Choć w ostatnim czasie nie doszło do żadnego przełomu na rynku mieszkaniowym (wszak tego rodzaju przełomy zachodzą raczej w perspektywie lat niż miesięcy), to jednak pojawiło się trochę ciekawych informacji, którym warto się przyjrzeć (jeśli ktoś nie ma niczego ciekawszego do roboty ;) Ukazały się kolejne edycje cyklicznych raportów na temat rynku mieszkaniowego, z których namiętnie korzystamy w tym wpisie – zachęcamy do ich przeczytania w całości, bo są bardzo pouczające:
http://amron.pl/strona.php?tytul=raporty-amron-sarfin
Bardzo ciekawy jest też poniższy raport, który opisuje szeroki przekrój tematów z rynku mieszkaniowego – jest długi, ale warty przeczytania (a jego główną wadą jest to, że autorzy za pozytywny rozwój na rynku mieszkaniowym uznają w ogólności wzrost cen, co, jak pokazywaliśmy w jednym z wcześniejszych wpisów, jest niekorzystne dla zdecydowanej większości społeczeństwa, także dla tych, którzy mieszkanie już posiadają).
https://fixedincome.pl/pl/d/192f6e63c05ed67256b62a6d0572a3f8
Ogólnie sytuację na rynku można by określić jako hossę (gdyby nie kilka drobiazgów). Deweloperzy biją kolejne rekordy sprzedaży, liczba udzielanych kredytów zaczęła rosnąć (po latach spadków), ceny nie chcą spadać (prędzej jest przeciwnie, chociaż to trochę zależy od tego, kto i jak liczy), „najechali” nas Ukraińcy, którzy mieli wykupić wszystkie mieszkania, ale ich nie wykupili (za to, zgodnie z planem, sporo wynajęli), a w tle toczy się dyskusja, kiedy i o ile podnieść stopy procentowe (rozbieżności stanowisk pośród polskich decydentów są zadziwiająco duże). Ale do rzeczy…
Deweloperska hossa
W drugim kwartale tego roku sprzedaż deweloperów w największych miastach nieco spadła, co było spowodowane kwietniowym zakończeniem Mdm. Z reguły było tak, że to drugi kwartał przynosił najlepsze wyniki dla deweloperów, jednak zaburzenia rządowymi programami wsparcia (tak było też za czasów Rns) spowodowały, że wszystko się pozmieniało i teraz najlepsze wyniki są wtedy, kiedy uruchamiana jest nowa pula środków (Mdm) lub wtedy, kiedy program rządowy dobiega końca (Rns). Jakby jednak nie było, sprzedaż nadal jest historycznie bardzo wysoka i przekracza najlepsze wyniki z czasów szczytu bańki (rok 2007). Trzeba tylko pamiętać, że w roku 2007 w aktualnej ofercie deweloperów było mniej więcej tyle mieszkań, ile się sprzedawało w ciągu kwartału, teraz jest to 3 razy więcej (co i tak, z punktu widzenia sprzedających, jest bardzo korzystnym współczynnikiem).
Jak widać na powyższej grafice z raportu Reas’a sprzedaż nadal pozostaje minimalnie wyższa niż liczba wprowadzanych do oferty mieszkań, co powoduje, że oferta się powoli zmniejsza (choć, jak na polskie historyczne standardy, to i tak poziom prawie rekordowy). Jednak widać tu spore różnice w poszczególnych miastach – zmiana sprzedaży kwartał do kwartału wynosi od -26% (Poznań) do +11% (Łódź), podobny rozrzut jest w zmianie liczby mieszkań w ofercie (od -15 do +20%). Widać z tego, że na mniejszych rynkach ciężko mówić o jakiejś jednoznacznej tendencji – wszystko zależy od tego, czy jest akurat w danym kwartale wysyp inwestycji deweloperskich, czy w danym kwartale jest akurat pod tym względem posucha.
W raporcie Reasa możemy też zobaczyć, jak wygląda oferta deweloperów ze względu na czas zakończenia budowy:
Wniosek z powyższego wykresu jest taki, że deweloperzy nadal w większości oferują (i sprzedają) nie mieszkania, a obietnice ich wybudowania. Zresztą… kto szukał mieszkania na rynku pierwotnym wie, że znalezienie czegoś sensownego, co zostało już oddane do użytku jest praktycznie niemożliwe (mieszkania, które zostały, mają najczęściej tak absurdalne rozkłady albo inne wady, że nawet nie wiadomo, czy sprzedadzą się kiedykolwiek, za „przyzwoitą” cenę). Ponieważ ludzie godzą się na kupowanie obietnic wybudowania mieszkania w cenie mieszkania, to znaczy, że na rynku nadal nie ma normalności i to deweloperzy dyktują warunki, a nie klienci. W tym układzie nie można liczyć na nagłe załamanie się za równo skali działalności deweloperów, jak i cen ich mieszkań (obietnic?).
Około 75% mieszkań w budynkach planowanych do ukończenia w 2017 r. zostało już kupionych/zarezerwowanych, więc deweloperzy mają z nawiązką „załatwione” koszty budowy i potrzeby obniżania cen raczej mieć nie będą, nawet wtedy, gdyby sprzedaż miała się nagle zauważalnie zmniejszyć. A że nie spodziewają się jej zmniejszenia (jak się czyta wypowiedzi zarządów, to spodziewają się raczej dalszego wzrostu), to dynamicznie rośnie liczba rozpoczynanych budów, a jeszcze bardziej dynamicznie rośnie liczba wydawanych pozwoleń na budowę:
Jest to klasyczny przykład tego, że branża deweloperska (jak każda inna) w ogólności źle ocenia przebieg cyklu koniunkturalnego, wywołanego najczęściej zaniżoną wysokością stóp procentowych – kiedy stopy są wysoko i popyt jest kiepski, inwestycje są wstrzymywane, przez co w momencie rozkręcania się popytu nie ma za bardzo czego sprzedawać (na szczęście w przypadku deweloperów można sprzedawać coś, czego się jeszcze nie ma, a dopiero będzie miało), natomiast w schyłkowej fazie „bumu” produkuje/buduje się najwięcej i po zakończeniu takiego bumu (wraz z podwyżką stóp i zamknięciem „cyklu”) oferta pozostaje bardzo rozbudowana, za to popyt szybko zanika – mamy obawy, że dokładnie tak samo będzie w tym przypadku (historia, jak zawsze, jest tu dobrą nauczycielką i widać to na poniższych wykresach).
Widać, że najwięcej oddawanych mieszkań było w okresie po załamaniu się rynku (koniec 2008 i cały 2009 rok), a im bliżej załamania, tym więcej było (i jest) budowanych mieszkań (w końcu krach jest zawsze pochodną „przeinwestowania” z przeszłości, więc im bardziej przesadzi się w czasach hossy, tym większe „bum” robi się w czasach bessy).
W całej tej hossie warto jeszcze zwrócić uwagę na jeden aspekt – aktualnie powierzchnia oddawanych mieszkań jest zauważalnie niższa niż w czasach bańki i osiąga poziom sprzed 20 lat:
http://www.bankier.pl/wiadomosc/Kurcza-nam-sie-mieszkania-7534075.html
Wniosek z tego jest taki, że do prawdziwej hossy jeszcze tu trochę brakuje – pytanie, czy jest to efekt Mdm (limity na powierzchnię), efekt wysokich cen (dużo metrów oznacza wyższą cenę całkowitą), czy może efekt tego, że ci, których naprawdę stać, już mieszkania mają i nie pali im się do kupowania większych (ewentualnie „inwestują” w wynajem, a na wynajem kupuje się najczęściej mniejsze mieszkania). Należy przy tym pamiętać, że w czasach tak dobrej sprzedaży deweloperów i tak taniego kredytu, powinniśmy mieć wzrosty cen, a prawie ich nie ma (jeśli odjąć statystyczny wpływ zakończenia Rns z końcówki 2012, to ceny z ostatnich 5 lat pozostają w ogólności dość stabilne, choć oczywiście to też zależy od konkretnego miasta).
Pomiędzy końcem 2006 a końcem 2007 roku ceny wzrosły o 50% i to można było nazwać spektakularną hossą. Teraz ceny praktycznie stoją w miejscu (minimalne wahania mogą wynikać albo z rzeczywistego wzrostu cen, albo z tego, że jak zawsze w czasach hossy, buduje się po prosu lepsze/bardziej „wypasione” mieszkania). W tej sytuacji trudno oczekiwać tu spektakularnych zmian – sprzedaż deweloperów lepsza już raczej nie będzie (z racji zakończenia Mdm), konkurencja jest spora, a jedyne przesłanki do ewentualnych wzrostów to tylko rosnące koszty budowy oraz rosnące ceny ziemi (pytanie, czy deweloperzy zdołają to przerzucić na klientów, czy z racji konkurencji będą musieli to wziąć „na klatę”).
W opozycji do hossy na rynku pierwotnym mamy trwający zastój na rynku wtórnym. Oczywiście mieszkania wystawione w rozsądnych cenach sprzedają się całkiem szybko, ale większość niestety nadal wystawianych jest w cenach zaporowych (w końcu jak się weźmie średnią cenę ofertową z okolicy i doda się trochę od siebie po to, żeby można coś było potem opuścić, albo dlatego, że moje mieszkanie jest przecież wyjątkowe, to nie ma się co dziwić, że sytuacja tak właśnie wygląda). Dzięki temu deweloperzy powiększają swój udział w rynku kosztem mieszkań używanych, co w całości powoduje, że mimo historycznych rekordów sprzedaży deweloperów, ogólnej hossy na całym rynku nadal nie ma. Udział rynku pierwotnego jest już w sprzedaży bardzo wysoki i wynosi od 50 aż do 80%:
Nie jest to specjalnie dziwne, bo (pomijając w większości przestrzelone ceny ofertowe na rynku wtórnym) oferta deweloperów jest często znacznie ciekawsza niż oferta na rynku wtórnym (zapominając na chwilę o tym „drobnym szczególe”, że oferta deweloperów to głównie obietnice wybudowanych mieszkań). Strony deweloperów są ładne i przejrzyste (nawet ostatnio jakby częściej deweloperzy podają na stronach ceny! ;) wizualizacje budynków są wręcz śliczne (jak się pousuwa sąsiednie budynki, to nawet w centrum miasta okazuje się być zielono i właściwie bez samochodów ;) wybór metraży i rozkładów praktycznie dowolny, a na rynku wtórnym hmm… a to ktoś ma kredyt we frankach, a to mieszkanie przeznaczone do sprzedaży jest aktualnie wynajmowane i nawet porządnie obejrzeć się nie da, a to ktoś chciałby sprzedać, ale właściwie to dopiero za pół roku itd. W takich okolicznościach (+ Mdm, który preferuje deweloperów) nie dziwi, że rynek wtórny traci coraz bardziej na znaczeniu. Ale to bardzo dobrze – w końcu im więcej się wybuduje mieszkań, tym tańsze będą mogły być w przyszłości :)
Ceny rosną?
No właśnie… jak to jest z tymi cenami? W raporcie Amron, na wykresie za ostatnie 4 lata widać niewielkie wahania, choć są to raczej wahania z tendencją rosnącą.
Należy przy tym pamiętać, że cała ta powyższa „stabilizacja” zachodzi na poziomach mniej więcej 2 razy wyższych niż w czasach przed szczytem bańki mieszkaniowej (2005). I takich cen nadal nie można uznać za normalne, patrząc na standardowe mierniki „normalności” (koszt budowy, dochody ludności, rentowność wynajmu). Jak widać, historycznie tani kredyt i hossa na rynku pierwotnym są jedynie w stanie utrzymać (nadmuchany) poziom cen, nie bardzo będąc w stanie podnieść go jeszcze wyżej. A co będzie, jak kredyt przestanie być tani i hossa się skończy? ;)
Fajny artykuł porównujący zmiany cen w Polsce z innymi krajami UE poniżej:
http://www.bankier.pl/wiadomosc/Mieszkaniowa-bomba-wysadzi-Wegry-3722748.html
Można tam zobaczyć, że Polska jest raczej w ogonie, jeśli chodzi o wzrosty i wpadamy w grupę krajów, w których ceny niespecjalnie chcą rosnąć (najczęściej są to kraje z „problemami” jak Francja, Włochy, czy Finlandia). Wynika to z tego, że w tych krajach ceny nie bardzo spadły od szczytu bańki – tam, gdzie spadły znacząco (Irlandia, Węgry) mamy teraz dzięki taniemu kredytowi pompowanie kolejnej bańki (co dobrze pokazuje, że ceny dostosowują się do zdolności kredytowej obywateli). Ciekawy jest jeszcze przykład Hiszpanii, na którym widać, że po wyjątkowo spektakularnej bańce, ceny nie chcą wrócić do swoich rekordowych poziomów nawet mimo wielu lat ultra taniego kredytu.
Z kolei w innych źródłach możemy poczytać o dość sporych wzrostach:
http://m.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-transakcyjne-mieszkan-II-kw-2017-r-Raport-7541312.html
Tyle że takie dywagacje, bez podania chociażby wielkości próby, nie są specjalnie miarodajne (zwłaszcza, kiedy wzrosty dotyczą głównie mniejszych/mniej płynnych miast, o sporym wpływie Mdm na rynek – zmniejszenie liczby (tańszych) zakupów w ramach Mdm najczęściej powoduje statystyczny wzrost cen). Jakby jednak nie było, jeśli ktoś chce dowodzić, że ceny właściwie nie rosną, ma się czym podeprzeć – jak chce dowodzić, że rosną, też ma się czym podeprzeć. Dla każdego coś miłego ;)
Kredyty
Hossie na rynku pierwotnym towarzyszy pewne ożywienie, jeśli chodzi o liczbę udzielanych kredytów. Po części wynika to z wpływu Mdm (wyjątkowo mocny początek roku, w którym zużyto pulę tegoroczną oraz pulę dostępną z roku przyszłego), ale i bez niego widać, że liczba (a szczególnie wartość) udzielanych kredytów względem poprzedniego roku rośnie (na podstawie chociażby danych za czerwiec i lipiec, gdzie kredytów Mdm już nie było, można zobaczyć, że mamy wzrosty nawet mimo tego, że w lipcu i czerwcu zeszłego roku ostatki kredytów w Mdm były jeszcze udzielane).
Trudno powiedzieć, czy wynika to z rzeczywistej poprawy w polskiej gospodarce (w naszej ocenie jest to tylko klasyczna poprawa „na kredyt”, dzięki utrzymywaniu zaniżonych stóp procentowych, co nie zmienia faktu, że PKB rośnie szybciej niż w ostatnich latach, a bezrobocie rejestrowane osiąga kolejne minima), czy może to efekt 500+, a może po prostu to wynik ogólnego optymizmu, który dominuje w mediach głównego nurtu. Chociaż należy tu pamiętać, że owo ożywienie kredytowe to nadal nie są jakieś szokująco duże wartości – liczba kredytów udzielonych w poprzednich 7 latach wygląda tak:
Nawet przy utrzymaniu obecnego tempa akcji kredytowej (co będzie trudne bez Mdm, w ramach którego tylko w drugim kwartale udzielono ponad 5 tys. kredytów), dość daleko będzie jeszcze do poziomu z lat 2010-2011, nie wspominając już o szczycie kredytowego szaleństwa frankowego, kiedy udzielano nawet 300 tys. kredytów rocznie.
Niepokojąco rośnie za to średnia wartość kredytu (7% więcej kwartał do kwartału), co najpewniej wynika ze zmniejszenia się udziału Mdm. Z tego samego powodu pogarsza się także struktura wskaźnika LTV:
Wracamy do poziomu sprzed wprowadzenia nowelizacji Rekomendacji S, która miała ukrócić kredytowanie z LTV powyżej 80%:
Widać, że kredytów, których już właściwie być nie powinno (LTV powyżej 80%), znowu jest prawie połowa i jest to (celowa?) klęska ustawodawcy, który zostawił w rekomendacji odpowiednie furtki. Jeśli do tego dodamy czas, na jaki zaciągane są kredyty (2/3 na co najmniej 25 lat), to otrzymamy miks, który jest bardzo ryzykowny i będzie stanowił poważny problem, kiedy wzrosną stopy procentowe. Widać, że (prawie) cała aktualna hossa to zabawa na kredyt i to na kredyt w stylu amerykańskich subprime. Między bajki można włożyć dyrdymały NBP, że 2/3 mieszkań kupuje się za gotówkę – za gotówkę kupuje się może 1/3 mieszkań, co potwierdzają sami deweloperzy (np. Dom Development w swoim raporcie za 1 kwartał 2017). Należy tu jeszcze pamiętać, że często zakup gotówkowy polega na tym, że sprzedaje się stare mieszkanie, dopłaca i kupuje nowe – wszystko to pokazuje, że lansowany w mediach głównego nurtu pogląd, jakoby Polacy masowo rzucili się na zakup mieszkań pod wynajem (za gotówkę), z racji nisko oprocentowanych lokat to jest niezła bujda (dlaczego ktoś, kto nie jest Januszem biznesu zachęconym tendencyjnym naganianiem i ma np. pół miliona na lokacie, kupiłby mieszkanie pod wynajem dopiero po 5 latach słabego oprocentowania tej lokaty, „czesząc” na tym może 3.5% rocznie, gdzie same koszty transakcyjne na rynku wtórnym potrafią być dwa razy wyższe od rocznego zysku?). Oczywiście zakupy inwestycyjne istnieją i efekty można zobaczyć w ogłoszeniach wynajmu mieszkań – jednak nie jest to skala, która miałaby mieć jakiś zdecydowany wpływ na rynek. Ciekawy wykres na ten temat dla Warszawy wygląda tak:
Dodatkowo należy pamiętać, że kupno mieszkania (zakładając nawet, że ceny nie spadną) nie chroni całkowicie przed inflacją – dochód z najmu potrafi aktualnie „przeskoczyć” oficjalną inflację CPI, ale z klasyczną definicją inflacji (wzrost podaży pieniądza) ma już spory problem, bo wygląda ona aktualnie tak (przed ostatnim spowolnieniem było to mniej więcej 10% rocznie):
Pytanie, czy dochód z wynajmu długo będzie wyższy nawet niż inflacja CPI – poniżej wykres, obrazujący związek tak określonej inflacji z cenami ropy naftowej:
Jeśli ceny ropy naftowej z aktualnych (można by je nazwać „historycznie średnimi”) poziomów wzrosną bardziej zauważalnie, to wzrośnie i oficjalna inflacja. Jeśli wzrośnie inflacja i z nią stopy procentowe, to ci wszyscy inwestorzy, którzy kupili mieszkania, bo lokaty dawały niski procent, je sprzedadzą, bo lokaty zaczną „płacić” więcej? I znowu zapłacą pośrednikom? Generalnie kupno mieszkania zamiast trzymania pieniędzy na lokacie, bo lokaty chwilowo są nisko oprocentowane, to dla nas pomysł zupełnie absurdalny. Można kupić mieszkanie na lata (co najmniej 10), ale sens (z powodu kosztów dodatkowych) kupowania na krótki okres jest dokładnie żaden.
Mimo wszystko propaganda trwa i można sobie poczytać takie o to kwiatki:
http://www.bankier.pl/wiadomosc/Polacy-kupuja-wiecej-mieszkan-za-gotowke-3725082.html
Z ciekawostek kredytowych z raportu Amron można jeszcze wspomnieć o tym, że wraz z zakończeniem Mdm udział wartości kredytów w Warszawie w ogólnej puli znowu wzrósł do historycznie wysokich poziomów (prawie 43%) oraz o tym, że magiczny indeks dostępności mieszkaniowej nadal utrzymuje się historycznych szczytach (a mimo tego właściwie nie ma wzrostów cen… pytanie dla zwolenników wiecznych wzrostów – co miałoby w tym układzie takie wzrosty spowodować?).
Ukraińska przybyszów armia
A, właśnie! Ukraińcy mieli spowodować wzrost cen i bum na rynku, ale jakoś na razie tego nie widać. A przynajmniej nie widać na rynku sprzedaży mieszkań, bo w zeszłym roku Ukraińcy kupili ich nieco ponad 1000, co stanowi mniej więcej 0.5% wszystkich transakcji (mimo dynamicznego wzrostu w tym zakresie). A ilu tych Ukraińców jest? Trudno dokładnie powiedzieć, ale można coś tam przypuszczać:
W zeszłym roku w Polsce miało przebywać już ponad milion Ukraińców (z czego mniej więcej połowa jednocześnie). Jest to wartość całkiem pokaźna, ale jest kilka „ale”. Po pierwsze, wprowadzenie ruchu bezwizowego do UE dla Ukraińców może spowodować, że szybko z Polski przeniosą się dalej na zachód, zarabiać 3-4 razy więcej (skoro 2 miliony Polaków się przeniosło, to dlaczego Ukraińcy mieliby się nie przenieść? Zwłaszcza, że historyczne uwarunkowania, sięgające jeszcze 2 wojny światowej, predystynują ich do wyjazdu bardziej do Niemiec niż do Polski). Z drugiej strony uzyskanie pozwolenia na pracę w Polsce jest w tej chwili dużo łatwiejsze (w zasadzie nie trzeba pozwolenia). Drugie „ale” jest takie, że składki do ZUS były w połowie bieżącego roku opłacane przez/za 270 tys. Ukraińców (więcej na ten temat w poniższym artykule):
Gdzie w takim razie jest reszta? Hmm… albo pracują na czarno, albo ich nie ma – ciekawy artykuł na temat poniżej:
„Najazd” Ukraińców jest więc spory, ale w żadnym razie nie są oni w stanie wypełnić luki po polskich emigrantach. Dodatkowo, nie należy się spodziewać, że jakaś znaczna część naszych sąsiadów zacznie u nas kupować mieszkania z tego prostego względu, że większość przybyszów zarabia nawet mniej niż Polacy, a dodatkowo zarobione pieniądze wysyła „do domu”. Za to wpływ na rynek wynajmu Ukraińcy mieć muszą – o ile Polak może mieszkać z rodzicami, o tyle Ukrainiec w Polsce nie bardzo. Być może to właśnie dlatego da się zauważyć pewien wzrost stawek za wynajem mieszkania (zwłaszcza względem okresu sprzed 2 lat). Trudno znaleźć obiektywne dane na temat tego rynku (absurdalne stawki ofertowe z raportów generowanych przez portale z ogłoszeniami niczego sensownego nie mogą mówić) – można się posiłkować szczątkowymi danymi z raportu Amron (szczątkowymi, bo dane dostarcza tylko jedna firma, której przedstawiciel sam stwierdza, że nie są w stanie podać realnych cen za mieszkania większe niż 3-pokojowe, bo nie mają wystarczającej próby):
Widać, że o ile względem roku 2014 w niektórych miastach ceny są podobne (Warszawa, Katowice, Poznań), o tyle porównując aktualne ceny z rokiem 2015 praktycznie wszędzie zauważalne są wzrosty. Z tego względu można przypuszczać, że takie wzrosty są faktem i obok Ukraińców „winę” za to ponosi najpewniej poprawa sytuacji gospodarczej w Polsce – wskaźnik bezrobocia to taka trochę ściema (jak się majstruje przy definicji bezrobotnego), ale trudno jest polemizować z wyraźną tendencją – dodatkowo widać, że wzrost wynagrodzeń jest już raczej powyżej średniej:
Rynek najmu jest silnie skorelowany z aktualną sytuacją gospodarczą i nastrojami, a popyt (w przeciwieństwie do podaży) jest bardzo elastyczny – jeśli osoba, która wynajmowała kiedyś połowę pokoju, zacznie zarabiać więcej, to zacznie wynajmować nie pół pokoju, a cały (albo i całe mieszkanie). W takich okolicznościach popyt potrafi rosnąć (i spadać) bardzo mocno, nawet mimo niezmiennej liczby klientów. Jeśli do tego dodać napływ Ukraińców (którzy najczęściej wynajmują tańsze mieszkania, ale przez to „wypychają” innych w kierunku droższych), to ceny najmu musiały iść w górę. Trzeba przy tym pamiętać, że wahadło może się wahnąć i w drugą stronę – Ukraińcy mogą wyjechać do Niemiec, a w trakcie ewentualnego kryzysu popyt na wynajem może ot tak bardzo spaść (było to dobrze widać w latach 2008-2009, kiedy średnie ceny najmu spadły o 1/5).
Zarobki w miastach
GUS wyprodukował ciekawe dane na temat wynagrodzeń w poszczególnych miastach powiatowych:
http://biznes.onet.pl/praca/zarobki-w-polskich-miastach-2016-2017/0wlvr9
Można tam znaleźć dość zaskakujące informacje – okazuje się, że to nie w Warszawie zarabia się najwięcej ;) Pierwsze miejsce Jastrzębia należy przypisywać pewnie JSW – widać, że na węglu da się jednak zrobić i to nieźle :) Ogólny rzut oka na na dane pokazuje, że ceny mieszkań w większości „standardowych” miast (czyli nie zaburzonych siedzibą jakiegoś wielkiego koncernu, typu Jastrzębie lub Płock) są mniej więcej proporcjonalne do wysokości zarobków. Wyjątek stanowią miasta, które wyludniają się w szybkim tempie (Łódź, Katowice), gdzie przy stosunkowo wysokich zarobkach ceny są stosunkowo niskie. To pokazuje 2 rzeczy – po pierwsze, wpływ demografii na rynek (z czasem miast wyludniających się będzie przybywać i to coraz szybciej) oraz to, że rynek warszawski nie jest jakiś wyjątkowy w skali kraju (naszym zdaniem, wbrew temu co twierdzą niektórzy, że Warszawa zawsze się obroni, ceny w stolicy będą się kształtować praktycznie tak samo jak wszędzie – jak wszędzie będą spadać/rosnąć, to w Warszawie będą spadać/rosnąć proporcjonalnie tak samo).
Mdm
Tegoroczna pula środków w Mdm została wyczerpana już w styczniu, połowa puli z roku przyszłego skończyła się w początkach kwietnia (należy jednak pamiętać, że od złożenia wniosku do udzielenia kredytu moja kilka tygodni, więc w raportowanej przez Amron liczbie kredytów udzielonych w 2 kwartale tego roku jest ponad 5600 kredytów Mdm). Podsumowanie dotychczasowych „dokonań” Mdm (bez uwzględnienia środków uruchomionych w sierpniu) wygląda tak:
W tabeli widać, że program, nawet po włączeniu rynku wtórnego, zawsze preferował deweloperów – nie jest to dziwne ze względu na różną wysokość mnożnika oraz wykorzystywanie połowy przyszłorocznej puli w danym roku (dla dewelopera ostatnia płatność za rok to często standard). Jednak widać też pewną ciekawostkę – udzielono prawie 2 tys. kredytów z puli roku 2018 na rynku wtórnym, co oznacza, że sprzedawca zgodził się przyjąć zapłatę (a przynajmniej część odpowiadającą dopłacie) dopiero w przyszłym roku. Jakoś nas to bardzo nie dziwi (w końcu jeden z właścicieli mieszkań, które oglądaliśmy, chciał nas w ten sposób „skredytować” nawet i bez Mdm), niemniej jednak skala zjawiska jest całkiem duża.
Za to zdziwiło nas ponowne przyznanie przez rzad w ramach Mdm kwoty, która miała się „zmarnować” (ze względu na fakt, że niektórzy, których wnioski zostały zaakceptowane, ostatecznie nie dostali kredytu). Kto by pomyślał, że PiS będzie robił takie rzeczy z programem stworzonym przez PO? Niestety w ten sposób 67 milionów złotych polskich podatników rzeczywiście się zmarnowało, bo ci (podatnicy), których w większości na mieszkanie nie stać, zrzucili się na tych, których stać (czyli na banki i deweloperów). Krytyka Mdm pojawia się zresztą coraz częściej – na razie trochę w innym duchu, niż program krytykujemy my, ale dobre i to:
W powyższym artykule „analityk” stwierdza, że program był przeznaczony dla tych, których i tak było na mieszkanie stać (mimo że z faktu posiadania „zdolności kredytowej” przecież jeszcze nie wynika, czy kogoś stać na mieszkanie) i beneficjentami programu byli ci, którzy wzięli kredyt. Tymczasem prawdziwymi beneficjentami Mdm były zawsze banki i deweloperzy, bo jedni i drudzy na tym programie zarobili spore pieniądze. A ludzie, którzy wzięli kredyt, musieli po prostu zapłacić więcej za mieszkanie – taka sobie korzyść.
Mieszkanie Plus
Program, którego właściwie jeszcze nie ma, coraz bardziej się rozkręca – widać, że rząd naprawdę coś chce z tym zrobić i nie jest to propagandowa ściema. Co rusz dostajemy nowe informacje – a to, że w budowie jest już 1.200 mieszkań (a w przygotowaniu 10 tys.), a to że potencjał działek pod Mdm sięga już miliona m2 (liczba robi wrażenie, ale realnie może oznaczać 20 tys. mieszkań, czyli nie jakoś specjalnie dużo). Do programu (na ochotnika ;) dołączają kolejne państwowe spółki (Poczta Polska, PKP) oraz różne agendy (Lasy Państwowe, Agencja Mienia Wojskowego) i samorządy. Pojawiają się nowe cuda np. takie, że w ramach M+ będą też budowane domy, czy też informacje o tym, że do programu przystępują deweloperzy, budujący bloki na własnym gruncie, a potem sprzedający budynki funduszowi (podobno z uczciwą marżą, a nie z taką, jaką proponuje się zwykłemu klientowi :) Przy okazji powstał Krajowy Zasób Nieruchomości (dziwne, że nie narodowy ;) oraz zmiany prawne, wprowadzające najem instytucjonalny (czyli modyfikację najmu okazjonalnego, z bezterminowym czasem trwania umowy i możliwością jeszcze łatwiejszej eksmisji).
Pojawiły się nawet pierwsze kalkulacje czynszów za mieszkania, których nie ma i okazuje się, że będzie „jak za darmo” (poniżej 10 zł na m2 w Białymstoku i 13.50 w Warszawie) – warto przeczytać w poniższym artykule, jak to zostało policzone, bo technika ze średnią z przeróżnych, niezbyt ze sobą powiązanych składników, to naprawdę majstersztyk:
A tak naprawdę, to poza newsami/propagandą, nadal niczego nie wiadomo. Jak będą pierwsze mieszkania, to będą pierwsze ceny i coś będzie można powiedzieć. A na razie można się spodziewać, że największy wysyp wszystkiego dostaniemy przed wyborami w 2019 roku – żeby ten program był kolejnym po 500+ rządowym „sukcesem”, musi do tego czasu powstać jakaś sensowna liczba (tanich) mieszkań. W końcu przy stawkach na poziomie 20 zł/m2 (lub 24 z dojściem do własności) może wyjdzie trochę taniej niż zwykły wynajem/kredyt (oczywiście na ten moment, bo jeśli ceny, albo stopy procentowe się zmienią, to i ta relacja się zmieni).
Mieszkaniowe ciekawostki
Na koniec kilka krótkich ciekawostek, które pojawiły się w ostatnim czasie:
- minimalna powierzchnia mieszkań – rząd widocznie nie ma ciekawszych rzeczy do roboty, więc (po wcześniejszych przejściach z wycinką drzew na własnej działce) zajmuje się kolejnymi pierdołami. Tym razem powstał pomysł wyznaczenia minimalnej powierzchni nowo budowanego mieszkania na 25m2. O ile mieszkanie w czymś mniejszym to jest dość smutna sprawa, o tyle dla 1 osoby (w polskich warunkach) to i tak niezła powierzchnia, więc jakieś ustawowe limitowanie powierzchni to typowy przykład tego, że socjalizm dzielnie walczy z problemami nieznanymi w żadnym innym ustroju – gdyby nie zabierać Polakom połowy dochodów w podatkach, to nie potrzeba by super małych mieszkań. Zresztą… jak ktoś chce mieszkać na 14 m2, to dlaczego nie? Skoro ludzie wynajmują połowę pokoju i nikt w tym problemu nie widzi…
- komisja reprywatyzacyjna – sejmowa komisja badająca przekręty przy reprywatyzacji w Warszawie działa prężnie (odstawiając prężną szopkę) i dzielnie walczy, aby maksymalnie dokopać obecnej prezydent Warszawy (jakoś jej nie żałujemy – za szefowanie bankowi centralnemu z miejsca należy jej się solidna kara :) Oczywiście wszystko dla dobra mieszkańców nielegalnie oddanych kamienic itd. Cały ten handel roszczeniami to typowe pole do przekrętów, a teraz się wszyscy dziwią, że ktoś na tym robił przekręty. I trzeba badać.
- zdolność kredytowa – zdolność kredytowa nadal na absurdalnych poziomach, bo jak inaczej nazwać możliwość pożyczenia kwoty w wysokości 8-krotności rocznych dochodów? Nawet przy aktualnym poziomie stóp procentowych spłacenie takiego kredytu pochłonie połowę dochodów z czasu jego trwania, a co dopiero, kiedy stopy wzrosną? Mamy nadzieję, że wartości podane w poniższym artykule to chwyt marketingowy i w praktyce nikt takich kredytów nie daje/nie bierze: http://www.bankier.pl/wiadomosc/W-ktorym-banku-najwyzsza-zdolnosc-kredytowa-7539843.html
Rozsądny poziom kredytu nie powinien przekraczać 3-krotności rocznych dochodów. Widać, że w naszym kraju nadal panują pod tym względem kosmiczne warunki i żadne rekomendacje nie zdołały tego skutecznie ukrócić. - Chińczycy zrobią „bum”? – poniżej ciekawy artykuł na temat tego, czy ograniczenie chińskich inwestycji zagranicznych spowoduje pęknięcie bańki nieruchomościowej na szeroko pojętym „zachodzie”: http://www.bankier.pl/wiadomosc/Chinczycy-przekluja-nieruchomosciowa-banke-na-Zachodzie-7536846.html
Ultra niskie stopy procentowe panują praktycznie na całym świecie (od kilku lat), więc nie jest dziwne, że w wielu miejscach mamy do czynienia z bańką. Kiedy stopy procentowe wzrosną, zabawa się skończy, a to, co jest oparte na długu (nieruchomości są czołowym przedstawicielem tej grupy obok czystego długu, czyli obligacji), zaliczy solidny krach. Fajnym przykładem jest Kanada, gdzie bank centralny zaczął niedawno podnosić stopy procentowe – ponieważ bańka jest spora, to i „bum” będzie spory: http://www.bankier.pl/wiadomosc/Kanadyjska-banka-mieszkaniowa-7532528.html - REIT – prowadzone są przymiarki do wprowadzenia w Polsce funduszy inwestujących w budynki na wynajem (REIT). Generalnie zabawa ma być bardzo korzystna podatkowo, ma spowodować rozwój polskiego rynku kapitałowego (brzmi to bardzo niepokojąco, bo rozwijanie rynku kapitałowego, który sam niczego nie produkuje, jest podejrzane z punktu widzenia ogólnych korzyści społecznych) i ma umożliwić inwestowanie w nieruchomości pod wynajem (głównie biurowe, ale też i mieszkaniowe) osobom z dowolną (czyt: z małą) pulą środków. I wszystko fajnie, tylko zdecydowanie zaprotestowało NBP i warto zobaczyć, dlaczego. Główny problem wg banku centralnego polega na tym, że budynki (głównie biurowe) zostaną odkupione przez polskie fundusze od zagranicznych właścicieli. A że teraz te budynki są drogie, to siłą rzeczy zostaną odkupione drogo. A wg NBP są drogie, bo koszty finansowania są niskie (czyli kredyt jest tani). No i jak są drogie, to kiedyś mogą być (będą?) tanie, więc ryzyko zapaści na rynku, która wydaje się być coraz bardziej nieunikniona, przejdzie z sektora zagranicznego do polskiego. To wszystko dotyczy głównie nieruchomości komercyjnych, ale jak się popatrzy na uzasadnienie, to wszystkie te warunki odpowiadają także sytuacji na rynku mieszkaniowym. Może poza tym, że ryzyko już jest w krajowym sektorze bankowym, a nie ma do niego dopiero przejść ;)
- taniejący frank – ostatnio frank szwajcarski zaczął tanieć (względem euro, ale też i złotówki) i doszliśmy do dawno niewidzianego poziomu 3.75 PLN za franka. Może to być minimalną ulgą dla kredytobiorców, ale jest tu spore zagrożenie. Jeśli szwajcarski bank centralny przestanie sztucznie osłabiać kurs swojej waluty, to może się zdecydować na przywrócenie stóp procentowych do rozsądnego poziomu (czyli do 0 lub wyżej). Trzeba pamiętać, że wzrost stóp procentowych dla kredytobiorcy frankowego jest bardziej dotkliwy niż dla złotówkowego – jeśli ktoś wziął 400 tys. zł kredytu, to wzrost polskich stóp o 1 p. p. sprawi, że jego rata wzrośnie o około 300 zł miesięcznie. Jeśli natomiast ktoś wziął 400 tys. zł ale we frankach przy pechowym kursie (2 PLN/CHF), to wzrost stóp w Szwajcarii o 1 p. p. spowoduje wzrost raty o około 450 zł. Pamiętajmy przy tym, że wzrost o 1 p.p. wyniesie stopę Szwajcarii ledwo powyżej 0, wiec nie jest to jakiś poziom wysoki, czy niespotykany.
- migracje vs liczba mieszkań – jak wiadomo, demografia w długim okresie jest najważniejsza dla rynku mieszkaniowego. Widać to już obecnie, patrząc na rozdźwięk pomiędzy najtańszymi z dużych miast (Łódź, Katowice), a tymi droższymi (Warszawa, Wrocław, Kraków). Na poniższych wykresach możemy zobaczyć, jak zmieniała się liczba mieszkańców poszczególnych miast w Polsce, jaki był przyrost liczby mieszkań oraz jaka z tego wychodziła różnica:
Widać tu kilka ciekawych rzeczy. Po pierwsze, tylko w Warszawie można zaobserwować jakiś tam przyrost liczby mieszkańców (za to w Łodzi i Poznaniu można zobaczyć systematyczny ubytek). Po drugie, w każdym mieście liczba nowych mieszkań znacznie przekracza liczbę nowych mieszkańców (zauważmy, że na ostatnim wykresie jest zwyczajna różnica, tymczasem w w jednym mieszkaniu mieszkają średnio ~3 osoby, więc od liczby mieszkań powinno raczej odejmować się zmianę liczby mieszkańców dzieloną przez 3, przez co różnica wyszłaby znacznie większa). To kolejny przykład pokazujący, że nawet w Warszawie, która uchodzi w mediach za jakieś magiczne miasto, do którego słoiki walą drzwiami i oknami, buduje się o wiele więcej mieszkań niż przybywa mieszkańców. Trudno oczekiwać, żeby przy aktualnej hossie deweloperskiej i dynamicznie rosnącej liczbie nowych budów/pozwoleń, coś się w tej kwestii miało zmienić w najbliższej przyszłości. Jaki będzie efekt rosnącej liczby mieszkań w stosunku do liczby mieszkańców każdy chyba może zgadnąć sam…
- podatek katastralny – mamy w Polsce pierwsze przymiarki do podatku katastralnego. Na początek od nieruchomości komercyjnych (galerie handlowe, biurowce itd.), ma on wynieść 0.5% wartości rocznie. Uzasadnienie (poniekąd słuszne) jest takie, że teraz właściciele takich obiektów nie płacą praktycznie podatków, a trudno oczekiwać, że prowadzą swoją działalność charytatywnie. Oczywiście efekt będzie takie, że właściciele obiektów będą próbować koszty nowego podatku przerzucić na swoich klientów (firmy, sklepy), a ci postarają się przerzucić je dalej (czyli na nas wszystkich). Czy to się uda (w czasach rosnącej liczby pustostanów i nadal dynamicznie powiększającej się powierzchni komercyjnej), tego do końca nie wiadomo. Ale jeszcze nigdy nie było tak, żeby podatek wziął na siebie ten, kto go bezpośrednio płaci (patrz podatek bankowy i wzrost marż kredytowych oraz spadek oprocentowania lokat).
- kiedy wzrosną stopy procentowe w Polsce? – na to pytanie oczywiście nie znamy odpowiedzi (zwłaszcza, że z ust członków RPP padają różne deklaracje – część chciałaby małych podwyżek już teraz, część dopiero w roku 2019, czyli tak, aby się nic nie popsuło przed wyborami), ale rzut oka na kontrakty terminowe sugeruje, że w ciągu 2 lat stopy powinny wzrosnąć o 0.5 p.p.
Oczywiście nie należy się tym zbytnio przejmować, bo wielokrotnie widzieliśmy już nietrafione tego typu prognozy, niemniej jednak wszyscy mówią już o podwyżkach, a nikt nie mówi o obniżkach. Z tego można wnioskować, że czasy historycznie taniego kredytu się niedługo skończą i zaczniemy wracać do normalności (pytanie na jak długo). Ponieważ, w naszej ocenie, z polskiej bańki mieszkaniowej powietrze nadal nie zeszło, to przy tej okazji będzie wreszcie miało szansę zejść (chyba że wcześniej pojawi się jakiś poważny kryzys, na co szanse ciągle rosną). Póki co wszystko zależy od FED oraz EBC, który wciąż nie może dopatrzyć się upragnionej przez siebie inflacji (tak swoją drogą, to niezła bzdura jest z mandatem EBC, który „ma dbać o stabilność cen, czyli o inflację poniżej, ale blisko 2%” – co ma wspólnego wykładniczy wzrost cen ze stabilnymi cenami tylko Bóg raczy wiedzieć).
Podsumowując dzisiejszy (mocno przydługi) wpis… Ogólna sytuacja gospodarcza w Polsce się nieco poprawia (wzrost wynagrodzeń powyżej średniej, PKB też rośnie bardziej dynamicznie), co powoduje ogólny optymizm w (sponsorowanych) mediach głównego nurtu. Jako żywo przypomina nam to czasy z lat 2006-2008, tylko tym razem wszystko jest jakby bardziej na kredyt (w zeszłym roku niektóre z krajów Europy odnotowały brak deficytu, tymczasem my byliśmy blisko rekordów). Liczba udzielanych kredytów lekko rośnie (wartość rośnie bardziej) i to mimo zakończenia Mdm, co jeszcze bardziej wspiera rekordową sprzedaż deweloperów (która z kolei po zakończeniu Mdm nieco osłabła). Rynek wtórny nadal w kosmosie z cenami ofertowymi średnio nawet 25% powyżej transakcyjnych, więc udział deweloperów w sprzedaży w niektórych miastach osiągnął już 75%. Z tego względu liczba nowych budów i pozwoleń rośnie bardzo dynamicznie (nawet 30% rok do roku), czyli hossa pełną gębą. No… może z wyjątkiem cen, które jakoś niespecjalnie chcą rosnąć. A nie rosną prawdopodobnie dlatego, że na rynku kredytowym nadal w dużej mierze dominują kamikaze (LTV powyżej 80% w kredycie co najmniej 25-letnim), kupujący raczej mniejsze i tańsze mieszkania. Ukraińcy mieszkań specjalnie nie kupują, za to dużo wynajmują, więc widać wzrosty cen najmu (zwłaszcza w Krakowie i Wrocławiu) – za rok przekonamy się, czy zniesienie wiz do UE sprawi, że wyjadą oni dalej na zachód i czy to przełoży się na powrót stawek do wcześniejszych poziomów. Na całym świecie widać coraz powszechniejsze przekonanie na temat ogólnej bańki na rynku nieruchomości (spowodowanej zaniżonym przez lata poziomem stóp procentowych) i przyznają się do niej nawet przedstawiciele banków centralnych (czyli główni winowajcy). Przy ogólnym przeświadczeniu o konieczności wzrostu stóp procentowych ma to ogromne szanse spowodować ogólne „bum”. Pamiętajmy, że stopy procentowe mają wpływ na wszystkie gałęzie gospodarki, nie tylko na nieruchomości – przy wzroście stóp dojdzie więc do sprzężenia dwóch zjawisk: wzrostu kosztu kredytu (co powinno się bezpośrednio przełożyć na ceny) oraz do ogólnego kryzysu gospodarczego/zadłużeniowego, co dołoży do pierwszego efektu swoje dwa grosze (chociaż pewnie to ten drugi czynnik będzie ważniejszy).
Jak więc widać… mamy najgorszy moment na kupno :) A to dlatego, że (w naszej ocenie) znajdujemy gdzieś przed ogólnym szczytem. Za jakiś czas będzie jeszcze gorszy moment, bo będzie jeszcze bliżej szczytu. A dobry moment będzie dopiero wtedy, kiedy się wszystko załamie. Co oczywiście nie znaczy, że teraz nie można kupować, jak kogoś stać. Ale jak ktoś ma tylko zdolność kredytową, to lepiej się zastanowić.
15
Jak zawsze kawał dobrej roboty. Co do wzrostów średnich cen wynajmu to część tego wzrostu została zrealizowana przez poprawę jakości oferowanych mieszkań. Jak widać po ogłoszeniach coraz większy % stanowią oferty mieszkań nowych (1 najem), więc i cena jest wyższa. Jest to pokłosie zakupów inwestycyjnych z obecnej hossy. Także kibicujmy deweloperom , bo więcej mieszkań to tańsze mieszkania i czynsze w przyszłości.