POL_widok_na_goclaw_a2

Ilu mieszkań brakuje w Polsce? Hmm… żadnego?

Wiele mówi się na temat tego, że w Polsce brakuje mieszkań. Przy tej okazji pojawiają się przeróżne liczby… zwykle jest to od 1 do 3 milionów (trzeba przyznać, że rozbieżność jest zacna ;) Uzasadnienia są różne, a czasem uzasadnienia w ogóle nie ma. Tak, czy inaczej, w większości mainstream’owych artykułów (zwykle pochodzących od Home Brokera, Open Finance, czy innego Emmersona), mieszkań zawsze brakowało, nadal brakuje i pewnie do końca świata będzie brakować ;) Co ciekawe, przy okazji tego typu artykułów od razu pojawiają się komentarze czytelników w stylu: „W Polsce brakuje także 10mln Mercedesów klasy S”, co pozwala sądzić, że mimo dosyć skutecznej walki kolejnych rządów z polskim systemem oświaty, nadal da się znaleźć w społeczeństwie nieco inteligencji :) Jak to jest z tym brakiem (albo raczej jak to jest, że braku nie ma), opiszę w dalszej części wpisu. Jednak niezależnie od tego, czy mieszkań brakuje, czy nie brakuje, średnio zarabiających Polaków nie stać aktualnie na średniej klasy mieszkanie (co sugeruje, że coś jest jednak nie tak z cenami ;) 

Oczywiście można przeczytać, jak to małżeństwo zarabiające 2 średnie krajowe może pożyczyć z banku prawie 0.5mln złotych, co oczywiście jest swego rodzaju „prawdą” – wszak jeszcze do niedawna obowiązująca w tej kwestii rekomendacja T pozwalała, aby dla osób zarabiających powyżej średniej krajowej rata kredytu hipotecznego wynosiła 65% dochodów netto. Tyle tylko, że taki przypadek to zupełna abstrakcja. Pomijając już fakt, że 2/3 społeczeństwa nie zarabia średniej krajowej (z czego wynikałoby, że tylko w przypadku mniej więcej co dziewiątej pary obie osoby zarabiają powyżej średniej), trudno obronić teorię, że wydatki rzędu 65% dochodów na ratę kredytu hipotecznego to sytuacja dopuszczalna. Przykładowo, jeśli 2 osoby zarabiają razem 6 tys. zł, to (zgodnie z rekomendacją T) mogły przeznaczyć na ratę prawie 4 tys. – zostałoby im 2 tys. na opłacenie czynszu, jedzenia, ubrań, dzieci, rozrywki, samochodu, gromadzenie oszczędności… i tak przez 30 lat ;) Ciekawe, że wg najnowszej odsłony rekomendacji S, limity na stosunek wysokości raty do dochodów (DTI) zostały w ogóle zniesione (za to wprowadzono poziomy zalecane – odpowiednio 40/50% dla osób zarabiających poniżej/powyżej średniej). Tak więc nadal teoretyczna zdolność kredytowa Polaków jest bardzo wysoka, za to kupno sensownego mieszkania przez osoby średnio zarabiające, z wykorzystaniem kredytu na poziomie uznawanym powszechnie za bezpieczny (gdzie rata stanowi maksymalnie 25% dochodów) jest nadal praktycznie niemożliwe (w dużych miastach). Nie wspomnę już o próbie oszczędzania na mieszkanie i kupna go bez kredytu, kiedy zarabia się na poziomie średniej…

Z całych tych rozważań na temat realistycznej zdolności kredytowej wniosek jest taki, że w Polsce najpewniej brakuje mieszkań… ale mieszkań tanich. Drogich mieszkań zupełnie nie brakuje – tych jest wręcz bez liku. Deweloperzy tylko w 6 największych miastach Polski mają w ofercie prawie 50 tys. mieszkań, a rzut oka na dowolny portal ogłoszeniowy pozwala stwierdzić, że mieszkań sprzedawanych przez osoby prywatne jest jeszcze dużo więcej. Nie można powiedzieć, że mieszkań brakuje, bo do kupienia jest ich mnóstwo. Tyle tylko, że cena ma się nijak do możliwości tych, którzy chcieliby takie mieszkanie kupić.

Żeby nie być gołosłownym, posłużę się danymi, na które zwrócił swego czasu uwagę Michała Stopka (oryginalny artykuł można przeczytać tu). Zgodnie ze spisem powszechnym GUS z roku 2011 w Polsce było 13.7 mln mieszkań i niecałe 13.6 mln gospodarstw domowych, co znaczy, że mieszkań było ponad 100 tys. więcej! Zgadza się to z wynikami spisu powszechnego z roku 2002, wg którego różnica w liczbie mieszkań i gospodarstw domowych szacowana była na 1.7mln (mieszkań było mniej) – w ciągu następnych 10 lat zbudowano znacznie ponad milion mieszkań/domów, swoje zrobiła także emigracja zarobkowa Polaków, co pozwoliło na odwrócenie niekorzystnej relacji i teraz to mieszkań jest więcej. Zauważmy, że minęło już 2.5 roku od powstania danych, opisanych w wynikach spisu – w tym czasie zbudowano kolejne ~350 tys. mieszkań. Należałoby oczywiście wspomnieć o tym, że część mieszkań przestaje istnieć… jednak przy tak wysokich cenach, z jakimi mamy obecnie do czynienia, obawiam się, że tylko bardzo nieliczna grupa nieruchomości ulega „dematerializacji”.

Podsumowując… jeśli ktoś twierdzi, że w Polsce brakuje mieszkań, to jest to stwierdzenie cokolwiek odważne. Po pierwsze, twarde dane liczbowe pokazują, że mieszkań wcale nie brakuje (jeśli przyjąć, że jednemu gospodarstwu domowemu wystarcza jedno mieszkanie). Po drugie, przy aktualnych cenach, Polaków (za wyjątkiem tych dobrze zarabiających, którzy i tak mają już mieszkanie) nie stać na kupno żadnego mieszkania, więc budowanie kolejnych (brakujących?) niczego w tym braku nie zmieni (oczywiście do czasu, aż mieszkań będzie już taki nadmiar, że staniemy się pod tym względem drugą Hiszpanią, w której „nagle” okazało się, że mieszkań jest o milion za dużo). Wreszcie po trzecie, mówiąc, że brakuje mieszkań, trzeba by zdefiniować, co dokładnie ten brak oznacza. Wszak można tu udowodnić dowolną teorię – chociażby przyjąć, że mieszkania poniżej 50m2 nie nadają się do zamieszkania przez ludzi w XXI wieku i wtedy wyjdzie bardzo ładny brak mieszkań.

Jeśli jeszcze kiedyś ktoś zechce twierdzić, że w tym kraju brakuje mieszkań, polecam mu odwiedzić dowolny serwis z ogłoszeniami, albo stronę jakiegokolwiek dewelopera – w dowolnym momencie można kupić praktycznie dowolne mieszkanie, w dowolnym miejscu. Jeśli taką sytuację nazwiemy brakiem mieszkań, to… ja wysiadam ;)

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o

Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 2 miesiące temu

Ha! bardzo trafne, bardo

istotnie powinno sie przyjac, iz w Polsce brakuje mieszkan TANICH, a nie mieszkan w ogole:)

bardzo podoba mi sie sposob "wykladania" informacji na tym blogu.

Procenty i tabelki z innych zrodel sa zamieniane na prawdziwe scenariusze obnazajace scieme:)

Byle tak dalej!

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 2 miesiące temu

Gratuluję bloga i życzę wytrwałości, bo chętnie czytałbym regularnie. Sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce to jeszcze przez wiele lat będzie fascynujący temat.

W domach z betonu
Gość
3 lata 2 miesiące temu

Bardzo mi miło czytać tak pozytywne opinie. Zgadzam się, że pozornie nudny rynek mieszkaniowy jest i będzie przez dłuższy czas w tym kraju bardzo ciekawy. Gdy się czyta propagandowe (czasem wręcz idiotyczne) wypociny wszelkiej maści "analityków" (w praktyce pośredników lub sprzedawców), to człowiekowi aż się… chce coś napisać :) Do tego jeszcze dramatycznie słaba wiedza w temacie u tych, którzy przymierzają się do kredytu hipotecznego, albo już go wzięli – stąd właśnie ten blog.

Moim Skromnym Zdaniem
Gość
3 lata 2 miesiące temu

Dla mnie ciekawe jest to, że większość naganiaczy podpisuje się pod swoimi "analizami" i "prognozami" własnym imieniem i nazwiskiem. Czy nie mają świadomości, że za kilka/kilkanaście lat będą antybohaterami podręczników ekonomii? Szarek, Turek, Kochalska, Grząbka, Wielgo.

P.S.
W domach z betonu, polecam artykuły profesora Łaszka. Jest to jedyny gość który logicznie rozumuje i którego teksty przebijają się masowych serwisów (głównie onetowski biznes.pl).

Ostatni artykuł:
http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/dewelopment/pilnujmy-portfeli-gdy-ruszy-rzadowy-program,5575811,magazyn-detal.html

I mój ulubiony wywiad z profesorem Łaszkiem:
http://www.tvncnbc.pl/raport-z-rynku-nieruchomosci,317984.html

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 2 miesiące temu

"Dla mnie ciekawe jest to, że większość naganiaczy podpisuje się pod swoimi "analizami" i "prognozami" własnym imieniem i nazwiskiem. Czy nie mają świadomości, że za kilka/kilkanaście lat będą antybohaterami podręczników ekonomii? Szarek, Turek, Kochalska, Grząbka, Wielgo."

mają kredyty do spłacenia, więc nie mają wyboru. Poza tym mogą być stawiani za wzór w podręcznikach fachowej sprzedaży czyli wciskania kitu :)

W domach z betonu
Gość
3 lata 2 miesiące temu
Myślę, że wszystko można sprzedać – nawet własne nazwisko. A kto wie… może niektórzy "analitycy" naprawdę wierzą w to, co piszą/mówią? Albo wiedzą, że nie da się matematycznie udowodnić, że nie mają racji? ;) Taki Marek z Grząbką swego czasu sprawiali wrażenie, że naprawdę wierzą w ten Madryt w Warszawie, czy inne lofty w Żyrardowie. Jak się porozmawia z ludźmi kupującymi mieszkanie, czy z tymi, którzy mają już kredyt, to oni naprawdę myślą, że to taki super biznes. Niedawno spotkałem się nawet z komentarzem, że analityk(?) zajmujący się czyimś kredytem wie lepiej, bo przecież jest wykształcony w tym kierunku, a… Czytaj więcej »
Moim Skromnym Zdaniem
Gość
3 lata 2 miesiące temu

@W domach z betonu
RNS się skończył więc można zacząć pisać prawdę którą internauci w tym ja od lat pisaliśmy.

http://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news/czy-po-rodzinie-na-swoim-raty-kredytu-pojda-ostro-w-gore,1948212,4206

Po zakończeniu dopłat raty nawet 55% w górę. Nabici w RNS miejcie się na baczności.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 2 miesiące temu

Kiedy będzie nowy artykuł na blogu?

W domach z betonu
Gość
3 lata 2 miesiące temu
@Kiedy będzie nowy artykuł na blogu? Zwykle w tygodniu nie mam czasu na pisanie, więc artykuły pojawiają się w weekendy – tak będzie najpewniej i tym razem ;) @Moim Skromnym Zdaniem Nabici w RNS pewnie nadal uważają, że zrobili świetny interes – byłaby to poniekąd nawet prawda, gdyby nie fakt, że przepłacili po prostu na samym mieszkaniu i "dofinansowanie" kredytu nic tu praktycznie nie zmienia.Rata po 8 latach rzeczywiście wzrośnie… przy dobrych(?) układach ten wzrost może być znacznie większy niż 55% (bliski nawet 100% przy odpowiednio wysokich stopach procentowych). Tak, czy inaczej, to dla większości osób dopiero za 6-7 lat…… Czytaj więcej »
Moim Skromnym Zdaniem
Gość
3 lata 2 miesiące temu

Dodać też należy, że wiele banków kombinowało przy RNS tak żeby wycisnąć maks ile się da i często marże przy tych umowach były dużo wyższe niż przy standardowym kredycie hipo.

W domach z betonu
Gość
3 lata 2 miesiące temu

Jak każdy rodzaj subsydiów rządowych także i ten powodował wzrost cen (zarówno samych mieszkań… chociaż w tym przypadku bardziej hamował spadek, jak i kredytów). Jaka była skala zjawiska, o którym Pan pisze, trudno ocenić, ale można się domyślać, że nie były to przypadki odosobnione – skoro klient chciał zapłacić więcej, to dlaczego mu nie pozwolić? ;)

Sync
Gość
3 lata 2 miesiące temu
Do Autora: Dobra robota (chodzi o blog jako całość)! Większość z rzeczy poruszanych na tym blogu nie jest mi obca bo mam takie samo zdanie na temat rynku nieruchomości w Polsce, ale mimo wszystko ciekawie się czyta. Z pewnością ten blog pozwoli otworzyć oczy mniej obeznanej części społeczeństwa i może ktoś uniknie wplątania się w kredyt z "mini"-ratką na resztę życia. Godny polecania pod każdym wszędzie w internecie, a szczególnie pod wiadomościami o rynku nieruchów. Dopiero po latach naprawdę zrozumiałem jak ważna jest matematyka w życiu, a szczególnie w osobistych finansach (na szczęście byłem prymusem z matmy :)). Od kilku… Czytaj więcej »
W domach z betonu
Gość
3 lata 2 miesiące temu
Dziękuję za bardzo pozytywną opinię. Wszystkie publikowane tu wpisy staram się tworzyć możliwie obiektywnie, co znacząco odróżnia je od powszechnie spotykanych "analiz" wszelkiej maści pośredników i deweloperów. Co do zakupu mieszkań w celach wynajmu, to zdecydowanie się zgadzam, że to "inwestycja" z góry skazana na porażkę. Jeśli dodatkowo jest wspomagana kredytem (zwłaszcza z wysokim LTV), to mamy już prostą drogę do bankructwa za kilka lat. Sam od lat najmuję mieszkanie, bo to się zwyczajnie opłaca, porównując nawet do zakupu za gotówkę (nie wspominając już o kredycie). A matematyka… to podstawa wszelkiego działania ;) Aż dziw bierze, że została swego czasu… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 25 dni temu

Witaj, Dokładnie robiłem i myślałem tak jak TY.
Jestem magistrem matematyki więc umiem liczyć. Jak koledzy zaciągali kredyty na 25-30 lat ja pukałem się w czoło i stwierdziłem że zarobie na mieszkanie w ciągu 6-7 lat. Udało się po sześciu ;-). Ale teraz znowu wszystko jeszcze raz przeliczyłem i stwierdziłem że NIE OPŁACA SIĘ KUPOWAĆ W POLSCE MIESZKANIA !!!. Dlaczego – kraj bez przyszłości – patrz demografia – i inne . Wracam na emigrację bo tutaj max 6- 7 lat i to wszystko się rozwali.

W domach z betonu
Gość
3 lata 24 dni temu
Matematyka to podstawa wszelkiego działania ;) Ciekawe, ile procent kredytobiorców potrafi chociaż w przybliżeniu oszacować łączny koszt kredytu, przy różnym poziomie oprocentowania. Tak, czy inaczej, kredyt na 25-30 lat, niezależnie od oprocentowania (zwłaszcza zmiennego) jest konstrukcją podejrzaną samą w sobie. W końcu mamy XXI wiek i mieszkamy podobno na "zielonej wyspie" – pracowanie przez 30 lat na coś tak podstawowego jak mieszkanie w zwykłym bloku wydaje się być lekko "nie na miejscu". Polska jest niestety krajem bez przyszłości… jednak w podobnej sytuacji wydaje się być większość UE (nawet Niemcy, których problemy będą pochodną problemów reszty krajów wspólnoty). Socjalizm musi się… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 1 miesiąc temu

Nie wydaje mi sie, aby ta matematyka mowila,ze kupno mieszkania za gotowke na wynajem sie nie oplaca, bo tak raczej nie jest. Nie ma podobnej inwestycji mimo wszystko, przy dzisiejszym stanie rynku, ktora dalaby rownie wysoki zwrot przy dosc duzym bezpieczenstwie… Takze nie wydaje mi sie, zeby jakimkolwiek cudem lepiej bylo trzymac w kieszeni lub banku gotowke…

W domach z betonu
Gość
3 lata 1 miesiąc temu
Opłacalność kupna mieszkania za gotówkę w celu jego późniejszego wynajęcia jest co najmniej dyskusyjna (oczywiście na poziomie średnich cen – jeśli ktoś jest ekspertem w temacie i potrafi wyszukiwać "okazje", to sytuacja wygląda nieco inaczej). Uczciwie policzona stopa zwrotu jest (w tej chwili, przy rekordowo niskich stopach procentowych) na poziomie lokaty bankowej, a "inwestycja" zdecydowanie mniej płynna (proponuję przeanalizować koszty wycofania się z niej powiedzmy w ciągu pół roku). Wszystko rozbija się o wzrost/spadek cen mieszkań, który w ciągu ostatnich lat był znacznie większy niż "zyski" z wynajmu (zarówno w fazie wzrostu cen, jak i w fazie spadku). Inna sprawa,… Czytaj więcej »
Anonimowy
Gość
Anonimowy
3 lata 16 dni temu

Mieszkanie mam szczescie kupic za gotowke, stopa zwrotu to okolo 8% (mieszkanie tansze, w srozszych stosunek cena / najem nie jest zbyt interesujaca). Poprzednie mieszkanie nawet przy dzisiejszych cenach warte jest po 10 latach 90% wiecej… Przy czym praktycznie z wynajmu zwrocilo sie calkowicie, czyli mam je za darmo… Nie znam lokat bankowych z taka stopa zwrotu. Nie planuje wychodzic z inwestycji po pol roku, raczej traktuje ja jako swego rodzaju fundusz emerytalny, bo na emerytury nie mamy co liczyc.

Anonimowy
Gość
Anonimowy
2 lata 11 miesiące temu

Pamiętaj, że korzystnie kupiłeś to mieszkanie w czasach "sprzed" bańki.
Pamiętaj również, że jeszcze tego mieszkania nie sprzedałeś i raczej nie możesz go wyceniać po dość mocno zawyżonych cenach na rynku.
Aktualnie poruszmy tutaj tematu obecne, które zawierają ceny napompowane bańką i jakoś się nie zanosi aby coś jeszcze te ceny tak napompowało w najbliższych latach. Sam wątpię by jakikolwiek program rządowy wygenerował wzrosty, a kredyty się "kończą". Ci co nie będą mieli gotówki są w większości, więc skąd będzie popyt?

zeroxx
Użytkownik
zeroxx
1 rok 2 miesiące temu

Takie tam najnowsze obliczenia specjalistów z rynekpierwotyny.pl
https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/polski-deficyt-mieszkaniowy-prawda-czy-mit/4592/

wpDiscuz