Jakiś czas temu przyjrzeliśmy się trochę sytuacji na rynku wtórnym w kontekście „rekordowych”(?) wyników sprzedaży, notowanych ostatnio przez deweloperów. Podstawowy wniosek był taki, że poprawa wyników deweloperów odbywa się głównie kosztem rynku wtórnego (udział w sprzedaży rynku pierwotnego rośnie, a wtórnego maleje) i wynika to z dwóch rzeczy: z niedostosowania cen na rynku wtórnym do aktualnych realiów oraz ze wzrostu rozmiaru produkcji deweloperów (zbliżamy się do historycznych rekordów, jeśli chodzi o wielkość oferty). Jest to w miarę zgodne ze zdrowym rozsądkiem, bo, przy stabilnej wielkości produkcji mieszkań oraz konkurencyjnych cenach na obu rynkach, powinno być dokładnie odwrotnie (wszak w polskich warunkach „potencjał” rynku wtórnego wciąż rośnie – liczba mieszkań przybywa, więc i udział tego rynku powinien rosnąć).
W całej tej teorii jest właściwie tylko 1 wątpliwość – czy nie jest aby przypadkiem tak, że rynek pierwotny notuje teraz dobre wyniki nie dzięki odbieraniu klientów rynkowi wtórnemu, a dzięki znaczącemu wzrostowi liczby transakcji gotówkowych? Liczba kredytów spada, a sprzedaż deweloperów rośnie – musi więc rosnąć albo kosztem rynku wtórnego, albo ze względu na znaczy wzrost udziału transakcji gotówkowych. Pamiętamy przecież, że teraz lokaty są „wybitnie niedochodowe”, więc Polacy wyciągają pieniądze z banku, czy innej skarpety i masowo biegają kupować mieszkania pod wynajem ;) Dziwne jest w tym wszystkim jedynie to, dlaczego mieliby tak biegać tylko po mieszkania deweloperskie, a po używane już nie, bo, jak wiemy, tam bumu nadal nie ma.
Przyjrzymy się dziś trochę temu, jaki jest udział transakcji gotówkowych na polskim rynku pierwotnym i czy takie transakcje mogły sprawić, że sprzedaż deweloperów jest wysoka mimo spadającej liczby kredytów, nie powodując jednocześnie znacznego spadku zainteresowania rynkiem wtórnym.
Na początek mała dygresja – zawsze nas ciekawiło, dlaczego kupno/sprzedaż mieszkania bez udziału kredytu nazywa się transakcją gotówkową. Przecież z gotówką nie ma to nic wspólnego – jakoś nie wyobrażamy sobie, żeby ktoś płacił kilkaset tysięcy złotych za mieszkanie, przynosząc walizkę wypełnioną stówkami ;) Domyślamy się, że praktycznie każda taka transakcja jest realizowana przelewem, więc transakcje bez kredytu powinny się raczej nazywać przelewowe, a nie gotówkowe ;)
Wielokrotnie też zastanawialiśmy się, jak to mogłoby być możliwe, żeby ludzie masowo „inwestowali” swoje oszczędności w kupno (taniejących) mieszkań pod wynajem, który to wynajem daje aktualnie stopę zwrotu na poziomie 3-3.5% (jeśli nie ma nieprzewidzianych problemów z najemcami). Jeśli uwzględnić nieuchronny spadek cen mieszkań, to kupno i późniejszy wynajem może spokojnie generować permanentne straty. Pozostaje jeszcze wziąć pod uwagę takie drobnostki jak koszty transakcyjne – jeśli mieszkanie ma być inwestycją, to trzeba uwzględnić także koszt wejścia oraz wyjścia z takiej inwestycji. Na wejście mamy koszty notarialne oraz (na rynku wtórnym) PCC i koszt pośrednika, na wyjście też jest często koszt pośrednika. W całości może to bez problemu wygenerować koszty na poziomie 10% wartości mieszkania, czyli „zjeść” nasz „zysk” z 3 lat!
Poza tym… żeby założyć lokatę, wystarczy kilka minut – parę kliknięć i po sprawie. Żeby „zainwestować” w mieszkanie potrzeba dużo więcej zachodu (a sama transakcja jest całkiem kłopotliwa i trochę ryzykowna). Potem trzeba jeszcze „biegać” za najemcami, przeprowadzać naprawy itd. To nie jest zajęcie dla wszystkich (a już na pewno nie dla tych, którzy mają mało czasu, a tak się jakoś dziwnie składa, że ci, którzy zarabiają dużo, najczęściej cierpią właśnie na brak wolnego czasu). Należy też pamiętać, że dziś stopy procentowe są na historycznie niskich poziomach i kiedyś (może nawet całkiem niedługo) wzrosną, wtedy „inwestycja” w lokatę stanie się nagle bardziej „opłacalna”. Natomiast w przypadku stopy zwrotu z wynajmu mieszkania nie zapowiada się na żadne wzrosty (wręcz przeciwnie). W Polsce wynajem (jak na warunki europejskie) jest bardzo drogi i wraz z cywilizowaniem się tego rynku najpewniej będzie taniał. W związku z tym porównywanie aktualnego oprocentowania lokaty bankowej z aktualną stopą zwrotu z najmu jest pozbawione sensu – mieszkania nie kupuje/sprzedaje się z dnia na dzień, a cała operacja generuje takie koszty, że minimalny czas trwania tego rodzaju „inwestycji” musiałby wynosić co najmniej kilka-kilkanaście lat. W tak długiej perspektywie przewaga najmu nad lokatą nigdy się nie utrzymała.
W związku z tym wszystkim jakoś trudno nam uwierzyć, że Polacy masowo zaczęli „inwestować” w mieszkania pod wynajem (za własne pieniądze) i to spowodowało mini „bum” na rynku deweloperskim. Zobaczmy jednak, co mówią liczby.
Na początek sięgniemy do najnowszego raportu NBP, w którym chłopaki standardowo raczą nas piękną tabelką, pokazującą udział transakcji gotówkowych na rynku pierwotnym:
Co tu widzimy? Ano okazuje się, że wg NBP prawie 2/3 transakcji na rynku pierwotnym (ostatnia kolumna) to transakcje bez udziału kredytu (czyli „gotówkowe”). Nie wiadomo, czy śmiać się tu, czy płakać, bo wydaje się być oczywistym, że to jakaś totalna bzdura. Co ciekawe, na początku 2012 roku, kiedy WIBOR był jeszcze na poziomie ponad 5% i kiedy Polacy ani myśleli o zamianie lokat na super zyskowne mieszkania na wynajem, udział transakcji gotówkowych był… jeszcze wyższy! To się nazywa profesjonalny raport szanowanej instytucji (może ktoś odpowiedzialny za ten raport zamiast go przeczytać poszedł na jakąś „służbowo-prywatną” kolację do Sowy? ;)
Wystarczy przeprowadzić małe obliczenia, żeby udowodnić, że z wartościami w ostatniej kolumnie coś jest ewidentnie nie tak.
NBP twierdzi, że 57% kredytów w 2013 roku (w 7 głównych miastach) to kredyty na rynku pierwotnym (z tym nie będziemy polemizować – przyjmiemy, że to prawda). Ponieważ prawie 2 na 3 transakcje na tym rynku w ostatnim kwartale mają być za gotówkę (a było ich wg Reas’a około 11.500), to kredytów mieliśmy 4.600. Nie do końca wiadomo, skąd się wzięły dane o wartości udzielonych kredytów (druga kolumna), bo ZBP (raport Amron-Sarfin) podaje coś zupełnie innego (prawie 9.2mld w ostatnim kwartale 2014). Jeśli przyjmiemy za prawdziwe dane ZBP (chyba banki wiedzą, na jaką kwotę udzieliły kredytów?), to wyjdzie nam, że 4.600 kredytów w 7 miastach miało wartość 3.3 mld PLN (udział 7 największych miast w rynku kredytowym wynosi wg ZBP około 60%, czyli 5.4 mld, z czego 57%, czyli 3.3 mld, to rynek pierwotny). Jak się podzieli wartość kredytów na rynku pierwotnym przez ich liczbę, to okaże się, że średnia wysokość kredytu musiała wynieść 720.000 PLN. Sporo :) Zwłaszcza, że w raportach ZBP od lat widzimy wartości w okolicach 200.000 (oczywiście największe miasta są powyżej średniej, ale nawet w najdroższej Warszawie średnia cena transakcyjna całego mieszkania ledwie przekracza 400.000 PLN). Widać więc, że coś tu jest mocno nie tak, bo wyszło ponad 3 razy za dużo :)
Patrząc z nieco innego kierunku – jeśli udział kredytów na rynku pierwotnym wynosił 57%, to znaczy, że w ciągu całego roku, w 7 największych miastach, udzielono około 30.000 kredytów mieszkaniowych (sprzedano 43.000 mieszkań, z czego wg NBP 40%, czyli 17.200, na kredyt – do tego dodajemy kredyty na rynku wtórnym w liczbie 13.000). Ponieważ 7 miast odpowiada za 60% wartości wszystkich kredytów (dane ZBP), to, zakładając, że średnia cena mieszkania a więc i wysokość kredytu w 7 największych miastach jest dwukrotnie wyższa niż średnia w pozostałych, okazuje się, że w Polsce w 2014 powinno zostać udzielonych maksymalnie 70.000 kredytów (a udzielono ponad 170.000).
Znowu widać, że wyliczenia lub założenia NBP są błędne.
Skoro wyniki w raporcie NBP to lipa, przeprowadzimy własne obliczenia, aby się przekonać, jak to właściwie jest z tymi transakcjami „gotówkowymi”.
Będziemy korzystać z najważniejszych danych NBP zawartych w opisanej tabeli, co do których nie mamy obiekcji. Chodzi tu o udział kredytów dla rynku pierwotnego – 50% w 2012 roku i 57% w 2013 oraz wartość rynku pierwotnego w poszczególnych kwartałach, która zgadza się z danymi prezentowanymi przez Reas. Do tego skorzystamy z wartości udzielanych kredytów z raportu Amron-Sarfin oraz z ich struktury względem miasta, widocznej w tabeli poniżej:
Na początek dane za ostatni kwartał roku 2014:
1. Wartość udzielonych kredytów: 9mld (w tym kwartale oraz w kolejnych odjęliśmy końcówkę, czyli 0.2mld na ewentualne kredyty refinansowe, które aktualnie są dużą rzadkością)
2. Wartość kredytów w 7 największych miastach (60%): 5,4mld
3. Wartość kredytów w 7 miastach na rynku pierwotnym (NBP niestety nie podaje tych danych dla zeszłego roku, więc przyjęliśmy, że w 2014 będzie to 62% na podstawie wniosków z poprzedniego wpisu – udział rynku pierwotnego względem wtórnego wzrósł zauważalnie względem roku 2013): 3,35mld
4. Wartość rynku pierwotnego w 7 największych miastach: 4,05mld
5. Otrzymany udział transakcji gotówkowych: 17,3% (0,7mld)
Hmm… no i wyszło nam, że transakcji bez udziału kredytu było w ostatnim kwartale 2014 roku (w 7 największych miastach) zaledwie 17%. „Trochę” to inaczej niż w raporcie NBP, gdzie transakcji gotówkowych w tym kwartale było niby 63%. Patrząc na dane przyjęte do obliczeń (oraz na zdrowy rozsądek) nasz wynik zdaje się być dużo lepszy i dużo bliższy rzeczywistości (prawdopodobnie jest nawet jej bardzo bliski, bo jedyne założenia, które przyjęliśmy, a których nie dało się uzyskać z „twardych” danych, nie mogły wpłynąć znacząco na uzyskany rezultat).
Zobaczmy dalej, jak sprawa się miała w poprzednich latach, żeby ocenić, czy po obniżce stóp procentowych Polacy rzeczywiście wyciągnęli pieniądze z banków/skarpet i „uderzyli” w mieszkania pod wynajem ;)
Ostatni kwartał 2013 roku:
1. Wartość udzielonych kredytów: 9,5mld
2. Wartość kredytów w 7 największych miastach (60%): 5,7mld
3. Wartość kredytów w 7 miastach na rynku pierwotnym (57%): 3,25mld
4. Wartość rynku pierwotnego w 7 największych miastach: 3,95mld
5. Otrzymany udział transakcji gotówkowych: 17.7% (0,7mld)
Widać, że udział transakcji gotówkowych w 4q2013 był praktycznie taki sam jak w ostatnim kwartale 2014 roku (kiedy stopy procentowe były niższe o 0.5 p.p.). Wniosek z tego jest taki, że 2014 rok nie był tym, w którym Polacy porzucili lokaty i rzucili się na mieszkania – rzucało się ich praktycznie tyle samo, co rok wcześniej (a właściwie to nawet nieco mniej).
Zobaczymy jeszcze, co wychodzi dla czasów, kiedy stopy procentowe były znacznie wyższe (rok 2012, WIBOR w okolicach 4.5%).
Ostatni kwartał 2012 roku:
1. Wartość udzielonych kredytów: 8,6mld
2. Wartość kredytów w 7 największych miastach (60%): 5,15mld
3. Wartość kredytów w 7 miastach na rynku pierwotnym (50%): 2,58mld
4. Wartość rynku pierwotnego w 7 największych miastach: 2,8mld
5. Otrzymany udział transakcji gotówkowych: 8% (0,22mld)
W 2012 roku udział transakcji gotówkowych był rzeczywiście prawie dwukrotnie niższy. Należy jednak mieć na uwadze, że był to ostatni moment na kredyt z RnS – udział rynku pierwotnego mógł być wtedy niższy niż średnia dla całego roku (50%), bo w Rns zdecydowanie dominował rynek wtórny (nawet po wprowadzeniu niekorzystnego dla niego przelicznika). Gdyby tak było, to kwota z punktu 3 byłaby niższa niż nasz szacunek, a ostateczny rezultat w punkcie 5 byłby wyższy.
Nawet jednak gdyby tak nie było, to zauważmy pewną rzecz – wartość rynku pierwotnego wzrosła pomiędzy 4q2012 a 4q2014 o ponad 1,2mld złotych, tymczasem oszacowana wartość transakcji gotówkowych wzrosła zaledwie o niecałe 0,5mld (a prawdopodobnie mniej). Ponieważ wartość kredytów od tamtego czasu systematycznie spada, a wartość kredytów na rynku pierwotnym rośnie, to musiało się to odbyć kosztem rynku wtórnego. Wzrost udziału transakcji „gotówkowych” na rynku pierwotnym był zdecydowanie za niski, aby „samemu” tak znacząco poprawić sprzedaż deweloperów.
Podsumowując nasze dzisiejsze wywody… z całkiem niegłupiego szacunku wyszło nam, że udział transakcji mieszkaniowych bez kredytu na rynku pierwotnym wynosi aktualnie poniżej 20%. Podobnie było w 2013 roku. Największy spadek stóp procentowych miał miejsce w końcówce 2012 roku i widać to także po udziale transakcji „gotówkowych”, która zauważalnie wzrosła po 2012 roku.
Jednak, jeśli przyjrzeć się zaprezentowanym wynikom, to widać, że nie mamy mimo wszystko do czynienia z sytuacją, w której „inwestycje” w mieszkania na wynajem za własne oszczędności stały się hitem – w 7 największych miastach jest to dodatkowe 0,5mld złotych kwartalnie, co przy aktualnych cenach oznacza dodatkowe 1.500 mieszkań kupowanych za „gotówkę” w ciągu 3 miesięcy. Między bajki można włożyć teorię, że Polacy masowo wycofują pieniądze z banków/lokat/skarpet i kupują mieszkania. Jak widać, to się zdarza nie tak rzadko, ale nie ma to wielkiego wpływu na rynek (dla rynku pierwotnego powiększa to sprzedaż o nieco ponad 10%).
Z tego wszystkiego widać jeszcze jedną rzecz, o której piszemy od samego początku istnienia tego bloga – rynek mieszkaniowy w Polsce kredytem stoi. Bez kredytu nic by się nie stało, co się stało, a przy większym wzroście stóp procentowych zobaczymy na polskim rynku to, co nie śniło się filozofom (pokroju Bartka T. ;)
Pierwszy ;)