Ile „zarobiliśmy” na wynajmie

Jak powszechnie wiadomo, mieszkanie to najlepsza inwestycja ;) Mieszkanie pod wynajem zdaje się być postrzegane (a może to jednak tylko ściema?) przez wielu „analityków” głównego nurtu jako inwestycja jeszcze lepsza. Nie dość, że jego wartość podobno rośnie w długiej perspektywie (co jest nieco podejrzane, bo wartość prawie każdego mieszkania zmierza z czasem w kierunku zera), to jeszcze można zarobić na wynajmie. W tym super biznesie jest pewien problem początkowy – mało kto dysponuje gotówką, za którą jest w stanie kupić nawet małe mieszkanie, dlatego „analitycy” proponują czasem wzięcie kredytu i w ten sposób wykonanie „lewarowanej” inwestycji w mieszkanie. W sumie to jest nawet poniekąd logiczne – skoro mieszkanie kupione za własne pieniądze przynosi zyski, to mieszkanie kupione bez własnych pieniędzy ma szansę przynieść zyski proporcjonalnie dużo większe (mniejszy kapitał własny -> wyższa stopa zwrotu). Jeśli więc to taki super interes, to „inwestycja” w mieszkanie dla siebie też powinna być dobrym pomysłem. I tym właśnie zajmiemy się w dzisiejszym artykule.

Nic tak nie popiera stanowiska „analityka”, jak jego własne wyniki finansowe w kwestiach, co do których się wypowiada, dlatego dziś rozpatrzymy nasz przykład.

Na początek podstawowe założenia:

  • tak się jakoś pechowo złożyło, że nasz rocznik (’83) jest najliczniejszym rocznikiem wyżu z okolic stanu wojennego, więc niniejszy przykład ma szansę być całkiem reprezentatywnym. Pokażemy, jaka była nasza sytuacja mieszkaniowa po studiach i jakie były tego konsekwencje finansowe.
  • równie pechowym jest fakt, że rozpoczęcie naszego mieszkania na własną rękę złożyło się w czasie z historycznie wysokimi cenami mieszkań (co nie jest dziwne, skoro należymy do szczytu wyżu demograficznego), a jednocześnie z dosyć wysokim poziomem polskich stóp procentowych (przez co nie jest dziwnym, że nasza zabawa z mieszkaniami rozpoczynała się w fazie najostrzejszej manii na kredyty frankowe).
  • przedstawimy konkretne mieszkania, w których przyszło nam mieszkać przez poprzednie 8 lat i porównamy je z „kupnem na kredyt” mieszkania, które uznaliśmy za uśrednienie tych, które do tej pory wynajmowaliśmy. Mieszkania wynajmowaliśmy dosyć różne (szczegóły w tabeli poniżej) – raz mniejsze, raz średnie, raz większe. Za to ich standard był w miarę zbliżony i można by go, średnio rzecz biorąc, uznać za przeciętny jak na warszawskie warunki. Dlatego też do porównania kupna wybraliśmy mieszkanie 50m2 o średniej cenie transakcyjnej na rynku wtórnym, z początku rozpatrywanego okresu (w III kw 2007 było to 9137 PLN/m2 – dane NBP). Do tego mieszkania dodaliśmy koszt miejsca garażowego (25.000 zł), bo przez 7 z 8 lat dysponowaliśmy w wynajętych mieszkaniach takim miejscem (miłość do samochodów kosztuje ;) Ostatecznie, łączna cena naszego „uśrednionego” mieszkania wyniosła więc 480.000 złotych.
  • przyjęliśmy do porównania kredyt w złotówkach – moglibyśmy przyjąć kredyt frankowy, który był wtedy dużo bardziej popularny, jednak takiego byśmy nie zaciągnęli, choćby nie wiadomo co, przy kursie w okolicach 2.40 PLN/CHF. Dodatkowo, kredyt frankowy byłby sumarycznie mniej korzystny niż złotówkowy. Przyjęliśmy kredyt z marżą 1.5%, na 100% wartości mieszkania (z garażem) – zaciągnięcie kredytu o takich parametrach nie stanowiło w tamtych czasach specjalnego problemu.
  • w naszych obliczeniach uznaliśmy za koszt jedynie to, co „zarabia” właściciel mieszkania w przypadku mieszkania wynajmowanego (czyli pominęliśmy tzw. czynsz) oraz odsetki od kredytu w przypadku „kupna na kredyt” (czyli tu też pominęliśmy czynsz oraz część kapitałową raty, bo ją możemy w pewnym sensie odzyskać, sprzedając mieszkanie).
  • w przypadku „kupna na kredyt” pominęliśmy kwestię kosztów transakcyjnych oraz kosztu umeblowania mieszkania (nawet na rynku wtórnym kupno mieszkania z meblami to wybitna rzadkość). Wynika to z faktu, że nie chcemy całe życie mieszkania wynajmować, tylko pewnie w końcu jakieś kupimy (po uczciwej cenie) i wtedy tak, czy inaczej, trzeba będzie takie koszty ponieść. Jeśli natomiast ktoś chciałby wynajmować mieszkanie do końca życia (co w polskich warunkach jest na razie dosyć trudne), to można by takie koszty rzeczywiście w tym miejscu doliczyć.

Skoro mamy już podstawowe założenia, zobaczmy, jakie mieszkania wynajmowaliśmy przez ostatnie 8 lat i jak to się ma „kupna na kredyt uśrednionego mieszkania”:

tabela-obrazek

W pierwszej kolumnie mamy czas wynajmowania pojedynczego mieszkania (pominęliśmy dokładną liczbę miesięcy, ale uwzględniliśmy ją w wyliczeniach), w drugiej jest jego krótki opis, trzecia kolumna to miesięczna cena najmu (razem z czynszem, żeby nie komplikować porównania do cen, które najczęściej podawane są w ogłoszeniach), czwarta to kwota w danym okresie, którą musieliśmy zapłacić właścicielowi mieszkania (przypominamy, że ta kwota to kwota bez czynszu, dlatego nie jest ona wielokrotnością wartości z kolumny trzeciej). W piątej kolumnie mamy średnią wysokość raty za nasze „uśrednione” mieszkanie (jest to pełna rata, czyli odsetki + kapitał), a w ostatniej koszt samych odsetek w czasie, w którym dane mieszkanie wynajmowaliśmy. W podsumowaniu widać, że porównujemy dwie najbardziej istotne kolumny (zysk właściciela i koszt odsetek od kredytu), dzięki czemu pomijamy to, co wspólne dla najmu i dla kupna (czynsz) oraz to, co buduje nasz „majątek” (część kapitałowa raty).

Jak widać, w naszym przykładzie wyszło, że właścicielowi mieszkania w przypadku wynajmu musieliśmy zapłacić znacząco mniej niż bankowi (czyli poniekąd też właścicielowi ;) w przypadku „kupna na kredyt”. A różnica jest spora, bo koszt mieszkania „na swoim” okazał się być wyższy o 84.400 złotych, czyli aż o 70%.

To jednak jeszcze nie wszystko, bo musimy uwzględnić dalsze okoliczności:

  • mamy dziś wyjątkowo pechowy (choć reprezentatywny) przykład, w którym się okazało, że cena mieszkania w dłuższej perspektywie to jednak rosnąć nie musi ;) Po 8 latach spłacania kredytu nasze „uśrednione” mieszkanie straciło na wartości 100.000 złotych (cena transakcyjna w Warszawie w II kw 2015 wyniosła wg NBP 7164 PLN/m2). W związku z tym wszystkim, w tym momencie nasz „zysk” na wynajmie wynosi już 184.400 złotych (wszak w przypadku kupna mieszkania do kosztów tej opcji musimy przecież doliczyć spadek jego wartości). Pomijamy tu kwestię tego, że w tej chwili mieszkanie jest 8 lat starsze niż 8 lat temu ;) Ponieważ wtedy było mieszkaniem „średnim”, to teraz najpewniej jest już nieco poniżej średniej, ale oszacowanie ile dokładnie jest właściwie niemożliwe (moglibyśmy przyjąć, że mieszkanie traci swoją całkowitą wartość po 100 latach, ale po pierwsze to nie jest takie proste – zwłaszcza w przypadku produktów deweloperskich, które raczej tyle nie postoją – a po drugie „amortyzacja” mieszkania raczej nie zachodzi liniowo i założenie, że z racji wieku mieszkanie straciło w ciągu 8 lat 8% wartości byłoby bardzo śliskie, więc zupełnie zrezygnowaliśmy z uwzględniania wpływu czasu na cenę konkretnego mieszkania, mimo że ten wpływ oczywiście występuje).
    Spotkaliśmy się kiedyś z opinią, że mieszkanie kupione później (za niższą cenę) nie stanowi zysku w porównaniu z mieszkaniem kupionym wcześniej (za cenę wyższą), jeśli się je kupuje na kredyt, bo przecież kupujący nie ma żadnych pieniędzy ani w jednym, ani w drugim przypadku. Ale była to teoria pewnej uroczej blondynki… ;)
  • w przypadku mieszkania wynajmowanego nigdy nie było czegoś takiego jak remonty, uzupełnianie wyposażania, czy jego naprawa, za to we własnym (bankowym?) mieszkaniu o wszystko musimy dbać sami. Czasem trzeba wymienić pralkę, czy inną lodówkę, trzeba też systematycznie naprawiać/remontować mieszkanie, żeby miało ono szansę utrzymać status „średniego” (czyli zachować średnią cenę z raportu NBP). W związku z tym doliczymy tu koszty, których używamy wyjściowo w naszym kalkulatorze rzeczywistego zysku z najmu:
    http://wdomachzbetonu.pl/kalkulatory/
    Przyjmujemy, że wykonujemy duży remont mieszkania raz na 20 lat za kwotę 500 PLN/m2 oraz raz na 2 lata uzupełniamy wyposażenie i przeprowadzamy małe naprawy za kwotę 50 PLN/m2. W naszym przypadku, w ciągu 8 lat, będzie to w sumie 20.000 złotych. W związku z tym koszt „mieszkania na swoim” znowu rośnie, a tym samym rośnie też nasz „zysk” na wynajmie i wynosi on już 204.400 złotych.
  • zostaje jeszcze coś, co pominęliśmy w naszych obliczeniach – w przypadku kredytu zajmowaliśmy się jedynie częścią odsetkową raty uznając, że część kapitałowa w racie buduje nasz majątek. Wszystko fajnie, tylko buduje go ona w sposób zupełnie nieoprocentowany – pamiętajmy, że, gdybyśmy zamiast płacić część kapitałową raty, wpłacali ją chociażby na lokatę (lub inwestowali w jakikolwiek inny, zyskowny sposób), to przynosiłaby ona mniejszy lub większy procent. A tak nie przynosi… w ciągu 8 lat spłacania spłacalibyśmy w naszym przypadku jakieś 60.000 złotych kapitału – podczas wynajmu tego nie musieliśmy robić, więc mogliśmy tę kwotę wpłacać na lokatę, co przyniosłoby w rozpatrywanym czasie jakieś 10.000 złotych zysku. Ostatecznie więc nasz „zysk” na wynajmie rośnie do 214.400 złotych.

Jak widać, podczas 8 lat wynajmowania mieszkania zaoszczędziliśmy ponad 200 tys. złotych względem sytuacji, w której na samym początku „kupilibyśmy na kredyt” przeciętne mieszkanie dwupokojowe. Jakby nie było… zrobiliśmy deal życia, zamiast je przegrać! ;) Widać tu także, że mieszkanie „na swoim” okazałoby się w naszym przypadku prawie 3 razy droższe niż wynajmowanie mieszkania! Często można spotkać głosy, że kredyt jest tańszy niż wynajem, ale jak widać, patrząc na ostatnie kilka lat, ciężko jest taką tezę obronić.

Oczywiście na nasz „super interes z wynajmem” złożyły się dwa podstawowe korzystne czynniki:

  • przygodę z mieszkaniami przyszło nam zacząć w momencie absolutnego szczytu, jeśli chodzi o ceny mieszkań. Jednak nie jest naszą winą, że urodziliśmy się akurat tego roku, którego się urodziliśmy i że studia zakończyliśmy o czasie ;) Dodatkowo, takich jak my (rocznik ’83) było najwięcej w historii, więc nasza sytuacja nie jest przypadkiem odosobnionym (a wręcz przeciwnie). Oczywiście można by przyjąć inny okres do analizy i każdy może to zrobić samemu – można sobie wziąć okres 3 lata dłuższy, wtedy mieszkanie na swoim okaże się być korzystne, co nie jest dziwne, skoro wyjściowa cena mieszkania będzie prawie 3-krotnie niższa (w tamtych czasach polecalibyśmy najpewniej właśnie „kupno na kredyt”, bo wynajem był w podobnej cenie co teraz, w przeciwieństwie do cen mieszkań). Można też wziąć okres krótszy, na przykład coś, co nastąpiło już po głównych (jak do tej pory) spadkach cen mieszkań, czyli rok 2011 lub 2012 – jednak w tym przypadku (głównie ze względu na wciąż wysokie ceny mieszkań) wynajem wciąż pozostawał bardziej korzystny. A wynika to z faktu, że w trakcie żadnego z rozpatrywanych lat cena mieszkania nie wzrosła, za to koszt odsetek od kredytu zawsze był wyższy niż koszt wynajmu mieszkania. Szerzej na ten temat pisaliśmy w artykule:
    http://wdomachzbetonu.pl/czy-wynajmujac-mieszkanie-napychamy/
  • czynnikiem, który sporo dodał do naszych korzyści z wynajmu (albo raczej sporo dodał do kosztów mieszkania „na swoim”), były stosunkowo wysokie stopy procentowe kredytu w złotówkach (co jest szczególnie istotne w przypadku wysokiej ceny zakupu). Ceny wynajmu są w miarę stabilne – pewne wzrosty mieliśmy przed 2008 rokiem, ale potem zostały one zniwelowane (wahania wynosiły ~20%). Oczywistym jest, że koszt mieszkania „na swoim w kredycie” zależy od wysokości stóp procentowych – w początkowym okresie rozważanego czasu stopa WIBOR 3M sięgała 6.5%, dlatego koszt odsetek był mniej więcej dwukrotnie wyższy niż koszt wynajmu takiego samego mieszkania. Jednak nawet teraz, przy historycznie niskich stopach procentowych, wysokość odsetek (średnio rzecz biorąc) jest najczęściej nieco wyższa niż koszt najmu. Do tego wciąż istnieje poważne ryzyko znacznej utraty wartości mieszkania oraz możliwości (nie tak wcale odległych) podwyżek stóp.

W historii naszego mieszkania w wynajmowanych mieszkaniach nigdy nie zdarzyło się, żebyśmy za którykolwiek miesiąc musieli płacić „podwójnie” – zawsze udawało się wszystko zgrać tak, że wyprowadzaliśmy się z jednego mieszkania z końcem danego miesiąca, a umowa na następne mieszkanie podpisywana była od miesiąca kolejnego. Dodatkowo, tylko raz przeprowadzka miała miejsce dokładnie na przełomie miesięcy – we wszystkich pozostałych przypadkach „nowe” mieszkanie udostępniane było nam wcześniej (czasem było to nawet 2-3 tygodnie wcześniej) i nie była to jakaś wyjątkowa wyjątkowość… w końcu mieszkania były zupełnie standardowe.

Niektórzy jako wadę wynajmu uznają fakt, że właściciel mieszkania może ich nachodzić, albo robić różne dziwne rzeczy. Pewnie to jest możliwe, ale nam się to przez 8 lat nie zdarzyło. „Nasi właściciele” (co do jednego!) okazali się być bardzo sympatyczni i profesjonalni (może mieliśmy po prostu szczęście?). Współpraca za każdym razem była prowadzona na warunkach partnerskich, czyli dokładnie tak, jak być powinno – w końcu to najemca jest klientem, a właściciel mieszkania „sprzedawcą” i obie strony mają w tym biznesie wspólny interes oraz odnoszą z niego korzyści. Absolutnym mistrzem był właściciel mieszkania, w którym mieszkaliśmy najdłużej – człowieka nie widzieliśmy nawet na oczy (umowa została podpisana listownie), a wszystkie sprawy załatwialiśmy z jego szwagrem, który był bardziej wyluzowany od nas ;)

Wynajmowanie mieszkań miało jeszcze kilka dodatkowych zalet. Dzięki temu, że mieszkaliśmy w dosyć zróżnicowanych miejscach (zarówno jeśli chodzi o lokalizację, jak i o typ/standard budownictwa) poznaliśmy sporą część Warszawy (słoiki się ze znajomością Warszawy nie rodzą ;) i wyrobiliśmy sobie zdanie na temat tego, co jest dla nas w mieszkaniu ważne i gdzie chcielibyśmy mieszkać w przyszłości. Dodatkowo, przez większą część czasu nasza „odległość” do pracy wynosiła do 15 minut samochodem w stronę zupełnie przeciwną niż wszyscy. Kiedy praca się „przeniosła”, a czas dojazdu wydłużył się do 40 minut, po prostu się przeprowadziliśmy, skracając go tym razem do 10 minut, co w warunkach warszawskich korków wydaje się być naprawdę dobrym wynikiem. Gdybyśmy mieli własne (bankowe?) mieszkanie, byłoby to praktycznie niemożliwe, a jak wiadomo czas to pieniądz, przez co nasz „zysk” jest właściwie jeszcze większy niż wyliczyliśmy ;)

Porównując wynajem i „kupno na kredyt” w tak długim okresie czasu (zwłaszcza, jeśli zacznie się od samego początku swojej „dorosłości”), trzeba zwrócić uwagę jeszcze na kilka kwestii:

  • na początku przygody z życiem na własną rękę najczęściej nie wynajmuje się całego mieszkania, ale raczej pokój – siłą rzeczy zmniejsza to koszt (wszak to jest główny cel), co jest niemożliwe w przypadku mieszkania kupionego.
  • decydując się na wynajem ludzie najczęściej wybierają niższy standard lub mniejszą wielkość mieszkania niż w przypadku kupna – w końcu z mieszkaniem kupionym większość ludzi wiąże się na bardzo długo (czasem nawet na całe życie), więc chce, aby to mieszkanie było bardziej „wypasione”. Mieszkanie wynajmowane tak „wypasione” być nie musi, bo wynajem najczęściej traktowany jest jako rozwiązanie tymczasowe (zanim nie kupi się własnego mieszkania).
  • w naszym porównaniu po stronie „kupna na kredyt” wybraliśmy 50-metrowe mieszkanie o średniej cenie. Jednak gdybyśmy naprawdę chcieli jakieś mieszkanie kupić, to raczej byłoby to mieszkanie większe, które miałoby szansę być mieszkaniem docelowym. W końcu przeprowadzka z „własnego” na kolejne „własne” jest skomplikowana (często trzeba wziąć kolejny kredyt), a do tego kosztowna (koszty transakcyjne, prowizje agencji, dostosowanie kolejnego mieszkania do własnych potrzeb).
    Dlatego też trudno porównywać wynajem i „kupno na kredyt” dokładnie takiego samego mieszkania, bo taka rzecz raczej w praktyce nie zachodzi. Jednak gdyby przyjąć bardziej realistyczny przypadek, to wtedy przewaga (finansowa) najmu nad kupnem jeszcze wzrośnie. Z drugiej strony, skoro chcemy coś dobrze porównać, to trzeba porównywać dwie, możliwie do siebie zbliżone rzeczy i tak właśnie prowadziliśmy nasze obliczenia.

We wszystkich tych rozważaniach skupiliśmy się na korzyściach (głównie finansowych) z wynajmowania mieszkania – być może jest to potrzeba uzasadnienia własnych życiowych decyzji ;) Jednak to uzasadnienie przyszło nam z łatwością, a uzasadnienie „kupna na kredyt” (nie daj Boże we frankach) przyszłoby nam dużo trudniej ;) Poza korzyściami wynajem ma oczywiście swoje wady, albo raczej posiadanie własnego, czy nawet bankowego, ma swoje zalety. Trochę więcej ciekawych rzeczy na temat zalet oraz tego, dlaczego ludzie decydują się na kupno, można poczytać na naszym forum (czytelnicy jak zawsze mają ciekawe opinie):

http://wdomachzbetonu.pl/forums/topic/mieszkanie-na-swoim/

W skrócie można by napisać, że bank występujący w roli wynajmującego (z czym w praktyce mamy do czynienia w przypadku kredytu), jest tak nieinwazyjny (dopóki płacimy), że rzeczywiście można się nawet poczuć jak prawdziwy właściciel mieszkania. Do tego stopnia, że kiedy się przestaje płacić (np. wskutek wzrostu kursu franka), to ludzie potrafią się nawet buntować, że bank chce im odebrać „ich” mieszkanie.

Podsumowując dzisiejsze rozważania… w naszym przypadku wynajem okazał się jak do tej pory dużo bardziej korzystnym finansowo rozwiązaniem – w ciągu 8 lat wynajmowanie mieszkania kosztowało nas prawie 3 razy mniej niż „kupno na kredyt” w 2007 roku (czyli na razie nie przegraliśmy życia ;) Co ciekawe, wynajem byłby także dużo bardziej korzystny niż kupno w tamtym czasie mieszkania za gotówkę, bo spadek wartości typowego mieszkania był do tej pory prawie tak duży jak to, co zapłaciliśmy właścicielom mieszkań, a należy przecież pamiętać, że mając prawie 500 tys. złotych w gotówce w 2007 roku, teraz mielibyśmy już 700 tys. (na zwykłych lokatach bankowych), co należałoby dodać do kosztu posiadania własnego mieszkania.
Na nasz „deal życia” złożył się szereg sprzyjających okoliczności – wysokie ceny mieszkań na początku i ich późniejszy, na razie trochę rachityczny, spadek oraz stosunkowo wysokie stopy procentowe w początkowym okresie rozważanego przedziału czasu. Jednak nawet teraz, kiedy koszt kredytu jest (chwilowo) znacznie niższy, wynajem wciąż pozostaje opłacalny zwłaszcza, jeśli weźmie się pod uwagę możliwość (pewność?) dalszych spadków cen mieszkań oraz wzrostu stóp procentowych. Skala korzyści zależy głównie od wyjściowej ceny mieszkania, bo w praktyce to ona i jej późniejsze zachowanie ma największy wpływ na koszt mieszkania na swoim (zarówno tym swoim-bankowym, jak i tym swoim-prawdziwym). Jeśli cena mieszkania zauważalnie spadnie, to oczywistym jest, że koszt mieszkania na swoim wzrośnie – w przypadku wynajmu stratę bierze na siebie właściciel. Jeśli natomiast cena mieszkania wzrośnie, to można śmiało zaakceptować nawet wyższe miesięczne koszty odsetek od kredytu względem kosztów wynajmu mieszkania.

Nam wynajem przyniósł też szereg powszechnie znanych dodatkowych korzyści praktycznych (możliwość łatwego przeniesienia się „za pracą”, poznanie kilku bardzo różnych miejsc oraz własnych preferencji). Z drugiej strony, żadne mieszkanie nie było tak do końca nasze… ale nie dawaliśmy tego po sobie poznać i w każdym wbijaliśmy w ścianę te mityczne gwoździe, żeby sprawdzić, czy na wynajmowanym też się da ;) A z trzeciej strony… to właśnie dzięki wynajmowaniu mieszkania poznaliśmy Rudą – cóż mogłoby być bardziej cennego? :)

PS. Przypominamy o naszym konkursie na wizjonera :) Zachęcamy do wzięcia udziału, bo nagroda jest „solidna”, a wystarczy odpowiedzieć tylko na 3 proste pytania ;) O szczegółach można poczytać tu:

http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/08/pozytywna-zmiana.html#konkurs

Naprawdę warto napisać tego krótkiego maila!

PS2. Ze względu na swego rodzaju tradycję, która powstała już na poprzedniej domenie, a która polega na umieszczaniu wielu ciekawych informacji i namiarów na aktualności w komentarzach pod najnowszym artykułem, zwracamy się z prośbą do wszystkich, żeby umieszczać takie treści w nowym wątku, który na tę okoliczność stworzyliśmy na forum:

http://wdomachzbetonu.pl/forums/topic/aktualnosci-i-newsy/

Dzięki temu wszystko będzie w jednym miejscu i łatwo będzie można śledzić wszelkie nowości (a teraz część ważnych informacji znajduje się pod starszymi artykułami, do których już niewiele osób zagląda). Będzie to ułatwienie dla wszystkich i dużo trudniej będzie te wartościowe treści przegapić (zwłaszcza, że informacje o najnowszych wpisach na forum pojawiają się na górze panelu bocznego, który jest widoczny zarówno na głównej stronie, jak i na każdej stronie z artykułem). Z góry dziękujemy ślicznie! ;)

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o
Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
Dexter
Użytkownik
Bardzo dobry artykuł. Zanim poznałem tego bloga i autora samemu zrobiłem podobne wyliczenia. Tak więc ogólne założenia są jak najbardziej prawidłowe. Dodałbym tylko, że w moim przypadku mieszkania wynajmowałem zawsze bardzo blisko pracy. Posiadam samochód, ale głównie to się kurzy i czasem dzieci do teściów się wozi. Do czego zmierzam… Otóż mnóstwo zaoszczędzonych pieniędzy na paliwie. O czasie wspomniał autor. Można by zadać podstępne pytanie kredytobiorcom „na swoim”. Czy chciałbyś mieszkać w wynajmowanym mieszkaniu przez np.10 lat i płacić za najem komuś innemu? Odp. Raczej nie. A czy gdyby wypłacono Ci 220 tys. zł po 10 latach za mieszkanie w… Czytaj więcej »
Marian
Użytkownik

„Czy chciałbyś mieszkać w wynajmowanym mieszkaniu przez np.10 lat i płacić za najem komuś innemu? Odp. Raczej nie. A czy gdyby wypłacono Ci 220 tys. zł po 10 latach za mieszkanie w wynajmowanych mieszkaniach, to czy nadal jesteś na nie? Niech każdy odpowie sobie sam :)”

To jest ciekawy punkt widzenia, szkoda, że mało kto tak podchodzi do tematu.

Lech
Użytkownik

Wówczas by padł argument „pokaż mi tego najemcę, który po 10 latach ma odłożone 220 000zł” – co jest o tyle prawdą, że rzeczywiście prawie nikt tego realnie nie odłoży, z drugiej strony oszczędności są prawdziwe, tylko że „przejadane”.

Makia
Użytkownik
Wydaje mi się że odłożenie 200 tys złotych w 10 lat w dużym mieście jest jak najbardziej realne zakładając, że obie osoby pracują, nikt nie choruje i jeszcze nie ma się 5 dzieci. U nas w gospodarstwie domowym przy średnich warszawskich wynagrodzeniach odkładamy jedną z 2 wypłat. Nie jeździmy co prawda na drogie wakacje i póki co zadowalamy się Egiptem, ale długoterminowe cele są dla nas ważniejsze. Nie wynajmujemy też całego mieszkania a dzielimy je z przyjaciółmi (pamiętamy jeszcze czasy akademika więc nie jest to dla nas problem). Mimo to nie żałujemy sobie. Grunt to nie wydawać na pierdoły? Mam… Czytaj więcej »
michal96
Użytkownik
„Czy chciałbyś mieszkać w wynajmowanym mieszkaniu przez np.10 lat i płacić za najem komuś innemu? Odp. Raczej nie. A czy gdyby wypłacono Ci 220 tys. zł po 10 latach za mieszkanie w wynajmowanych mieszkaniach, to czy nadal jesteś na nie? Niech każdy odpowie sobie sam :)” Przez takie myślenie miałem konflikt z rodziną. W 2009 roku zaczynałem życie od nowa po rozwodzie. Rodzina namawiała, że mam kupić mieszkanie na kredyt… konsekwentnie mówiłem NIE. Po 6 latach wynajmowania mieszkania blisko pracy i oszczędnego trybu życia, dostałem „premię” o której napisałeś… Teraz zaczynam od nowa życie rodzinne i zdecydowałem się na zakup… Czytaj więcej »
Paweł Ryszartd
Użytkownik

Bardzo mnie zawsze bawiła maniera pisania „my”, tlumaczylem to sobie, ze chodzi o autora bloga i Rudą. A teraz sie okazuje, ze mityczne „my” to autor bloga i ktos jeszcze i jeszcze Ruda. Ale sie porobilo :)

Lech
Użytkownik

No i ci wszyscy „oni” poznali tę Rudą. Pozostaje mieć tylko nadzieję, że nie chodzi o „poznanie” w sensie biblijnym :)

Paweł Ryszartd
Użytkownik

No dobra, wyjasnilo sie! :) http://postimg.org/image/mq6f3to1z/

Maciek
Użytkownik
Jako rocznik 1981r czuje sie pokrzywdzony wypomnieniem ze 83r mial gorzej.. ale koniec zartow :) Chcialem jeszcze dodac kolejna istotna zalete wynajmu – duzo wieksza mobilnosc na rynku pracy. Ja odkad skoncyzlem technikum zawsze cos wynajmowalem czego nauczylem sie na studiach (obecnie mam zone i dwojke dzieci I nadal wynajmuje tyle ze juz w innym kraju). Wracajac do zalet wynajmu pod wzgledem mobilnosci. Zaczynalem swoja kariere(w IT) w miescie krolewskim Krakowie i tam relacja moich zarobkow do wynajmu(gole odstepne) w 2006r (wtedy wynajmowalem z dwojka przyjaciol ze studiow) wynosila w 55% z racji ze byla nas trojka to dzielilo sie… Czytaj więcej »
bromsky
Użytkownik

Drogi autorze, fajnie robi się takie wyliczenia gdy jest się singlem, ew. w związku bez dzieci. 5 przeprowadzek! Gdzie koszty z nimi związane? Proponuję zrobić symulację, gdy:

1. W 2008 pojawia się 1 dziecko (w końcu „mamy” już 25 lat…)
2. W 2010 pojawia się drugi potomek (czy wynajmujący będą nadal chętni przyjąć pod swój dach rodzinę z 2-ką dzieci?)
3. W 2012 zapisujemy dzieci do przedszkola/żłobka
4. W 2013, 2014, 2015 (3 razy) przenosimy dzieci do innego przedszkola a starsze zmienia już ponownie szkołę.

Jak wyceniacie koszty rodziny żyjącej „na walizkach”?

Lech
Użytkownik

Skąd założenie, że jak przeprowadzka, to do innej dzielnicy? Mieszkań w okolicy dostatek. Poza tym („2013, 2014. 2015 3 razy przenosimy”) – z tego zatem wniosek, że nie przenosimy, przecież te przeprowadzki wynikały z tego, że najemca ma bliżej do pracy, jak będzie zakotwiczony trójką dzieci w przedszkolu, to mieszkania nie będzie zmieniał. A każdy normalny wynajmujący po rękach i innych członkach będzie całował, jak zobaczy, że ma najemcę z perspektywą wieloletnią.

michal96
Użytkownik

„A każdy normalny wynajmujący po rękach i innych członkach będzie całował, jak zobaczy, że ma najemcę z perspektywą wieloletnią.”

Normalny wynajmujący… a na poważnie, to mamy ustawę o ochronie lokatorów, która powoduje, że właściciel mieszkania ma mniejsze prawa niż najemca. Teraz będę miał do wynajęcia mieszkanie i się zastanawiam czy skupić się na „singlach”, a od rodzin z dziećmi trzymać się z daleka…

andres
Użytkownik

Bardzo ciekawe wyliczenia. Ostudziły moją chęć kupna większego mieszkania. Cała kalkulacja opiera się na tym po jakiej cenie kupisz i w którą stronę podążą ceny. Ja kupiłem (też w stolicy, na Pradze Południe) za 3.600 za metr więc z całą pewnością wyszedłem na tym lepiej niż gdybym wynajmował.
Nie do przecenienia jest też fakt oszczędności czasu na dojazdach do pracy w przypadku wynajmu.

bromsky
Użytkownik

Szczerze wątpię w to, że 5 przeprowadzek w ciągu 8 lat wynikało tylko i wyłącznie ze zmiany pracy. Sam byłem zarówno najemcą jak i wynajmującym mieszkanie w Warszawie i wiem, że z właścicielami różnie bywa ;). Zdecydowanie nie jest to stabilne rozwiązanie dla rodziny.

A skąd założenie, że przeprowadzka di innej dzielnicy? Autor sam pisze „mieszkaliśmy w dosyć zróżnicowanych miejscach (zarówno jeśli chodzi o lokalizację, jak i o typ/standard budownictwa) poznaliśmy sporą część Warszawy”

Lech
Użytkownik

Długi okres wynajmu można sobie zagwarantować na etapie wybory mieszkania, w dodatku wraz ze zniżką ceny. Dla chcącego nic trudnego. Teraz mamy rynek najemcy, a nie wynajmującego.

Odnośnie wyprowadzek do innych dzielnic – przecież tutaj lokator się tak wyprowadzał, bo chciał. Jakby miał „dzieci w przedszkolu”, to by się wyprowadził 2 ulice dalej i stąd było moje pytanie – dlaczego, jeśli już z jakiegoś niezależnego od nas powodu będziemy się musieli przeprowadzić, to koniecznie będzie to być musiała inna dzielnica.

marco.org
Użytkownik

W przypadku Warszawy, gdzie ceny są ponadprzeciętnie wysokie, a ostatnio mieszkania potaniały, faktycznie wygląda to na deal życia. Polecam obejrzeć ten oto filmik https://www.youtube.com/watch?v=ziWa6mSolU4 – ten facet to dopiero wygrał życie :)

Offtopic: czy mógłbym prosić o zmianę formy wyświetlania komentarzy najnowszy na górze do tradycyjnego i znanego ze starego serwisu najnowszy na dole? W przypadku maili może i to się sprawdza, ale komentarze do postów czy tematy na forum lepiej się czyta chronologicznie (takie moje zdanie).

danieleq86
Użytkownik
Ok, po 10 latach zarobiłeś 200tyś :) Tylko no właśnie, nie widać nigdzie tych pieniędzy. Przyjmując że przez 10 lat płacisz komuś za wynajem 2tys. zł miesięcznie, w ciągu 10 lat oddajesz tej osobie 240 tys. zł. (a te pieniądze można przeznaczyć na poczet własnego M) Teraz ja, przyjmując że kupuję mieszkanie na kredyt z wkładem własnym (zaoszczędziłem bo też wynajmuję mieszkania od 10 lat ;) ), mdm 6500zl/m2, Wwa, kredyt na 30 lat, rata kredytu wyniesie mnie 1350zł, czynsz około 600zł, zaokrąglając koszt kredytu i opłacenia czynszu miesięcznie wyniesie mnie 2000zł. po 10 latach spłacę 1/3 kredytu, w teorii… Czytaj więcej »
Lech
Użytkownik

Wiele błędów w twoich wyliczeniach. Pierwszy z brzegu „płacę komuś 2000zł” – te 2000zł to już raczej z czynszem, zatem płacisz mniej. Chyba że realnie z czynszem płacisz ze 2800zł, ale to już dość spore mieszkanie – nie kupisz takiego za 6500/m.

danieleq86
Użytkownik
już wyjaśniam. Płacisz komuś 2tys. zł za wynajem (w tym czynsz do spółdzielni), czyli wydajesz 2tys. zł miesięcznie za wynajem mieszkania u kogoś. Czyli komuś płacisz/oddajesz 24tys. zł rocznie, czyli 240tys. zł w ciągu 10 lat. Ja nie piszę o kupnie mieszkania pod wynajem komuś, tylko porównuję czy lepiej wynajmować od kogoś i zapłacić komuś 240tys. zł w ciągu 10 lat , czy lepiej wziąć kredyt na 30 lat i po 10 latach spłacić 1/3 kredytu. I tu i tu koszty miesięczne około 2tys. zł (wynajem 2000zł versus rata kredytu + czynsz do spółdzielni =2000zł). I tak, kupię na mdm… Czytaj więcej »
michal96
Użytkownik
„I tu i tu koszty miesięczne około 2tys. zł (wynajem 2000zł versus rata kredytu + czynsz do spółdzielni =2000zł). ” Z tabelki wynika, że taka sytuacja jest tylko w 2015 roku… W 2007…2008 mamy sytuację, gdzie rata jest dwukrotnie większa niż miesięczna cena najmu… Dodatkowo zwróć uwagę, że na początku było wynajmowane mieszkanie 35m2, a na koniec 70m2. Przez 8 lat potrzeby autora blogu się zmieniły. Gdyby w 2007 kupił kawalerkę to teraz sprzedałby ją prawdopodobnie ze stratą… Gdyby w 2007 kupił mieszkanie 70m2 to płaciłby ratę początkowo np: około 5000zł, a część pokoi stała by pusta. Inna sprawa, że… Czytaj więcej »
zeroxx
Użytkownik
Założenia autora są prawidłowe. Może nie zyskał realnych pieniędzy, które ma w gotówce ale zyskał możliwość zakupu mieszkania po dożo niższej cenie. Przypuśćmy, że w jednym i drugim przypadku miał tyle samo pieniędzy tylko na ratę czynsz i życie (brak nadwyżek). 114 000 zaoszczędzone między dzięki wynajmowaniu tańszych mieszkań. 100 000 spadek wartości mieszkania Czyli aktualnie musiałby się zadłużyć na 380 000 – 114 000 = 266 000 aby mieć takie mieszkanie. Mając kredyt do spłaty pozostało by mu 420 000. Ale dla autora jak i każdego, czas to pieniądz i bardzo ważny jest okres kredytu. Przy aktualnych warunkach (oprocentowanie… Czytaj więcej »
danieleq86
Użytkownik
A w jakim dużym mieście ceny mieszkań spadają z prędkością 100tys. zł w ciągu 10 lat? :) Bo na pewno nie w Wawie. Gdyby tak było to mieszkania z lat 2000-2005 65m byłyby po 350-400tys zł. A jak widać to nawet ciężko w tej cenie o mieszkanie z lat 80-90… A wracając do obliczeń to: 1. nie za bardzo mogę dojść jaka jest cena tego przykładowego mieszkania? 2. W przykładzie chodzi o mieszkanie, które można wziąć nowe na kredyt (420tys. zł) lub poczekać 10 lat i je odkupić tak? Dobrze rozumiem? Za ile? 3. „Może nie zyskał realnych pieniędzy, które… Czytaj więcej »
zeroxx
Użytkownik
Podany przykład jest obliczony na podstawie danych autora bloga. Sprawa jest prosta 7 lat temu musiał by kupić mieszkanie za 480 000. Do tej pory spłaciłby 60 000 kapitału, czyli do pozostały kredyt do spłacenia to 420 000. Przez ten czas przykładowe mieksznie straciło na wartości 100 000. Tak więc dzisiaj mógłby je kupić za 380 000. Dodatkowo w tym czasie wynajmował mieszkania tańsze, mniejsze, gorsze dzięki temu mógł zaoszczędzić 114 000 w gotówce, które musiał by wydać na obsługę kredytu, remonty itd. Także mając zaoszczędzone 114 000 i możliwośc kupna mieszkania tańszego o 100 000 niż w 2007 roku… Czytaj więcej »
danieleq86
Użytkownik
Teraz rozumiem. Tylko nigdzie w kosztach nie jest ukazane te ponad 200 tys. zł które oddał komuś za wynajem mieszkania. Zysk z wynajmu ok, rozumiem, jest bo nie ma kredytu, w tym czasie mieszkanie tanieje, więc autor teoretycznie oszczędza. Ale jest też ten koszt wynajmu o którym autor chyba zapomniał. 200 tys poszło i nie wróci. A teraz, po tych 10 latach to mieszkanie, które 10 lat temu na rynku kosztowało 480 tys. zł, teraz na rynku będzie kosztowało mniej więcej tyle samo, może tylko trochę mniej, ale na pewno nie 100 tys zł. Takie są niestety realia w Wawie… Czytaj więcej »
bromsky
Użytkownik

„A mieszkania w dużych miastach nie stanieją (chyba że te stare).”

Reklama jaka przyszła mi na skrzynkę od Qualia Development:

Nowy Wilanów tylko teraz ostatnie 9 mieszkań od 4 990 zł/m2.
Promocja ważna do 30 września.

Czy muszę przypominać jakie były ceny mieszkań w MW 5-8 lat temu?

Xx Yy
Użytkownik

Z qualia to do konca nie wiadomo o co im chodzi. Jak zapytalem o te mieszkania po 5k/m2 to okazuje sie ze byly ale sie skonczyly a pozniej pare dni pozniej dostalem kolejna taka ich reklame :D

Piotr Kuran
Użytkownik

Nowy Wilanów, czyli mega zadupie :)

Piotr Kuran
Użytkownik

mam podobne wspomnienia, kiedy mogłem kupić po 4tys za metr nowe mieszkanie koło ronda ONZ w 2003 ;) Wszystkie wyliczenia wyglądają dobrze, kiedy odnosi się je do 2007 roku, ale wystarczy cofnąć się 3, 4 lata do tyłu i analiza się zmienia

zeroxx
Użytkownik

Masz rację. Ale nic na to nie poradzę, że jestem z pokolenia wyżu, tak samo jak autor. Gdybym był kilka lat starszy to pewnie bym miał już mieszkanie spłacone i 2 bym wynajmował. Tak jak napisał autor w 2007/2008 roku była największa szansa aby ubrac się w kredycik i tego nie zrobiliśmy. Można było też w CHF :) bo sie opłacało :). Na szczęście tego nie zrobiłem i to jest mój zysk.

Xx Yy
Użytkownik

Czy mam Ci przyslac oferte ganta z sokolowskiej na woli po 9k/m2?:)
Autor poza tym podal ceny na podstawie danych nbp i jak widzisz wg nbp ceny spadly z 9100 do ~7100 czyli 20% a to bardzo blisko 100k obnizki no chyba ze dane nbp nie przekonuja Cie :)

seba
Użytkownik
A teraz realia poznańskie na dziś. Wynajem mieszkania ok 50 m2 w dobrej lokalizacji typu Polanka to 1500-2000 plus czynsz i opłaty, które pomijasz. Zakup mieszkania nowego to ok 6000 za m2 w trochę gorszej lokalizacji lub 7000-8000 uzywane na tejże Polance. Ceny ofertowe oscylują w okolicach 400000, więc założę taką cenę zakupu choć pewnie cena transakcyjna byłaby 10% mniejsza. Kredyt 360000 na 3.5% na 20 lat daje pierwszą ratę 2087 gdzie 1050 to odsetki i 1037 kapitał. Naszym kosztem jest więc 1050 zł odsetek. Tak więc mam 450 zł zysku miesięcznie względem wynajmu * 12 daje 5400. Kupując używane… Czytaj więcej »
rojt
Użytkownik

Hej,
Czynsz i opłaty można pominąć, bo zarówno wynajmując jak i posiadając mieszkanie są one takie same.

Bartek “Koziołek” Kuczyński
Użytkownik
Remonty są też obowiązkiem najemcy. W szczególności te „mniejsze” jak malowanie czy utrzymanie stolarki okiennej i drzwi (patrz art. 681 KC). To, że przy krótkim najmie (do 2 lat) nikt tego nie egzekwuje (w prost) to inna sprawa. Podobnie jak w przypadku awarii czy zalania. To są zazwyczaj koszty najemcy. Większość oszczędności jest „wirtualna”, bo wynika ze zmiany wartości mieszkania, co w przyjętym dla wyliczeń kontekście jest „gdybologią” (można przeprowadzić wyliczenia dla warunków z lat 2005-2015 i będzie inaczej). Ponieważ naiwnym jest zakładanie, że właściciel nie przerzuca kosztów remontów na najemcę zatem i ten „zysk” jest wirtualny. Koszt remontów rozkłada… Czytaj więcej »
Encjusz
Użytkownik
Większość oszczędności jest wirtualna jeśli przejadamy te pieniądze, jeśli oszczędzamy mają jak najbardziej realną wartość. W 2011 roku wynająłem mieszkanie na Gocławiu w budynku oddanym w 2006. Mieszkanie dwupokojowe ponad 50 m2 z balkonem, garażem i komórką. A to wszystko w cenie 1800 PLN, z czego „czynsz administracyjny” wynosił 620 PLN miesięcznie. Gdybym chciał kupić mieszkanie w tym lub sąsiednich budynkach to musiałbym zapłacić minimum 8500 za m2 + garaż. W okolicy na rynku pierwotnym ceny zaczynały się od 7500 (za mieszkania czteropokojowe). W 2011 roku rata 30sto letniego kredytu na takie mieszkanie przekraczała 2800 PLN. Pamiętam, że w 2013… Czytaj więcej »
Bartek “Koziołek” Kuczyński
Użytkownik

Mówiąc o „wirtualności” wskazałem na „oszczędność” wynikającą ze zmiany wartości nieruchomości, czy „odliczaniu” kosztów remontu. W ostatnim zdaniu pisze o tym, że jedyną realna oszczędnością jest różnica pomiędzy ratami, a opłatą za najem.

Jasio
Użytkownik
Za przeproszeniem, ale artykuł jest czystej wody nonsensem. Porównano wynajem realnego mieszkania z hipotetycznym czymś liczonym według średnich statystycznych. I to coś dobrano tak, żeby pasowało do tezy. Odwróćmy sytuację – weźmy nie realny czynsz najmu tylko statystyczny – przykładowo: średnia cena najmu mieszkania dwupokojowego w Warszawie w 2007r. wyniosła ponad 2 tys. zł. [http://www.egospodarka.pl/art/galeria/26621,Ceny-najmu-mieszkan-w-Warszawie-X-2007,1,39,1.html]. Wyliczenia wyglądają już inaczej. Czego to dowodzi ? Ano dokładnie niczego. Bo cena mieszkania (czy to do wynajmu czy do sprzedaży) zależy przede wszystkim od lokalizacji. I zawsze można znaleźć średnią pasującą do tezy. Po drugie: lata 2014 i 2015 – Autor płaci więcej za… Czytaj więcej »
Encjusz
Użytkownik

Lata 2014-15 są czasem historycznie niskich stóp procentowych, nie wiadomo jak długo potrwa ta sytuacja, mam nadzieję że dłużej niż do końca 2016.
W poście wyżej napisałem o sobie. W moim wypadku kupno mieszkania było przez długi czas zupełnie nieopłacalne. Inna sprawa że ja szukałem od razu mieszkania czteropokojowego, bo stwierdziłem że nie stać mnie na zmianę mieszkania w międzyczasie na większe.

Moim Skromnym Zdaniem
Użytkownik

Moim skromnym zdaniem niskie stopy będą trzymane (albo nawet obniżane) do czasu aż nie wzrośnie konsumpcja, nie ruszy inflacja i PKB, czyli do czasu aż realne zarobki 75% najmniej zarabiających Polaków znacznie nie wzrosną ;)

Xx Yy
Użytkownik

Wszystko zalezy od tego co bedzie w USA. Jesli tam zaczna podnosic stopy procentowe to w PL nie beda mieli innego wyjscia :)

Xx Yy
Użytkownik

Podam na swoim przykladzie:
– wynajmuje za 1500 z czynszem mieszkanie w lokalizacji, w ktorej ceny sa okolo 300-320 tys za podobne mieszkanie

300k kretytu to 1500 do tego czynsz 500 = 2000 :)
I to przy najnizszych stopach procentowych oszczedzam 500 zl miesiecznie. Nie place ubezpiecznia nieruchomosci, podatku itd.

Taki jest sens wynajmu. Dla mnie to oszczednosc. Do pracy moge dostac sie bez komunikacji miejskiej :)
Czekam na rosnacy wklad wlasny + wyzsze stopy procentowe. To powinno oczyscic rynek :)

isra
Użytkownik

Jeszcze nie przeczytałem wszystkich komentarzy pod tematem, toteż przepraszam jeśli się powtórzę. Autor pisze o „zarobieniu” na wynajmie i wyliczeniach z których wychodzi 214tyś. zł. Broń Boże nie chce nikomu do portfela zaglądać, ale chciałbym się dowiedzieć czy autorowi udało się odłożyć tego typu nadwyżkę w osiem lat. Po prostu przypomniało mi się typowe stwierdzenie „jak przestaniesz wypalać 2 paczki dziennie papierosów to za rok kupisz bentleya.” Niech paczka kosztuje 15 zł. czyli 15*2*365=10950zł. No może z bentleyem przesadziłem ale na starego opla by już było ;) Pytanie tylko gdzie te pieniądze skoro nie pale :)

Dariusz Darek
Użytkownik

Fajny artykuł – jak się popatrzy na zagranicę, to okazuje się, że tam zdecydowanie więcej osób żyje w wynajmowanym mieszkaniu. U nas pewnie też tak będzie.

Ale tu pojawia się druga strona medalu. Czy zakup mieszkania pod wynajem jest opłacalny? Niektórzy całkiem nieźle na tym wychodzą (podobno).

Znalazłem poradnik przygotowany przez stowarzysznie Mieszkanicznik (jest do pobrania nad formularzem) – http://mieszkanicznik.org.pl/kongres/vii-kongres/formularz-rejestracji-na-vii-kongres/, widziałem kilka wyliczeń, i prezentuje się to obiecująco.

Nie planujecie może przeanalizowania tego od tej strony? :)

wpDiscuz