In this photo taken Nov. 2, 2008, apartment buildings crowd the skyline in Chongqing, China. In the sprawling megacities of Beijing, Shanghai and Chongqing, where populations exceed 10 million people, extreme urban density means that the number of people living within a few blocks equals those in a whole mid-size U.S. city. China's urban population soared to 607 million last year out of a population of 1.3 billion. Three decades ago nearly 80 percent lived in the countryside, but urbanization continues unabated as job-seeking rural migrants flood into cities. The scale and pace continues to soar, and by current trends, the urban population will hit one billion by 2030.  (AP Photo/Elizabeth Dalziel)

Jeszcze trochę o polskim ożywieniu

Pod poprzednim wpisem na temat aktualnej kondycji polskiego rynku mieszkaniowego wywiązała się w komentarzach bardzo ciekawa dyskusja (zachęcam do przeczytania, kto jeszcze tego nie zrobił). Część komentatorów zgadza się z tym, że ożywienie jest mocno naciągane. Inni twierdzą, że ono rzeczywiście nastąpiło, a statystyczny dołek cenowy, spowodowany obniżką cen w końcówce roku związaną z dopasowywaniem ich do limitów RnS, był właśnie najlepszym momentem na kupno i teraz będzie generalnie drożej (lub przynajmniej nie będzie taniej).

Z racji tego, że w ciągu ostatniego tygodnia mieliśmy dalszy (może nawet jeszcze większy) wysyp wiadomości ze środowiska dewelopersko-pośredniczego na temat znaczącego ożywienia w mieszkaniówce, pozwolę sobie powrócić jeszcze raz do tematu. W zeszłym tygodniu ukazały się 2 bardzo ważne publikacje – kwartalny raport ZBP (Amron-sarfin) na temat rynku nieruchomości oraz dane na temat cen mieszkań, publikowane przez NBP (ofertowe i transakcyjne zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego).

Przyjrzyjmy się więc faktom. Na początek coś dla zwolenników ożywienia – wg raportu ZBP ceny rosną! (hura!?). 

Czytamy w nim tak:

Widzimy, że kwartał do kwartału ceny w większości miast minimalnie wzrosły – ciekawe, czy skala wzrostów na poziomie zbliżonym do 1% jest większa niż wartość błędu statystycznego ;) Niemniej widać, że obniżka stóp procentowych i silne naganianie na ostatnie kredyty z LTV100% zrobiły swoje – ceny (chwilowo?) przestały spadać. Niestety(?) rok do roku nadal mamy spadki – dopiero w przyszłym kwartale spodziewałbym się wzrostów rocznych. Będzie to wynikało z efektu niskiej bazy, czyli zauważalnych (często czysto teoretycznych, zwłaszcza na rynku pierwotnym) obniżek cen z końcówki obowiązywania RnS. To dopiero będzie gratka dla mainstream’owych mediów – już widzę te nagłówki na początku przyszłego roku o (kolejnym) końcu kryzysu i o tym, że teraz będzie już tylko drożej ;)

Trochę pechowo dla deweloperów większość „wzrostu” wziął na siebie rynek wtórny. W danych NBP widać, że średnia cena na rynku pierwotnym dla największych miast praktycznie się nie zmieniła (a jeśli już, to raczej na minus niż na plus). Czytelność obrazków jest taka sobie – oryginalne dane można znaleźć tu:

http://nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html


Spore nadzieje wiązałem z publikowanym przez NBP indeksem hedonicznym, który miał w teorii eliminować podstawowy problem średniej/mediany, czyli fakt, że w kolejnych kwartałach sprzedają się jednak różne mieszkania i porównanie średniej ceny nie jest do końca miarodajne. Niestety z podawanych wartości widać, że indeks ten bardzo mocno się waha w poszczególnych kwartałach – trudno się zgodzić z tym, że w danym mieście w jednym kwartale cena spada o 10%, a w kolejnym o 10% rośnie (przykładowe fragmenty, które pokazują „słabość” tego indeksu zaznaczyłem w tabeli na czerwono). Najpewniej przy wyliczaniu tego indeksu jest po prostu za mało transakcji – ciekawe, czy uda się coś na to poradzić. Na razie, mimo obiecującej metody, przy tak zmiennych wynikach indeks nie nadaje się do wyciągania sensownych wniosków (a szkoda).

W raporcie ZBP możemy znaleźć średnie ceny transakcyjne całych mieszkań. Na poniższym wykresie ciekawe jest porównanie aglomeracji katowickiej z Warszawą – w stolicy średnia cena całego mieszkania jest mniej więcej 2.5 razy wyższa. Ponieważ w województwie śląskim średnia płaca jest wyższa niż w woj. mazowieckim, to wydaje się, że cena mieszkania w Warszawie jest dużo bardziej oderwana od rzeczywistości niż chociażby na Śląsku. Ciężko będzie obronić teorię, że wraz ze spadkiem liczby ludności w Polsce, w całym kraju ceny spadną, a jedynie w Warszawie nie spadną, bo utrzymają ją „słoiki” ze ściany wschodniej ;) Pisałem o tym w oddzielnym wpisie – ze wszystkich miast to właśnie Warszawa ma w mojej ocenie największy potencjał do spadku (średnich) cen.


I to byłoby chyba na tyle dla zwolenników ożywienia ;)

Najważniejsza część raportu ZBP dotyczy kredytów mieszkaniowych. Ich liczba względem poprzedniego kwartału minimalnie wzrosła (stosowne dane na wykresie poniżej), jednak względem poprzedniego roku mamy spadek o prawie 10% – trzeba przyznać, że to dość słaby wynik, biorąc pod uwagę historycznie najniższe stopy procentowe oraz ostatni dzwonek na zaciągnięcie kredytu bez wkładu własnego.


Znamienne są poniższe słowa z raportu, dotyczące liczby udzielonych kredytów w III kwartale.

Mimo panującego „ożywienia” liczba kredytów w 2013 roku (~175.000) będzie niższa niż w najgorszym do tej pory roku 2009. Ale jest jeszcze jedna ciekawostka. Żeby zobaczyć skalę aktualnego „ożywienia”, popatrzmy na dane z kilku ostatnich lat (także tych „przedkryzysowych”).

Jak widać, rok 2013 będzie o jakieś 40% gorszy (o ile mniej kredytów można uznać za coś gorszego – ja powiedziałbym, że to właśnie jest znacznie lepiej) od roku 2007. Tak, czy inaczej, do szaleństwa lat 2007-2008 bardzo daleko. Ba… daleko nawet do niespecjalnych lat 2010-2011 oraz do „kryzysowego” roku 2009 (prawie 10%). Liczba kredytów systematycznie spada – nie powstrzymała tego nawet obniżka stóp procentowych. Wprowadzenie (coraz większego) minimalnego wkładu własnego powinno ten proces jeszcze bardziej ugruntować. Jest to tym bardziej prawdopodobne, że po raz kolejny odnotowaliśmy wzrost udziału kredytów z LTV powyżej 80% (nadal brak danych o tym, ile z nich ma LTV równy 100%).

Ponad połowa kredytów ma więc bardzo niski (albo zerowy wkład własny). Rodzi to ryzyko, że kredyty te nie będą miały wystarczającego zabezpieczenia, gdyby doszło do większych spadków cen, co w najłagodniejszym przypadku będzie skutkowało koniecznością ubezpieczenia niskiego wkładu własnego przez bardzo długi czas. Wykres struktury LTV pokazuje jeszcze jedną ciekawą rzecz – zaledwie 13% kredytów to te, które mają wkład własny 50% lub większy. Sugerowałoby to, że kupno nowego mieszkania z wykorzystaniem pieniędzy ze sprzedaży poprzedniego oraz „niewielkiego” kredytu to sytuacja dosyć rzadka (wrócimy jeszcze do tego nieco później).

Widoczna wyżej struktura kredytów pokazuje, że wprowadzenie rekomendacji SIII (czyli wymaganego minimalnego wkładu własnego), nie przejdzie bez echa na rynku. Osiągnięcie pułapu 10% w roku 2015 wraz z prawdopodobnym podniesieniem stóp procentowych w 2 połowie 2014 spowoduje, że rok 2015 będzie całkiem sensownym momentem do rozpoczęcia rozglądania się za własnym mieszkaniem (jeśli komuś się specjalnie nie spieszy ;)


W poprzednim kwartale odnotowaliśmy minimalny wzrost średniej wartości kredytu (niskie stopy i wysokie LTV robią swoje). Struktura wartościowa udzielonych kredytów jest na kolejnym wykresie.


Jak widać, dominują kredyty do 200 tys. złotych. Na polskie warunki wydaje się to być górną granicą „sensownej” kwoty kredytu mieszkaniowego, gdyż stanowi mniej więcej 3-krotność rocznych dochodów rodziny, w której oboje rodziców zarabia średnią krajową. Kredyty na 400+ tys. to nadal rzadkość – patrząc na ceny w poszczególnych miastach oznacza to z reguły mieszkanie 60-70 metrowe (uwzględniając strukturę LTV). Czy nie wydaje się Państwu czymś nienaturalnym, że w XXI wieku, na naszej polskiej „zielonej wyspie”, która jako jedyna oparła się kryzysowi ;) ludzie kupują tylko małe mieszkania (dlatego, że na większe ich nie stać)? Czy na dłuższą metę możliwy jest stan, w którym prawie nikogo nie stać na „zwykłe” 3-pokojowe mieszkanie w bloku, które było standardem jeszcze za PRL? I to nawet na kredyt nie stać… nie wspominając już o kupnie za własne pieniądze.

W ramach ciekawostki jest jeszcze wykres wartości kredytów w poszczególnych miastach. Jak widać, Warszawa nadal na czele i niewiele się w tym temacie zmienia (bo niby dlaczego miałoby się zmienić? Dopiero, jak na stolicę „uderzy” większa liczba „słoików”, to wtedy powinniśmy zobaczyć, jak Warszawa przejmuje większą część rynku ;)


Przyjrzyjmy się jeszcze strukturze „wiekowej” nowo udzielanych kredytów.


Jak widać, dominują kredyty na 25 do 35 lat (zgodnie z rekomendacją SIII od przyszłego roku całkowicie znikną kredyty z czasem spłaty dłuższym niż 35 lat).

Całkiem sporo jest kredytów na 15-25 lat, a kredyty poniżej 15 lat to raczej rzadkość. Ciekawe, w której grupie są kredyty na dokładnie 25 lat – ze względu na aktualny sposób liczenia maksymalnej zdolności kredytowej, liczba tych kredytów może być znaczna. Gdyby znalazły się w grupie 15-25 lat, to oznaczałoby, że kredytów na 25 lat i więcej jest przytłaczająca większość.

Patrząc na ten wykres jednocześnie z wykresem rozkładu wysokości kredytów oraz z wykresem rozkładu LTV można dojść do wniosku, że Polacy zaciągają kredyty na maksimum swoich realnych(?) możliwości. Jak w takich warunkach miałyby zauważalnie wzrosnąć ceny mieszkań, trudno jest nawet zgadywać. Polecam tego typu analizę wszystkim zwolennikom wzrostów. Stopy procentowe raczej już nie spadną, a kiedy wzrosną i pojawi się wymaganie na minimalny wkład własny, maksimum możliwości Polaków zauważalnie się zmniejszy.

Dalej mamy jeszcze 2 ciekawe wykresy – liczba czynnych umów kredytowych oraz stan zadłużenia Polaków.


Wykresy są w gruncie rzeczy bardzo do siebie zbliżone (skokowy wzrost stanu zadłużenia w roku 2008 oraz 2011 to wynik znacznego osłabienia się złotówki względem CHF), jednak nieco ciekawszy jest pierwszy wykres. Widać na nim, jak szybko przybywało kredytów w czasie bumu (2005-2008), zwłaszcza w jego początkowej fazie (2005-2006). Mieliśmy wtedy wzrost o ponad 200.000 czynnych umów rocznie. Tymczasem w ciągu ostatnich lat wzrost ten wyhamował do 100.000 rocznie. Jak widać po raz kolejny, Polakom (w czasie aktualnego „ożywienia” ;) daleko do szaleństwa z lat „przedkryzysowych”. A swoją drogą, to zawsze mnie ciekawiło, jak to jest, że w ciągu roku udziela się powiedzmy 200 tys. kredytów, a liczba czynnych umów rośnie tylko o 100 tys. Ponieważ kredyty są zaciągane zwykle na 25+ lat, a początki kredytowania mieszkań „na poważnie” w Polsce sięgają roku 2004, to nie bierze się to raczej z zakończenia spłaty starszych kredytów. Czyżby tak znaczna część kredytów to były kredyty udzielone na kupno nowego mieszkania, z jednoczesną sprzedażą poprzedniego (i spłatą poprzedniego kredytu), czemu jednak przeczyłby rozkład LTV? Domyślam się, że kredyty refinansowe oraz stracone nie mają tu zbyt dużego znaczenia (może ktoś z czytelników ma jakąś sensowną teorię?).


Ostatnim „kredytowym” aspektem raportu ZBP są marże kredytów. Czytamy tak:

Jak widać, banki korzystają z obniżenia stóp przez RPP i podnoszą marżę (jak już pisano w komentarzach, klient i tak się cieszy, że ma „taniej” niż rok temu ;)

W raporcie pojawił się błąd – stopa referencyjna wyniosła oczywiście 2.5, a nie 3.5%. 

Jedna rzecz jest ciekawa w tym fragmencie – średnia marża wyniosła 1.51%… niby niewiele, ale dalej czytamy tak:

Widzimy, że średnie oprocentowanie spadło do 5,55%. Ponieważ WIBOR jest na poziomie 2.65%, to średnia marża wynosi tak naprawdę aż 2.9%! Jest tu być może pewien skrót myślowy, bo nie wiemy, czy owe 5.55% nie zawiera czegoś jeszcze, poza marżą (prowizja? ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?). Tak, czy inaczej, suma kosztów „stałych” (czyli tych spoza WIBOR) wynosi aktualnie prawie 3%! Podawanie tego, że średnia marża (dla kredytu z LTV 75% na 25 lat, co samo w sobie jest dosyć rzadkim przypadkiem) wynosi 1.51% wygląda na „małą” manipulację w kierunku wytworzenia przekonania, że kredyty są teraz tanie (w szczególności tania jest ich „niezmienna” część).

Jednym z podstawowych argumentów przemawiających za aktualnym ożywieniem na rynku mieszkaniowym w Polsce ma być zmniejszenie oferty deweloperów, które miałoby z czasem prowadzić do zrównoważenia popytu i podaży, co nawet wg niektórych ma spowodować wzrost cen (nie rozumiem dlaczego, ale niech im tam będzie, że przy popycie równym podaży ceny mogą rosnąć ;) Jak już wielokrotnie pisałem, niezwykle podejrzanym jest to, że deweloperzy, w obliczu nadchodzącego (trwającego?) ożywienia, mieliby nie budować i pozwolić na to, że mieszkań dla klientów „zabraknie”. W końcu skoro sprzedaż jest taka „rewelacyjna”, mieszkania są „tanie”, a klienci ustawiają się w kolejkach (wszak mamy ożywienie, prawda? ;) to dlaczego nie budować/sprzedawać/zarabiać więcej? O ile w latach 2004-2006 nie było zbyt wielu deweloperów i ich możliwości produkcyjne były ograniczone, o tyle teraz wydaje się, że takiego problemu nie ma (zwłaszcza patrząc po tym, jakim bankiem ziemi dysponuje większość dużych firm). Nie zapominajmy także o rynku wtórnym, na którym mieszkań też jakby ciągle przybywa (i to zarówno na rynku sprzedaży, jak i wynajmu). Zaiste trudno mi zrozumieć, jak w takich okolicznościach mieszkań miałoby „zabraknąć”.

Popatrzmy więc na fakty z raportu.

Porównując z rokiem 2012 „dramatu” w produkcji mieszkań nie widać – 1 i 2 kwartał 2012 wyróżniają się tu na plus, bo wtedy większość deweloperów „ogłosiła rozpoczęcie budowy” wielu inwestycji tylko po to, aby uciec przed zapisami ustawy deweloperskiej. Stąd właśnie mieliśmy nagły wzrost oferty w tym momencie – jak już wielokrotnie wspominałem, była to w sporej części oferta, która nigdy nie była „prawdziwą” ofertą i szybko została „wycofana” (co nie zmienia faktu, że inwestycję można dzięki temu wyłączyć spod działania ustawy – wg niej liczy się moment poinformowania o rozpoczęciu sprzedaży).

Jeszcze lepiej widać to na wykresie miesięcznym (pik w marcu/kwietniu 2012):

Porównując z wcześniejszymi latami widać rzeczywiście pewien spadek liczby rozpoczynanych budów przez deweloperów:

Jednak i tu nie jest tak prosto. Okazuje się, że w październiku (który przecież „nie łapie się” do 3 kwartału) deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 7 tys. mieszkań, co stanowi wzrost o 82%(!) względem października 2012. Zważywszy na to, że średnio w ciągu miesiąca zaczynają budowę 4-5 tys. mieszkań, to wydaje się, że jest szansa nadgonić liczbę rozpoczętych budów w całym roku 2013 w okolice wartości z lat 2010-2012. To tylko po raz kolejny pokazuje, że deweloperzy nie przestaną budować, zwłaszcza w obliczu trwającego ożywienia ;)

Podsumowując… opublikowany w zeszłym tygodniu kwartalny raport ZBP oraz dane NBP o cenach mieszkań dostarczają wiele ciekawych informacji, pozwalających zweryfikować słuszność teorii, głoszącej ożywienie na polskim rynku mieszkaniowym. 

Ceny z kwartału na kwartał zmieniły się w stopniu minimalnym – jedni zobaczą w tym wzrost (kwartał do kwartału na rynku wtórnym), inni zobaczą spadek (rok do roku na obu rynkach). Przy WIBOR’ze na poziomie 2.65% oraz możliwości zaciągania kredytów bez wkładu własnego nie spodziewałbym się właściwie spadków cen. Wzrostów też bym się nie spodziewał, bo analiza struktury wartościowej, wiekowej oraz LTV kredytów w Polsce sugeruje, że jest to górna granica możliwości finansowych Polaków. 

Moim zdaniem, pewne zmiany w cenach (i to raczej w dół) możemy zobaczyć dopiero w przyszłym roku, po wprowadzeniu minimalnego wkładu własnego oraz uruchomieniu MdM (tam, gdzie limit jest znacznie niższy niż większość cen). W 2015 roku, kiedy minimalny wkład własny osiągnie 10%, a stopy procentowe najpewniej wzrosną, proces ten ma szansę przyspieszyć.

Do tego czasu deweloperzy będą trzymać ceny, aby „skorzystać” z klientów, którzy „muszą” zaciągnąć kredyt przed końcem roku, a w sercach sprzedawców na rynku wtórnym znowu pojawi się nadzieja, że „opchną swoje kwadraty” w cenach ze szczytu bumu, skoro wszyscy zapowiadają teraz ożywienie ;) Oczywiście mam na myśli tylko tych sprzedających, którzy interesują się rynkiem – większość i tak pozostanie niczego nieświadoma.

Jak na aktualne warunki (stopy procentowe, LTV, nadchodząca rekomendacja SIII), liczba kredytów udzielonych w 3 kwartale była „słaba”. Minimalny wzrost względem poprzedniego kwartału niewiele tu nie zmienia, bo w poprzednim kwartale udzielano kredytów, „wywodzących” się z zauważalnie wyższych stóp procentowych (wszak cała procedura kredytowa trwa zwykle miesiąc – dwa). Zanotowaliśmy spadek względem odpowiedniego kwartału poprzedniego roku – co prawda wtedy ~25% kredytów było w RnS, ale jednocześnie stopy procentowe były prawie dwukrotnie wyższe. Porównanie ostatniego kwartału do szczytu bumu (lata 2007-2008) wypada już naprawdę blado.

W ostatnim kwartale (zgodnie z oczekiwaniami) wzrosło zainteresowanie kredytami z LTV100%, które utrzyma się do końca roku. Będzie to miało spore znaczenie dla liczby udzielonych kredytów w roku przyszłym.

Jednocześnie banki wykorzystują wzmożone zainteresowanie tego typu kredytami, śrubując marże oraz inne opłaty okołokredytowe, co powoduje, że aktualnie klienci płacą średnio WIBOR + 2.9%.

Liczba rozpoczynanych budów przez deweloperów nie odbiega specjalnie od wartości z lat poprzednich, więc mieszkań raczej nie zabraknie ;) Zwłaszcza, jeśli spojrzeć na wszystko przez pryzmat aktualnej wielkości oferty oraz wielkości sprzedaży. Deweloperzy wciąż zaczynają budować więcej niż udaje im się sprzedać.

Na koniec mała uwaga – postaram się, aby kolejny wpis nie był już tak „przyziemny”, jak dwa ostatnie ;) W końcu o raportach ZBP/NBP można poczytać w wielu innych miejscach niż ten blog (choć wnioski są z reguły znacząco różne ;)

Jednak napisałem je dlatego, że czasem warto wrócić na chwilę do „rzeczywistości”, bo… kiedyś to mieszkanie może jednak warto kupić i głupio byłoby przegapić dobry moment. Zwłaszcza, że co rusz słychać, że to właśnie teraz jest ten moment. I co rusz, po minimalnym zastanowieniu, okazuje się, że ten moment to jednak (znowu) nie teraz ;)


Do przeczytania!

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o

Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
dd
Gość
dd
3 lata 3 dni temu

od piatku ciszaaaa w eterze…naganiacze milcza.
a ja poczekam jeszcze troche.

dd
Gość
dd
3 lata 3 dni temu

mysle iz bedziemy wracac do normalnosci powoli:)
mamy jaskółke o porównaniu cen do roku 2000-2003
http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania/zobacz-jakie-mieszkania-zyskaly-100-procent-wartos,5590680,magazyn-detal.html

Michał
Gość
Michał
3 lata 3 dni temu

Aktualne oprocentowanie mojego kredytu hipotecznego to 3,84% (oczywiście w Złotym). Teza o tym że kredyty są drogie jest trochę słaba, pamiętaj że marże można negocjować. Mieszkania są drogie ale wykończenie ich na sensownym poziomie również jest równie kosztowne. Mieszkania tylko dla bogaczy? Czy po prostu jest lepiej niż wszystkim internetowym frustratom się wydaje?

W domach z betonu
Gość
3 lata 3 dni temu
Jak rozumiem, to kredyt z LTV100%, na 25+ lat, zaciągnięty w ostatnim kwartale, a podane oprocentowanie zawiera także koszt ubezpieczenia wkładu własnego i inne "pierdoły", tak? ;) Bo o takich pisałem… średnie oprocentowanie podawane przez NBP (5,55%) jest stosunkowo wysokie, jak na tak niski aktualny poziom WIBOR. Kiedyś można było uzyskać marże na poziomie ~1%, ale teraz (zwłaszcza przy wysokim LTV i bez cross-sellingu) szans na to nie ma chyba nawet teoretycznych. Jeśli jednak jest tak, jak napisałem w pierwszym zdaniu (pytaniu), to autentycznie gratuluję zdolności negocjacyjnych! Wykończenie mieszkania jest kosztowne… tylko nie bardzo rozumiem, co to ma wspólnego z… Czytaj więcej »
dd
Gość
dd
3 lata 3 dni temu

a jest lepiej?
komu?

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 3 dni temu
Kredyty są dobre ale dla ludzi bogatych i takim powinno się ich udzielać.Jednak nie rozumiem jak można było dać kredyt mojej koleżance – singielce na 270 tyś na 30 lat. Nie wiem może wzięła razem z rodzicami. Fakt jest taki że sytuacja w życiu się zmienia – a teraz ta singielka to samotna matka z dzieckiem no i w jej dziale szykują się zwolnienia. Drugi przykład to kolega kredyt 350 tyś na 30 lat. Tylko teraz mu dzieci chorują a on wydaję na antybiotyki i lekarzy i zaczyna na spłatę brakować. Nie wiem też czemu nie piszą że liczba samobójstw… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 3 dni temu

proste wygra silniejszy :/ deweloperka doskonale zdaje sobie sprawę jak to działa. Problem jest w ludziach i ich świadomości – póki będą podatni na manipulacje póty ceny mieszkań nie spadną (to wymaga aby większość przez chwilę pomyślała co nie jest łatwe w "wolnym społeczeństwie").

Reasumując 80% kapitału ma 10% procent ludzi i tu jest problem.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 3 dni temu
…miło w niedziele poczytać… z jednym nie mogę się zgodzić, moim zdaniem największy potencjał spadków ma Kraków. Wawa ma bonus za stolice jest więcej pracy itd. obraz przyszłego rynku mieszkań powinna dać analiza transakcji drogich nieruchomości tj mieszkań i domów np. od 800 tys do 1600tys dla Krakowa a dla stolicy 1 mln do 2 mln dlaczego taki przedział jak jest kryzys to sprzedają się najtańsze i najdroższe dobra (ostatni przykład z samochodami, marki luksusowe kryzysu nie mają ) tak więc analiza tego obszaru rynku da odpowiedź o przyszłości całego rynku…… również zauważyłem art. z cenami z 2003 r., jest… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 1 dzień temu

Uwazam ze jeszcze wieksze pole do spadkow ma Poznan.
Ceny niemalze jak w Krakowie (trudno znalezc inwestycje deweloperska za mniej niz 6000 za metr), za to w przeciwienstwie do stolicy Malopolski:
– brak potencjalu turystycznego
– mala liczba nowych inwestycji generujacych miejsca pracy i ogolnie kiepska sytuacja gospodarcza miasta
– mniejszy osrodek uniwersytecki niz Krakow
– coraz wiekszy spadek rangi miasta na rzecz oddalonego o tylko 170 km Wroclawia.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 3 dni temu
…miło w niedziele poczytać… z jednym nie mogę się zgodzić, moim zdaniem największy potencjał spadków ma Kraków. Wawa ma bonus za stolice jest więcej pracy itd. obraz przyszłego rynku mieszkań powinna dać analiza transakcji drogich nieruchomości tj mieszkań i domów np. od 800 tys do 1600tys dla Krakowa a dla stolicy 1 mln do 2 mln dlaczego taki przedział jak jest kryzys to sprzedają się najtańsze i najdroższe dobra (ostatni przykład z samochodami, marki luksusowe kryzysu nie mają ) tak więc analiza tego obszaru rynku da odpowiedź o przyszłości całego rynku…… również zauważyłem art. z cenami z 2003 r., jest… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 3 dni temu

Chętnie poczytałbym artykuł zawierający porównanie polskiego rynku nieruchomości z rynkami innych krajów europejskich. Dużo słyszałem o tym, że na zachodzie kupno mieszkania to prawdziwy luksus i mało kto się na to decyduje. Może więc wysokie ceny są standardem i nie ma co liczyć na ich obniżki? Czy wiadomo jak to wygląda w państwach nam podobnych np. czechy, słowacja?
Artykuł jak zawsze ciekawy. Dziękuje i czekam na kolejne :)
Pozdrawiam.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 16 godziny temu
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 3 dni temu
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 18 godziny temu

Tak jako ekspert wypowiada się ulubieniec autora blogu- Pan Bartek T.

:)

Pozdrawiam,
Łukasz z Gdańska

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 2 dni temu
małe uzupełnienie dlaczego ceny nie spadają… jak gdzieś czytałem w umowach kredytowych banki zastrzegają minimalną cenę sprzedaży tak więc dev nie może często zejść poniżej pewnej ceny jakby nawet chciał…. jeżeli następuje upadek syndyk jest związany ceną zatwierdzoną przez sędziego komisarza(sąd) a sędzia komisarz bierze pod uwagę głos banku (wierzyciela ) który się sprzeciwia każdej obniżce (gwałtowna obniżka dużej ilości mieszkań może załamać rynek lokalny) tak więc nawet jak jest powolna sprzedaż to syndyk cen nie obniży… oczywiście do czasu … kiedyś obniży bo rolą syndyka jest likwidacja….. na rynku wtórny jest inaczej ponieważ komornik zaczyna licytacje od ¾ następnie… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 2 dni temu

małe uzupełnienie dlaczego ceny nie spadają… jak gdzieś czytałem w umowach kredytowych banki zastrzegają minimalną cenę sprzedaży tak więc dev nie może często zejść poniżej pewnej ceny jakby nawet chciał.

no właśnie: ostatnio negocjowałem cenę z Dev. i nawet sporo zszedł z wywoławczej,ale -ponieważ nie muszę już i właśnie tam kupować- postanowiłem jeszcze coś ugrać i tu pan Prezes powiedział,że cena jaką mi proponuje jest i tak bardzo atrakcyjna(dotąd żadne zaskoczenie) i że bank nie zgadza się na niższą(chodziło o cenę za metr). trochę mnie wtedy zaskoczyło,ale rzeczywiście ma to jakieś uzasadnienie….

mk24
Gość
mk24
3 lata 2 dni temu
no ok zakladam, ze takie klauzule sa faktycznie w mocy i jakas tam cena min, podana przy ubieganiu sie deva o kredyt jest. co nie zmienia faktu, ze jest sporo procz kwestii ceny za mkw elementow ktore mozna wynegocjowac = wykonczenie mieszkania, garaz, komorka lokatorska. Przy mieszkaniu 50mkw to te 2 ostatnie elementy sa bardzo potrzebne zeby sie jakos zmiescic z gratami, a kosztuje to jakis totalny majatek (garaze od 20-30K, komorki roznie ale powiedzmy 10K za taka srednia = 800-1000 PLN w metrze mieszkania) a do tego wykonczenie przynajmniej 500 PLN. No i to wszystko bez obnizania ceny za… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 2 dni temu

Masz 100 % racji faktycznie cena maleje (realna cena maleje) wspominałem już o tym w komentarzu do poprzedniego wpisu. Jednak z punku widzenia statystyki mamy stabilizacje a nawet wzrosty… i można pisać a pisać kupujta bo taniej nie będzie itd…

Dziękuje za wpis poprzednikowi który z autopsi potwierdził moje informacje, ten blog to skarbnica wiedzy !
x.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 2 dni temu

" bank nie zgadza się na niższą(chodziło o cenę za metr)" – super byłoby gdyby ktoś wyjaśnił ten temat szerzej. czy ja dobrze rozumiem, że z kupnem mieszkania jest jak z kupnem samochodu tzn. mimo, że kupuje za 20tyś zł za samochód to pani rozliczając podatek od niego ma swoją "książeczkę" i nalicza nie od 20tyś, a od 30tyś, bo tak stanowi cena w niej podana?

Pozdrawiam i dziękuje za odpowiedź
Karol

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 2 dni temu
Trochę inaczej ponieważ nie chodzi o podatek tylko o cenę sprzedaży bank musi dać promesę (gwarancje) że zwolni hipotekę nowo wydzielanego lokalu z każdym nowym lokalem jego zabezpieczanie się zmniejsza i zmniejsza się szansa na odzyskanie pożyczonych środków abstrakcyjny przykład mamy budynek 100 lokali kredyt na 100 mln(teoretyczna wycena 1 lokal 1 mln) jeżeli sprzedamy 50 lokali po 500 tys to bank zostaje z 50 lokalami o wartości teoretycznej 50 mln ale dev ma jeszcze kredyt na 75mln (ponieważ sprzedał 50 lokali za 25 mln) czyli 25 mln jest już ponad wartość zabezpieczenia…. a na to żadne bank nie może… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 2 dni temu
Czyli do 2015 roku, kiedy minimalny wkład własny osiągnie 10%, a stopy procentowe najpewniej wzrosną, proces spadków ma szansę przyspieszyć. A co przed nami? Od roku 2020 Polska musi się zmierzyć z gigantycznym długiem ZUS-u i coraz większym problemem demograficznym. Coraz mniej ludzi w Polsce, coraz mniej młodych, za to dużo chorych, biednych emerytów. Tego negatywnego trendu już nie można niestety odwrócić. Trzeba będzie podnieść podatki, zresztą Tusk mówi o tym już dzisiaj. Mamy do wyboru albo wyższy VAT, albo PIT ( ale możliwe, że będzie wyższy VAT oraz PIT, bo "nie będzie wyjścia"). A więc coraz mniej pieniędzy w… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 2 dni temu
jest jeden, jak ludzie zaczną więcej zarabiać, wtedy zaczną wymieniać mieszkania na większe i lepsze a te gorsze no cóż pod spychacz…. generalnie będzie nadwyżka mieszkań ale może braknąć dobrych średnich mieszkań tzn z wyciszonymi ścianami o metrażu od 70 do 120 m z oddzielną kuchnią odpowiednia liczba miejsc postojowych dzisiaj takich mieszkań się nie buduje jak w kraju się polepszy to będzie na takie mieszkania zapotrzebowanie… na wielka płytę, stare domy, i inne dziadostwo nie będzie zapotrzebowania a jak miejsce będzie atrakcyjne do dev kupi aby wyburzyć i coś postawić co się sprzeda… uważam że taki los czeka rynek… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 1 dzień temu
Napisałeś : "…jest jeden, jak ludzie zaczną więcej zarabiać, wtedy zaczną wymieniać mieszkania na większe i lepsze a te gorsze no cóż pod spychacz…."Niby tak, ale przecież w Polsce są bardzo małe szanse na to, że siła nabywcza naszych zarobków gwałtownie wzrośnie. Polska położona między jedynym mocarstwem europejskim-Niemcami, a imperjalistyczną Rosją ma być i będzie tzw. krajem buforowym, słabym, co najwyżej miejscem montowni dla wielu firm produkcyjnych, z zarobkami 2,3 krotnie niższymi niż w prawdziwej Europie. Polska ma być krajem "zwijającym się" demograficznie, krajem z zerową innowacyjnością własnego przemysłu oraz krajem bez swojego sektora bankowego (dokładnie tak samo jak w… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 1 dzień temu
Wskazałem jeden powód a czy on jest realny i jak realny sam każdy oceni… chyba się zgodzimy że wszyscy tu obecnie chcemy aby gospodarka i zarobki ruszyły do góry… niestety w tym co piszesz dużo racji nawet za dużo…….mimo wszystko co roku widzę lepsze drogi lepsze parki lepszą infrastrukturę i nawet sprzęt w szpitalach lepszy… tak więc generalnie nie jest tak źle…jestem pewien że siła nabywcza gwałtownie nie wzrośnie ale jednak pomału rośnie… a tak na marginesie wzrost gospodarczy nie robią zagraniczni inwestorzy tylko tysiące małych lokalnych firm, o czym wszyscy zapominają niestety… kolejny problem to że nie ceni się… Czytaj więcej »
k-dek
Gość
3 lata 1 dzień temu

litości… :D

W domach z betonu
Gość
3 lata 1 dzień temu

A myślałem, że naganiacze tu nie zaglądają ;) No nic… nauczę się, jak się usuwa komentarze ;)

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 1 dzień temu
Byłem w Home Brokerze. Panowie którzy mnie przyjęli wyglądali jakby nie spali od 3 dni i cierpieli na choroby układu trawienia. Po pół godzinnej rozmowie jeden z nich pokazywał mi prezentację która wymieniała powody dla których warto jak najszybciej kupować. O ile wcześniej mówił normalnie, rzeczowo, to prezentację czytał głosem tak niepewnym, wręcz na granicy płaczu, że zacząłem mu współczuć. Po wszystkim wspomniałem o tym że większość kredytów jest bez wkładu i że rekomendacja S będzie miała ogromny negatywny wpływ na ceny. Pan dodał nieśmiałym głosem że tych czynników negatywnych jest dużo. Miałem wrażenie że oni są przerażeni. Przecież od… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 1 dzień temu

… i raty płacić :-)

Moim Skromnym Zdaniem
Gość
3 lata 1 dzień temu
Dałem się dwa razy namówić na rozmowę z HB. Chociaż trzymam się z dala od spółek LC to za pierwszym razem stwierdziłem, że w sumie co mi szkodzi. Pierwsze spotkanie miałem z nimi dwa lata temu. Mieli informacje jakiej nieruchomości szukam z parametrów które wbiłem w wyszukiwarkę: Bemowo albo któraś z dzielnic ościennych do 5000m2, przy dużo niższej cenie byłem skłonny zaakceptować Włochy lub Ursus. ~50m2, dwa pokoje, oddzielna kuchnia, balkon minimum 4m2, powyżej parteru w niewysokim budynku. Na spotkaniu od razu z panią z HB pojawił się "doradca finansowy" z innej spółki Leszka, czyli z OF. Pośredniczka mimo, że… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 22 godziny temu
Dobre! Ale moja historia jest chyba jeszcze lepsza! Otóż, jest rok 2008. Mam spotkanie z niby NIEZALEŻNYM(hehe…) Doradcą z… (duża firma, lider na rynku kredytów). Chłopak około 25 letni sprawia wrażenie, że chce być moim doradcą życiowym, w końcu on ma "stanowisko", jest pewnie rok, dwa po studiach i ma…doświadczenie, hmmm…zwłaszcza życiowe, hehe.Ale do sedna. Więc chłopaczek namawia mnie na maksymalną kwotę kredytu jaki mogę otrzymać. 500 000zł na 30 lat, we franku. 320 000 na mieszkanie, a 180 000 na fudusze akcji. Chłopaczek rysuje na kartce papieru dwie krzywe. Linie się przecinają i chłopaczek mówi, że od tego momentu… Czytaj więcej »
Moim Skromnym Zdaniem
Gość
3 lata 20 godziny temu

Nie wiem co się z konkretnymi ludźmi stało ale na drugim spotkaniu też mi pani rysowała te krzywe :). Jak już wiedziała, że ze sprzedaży mieszkania nici to próbowała mnie namówić na takie "inwestowanie" oszczędności w te ich fundusze. Tylko, że to zobowiązanie długoterminowe, a ja na długo się nie wiążę. Przez ostatnie dwa lata, dwa razy zmieniłem bank.

c99
Gość
3 lata 1 dzień temu

Witam,
Mam prośbę/ spostrzeżenie – myślę, że fajnym pomysłem byłaby informacja przy tytule artykułu jaka jest aktualnie liczba komentarzy i bezpośredni link do nich – zaglądam tu często i takie info na pewno by pomogło.
A blog wiadomo tiptop.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 1 dzień temu

Gratuluje pomysłu i Popieram w 100%!

Pozdrawiam
Karol

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 12 godziny temu

Oczywiście mi też rysowano te krzywe. Użyto rocznej stopy zwrotu 7%. Sugerowane nadpłatę miesięczną 300zł, która byłaby inwestowana w fundusze. Lokata jest w momencie wyrównania się kwoty do spłaty i stanu lokaty używana do spłaty pozostałego zadłużenia. Rozumiem że zysk z tej operacji to różnica między RRSO i stopą zwrotu z inwestycji… dość ryzykowne założenie i po prowizjach pewnie jest się w plecy:)

a co do kondycji rynku, to 1Q 2014 nam pokaże jaki jest wpływ rekomendacji S i jak to się będzie rozwijało.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 11 godziny temu

Dobrze wiedzieć, że nie tylko mi rysowano te krzywe, hehe… Może warto założyć stowarzyszenie osób, którym "anale i doradcy w latach 2007-2010 rysowali krzywe, przecinające się." Stowarzyszenie, którego symbolem będą dwa nagie miecze, będzie bronić prawdy i tylko prawdy!

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

Haha to samo przerabiałem. Mnie dodatkowo namawiali kumple z pracy, że na co czekam, że lepszego momentu nie będzie. A ja mówiłem, że kupie bez kredytu za parę lat. Cóż oni mają teraz 26 lat kredytu do spłaty i brak włosów na głowie, a ja sporo kasy zaoszczędzonej, spokój na duszy i mogę już kupić bez kredytu :)

c99
Gość
2 lata 11 miesiące temu

Witam,
Ponawiam zapytanie:
Mam prośbę/ spostrzeżenie – myślę, że fajnym pomysłem byłaby informacja przy tytule artykułu jaka jest aktualnie liczba komentarzy i bezpośredni link do nich – zaglądam tu często i takie info na pewno by pomogło.
A blog wiadomo tiptop.

exter
Gość
exter
2 lata 11 miesiące temu

Ja korzystam z RSS-a zawierającego komentarze – http://wdomachzbetonu.blogspot.com/feeds/comments/default?alt=rss (może warto dodać link do niego w sidebarze) i dodatku do Google Chrome http://feeder.co/ .

W domach z betonu
Gość
2 lata 11 miesiące temu

Zmieniłem zgodnie z sugestią (bo to dobry pomysł).

pozdrawiam,
W domach z betonu

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu
k-dek
Gość
2 lata 11 miesiące temu

…naliczyłem 4 x "ożywienie" i 9 x odmianę i wariację nt. słowa "wzrost" – normalnie szaman w wigwamie jest bardziej oszczędny w zaklęciach :)

cały AMRON z p.Furgą na czele jest "na pasku" deweloperki i innych "prowizyjnych" hien nieruchomościowych, ich wywody należy czytać jedynie między wierszami.

“Natomiast nie wydaje mi się, aby w przyszłym roku rynek zareagował na wprowadzenie nowej +Rekomendacji S+. Jej zapisy na razie nie będą uciążliwe dla konsumentów” – dodał.

– jemu "się nie wydaje" i po problemie :) :)

duchy "spadku i korekty" przepędzone…

zaklęcia" "wzrost i ożywienie" rzucone i już nie na odwrotu :)

k-dek
Gość
2 lata 11 miesiące temu
http://dom.money.pl/wiadomosci/artykul/dzieki;rekomendacji;s;kredyty;beda;tansze,7,0,1437959.html KNF…tłumaczy wszystkim, że czuwa nad nami…tyle, że o 8lat za późno :( "Komisja podkreśliła też, że nadmierne poluzowanie standardów kredytowych mogłoby doprowadzić do wzrostu ryzyka w systemie bankowym, zubożenia gospodarstw domowych i wzrostu cen nieruchomości, nieuzasadnionego wzrostem kosztów budowy." hmm, a gdzie było KNF jak banki strzygły owieczki na– kredyty na 120% wartości nieruchomości,– kredyty we franku po ~2PLN, – kredyty na okres spłaty 50lat,– kredyty w RnS, o złodziejskich limitach dopłat powiększonych o 40% w stosunku do i tak przekłamanych wartości podawanych przez deweloperów… Nieruchomościowy oktan spekulacji na cenie mieszkań trwa w PL od 2005r., jak widać dopiero… Czytaj więcej »
W domach z betonu
Gość
2 lata 11 miesiące temu
Dokładnie tak! Chyba już wszyscy spodziewają się spadków w dłuższym czasie, więc teraz trzeba proces poprowadzić możliwie łagodnie. Zwłaszcza w sytuacji ekstremalnie niskich stóp procentowych wielu "nabywców" może sobie zrobić niezłe kuku – ich problemy są oczywiście nieistotne, ważne są ewentualne problemy banków. W końcu KNF nie jest po to, żeby obywatele nie zrobili sobie krzywdy tylko po ty, żeby krzywdy nie zrobiły sobie banki. Kiedyś KNF nie reagował, bo ceny rosły – jak się klient "przekręcił", to bank miał odpowiednie zabezpieczenie. Teraz już będzie o to trudno, więc czas zacząć działać. Chyba że ktoś tu jeszcze wierzy, że jakakolwiek… Czytaj więcej »
wpDiscuz