł to:
http://finanse.wp.pl/kat,1033715,title,Stopy-procentowe-wybuchna-jak-franki,wid,16640628,wiadomosc.html?ticaid=112d14
Magnet

W domach z betonu
Gość
2 lata 6 miesiące temu

Na temat stóp procentowych będzie następny wpis ;)

Rich art
Gość
Rich art
2 lata 6 miesiące temu

Sluchajcie na wyborcza.biz http://wyborcza.biz/finanse/0,107784.html#TRNavSST jest generator wykresow zmian cen mieszkan w ostatnich latach. Oprocz tego, ze baza ma danych "sprzed" boomu, to jak oceniacie dane tam zawarte? Miarodajne, obiektywne, czy bzdury? :)

W domach z betonu
Gość
2 lata 6 miesiące temu

Pewnie miarodajne… ale gdyby ktoś na tej podstawie chciał wyznaczać cenę do sprzedaży w ogłoszeniu, to zalecam ostrożność, bo nikt może nie zadzwonić ;)

kuba9785
Gość
2 lata 6 miesiące temu
bardzo ciekawy art o ekonomiscie zuk ktory przywoluje sposob na ograniczneie cen nieruchomosci w uk w latach 70, racjonowanie kredytow jak na kartki dzieki czemu ceny nie eksplodowały i czekało sie na sam kredyt kilk alat:http://www.bankier.pl/wiadomosc/Kredyt-hipoteczny-na-kartki-albo-koniec-klasy-sredniej-3134651.html "Ekonomista przywołał ideę racjonowania kredytu hipotecznego, która pozwoliła ograniczyć wzrost cen nieruchomości w Wielkiej Brytanii w latach 70-tych XX w. Tak zwany gorset, czyli system nakładający kary finansowe na banki zbyt szybko rozwijające działalność kredytową spowodował wówczas, że po kredyty hipoteczne czekało się w kolejce nawet kilka lat. Dziś zdaniem Boyle’a konieczne są równie radykalne środki – inaczej zaciągane obecnie zobowiązania będą musiały spłacać… Czytaj więcej »
W domach z betonu
Gość
2 lata 6 miesiące temu

Ciekawy pomysł na ograniczenie akcji kredytowej – prościej byłoby oczywiście podnieść stopy procentowe, ale to jest w dzisiejszych czasach niemodne, bo co niektórzy mogliby szybko zbankrutować ;)
No i kredyt stanie się towarem, o którym będzie można tylko pomarzyć… a ten, co trzeba i tak dostanie go poza kolejnością ;)

k-dek
Gość
2 lata 6 miesiące temu

Aleśmy czasów dożyli, Wielgo wplątany ( i dobrze :) ) w polemikę z argumentami z wdomachzbetonu.blogspot.com! :D

http://mieszkaniowy.blox.pl/2014/05/Jak-dlugo-potrwa-radosc-deweloperow.html#ListaKomentarzy

Oczywiście jako nadworny wasal deweloperki i innych reklamodawców AGORA SA dalej kręci po swojemu :D, ale dzięki blogowi Autora, dowolna osoba może przytoczyć konkretne dane i wypunktować Wielgo na jego własnym blogu (grzecznie i merytorycznie)

A ciekawe czy sam czytuje wdomachzbetonu.blogspot.com…podejrzewam, że jeżeli nie… to na pewno zacznie :D

Ricz Art
Gość
Ricz Art
2 lata 6 miesiące temu

Swietna polemika. Dla mnie podsumowaniem klasy intelektualnej Marka Wielgo jest stwierdzenie "Przepraszam, ale nie przebrnąłem przez cały wpis." :)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 6 miesiące temu

moze jakis komiks by mu zrobic ;) albo pare rysuneczkow dla osłody, przeciez nie kazdy potrafi sie skupc prezz 5 min ;-)

swiatowid
Gość
2 lata 6 miesiące temu

Zlituj się, rób krótsze wpisy, ale częściej, Nie mam takich długich przerw, by całe przeczytać.
a tu linek lublinek
http://www.kurierlubelski.pl/artykul/3454593,ceny-nowych-mieszkan-w-lublinie-najnowsza-oferta-deweloperow,id,t.html

mk24
Gość
mk24
2 lata 6 miesiące temu

Sluchajcie, niedaleko mnie buduja takie cudo:D

http://www.remonitor.pl/warszawskich-wlochach-wyrosnie-miasteczko-rubikon/

reklamuja to nawet na Bialolece na bilboardach, niedawno zaczelo sie tez spamowanie w sieci art sponorowanymi opisujacymi jakiez to wspaniale ze beda mieszkania 17mkw w Wawie. Jak widac sa tez komentarze sponsorowane (z ktorymi pozwalam sobie polemizowac;)

ciekaw jestem jak obstawiacie, mamy jeszcze w populacji desperatow bez kalkulatora, ktorzy kupia 17mkw bez wykonczenia, komorki lokatorskiej i garazu za 145tys? tzn ponad 8K za metr na Wlochac przy torach:D?

chetnie poslucham opinii

k-dek
Gość
2 lata 6 miesiące temu
Jeżeli taki blok (bloki) nie stoi 300-500m od dużej uczelni, to jest to nieporozumienie, na wszystkich płaszczyznach: – stosunku ceny ogólnej do metrażu, – lokalizacji, – próby potraktowania czegoś takiego jako mieszkanie, dla więcej jak 1 osoby, przy czym nawet 1 osoba, pracująca, często odpoczywająca w mieszkaniu, prowadząca życie towarzyskie, która chce jakoś egzystować w cywilizowany sposób powinna mieć 2 pokoje (nie popieram, ale niestety już jedynie z aneksem kuchennym), nawet na metrażu lekko poniżej 40m2 Ostatecznie są jeszcze stanowiska pracy, takie gdzie zatrudnionym jest się w firmie warszawskiej, ale we własnym mieszkaniu bywa się kilka dni w miesiącu, wtedy… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 6 miesiące temu

PAP podaje że teraz 700tys mieszkań brakuje, nawet Turek i prof Jaszek się udzielili
http://finanse.wp.pl/kat,1033781,title,W-Polsce-brakuje-ponad-700-tys-mieszkan,wid,16645069,wiadomosc.html?ticaid=112d41
Kris

zeroxx
Gość
2 lata 6 miesiące temu

Brakujące 700 tyś. wzięło im się z
http://www.bankier.pl/wiadomosc/Minister-Nowak-MdM-rozwiaze-problem-braku-mieszkan-2864410.html.
Nawet jak to prawda to od tego czasu zbudowano około 150 tyś. co by było bliższe sytuacji pokazanej na wykresie http://wyborcza.biz/finanse/51,108340,12882224.html?i=1
o ile rzeczywiście brakuje jakiegokolwiek mieszkania
http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2013/09/ilu-mieszkan-brakuje-w-polsce-hmm.html

Crassus
Gość
2 lata 6 miesiące temu
Twój blog powinien być podawany jako obowiązkowa lektura każdego, kto jest na kupnie mieszkania. Chciałbym tylko zwrócić uwagę, że chociać tak jak pisałeś ceny nawet po uwzględnieniu inflacji są wyższe niż w 2002, to różnica może się brac z łatwości dostępnego kredytu i o wiele niższych odsetek (mamy obecnie rekordowo niskie stopy%). Przykładowo za googlem w latach 90' do początku 2000 stopy wahały się w przedziale 15-20%! Kredytów na 30 lat wtedy nikt nie udzielał. Dopiero pod koniec 2001 roku zeszliśmy poniżej 10% – a to wciąż ponad 2x więcej niż obecnie. Tani kredyt wystartował bańkę na rynku nieruchomości –… Czytaj więcej »
zeroxx
Gość
2 lata 6 miesiące temu
Tak jak napisałeś skoro przy rekordowo niskich stopach rata jest porównywalna z wynajmem to jest wielce prawdopodobne, że jeżeli podniosą stopy (dużo bardziej prawdopodobne niż ich obniżenie) spowoduje skokowy wzrost raty.Dodatkowo nie bierzesz pod uwagę demografii, która będzie powodowała stopniowe obniżanie cen najmu. Jak już autor blogu wielokrotnie pisał te rynki są ze sobą mocno powiązane. Jeżeli zjadą ceny najmu to i zajadą ceny m2. Bo cena najmu to ~ rata za takie mieszkanie. Chociaż według mnie na korzyść najmu (mobilność, brak remontów, szybka możliwość dostosowania mieszkania do potrzeb(większe, mniejsze, lepsza lub gorsza lokalizacja w zależności aktualnej sytuacji materialnej),no i… Czytaj więcej »
teafit1
Gość
1 rok 11 miesiące temu
Drogi Autorze to nie NBP wypisuje bzdury. To Ty się skompromitowałeś swoją ignorancją. Primo: Różnica między danymi NBP i AMRON na temat wartości nowych kredytów jest dość oczywista. Pierwsza instytucja liczy tylko kredyty faktycznie wypłacone. AMRON uwzględnia kredyty przyznane (nie są wszystkie są wypłacane w danym kwartale). Secundo: Dane AMRON-u dotyczą udziału kredytów na nowe i używane mieszkania. NBP bierze pod uwagę tylko nowe lokale (kredyty na takie "M" w I kw. miały wartość 1,437 mld zł). Dlatego wartościowy udział 7 miast (rynków pierwotnych) w całej puli kredytowej wyniósł jedynie 20% (wynik wg. NBP za I kw. 2014 r.). W… Czytaj więcej »
wpDiscuz