Hossa pełną gębą – część 1

My tu gadu gadu, a tymczasem na rynku mieszkaniowym hossa rozkręca się coraz bardziej. Przyzwyczailiśmy się do kolejnych rekordów sprzedaży deweloperów, więc kolejny solidny kwartał nie jest zaskoczeniem (zwłaszcza, że to ostatni okres, w którym można było wnioskować o kredyt w ramach Mdm, a to deweloperzy byli jego głównymi beneficjentami). Za to zauważalny wzrost liczby kredytów jest swego rodzaju nowością. Coraz częściej słychać głosy o rosnących cenach działek budowlanych, rosnących kosztach budowy oraz rosnących cenach mieszkań (w niektóry miastach, jak Gdańsk, wzrosty średniej ceny są więcej niż zauważalne). Nasza(?) Rada Polityki Pieniężnej, jak przystało na porządną radę, radzi, radzi i niczego nowego wyradzić nie może (poza pianiem z zachwytu nad obecną sytuacją gospodarczą i bajdurzeniem o “cudzie finansowym” w postaci wzrostu gospodarczego bez wysokiej inflacji). Podwyżki stóp, które jeszcze niedawno wydawały się być przesądzone, odsuwają się w odległą przyszłość (do 2020 roku?), o ile w ogóle do nich dojdzie (bo prezes zaczyna przebąkiwać o tym, że następnym krokiem wcale nie musi być podwyżka). Rada się przygląda (i bierze za to ciężkie pieniądze), więc i my przyjrzymy się krótko temu, co aktualnie dzieje się na rynku (za darmo).

  1. Deweloperzy.
    Miniony kwartał był kolejnym bardzo dobrym okresem dla deweloperów. W zależności od źródła, sprzedali oni minimalnie więcej lub minimalnie mniej mieszkań niż w kwartale poprzednim (konkretne liczby można znaleźć tutaj). Nie ma w tym niczego specjalnie zaskakującego – zarówno ten, jak i poprzedni kwartał był dla deweloperów bardzo udany, jeśli chodzi o kredyty w ramach Mdm (mimo że w ostatnim kwartale takich formalnie nie udzielano, to do sprzedaży deweloperów liczy się także rezerwacje, które klienci robili na poczet uzyskania kredytu na początku 2018 roku). W związku z tym wszystkim sprzedaż całej branży (bo pojedynczych firm niekoniecznie) wciąż utrzymuje się na historycznych szczytach. Ciekawsze jest to, że wreszcie sprzedaż dość zauważalnie przekroczyła liczbę mieszkań wprowadzonych do oferty, co spowodowało, że wielkość oferty na koniec kwartału zauważalnie spadła (~10%) i oddaliła się od historycznych szczytów. Wątpliwe jest jednak, czy trend ten zostanie utrzymany – ponieważ udział Mdm w liczbie udzielonych kredytów na początku tego roku przekroczył 1/5 i cała pula została prawie natychmiast wyczerpana, to można się spodziewać, że drugi kwartał pod względem liczby kredytów będzie gorszy. Z drugiej strony, deweloperzy rozpoczęli znacznie więcej mieszkań i uzyskali znacznie więcej pozwoleń na budowę (~1/3) niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, co powinno się szybko przełożyć na wielkość oferty. Zresztą… już ubiegły rok był w wykonaniu deweloperów wyjątkowy i ten ma duże szanse pobić kolejny rekord. Przy rosnącej skali nie ma się co dziwić, że słychać (i widać) wzrosty cen na rynku gruntów pod zabudowę oraz w kosztach wykonawstwa. Należy jednak zwrócić uwagę na jedną rzecz – powszechne jest twierdzenie, że te dwa czynniki mają spowodować wzrost cen nowych mieszkań, tymczasem jest z tym kilka problemów. Po pierwsze, grunty, które teraz deweloperzy kupują pod budowę, “przekształcą” się w mieszkania najwcześniej za 3-4 lata (niektóre nawet później, jeśli są to duże działki pod projekty wieloetapowe). Aktualnie deweloperzy budują na gruntach kupionych już dość dawno temu (w przypadku projektów wieloetapowych bardzo dawno temu), po niższych cenach, dlatego wyższy koszt gruntu będzie miał znaczenie dopiero za jakiś czas. Poza tym… jeśli średnia cena metra kwadratowego działki (przypadającego na 1 m2 powierzchni mieszkania) wynosi mniej więcej 1000 zł (w Warszawie), to jej wzrost o 20% (czyli dużo), spowoduje wzrost kosztów takiego metra o 200 zł – z punktu widzenia ceny ostatecznej jest to wartość niespecjalnie istotna. Inaczej ma się sprawa z kosztami budowy – ich udział w cenie jest znacznie wyższy (rzędu 50%), więc tu zmiana będzie bardziej odczuwalna. Pytanie tylko, czy aby na pewno dla klientów, czy może jednak okaże się, że wzrost kosztów będą musieli wziąć na siebie deweloperzy. Historia uczy, że finalna cena mieszkania ma niewielki związek z kosztami budowy – w czasach największych wzrostów cen (lata 2005-2007) koszt budowy wzrósł o 1/3, tymczasem ceny wzrosły od 200 do 300% (pamiętajmy też, że mieszkania na rynku wtórnym nie mają żadnych kosztów budowy, a ich ceny zachowują się praktycznie tak samo, jak ceny mieszkań deweloperskich). To nie wzrost kosztów powoduje wzrost cen – jest raczej zupełnie odwrotnie. Jeśli ceny są wysokie, to buduje się coraz więcej, a jeśli buduje się coraz więcej, to siłą rzeczy koszty budowy rosną. Ich wzrost jest więc najczęściej pochodną wzrostu cen mieszkań (i inflacji), a nie na odwrót. Dodatkowo, ceny są dostosowane do aktualnej sytuacji na rynku (zdolność kredytowa, sytuacja gospodarcza) i to ona (a nie koszty) praktycznie o wszystkim decyduje. Deweloperzy, jak każda inna branża, dążą do osiągnięcia maksymalnych możliwych zysków, dlatego cena będzie zależała nie od ich kosztów, ale od tego, ile są w stanie zapłacić klienci. Stąd też równie dobrze cena ostateczna może spaść poniżej łącznych kosztów budowy – skoro wiele firm upada (bo ma “ujemną marżę”), to dlaczego nie mógłby upaść deweloper z racji tego, że na jego produkt przy określonych kosztach zwyczajnie nie będzie chętnych? Na razie jest jednak odwrotnie – chętni są, deweloperzy budują coraz więcej, z czego jest wniosek, że musi im się (bardzo) opłacać (ten wniosek potęgowany jest przez fakt, że budową mieszkań zaczynają się parać coraz to dziwniejsze grupy – jakieś mennice, aktorzy i inni, po których by się człowiek tego zupełnie nie spodziewał).
  2. Kredyty.
    Miniony kwartał był tym, który zauważalnie przełamał kilkuletni marazm na rynku kredytów mieszkaniowych – o ile wzrost o prawie 20% względem ostatniego kwartału był spowodowany głównie wpływem Mdm, o tyle już wzrost rzędu 10% względem pierwszego kwartału 2017 to “prawdziwy” wzrost (a nawet jeszcze “prawdziwszy”, bo w początkach 2017 roku udzielano więcej kredytów Mdm niż w początkach 2018 z racji tego, że do wykorzystania była połowa puli z dwóch lat, a teraz tylko połowa puli z jednego roku). Co prawda daleko jeszcze do poziomu sprzed kryzysu (2008), kiedy kwartalnie udzielano nawet 80 tys. kredytów (czyli o połowę więcej niż teraz), niemniej jednak rynek kredytowy zdaje się dołączać jako kolejny element naszej małej(?) hossy mieszkaniowej. Szczegóły danych o kredytach można znaleźć tutaj – poza liczbą/wartością niewiele się w zasadzie zmieniło. Nadal 2/3 kredytów biorą polscy kamikaze (na 25 lat lub więcej), prawie połowa wszystkich ma LTV 80% lub więcej, a średnie oprocentowanie nadal wynosi 4.6% (przy wiborze na poziomie 1.7%), czyli jest drogo (jeśli chodzi o marże). Oczywiście (praktycznie) wszystkie kredyty są zaciągane na zmienny procent, więc jeśli już dojdzie do wzrostu stóp procentowych, to wiele osób znajdzie się w poważnych tarapatach (ale dopóki muzyka gra, nikt się specjalnie nie przejmuje, że brakuje krzeseł). Bankierzy mówią, że w tym roku jest szansa przekroczyć 200 tys. udzielonych kredytów w ciągu roku – czy to się uda po zakończeniu Mdm (który w minionym kwartale stanowił mniej więcej 1/5 wszystkich kredytów), tego nie wiadomo – wiadomo jednak, że Polacy korzystają z (chwilowego?) wzrostu gospodarczego i kupują “swoje” w coraz większej liczbie (dla nas to oczywiście kolejna wskazówka za tym, żeby teraz nie kupować ;) Tak, czy inaczej, gdyby nie zapisy Rekomendacji S, które ograniczają LTV do 90% (i które dość trudno obejść), mielibyśmy szansę na kolejne pompowanie (dopompowywanie?) bańki.
  3. Ceny.
    Przez ostatnich kilka lat słyszeliśmy ciągle, że ceny już, już, zaraz zaczną rosnąć (niektórzy, jak HomeBroker, podawali nawet dokładne, wyciągnięte z kapelusza, szacunki przyszłych wzrostów, które miały wynieść przykładowo 1.7%). Powody były przeróżne – najpierw miało to być Euro 2012, potem deweloperzy mieli przestać budować i zająć się uprawą marchewki, a mieszkań miało zabraknąć. Mieli też nas zalać Ukraińcy i wykupić wszystko na pniu – nic się z tego nie sprawdziło, ale po raz pierwszy od dłuższego czasu można zauważyć wzrost średnich cen (transakcyjnych), który wykracza poza granicę błędu statystycznego. W raporcie ZBP można zobaczyć, jak zmieniały się ceny w ciągu ostatniego roku:
    Wygląda, że dość nieprzypadkowo największe zmiany (rzędu 10%) odnotowano tam, gdzie limity Mdm pozwalały kupić już coś sensownego (nawet na rynku wtórnym). Przodują pod tym względem Gdańsk i Łódź – ten pierwszy doczekał się nawet artykułu o tym, jak już za chwilę cenami dogoni Warszawę (nie przypomina to Wam słynnej gonitwy Warszawy za Madrytem? ;)
    https://www.bankier.pl/wiadomosc/Boom-w-gdanskiej-mieszkaniowce-Ceny-juz-prawie-takie-jak-w-Warszawie-7590914.html
    W artykule ceny ofertowe na jednym z głównych portali wzrosły w ciągu roku o 22%, czyli naprawdę sporo. Ponieważ ceny transakcyjne wzrosły znacznie mniej, to można przypuszczać, że ten ofertowy wzrost mógł wynikać w sporej części z podwyżek cen za wystawianie ogłoszeń na rzeczonym portalu, które poskutkowało zmniejszeniem liczby ofert i usunięciem sporej części tych nieaktualnych, czyli najczęściej najtańszych (swoją drogą, podwyżki za ogłoszenia wynosiły dla niektórych 150%, dla innych wzrost liczony był nawet w tysiącach procent!). Zmiana cen transakcyjnych jest dużo bardziej sensownym wskaźnikiem, niemniej jednak bez chociażby rozróżnienia na rynek pierwotny/wtórny oraz na lokalizację należy do takich wywodów podchodzić z pewną ostrożnością. Gdańsk nie jest jakimś specjalnie dużym rynkiem, za to, jak przystało na miasto nadmorskie, rozrzut cen jest bardzo duży – wystarczy sprzedać kilka “apartamentowców” nad morzem i średnia cena rośnie. Trudno powiedzieć, jak jest w tym przypadku, niemniej jednak skoro w innych miastach ceny (czasem minimalnie, czasem nieco więcej) wzrosły, to pewnie i w Gdańsku tak było.
    Jak już wspominaliśmy, ceny gruntów pod budowę (zwłaszcza tych mniejszych) wzrosły bardziej zauważalnie, co jest kolejnym typowym elementem hossy (bańki?) budowlanej. Skoro deweloperzy mają silne parcie na nowe budowy, to muszą kupować kolejne grunty, a że budują bardzo dużo, to i gruntów potrzeba dużo, co w oczywisty sposób przekłada się na ich ceny. Jednak, jak już także wspominaliśmy, nawet wzrost cen o 20% stanowi (średnio rzecz biorąc) jakieś 2-3% ostatecznej ceny metra kwadratowego.
    Na rynku wynajmu mieszkań też wzrosty – może nie jakieś spektakularne, ale zawsze. Z drugiej strony rynek najmu w Polsce charakteryzuje się systematyczną poprawą standardu wynajmowanych mieszkań (w czasach, kiedy wynajmowaliśmy swoje pierwsze mieszkanie, czyli 10 lat temu, nawet pralka nie była standardem). Teraz wiele mieszkań jest kompletnie umeblowanych, wyremontowanych i wyposażonych, co także wpływa na średnie ceny. Pojawia się też całkiem sporo mieszkań zupełnie nowych, które były kupowane w celu ich natychmiastowego wynajęcia (mamy jakieś takie, niczym nieuzasadnione, wrażenie, jakby to właśnie te mieszkania najczęściej ze wszystkich miały zaporowe ceny – może ktoś się naczytał Bartka T. i musi osiągnąć tyle procent zwrotu, ile akurat obiecał Bartek?). Tak, czy inaczej, teraz jest drożej niż 3 lata temu (kiedy akurat było stosunkowo tanio jak na ostatnie lata) i wynika to z niskiego bezrobocia i ogólnej poprawy sytuacji gospodarczej kraju (to nic, że na kredyt). Swoje dorzucają też Ukraińcy, którzy “zabrali” najtańsze mieszkania i “zmuszają” innych do wynajęcia tych droższych. Wzrost stawek najmu to także typowy element hossy/bańki – to samo mieliśmy tuż przed poprzednim kryzysem (pamiętamy, jak w opuszczanym przez nas mieszkaniu właścicielka wybierała sobie w ramach castingu kolejnych lokatorów, mimo że zaproponowała cenę o 1/4 wyższą niż my płaciliśmy wcześniej). Co było potem też pamiętamy – cały ten wzrost został zniwelowany w ciągu roku. Rynek wynajmu jest dużo bardziej dynamiczny niż rynek kupna/sprzedaży, co wynika z dwóch oczywistych rzeczy. Po pierwsze, każdy miesiąc bez lokatorów to dla właściciela zauważalna strata, więc ceny szybko dostosowują się do popytu. Po drugie, popyt jest bardzo dynamiczny – liczba chętnych na wynajęcie mieszkania silnie zależy od sytuacji gospodarczej i poziomu bezrobocia, za to podaż jest względnie stabilna, co powoduje szybkie dostosowanie się cen (w obu kierunkach). W naszej ocenie interes na wynajmowaniu mieszkań nadal jednak jest raczej kiepski. Jak dobrze pójdzie, to można uzyskać “na rękę” ze 3-4%, ponosząc jednak dość spore ryzyko i to ryzyko wielopłaszczyznowe (ktoś może przestać płacić, albo zniszczyć mieszkanie; jeśli dojdzie do kryzysu, ceny wynajmu mogą bardzo szybko spaść, przy jednoczesnym spadku wartości mieszkania). Do tego trzeba mieć na to trochę czasu (szukać najemców, coś tam naprawiać/remontować, rozliczać liczniki i inne pierdoły, płacić podatki itd.).
    Ostatnio w modzie jest też kupowanie mieszkań pod wynajem krótkoterminowy (na dni), ale tu ryzyko jest chyba jeszcze większe. O ile nie ma problemu z niepłacącymi lokatorami, o tyle interes się nieźle kręci raczej w czasach dobrej koniunktury (ludzie jeżdżą na różne “weekendy”). W czasach kryzysu będzie to pewnie jedna z pierwszych atrakcji, z których ludzie będą rezygnować. Do tego zawsze istnieje ryzyko, że nagle zostanie wprowadzone prawo, które znacznie utrudni lub wręcz uniemożliwi wynajem tego typu (takie rzeczy dzieją się już w Niemczech, czy Hiszpanii). A na koniec zostaje jeszcze fakt, że tego rodzaju zajęcie to już raczej zabawa dla tych, którzy mają dużo wolnego czasu.

    Ciąg dalszy nastąpi…

Podziel się z innymi
  • 4
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

  Subscribe  
najnowszy najstarszy oceniany
Powiadom o
Robert
Użytkownik

Nie skończy się to dobrze, w zasadzie w większości świata, ale w Polsce szczególnie. Przecież u nas jest dramatycznie malejąca populacja. Kupowanie i inwestowanie w polskie nieruchomości nie brzmi dobrze już teraz, a co dopiero kiedy naprawdę się zacznie przybliżać ten nieuchronny spadek… Nieuchronnymi krokami już się zbliża i nie będzie to fajne dla wielu ludzi, którzy tego nie wyczuli.

Tomasz_Wielblad
Użytkownik
no tak tragedia demograficzna… dziś urodzone dziecko będzie potrzebowało mieszkania za ok 30 lat… za to imigrant potrzebuje już dziś… potrafisz choć to sensownie przeliczyć? kiedy nastąpi zapaść? i czy nastąpi? i teraz zasadnicze pytanie co bardziej na tym ucierpi? pieniądz czy własne mieszkanie???? chyba nie zakładasz w takiej sytuacji supersilnego polskiego pieniądza? młodego pieniądza przypominam… a jak nie złoty to może waluta? euro? dożyje tylu lat? może jen? nie osłabi się przez jeszcze gorszą demografię? rozumiem że ludzie mają stracha jak pomyślą o przyszłości z taką demografią ale ten strach nie powinien ograniczać się jedynie do rynku nieruchomości mieszkaniowych…… Czytaj więcej »
Michał
Użytkownik

Jeszcze 2-3 lata temu byłem zdecydowany zmienić moje mieszkanie na znacznie większe. Niestety, z pewnych przyczyn (niefinansowych) okazało się to niemożliwe. Obecnie czas na zakup mieszkania jest znacznie gorszy niż w latach 2013-2016. Nastawienie sprzedających (Gdańsk) stało się nierealistyczne. W ogłoszeniach życzą sobie po 8 tys. zł za metr w wielkiej płycie. Nie widzę najmniejszego sensu, aby zgadzać się na takie stawki.

Tomasz_Wielblad
Użytkownik
1 deweloperzy…. choć nie są moimi idolami czasem spoglądam na osiągane przez nich wyniki w przeciwieństwie do Ciebie… nie ma rewelacji a ostatnio nawet było parę gorszych kwartałów choć sprzedaż wysoka… 2 ludzie mają tak wysoką marżę? czy do kosztu kredytu są doliczane jednorazowe zdarzenia? np przyznanie kredytu? 3 ceny… przeczytaj dokładnie artykuł bankiera… ceny ofertowe ruszyły ponownie po pierwszym kwartale… ceny transakcyjne obejmują pierwszy kwartał… dodatkowo ceny na rynku pierwotnym wzrosły jedynie ok 18 procent w dwa lata… więc chyba nie chodzi jak to piszesz o wprowadzanie na rynek luksusowych apartamentów zaburzających rynek… rynek wtórny notował wyższe wzrosty… taki… Czytaj więcej »
zeroxx
Użytkownik
Odnośnie podaży. Nie wiem jak tam u was w okolicach, ale obok mnie (Wrocław) budują 2 budynki, które już są prawie skończone (w jednym to już tylko wykańczają wewnątrz) a w sprzedaży mieszkań jeszcze nie ma. Więc jak widać deweloperzy mogą łatwo manipulować statystykami (oferta zmalała bo wstrzymują się z wprowadzeniem do sprzedaży budowanych inwestucji). Prawdopodobnie liczą w tych inwestycjach na jeszcze lekki wzrost cen a gotowe jak wiadomo sprzedaje się lepiej oraz dalsze pompowanie bańki (no bo przecież mieszkań za chwile już niedługo zabraknie ;)). Powoli pojawia się coraz więcej artykułów o możliwym przegrzaniu rynku i zakończeniu obecnej hossy.… Czytaj więcej »
Tomasz_Kulig
Użytkownik
Slawek
Użytkownik

Najpierw powinni się zabrać za pustostany. Sensownie skonstruowany kataster na pewno by w tym pomógł. Powiedzmy 0,2% rocznie od wartości drugiej i każdej kolejnej posiadanej nieruchomości. Ciekawe jak po wprowadzeniu tego podatku wyglądałaby portale z ogłoszeniami i czy niektórzy nadal by pisali, że w Polsce brakuje 3 milionów mieszkań.
Proponuję jeden z wpisów poświęcić temu tematowi. Niech to będzie nawet na przykładzie któregoś z naszych sąsiadów.

Robert
Użytkownik

Sensowne, chociaż pozostaje pytanie czy takie metody nie wzbudziły by w naszych władzach ochoty na *więcej.* Wprowadzenie czegoś takiego to jedno, ale gdy jesteśmy już po takim kroku i gdy nadchodzą gorsze czasy… bardzo lukratywnym wydaje się stopniowe zwiększanie takiego podatku na nieruchomości, co nie byłoby nikomu na rękę i tylko krzywdziłoby polskich inwestorów nieruchomościowych.

Slawek
Użytkownik

O naszych inwestorów nieruchomościowych aż tak bym się nie martwił, bo wielu z nich (większość których miałem okazję poznać) kręci lody nie płacąc podatku od najmu.
Czy w przyszłości byłyby zakusy na podwyższenie tego podatku? Pewnie tak. Ale ważniejsze jest to, że faktycznie mógłby on podziałać na wyobraźnię niektórych i część pustostanów trafiłaby na rynek. I o to głównie powinno w nim chodzić (przynajmniej na początku jego obowiązywania).

Robert
Użytkownik

Tak, oczywiście. Z początku ma to jak największy sens. Chociaż z drugiej strony… pytanie czy owa ‘wyobraźnia’ odniosłaby u niektórych skuteczny skutek. Ponadto przy malejącej liczbie ludności możemy oczekiwać zwiększania się liczby pustostanów… a w takim przypadku podatek nie rozwiązałby wiele, bowiem najpierw musimy mieć wystarczającą liczbę chętnych na zajęcie lokali.