Od pewnego czasu mówi się powszechnie o postępującym spadku cen mieszkań. Wg przeróżnych źródeł (głównie z kręgu pośredników oraz deweloperów) mieszkania od 2008 roku staniały sporo (zwykle 10-20%), a uwzględniając inflację te „procenty” przyjmują już naprawdę znaczne wartości. Jakoś nikomu w tym nie przeszkadza fakt, że przez ostatnie kilka lat wszem i wobec rozgłaszano nieco inną teorię – jeszcze niedawno mieliśmy „tylko stabilizację” oraz perspektywy wzrostu w każdym kolejnym roku. I tak oto, po kilku latach owej „stabilizacji”, okazało się nagle, że mamy zauważalny spadek cen mieszkań. Do tego, wg pośredników i deweloperów, spadek cen jest już tak duży, że ceny osiągnęły poziom tych z 2006 roku (co jest oczywistą manipulacją, bo ten właśnie rok był rokiem największego wzrostu cen, dochodzącego nawet do 50%!).

Żeby nieco zejść na ziemię, przyjrzyjmy się, jak obecne ceny mają się do kosztów produkcji mieszkań. I tu pewna mała uwaga – zamiast kosztów budowy mieszkania powinno się używać raczej określenia „koszty produkcji PUM” (powierzchni użytkowej mieszkania), bo sporą część aktualnej produkcji naszych rodzimych deweloperów trudno w ogóle nazwać mieszkaniami. Wszak powszechnie spotykamy niespełna 40-metrowe „mieszkania” dwupokojowe, z mikrosypialnią i salonokuchnią, 24-metrowe „apartamenty”, czy wreszcie „duże” mieszkania 3-pokojowe, w których, przy niecałych 60 metrach kwadratowych, mamy czasem 15 metrów przedpokoju.

Mniej więcej 3 lata temu NBP opublikował raport sytuacji mieszkaniowej w Polsce w latach 2002-2009. Spore poruszenie wywołały wówczas wykresy składników ceny końcowej mieszkania oraz udział zysku dewelopera, w rozbiciu na największe miasta Polski. Poniżej pozwoliłem sobie przytoczyć odpowiednie wykresy dla Warszawy.

Jak widać na powyższych wykresach, głównym składnikiem ostatecznej ceny w czasach największego boomu (lata 2007-2008) był zysk dewelopera (ostatnia, górna część paska na pierwszym wykresie). W szczytowym momencie stanowił on znacznie więcej niż 50% ostatecznej ceny (zauważmy, że na rynkach uznanych za stabilne, marża dewelopera wynosi zwykle 10-15%). Relacja ta niewiele się zmieniła po pierwszych spadkach cen, które pojawiły się wraz ze światowym kryzysem finansowym, ciągle oscylując w granicach 50%.

 Nie byłoby może w tym niczego specjalnie ciekawego, gdyby nie fakt, że ten sam(?) wykres w ostatnim raporcie NBP (I kwartał 2013), wygląda już „nieco” inaczej.

Wartości końcowe takie same, tylko zysk dewelopera nagle zmniejszył się o połowę… to się nazywa cud! Do tego wykres udziału zysku dewelopera w ogóle zniknął z raportu, choć jeszcze rok temu (marzec 2012) nadal wyglądał tak:

Żeby odpowiedzieć na pytanie, jak jest naprawdę, można przeanalizować koszty budowy oraz koszty nabycia działki w konkretnych inwestycjach. Ponieważ spółki giełdowe mają obowiązek przedstawiania raportów na temat swoich inwestycji, to bez większej trudności można odnaleźć w internecie konkretne informacje na temat głównego wykonawcy oraz jego wynagrodzenia (czyli, mówiąc krótko, na temat kosztów budowy).

 Poniżej tabela z wyliczeniami dla kilkunastu inwestycji.

Inwestycja	Deweloper	Wykonawca	Powierz-chnia użytkowa* [m2]	Wartość kontraktu netto [PLN]	Liczba miejsc garażo-wych	Koszt budowy m2* [PLN]	Koszt budowy m2 PUM bez garażu** [PLN]	Przedział cen za m2 [PLN]
Saska I	Dom Development	Unibep	30.600	91 mln	594	2.974	2.333	6.700 – 10.400***
Saska II	Dom Development	Unibep	26.500	88 mln	469	3.321	2.790	6.700 – 10.400***
Saska III	Dom Development	Unibep	38.500	145,4 mln	699	3.777	3.232	6.700 – 10.400***
Atelier Żoliborz	CEE Developments	Unibep	25.800	82 mln	436	3.182	2.671	6.750 – 10.600
Zielony Żoliborz Etap B	Turret Development	Unibep	20.600	70,3 mln	~350	3.412	2.903	7.000 – 9.500
Wilno I etap 1A i 1B	Dom Development	Erbud	~14.000	41,36 mln	246	2.954	2.427	6.100 – 7.800***
Wilno etap II A, faza 1	Dom Development	Erbud	~7.000	20,1 mln	127	2.871	2.329	6.100 – 7.800***
Inwestycja Ząbki I etap	LC Corp	Unibep	7.000 m2	22,7 mln	134	3.243	2.667	4.700 (wybrane w promocji)
Młyny Królewskie	Dom Development	Henpol	16.500	58,6 mln	~300	3.552	3.006	6.280 – 8.800
Apart. Grzybow-ska	Dom Development	Warbud	34.100	191.5 mln	~500	5.616	~4.900**** (50 tys. za miejsce)	12.000 – 29.500

* w ramach powierzchni uwzględniono także lokale usługowe

** koszt wybudowania m2 PUM, od którego odjęto cenę sprzedaży miejsca garażowego (dla uproszczenia przyjęto równą cenę miejsca dla wszystkich inwestycji – 30.000 PLN)

*** zbiorcze, dla wszystkich 3 etapów

**** uwzględniono kosz miejsca garażowego w wysokości 50.000 zamiast standardowej kwoty

 W zaprezentowanej tabeli najciekawsza i najważniejsza jest przedostatnia kolumna, w której przy obliczeniu ceny m2 uwzględniono cenę miejsca garażowego. Jak wiemy, deweloperzy sprzedają miejsca garażowe dodatkowo, więc ich cena musi zmniejszać koszt budowy mieszkania, wyznaczony jako proste podzielenie kosztów całej inwestycji przez ilość m2 powierzchni użytkowej. Okazuje się, że większość warszawskich inwestycji ma wtedy koszt budowy znacznie poniżej 3 tys. PLN za 1 m2 mieszkania (co jest zgodne z powszechnie panującą opinią). Jak to się ma do cen sprzedaży, można zobaczyć, porównując wartości w wyróżnionej kolumnie z kolumną ostatnią.

Oczywiście, jak widać chociażby w raportach NBP, koszt wybudowania budynku i adaptacji otoczenia to nie jedyny koszt ponoszony przez dewelopera. Zostają jeszcze koszty ogólne (pracownicy, zarząd), projekt, wydatki marketingowe oraz (chyba nie takie do końca przysłowiowe) służbowe BMW X6 prezesa ;) Ogólnie można przyjąć, że dla dużych inwestycji, takich jak opisane w tabeli wyżej, koszty te nie przekraczają kilkuset złotych za m2.

W wyliczeniach pominięto szczegóły kosztów finansowania – można oczywiście przyjąć, że deweloper w całości buduje za kredyt i wtedy do jego kosztów dochodzą także odsetki od pożyczonej kwoty. Jednak takie rozumowanie ma 3 podstawowe wady. Po pierwsze, trudno oczekiwać, że da się prowadzić biznes na taką skalę bez zainwestowania jakiegokolwiek kapitału. Po drugie, w takim układzie trudno byłoby w ogóle mówić o tym, jaka jest stopa zwrotu z inwestycji, bo jest ona teoretycznie nieskończona (0 wkładu, X zysku → X / 0 = ?). Wreszcie po trzecie, nie bardzo da się oszacować koszt takiego finansowania, bo budowa (a więc i wypłaty kredytu) przebiegają etapami (dodatkowo należy zwrócić uwagę, że nawet kredyt na 100% inwestycji nie oznaczałby kwoty równej 100% ceny sprzedaży, a jedynie 100% koszty budowy). Jeśli deweloper buduje w części za swoje pieniądze lub za pieniądze przyszłych klientów kupujących „dziurę w ziemi”, koszty finansowania mogą być pomijalne.

Do przeanalizowania pozostaje jeszcze koszt działki. Podobnie jak w przypadku bezpośrednich kosztów budowy, znalezienie stosownych danych dla spółek giełdowych nie stanowi specjalnego problemu. Poniżej zaprezentowano kilka przykładów z Warszawy i okolic.

Powyższe ceny są zbliżone do tych, które opisano w rapocie Colliers International na temat gruntów inwestycyjnych, w roku 2009 (tabela poniżej).

 Jak widać, udział kosztu zakupu działki cenie m2 w najbardziej prestiżowych lokalizacjach (Grzybowska) sięgał 2 tys. złotych, natomiast nieco dalej od centrum (Praga Południe, Miasteczko Wilanów) był już wyraźnie poniżej 1 tys., by na peryferiach (Żerań) spaść w okolice 300. Należy tu mieć na uwadze, że część deweloperów kupiła działki w czasach sporo przed szczytem bumu (a więc przed rokiem 2008, który jest prezentowany w raporcie CI), więc ich cena była znacząco niższa… a część niestety kupiła wtedy, kiedy było najdrożej (Dom Development z inwestycją Saska jest takim właśnie smutnym przykładem).

Na koniec jeszcze kwestia podatku VAT, który wypadałoby doliczyć do kosztów budowy mieszkań – dla tych, które są mniejsze niż 150m2 (czyli praktycznie dla wszystkich) stawka podatku wynosi aktualnie 8% (wcześniej, przed „tymczasowym” wzrostem VAT, wynosiła 7%).

 Czytelnikom, którzy przebrnęli przez wszystkie tabelki i wyliczenia, należy się nagroda w postaci… podsumowania ;)

A podsumowanie jest proste – deweloperzy twierdzą, że są już pod ścianą i nie mają jak obniżać swojej marży, a pośrednicy twierdzą, że jest już tak tanio (choć powinno się raczej mówić, że jest tak drogo), jak w 2006 roku. Tymczasem koszt wyprodukowania m2 mieszkania, uwzględniający wszystkie koszty, potrafi nadal stanowić jedynie 50% ostatecznej ceny ofertowej (3 tys. PLN za m2 na peryferiach Warszawy, poniżej 4 tys. bliżej centrum, czy 6-7 tys. w przypadku prestiżowego apartamentu w ścisłym centrum miasta).

Należy także pamiętać, że całkowite koszty ponoszone przez dewelopera nie stanowią minimalnej ceny m2 mieszkania na rynku! Tak, jak ostateczna cena może być dowolnie wyższa od kosztów budowy, tak może być też od nich niższa! W końcu nie każdy interes musi być opłacalny i nie musi się opłacać budowanie mieszkań na dużą skalę. Zauważmy, że na rynku wtórnym (ale także na pierwotnym, w przypadku bankructwa dewelopera) cena może osiągnąć wartości mniejsze niż koszty budowy, z czym mamy do czynienia chociażby w byłym NRD. W ogólności, wszystko zależy od liczby istniejących mieszkań (która ciągle rośnie), od liczby ludności (która przez następne kilkadziesiąt lat będzie w Polsce dramatycznie spadać) oraz (co niestety jest aktualnie chyba najważniejsze) od zdolności kredytowej potencjalnych nabywców.

Mając to wszystko na uwadze, warto się dobrze zastanowić, zanim zapłaci się ogromne pieniądze (które często są do tego pożyczone) na produkt, na którym marża producenta wynosi nierzadko 50%.

 Czy zastanawialiście się kiedyś Państwo, ile kosztowałyby mieszkania, gdyby zaprzestano udzielania nisko oprocentowanych kredytów hipotecznych na 30+ lat? A przecież nie jest to takie znowu niemożliwe… wystarczyłoby, aby stopy procentowe powędrowały w okolice 10%, co miało miejsce wcale nie tak dawno, bo jeszcze 12 lat temu. Czy ktokolwiek kupiłby za gotówkę 2-pokojowe mieszkanie bez kuchni za 400 tys. złotych? Aktualny poziom cen wynika głównie z dostępności kredytów – im jest ona większa, tym większa jest cena. Mieszkanie zawsze będzie kosztowało tyle, ile klient będzie w stanie zapłacić. A ile byłoby w stanie zapłacić większość klientów, gdyby nie mogli się posiłkować 30-letnim kredytem?

 Przy tak wysokich marżach na mieszkaniach, spadającej liczbie ludności oraz nieuchronnej perspektywie podniesienia stóp procentowych, za którą pójdzie wzrost wysokości raty oraz spadek zdolności kredytowej potencjalnych nabywców, kierunek kształtowania się cen w dłuższej perspektywie wydaje się być oczywisty…