Wg słów naszego zbiega… znaczy byłego premiera, Donalda T., Polska miała stać się swego czasu drugą Irlandią (od tamtej pory funkcjonuje u nas mit „zielonej wyspy”). Irlandią oczywiście się nie staliśmy, za to sama Irlandia ma chyba większe szanse stać się za jakiś czas Polską (z racji silnej kolonizacji przez naszych emigrantów ;) Mieliśmy doścignąć celtyckiego tygrysa poziomem rozwoju i bogactwa, ale jakoś dziwnym trafem po kryzysie z lat 2008-2009 ta koncepcja szybko zniknęła – być może dlatego, że sukces Irlandii opierał się w sporej części na tanim kredycie i gorzkie tego konsekwencje przyszło ponieść tuż po wybuchu kryzysu, kiedy cały irlandzki sektor bankowy znalazł się w takich opałach, że musiało(?) go ratować państwo, które o mało przez to nie zbankrutowało (dług publiczny eksplodował z 25% PKB do 125(!)%, stawiając kraj pośród takich „potęg” jak Grecja czy Portugalia). A o tym, jak to było na irlandzkim rynku nieruchomości, napisał jeden z naszych czytelników – pouczająca historia (zwłaszcza dla tych, którzy wciąż wierzą, że mieszkania nigdy nie tanieją).
Beny pisze tak:
Świat pełen jest ludzi nie rozumiejących prostego przekazu, nie umiejących czytać ze zrozumieniem i przeprowadzać prostych analiz z których mogą sami wyciągnąć wnioski. Dlatego postanowiłem dać Wam chwile odpoczynku a jednocześnie zdystansowania się do tego, o czym piszecie i dać Wam wgląd na obraz z punktu widzenia innego rynku niż polski. Od razu chciałbym zaznaczyć, że jest to ocena mocno subiektywna (choć postaram się zachować obiektywizm) – wnioski wyciągałem sam, analiza w przeciwieństwie do „specjalistów” była robiona za free, myślę jednak, że nawet jeśli jest błędna w kilku punktach, to daje głębszy wgląd na sytuacje światowej gospodarki i wpływu banków na sposób jej funkcjonowania.
Od dobrych kilku lat mieszkam na Zielonej Wyspie, tej prawdziwej, nie kserowanej. Widziałem jej wzloty i upadki, a także problemy mieszkaniowe, o których napisze w dalszej części. Zanim jednak przejdę do meritum, wypadałoby przedstawić kilka liczb i faktów związanych z Celtyckim Tygrysem.
Przede wszystkim ma ona największy wzrost w UE i to mimo tego, że w Q3 2015 roku on wyraźnie spadł. W Irlandii problemem nie jest demografia (wszystkie dane można sobie znaleźć samemu na internecie – ja porównywałem na podstawia Eurostatu za lata 2011-2014), niska kwota wolna od podatku, utrudnienia ze strony urzędników, czy mały podatek korporacyjny przyciągający kapitał. Konkluzja jest taka, że perspektywy są lepsze niż w rządzonej przez umiłowanych przywódców Polsce.
Skoro przedstawienie mamy już za sobą, warto teraz przejść do sedna, jak mawiają chłopcy w towarzystwie dziewczyny. Otóż gdy czytam dyrdymały, że teraz i to właśnie teraz warto wziąć kredyt, żeby mieszkać na swoim lub co gorsza pod wynajem, to mnie pusty śmiech ogarnia i przypomina mi się sytuacja biznesmenów z Zielonej Wyspy. Naczytali się książek „Rich Dad” i „Spisek Bogatych” Kiyosaki’ego, opiewających to jak można leżeć na Hawajach popijając drinki, a pieniądze same na ciebie będą zarabiać 24/7 , jeśli tylko zainwestujesz w nieruchomości. Jak mawiali nasi przodkowie, „głupich nie sieją, sami się rodzą”.
Gdy w 2007 roku Boeing 737 tanich linii lotniczych Ryanair z moją skromną osobą na pokładzie lądował na międzynarodowym lotnisku w Dublinie, trwało w najlepsze szaleństwo kredytowe. Przekonałem się o tym kilka dni później, gdy doszedłem do siebie po typowym polskim przywitaniu i moja skromna osoba zawitała w progach tutejszego banku. Pierwszą rzeczą jaka dostałem, zanim jeszcze zdołałem założyć konto(!), była ulotka o kredycie (hipotecznym, na samochód, wakacje, remont itp.). Gdy nadeszła moja kolej, miła pani poinformowała mnie dokładnie o tym samym, co było na reklamówkach i to dokładnie w tej samej kolejności. Na moje stwierdzenie, że dopiero przyleciałem i rozpocząłem pracę, odpowiedziała, że to nie jest problem. W swojej naiwności pomyślałem, że trucizna która otumania nasz naród od setek lat, jeszcze całkowicie nie opuściła mojego organizmu, więc grzecznie jeszcze raz powoli i z najlepszym akcentem jaki miałem powtórzyłem to samo. Ognistowłosa Irlandka spojrzała na mnie jak na głupka, ale w myśl zasady „klient nasz pan” ponownie, z uśmiechem na ustach, odpowiedziała, że to nie stanowi problemu. No cóż… podziękowałem najładniej jak umiałem, z oferty, ku zasmuceniu grzecznej pani, nie skorzystałem i wyszedłem na ulicę nie mogąc się nadziwić, jakiż to piękny kraj do życia ta Irlandia. Niestety kapryśna wyspa po wyjściu z banku przywitała mnie deszczem, którego nie wziąłem za żaden sygnał ostrzegawczy.
Dlaczego o tym pisze? Nie, nie z próżności. W szkole uczono mnie (w czasach, gdy to nauczyciel dawał po łapach, a nie sam zbierał, uczeń bał się przyprowadzić rodziców, a nie nauczyciel bał się wzywać), że każde wypracowanie ma wstęp rozwinięcie i zakończenie. Robiąc użytek z polskiej edukacji, postanowiłem budować napięcie powoli, żeby później uderzyć z cała mocą i siła nazistowskiego (broń Boże niemieckiego, przecież powszechnie wiadomo, że obozy budowali Polacy ;) Blitzkriegu zniszczyć moich oponentów.
Dobrze, dobrze… rozpisałem się, pora wracać do faktów. Gdzie bym był, gdybym skorzystał z ówczesnej oferty? Przez grzeczność nie powiem, że w d… omu na kredyt, który, sprzedany po obecnych cenach, po spłacaniu go przez 8 lat, zostawiłby mnie jeszcze na minusie jakieś 120-160 tysięcy euro (tyle co obecnie kosztuje nowa chata). Przepraszam, to nawet nie jest minus i strata – tyle byłbym krewny bankowi. Rata kosztowałby mnie obecnie w granicach 1400 euro, wynajem takiego samego domu o takich samych standardach kosztuje 950 (40 kilometrów na północ od Dublina). A było jeszcze taniej – w ciągu ostatnich 2 lat cenny wynajmu podskoczyły. Rożnica taka, że ja sam nie muszę naprawiać niczego, wykonuję tylko telefony. Mój landlord dopłaca do miesięcznej raty 350 euro, landlord mojego kolegi z pracy (wynajmuje dom za 850) dopłaca 450 euro. To jeszcze nic – miesięczna rata mojego szefa wynosi 1600 euro (przy niskich stopach) za dom, który obecnie jest warty w granicach 200 tysięcy, a kupiony był za 320. Do tego dawali kredyt ponad wartość nieruchomości (110%, 120%) w celu umeblowania. Finał jest taki, że jego brat jest już w Australii, a on nigdzie nie może się ruszyć. Bo nawet, jeśli sprzeda, to i tak jest winien bankowi grubo ponad 100 tysięcy euro. Zresztą banki nie zgadzaja się na sprzedaż, bo, primo, jest to zbyt dobry dla nich interes, secundo (tak to tłumaczą), jest zbyt duża różnica pomiędzy sprzedażą a wierzytelnością pozostałą do spłacenia.
W 2009 roku rynek nieruchomości kompletnie się załamał:
http://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/650260,irlandzki_bank_oferuje_nieruchomosci_70_proc_taniej_niz_przed_kryzysem.html
http://www.snipview.com/q/Irish_property_bubble
W wyniku chciwości banków (o czym zresztą dobrze wiedzieli i co wyszło po latach, gdy ujawniono taśmy z rozmów prezesów AIB), pazerności klientów, artykułów sponsorowanych przez media, kraj znalazł się na krawędzi. Nadeszła recesja. Powstały ogromne Ghost estate, które po pewnym czasie zaczęły być wyburzane, ze względu (a jakżeby inaczej?) na zły standard, menelstwo zbierające się po pustostanach i ogólnie ze względów bezpieczeństwa. Nieważne, że zostały przejęte przez banki (teoria spiskowa dziejów), które nie miały w tym absolutnie celu (teraz już dokapitalizowane przez całe irlandzkie społeczeństwo w wyniku bali out) i nie chodziło o utrzymanie cen.
(zwrócicie uwagę na fragment oddający skale przeceny: „With the asking prices for the houses at Ard na Derige a fraction of what they were in the boom years — three-bedroom properties sold for €145,000, as opposed to the €300,000 that was sought in 2006 — there have been queues of potential buyers visiting the site”.)
W myśl zasady „stawki najmu są skorelowane z cenami nieruchomości”, wynajęcie „chaty”okazało się dużo łatwiejsze i tańsze niż rata kredytu. Mało tego, zadłużeni właściciele robili wszystko, żeby zatrzymać lokatorów w mieszkaniu. Pomimo tak tragicznej sytuacji, a może właśnie dlatego, średnio co kilka tygodni ukazywały się artykuły w gazetach, programy w telewizji, że ceny nie mogą spaść jeszcze bardziej i za każdym razem szły niżej. W ciągu kilku lat, średnio co trzy, cztery miesiące, miałem możliwość przeczytania, że „recession is over”, a ta, jak na złość, skończyć się nie chciała.
Recovery jednak nadeszło gdzieś koło 2013 roku – cenny nieruchomości zaczęły się podnosić, żeby przyśpieszyć w 2014 r. i początku 2015. Wynajem również. Jednak wciąż są dalekie do tego, co się działo w latach szczytu. Nauczone doświadczeniem, znacjonalizowane banki nie rozdawały już lekką ręką kredytów. Irlandzki Bank Centralny zmienił reguły – teraz trzeba mieć wkład własny w wysokości 15, 20, 30 bądź też 40%, w zależności od tego, który to jest twój zakup, jaka kwota (limity) i czy dom jest dla siebie, czy na wynajem.
Nowe zasady zaczęły obowiązywać od czerwca 2015 roku i (dziwnym trafem) w stolicy Zielonej Wyspy już zaczęły się spadki:
http://businessetc.thejournal.ie/rental-mortgage-prices-2382391-Oct2015/
Dziennikarze i niektórzy politycy już obwiniają nowe regulację za zaistniałą sytuację (co zresztą jest prawdą, ale tylko częściową). Faktem jest, że wszyscy ci, którzy mieli wziąć kredyty, spieszyli się z tym przed czerwcem (coś jak w Polsce w końcówce RnS), stąd taki gwałtowny wzrost w Q4 2014 i Q1, Q2 2015 – do tego doszedł fakt napływu w ciągu ostatnich dwóch lat dużej liczby emigrantów z Rumuni, Bułgarii a ostatnio z Chorwacji (pełniących taką samą rolę, jak mieszkańcy Europy Wschodniej w latach 2004-2008 – przedłużenie boomu i odciągnięcie w czasie czegoś, co i tak jest nieuniknione). Nie twierdzę, że ceny nieruchomości w Irlandii poleca tak drastycznie jak w latach 2009-2012, ale pewna głębsza korekta zostanie na pewno zrobiona.
W ciągu ostatniego roku rata kredytu była niższa niż wynajem, ale nikt nie dolicza obowiązkowego ubezpieczenia, property tax, duty stamp (jednorazowo przy zakupie) i wielu innych obowiązkowych opłat. Gdy podliczy się całość, wcale tak taniej nie wychodzi. Należy oczywiście pamiętać o najniższych stopach procentowych w historii.
Każdy rynek jest inny, ale skoro w kraju o problemach mniejszych niż Polska, rysują się takie perspektywy, to nie widzę powodów do dalszych wzrostów cenny w Najjaśniejszej.
Na koniec smutna konkluzja. Ile kosztował Irlandczyków sen o potędze, zbudowany na tanim i łatwo dostępnym kredycie oraz ufności do banków? Najprościej rzecz ujmując, kosztował gigantyczne problemy. 80 miliardów euro bail-outu, wyższe i nowe podatki (leavy, obecnie USC, property tax, water charge – mimo, że jest już pobierane w podatkach), bezrobocie, emigrację zarobkową specjalistów i ludzi lepiej wykształconych, zadłużenie na poziomie 123% PKB (tutaj dane są różne według różnych instytucji – od 106% rządowych do nawet 150% według instytucji non-profit, tymczasem przed dofinansowaniem banków było to poniżej 30%), cięcia w edukacji, zamykanie posterunków policji i co najważniejsze, obniżenie standardu życia zwykłego obywatela. Dług gospodarstw domowych w stosunku do PKB na rok 2012 wynosił 392%:
http://www.bankier.pl/wiadomosc/Najbardziej-zadluzone-spoleczenstwa-swiata-2895152.html
Myślę jednak, że to jest nie tylko problem Irlandii, ale całego świata. Najważniejszą kwestią jest teraz zadać sobie pytanie – czy preferujesz kredyt (smycz na całe życie), czy wolisz jednak być wolnym, ze wszystkim tego konsekwencjami. Ja pozostanę przy wynajmie, ze względu na zbierające się czarne chmury wokół nas i mobilność – wbrew propagandzie, na zachodzie nie jest wcale tak łatwo ogłosić upadłość.
Jako ciekawostkę podam przykład Polaka, który kupił dom w czasach boomu razem z dziewczyną – miał dobrą pracę (około 1000 euro tygodniowo), kobieta się zawinęła, on został z długiem, stracił pracę i teraz chce wrócić za wszelką cenę do III RP. Zaczął układać sobie życie od nowa – nowa kobieta, nowe plany, tylko długi zostały stare – czeka na decyzje sądu, a bankrutem tak łatwo tutaj nie się nie zostaje. Kiedyś marzył o stabilności, teraz chciałby być wolny (mobilny) choćby bez „swojego” M.
PS.
http://www.nationaldebtclocks.org/debtclock/ireland
Tyle Beny… na koniec jeszcze dwa zdania od nas. Jest takie powiedzenie „na rynkach” – „What goes up must come down”. Popełniliśmy nawet swego czasu oddzielny wpis na temat baniek nieruchomościowych w różnych krajach świata:
http://wdomachzbetonu.pl/what-goes-up-must-go-down/
W Polsce ewidentnie mamy do czynienia z bańką na rynku mieszkaniowym, bo wzrosty cen o 200-300% w latach 2006-2008 nie były naturalne (były wynikiem taniego kredytu, głównie we frankach). Tyle, że u nas ta bańka jeszcze nie pękła. Przykład Irlandii, czy innych krajów, pokazuje, że Polska nie jest tu pod żadnym względem wyjątkowa – kombinacja taniego kredytu i dobrej demografii zawsze prowadzi do boom’u. A potem zawsze jest kolejny bum, tylko w drugą stronę… ;)
PS. Po raz kolejny zachęcamy czytelników do tworzenia własnych artykułów – dzisiejszy przykład pokazuje, że są ciekawe tematy, o których mamy tylko śladowe pojęcie (w przeciwieństwie do czytelników), a którymi warto podzielić się z szerszą grupą osób. A jeszcze bardziej zachęcamy do pisania tych, którzy z naszymi poglądami się nie zgadzają.
Niezły styl Beny – gratulacje. Fajnie się to czyta. Irlandia doświadczyła całkiem sporego nominalnie spadku, od 2013 widać jednak zdecydowane ożywienie.
http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Ireland/Price-History
http://www.globalpropertyguide.com/real-estate-house-prices/I#ireland
Ciekawe jak to się potoczy.