Od pewnego czasu mówi się powszechnie o postępującym spadku cen mieszkań. Wg przeróżnych źródeł (głównie z kręgu pośredników oraz deweloperów) mieszkania od 2008 roku staniały sporo (zwykle 10-20%), a uwzględniając inflację te „procenty” przyjmują już naprawdę znaczne wartości. Jakoś nikomu w tym nie przeszkadza fakt, że przez ostatnie kilka lat wszem i wobec rozgłaszano nieco inną teorię – jeszcze niedawno mieliśmy “tylko stabilizację” oraz perspektywy wzrostu w każdym kolejnym roku. I tak oto, po kilku latach owej „stabilizacji”, okazało się nagle, że mamy zauważalny spadek cen mieszkań. Do tego, wg pośredników i deweloperów, spadek cen jest już tak duży, że ceny osiągnęły poziom tych z 2006 roku (co jest oczywistą manipulacją, bo ten właśnie rok był rokiem największego wzrostu cen, dochodzącego nawet do 50%!).
Jak widać na powyższych wykresach, głównym składnikiem ostatecznej ceny w czasach największego boomu (lata 2007-2008) był zysk dewelopera (ostatnia, górna część paska na pierwszym wykresie). W szczytowym momencie stanowił on znacznie więcej niż 50% ostatecznej ceny (zauważmy, że na rynkach uznanych za stabilne, marża dewelopera wynosi zwykle 10-15%). Relacja ta niewiele się zmieniła po pierwszych spadkach cen, które pojawiły się wraz ze światowym kryzysem finansowym, ciągle oscylując w granicach 50%.
Wartości końcowe takie same, tylko zysk dewelopera nagle zmniejszył się o połowę… to się nazywa cud! Do tego wykres udziału zysku dewelopera w ogóle zniknął z raportu, choć jeszcze rok temu (marzec 2012) nadal wyglądał tak:
Żeby odpowiedzieć na pytanie, jak jest naprawdę, można przeanalizować koszty budowy oraz koszty nabycia działki w konkretnych inwestycjach. Ponieważ spółki giełdowe mają obowiązek przedstawiania raportów na temat swoich inwestycji, to bez większej trudności można odnaleźć w internecie konkretne informacje na temat głównego wykonawcy oraz jego wynagrodzenia (czyli, mówiąc krótko, na temat kosztów budowy).
|
Inwestycja |
Deweloper |
Wykonawca |
Powierz-chnia użytkowa* [m2] |
Wartość kontraktu netto [PLN] |
Liczba miejsc garażo-wych |
Koszt budowy m2* [PLN] |
Koszt budowy m2 PUM bez garażu** [PLN] |
Przedział cen za m2 [PLN] |
|
Saska I |
Dom Development |
Unibep |
30.600 |
91 mln |
594 |
2.974 |
2.333 |
6.700 – 10.400*** |
Saska II |
Dom Development |
Unibep |
26.500 |
88 mln |
469 |
3.321 |
2.790 |
6.700 – 10.400*** |
|
Saska III |
Dom Development |
Unibep |
38.500 |
145,4 mln |
699 |
3.777 |
3.232 |
6.700 – 10.400*** |
|
Atelier Żoliborz |
CEE Developments |
Unibep |
25.800 |
82 mln |
436 |
3.182 |
2.671 |
6.750 – 10.600 |
Zielony ŻoliborzEtap B |
Turret Development |
Unibep |
20.600 |
70,3 mln |
~350 |
3.412 |
2.903 |
7.000 – 9.500 |
|
Wilno I etap 1A i 1B |
Dom Development |
Erbud |
~14.000 |
41,36 mln |
246 |
2.954 |
2.427 |
6.100 – 7.800*** |
|
Wilno etap II A, faza 1 |
Dom Development |
Erbud |
~7.000 |
20,1 mln |
127 |
2.871 |
2.329 |
6.100 – 7.800*** |
|
Inwestycja Ząbki I etap |
LC Corp |
Unibep |
7.000 m2 |
22,7 mln |
134 |
3.243 |
2.667 |
4.700 (wybrane w promocji) |
|
Młyny Królewskie |
Dom Development |
Henpol |
16.500 |
58,6 mln |
~300 |
3.552 |
3.006 |
6.280 – 8.800 |
|
Apart. Grzybow-ska |
Dom Development |
Warbud |
34.100 |
191.5 mln |
~500 |
5.616 |
~4.900**** (50 tys. za miejsce) |
12.000 – 29.500 |
* w ramach powierzchni uwzględniono także lokale usługowe
** koszt wybudowania m2 PUM, od którego odjęto cenę sprzedaży miejsca garażowego (dla uproszczenia przyjęto równą cenę miejsca dla wszystkich inwestycji – 30.000 PLN)
*** zbiorcze, dla wszystkich 3 etapów
**** uwzględniono kosz miejsca garażowego w wysokości 50.000 zamiast standardowej kwoty
| Inwestycja | Deweloper | Koszt działki [PLN] | Koszt działki na m2 PUM [PLN] |
| Saska 1 etap / Praga Południe | Dom Development | 27,6 mln | 900 |
| Saska (3 etapy) / Praga Południe | Dom Development | 92 mln | 950 |
| PointHouse (sprawdzić) / Służew | Unidevelopment | 5.1 mln | 167 |
| Żoliborz artystyczny / Żoliborz | Dom Development | 168 mln | ~1500* (1700 lokali) |
| Osiedle królewskie / Miasteczko Wilanów | Robyg | 33.5 mln | ~750* (700 lokali) |
| Grzybowska 4 / Śródmieście | Dom Development | 70 mln | 2050 |
| Żerań | Mennica Polska | 120 mln | ~300* |
* oszacowane na podstawie zapowiadanej liczby mieszkań (założono średnią wielkość mieszkania na poziomie 60 m2)
Powyższe ceny są zbliżone do tych, które opisano w rapocie Colliers International na temat gruntów inwestycyjnych, w roku 2009 (tabela poniżej).
Raport Colliers International, rok 2009, ceny w Euro
Na koniec jeszcze kwestia podatku VAT, który wypadałoby doliczyć do kosztów budowy mieszkań – dla tych, które są mniejsze niż 150m2 (czyli praktycznie dla wszystkich) stawka podatku wynosi aktualnie 8% (wcześniej, przed „tymczasowym” wzrostem VAT, wynosiła 7%).
Należy także pamiętać, że całkowite koszty ponoszone przez dewelopera nie stanowią minimalnej ceny m2 mieszkania na rynku! Tak, jak ostateczna cena może być dowolnie wyższa od kosztów budowy, tak może być też od nich niższa! W końcu nie każdy interes musi być opłacalny i nie musi się opłacać budowanie mieszkań na dużą skalę. Zauważmy, że na rynku wtórnym (ale także na pierwotnym, w przypadku bankructwa dewelopera) cena może osiągnąć wartości mniejsze niż koszty budowy, z czym mamy do czynienia chociażby w byłym NRD. W ogólności, wszystko zależy od liczby istniejących mieszkań (która ciągle rośnie), od liczby ludności (która przez następne kilkadziesiąt lat będzie w Polsce dramatycznie spadać) oraz (co niestety jest aktualnie chyba najważniejsze) od zdolności kredytowej potencjalnych nabywców.
Mając to wszystko na uwadze, warto się dobrze zastanowić, zanim zapłaci się ogromne pieniądze (które często są do tego pożyczone) na produkt, na którym marża producenta wynosi nierzadko 50%.
bardzo, bardzo dobry artykuł. śledzę rynek nieruchomosci w Warszawie od 3-4 lat i jak do tej pory nie znalazłem jeszcze tak zbieznych opini z moimi własnymi przemysleniami. pozdrawiam autora, czekam na kolejne wpisy
:-)