Ilu mieszkań brakuje w Polsce? Hmm… żadnego?

Wiele mówi się na temat tego, że w Polsce brakuje mieszkań. Przy tej okazji pojawiają się przeróżne liczby… zwykle jest to od 1 do 3 milionów (trzeba przyznać, że rozbieżność jest zacna ;) Uzasadnienia są różne, a czasem uzasadnienia w ogóle nie ma. Tak, czy inaczej, w większości mainstream’owych artykułów (zwykle pochodzących od Home Brokera, Open Finance, czy innego Emmersona), mieszkań zawsze brakowało, nadal brakuje i pewnie do końca świata będzie brakować ;) Co ciekawe, przy okazji tego typu artykułów od razu pojawiają się komentarze czytelników w stylu: “W Polsce brakuje także 10mln Mercedesów klasy S”, co pozwala sądzić, że mimo dosyć skutecznej walki kolejnych rządów z polskim systemem oświaty, nadal da się znaleźć w społeczeństwie nieco inteligencji :) Jak to jest z tym brakiem (albo raczej jak to jest, że braku nie ma), opiszę w dalszej części wpisu. Jednak niezależnie od tego, czy mieszkań brakuje, czy nie brakuje, średnio zarabiających Polaków nie stać aktualnie na średniej klasy mieszkanie (co sugeruje, że coś jest jednak nie tak z cenami ;) 

Oczywiście można przeczytać, jak to małżeństwo zarabiające 2 średnie krajowe może pożyczyć z banku prawie 0.5mln złotych, co oczywiście jest swego rodzaju “prawdą” – wszak jeszcze do niedawna obowiązująca w tej kwestii rekomendacja T pozwalała, aby dla osób zarabiających powyżej średniej krajowej rata kredytu hipotecznego wynosiła 65% dochodów netto. Tyle tylko, że taki przypadek to zupełna abstrakcja. Pomijając już fakt, że 2/3 społeczeństwa nie zarabia średniej krajowej (z czego wynikałoby, że tylko w przypadku mniej więcej co dziewiątej pary obie osoby zarabiają powyżej średniej), trudno obronić teorię, że wydatki rzędu 65% dochodów na ratę kredytu hipotecznego to sytuacja dopuszczalna. Przykładowo, jeśli 2 osoby zarabiają razem 6 tys. zł, to (zgodnie z rekomendacją T) mogły przeznaczyć na ratę prawie 4 tys. – zostałoby im 2 tys. na opłacenie czynszu, jedzenia, ubrań, dzieci, rozrywki, samochodu, gromadzenie oszczędności… i tak przez 30 lat ;) Ciekawe, że wg najnowszej odsłony rekomendacji S, limity na stosunek wysokości raty do dochodów (DTI) zostały w ogóle zniesione (za to wprowadzono poziomy zalecane – odpowiednio 40/50% dla osób zarabiających poniżej/powyżej średniej). Tak więc nadal teoretyczna zdolność kredytowa Polaków jest bardzo wysoka, za to kupno sensownego mieszkania przez osoby średnio zarabiające, z wykorzystaniem kredytu na poziomie uznawanym powszechnie za bezpieczny (gdzie rata stanowi maksymalnie 25% dochodów) jest nadal praktycznie niemożliwe (w dużych miastach). Nie wspomnę już o próbie oszczędzania na mieszkanie i kupna go bez kredytu, kiedy zarabia się na poziomie średniej…

Z całych tych rozważań na temat realistycznej zdolności kredytowej wniosek jest taki, że w Polsce najpewniej brakuje mieszkań… ale mieszkań tanich. Drogich mieszkań zupełnie nie brakuje – tych jest wręcz bez liku. Deweloperzy tylko w 6 największych miastach Polski mają w ofercie prawie 50 tys. mieszkań, a rzut oka na dowolny portal ogłoszeniowy pozwala stwierdzić, że mieszkań sprzedawanych przez osoby prywatne jest jeszcze dużo więcej. Nie można powiedzieć, że mieszkań brakuje, bo do kupienia jest ich mnóstwo. Tyle tylko, że cena ma się nijak do możliwości tych, którzy chcieliby takie mieszkanie kupić.

Żeby nie być gołosłownym, posłużę się danymi, na które zwrócił swego czasu uwagę Michała Stopka (oryginalny artykuł można przeczytać tu). Zgodnie ze spisem powszechnym GUS z roku 2011 w Polsce było 13.7 mln mieszkań i niecałe 13.6 mln gospodarstw domowych, co znaczy, że mieszkań było ponad 100 tys. więcej! Zgadza się to z wynikami spisu powszechnego z roku 2002, wg którego różnica w liczbie mieszkań i gospodarstw domowych szacowana była na 1.7mln (mieszkań było mniej) – w ciągu następnych 10 lat zbudowano znacznie ponad milion mieszkań/domów, swoje zrobiła także emigracja zarobkowa Polaków, co pozwoliło na odwrócenie niekorzystnej relacji i teraz to mieszkań jest więcej. Zauważmy, że minęło już 2.5 roku od powstania danych, opisanych w wynikach spisu – w tym czasie zbudowano kolejne ~350 tys. mieszkań. Należałoby oczywiście wspomnieć o tym, że część mieszkań przestaje istnieć… jednak przy tak wysokich cenach, z jakimi mamy obecnie do czynienia, obawiam się, że tylko bardzo nieliczna grupa nieruchomości ulega “dematerializacji”.

Podsumowując… jeśli ktoś twierdzi, że w Polsce brakuje mieszkań, to jest to stwierdzenie cokolwiek odważne. Po pierwsze, twarde dane liczbowe pokazują, że mieszkań wcale nie brakuje (jeśli przyjąć, że jednemu gospodarstwu domowemu wystarcza jedno mieszkanie). Po drugie, przy aktualnych cenach, Polaków (za wyjątkiem tych dobrze zarabiających, którzy i tak mają już mieszkanie) nie stać na kupno żadnego mieszkania, więc budowanie kolejnych (brakujących?) niczego w tym braku nie zmieni (oczywiście do czasu, aż mieszkań będzie już taki nadmiar, że staniemy się pod tym względem drugą Hiszpanią, w której “nagle” okazało się, że mieszkań jest o milion za dużo). Wreszcie po trzecie, mówiąc, że brakuje mieszkań, trzeba by zdefiniować, co dokładnie ten brak oznacza. Wszak można tu udowodnić dowolną teorię – chociażby przyjąć, że mieszkania poniżej 50m2 nie nadają się do zamieszkania przez ludzi w XXI wieku i wtedy wyjdzie bardzo ładny brak mieszkań.

Jeśli jeszcze kiedyś ktoś zechce twierdzić, że w tym kraju brakuje mieszkań, polecam mu odwiedzić dowolny serwis z ogłoszeniami, albo stronę jakiegokolwiek dewelopera – w dowolnym momencie można kupić praktycznie dowolne mieszkanie, w dowolnym miejscu. Jeśli taką sytuację nazwiemy brakiem mieszkań, to… ja wysiadam ;)