Hossa, hossa, hossa!

Choć w ostatnim czasie nie doszło do żadnego przełomu na rynku mieszkaniowym (wszak tego rodzaju przełomy zachodzą raczej w perspektywie lat niż miesięcy), to jednak pojawiło się trochę ciekawych informacji, którym warto się przyjrzeć (jeśli ktoś nie ma niczego ciekawszego do roboty ;) Ukazały się kolejne edycje cyklicznych raportów na temat rynku mieszkaniowego, z których namiętnie korzystamy w tym wpisie – zachęcamy do ich przeczytania w całości, bo są bardzo pouczające:

http://amron.pl/strona.php?tytul=raporty-amron-sarfin

http://www.reas.pl/scripts/download.php?file=files/reports/reas-rynek-mieszkaniowy-w-polsce-q22017_0.pdf

Bardzo ciekawy jest też poniższy raport, który opisuje szeroki przekrój tematów z rynku mieszkaniowego – jest długi, ale warty przeczytania (a jego główną wadą jest to, że autorzy za pozytywny rozwój na rynku mieszkaniowym uznają w ogólności wzrost cen, co, jak pokazywaliśmy w jednym z wcześniejszych wpisów, jest niekorzystne dla zdecydowanej większości społeczeństwa, także dla tych, którzy mieszkanie już posiadają).

https://fixedincome.pl/pl/d/192f6e63c05ed67256b62a6d0572a3f8

Ogólnie sytuację na rynku można by określić jako hossę (gdyby nie kilka drobiazgów). Deweloperzy biją kolejne rekordy sprzedaży, liczba udzielanych kredytów zaczęła rosnąć (po latach spadków), ceny nie chcą spadać (prędzej jest przeciwnie, chociaż to trochę zależy od tego, kto i jak liczy), „najechali” nas Ukraińcy, którzy mieli wykupić wszystkie mieszkania, ale ich nie wykupili (za to, zgodnie z planem, sporo wynajęli), a w tle toczy się dyskusja, kiedy i o ile podnieść stopy procentowe (rozbieżności stanowisk pośród polskich decydentów są zadziwiająco duże). Ale do rzeczy…

Deweloperska hossa

W drugim kwartale tego roku sprzedaż deweloperów w największych miastach nieco spadła, co było spowodowane kwietniowym zakończeniem Mdm. Z reguły było tak, że to drugi kwartał przynosił najlepsze wyniki dla deweloperów, jednak zaburzenia rządowymi programami wsparcia (tak było też za czasów Rns) spowodowały, że wszystko się pozmieniało i teraz najlepsze wyniki są wtedy, kiedy uruchamiana jest nowa pula środków (Mdm) lub wtedy, kiedy program rządowy dobiega końca (Rns). Jakby jednak nie było, sprzedaż nadal jest historycznie bardzo wysoka i przekracza najlepsze wyniki z czasów szczytu bańki (rok 2007). Trzeba tylko pamiętać, że w roku 2007 w aktualnej ofercie deweloperów było mniej więcej tyle mieszkań, ile się sprzedawało w ciągu kwartału, teraz jest to 3 razy więcej (co i tak, z punktu widzenia sprzedających, jest bardzo korzystnym współczynnikiem).

Jak widać na powyższej grafice z raportu Reas’a sprzedaż nadal pozostaje minimalnie wyższa niż liczba wprowadzanych do oferty mieszkań, co powoduje, że oferta się powoli zmniejsza (choć, jak na polskie historyczne standardy, to i tak poziom prawie rekordowy). Jednak widać tu spore różnice w poszczególnych miastach – zmiana sprzedaży kwartał do kwartału wynosi od -26% (Poznań) do +11% (Łódź), podobny rozrzut jest w zmianie liczby mieszkań w ofercie (od -15 do +20%). Widać z tego, że na mniejszych rynkach ciężko mówić o jakiejś jednoznacznej tendencji – wszystko zależy od tego, czy jest akurat w danym kwartale wysyp inwestycji deweloperskich, czy w danym kwartale jest akurat pod tym względem posucha.
W raporcie Reasa możemy też zobaczyć, jak wygląda oferta deweloperów ze względu na czas zakończenia budowy:

Wniosek z powyższego wykresu jest taki, że deweloperzy nadal w większości oferują (i sprzedają) nie mieszkania, a obietnice ich wybudowania. Zresztą… kto szukał mieszkania na rynku pierwotnym wie, że znalezienie czegoś sensownego, co zostało już oddane do użytku jest praktycznie niemożliwe (mieszkania, które zostały, mają najczęściej tak absurdalne rozkłady albo inne wady, że nawet nie wiadomo, czy sprzedadzą się kiedykolwiek, za „przyzwoitą” cenę). Ponieważ ludzie godzą się na kupowanie obietnic wybudowania mieszkania w cenie mieszkania, to znaczy, że na rynku nadal nie ma normalności i to deweloperzy dyktują warunki, a nie klienci. W tym układzie nie można liczyć na nagłe załamanie się za równo skali działalności deweloperów, jak i cen ich mieszkań (obietnic?).
Około 75% mieszkań w budynkach planowanych do ukończenia w 2017 r. zostało już kupionych/zarezerwowanych, więc deweloperzy mają z nawiązką „załatwione” koszty budowy i potrzeby obniżania cen raczej mieć nie będą, nawet wtedy, gdyby sprzedaż miała się nagle zauważalnie zmniejszyć.  A że nie spodziewają się jej zmniejszenia (jak się czyta wypowiedzi zarządów, to spodziewają się raczej dalszego wzrostu), to dynamicznie rośnie liczba rozpoczynanych budów, a jeszcze bardziej dynamicznie rośnie liczba wydawanych pozwoleń na budowę:

Jest to klasyczny przykład tego, że branża deweloperska (jak każda inna) w ogólności źle ocenia przebieg cyklu koniunkturalnego, wywołanego najczęściej zaniżoną wysokością stóp procentowych – kiedy stopy są wysoko i popyt jest kiepski, inwestycje są wstrzymywane, przez co w momencie rozkręcania się popytu nie ma za bardzo czego sprzedawać (na szczęście w przypadku deweloperów można sprzedawać coś, czego się jeszcze nie ma, a dopiero będzie miało), natomiast w schyłkowej fazie „bumu” produkuje/buduje się najwięcej i po zakończeniu takiego bumu (wraz z podwyżką stóp i zamknięciem „cyklu”) oferta pozostaje bardzo rozbudowana, za to popyt szybko zanika – mamy obawy, że dokładnie tak samo będzie w tym przypadku (historia, jak zawsze, jest tu dobrą nauczycielką i widać to na poniższych wykresach).

Widać, że najwięcej oddawanych mieszkań było w okresie po załamaniu się rynku (koniec 2008 i cały 2009 rok), a im bliżej załamania, tym więcej było (i jest) budowanych mieszkań (w końcu krach jest zawsze pochodną „przeinwestowania” z przeszłości, więc im bardziej przesadzi się w czasach hossy, tym większe „bum” robi się w czasach bessy).

W całej tej hossie warto jeszcze zwrócić uwagę na jeden aspekt – aktualnie powierzchnia oddawanych mieszkań jest zauważalnie niższa niż w czasach bańki i osiąga poziom sprzed 20 lat:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Kurcza-nam-sie-mieszkania-7534075.html

Wniosek z tego jest taki, że do prawdziwej hossy jeszcze tu trochę brakuje – pytanie, czy jest to efekt Mdm (limity na powierzchnię), efekt wysokich cen (dużo metrów oznacza wyższą cenę całkowitą), czy może efekt tego, że ci, których naprawdę stać, już mieszkania mają i nie pali im się do kupowania większych (ewentualnie „inwestują” w wynajem, a na wynajem kupuje się najczęściej mniejsze mieszkania). Należy przy tym pamiętać, że w czasach tak dobrej sprzedaży deweloperów i tak taniego kredytu, powinniśmy mieć wzrosty cen, a prawie ich nie ma (jeśli odjąć statystyczny wpływ zakończenia Rns z końcówki 2012, to ceny z ostatnich 5 lat pozostają w ogólności dość stabilne, choć oczywiście to też zależy od konkretnego miasta).

Pomiędzy końcem 2006 a końcem 2007 roku ceny wzrosły o 50% i to można było nazwać spektakularną hossą. Teraz ceny praktycznie stoją w miejscu (minimalne wahania mogą wynikać albo z rzeczywistego wzrostu cen, albo z tego, że jak zawsze w czasach hossy, buduje się po prosu lepsze/bardziej „wypasione” mieszkania). W tej sytuacji trudno oczekiwać tu spektakularnych zmian – sprzedaż deweloperów lepsza już raczej nie będzie (z racji zakończenia Mdm), konkurencja jest spora, a jedyne przesłanki do ewentualnych wzrostów to tylko rosnące koszty budowy oraz rosnące ceny ziemi (pytanie, czy deweloperzy zdołają to przerzucić na klientów, czy z racji konkurencji będą musieli to wziąć „na klatę”).

W opozycji do hossy na rynku pierwotnym mamy trwający zastój na rynku wtórnym. Oczywiście mieszkania wystawione w rozsądnych cenach sprzedają się całkiem szybko, ale większość niestety nadal wystawianych jest w cenach zaporowych (w końcu jak się weźmie średnią cenę ofertową z okolicy i doda się trochę od siebie po to, żeby można coś było potem opuścić, albo dlatego, że moje mieszkanie jest przecież wyjątkowe, to nie ma się co dziwić, że sytuacja tak właśnie wygląda). Dzięki temu deweloperzy powiększają swój udział w rynku kosztem mieszkań używanych, co w całości powoduje, że mimo historycznych rekordów sprzedaży deweloperów, ogólnej hossy na całym rynku nadal nie ma. Udział rynku pierwotnego jest już w sprzedaży bardzo wysoki i wynosi od 50 aż do 80%:

Nie jest to specjalnie dziwne, bo (pomijając w większości przestrzelone ceny ofertowe na rynku wtórnym) oferta deweloperów jest często znacznie ciekawsza niż oferta na rynku wtórnym (zapominając na chwilę o tym „drobnym szczególe”, że oferta deweloperów to głównie obietnice wybudowanych mieszkań). Strony deweloperów są ładne i przejrzyste (nawet ostatnio jakby częściej deweloperzy podają na stronach ceny! ;) wizualizacje budynków są wręcz śliczne (jak się pousuwa sąsiednie budynki, to nawet w centrum miasta okazuje się być zielono i właściwie bez samochodów ;) wybór metraży i rozkładów praktycznie dowolny, a na rynku wtórnym hmm… a to ktoś ma kredyt we frankach, a to mieszkanie przeznaczone do sprzedaży jest aktualnie wynajmowane i nawet porządnie obejrzeć się nie da, a to ktoś chciałby sprzedać, ale właściwie to dopiero za pół roku itd. W takich okolicznościach (+ Mdm, który preferuje deweloperów) nie dziwi, że rynek wtórny traci coraz bardziej na znaczeniu. Ale to bardzo dobrze – w końcu im więcej się wybuduje mieszkań, tym tańsze będą mogły być w przyszłości :)

Ceny rosną?

No właśnie… jak to jest z tymi cenami? W raporcie Amron, na wykresie za ostatnie 4 lata widać niewielkie wahania, choć są to raczej wahania z tendencją rosnącą.

Należy przy tym pamiętać, że cała ta powyższa „stabilizacja” zachodzi na poziomach mniej więcej 2 razy wyższych niż w czasach przed szczytem bańki mieszkaniowej (2005). I takich cen nadal nie można uznać za normalne, patrząc na standardowe mierniki „normalności” (koszt budowy, dochody ludności, rentowność wynajmu). Jak widać, historycznie tani kredyt i hossa na rynku pierwotnym są jedynie w stanie utrzymać (nadmuchany) poziom cen, nie bardzo będąc w stanie podnieść go jeszcze wyżej. A co będzie, jak kredyt przestanie być tani i hossa się skończy? ;)

Fajny artykuł porównujący zmiany cen w Polsce z innymi krajami UE poniżej:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Mieszkaniowa-bomba-wysadzi-Wegry-3722748.html

Można tam zobaczyć, że Polska jest raczej w ogonie, jeśli chodzi o wzrosty i wpadamy w grupę krajów, w których ceny niespecjalnie chcą rosnąć (najczęściej są to kraje z „problemami” jak Francja, Włochy, czy Finlandia). Wynika to z tego, że w tych krajach ceny nie bardzo spadły od szczytu bańki – tam, gdzie spadły znacząco (Irlandia, Węgry) mamy teraz dzięki taniemu kredytowi pompowanie kolejnej bańki (co dobrze pokazuje, że ceny dostosowują się do zdolności kredytowej obywateli). Ciekawy jest jeszcze przykład Hiszpanii, na którym widać, że po wyjątkowo spektakularnej bańce, ceny nie chcą wrócić do swoich rekordowych poziomów nawet mimo wielu lat ultra taniego kredytu.

Z kolei w innych źródłach możemy poczytać o dość sporych wzrostach:

http://m.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-transakcyjne-mieszkan-II-kw-2017-r-Raport-7541312.html

Tyle że takie dywagacje, bez podania chociażby wielkości próby, nie są specjalnie miarodajne (zwłaszcza, kiedy wzrosty dotyczą głównie mniejszych/mniej płynnych miast, o sporym wpływie Mdm na rynek – zmniejszenie liczby (tańszych) zakupów w ramach Mdm najczęściej powoduje statystyczny wzrost cen). Jakby jednak nie było, jeśli ktoś chce dowodzić, że ceny właściwie nie rosną, ma się czym podeprzeć – jak chce dowodzić, że rosną, też ma się czym podeprzeć. Dla każdego coś miłego ;)

Kredyty

Hossie na rynku pierwotnym towarzyszy pewne ożywienie, jeśli chodzi o liczbę udzielanych kredytów. Po części wynika to z wpływu Mdm (wyjątkowo mocny początek roku, w którym zużyto pulę tegoroczną oraz pulę dostępną z roku przyszłego), ale i bez niego widać, że liczba (a szczególnie wartość) udzielanych kredytów względem poprzedniego roku rośnie (na podstawie chociażby danych za czerwiec i lipiec, gdzie kredytów Mdm już nie było, można zobaczyć, że mamy wzrosty nawet mimo tego, że w lipcu i czerwcu zeszłego roku ostatki kredytów w Mdm były jeszcze udzielane).

Trudno powiedzieć, czy wynika to z rzeczywistej poprawy w polskiej gospodarce (w naszej ocenie jest to tylko klasyczna poprawa „na kredyt”, dzięki utrzymywaniu zaniżonych stóp procentowych, co nie zmienia faktu, że PKB rośnie szybciej niż w ostatnich latach, a bezrobocie rejestrowane osiąga kolejne minima), czy może to efekt 500+, a może po prostu to wynik ogólnego optymizmu, który dominuje w mediach głównego nurtu. Chociaż należy tu pamiętać, że owo ożywienie kredytowe to nadal nie są jakieś szokująco duże wartości – liczba kredytów udzielonych w poprzednich 7 latach wygląda tak:

Nawet przy utrzymaniu obecnego tempa akcji kredytowej (co będzie trudne bez Mdm, w ramach którego tylko w drugim kwartale udzielono ponad 5 tys. kredytów), dość daleko będzie jeszcze do poziomu z lat 2010-2011, nie wspominając już o szczycie kredytowego szaleństwa frankowego, kiedy udzielano nawet 300 tys. kredytów rocznie.

Niepokojąco rośnie za to średnia wartość kredytu (7% więcej kwartał do kwartału), co najpewniej wynika ze zmniejszenia się udziału Mdm. Z tego samego powodu pogarsza się także struktura wskaźnika LTV:

Wracamy do poziomu sprzed wprowadzenia nowelizacji Rekomendacji S, która miała ukrócić kredytowanie z LTV powyżej 80%:

Widać, że kredytów, których już właściwie być nie powinno (LTV powyżej 80%), znowu jest prawie połowa i jest to (celowa?) klęska ustawodawcy, który zostawił w rekomendacji odpowiednie furtki. Jeśli do tego dodamy czas, na jaki zaciągane są kredyty (2/3 na co najmniej 25 lat), to otrzymamy miks, który jest bardzo ryzykowny i będzie stanowił poważny problem, kiedy wzrosną stopy procentowe. Widać, że (prawie) cała aktualna hossa to zabawa na kredyt i to na kredyt w stylu amerykańskich subprime. Między bajki można włożyć dyrdymały NBP, że 2/3 mieszkań kupuje się za gotówkę – za gotówkę kupuje się może 1/3 mieszkań, co potwierdzają sami deweloperzy (np. Dom Development w swoim raporcie za 1 kwartał 2017). Należy tu jeszcze pamiętać, że często zakup gotówkowy polega na tym, że sprzedaje się stare mieszkanie, dopłaca i kupuje nowe – wszystko to pokazuje, że lansowany w mediach głównego nurtu pogląd, jakoby Polacy masowo rzucili się na zakup mieszkań pod wynajem (za gotówkę), z racji nisko oprocentowanych lokat to jest niezła bujda (dlaczego ktoś, kto nie jest Januszem biznesu zachęconym tendencyjnym naganianiem i ma np. pół miliona na lokacie, kupiłby mieszkanie pod wynajem dopiero po 5 latach słabego oprocentowania tej lokaty, „czesząc” na tym może 3.5% rocznie, gdzie same koszty transakcyjne na rynku wtórnym potrafią być dwa razy wyższe od rocznego zysku?). Oczywiście zakupy inwestycyjne istnieją i efekty można zobaczyć w ogłoszeniach wynajmu mieszkań – jednak nie jest to skala, która miałaby mieć jakiś zdecydowany wpływ na rynek. Ciekawy wykres na ten temat dla Warszawy wygląda tak:

Dodatkowo należy pamiętać, że kupno mieszkania (zakładając nawet, że ceny nie spadną) nie chroni całkowicie przed inflacją – dochód z najmu potrafi aktualnie „przeskoczyć” oficjalną inflację CPI, ale z klasyczną definicją inflacji (wzrost podaży pieniądza) ma już spory problem, bo wygląda ona aktualnie tak (przed ostatnim spowolnieniem było to mniej więcej 10% rocznie):

Pytanie, czy dochód z wynajmu długo będzie wyższy nawet niż inflacja CPI – poniżej wykres, obrazujący związek tak określonej inflacji z cenami ropy naftowej:

Jeśli ceny ropy naftowej z aktualnych (można by je nazwać „historycznie średnimi”) poziomów wzrosną bardziej zauważalnie, to wzrośnie i oficjalna inflacja. Jeśli wzrośnie inflacja i z nią stopy procentowe, to ci wszyscy inwestorzy, którzy kupili mieszkania, bo lokaty dawały niski procent, je sprzedadzą, bo lokaty zaczną „płacić” więcej? I znowu zapłacą pośrednikom? Generalnie kupno mieszkania zamiast trzymania pieniędzy na lokacie, bo lokaty chwilowo są nisko oprocentowane, to dla nas pomysł zupełnie absurdalny. Można kupić mieszkanie na lata (co najmniej 10), ale sens (z powodu kosztów dodatkowych) kupowania na krótki okres jest dokładnie żaden.
Mimo wszystko propaganda trwa i można sobie poczytać takie o to kwiatki:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Polacy-kupuja-wiecej-mieszkan-za-gotowke-3725082.html

Z ciekawostek kredytowych z raportu Amron można jeszcze wspomnieć o tym, że wraz z zakończeniem Mdm udział wartości kredytów w Warszawie w ogólnej puli znowu wzrósł do historycznie wysokich poziomów (prawie 43%) oraz o tym, że magiczny indeks dostępności mieszkaniowej nadal utrzymuje się historycznych szczytach (a mimo tego właściwie nie ma wzrostów cen… pytanie dla zwolenników wiecznych wzrostów – co miałoby w tym układzie takie wzrosty spowodować?).

Ukraińska przybyszów armia

A, właśnie! Ukraińcy mieli spowodować wzrost cen i bum na rynku, ale jakoś na razie tego nie widać. A przynajmniej nie widać na rynku sprzedaży mieszkań, bo w zeszłym roku Ukraińcy kupili ich nieco ponad 1000, co stanowi mniej więcej 0.5% wszystkich transakcji (mimo dynamicznego wzrostu w tym zakresie). A ilu tych Ukraińców jest? Trudno dokładnie powiedzieć, ale można coś tam przypuszczać:

W zeszłym roku w Polsce miało przebywać już ponad milion Ukraińców (z czego mniej więcej połowa jednocześnie). Jest to wartość całkiem pokaźna, ale jest kilka „ale”. Po pierwsze, wprowadzenie ruchu bezwizowego do UE dla Ukraińców może spowodować, że szybko z Polski przeniosą się dalej na zachód, zarabiać 3-4 razy więcej (skoro 2 miliony Polaków się przeniosło, to dlaczego Ukraińcy mieliby się nie przenieść? Zwłaszcza, że historyczne uwarunkowania, sięgające jeszcze 2 wojny światowej, predystynują ich do wyjazdu bardziej do Niemiec niż do Polski). Z drugiej strony uzyskanie pozwolenia na pracę w Polsce jest w tej chwili dużo łatwiejsze (w zasadzie nie trzeba pozwolenia). Drugie „ale” jest takie, że składki do ZUS były w połowie bieżącego roku opłacane przez/za 270 tys. Ukraińców (więcej na ten temat w poniższym artykule):

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Rosnie-liczba-ubezpieczonych-w-ZUS-pracownikow-z-Ukrainy-4001679.html

Gdzie w takim razie jest reszta? Hmm… albo pracują na czarno, albo ich nie ma – ciekawy artykuł na temat poniżej:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/NIK-83-proc-cudzoziemcow-pracuje-na-Podkarpaciu-nielegalnie-7476754.html

„Najazd” Ukraińców jest więc spory, ale w żadnym razie nie są oni w stanie wypełnić luki po polskich emigrantach. Dodatkowo, nie należy się spodziewać, że jakaś znaczna część naszych sąsiadów zacznie u nas kupować mieszkania z tego prostego względu, że większość przybyszów zarabia nawet mniej niż Polacy, a dodatkowo zarobione pieniądze wysyła „do domu”. Za to wpływ na rynek wynajmu Ukraińcy mieć muszą – o ile Polak może mieszkać z rodzicami, o tyle Ukrainiec w Polsce nie bardzo. Być może to właśnie dlatego da się zauważyć pewien wzrost stawek za wynajem mieszkania (zwłaszcza względem okresu sprzed 2 lat). Trudno znaleźć obiektywne dane na temat tego rynku (absurdalne stawki ofertowe z raportów generowanych przez portale z ogłoszeniami niczego sensownego nie mogą mówić) – można się posiłkować szczątkowymi danymi z raportu Amron (szczątkowymi, bo dane dostarcza tylko jedna firma, której przedstawiciel sam stwierdza, że nie są w stanie podać realnych cen za mieszkania większe niż 3-pokojowe, bo nie mają wystarczającej próby):

Widać, że o ile względem roku 2014 w niektórych miastach ceny są podobne (Warszawa, Katowice, Poznań), o tyle porównując aktualne ceny z rokiem 2015 praktycznie wszędzie zauważalne są wzrosty. Z tego względu można przypuszczać, że takie wzrosty są faktem i obok Ukraińców „winę” za to ponosi najpewniej poprawa sytuacji gospodarczej w Polsce – wskaźnik bezrobocia to taka trochę ściema (jak się majstruje przy definicji bezrobotnego), ale trudno jest polemizować z wyraźną tendencją – dodatkowo widać, że wzrost wynagrodzeń jest już raczej powyżej średniej:

Rynek najmu jest silnie skorelowany z aktualną sytuacją gospodarczą i nastrojami, a popyt (w przeciwieństwie do podaży) jest bardzo elastyczny – jeśli osoba, która wynajmowała kiedyś połowę pokoju, zacznie zarabiać więcej, to zacznie wynajmować nie pół pokoju, a cały (albo i całe mieszkanie). W takich okolicznościach popyt potrafi rosnąć (i spadać) bardzo mocno, nawet mimo niezmiennej liczby klientów. Jeśli do tego dodać napływ Ukraińców (którzy najczęściej wynajmują tańsze mieszkania, ale przez to „wypychają” innych w kierunku droższych), to ceny najmu musiały iść w górę. Trzeba przy tym pamiętać, że wahadło może się wahnąć i w drugą stronę – Ukraińcy mogą wyjechać do Niemiec, a w trakcie ewentualnego kryzysu popyt na wynajem może ot tak bardzo spaść (było to dobrze widać w latach 2008-2009, kiedy średnie ceny najmu spadły o 1/5).

Zarobki w miastach

GUS wyprodukował ciekawe dane na temat wynagrodzeń w poszczególnych miastach powiatowych:

http://biznes.onet.pl/praca/zarobki-w-polskich-miastach-2016-2017/0wlvr9

Można tam znaleźć dość zaskakujące informacje – okazuje się, że to nie w Warszawie zarabia się najwięcej ;) Pierwsze miejsce Jastrzębia należy przypisywać pewnie JSW – widać, że na węglu da się jednak zrobić i to nieźle :) Ogólny rzut oka na na dane pokazuje, że ceny mieszkań w większości „standardowych” miast (czyli nie zaburzonych siedzibą jakiegoś wielkiego koncernu, typu Jastrzębie lub Płock) są mniej więcej proporcjonalne do wysokości zarobków. Wyjątek stanowią miasta, które wyludniają się w szybkim tempie (Łódź, Katowice), gdzie przy stosunkowo wysokich zarobkach ceny są stosunkowo niskie. To pokazuje 2 rzeczy – po pierwsze, wpływ demografii na rynek (z czasem miast wyludniających się będzie przybywać i to coraz szybciej) oraz to, że rynek warszawski nie jest jakiś wyjątkowy w skali kraju (naszym zdaniem, wbrew temu co twierdzą niektórzy, że Warszawa zawsze się obroni, ceny w stolicy będą się kształtować praktycznie tak samo jak wszędzie – jak wszędzie będą spadać/rosnąć, to w Warszawie będą spadać/rosnąć proporcjonalnie tak samo).

Mdm

Tegoroczna pula środków w Mdm została wyczerpana już w styczniu, połowa puli z roku przyszłego skończyła się w początkach kwietnia (należy jednak pamiętać, że od złożenia wniosku do udzielenia kredytu moja kilka tygodni, więc w raportowanej przez Amron liczbie kredytów udzielonych w 2 kwartale tego roku jest ponad 5600 kredytów Mdm). Podsumowanie dotychczasowych „dokonań” Mdm (bez uwzględnienia środków uruchomionych w sierpniu) wygląda tak:

W tabeli widać, że program, nawet po włączeniu rynku wtórnego, zawsze preferował deweloperów – nie jest to dziwne ze względu na różną wysokość mnożnika oraz wykorzystywanie połowy przyszłorocznej puli w danym roku (dla dewelopera ostatnia płatność za rok to często standard). Jednak widać też pewną ciekawostkę – udzielono prawie 2 tys. kredytów z puli roku 2018 na rynku wtórnym, co oznacza, że sprzedawca zgodził się przyjąć zapłatę (a przynajmniej część odpowiadającą dopłacie) dopiero w przyszłym roku. Jakoś nas to bardzo nie dziwi (w końcu jeden z właścicieli mieszkań, które oglądaliśmy, chciał nas w ten sposób „skredytować” nawet i bez Mdm), niemniej jednak skala zjawiska jest całkiem duża.

Za to zdziwiło nas ponowne przyznanie przez rzad w ramach Mdm kwoty, która miała się „zmarnować” (ze względu na fakt, że niektórzy, których wnioski zostały zaakceptowane, ostatecznie nie dostali kredytu). Kto by pomyślał, że PiS będzie robił takie rzeczy z programem stworzonym przez PO? Niestety w ten sposób 67 milionów złotych polskich podatników rzeczywiście się zmarnowało, bo ci (podatnicy), których w większości na mieszkanie nie stać, zrzucili się na tych, których stać (czyli na banki i deweloperów). Krytyka Mdm pojawia się zresztą coraz częściej – na razie trochę w innym duchu, niż program krytykujemy my, ale dobre i to:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Analityk-MdM-byl-przeznaczony-dla-osob-ktore-i-tak-stac-na-mieszkanie-3729438.html

W powyższym artykule „analityk” stwierdza, że program był przeznaczony dla tych, których i tak było na mieszkanie stać (mimo że z faktu posiadania „zdolności kredytowej” przecież jeszcze nie wynika, czy kogoś stać na mieszkanie) i beneficjentami programu byli ci, którzy wzięli kredyt. Tymczasem prawdziwymi beneficjentami Mdm były zawsze banki i deweloperzy, bo jedni i drudzy na tym programie zarobili spore pieniądze. A ludzie, którzy wzięli kredyt, musieli po prostu zapłacić więcej za mieszkanie – taka sobie korzyść.

Mieszkanie Plus

Program, którego właściwie jeszcze nie ma, coraz bardziej się rozkręca – widać, że rząd naprawdę coś chce z tym zrobić i nie jest to propagandowa ściema. Co rusz dostajemy nowe informacje – a to, że w budowie jest już 1.200 mieszkań (a w przygotowaniu 10 tys.), a to że potencjał działek pod Mdm sięga już miliona m2 (liczba robi wrażenie, ale realnie może oznaczać 20 tys. mieszkań, czyli nie jakoś specjalnie dużo). Do programu (na ochotnika ;) dołączają kolejne państwowe spółki (Poczta Polska, PKP) oraz różne agendy (Lasy Państwowe, Agencja Mienia Wojskowego) i samorządy. Pojawiają się nowe cuda np. takie, że w ramach M+ będą też budowane domy, czy też informacje o tym, że do programu przystępują deweloperzy, budujący bloki na własnym gruncie, a potem sprzedający budynki funduszowi (podobno z uczciwą marżą, a nie z taką, jaką proponuje się zwykłemu klientowi :) Przy okazji powstał Krajowy Zasób Nieruchomości (dziwne, że nie narodowy ;) oraz zmiany prawne, wprowadzające najem instytucjonalny (czyli modyfikację najmu okazjonalnego, z bezterminowym czasem trwania umowy i możliwością jeszcze łatwiejszej eksmisji).

Pojawiły się nawet pierwsze kalkulacje czynszów za mieszkania, których nie ma i okazuje się, że będzie „jak za darmo” (poniżej 10 zł na m2 w Białymstoku i 13.50 w Warszawie) – warto przeczytać w poniższym artykule, jak to zostało policzone, bo technika ze średnią z przeróżnych, niezbyt ze sobą powiązanych składników, to naprawdę majstersztyk:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Adamczyk-Rada-Ministrow-we-wrzesniu-moze-zajac-sie-projektem-dot-czynszu-w-Mieszkaniu-Plus-3733845.html

A tak naprawdę, to poza newsami/propagandą, nadal niczego nie wiadomo. Jak będą pierwsze mieszkania, to będą pierwsze ceny i coś będzie można powiedzieć. A na razie można się spodziewać, że największy wysyp wszystkiego dostaniemy przed wyborami w 2019 roku – żeby ten program był kolejnym po 500+ rządowym „sukcesem”, musi do tego czasu powstać jakaś sensowna liczba (tanich) mieszkań. W końcu przy stawkach na poziomie 20 zł/m2 (lub 24 z dojściem do własności) może wyjdzie trochę taniej niż zwykły wynajem/kredyt (oczywiście na ten moment, bo jeśli ceny, albo stopy procentowe się zmienią, to i ta relacja się zmieni).

Mieszkaniowe ciekawostki

Na koniec kilka krótkich ciekawostek, które pojawiły się w ostatnim czasie:

  • minimalna powierzchnia mieszkań – rząd widocznie nie ma ciekawszych rzeczy do roboty, więc (po wcześniejszych przejściach z wycinką drzew na własnej działce) zajmuje się kolejnymi pierdołami. Tym razem powstał pomysł wyznaczenia minimalnej powierzchni nowo budowanego mieszkania na 25m2. O ile mieszkanie w czymś mniejszym to jest dość smutna sprawa, o tyle dla 1 osoby (w polskich warunkach) to i tak niezła powierzchnia, więc jakieś ustawowe limitowanie powierzchni to typowy przykład tego, że socjalizm dzielnie walczy z problemami nieznanymi w żadnym innym ustroju – gdyby nie zabierać Polakom połowy dochodów w podatkach, to nie potrzeba by super małych mieszkań. Zresztą… jak ktoś chce mieszkać na 14 m2, to dlaczego nie? Skoro ludzie wynajmują połowę pokoju i nikt w tym problemu nie widzi…
  • komisja reprywatyzacyjna – sejmowa komisja badająca przekręty przy reprywatyzacji w Warszawie działa prężnie (odstawiając prężną szopkę) i dzielnie walczy, aby maksymalnie dokopać obecnej prezydent Warszawy (jakoś jej nie żałujemy – za szefowanie bankowi centralnemu z miejsca należy jej się solidna kara :) Oczywiście wszystko dla dobra mieszkańców nielegalnie oddanych kamienic itd. Cały ten handel roszczeniami to typowe pole do przekrętów, a teraz się wszyscy dziwią, że ktoś na tym robił przekręty. I trzeba badać.
  • zdolność kredytowa – zdolność kredytowa nadal na absurdalnych poziomach, bo jak inaczej nazwać możliwość pożyczenia kwoty w wysokości 8-krotności rocznych dochodów? Nawet przy aktualnym poziomie stóp procentowych spłacenie takiego kredytu pochłonie połowę dochodów z czasu jego trwania, a co dopiero, kiedy stopy wzrosną? Mamy nadzieję, że wartości podane w poniższym artykule to chwyt marketingowy i w praktyce nikt takich kredytów nie daje/nie bierze: http://www.bankier.pl/wiadomosc/W-ktorym-banku-najwyzsza-zdolnosc-kredytowa-7539843.html
    Rozsądny poziom kredytu nie powinien przekraczać 3-krotności rocznych dochodów. Widać, że w naszym kraju nadal panują pod tym względem kosmiczne warunki i żadne rekomendacje nie zdołały tego skutecznie ukrócić.
  • Chińczycy zrobią „bum”? – poniżej ciekawy artykuł na temat tego, czy ograniczenie chińskich inwestycji zagranicznych spowoduje pęknięcie bańki nieruchomościowej na szeroko pojętym „zachodzie”: http://www.bankier.pl/wiadomosc/Chinczycy-przekluja-nieruchomosciowa-banke-na-Zachodzie-7536846.html
    Ultra niskie stopy procentowe panują praktycznie na całym świecie (od kilku lat), więc nie jest dziwne, że w wielu miejscach mamy do czynienia z bańką. Kiedy stopy procentowe wzrosną, zabawa się skończy, a to, co jest oparte na długu (nieruchomości są czołowym przedstawicielem tej grupy obok czystego długu, czyli obligacji), zaliczy solidny krach. Fajnym przykładem jest Kanada, gdzie bank centralny zaczął niedawno podnosić stopy procentowe – ponieważ bańka jest spora, to i „bum” będzie spory: http://www.bankier.pl/wiadomosc/Kanadyjska-banka-mieszkaniowa-7532528.html
  • REIT – prowadzone są przymiarki do wprowadzenia w Polsce funduszy inwestujących w budynki na wynajem (REIT). Generalnie zabawa ma być bardzo korzystna podatkowo, ma spowodować rozwój polskiego rynku kapitałowego (brzmi to bardzo niepokojąco, bo rozwijanie rynku kapitałowego, który sam niczego nie produkuje, jest podejrzane z punktu widzenia ogólnych korzyści społecznych) i ma umożliwić inwestowanie w nieruchomości pod wynajem (głównie biurowe, ale też i mieszkaniowe) osobom z dowolną (czyt: z małą) pulą środków. I wszystko fajnie, tylko zdecydowanie zaprotestowało NBP i warto zobaczyć, dlaczego. Główny problem wg banku centralnego polega na tym, że budynki (głównie biurowe) zostaną odkupione przez polskie fundusze od zagranicznych właścicieli. A że teraz te budynki są drogie, to siłą rzeczy zostaną odkupione drogo. A wg NBP są drogie, bo koszty finansowania są niskie (czyli kredyt jest tani). No i jak są drogie, to kiedyś mogą być (będą?) tanie, więc ryzyko zapaści na rynku, która wydaje się być coraz bardziej nieunikniona, przejdzie z sektora zagranicznego do polskiego. To wszystko dotyczy głównie nieruchomości komercyjnych, ale jak się popatrzy na uzasadnienie, to wszystkie te warunki odpowiadają także sytuacji na rynku mieszkaniowym. Może poza tym, że ryzyko już jest w krajowym sektorze bankowym, a nie ma do niego dopiero przejść ;)
  • taniejący frank – ostatnio frank szwajcarski zaczął tanieć (względem euro, ale też i złotówki) i doszliśmy do dawno niewidzianego poziomu 3.75 PLN za franka. Może to być minimalną ulgą dla kredytobiorców, ale jest tu spore zagrożenie. Jeśli szwajcarski bank centralny przestanie sztucznie osłabiać kurs swojej waluty, to może się zdecydować na przywrócenie stóp procentowych do rozsądnego poziomu (czyli do 0 lub wyżej). Trzeba pamiętać, że wzrost stóp procentowych dla kredytobiorcy frankowego jest bardziej dotkliwy niż dla złotówkowego – jeśli ktoś wziął 400 tys. zł kredytu, to wzrost polskich stóp o 1 p. p. sprawi, że jego rata wzrośnie o około 300 zł miesięcznie. Jeśli natomiast ktoś wziął 400 tys. zł ale we frankach przy pechowym kursie (2 PLN/CHF), to wzrost stóp w Szwajcarii o 1 p. p. spowoduje wzrost raty o około 450 zł. Pamiętajmy przy tym, że wzrost o 1 p.p. wyniesie stopę Szwajcarii ledwo powyżej 0, wiec nie jest to jakiś poziom wysoki, czy niespotykany.
  • migracje vs liczba mieszkań – jak wiadomo, demografia w długim okresie jest najważniejsza dla rynku mieszkaniowego. Widać to już obecnie, patrząc na rozdźwięk pomiędzy najtańszymi z dużych miast (Łódź, Katowice), a tymi droższymi (Warszawa, Wrocław, Kraków). Na poniższych wykresach możemy zobaczyć, jak zmieniała się liczba mieszkańców poszczególnych miast w Polsce, jaki był przyrost liczby mieszkań oraz jaka z tego wychodziła różnica:

Widać tu kilka ciekawych rzeczy. Po pierwsze, tylko w Warszawie można zaobserwować jakiś tam przyrost liczby mieszkańców (za to w Łodzi i Poznaniu można zobaczyć systematyczny ubytek). Po drugie, w każdym mieście liczba nowych mieszkań znacznie przekracza liczbę nowych mieszkańców (zauważmy, że na ostatnim wykresie jest zwyczajna różnica, tymczasem w w jednym mieszkaniu mieszkają średnio ~3 osoby, więc od liczby mieszkań powinno raczej odejmować się zmianę liczby mieszkańców dzieloną przez 3, przez co różnica wyszłaby znacznie większa). To kolejny przykład pokazujący, że nawet w Warszawie, która uchodzi w mediach za jakieś magiczne miasto, do którego słoiki walą drzwiami i oknami, buduje się o wiele więcej mieszkań niż przybywa mieszkańców. Trudno oczekiwać, żeby przy aktualnej hossie deweloperskiej i dynamicznie rosnącej liczbie nowych budów/pozwoleń, coś się w tej kwestii miało zmienić w najbliższej przyszłości. Jaki będzie efekt rosnącej liczby mieszkań w stosunku do liczby mieszkańców każdy chyba może zgadnąć sam…

  • podatek katastralny – mamy w Polsce pierwsze przymiarki do podatku katastralnego. Na początek od nieruchomości komercyjnych (galerie handlowe, biurowce itd.), ma on wynieść 0.5% wartości rocznie. Uzasadnienie (poniekąd słuszne) jest takie, że teraz właściciele takich obiektów nie płacą praktycznie podatków, a trudno oczekiwać, że prowadzą swoją działalność charytatywnie. Oczywiście efekt będzie takie, że właściciele obiektów będą próbować koszty nowego podatku przerzucić na swoich klientów (firmy, sklepy), a ci postarają się przerzucić je dalej (czyli na nas wszystkich). Czy to się uda (w czasach rosnącej liczby pustostanów i nadal dynamicznie powiększającej się powierzchni komercyjnej), tego do końca nie wiadomo. Ale jeszcze nigdy nie było tak, żeby podatek wziął na siebie ten, kto go bezpośrednio płaci (patrz podatek bankowy i wzrost marż kredytowych oraz spadek oprocentowania lokat).
  • kiedy wzrosną stopy procentowe w Polsce? – na to pytanie oczywiście nie znamy odpowiedzi (zwłaszcza, że z ust członków RPP padają różne deklaracje – część chciałaby małych podwyżek już teraz, część dopiero w roku 2019, czyli tak, aby się nic nie popsuło przed wyborami), ale rzut oka na kontrakty terminowe sugeruje, że w ciągu 2 lat stopy powinny wzrosnąć o 0.5 p.p.

Oczywiście nie należy się tym zbytnio przejmować, bo wielokrotnie widzieliśmy już nietrafione tego typu prognozy, niemniej jednak wszyscy mówią już o podwyżkach, a nikt nie mówi o obniżkach. Z tego można wnioskować, że czasy historycznie taniego kredytu się niedługo skończą i zaczniemy wracać do normalności (pytanie na jak długo). Ponieważ, w naszej ocenie, z polskiej bańki mieszkaniowej powietrze nadal nie zeszło, to przy tej okazji będzie wreszcie miało szansę zejść (chyba że wcześniej pojawi się jakiś poważny kryzys, na co szanse ciągle rosną). Póki co wszystko zależy od FED oraz EBC, który wciąż nie może dopatrzyć się upragnionej przez siebie inflacji (tak swoją drogą, to niezła bzdura jest z mandatem EBC, który „ma dbać o stabilność cen, czyli o inflację poniżej, ale blisko 2%” – co ma wspólnego wykładniczy wzrost cen ze stabilnymi cenami tylko Bóg raczy wiedzieć).

Podsumowując dzisiejszy (mocno przydługi) wpis… Ogólna sytuacja gospodarcza w Polsce się nieco poprawia (wzrost wynagrodzeń powyżej średniej, PKB też rośnie bardziej dynamicznie), co powoduje ogólny optymizm w (sponsorowanych) mediach głównego nurtu. Jako żywo przypomina nam to czasy z lat 2006-2008, tylko tym razem wszystko jest jakby bardziej na kredyt (w zeszłym roku niektóre z krajów Europy odnotowały brak deficytu, tymczasem my byliśmy blisko rekordów). Liczba udzielanych kredytów lekko rośnie (wartość rośnie bardziej) i to mimo zakończenia Mdm, co jeszcze bardziej wspiera rekordową sprzedaż deweloperów (która z kolei po zakończeniu Mdm nieco osłabła). Rynek wtórny nadal w kosmosie z cenami ofertowymi średnio nawet 25% powyżej transakcyjnych, więc udział deweloperów w sprzedaży w niektórych miastach osiągnął już 75%. Z tego względu liczba nowych budów i pozwoleń rośnie bardzo dynamicznie (nawet 30% rok do roku), czyli hossa pełną gębą. No… może z wyjątkiem cen, które jakoś niespecjalnie chcą rosnąć. A nie rosną prawdopodobnie dlatego, że na rynku kredytowym nadal w dużej mierze dominują kamikaze (LTV powyżej 80% w kredycie co najmniej 25-letnim), kupujący raczej mniejsze i tańsze mieszkania. Ukraińcy mieszkań specjalnie nie kupują, za to dużo wynajmują, więc widać wzrosty cen najmu (zwłaszcza w Krakowie i Wrocławiu) – za rok przekonamy się, czy zniesienie wiz do UE sprawi, że wyjadą oni dalej na zachód i czy to przełoży się na powrót stawek do wcześniejszych poziomów. Na całym świecie widać coraz powszechniejsze przekonanie na temat ogólnej bańki na rynku nieruchomości (spowodowanej zaniżonym przez lata poziomem stóp procentowych) i przyznają się do niej nawet przedstawiciele banków centralnych (czyli główni winowajcy). Przy ogólnym przeświadczeniu o konieczności wzrostu stóp procentowych ma to ogromne szanse spowodować ogólne „bum”. Pamiętajmy, że stopy procentowe mają wpływ na wszystkie gałęzie gospodarki, nie tylko na nieruchomości – przy wzroście stóp dojdzie więc do sprzężenia dwóch zjawisk: wzrostu kosztu kredytu (co powinno się bezpośrednio przełożyć na ceny) oraz do ogólnego kryzysu gospodarczego/zadłużeniowego, co dołoży do pierwszego efektu swoje dwa grosze (chociaż pewnie to ten drugi czynnik będzie ważniejszy).

Jak więc widać… mamy najgorszy moment na kupno :) A to dlatego, że (w naszej ocenie) znajdujemy gdzieś przed ogólnym szczytem. Za jakiś czas będzie jeszcze gorszy moment, bo będzie jeszcze bliżej szczytu. A dobry moment będzie dopiero wtedy, kiedy się wszystko załamie. Co oczywiście nie znaczy, że teraz nie można kupować, jak kogoś stać. Ale jak ktoś ma tylko zdolność kredytową, to lepiej się zastanowić.

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o
Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
zeroxx
Użytkownik

Jak zawsze kawał dobrej roboty. Co do wzrostów średnich cen wynajmu to część tego wzrostu została zrealizowana przez poprawę jakości oferowanych mieszkań. Jak widać po ogłoszeniach coraz większy % stanowią oferty mieszkań nowych (1 najem), więc i cena jest wyższa. Jest to pokłosie zakupów inwestycyjnych z obecnej hossy. Także kibicujmy deweloperom , bo więcej mieszkań to tańsze mieszkania i czynsze w przyszłości.

misio
Użytkownik

Wszystkie te analizy raczej wskazują, że w razie zdolności kredytowej w Warszawie warto jednak kupić mieszkanie, bo na obniżki raczej się nie zanosi. Fajnie byłoby, gdybyś cofnął się w czasie do momentu kiedy zacząłeś promować wynajem ponad kupno i zrobił rachunek sumienia ;p. 8 lat wynajmu 60m2 w sensownym miejscu w Warszawie to jednak jest około 200 tys zł kapitału.

zeroxx
Użytkownik
No to policzmy. Mediana ceny Warszawa 12.2009 – 7800. 60 x 7800 = 470 000 zł Koszt wynajmu w uproszczeniu – rata kredytu (spłacamy właścicielowi mieszkanie) Zakładając średnie oprocentowanie kredytu (marża + stopa procentowa) 5,5 % w tym okresie w kredycie na 30 lat. Po 8 latach spłaty mamy jeszcze 408 000 do spłaty. Spłacony kapitał 62000. Polecam http://symulator-kredytowy.pl/ Do tego nie ma tu kosztów transakcyjnych i remontów (po stronie właściciela). Nie wiem jak ci wyszło spłata 200 000 kapitału w tym czasie. Rata kredytowa to nie tylko kapitał, ale również odsetki, które największe są na początku. Kolejnym czynnikiem jest… Czytaj więcej »
Mis
Użytkownik

Koszt najmu 60m2 – 2 tys zł przez 8 lat – 192 tys zł

Cena mieszkania – 470 tys, oprocentowanie 5,5%, 30 lat
Spłata razem: 960,699 tys

Różnica – 768000 zł jest równoważna kredytowi w wysokości 380 tys zł spłacanego na podobnych warunkach.
Ten kto najmuje startuje od zera, ten kto kupił na kredyt ma do spłaty kredyt w wysokości 380 tys zł. Oczywiście w dużym uproszczeniu, zakładając równe raty oraz 30 letni okres spłaty. Tak czy inaczej 192 tys to kwota wymierna, odzwierciedlająca koszty najmu.

zeroxx
Użytkownik
Nie do końca rozumiem twój tok rozumowania. Przecież jasno napisałem, że ktoś posiadający taki kredyt ma jeszcze do spłaty 408 000. Doliczając do tego 200 zł miesięcznie na poczet przyszłych remontów 96*200 = 19200. 408 000 + 19200 = 427 200. Jak mogłeś już chyba zauważyć od 2009 roku cenny lekko spadły 2 kw 2017 Warszawa 60-70 m2 7148,26 zł http://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-transakcyjne-mieszkan-II-kw-2017-r-Raport-7541312.html 7800-7150 = 650 zł spadek m2 650 * 60 = 39000 zł strata Podsumowując do spłaty zostało 427 200. Wartość mieszkania 470 000 – 39000 = 431 000 431 000 (wartość mieszkania)- 427 200(kapitał do spłaty) = 3800. No… Czytaj więcej »
Mis
Użytkownik

comment image?itok=kf4aIJWi

Od 2009 nic nie spadło. Jeszcze nie widziałem mieszkania na wynajem za 2 tys zł, w którym właściciel robiłby generalny remont co 8 lat. Pomalowanie to koszt pomijalny, nie ma sensu o tym w ogóle pisać.

Michal_Kuzniar
Użytkownik

Jeżeli wykres uwzględnia inflację to w zasadzie końcem 2015 cena była jak w 2009, jeżeli wykres inflacji nie uwzględnia to był lekki spadek.

Mis
Użytkownik

Mówimy o cenach nominalnych. Wszak całkowity koszt kredytu też nie podlega już kalkulacji inflacyjnej.

Sabarolus
Użytkownik
zerox: „Dodatkowo mało kto kupuje takie mieszkanie jak wynajmuje (przykładowo wynajmuje 50m2 a kupuje 70m2), bo musi być zapas. Polecam przeczytać jeszcze raz bloga o początku, tu wszystko jest opisane.” Zgadza się, że tak z reguły jest, ale w przypadku rozważań związanych z opłacalnoscią, nie możemy dokonywać takich porównań bo nie porównuje się gruszek z jabłkami. Jeżeli chcemy porównywać wynajem i kredyt musimy tego dokonywać dla mieszkań o takim samym lub zliżonym metrażu, lokalizacji i standardzie. Tylko wtedy ma to sens. W przeciwnym wypadku moglibyśmy dojść do absurdów jak porównania typu wynajem kawalerki vs. kupno 3-pokojowego mieszkania. Wiadomo co wyjdzie… Czytaj więcej »
zeroxx
Użytkownik
Pełna zgoda. Powyżej też przedstawiłem obliczenie dla wynajmu vs kupno takiego samego mieszkania i koszty wyszły podobnie. Fakt około 2012 mieszkanie można było kupić taniej i kalkulacja wyjdzie trochę inna zysk z posiadania trochę większy. Pamiętajmy jednak, że dla kogoś kto nie dokonał jeszcze transakcji nie można jednoznacznie obliczyć zysków i strat. Bo w momencie kryzysu ceny prawdopodobnie znowu znaczną spadać a a rata rosnąć i kalkulacja względem 2012 znowu będzie korzystniejsza. Oczywiście nie można porównywać wynajmu 50 m2 z kupnem 70m2, jednak chciałem pokazać pewien mechanizm ograniczenia konsumpcji względem mniejszego kredytu (tańszego mieszkania) w przyszłości. Nieprawdą jest więc, że… Czytaj więcej »
Michal_Kuzniar
Użytkownik

„Nieprawdą jest więc, że ktoś kto wynajmował np. pokój do tej pory (więcej nie potrzebował) stracił jakieś magiczne 200 000 bo nie kupił 60 mieszkania w 2009 :)”

To jest właśnie porównywanie jabłek z gruszkami, wynajem pokoju do zakupu mieszkania 60m2.

Autor wątku porównywał wynajem mieszkania 60m2 do jego kupna w Warszawie i z tego wyciągał te swoje 200k.

Sabarolus
Użytkownik

Dodajmy wirtualne 200k. Realne leżałyby na koncie, tudzież pracowały w jakiejś inwestycji.

Adrian Grosse
Użytkownik

W rzeczy samej. Wychodzi na to, że teoria o korzystniejszej opcji najmu dla golasów sprawdziłaby się gdyby ceny spadły w ciągu 8 lat z 470 kzł do 380 kzł. Tak się niestety nie stało. W ogóle to nie rozumiem myślenia życzeniowego polegającego na tym, że ceny nieruchomości w Warszawie miałyby spaść nominalnie do poziomu z 2005 roku. Takie twierdzenia nie znajdują oparcia w demografii miasta jak i w procesach które zaszły w sposób nieodwracalny (dostępność kredytów hipotecznych), inflacji, kosztów pracy i siły nabywczej.

Michal_Kuzniar
Użytkownik
Ceny lecą i będą lecieć tam gdzie nie da się tego uniknąć – czyli na prowincji i w wymierających miastach (Łódź, Opole, wiele miasteczek średniej wielkości z dala od dużych aglomeracji). Spadek cen nie bierze się jednak z kosmosu i związany jest najczęściej z brakiem pracy w danym mieście, beznadziejną lokalizacją. Jeżeli ktoś może pozwolić sobie na pracę zdalną (ja mam tę opcję :) to przy coraz lepszym dostępie do sieci przyszłość maluje się różowo. Większość osób jednak nie ma tej możliwości i czekanie na spektakularne spadki w Wawie, do której nieprzerwanie migruje ściana wschodnia i Ukraina mija się z… Czytaj więcej »
zeroxx
Użytkownik
Michal_Kuzniar
Użytkownik

@zeroxx
Daj mi minusa jeszcze pod tym komentarzem, żebym miał już Twoje pod wszystkimi :D

Fajne wykresy wyszukujesz, ale zastanów się teraz przez moment i odpowiedz mi – dlaczego skoro w Rzeszowie w ciagu 10 lat populacja wzrosła jedynie o 15% a zasób mieszkań aż o 35% to ceny nie poleciały w dół? A Wrocław? Wzrost mieszkań o 20%, liczba ludności – praktycznie bez zmian.

Czegoś musi na tych wykresach brakować. Mówimy o okresie 2006-2016.

Mis
Użytkownik

Brakuje zmian obyczajowych, że coraz częściej ludzie mieszkają sami, rodziny są mniejsze. Innymi słowy, że warunki mieszkaniowe ulegają poprawie.

Michal_Kuzniar
Użytkownik
Myślałem o tym jako jednym z czynników, poza tym wymieniłbym jeszcze parę: – mieszkania generalnie są coraz mniejsze, co po części łączy się ze zwiększoną ilością jednoosobowych gospodarstw domowych (kiedyś rzadkość, dzisiaj standard, a będzie ich coraz więcej) a po części zwiększoną mobilnością – wynajem. Trzecie mieszkanie, które wynajmowałem parę lat temu było małą klitką, która powstała po podzieleniu większego mieszkania przez właściciela na trzy; – wykres nie uwzględnia wszystkich migracji, zwłaszcza „ukraińskiej” co widać na przykładzie Wrocławia; – nie uwzględniono też tego o czym wspominałem jakiś czas temu – zakupów dokonywanych przez osoby, które pakują bardzo duże nadwyżki $… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik
kolejny raz czytam i zastanawiam się dlaczego?????? i tych „dlaczego” jest bardzo dużo ! my całkiem inaczej widzimy i oceniamy świat… niby widzimy te same kolory a zupełnie inaczej je opisujemy… jak już tu wielokrotnie pisałem w 2014 roku kupiłem nieruchomość… to był jeszcze czas gdy można było kupić nieruchomość znacznie poniżej wartości rynkowej… przyjmijcie że tak było… kupiłem taniej… najważniejsze jednak że w 2014 roku podjąłem realną decyzję ! nie zakładałem tego czy owego ale zaryzykowałem własnym kapitałem… pytanie do was co od 2014 roku się sprawdziło w waszych prognozach ? co potrafiliście przewidzieć ? a co was zaskoczyło… Czytaj więcej »
Mis
Użytkownik
Wg mnie największe grzechy w założeniach, które miały doprowadzić do szybkich spadków wyglądają następująco: – stopy procentowe zamiast rosnąć – zmalały. Nie wiem czemu miłośnicy bloga lansowali teorię wzrostu stóp procentowych ponad inflację. Wszak im kraj staje się bardziej stabilny inwestycyjnie (a się staje) to różnica (stopy-infl) maleje. – demografia całego kraju dotyczy w takim stopniu dużych miast, w szczególności stolicy. A przecież wystarczy popatrzeć ile mieszkańców ma Londyn w relacji do populacji całej Anglii. – pominięcie faktu, że od kilkunastu lat spada liczbna mieszkańców na jedno mieszkanie czy też rośnie metraż przypadający na mieszkańca. – wynajem stosunkowo korzystny w… Czytaj więcej »
zeroxx
Użytkownik
Slawek
Użytkownik

Ależ mamy wysyp „zminusowanych” komentarzy. Prawie jak wysyp mieszkań na sprzedaż na moim „podwórku”. Już jest ich dużo i ciągle dochodzą nowe.

Tomasz_Kulig
Użytkownik

Wg. mnie szaleństo już się zaczeło, faza ekspansji na rynku nieruchomości już jest, na giełdzie o dziwo nie.

Znajomi już kupili Bitcoina xD, teraz coraz więcej osób bierze/pyta o kredyt na mieszkania na wynajem. Życzę im powodzenia jak i Wam, a jak będzie? Jak zawsze, tak samo jak cyklicznie przez ostatnie 200 lat.

zeroxx
Użytkownik

Dokładnie. Jak taksówkarz mówi, że trzeba kupować mieszkania bo to najlepsza inwestycja to właśnie jest najlepszy czas, żeby sprzedać :).

Tomasz_Wielblad
Użytkownik

nie możesz nas uważać za taksówkarzy… niezależnie od osiąganych przez nas zwrotów my jesteśmy rynkiem zainteresowani… ja bym czekał na publiczną „debatę” na temat wzrostów cen nieruchomości i dalszej prognozy wzrostów… wiesz takie nieruchomości nigdy nie tanieją itd… zresztą przecież już to widzieliśmy ;) i to się na pewno powtórzy jedynie nie wiemy kiedy ;)

Tomasz_Wielblad
Użytkownik
moim zdaniem giełda również się rozpędza… zainwestowałem na początku zeszłego roku i uważam że to był dobry moment… solidniejsze wzrosty wynagrodzeń tak na dobrą sprawę dopiero się rozpoczynają… to dzięki tym wzrostom ludzie będą mieli nadwyżki które będą chcieli zainwestować… także na kredyt…. bo stać będzie ich na większe raty tyle że tacy to głównie dla siebie kupują więc trudno pisać tu o typowym inwestowaniu… co do cykli to one jak zawsze się powtarzają a ludzie jak zawsze o tym zapominają ;) może problem w tym że te cykle różnią się między sobą ? np w tym cyklu nie spodziewałbym… Czytaj więcej »
zeroxx
Użytkownik

„niech budują lepiej i więcej :)” – Zgadzam się w 100%. Dla wszystkich to wyjdzie na dobre. Nawet w kontekście naszych przyszłych emerytur (jak rodzina ma większe gniazdo to i piskląt będzie więcej) lepiej będzie jak mieszkania będą tańsze.

Tomasz_Wielblad
Użytkownik

i tu się właśnie różnimy ! ja uważam że mieszkania powinny drożeć ;) aby właśnie budowano więcej i lepiej… jednocześnie uważam że mieszkania powinny być z czasem bardziej dostępne co nie wyklucza wzrostu cen… bo nie cena a właśnie owa dostępność jest ważniejsza…

Tomasz_Kulig
Użytkownik
Wielbłądzie, pomimo lekko irytujacego stylu Twoich wypowiedzi raczej się z Tobą zgadzam. Każda sytuacja/transakcja jest inna. Czy mieszkania będą drożeć czy tanieć? W dobrych lokalizacjach, w dłuższym okresie jest to pewne prawie na 100%. Nikt mi nie wmówi, że ceny w centrach miast za 30 lat spadną, nie ma takiej opcji. Jednak Polska to nie tylko kilka większych miast. W mniejszych ceny raczej pozostaną na podobnym poziomie, może nawet spadną. Czy warto kupić miekszanie? Uważam, że kupowanie mieszkania teraz, blisko szczytu cyklu to nie jest najlepszy pomysł. Z drugiej strony, jeśli kogoś stać na miekszanie za gotówkę w centrum, i… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Gość
„Ten blog ma za zadanie uświadomić ludziom, że mieszkania to nie zawsze dobra inwestycja, w szczególności na kredyt, w średniej jakości lokalizacji, przynajmniej ja tak go obieram.” ten blog przede wszystkim nie jest obiektywny ! jako taki nie może „uświadamiać”…. oczywiście można korzystać z danych czy nawet przemyśleń i obliczeń ale gdzieś na marginesie pamiętać należy o tym braku obiektywizmu… tu wystarczy napisać że mieszkania będą drożały aby stać się „nielubianym ” ;) „Czy warto kupić na kredyt?” wbrew pozorom nie jest to wcale trudno obliczyć ;) generalnie wynajmując mieszkanie płacisz procentem swojej pensji… kupując płacisz stałe raty zależne od… Czytaj więcej »
TTarczynski
Użytkownik

„tu zakładacie że jak stopy wzrosną to już nigdy nie spadną ! a przynajmniej nikt o tym nie pisze”
Nieprawda – ja dzisiaj napisałem że stopy w ogóle nie wzrosną ;)

Tomasz_Wielblad
Użytkownik

chodziło mi o autora i ludzi tu zadomowionych ;) przepraszam że potraktowałem kolegę inaczej ;)

Tomasz_Kulig
Użytkownik
Wiadomo, trzeba wziąć pod uwagę, że stopy mogą skoczyć nawet do 10% i być na to przygotowanym. Problem w tym, że większość kredytów branych jest na 80% LTV i to jest problem i będzie. Ty o tym wiesz, ja też, ale większość ludzi ma to w nosie bo jakoś to będzie. A to może być problem dla całej gospodarki, jesteśmy ewenementem pod względem hipotek. Nigdzie nie ma tylu kredytów na takie wysokie LTV na zmiennej stopie (był ostanio na Bankierze wykres, naprawdę odstajemy). Do tego średni dochód ludzi biorących kredyty jest bardzo niski. Ci ludzie moga mieć ogromny problem za… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik

oczywiście stopy teoretycznie mogą wzrosnąć do wspomnianych 10 procent… jednak gdy to przemyślisz to marne szanse… w obecnej sytuacji oznaczałoby…. bankructwo naszego całego kraju… no chyba że gospodarka szalałaby dając wzrost płaconych podatków czyli również pensji co łagodziłoby skutki… 12 miesięcy to za krótki czas bo przecież są wakacje na taką okazję ale nie pamiętam ile miesięcy… do tego odroczony zwrot pomocy… nie 12 miesięcy to stanowczo za krótko…

TTarczynski
Użytkownik

Ja tylko zwracam uwagę, że oprócz konsensusu że wzrost stóp proc. na świecie jest nieuchronny można też spotkać się z opinią że wręcz przeciwnie. Proszę zapoznać się z opiniami Steena Jacobsena z Saxo Banku (proszę wygoolować jego najnowszą notę z serii Steen’s Chronicle (z 7 września). W skrócie: Wszystko (tzn. demografia, rozwój technologii, ceny energii, zadłużenie gospodarek) będzie sprzyjać deflacji. Stąd jego najnowszy call: rentowność amerykańskich 10-cio latek na przełomie 2018 / 2019 wyniesie 0% (zero).

zeroxx
Użytkownik

A co myślicie o tym?
http://businessinsider.com.pl/gielda/spolki/leszek-czarnecki-sprzedaje-lc-corp/lzcg49z
Wygląda jak wychodzenie z inwestycji jak trwa jeszcze dobra koniunktura. Ten człowiek jest miliarderem i raczej wie co robi. No chyba, że za zarobione pieniądze kupi mieszkania na wynajem :) bo to świetna inwestycja.

Tomasz_Wielblad
Użytkownik

LC ratuje własne imperium… widać jest źle że musi teraz sprzedawać LCCorp które realizuje ambitne plany inwestycyjne… gdyby planował wcześniej sprzedaż to podkręciłby wyniki a nie inwestycje… ten człowiek to taki „kiepski miliarder” sprzedawał ludziom akcje LCCorp po 6 zł ! jak dobrze pamiętam… najwięcej na tej spółce zarobił on sam ! jakoś nie żałuję jego imperium a szkoda bo przecież to polski kapitał….

Mis
Użytkownik

To jeszcze jeden argument za tym, że marże u deweloperów nie są wygórowane. Jeśli spadają, mądrzy ludzie przesiadają się na bardziej dochodowy biznes.

Tomasz_Kulig
Użytkownik

Mądrzy ludzie, Czarnecki xD http://www.bibula.com/?p=70271

fromZero
Użytkownik
heh, mialem kupowac mieszkanie w przyszlym roku, zrobilem rozeznanie w warszawie i musze ze smutkiem stwierdzic ze statystyka statystyka, a jak czlowiek chce kupic mieszkanie z dobrym dojazdem do centrum, dla rodziny (85m +), nie na ogromnym blokowisku a la Jana Kazimierza, to ceny sa 9k+ i wszystko na rok do przodu wyprzedane – zostaja same klity albo tragiczne rozklady apartamenty marymont 11-14k nowa krolikarnia 11+ mokotow nad skarpa , niby od 7 ale sensowny uklad to juz 9-10k i nie chodzi nawet o cene, bo pomimo pozornego urodzaju mieszkan , to dobre mieszkania sa albo wyprzedane na rok do… Czytaj więcej »
Sabarolus
Użytkownik
Twój post bardzo przypomina mi moje perypetie z kupnem auta. Samochody kupuje używane w okolicach 10-11k – traktuje je bardzo użytkowo, bez specjalnych emocji. Co szukam czegoś nowego co czynię średnio raz na 2-3 lata to myślę sobie, że po tylu, ściągniętych od naszych sąsiadów autach to już teraz problemu mieć na pewno nie będę miał. W końcu rynek jest zapchany, można przebierać jak w ulęgałkach. Oczywiście tylko do momentu kiedy człowiek sprecyzuje czego konkretnie się oczekuje. Wtedy nagle odpada nam 80%. Bo to nie takie, tutaj mina, tam wątpliwości itd. Finalnie, aby kupić sensowne popularne auto pokroju Clio czy… Czytaj więcej »
Slawek
Użytkownik

Moja roztrzepana i zakręcona bratowa też jeszcze niedawno marzyła sobie o domku na wsi z daleka od miejskiego zgiełku, ale maksymalnie 20 minut jazdy samochodem od pracy (praca w centrum dużego miasta). Chciała zamieszkać na odludziu, ale żeby pod ręką byli znajomi i fajni sąsiedzi, do których można wpaść na kawę/wino/grilla i rowerkiem/spacerkiem wrócić do swojego domku. Chciała trzymać się jak najdalej od komercji i innych Heliosów, Biedronek, czy Carrefourów a jednocześnie marzyło się jej wieczorne kino i ciepłe pieczywko na śniadanie (i tutaj cytat „takie cieplutkie i świeże bagietki jak mają w Biedronce”).

Są parytety i priorytety.

Slawek
Użytkownik
Kontynuując swój wpis sprzed godziny… Są parytety i priorytety. Jak dla kogoś priorytetem jest cena, to kupi mieszkanie poza centrum w starszym budownictwie i bez garażu. Jeśli ktoś najbardziej ceni komfort i wygodę to zapłaci więcej i zamieszka w apartamencie w centrum. A jak ktoś jest idiotą to zapłaci kupę kasy za dziurę w ziemi na obrzeżach miasta :-) Popatrzcie teraz na zainteresowanie rządowymi programami pomocowymi (RnS, MdM, Mieszanie +), protesty frankowiczów, czy nawet na ilość wyświetleń tego bloga i „plusy/minusy” pod wypowiedziami osób udzielających się tutaj i odpowiedzcie na pytanie- co jest priorytetem dla zwykłych, przeciętnych ludzi? Odpowiedź brzmi-… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik

„A, że kilka osób tutaj zaklina wzrosty (Sabarolus, Wielblad)? Nie dziwi mnie to, przecież napisali, że oni już kupili. Musieli by być idiotami, żeby wieszczyć spadek ceny czegoś, za co wybulili niedawno kupę kasy.”

Nie dziwi mnie to, przecież napisali, że oni chcą kupić mieszkanie. Musieli by być idiotami, żeby wieszczyć wzrost ceny czegoś, za co wybulą niedawno kupę kasy.”

miłego dnia hehe

Slawek
Użytkownik

Można prosić po polsku?

Makia
Użytkownik
Kochani, jest drogo, ale okazje się zdarzają. W każdym okresie, nawet w czasie bańki, można kupić tanio. Nie sztuka jest kupić drogo. Zawsze liczy się cena wejścia i wyjścia, którą…. weryfikuje czas. Ja w końcu kupiłam mieszkanie, ale znalezienie go zajęło mi niemal dwa lata. Dwa lata monitorowania ogłoszeń po ok 10h w tygodniu – mimo filtrów. 2 lata frustracji. Uwierzcie mi, że rzygać mi się już chciało jak patrzyłam na te paździerze a’la głęboki gierek. Ale efekt ciężkiej pracy jest OK. Mieszkanie które kupiliśmy było zadłużone i do remontu (ale nadające się do mieszkania po odświeżeniu) – hipoteka z… Czytaj więcej »
sing.dst
Użytkownik

świetnie napisane, konkretnie i gratuluję, że udało Ci się skończyć z tym „wyrzygiem” – wyobrażam sobie tę męczarnie. Mi starcza sił na wpisanie w wyszukiwarkę kilku parametrów, przejrzenie 5-10 ofert (pobieżnie, 10min. łącznie) i już mam mdłości ze względu na te zaporowe ceny :)
Fajnie, że dopięłaś swego :) Teraz kolejne cele na horyzoncie ! :)

Makia
Użytkownik

Dzięki! tak naprawdę wiele też zweryfikuje nadchodząca zima (ogrzewanie, okna, parkiety – czy się od razu nie rozeschną itd.). Sporo jest jeszcze niewiadomych.

może kiedyś moje ręce ‚dociągną się’ do klawiatury i znajdę czas, z chęcią podzielę się know how jak kupić jak najbezpieczniej mieszkanie z rynku wtórnego. Wydaje mi się że wielu może to zainteresować jak to wychodzi w praktyce. Bloga nie opuszczam, dalej będę go czytać i trzymać kciuki za wszystkich poszukujących!

zeroxx
Użytkownik

Bardzo fajne 2 artykuły o nieruchomościach na ciekawym blogu http://www.bogaty.men. Jak ktoś nie widział to polecam poczytać te artykuły i wiele więcej.

http://www.bogaty.men/cala-prawda-o-nie-ruszajacych-sie-mosciach-cz-i-cena-pieniadza/
http://www.bogaty.men/cala-prawda-o-nie-ruszajacych-sie-mosciach-cz-ii-demografia-i-polityka/

Co do naszych dywagacji tutaj pasuje cytat :

„Nie ważne ile zaoszczędzisz na wynajmie. Ważne jest jaka będzie wycena nieruchomości na koniec okresu spłat, bo jak wycena finalna będzie 50% oryginału, to oznaczać to może, że straciłeś 50 % plus odsetki 🙂”

Pozdrawiam. Miłej lektury!

Tomasz_Wielblad
Użytkownik

„Nie ważne ile zaoszczędzisz na wynajmie. Ważne jest jaka będzie wycena nieruchomości na koniec okresu spłat, bo jak wycena finalna będzie 50% oryginału, to oznaczać to może, że straciłeś 50 % plus odsetki 🙂”
nie ważne ile zaoszczędzisz ? to co jest ważne ? a jak spłata kredytu i własnego udziału będzie niższa od kosztu wynajmu ?

TTarczynski
Użytkownik

Polecam ten wywiad:

https://www.pb.pl/chirurg-idzie-na-wojne-870985

Chodzi o ten fragment:

Muszę to ryzyko podjąć już teraz, żeby być na topie, gdy pełną parą ruszy rozbudowa Warszawy i ruch w tym interesie. To wciąż najmniej zaludniona stolica w Europie w relacji do liczby ludności. Wkrótce Warszawa będzie dwa razy większa…

I teraz pytanie do wszystkich: Zwykłe naganianie czy może jednak nie ?

Nieruchomosciowiec
Użytkownik
Jak zwykle dużo ciekawych informacji w jednym miejscu, spokojnie starczyłoby na kilka wpisów. ;-) Co do cen, rynek wydaje się być w tej chwili ustabilizowany na pewnym poziomie, co może wynikać z kilku czynników – niskie stopy procentowe, dobra koniunktura gospodarcza, 500+ i inne. Gdyby jeszcze rzeczywiście te płace wzrosły bardziej dynamicznie, to byłoby super. Niemniej jednak także uważam, że ceny są zdecydowanie za wysokie w stosunku do możliwości finansowych społeczeństwa. Ale do póki będzie popyt i ludzie, którzy będą zdecydowani do wzięcia kredytu na 30 lat ze spłatą dwukrotności pożyczonej sumy, dopóki będziemy strzyżeni niczym barany. W dłuższej perspektywie… Czytaj więcej »
Tom Westlake
Użytkownik
Mam pytanie do autora. Otóż ja generalnie zgadzam się z 90% stawianych tutaj tez, natomiast mam wątpliwości odnośnie Warszawy. Utrzymujesz, że rynek warszawski zachowa się dokładnie tak samo jak reszta kraju, co moim zdaniem nie jest wcale takie pewne. Demografia w Polsce jest tragiczna, ale nie dotyczy to stolicy, która zasysa młodych ludzi z całego kraju. Gdzieś wspomniałeś, że liczba budowanych mieszkań jest tak duża, że pozytywne saldo migracji nie będzie w stanie ich zaabsorbować. Nawet jeśli to prawda, to pozostaje szereg wątpliwości. Wciąż mnóstwo warszawiaków mieszka w starych, ciasnych norach. Również mieszkania w nowym budownictwie z początku lat 90-tych… Czytaj więcej »
Slawek
Użytkownik

Warszawa to stan umysłu. Patrząc na tamtejszy rynek trzeba brać poprawkę na spekulacje. Fakt, że Warszawa zasysa młodych ludzi, ale jednocześnie ludzie w średnim wieku z niej uciekają. Wychowałem się w miasteczku 35 kilometrów od stolicy i widzę co tam się dzieje. Warszawiacy kupują działki i budują domy w mojej rodzinnej okolicy, a w rodzinnym mieście wykupują bardzo dużo mieszkań. Spacerując wieczorem między nowszymi blokami widać więcej rejestracji warszawskich, niż miejscowych. No i deweloperom na pewno nie pomoże ten fakt: http://www.bankier.pl/wiadomosc/Mieszkanie-Plus-sprawdz-gdzie-powstaja-tanie-mieszkania-4008478.html

zeroxx
Użytkownik

W miarę wzrostu dostępności mieszkań oczywiście,że ludzie będą mieszkali w lepszych warunkach i będą kupować lepsze mieszkania. Jednak ze starymi wciąż muszą coś zrobić (wynająć, sprzedać itp.) dopóki przedstawiają jakąś wartość (nie są „za darmo”). Te mieszkania będą na rynku dopóki ich wartość będzie przekraczać wartość ziemi na której są zbudowane. Wyobraź sobie, że masz „Malucha” lub Cinquecento wartego 30 000 zł czy nadal oddasz go na złom czy może sprzedasz komuś, kto po zakupie nie będzie już potrzebował nowego samochodu? Dopóki taki samochód przedstawia jakąś wartość pozostanie na rynku powiększając podaż.

Sabarolus
Użytkownik

Pojawia się jednak pytanie na ile obecność malucha, którego realna wartość równa jest jego wadze wpływa na ceny 3-4 letnich samochodów w dobrym stanie. I kolejna rzecz – na ile jego cena wpływa na ceny nowych aut!

sing.dst
Użytkownik
Wrzucę trochę kamyczków. Wiecie, że ogólnie jestem po stronie Autora, „Austriaków”, „Mikkego” i ogólnie po słusznej stronie mocy ale widzę też trochę nieścisłości, trochę płynięcia za bardzo w jedną stronę bez zauważenia że świat nie jest dychotomiczny. Dość lania, do rzeczy. a) Piszesz, że normalność to ceny sprzed 2005. Pytanie, skąd wiadomo, że 2005 rok powinien być jedyną słuszną bazą ? Kapitalizm otworzył się u nas około 91 roku, były zawirowania, powrót do normalności i może… Paradoksalnie trwał on aż do dnia dzisiejszego. Może dzisiaj mamy normalność ? Jak można po okresie 15 lat „wolności” twierdzić, że dane wyceny są… Czytaj więcej »
sing.dst
Użytkownik
I jeszcze jedna rzecz. Kto ma ochotę na zabawę to zapraszam. Fajnie czasami robić sobie takie projekcje, żeby wiedzieć co się zrobi po złapaniu „przysłowiowego króliczka”. Załóżmy więc, że w wyniku szczęśliwej wygranej lub ciułactwa masz odłożone powiedzmy 400k zł kapitału. I chce kupić dobre mieszkanie (np. dla Warszawy załóżmy że jest to 500k). Celujesz w dobry standard, życiowy metraż, dla 4 osobowej rodziny (2 dzieci). Każdy osobny pokój (tzn. małżeństwo wspólna sypialnia i pusty salon na czas kłótni :P). Można założyć, że kupujesz mieszkanie za 500k. 100k z sumy uzbieranej pójdzie na remont lub urządzenie (dla dużych mieszkań nie… Czytaj więcej »
Slawek
Użytkownik

Co robię? Buduję dom, lub kupuję mieszkanie w podwarszawskim mieście. W pierwszym przypadku może być potrzebny niewielki kredyt, w drugim zostanie jeszcze trochę kasy na kupno samochodu i wyjazd z rodziną na wypasione wakacje.

Slawek
Użytkownik

Odnośnie punktu „c” to idealnym przykładem są frankowicze. Oni powiedzieli „Kuhwa…” i szybko podjęli decyzje. I teraz sobie popiskuje te kilkaset tysięcy luda.

Sabarolus
Użytkownik

Pensje idą do góry w przyzwoitym tempie:
http://www.bankier.pl/wiadomosc/GUS-place-wzrosly-najmocniej-od-ponad-5-lat-7543819.html

Najważniejsze, żeby wzrost pensji był wyższy niż wzrost cen mieszkań. To wystarczy, aby realne ceny szły w dół.

Tomasz_Wielblad
Użytkownik
czyli jednak wzrost pensji zbliża się do tych moich prognozowanych 7 procent… co odwlecze to nie uciecze ;) czeka nas teraz ładnych parę lat takich wzrostów :) choć zapewne będzie dużo więcej a czasami mniej ale tylko chwilowo… pamiętam jak dyskutowałem z autorem na temat tego że odejście znacznej ilości ludzi na emeryturę wymusi w pierwszej kolejności wzrost dynamiki wzrostu płac… on starał się mi udowodnić że taka sytuacja obniży PKB ! no to siadamy i patrzymy ! tych emerytów przybywa już od pewnego czasu choć w niedużych ilościach jeszcze… w przyszłym miesiącu należy oczekiwać wzrostu tej dynamiki ze względu… Czytaj więcej »
Sabarolus
Użytkownik

To może jeszcze taki artykuł:
http://www.bankier.pl/wiadomosc/Polska-gospodarka-wrzuci-wyzszy-bieg-Rosnie-presja-na-RPP-7544077.html?utm_source=wykop.pl&utm_medium=link-3928109&utm_campaign=wykop-poleca

Szczególnej uwadze polecam ten fragment:
„Sam prezes Adam Glapiński od wielu miesięcy powtarza, że jego zdaniem stopy procentowe w Polsce również w 2018 r. pozostaną bez zmian.”

markoz
Użytkownik
Ciekawe spostrzeżenie o tym paraliżu decyzyjnym. To może napiszę jak to u mnie było jako „Janusza biznesu”. Pod koniec zeszłego roku kupiłem 2 mieszkania 2 pokojowe pod wynajem (czyli maks 40 m, 2 osobne pokoje, widna oddzielna kuchnia) w 2 inwestycjach: na Żoliborzu (8100), na Bemowie (7100). Obydwa budynki ładne i niedaleko metra (obecnego i planowanego). Rabaty na obydwa to ok 20 tys.z zł za mieszkanie i jeden darmowy TV żeby było śmieszniej. W tej chwili takie same mieszkania kupowałbym po 9000 (Żoliborz) oraz 7600 (Bemowo) i nie dają żadnych konkretnych rabatów. Poza tym wszystkie dobre mieszkania spełniające moje kryteria… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik
@markoz wiesz kiedyś kiedyś kiedyś hehe dawno dawno dawno temu… gdy jeszcze chodziłem do szkoły musiałem uczyć się psychologii… w sumie gówno wiem na ten temat hehe ale zapamiętałem jedno człowiek nie jest tak skomplikowany jakby się nam wydawało… schematy schematy schematy… problem tylko w tym do którego przypisać mnie czy ciebie czy kogokolwiek innego… duża część populacji działa że tak napiszę stadnie… wiesz to tak jak „nie kupujemy mieszkań bo będą taniały” albo „kupujemy mieszkania bo na nieruchomościach nigdy się nie traci” jak im tu lata temu pisałem że oni są powodem tych skoków cen to mnie za to… Czytaj więcej »
Marcin
Użytkownik
Rynek mieszkaniowy to nie tylko duże miasta takie jak Kraków czy Warszawa. Przykładowo mieszkam w Gorzowie Wielkopolskim i średnia cena m2 mieszkanie w stanie deweloperskim to 3600/3800 zł. http://www.budnex.pl/gorzow_wlkp/mieszkania.html http://rebud.net/6,3,mieszkania.html http://www.wartaresidence.pl/ http://www.cegielniapark.pl/ http://warszawska-gorzow.pl/ http://www.dombud-zachod.pl/ To tylko część deweloperów, którzy ciągle budują, nie mam pojęcia kto będzie tam mieszkał skoro miasto liczy 120 tys. mieszkańców, a studentów coraz mniej. Moim zdaniem teraz jest boom mieszkaniowy i deweloperzy budowali na potęgę żeby zdążyć przed zakończeniem MDM oraz przed wprowadzeniem przez UE wymogów o energooszczędności domów. A ceny dalej w miejscu.Pamiętam jak po zakończeniu RnS można było kupić mieszkanie 47m2 za 90/100 tys.… Czytaj więcej »
markoz
Użytkownik
Ponieważ wystąpiło bardzo duże zminusowanie postów o innych poglądach niż wiodące na blogu mam prośbę do autora – za moment wyjdzie raport NBP za 2 kwartał 2017 oraz za 2016 więc można pokusić się o analizę rynku warszawskiego, ale nie w stylu Anty-Turek tylko gdzieś pomiędzy. Moje propozycje: 1.Demografia – w Wawie mamy ogromną emigrację z całej Polski, nie jest widoczna w statystykach miasta, bo kto się melduje albo składa tu PIT. Dochodzą jeszcze do tego Ukraińcy wszechobecni w usługach, sprzedaży transporcie, budowach. Ponadto rodzi się bardzo dużo dzieci w rodzinach klasy średniej, żłobki i przedszkola są zapchane a nianie… Czytaj więcej »
Slawek
Użytkownik

Ehh… Znowu ta Warszawa. Zrozumcie w końcu, że Warszawa to nie cała Polska. Kiedyś czytałem, że około 30% nowych mieszkań było tam kupowanych w celach spekulacyjnych. To miasto powoduje zakrzywienie całego rynku. Ja chętnie bym poczytał o danych z mniejszych miejscowości. Nawet nie o stolicach województw, a o miastach powiatowych. To by były ciekawe informacje.

Sabarolus
Użytkownik
Co masz na myśli mówiąc informacje o małych miejscowościach? Tam mieszkania już są tanie. W Kutnie deweloperke kupisz już od 3.600 za m2. W Zgierzu widziałem oferty za 3.400 za m2. Niżej już nie zejdą bo nikt obecnie w warunkach rosnących płac taniej tego nie pobuduje. A jeżeli chodzi o wielką płytę to ostatnio w spółdzielni zgierskiej gdzie mieszka moja mama było wystawione na sprzedaż 48 m2, 2 pokoje do całkowitego remontu w bloku z końcówki lat 80-tych za niespełna 100k. Każdy niech sobie sam odpowie czy to drogo w sytuacji kiedy średnia pensja właśnie dobija do 3.200 netto.
Slawek
Użytkownik
Pisząc „informacje z mniejszych miejscowości” mam na myśli… informacje z mniejszych miejscowości. Domyślam się, że ciężko o takie dane, ale ciekawi mnie jak by wyglądał taki raport NBP opisujący Radom, Białą Podlaską, Siedlce, czy wspomniany wcześniej przez Marcina Gorzów Wielkopolski. „Tam mieszkania już są tanie. W Kutnie deweloperke kupisz już od 3.600 za m2. W Zgierzu widziałem oferty za 3.400 za m2. Niżej już nie zejdą bo nikt obecnie w warunkach rosnących płac taniej tego nie pobuduje”- heh… w moim rodzinnym mieście też mówili, że mieszkania są tanie. Były w cenach 4500-6 tys. zł. za metr. I przyszedł deweloper, wybudował… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik
Sławek ciekawi mnie jakie można byłoby wyciągnąć wnioski z takiego raportu… że mieszkania są drogie ? że stanieją ? bo demografia ? no chyba nie ? teoretycznie na prowincji ceny szorują po dnie opłacalności… poniżej tych poziomów trudno zejść bez poważnych ograniczeń inwestycji… np zauważyłem że w mojej wsi deweloperzy bardzo często ograniczają się do budowy samych budynków ! posadzą czasem parę krzaczków i malutki chodniczek jako dojście zrobią… resztą zajmuje się gmina ! drogi parkingi place zabaw to u nas często robi gmina… także ta jakość jest z przymrożeniem oczu… możne jakoś niebotycznie nie odbiega ale tak jest widoczna…… Czytaj więcej »
Slawek
Użytkownik

Jakie można by wyciągnąć wnioski? Hmm, pomyślmy… Np. takie: kto, gdzie, kiedy, ile, po ile, za ile, mniej czy więcej. I pewnie jeszcze sporo innych.
„teoretycznie na prowincji ceny szorują po dnie opłacalności…” sponsorujesz mi czyszczenie laptopa, bo ze śmiechu oplułem go sokiem. Nie wiem jak jest na innych prowincjach, ale w tej gdzie ja się wychowałem, ceny żeby szorować po dnie musiałyby spaść o jakieś 10-30%. I nie żebym sam sobie to wydumał. Te informacje mam od ludzi z branży budowlanej (podwykonawcy, księgówy itp.).

Sabarolus
Użytkownik

Czyli wniosek z tego taki, że obecnie to chyba najbardziej dochodowa branża. Skoro są w stanie zejść z ceną niektórzy nawet o 30% . Ciekawe tylko dlaczego firmy budowlane notowane na giełdzie nie notują nigdy stóp zwrotu większych niż reszta gospodarki…

Sabarolus
Użytkownik

Widzę, że lecą kolejne minusy ;)

pomatol
Użytkownik

Tu nie lubia jak mowi sie prawde, wystarczy tabelka wykres na potwierdzenie tezy o spadkach. To nic ze wielu siedzi na wynajmie 10 – wiecej lat i nic z tego nie ma poza wirtualna oszczednoscia.
Bo 20 latach moze zauwaza ze wplacili kilkaset tysiecy zl i sa w punkcie wyjscia. A nie czekaj sa na plusie bo bank nie zarobil ;)

_Misiek_
Użytkownik
Generalnie to zdaje się, że autor bloga tak naprawdę nie do końca rozumie pojęcia i procesy z ekonomii, których używa, pomijąc nieco irytujący styl pisania i nagminne nadużywanie ‚;)’. „Dodatkowo należy pamiętać, że kupno mieszkania (zakładając nawet, że ceny nie spadną) nie chroni całkowicie przed inflacją – dochód z najmu potrafi aktualnie „przeskoczyć” oficjalną inflację CPI, ale z klasyczną definicją inflacji (wzrost podaży pieniądza) ma już spory problem, bo wygląda ona aktualnie tak (przed ostatnim spowolnieniem było to mniej więcej 10% rocznie):” inflacja CPI z grubsza jest realna, w przeciwieństwie do proklamowanych przez tradera bzdur typu shadowstats. Mam nadzieję, że… Czytaj więcej »
zeroxx
Użytkownik

Czynsze w Mieszkanie+. Ciekawe jak to się rozkręci. Jak zaczną budować masowo te mieszkania to właściciele mieszkań na wynajem mogą mieć mały problem.
http://tvn24bis.pl/nieruchomosci,83/mieszkanie-plus-wysokosc-czynszu-w-rzadowym-programie,775781.html

markoz
Użytkownik

Nikt nie wynajmuje mieszkań rodzinom wielodzietnym, bo są chronieni przed egzekucją komorniczą i muszą dostać lokal zastępczy. Ale skąd ty możesz to wiedzieć, przecież jesteś tylko teoretykiem. Mieszkanie+ zapewnia lokum wykluczonym z rynku i nijak ma sie do ludzi, których stać na kredyt albo wynajem.

sing.dst
Użytkownik
Co do tego że mieszkanie+ zapewnia lokum wykluczonym z rynku się zgodzę, bo normalni ludzie którzy nie żyją na granicy ubóstwa raczej mogą mieć problem z „otrzymaniem” takiego mieszkania. Co do innej uwagi dotyczącej rodzin wielodzietnych kompletnie przestrzeliłeś. Ja jestem tego przykładem, co prawda 2 dzieci to jeszcze nie wielodzietność, ale to na pewno nie student tylko 4 osobowa rodzina. Wynajmuje już tak 5 mieszkanie i: – nie było NIGDY żadnych problemów – nigdy nie uraczyłem właściciela w trakcie wynajmu przez 10 lat (chyba że na moją prośbę, problemy techniczne zgłaszane przeze mnie itd.) – wręcz życzyli sobie takich rodzin… Czytaj więcej »
markoz
Użytkownik
haha Mieszkanie+ jest tak populistycznie skonstruowane, że żaden czytelnik tego bloga nie skorzysta na nim. Ciekawa teoria, że mieszkanio plusowcy coś zwolnią. Widać, że podstawowych instytucji rynkowych nie znacie takich jak mieszkaniowy zasób gminy, który nie uczestniczy w najmie komercyjnym i progi dochodowe do niego są baardzo niskie. Więc te osoby nie mają czego zwalniać bo kolejka ubogich do gminy jest wyjątkowo długa. Odnośnie wynajmowania rodzinom wielodzietnym to gratuluję właścicielom mieszkań braku znajomości ustawy o ochronie praw lokatorów. Oczywiście zawsze się znajdą tacy co w żyją błogiej nieświadomości co do treści stosunków prawnych, których są stronami. Zwykle nazywa się ich… Czytaj więcej »
sing.dst
Użytkownik
@markoz Widzisz…Gdyby ludzie tak trzymali się zasad i ostrożności i nie bazowali na przyzwoitości i zaufaniu to uwierz mi byłby zastój nie tylko w wynajmie ale i biznesie. Mówi ci to praktyk. Mam setki umów biznesowych które są obudowane przez prawników różnymi karami umownymi i innymi triggerami. Nigdy do nich nie sięgaliśmy. Bo się szanuje partnera i stara się z nim rozmawiać. To że słyszysz o oszustwach czy zasiedleniach przez rodziny które nie płacą to jakiś promil promila bo tylko takie rzeczy ludzie opisują w necie. Nie chwalą się tysiące rodzin które żyją sobie na wynajmie rodzinnym bo są zajęci… Czytaj więcej »
zeroxx
Użytkownik
@markoz Za to ty widzę jesteś praktykiem. Co siedzisz komuś na chacie i nie dasz się eksmitować, że wiesz najlepiej? W ustawie oczywiście będą premiowane dochody i liczba dzieci, ale projekt z założenia ma nie wykluczać nikogo. Będzie to kwestia podaży. Jak będzie duża podaż, to i załapią się ci jak to nazywasz „nie wykluczeni z rynku”. Z tego co mi się wydaję, to patologia oraz rodziny wielodzietne, które mają bardzo niskie dochody, już teraz mają zapewnione pomoc socjalną i mieszkania komunalne. Tutaj będzie trzeba jednak coś płacić, a więc może też nie dla nich. Jedno jest pewne zwiększy się… Czytaj więcej »
pomatol
Użytkownik

Czas leci, hossa trwa.
Wieszczyciele spadkow dalej wierza w swoje wirtualne zyski :)
Ile to juz lat?
Zamiast skupiac sie na oczekiwaniu na spadki trzeba zarabiac wiecej, rozwijac sie.
Wtedy mniejsze znaczenie ma czy zaplacisz np 5-10% wiecej za mieszkanie bo bedzie Cie stac.

Oczywiscie mozna wygenerowac kolejne artykuly, z wykresami, jakas logika.
Pytanie czy nie szkoda czasu na tulanie sie po cudzych kontach ?:)

sing.dst
Użytkownik

Po cudzych kontach jak najbardziej szkoda, ale po cudzych kątach jak najbardziej nie :)

zeroxx
Użytkownik
@pomatol Skąd ty możesz wiedzieć czy ktoś się nie skupia na rozwoju i zarabianiu więcej. Co do wirtualnych zysów. Autor bloga zawsze powtarzał, że jak kogoś stać i uważa, że to najlepsza inwestycja to niech kupuje (skoro własne mieszkanie jest dla niego więcej warte niż pieniądze). Jeżeli jednak kogoś nie stać (a sądząc po kredytach z LTV 80% sporo ludzi w Polsce bardzo nie stać) to powinien się kilka razy zastanowić, bo delikatnie mówiąc nieruchomości w Polsce mogą nie być najlepszą inwestycją. Podejrzewam, że większość czytelników bloga jest całkiem „świadoma ekonomicznie” i mogli by kupić (zakładam,że większość mogła by mieć… Czytaj więcej »
pomatol
Użytkownik
O tym najgorszym momencie na zakup czytam od kilku lat. Pamietam jak akcje robyga byla po 1.60 – teraz 3. Dom Development 30-40 na 80 wiec o czym tu mowa skoro mamy stabilny popyt. Jak watpicie ze mieszkania sprzedaja sie analizujcie biezaca sprzedaz deweloperow. Duzo inwestycji ma rok do oddania a sprzedaje 40-60% mieszkan. Jak przeliczycie na dzien to niektore firmy sprzedaja srednio 10 mieszkan na dobre niezaleznie czy to weekend, czy swieto. Kolejne dane, male bezrobocie, coraz wyzsze prognozy pkb, wyzsze wplywy z vatu, rosnace srednie wynagrodzenie. Duzo ludzi znajduje lepsze prace. Nie wiem w jakich srodowiskach sie obracacie… Czytaj więcej »
zeroxx
Użytkownik

To już wiesz co trzeba było kupować zamiast mieszkania w ostatnim czasie :) i ładnie to pokazuje kto tu tak naprawdę robi najlepszy interes na sprzedawaniu kupki cegiełek.

pomatol
Użytkownik

Na BTC tez mozna bylo zarobic, co nei zmienia faktu, ze gdzies trzeba mieszkac :)
Poza tym to co powtarzam co jest ignorowanym przez Was kosztem: CZAS CZAS CZAS

pomatol
Użytkownik

A stad moge wiedziec, ze jak ktos liczy na spadek rzedu 10-15% na cenie mieszkania np. za 500k czyli 50-75k oszczednosci to jesli sie rozwinal i zarabia ta 5-10k netto/mc to jest to kwota raczej warta ryzyka bo taki spadek jak widac nie wystapil od wielu lat :)

zeroxx
Użytkownik

A tymczasem inflacja nam zaczyna przyśpieszać.
http://www.bankier.pl/wiadomosc/Inflacja-CPI-mocno-przyspieszyla-7546238.html
„Inflacja CPI wyniosła we wrześniu aż 2,2% rdr i 0,4 mdm – poinformował Główny Urząd Statystyczny. Dane mocno zaskoczyły ekonomistów.”
Ciekawe jak długo RPP będzie jeszcze zwlekać z rozpoczęciem cyklu podwyżek. Im dłużej będzie zwlekać, tym wyżej będzie musiała podnieść.

Mis
Użytkownik

Ta inflacja ma charakter skokowy, wynikający ze zwiększenia redystrybucji z podatków, podwyżek płac będących skutkiem „rynku pracownika”. W zasadzie nie ma przesłanek do tego, by taki stan rzeczy utrzymał się w dłuższym okresie czasu.

pomatol
Użytkownik

Juz zaraz juz za chwile mieszkania beda po 3k/m2 na mokotowie :)

zeroxx
Użytkownik
Może nie za chwilę i nie na Mokotowie. Ale będą miejsca, gdzie 3k to może nawet na pokój wystarczy a nie na m2. Źródło. https://www.mr.gov.pl/media/40741/Ekspertyza_PAN.pdf Także nawet w Warszawce, ludzi ubędzie. Wrocek, Kraków spadek o ponad 80000 ludzi. Ja oczywiście nie będę do tego momentu czekał bo już posiadam gotówkę na mieszkanie, ale Kamikadze z 30 letnimi kredytami i myśleniem (za 30 lat będę na swoim) mocno się zdziwią, gdy już będą na swoim po spłacie okrągłej sumki wraz z odsetkami, że ta ich kupka cegieł na która harowali pół życia jest praktycznie „za darmo”. A tym czasem mieszkanek cały… Czytaj więcej »
Sabarolus
Użytkownik
To teraz sprawdż prognozy GUSu z 1980 dotyczące liczby ludności i powiedz dlaczego nadal nie ma w Polsce 40 mln Polaków. Rodaków będzie coraz mniej, ale ich miejsce będą zastępować imigranci. Ukraińcy, Azjaci. Dzietność rodowitych Niemców jest jeszcze niższa niż rodowitych Polaków, jednak jakimś cudem obywateli za bardzo nie ubywa, a ceny mieszkań za zachodnią granicą w dużych miastach pokroju Bonn, Kolonii czy Frankfurtu mogą przyprawić o zawrót głowy (proszę nie podawać wybranych przykładów z jakiś wiosek przy granicy z Polską bo ja mogę podać ceny mieszkań we Włodawie lub Choceniu). Co do dużych miast – kolejny raz pragnę zauważyć,… Czytaj więcej »
Sabarolus
Użytkownik

Ta wiara w gigantyczny spadek cen jest zastanawiająca. Zawsze będzie duży odsetek ludzi chcących mieszkać w zupełnie nowych domach/mieszkaniach. A to nowe mieszkania/domy będą w dużej mierze wyznaczać aktualne poziomy cenowe. W warunkach szybko rosnących płac szybko się okaże, że nie da się zbudować bloku gdzie sam koszt budowy będzie niższy jak załóżmy 4,500-5000 zł za m2. A gdzie zysk dewelopera? Zgodnie z teoriami niektórych użytkowników zaraz okaże się w pewnym momencie w Polsce przestaną powstawać nowe mieszkania! Bo przecież będzie pełno mieszkań z wtórnego po 3k więc każdy rozsądny będzie wolał używane niż nowe za 6k.

Sabarolus
Użytkownik

Pragnę tylko zauważyć, że ten poziom inflacji to nic innego jako poziom zbliżony do celu inflacyjnego NBP.

Sabarolus
Użytkownik

Co do inflacji i tego jak może ksztaltować się w przyszłości:

https://stooq.pl/n/?f=1198699&search=inflacja

Prognoza Fitcha, więc raczej nie pierwszego lepszego analityka z internetu.

Tomasz_Wielblad
Użytkownik

mnie to śmieszy na tym portalu że ktoś pisze że pieniądz traci wartość i łączy to z nominalnym spadkiem ceny mieszkania ! zresztą co by się tam nie działo to ceny i tak spadną ;)

zeroxx
Użytkownik
A mnie śmieszy panie Wielbłądzie to święte przekonanie, że co by się nie działo to ceny i tak wzrosną :). Rozumiem, że jesteś zapakowany w nieruchomości i głupotą by było obstawiać spadki. Ja obstawiam kierunek przeciwny. Kto będzie miał rację okaże się wkrótce. Fakt jest taki, że mamy wciąż rekordowo niskie stopy procentowe, na obniżkę nie ma szans, za to są szanse tylko na wzrosty, a to tylko kwestia czasu. Kolejny raz pojawiają się ostrzeżenia instytucji oraz samych banków przed nieuchronnym wzrostem stóp. Tak samo było w 2006 jak ostrzegało KNF przed frankami ale kto by tam takich głupot słuchał… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik

ale mi przygadałeś… aż mi mowę odjęło hehehe

Abakarow
Użytkownik
2-3 lata temu sprzedałem znajomemu mieszkanie, powodów sprzedaży było kilka, w tym momencie są one nieistotne. Lokalizacja: małe miasteczko na peryferiach aglomeracji. Nabywca zapłacił za nie gotówką, było to jego drugie mieszkanie. Facet posiada również dom, który był zakupem stricte pod wynajem pracowniczy. Spotkałem go kilka dni temu i wyznał mi, że od czasu naszej wspólnej transakcji kupił jeszcze 2 mieszkania w najbliższej okolicy i chce kupić kolejne. Wszystko pod wynajem dla Ukraińców, których mieszka u niego już kilkunastu. Wyznał mi, że przy obecnych stopach procentowych nie widzi najmniejszego sensu trzymać kasy w banku, więc jak tylko wraz z rodziną… Czytaj więcej »
Slawek
Użytkownik
Ile to ja już takich opowieści się nasłuchałem. Niby zbija kokosy na wynajmie, a jakby wszystko skrupulatnie policzył to nagle się okazuje, że zarabia 3% rocznie. No chyba, że wynajmuje „po januszowemu” (bez odprowadzania podatku, ubezpieczenia, remontów itd. itp. i tą właśnie wersję obstawiam), to wtedy stopa zwrotu dochodzi do zawrotnych 5% :-) Mam znajomego kredyciarza frankowca. W towarzystwie- król życia i geniusz finansów. Ile to on nie zyskał i jak to on dobrze nie wyszedł na kupnie tych swoich 50 m kwadratowych. A w cztery oczy przy piwie okazuje się, że jednak nie powinien słuchać żony, bo to ona… Czytaj więcej »
Abakarow
Użytkownik
Facet wraz z rodziną ma zdywersyfikowane dochody ( 2 lub 3 mikrofirmy, przyzwoitą emeryturę oraz wspomniany wynajem) Standard nieruchomości jest raczej wysoki jak na tę okolicę. Czy zbija kokosy? Tego nie wiem, z kasą się nie obnosi i zdaje się nie ma takich potrzeb. Czy prowadzi biznes po januszowego? Dom przed Ukraińcami wynajmowała firma dla swoich pracowników więc raczej nie. Wg mnie jest to raczej próba przechowania kapitału przy mizernych odsetkach płaconych na lokatach. Przykład drugi to krewny ze stolicy, który zamknął nieźle prosperującą firmę. Po spieniężeniu majątku ruchomego kupił dom do remontu pod Warszawą żeby mieć zajęcie na emeryturze… Czytaj więcej »
Slawek
Użytkownik

I tacy właśnie ludzie powinni już widzieć na horyzoncie kataster. A co do tego drugiego znajomego, to on kupił mieszkanie za 800 00 zł. w stolicy żeby przechować gotówkę? I dom pod stolycą? Nie wiem po której stronie stolycy się obraca, ale podwarszawskie miasteczka to moje rodzinne strony i niestety muszę stwierdzić, że Twój kolega popełnił duży błąd. W tamtych stronach o wiele lepszym sposobem przechowania gotówki jest ziemia. W cenie tego mieszkania mógłby kupić 7000-10000 metrów kwadratowych działek budowlanych. Towar mocno chodliwy i bardzo pożądany w tamtym rejonie.

Abakarow
Użytkownik
Dom pod Warszawą to konsumpcja,a nie inwestycja ot po prostu dacza z ogródkiem aby się nie nudzić na stare lata. Zakup mieszkania motywowany tak jak napisałem wyżej. Czy słusznie czy nie ,czas pokaże. Jak już wspomniałem, opisałem jedynie znane mi przypadki facetów, którzy zamiast gotówki wolą mieć nieruchomość. Nie muszą na nie brać kredytów, stać ich na zakup i tyle. Dodam że ich kalkulacje mogą być błędne, jednak gdy takich gości znajdzie się odpowiednio wielu to może to mieć wpływ na rynek nieruchomości. Pisząc odpowiedź przypomniał mi się kolejny gość, który dorobił się nieźle na nieruchomościach (komercyjnych głównie) lata temu,… Czytaj więcej »
Slawek
Użytkownik

Ok, więc masz trzech gości co kupili nieruchy za gotówkę. Teraz pytanie- co z tego?
„jednak gdy takich gości znajdzie się odpowiednio wielu to może to mieć wpływ na rynek nieruchomości” odpowiednio wielu to ilu? 700 000 tak jak w przypadku frankowiczów? A tuż za rogiem czeka podwyżka stóp procentowych:
http://forsal.pl/finanse/aktualnosci/artykuly/1076902,rpp-stopy-procentowe-pozostana-bez-zmian-do-polowy-2018-r.html
http://www.bankier.pl/wiadomosc/Morawiecki-Wplywy-z-VAT-u-w-2017-r-wzrosna-rdr-o-25-27-mld-zl-7548442.html

Jaja Robie
Użytkownik

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Sprzedawcy-mieszkan-przesadzaja-z-cenami-Mozna-utargowac-nawet-30-proc-7548200.html

Różnica między stawkami ofertowymi i transakcyjnymi na większości analizowanych rynków sięga kilkunastu procent. Nie brakuje jednak miast, w których sprawny negocjator z ceny wyjściowej może ugrać znacznie więcej. W tym roku rekordzistą pod tym względem jest Sopot, w którym różnica między średnią ceną ofertową a transakcyjną 1 mkw. przy dwupokojowych mieszkaniach wyniosła 30 proc. W ubiegłym roku ta rozbieżność była mniejsza o 10 p.p. – wynika z analizy Bankier.pl, sporządzonej na podstawie danych serwisu Otodom.pl i urban.one.

Tomasz_Wielblad
Użytkownik
kolejny bezmyślny wpis… o czym może świadczyć różnica cen ofertowych i transakcyjnych???? tacy jak wy bez zastanowienia i głośno odpowiedzą bo kupujący utargowali hehehe ale skąd takie wnioski ? gdzie są tu dane mówiące o cenie ofertowej i transakcyjnej konkretnego mieszkania ????? jest tylko średnia ofertowa i średnia transakcyjna ale nie wiemy czy sprzedało się średnie mieszkanie czy nie ! taka typowa gównoburza jest zapotrzebowanie jest i artykuł ! kolega wyżej wkleił zaś dane o inflacji z radością jakby dostarczał jakiejś dowody wiary czy co ;) nie martwiło go to że pieniądz oparty na zaufaniu traci wartość ale o to… Czytaj więcej »
Jaja Robie
Użytkownik
Ty chłopaku coś kiedyś pisałeś o zaklinaniu rzeczywistości. Skoro na takim portalu jak bankier piszą, że cenny się rozjeżdżając a sprzedający pływają w obłokach to są dwie opcje-bankier- A) kłamie B) mówią prawdę i coś jest na rzeczy. Innej opcji nie ma. Ja wkleiłem artykuł a wnioski każde wyciągnąć może sobie sam. Panie Tomaszu słyszałeś kiedyś o szoku Volcera i jak tam rosły stopy? Jak nieruchomości mogą, ale wcale nie muszą chronić przed inflacja jest artykuł dosyć ciekawy i merytoryczny: http://www.usagold.com/germannightmare.html wnioski końcowe mogą być dosyć ciekawe szczególnie jeden podpunkt : After the stabilization, heavy new taxes and the urgent… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik
po pierwsze cieszy mnie jakikolwiek odzew z waszej strony :) bo smutno było mi obserwować dodatnie oceny moich wpisów ;) pozwolę sobie podzielić twoją odpowiedź aby nie było nieporozumień co czego dotyczyło… „Ty chłopaku coś kiedyś pisałeś o zaklinaniu rzeczywistości. Skoro na takim portalu jak bankier piszą, że cenny się rozjeżdżając a sprzedający pływają w obłokach to są dwie opcje-bankier- A) kłamie B) mówią prawdę i coś jest na rzeczy. Innej opcji nie ma. Ja wkleiłem artykuł a wnioski każde wyciągnąć może sobie sam.” widzisz chłopaczku to mnie właśnie najbardziej szokuje… do dziś wypominacie błędy analityków którzy wieszczyli wzrosty do… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik

pięknie ! zaś mnie minusujecie :)
zatem macie tu
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Dlaczego-rosna-czynsze-za-wynajem-mieszkan-4022198.html
buahahahahahahaha
i gdzie podziewają się wasze wyliczenia ? wasze prognozy ? buahahahaha
dobra to tylko tak dla zabawy ;) teraz poważnie czy jest coś co potrafiliście przewidzieć ? proszę podać konkretny artykuł tu zamieszczony…. cokolwiek… jest coś takiego ?

Sabarolus
Użytkownik

Mamy tu zwykłe kółko wzajemnej adoracji. Szukanie argumentów pod tezy, brak chęci skonfrontowania swoich poglądów z rzeczywistością. Typowe cechy dla członków sekty. Dla rozsądnego człowieka autorzy bloga stracili wiarygodność w momencie kiedy rzeczywistość rozminęła się z ich przewidywniami a oni nie zechcieli zrobić analizy popełnionych błędów, tylko zdecydowali się je przemilczeć. Szkoda!

Sabarolus
Użytkownik

Jeszcze szczególnej uwadze polecam ten cytat z artykułu podanego przez Tomasza:
„W ostatnich 12 miesiącach pracodawcy złożyli 1,6 mln oświadczeń o zatrudnieniu osoby z Europy wschodniej, aż o 62 proc. więcej niż w poprzednich 12 miesiącach.”

A to tylko oficjalne dane, a ile bylo imigrantów pracujących na czarno? A też przecież muszą gdzieś mieszkać!

Tomasz
Użytkownik
Od jakiegoś czasu obserwuje warszawski rynek chcąc kupić małe mieszkanie (4-5 dni jestem w stolicy) i jestem zszokowany płynnością zwłaszcza jeżeli chodzi o małe mieszkania. Dochodzi do takich kuriozalnych sytuacji, że np. w piątek znajduje w serwisie fajne mieszkanie za 250-300k, w weekend jest już nieaktualne kiedy chcę pokazać żonie. Wciąż nie mogę uwierzyć, że ludzie kupują np. mieszkania w blokach z 1974 r. po 10-11k za metr. Zwłaszcza, że 3 lata temu kupiłem w Krakowie za 5.6k za metr w fajnym miejscu nowe. A tu… nieważne, że grunt nieuregulowany, fajne mieszkania w fajnych miejscach znikają momentalnie. Czegoś takiego w… Czytaj więcej »
Sabarolus
Użytkownik
Wbrew pozorom w Łodzi jest bardzo podobnie. Mieszkania w wielkiej płycie, szczególnie niewielkie, 2-pokojowe idą bardzo szybko. Wystarczy, że mają dogodną lokalizację, są w miarę świeżo wykończone i mają rynkową cenę. Wtedy nie ma nawet mowy o negocjacjach bo ustawia się kolejka chętnych. A co faktu płacenia takich kwot za mieszkanie w wielkiej płycie z lat 70-tych. o Takich chorych cenach decyduje lokalizacja – z reguły dużo lepsza niż nowego budownictwa, Dwa – takie mieszkanie jest, jakby to powiedzieć, sprawdzone. Zaletą tych mieszkań jest fakt, że są ciepłe i suche. A nowym budownictwie, bywa różnie. Z wieloma wadami wieku dziecęcego… Czytaj więcej »
uberbot
Użytkownik
„tam, gdzie spadły znacząco (Irlandia, Węgry) mamy teraz dzięki taniemu kredytowi pompowanie kolejnej bańki (co dobrze pokazuje, że ceny dostosowują się do zdolności kredytowej obywateli).” Z tą Irlandią to trochę na wyrost. W Irlandii kredyt jest droższy niż w Polsce. Co z tego, że stopy procentowe są zerowe, jak marże 3.5% i w górę. W PL przynajmniej marża 1.4% albo około. To jak stopy pójdą w górę zawsze 2% mniej na marży… Ale wiadomo, że to nie do końca tak (bo stopy w PL mogą mocniej skoczyć itd itp)…. A w strefie euro… Hipotetycznie, bo wiemy co w strefie euro… Czytaj więcej »
Jaja Robie
Użytkownik
https://strefainwestorow.pl/artykuly/20171017/warren-buffett-majatek Tak, gotówka jest nudna. Tak, gotówka nie generuje żadnego dochodu. Ba, w środowisku bardzo niskich stóp procentowych i rosnącej inflacji, nawet trzymanie jej na oprocentowanej lokacie nic nie daje, bo przynosi stratę. Problem w tym, że gotówka w kryzysie jest królem. Gdy ceny akcji lecą na łeb, na szyję, nie powinno się sprzedawać jednych akcji, by kupić inne. Powinno się sięgnąć po zapas gotówki, by nabywać po okazyjnej cenie walory perspektywicznych firm. Każdy rozsądny inwestor powinien mieć gotówkę w pogotowiu – na nieprzewidziane giełdowe wydatki… http://forsal.pl/galerie/1037411,duze-zdjecie,2,banki-na-rynku-nieruchomosci-gdzie-eksplodowaly-ceny-mieszkan.html http://forsal.pl/artykuly/1037411,banki-na-rynku-nieruchomosci-gdzie-eksplodowaly-ceny-mieszkan.html nalitycy EBC w swoim raporcie nie opisywali przyczyn największych wzrostów i spadków… Czytaj więcej »
Jaja Robie
Użytkownik
Zaczynamy od wiesci dobrych: Ukraińcy: https://www.money.pl/gospodarka/wiadomosci/artykul/praca-rynek-ukraincy,105,0,2378857.html Ratunkiem mieli być pracownicy ze wschodu, ale wraz ze zniesieniem wiz masowo zaczęli wyjeżdżać z Polski na Zachód. W Niemczech stawki dla pracowników budowlanych są nawet 3 razy wyższe, dlatego wielu Ukraińców pracujących dotychczas w Polsce zdecydowało się wyjechać dalej – pisze „Puls Biznesu”. Na rynku wciąż obecni są Białorusini, ale ich liczba nie stanowi ratunku dla całej branży, która bez pracowników ze wschodu popada w paraliż. Dlatego pracodawcy muszą szukać innych rozwiązań. Jednym ze stosowanych przez nas rozwiązań jest poprawa wydajności pracy poprzez automatyzację produkcji. W ramach strategii długoterminowej zdecydowaliśmy się także na… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik

co do Ukraińców to gówno prawda…. to taka wręcz manipulacja ! takie straszenie pojawiło się jako odpowiedź na krytykę zatrudniania Ukraińców… w tych artykułach jest straszenie ale nie ma żadnych danych… co ciekawe kontrole firm wykazują nielegalne zatrudnienie wielu Ukraińców nawet takich którzy przebywają u nas nielegalnie…

Jaja Robie
Użytkownik
Przegląd prasy: Zacznijmy od Szwecji: https://www.bloomberg.com/news/articles/2017-10-24/a-27-billion-property-management-exposure-feeds-swedbank-unease For Sweden’s biggest mortgage bank, Swedbank AB, that means its 221 billion kronor ($27 billion) in loans to property-management firms pose a risk that investors should watch closely, according to Danske Bank A/S senior analyst Matti Ahokas. These are “big exposures,” he said by phone on Tuesday. “Nobody really knows what’s happening” with that market, he said. “If they end up in trouble, the banks end up in trouble as well.” In Stockholm county, the average debt-to-income ratio for new mortgages is between 490 percent and 550 percent, according to figures from the regulator. But… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik
„Tomasz koleżko ty mój jedyny i niepowtarzalny zechciej mi łaskawie odpowiedzieć na pytanie jak to jest, że artykuł o Ukraińcach to manipulacja, a te o braku mieszkań i cenach lecących w kosmos już nie? ” artykuł o Ukraińcach w podobnym tonie powraca od jakiegoś czasu… ten nie jest pierwszy i nie ostatni zapewne… twarde dane wskazują na wręcz nieprzyzwoitą dynamikę ich tu migracji… wszystkie te artykuliki łączy jedno same przypuszczenia i żadnych twardych danych to potwierdzających… z drugiej strony to zapotrzebowanie na Ukraińców wcale nie jest takie konieczne jak nam się wmawia… wystarczy popatrzeć na kraje regionu ! nigdzie tych… Czytaj więcej »
zeroxx
Użytkownik

Kończą się czasy z mini ratką.
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Stypulkowski-Na-kredyty-ze-stalymi-stopami-procentowymi-jest-juz-za-pozno-7557668.html

” Klienci, którzy dziś są zadowoleni, przyjdą (po podwyżkach stóp procentowych – przyp. red.) do nas z pytaniem „dlaczego nas nie ostrzegaliście?” – komentuje Gajewski.”

Po ostatnich danych z gospodarki widać ewidentnie, że mamy szczyt cyklu koniunkturalnego. Zaraz się zacznie cykl podwyżek stóp procentowych :) i jak zwykle będzie masa oszukanych.

wpDiscuz