Jeden z czytelników podesłał nam niedawno namiary na ciekawy “artykuł”, dotyczący inwestowania w mieszkania pod wynajem (na kredyt). Rzecz pochodzi z bloga jakoszczedzacpieniadze.pl (który skądinąd jest bardzo sensowny i odniósł spory sukces, także komercyjny – polecamy się zapoznać):
WNOP 083: Jak kupić dziesięć mieszkań na wynajem posiłkując się kredytami hipotecznymi
Pomysł w ogólności polega na tym, żeby zbudować sobie “pasywne” źródło dochodów przy niewielkim ryzyku. Żeby zwiększyć skalę działania, autor zamierza wspomóc(?) się kredytami hipotecznymi. Podstawowe założenia są takie:
- Michał dysponuje gotówką na zakup 2 lub 3 mieszkań o wartości około 400 tys. złotych każde
- zamiast kupić 2/3 mieszkania za gotówkę chciałby “kupić” 10, używając do tego kredytów hipotecznych z wkładem własnym w okolicy 30%
- mieszkania mają być oczywiście wynajmowane (i zarządzane przez zewnętrzną firmę/agencję, bo “interes” ma nie wymagać żadnej specjalnej ingerencji ze strony Michała)
- nie udało nam się ustalić, w jakich miastach mają być kupowane te mieszkania (Michał mówi tylko, że w różnych i że na pewno nie w Warszawie)
- z innych miejsc na blogu wywnioskowaliśmy, że mieszkania miałyby być wynajmowane “na pokoje”, bo z tego jest większa stopa zwrotu niż z wynajmowania mieszkania w całości
Rozważania z zalinkowanego podcast’u dotyczą tego, jak tego rodzaju pomysł zrealizować od strony technicznej/kredytowej, więc do rozmowy zaproszono doradcę kredytowego (tu nam się oczywiście zapaliła żółta lampka ;) Możemy się dowiedzieć o różnego rodzaju limitach i ograniczeniach w bankach, które powodują, że wzięcie 10 kredytów jest dosyć trudne oraz poznajemy sposoby, jak te ograniczenia przeskoczyć. Tym oczywiście nie będziemy się zajmować, bo pewnie nie ma żadnego czytelnika tego bloga, który chciałby “mieć” 10 kredytów (niektórzy powiedzieliby: “czytelnika, który chciałby aby 10 kredytów miało jego” ;) W całej rozmowie z doradcą nie jest powiedziane niestety nic na temat tego, na czym miałaby polegać opłacalność tego rodzaju biznesu, więc tym tematem zajmiemy się my ;)
Na początek musimy przyjąć pewne (z gruntu złe) założenie na temat mieszkań, które Michał chce “kupować” – ponieważ nie wiemy, co to mają być za mieszkania i gdzie, więc przyjmiemy, że będą w Warszawie, bo ten rynek znamy najlepiej (mimo iż wiemy, że na pewno o Warszawę tu nie chodzi ;)
Skoro Michała interesują mieszkania po 400 tys. zł (obstawiamy rynek wtórny, bo na pierwotnym trzeba by jeszcze doliczyć koszt wykończenia), to można by za to kupić od 40 do 70m2, zależnie od dzielnicy. Jednak prawie niezależnie od powierzchni/lokalizacji za tego rodzaju mieszkanie można zażądać około 2 tys. zł miesięcznie (razem z opłatami do wspólnoty/spółdzielni) – oczywiście wynajmując na pokoje powinno(?) to być trochę więcej, ale tym zajmiemy się nieco później, żeby na razie nie komplikować. Nasze obliczenia będą dotyczyły pojedynczego mieszkania, ale wszystko się bardzo dobrze skaluje na 10 mieszkań, więc wszelkie liczby można sobie po prostu pomnożyć.
Koszty transakcyjne, które wypada pokryć z własnej kieszeni, powinny w tym przypadku wynieść minimum 5% (20 tys. zł) – mamy tu podatek PCC, opłatę dla notariusza i koszt pośrednika (ponieważ to “ktoś” ma kupować mieszkania dla Michała, to ten koszt jest nieunikniony… dobrze, jeśli nie trzeba będzie zapłacić pośrednikowi, który wystawia mieszkanie do sprzedaży). Zakładany wkład własny to 30%, więc Michał na jedno mieszkanie musi wyłożyć 140 tys. z własnej kieszeni (wkład + koszty transakcji) oraz pożyczyć 280 tys. Są to dość optymistyczne założenia, bo przyjmujemy chociażby, że mieszkania początkowo w ogóle nie trzeba remontować. Miesięczne koszty “kapitałowe” są więc takie: 180 zł (z tytułu utraconych odsetek na lokacie, która mogłaby być inwestycją alternatywną) oraz 930 zł odsetek od kredytu (zakładamy kredyt na 25 lat z RRSO 4%, co jest poniżej średniej dla kredytów udzielanych aktualnie w Polsce wg NBP – uzasadnienie jest taki, że kredyt ma stosunkowo niskie LTV, ale z drugiej strony mieszkań na kredyt ma być 10, więc średnio rzecz biorąc ciężko będzie uzyskać super korzystne warunki, bo na takie manewry przystaną tylko nieliczne banki, więc ich oferta raczej nie będzie najtańsza). Dostajemy więc 1.100 zł miesięcznie podstawowych kosztów. Do tego dochodzą opłaty do spółdzielni/wspólnoty (będą one zależne od wielkości mieszkania) – przyjmiemy optymistycznie 500 zł miesięcznie. Dalej jest koszt systematycznych remontów, wymiany sprzętów, ubezpieczenie itd. – przyjmiemy zgodnie z naszym kalkulatorem, że będzie to 200 zł miesięcznie. Ponieważ koszty mamy wysokie, to założymy, że nie trzeba będzie płacić podatku, bo będziemy takie koszty odliczać od przychodu. Mamy więc 1.800 zł miesięcznie. Należy jeszcze uwzględnić fakt, że mieszkania w praktyce nie da się wynajmować przez okrągłe 12 miesięcy w roku i standardowym uproszczeniem jest przyjęcie 10.5 miesiąca jako okresu, w którym mieszkanie przynosi przychód (w końcu czasem mieszkanie stoi puste, bo ktoś się akurat wyprowadzał, a jeszcze nie ma kolejnego najemcy, czasem mieszkanie trzeba remontować itd.). Biorąc to wszystko pod uwagę i patrząc na rok jako całość, otrzymujemy wniosek, że przychód z wynajmu naszego modelowego mieszkania praktycznie dokładnie pokrywa koszty. To niby fajnie… tylko pytanie, gdzie tu ten interes, skoro dochód w takim przypadku wynosi zero? Hmm… no właśnie. Ponieważ Michał nie jest w ciemię bity, to musiał sobie wszystko wyliczyć chyba jakoś inaczej, skoro mu wyszło, że warto (chyba że czegoś w obliczeniach nie uwzględnił? Może uda nam się tego dowiedzieć ;)
Pamiętamy o naszym błędnym założeniu, że mieszkanie zostanie kupione w Warszawie, kiedy wiadomo, że nie zostanie. Problem tylko w tym, że Warszawa jest w czołówce (jeśli nie jest pierwsza), jeśli chodzi o rentowność “inwestycji” w wynajem mieszkań (i to zarówno w naszych wcześniejszych rozważaniach, jak i w rozważaniach tych, którzy co chwilę atakują nas artykułami, jaki to ten wynajem jest świetny i jak bardzo jest lepszy niż lokata). Znalezienie w ogólności lepszego miasta będzie więc dość trudne. Oczywiście Michał chce wszystko powierzyć “wyspecjalizowanej firmie”, ale za to też trzeba będzie zapłacić – firma znajdzie (może) lepsze mieszkanie o wyższej stopie zwrotu, ale za miesięczne zarządzanie będzie pobierała opłatę, co się najpewniej jakoś zrównoważy (gorzej, jeśli firma jednak lepszego mieszkania nie znajdzie, bo nasze przykładowe parametry i tak były dość optymistyczne). Drugie nasze błędne założenie było takie, że przyjęliśmy stawkę na wynajem dla mieszkania wynajmowanego w całości, a Michał chce wynajmować na pokoje. Na pokoje pewnie przychód będzie większy, ale będą dwa dodatkowe problemy, które korzyść mogą całkowicie zniwelować. Po pierwsze, zużycie mieszkania będzie najpewniej szybsze, co podniesie koszt utrzymania go w należytym stanie. Po drugie, za tego rodzaju zarządzanie trzeba będzie więcej zapłacić, bo potrzeba na to znacznie więcej czasu. Kwestia większej rotacji najemców może tu działać zarówno na plus, jak i na minus dla “obłożenia” mieszkania, więc przyjmiemy, że nie wpływa ona na ten parametr.
Podsumowując ten fragment… da się znaleźć lepsze mieszkanie niż nasze modelowe i je lepiej wynająć, ale, jeśli trzeba za to komuś zapłacić, to cała korzyść ma spore szanse się zniwelować. W naszym przypadku przychód zrówna się z kosztami – ale nawet, gdyby ktoś zauważalnie zoptymalizował ten interes, to ewentualny zysk (który w naszym przypadku wyniósł zero) ma wielkie szanse nie pokryć ryzyka, któremu przyjrzymy się teraz bliżej. Zanim to jednak nastąpi zachęcamy do przesłuchania fragmentów innego podcastu Michała, który odpowiada na szereg pytań związanych właśnie z ryzykiem na różnych płaszczyznach:
WNOP 068: Jak inwestuję, czyli 10 zasad którymi się kieruję, strategia oraz obawy w roku 2016
Pierwsze ryzyko, które przychodzi na myśl, kiedy rozważamy wynajmowanie komuś mieszkania, to możliwość, że nasz lokator przestanie płacić lub zniszczy mieszkanie (paradoksalnie, jest to jeden z mniej istotnych elementów w tym biznesie!). Bardzo trudno coś takiego oszacować na przyszłość – można się przed tym próbować zabezpieczać poprzez wysoką kaucję, umowę o najem okazjonalny lub jakieś prześwietlanie potencjalnych najemców, ale wszystko to zawęża potencjalną grupę odbiorców, co ostatecznie musi wpłynąć (niekorzystnie) na cenę wynajmu mieszkania. Trafienie na “pechowego” najemcę może nam zablokować przychody nawet na kilka lat (i niestety nie zablokuje nam kosztów).
Jednak jak wspominaliśmy przed chwilą, to jest wszystko pikuś. Dużo większym zagrożeniem “rentowności” tego biznesu jest wzrost stóp procentowych. Można się spierać o to, kiedy on nastąpi (niektórzy twierdzą, że nigdy, co akurat nie wydaje się możliwe), ale zważywszy na aktualnie ultra (a przede wszystkim nienaturalnie!) niskie poziomy, szanse na wzrost są o wiele wyższe niż na dalszy spadek. Wzrost stóp o 1 p. p. (czyli przykładowego WIBOR 3M z obecnych 1.7% do 2.7%) spowoduje wzrost kosztów odsetkowych na naszym modelowym mieszkaniu o ponad 200 zł (czyli o ponad 20%!). Wzrost do poziomu z 2012 roku, który to poziom też był raczej niższy niż wyższy, spowoduje prawie dwukrotny wzrost kosztów odsetkowych! W takim przypadku miesiąc w miesiąc notowalibyśmy na takiej inwestycji stratę w wysokości prawie 1000 zł (dla 10 mieszkań byłoby to już całkiem zacne 10 tys.). Michał mówi, że wyższe stopy oznaczają inflację, a jak jest inflacja, to przecież stawka za wynajem wzrośnie. Otóż… po pierwsze nie wiadomo, czy to jest prawda (wiadomo, że historycznie to nie była prawda!), bo od 2008 roku mieliśmy prawie non stop inflację (i to wcale nie taką niską), a ceny najmu są teraz niższe niż w tamtym czasie. Po drugie nawet, gdyby cena za wynajem rosła dokładnie z inflacją, to przy inflacji rzędu 5% przychody na naszym mieszkaniu wzrosłyby z 2000 zł do 2100 zł miesięcznie, za to koszt odsetek od kredytu wzrósłby o 1.200 zł.
Wzrost stóp procentowych jest zabójczy dla tego rodzaju “inwestycji” – oczywiście pominęliśmy dodatkowo wpływ takiego wzrostu na koszty naszego kapitału, którego użyliśmy jako wkładu własnego – przy wyższych stopach/wyższym oprocentowaniu lokat, koszt takiego wkładu (którego już nie mamy i nie możemy wpłacić na lokatę) jest oczywiście wyższy, co jeszcze bardziej pogarsza naszą inwestycję.
Ogólnie rzecz biorąc, średniej wysokości inflacja jest zabójcza dla takiego biznesu – im wszystko bardziej zlewarowane (mniejszy wkład własny/wyższe LTV kredytu), tym bardziej. Przy zerowym aktualnym dochodzie i poważnym ryzyku wzrostu stóp procentowych, powodujących poważny wzrost kosztów, inwestycja w mieszkanie pod wynajem (zwłaszcza na kredyt) jest zupełnie bezsensowna (a w najlepszym razie bardzo ryzykowna, bo trzeba przyjąć kilkudziesięcioletnie założenia o niezmiennych/spadających stopach procentowych, które są w tej chwili bardzo mało prawdopodobne).
Z powyższym związane jest drugie ryzyko, czyli możliwość spadku wartości mieszkania. I jest to ryzyko, które pochodzi z kilku kierunków. Pierwsze to opisana wyżej inflacja/wzrost stóp, które przełożyłyby się na oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. O ile aktualnie kredytobiorcy złotówkowi płacą miesięcznie w przybliżeniu 500 zł od każdych pożyczonych 100 tys., o tyle w przypadku inflacji 5% powinni już płacić prawie 2 razy tyle. Po pierwsze, coś takiego spowodowałoby problemy wielu kredytobiorców (w niedawnym wpisie przyglądaliśmy się ich dochodom – wniosek był taki, że 2/3 kredytobiorców jest zwyczajnie “biednych” i tego rodzaju wzrost rat będzie dla nich zabójczy), co przełożyłoby się na większą liczbę licytacji komorniczych, a więc i wzrost podaży na rynku wtórnym (na którym podaż i bez tego jest wysoka). Po drugie, dużo ważniejsze, płacenie 1 tys. zł miesięcznie od pożyczonych 100 tys. spowodowałoby, że nikt nie “kupowałby na kredyt”, a przynajmniej nie na kredyt 25-, czy 30-letni, na kwotę kilkuset tysięcy złotych (trudno oczekiwać, żeby za 2 “biedne” pokoje w dużym mieście ktoś chciał płacić 3 tys. zł raty). Ponieważ aktualne ceny są mocno przeszacowane względem dochodów i kosztów budowy, to potencjał spadkowy jest duży (pewnie od 30 do 50%) i przy znacznym ograniczeniu kredytowania przekształciłby się szybko w duży spadek sprzedaży, a więc i spadek cen.
Drugim czynnikiem zagrażającym długoletniej inwestycji w mieszkanie pod wynajem jest oczywiście demografia, której w normalnych warunkach nie da się już “naprawić”. Sytuacji nie uratowałby nawet powrót wszystkich polskich emigrantów z UK, czy innej Irlandii… a trudno oczekiwać, że tacy z własnej woli do Polski by wrócili, skoro z własnej woli wyjechali. Jest oczywiście jeszcze wątek Ukraińców (lub innych imigrantów), ale z nim nie wiążemy póki co żadnych nadziei poprawę polskiej demografii. Sporo już tych Ukraińców pracuje w Polsce… znaczy podobno pracuje (o czym za chwilę) i jakoś nie wpłynęli oni zauważalnie na polski rynek mieszkaniowy – nie ma się co dziwić, skoro obcokrajowców zatrudnia się najczęściej za stawki niższe niż Polaków, które przecież wysokie nie są. Przeciętny Ukrainiec w Polsce nie uzbiera sobie na mieszkanie, ani nie dostanie kredytu – w związku z tym wpływ takich osób może być jedynie na rynek wynajmu i to tych najtańszych mieszkań. Ale właśnie… może być, a wcale nie musi, bo za chwilę się okaże, że jednak tych Ukraińców to tak dużo w Polsce nie ma:
Najciekawszy fragment:
Kontrola NIK trwała od 2013 roku do pierwszej połowy 2015 roku, w tym czasie sprawdzono 1 478 zezwoleń na prace obcokrajowców, które wydano na Podkarpaciu. Z raportu wynika, że 83 proc. zatrudnionych cudzoziemców nie podjęło legalnej pracy.
Jeśli jakiś imigrant przyjedzie do Polski i ma jakąkolwiek szansę przedostać się do “prawdziwej” Europy, to oczywiście z niej skorzysta (mieliśmy już przecież Syryjczyków uciekających do Angeli w środku nocy, mimo że w Polsce mieli wszystko zapewnione). Skoro w Polsce zarabia się (z grubsza) 3 razy tyle co na Ukrainie, a w Niemczech 3 razy tyle, co w Polsce, to dla Ukraińca praca w Niemczech jest warta podjęcia wysiłku pojechania nieco dalej. Dlatego też nie spodziewamy się zalewu imgrantów (a tym bardziej imigrantów, których miałoby być stać na mieszkanie, albo chociażby na kredyt) tak długo, jak długo z Polski będzie można bez problemu jechać do bardziej cywilizowanych krajów. Poza tym… jak się po wyborach Trump dogada z Putinem, to się może nagle okazać, że nasza podejrzana nagła sympatia do wschodnich sąsiadów wróci do “normy” i Ukraińcy z Polski szybko wrócą do macierzy.
Trzecie poważne ryzyko dla wieloletniej inwestycji w mieszkanie pod wynajem to podatek katastralny. Jeśli/kiedy zostanie wprowadzony (ktoś ma wątpliwości, że zostanie? :) najbardziej uderzy to we właścicieli kilku mieszkań (właścicieli pojedynczych pewnie na początku się trochę oszczędzi, żeby wytłumaczyć, że tym podatkiem zabieramy przecież bogatym spekulantom i poprawiamy dostępność mieszkań). Michał twierdzi, że wszyscy zaczną go płacić, więc wszyscy podniosą ceny za wynajem i nikogo to nie ruszy. Otóż chyba jednak ruszy… Po pierwsze dlatego, że w wyniku wprowadzenia takiego podatku spadną ceny (właściciele tych wszystkich odziedziczonych, babciowych mieszkań po pół miliona szybko urealnią ceny i je sprzedadzą). Po drugie, nie będzie łatwo przerzucić całości kosztów na najemców (w naszej ocenie to jest niemożliwe). Michał stosuje analogię do podatku bankowego/handlowego, który został/zostanie przerzucony na klientów. Oczywiście to prawda, ale jednak nie do końca – banki podniosły trochę opłaty, ale głównie odbiły sobie wszystko na kosztach (lokaty oraz cięcie kosztów własnej działalności), jednak i tak ich zyski spadły. Właściciel mieszkania na wynajem nie będzie w stanie zmniejszyć kosztów (powie bankowi, że chce obniżki raty? :) Podwyżka ceny wynajmu o stawkę podatku będzie niemożliwa, bo rynek najmu (jak zresztą cały rynek mieszkaniowy) ma pewną specyficzną cechę – ludzie najczęściej mieszkają w najlepszych warunkach, na jakie ich stać (albo na jakie im się wydaje, że ich stać). Jeśli ceny najmu miałyby skokowo wzrosnąć, to bardzo wielu najemców zacznie szukać mieszkań tańszych/mniejszych/gorszych. Dodatkowo w takim przypadku zauważalnie wzrosłaby atrakcyjność opcji mieszkania na swoim/bankowym, a przecież najem i kredyt to produkty zaspokajające dokładnie tę samą potrzebę. Podsumowując… podatek katastralny (zwłaszcza ten od kolejnych mieszkań) będzie bardzo przykry dla właścicieli mieszkań pod wynajem – nie dość, że spowoduje spadek cen (o ile nadal będą napompowane w momencie jego wprowadzania), to spowoduje także zmniejszenie miesięcznych dochodów (o ile w ogóle będą wtedy jeszcze jakieś dochody).
Jest jeszcze kilka innych rzeczy, które są ryzykowne dla właścicieli mieszkań pod wynajem. Takie chociażby “Mieszkanie+” ma teoretyczną szansę mocno zamieszać na rynku (jak naprawdę będzie, zobaczymy najwcześniej za 2 lata). W tej chwili wynajem (“kupno na kredyt” oczywiście też) jest dla przeciętnego Polaka bardzo drogie – jeśli znajdzie się rząd, który naprawdę zechce coś w tej kwestii poprawić, to oba te “produkty” mają szansę stać się dużo tańsze. To trochę podobnie jak ze stopami, tylko odwrotnie ;) Szansa wzrostów z wysokich poziomów jest o wiele mniejsza niż szansa spadków.
Z punktu widzenia właściciela mieszkania pod wynajem jest jeszcze chociażby problem trwałości budynków oraz ich stanu wraz z upływem czasu. Jeśli kupimy mieszkanie 50-60 letnie na kredyt 30-letni, to po jego spłacie ono będzie już naprawdę stare i jego względna wartość w porównaniu z innymi na rynku spadnie. Jeśli kupimy coś “młodego”, albo deweloperskiego na bagnach Miasteczka Wilanów, czy innej zalewowej Białołęki, to nasze mieszkanie ma teoretyczną szansę nie dotrwać nawet do końca spłaty kredytu, jak przyjdzie większa powódź ;) Ech… gdzie nie spojrzeć, wszędzie jakiś problem! ;)
Jak więc widać, kupowanie mieszkania w celu jego wynajmowania to bardzo ryzykowna sprawa. Jeśli do tego “kupuje się na kredyt”, to pojawia się nie takie wcale małe ryzyko bankructwa. Jeśli “kupuje się” 10 takich mieszkań, to ryzyko jest odpowiednio większe (jak zawsze przy zastosowaniu lewara). Jedyny potencjalny plus to wyprowadzenie pieniędzy z banku (o to chodzi Michałowi), co jest niezaprzeczalną zaletą. Tylko po co te wszystkie kredyty? I dlaczego akurat tak ryzykowne aktywo(?), jak mieszkania w Polsce? Nie lepiej byłoby kupić jakąś porządną, żółtą sztabę barbarzyńskiego reliktu? ;)
Pamiętajmy, że jeśli dojdzie do systemowego kryzysu bankowego i jakieś banki upadną, to wtedy o wiele lepiej jest nie “mieć” kredytu. Kredyt prawie nigdy nie zostaje umorzony/anulowany, za to oszczędności zostają przycięte prawie zawsze. Jeśli ktoś “ma” tylko kredyt, to pół biedy – najwyżej nie będzie z czego spłacać, bo w kryzysie może nie być pracy. Ale jeśli ktoś ma i oszczędności i kredyt, to może oszczędności stracić, a kredyt zostanie. W przypadku kryzysu bankowego zdecydowanie warto wydać (prawie) wszystkie oszczędności na spłatę kredytu.
Także Michale… albo znalazłeś jakiś mega sposób na zarabianie na wynajmie 2 razy tyle, co normalnie, albo po prostu bardzo (i chyba zupełnie niepotrzebnie) ryzykujesz nie tylko oszczędnościami ale nawet i końcowym bankructwem (co stoi w dużej sprzeczności z ideą Twojego bloga ;) Tylko że nawet, jeśli znalazłeś ten super sposób na wynajem, to i tak ryzykujesz… jedynie odrobinę mniej niż jeśli tego sposobu nie znalazłeś.
45
http://jakoszczedzacpieniadze.pl/dlaczego-inwestuje-w-nieruchomosci
W w/w artykule Michał nakreślił bardziej szczegółowo jaka jest jego wizja inwestycji w nieruchomości…