Frankowe dylematy

Napisał do nas niedawno jeden z czytelników, z prośbą o „poradę” w kwestii kredytu frankowego, którego jest „posiadaczem”. Odpowiedź wyszła na tyle długa, że powstał z tego niniejszy wpis.
Podobny temat był już poruszany na blogu – jeśli kogoś takie rzeczy interesują, może poczytać:

Co zrobić z kredytem we frankach?

Tym razem nasz czytelnik (nazwiemy go roboczo Frankiem) opisał swoją sytuację w taki sposób:

Witaj wdzb,

moja historia życia też związana jest z frankiem. Był rok 2006, zima nie dawała się we znaki, więc „wszyscy brali kredyty”. Wszyscy pędzili po kredyty, jak Warszawiacy do metra (mimo że jeździ co 3 minuty), więc ja też pobiegłem. „Pan w banku” powiedział, że owszem kredyt będzie, ale we frankach, bo na złotówkowy nie mam zdolności. „Ale moja koleżanka mi radziła, że jak zarabiam w złotówkach, mam kredyt brać w złotówkach”. To nie przekonało „Pana w banku”. Nadal nie miałem zdolności. Zatem, franki, na 30 lat, a co – młody jestem. LTV ponad 100%? Czemu nie. Jak wspominałem to wszystko wasza wina J. Gdyby blog Wasz był w roku 2005, dzisiaj nie pisałbym tej historii. Jestem głupcem kredytowym i nie wstydzę się tego (anonimowość tylko dlatego, bo to takie modne)

Mieszkanie znajduje się pod Warszawą, ceny w tamtym czasie „za metr” były naprawdę ciekawe, więc mieliśmy swoje wymarzone M3 (i to nie małe, 76m + „balkon, zwany szumnie tarasem” 12m). Szkoła się budowała, myślimy sobie, super. Będziemy zostawiać dzieci i ruszymy do pracy. Owszem, szkoła się wybudowała, ale tak jak my, pomyślało kilka tysięcy innych osób, więc szkoła zrobiła zmiany jak w fabryce tkanin w Łodzi i niektóre z lekcji zaczynały się o 14.00. Zostaw dziecko o 7.00 na świetlicy, niech czeka do 14.00. O nie. Nie zrobimy tego dziecku (przecież nasze najpiękniejsze, najlepsze).

I zrobiliśmy kolejny błąd (jak ten w 2006 z „Panem z banku”) i wynajęliśmy „nasze” mieszkanie komuś, a z kolei wynajęliśmy mieszkanie „od kogoś” w „dobrej” dzielnicy Warszawy – w marcu 2015. Piszę „błąd” z perspektywy ekonomicznej, czyli krótko mówiąc, nie opłaca się. (prawie) Oczywiste jest, że wynajęcie mieszkanie o podobnym metrażu kosztuje więcej w Warszawie, niż gdzieś „pod”, nawet jeśli tam „pod” są wodotryski. Zatem, po odjęciu kosztu paliwa za codzienne dojazdy do Warszawy i tak dopłacamy. Pan najemca płaci nam za miesięczną ratę kredytu…tylko (niestety jakoś nie chciał bardziej pomóc). Z holistycznego punktu widzenia jednak, komfort życia zwiększył się o niebotyczne rozmiary (szkoda, że nie potrafimy jeszcze zamienić tego w dolary) – do pracy blisko, do szkoły blisko, w weekendy metrem – słowem żyć nie umierać. 1.5h dodatkowego czasu dla siebie dziennie.

Nosiłem się z zamiarem sprzedaży starego mieszkania (po spłacie bankowi jeszcze by zostało). Mieszkanie ogłoszone w listopadzie 2014, ale kolejna niespodzianka przyszła ze Szwajcarii w styczniu 2015 i wtedy moje ogłoszenie (dziwnym trafem) zniknęło z otodom.

Status quo mojej sytuacji jest teraz takie. Gdyby znalazł się chętny na mieszkanie to z drobną dopłatą z mojej strony, byłbym w stanie spłacić „Pana w banku” i mieć kredyt z głowy. Wynajmować dalej od kogoś i nie przejmować się specjalnie. Ktoś zaraz powie – a dzieciom co zostawisz? Są inne opcje zabezpieczenia dziecka na przyszłość niż to mieszkanie „pod Warszawą”. Z drugiej strony zostało raptem 20 lat to może jednak poczekać i podarować dzieciom mieszkanie – niech też sami dojeżdżają do Warszawy – nauczą się życia. Kalkulatory stworzone po propozycji ustawy frankowej mówią, że mocno do tyłu nie jestem – jeśli dobrze podstawiłem dane.

Generalnie system wynajmowania mieszkania od kogoś bardzo mi pasuje. Jeśli dobrze skonstruować umowę najmu (jako prawnik mogę co nieco wiedzieć w tej sprawie) to można sobie spokojnie mieszkać, a jak mi się znudzi to zmienić na inne. W ciągu miesiąca. Bez problemu.

Pytanie zasadnicze więc jest takie: jak żyć? Tzn. zostawiać jak jest i czekać czy jednak próbować coś zmienić – skoro co miesiąc dopłacam do tego całego „projektu”.

Poniżej przedstawiam dane dotyczącego kredytu i jego obecnej sytuacji – gdybyś potrzebował więcej info, proszę daj znać.

parametry-kredytu

Pozdrawiam,
Franek

Sytuacja Franka nie jest może jakaś godna pozazdroszczenia, ale z drugiej strony dramatu nie ma – w związku z tym, odpowiedź brzmiała tak:

Cześć Franku,

ponieważ na ten moment dopłacasz co miesiąc do interesu czynsz za „Twoje” mieszkanie (600 zł), więc, gdyby tak miało pozostać, to już za 20 lat takim (w sumie tanim :) kosztem stałbyś się prawdziwym panem i władcą feralnego lokum. Problem tylko w tym, że przez 20 lat trochę się najpewniej zmieni i wygląda na to, że wszystkie zmiany będą przeciwko Tobie.

Problem pierwszy – kurs franka.

Są tacy (autentycznie!), którzy uważają, że kiedyś frank znowu będzie „tani” (i to są absolwenci jakiejś tam pseudo ekonomii na UW). Niestety ja tak nie uważam, a wspiera mnie w tym chociażby ten wykres:

usdchf

Widać tu, jak zmieniała się wartość franka względem dolara, czyli nie jakiejś tam wybitnie śmieciowej waluty typu PLN, w ciągu ostatnich 50 lat. O ile teraz drukują wszyscy, o tyle Szwajcarzy jako jedyni drukują tylko i wyłącznie w celu stabilizacji kursu własnej waluty (pozostali tj. USA, UE, Japonia drukują, bo im się wszystko wali… Chińczykom też się powoli zaczyna walić). Dlatego Szwajcarzy mogą przestać drukować, jak będzie potrzeba i zupełnie żadna krzywda im się nie stanie. Stąd jest wniosek, że ich waluta ma spore szanse jeszcze bardzo długo pozostać bardzo stabilna (w dzisiejszych czasach stabilna oznacza przy okazji silna). Jest tu oczywiście pewne zagrożenie ze względu na bardzo rozrośnięty sektor bankowy w Szwajcarii, ale jakoś mi się nie wydaje, żeby miał on paść wcześniej niż banki amerykańskie, europejskie, a już tym bardziej polskie. PLN to waluta wybitnie spekulacyjna – wystarczy małe zamieszanie na „rynkach” i nagle się osłabia. Powodów do umacniania specjalnie nie widać, a „dobra zmiana” zdaje się upadek całego państwa tylko przyspieszać (mimo tej nachalnej propagandy o kolejnych narodowo-socjalistycznych sukcesach gospodarczych i mimo kolejnych prezentacji w PowerPoint’ie pewnego nadministra, któremu już nawet PKB coś przestaje rosnąć, więc teraz będzie się skupiał nie na jego wysokości, tylko na jakości – szkoda, że nie znamy algorytmu oceny tej jakości). Zmierzam do tego, że frank oczywiście może jeszcze kiedyś będzie po 2 złote, ale bardziej (dużo bardziej) prawdopodobnej wydaje się, że będzie po 6. Albo po 8. Albo po ilekolwiek, jak dojdziemy z socjalizmem w gospodarce do poziomu Grecji.

Problem drugi – stopy procentowe.

W tej chwili LIBOR frankowy jest ujemny, dlatego mimo silnego wzrostu kursu franka rata jakoś specjalnie nie wzrosła (w Twoim przypadku może nawet coś tam spadła względem historycznych maksimów). Stopy procentowe mogą być niby jeszcze bardziej ujemne, ale to jest trochę jak z kursem – prawdopodobieństwo, że będą wyższe zdaje się być o wiele większe. A wspiera to ten wykres:

liborchf

Tak to wszystko wyglądało na przestrzeni 30 lat – aktualna sytuacja jest więc sporą anomalią i trudno obstawiać, że tak pozostanie przez kolejne 20 lat. Ze względu na poziom marży i stawki LIBOR aktualnie spłacasz prawie sam kapitał. Jak stopy wzrosną, to efekt dla frankowiczów będzie jeszcze bardziej dotkliwy niż dla złotówkowiczów –  wzrost oprocentowania o 1 p. p. podniósłby Twoją ratę o jakieś 350 PLN. A 1 p. p. to mało (ledwie wyjdzie się na dodatnie poziomy). Dlatego też w dłuższej perspektywie Twoja rata ma o wiele większe szanse wzrosnąć (i to znacząco) niż spaść. I ta dłuższa perspektywa wcale nie musi być taka długa, bo wysokość rocznej stopy dolarowej (LIBOR 1R USD) pokazuje, że rychłe podwyżki stóp są prawie nieuniknione:

liborusd1r

Szwajcarzy na pewno jakoś się do USA dostosują (skoro dostosowali się do ultra niskich stóp, to dlaczego nie mieliby się dostosować do wyższych?).

Problem trzeci – ceny mieszkań.

Pewnie czytasz bloga od jakiegoś dłuższego czasu, więc wiesz, jakie jest moje zdanie na temat cen w przyszłości. Demografia, ukrócenie kredytów na 30 lat (wraz ze wzrostem stóp procentowych), ewentualny podatek katastralny… to wszystko może sprawić (sprawi), że deweloperzy nie będą już sprzedawać mieszkań za 2+krotność kosztów budowy (a tym bardziej w takiej cenie nie będą sprzedawać mieszkań babcio-spadkobiercy, milionerzy). Oczywiście jest możliwe, że wysokie ceny będą jeszcze wyższe, ale to jest trochę tak, jak z kursem franka, czy stopami procentowymi ;) Szanse na spadki zdają się być o wiele większe niż szanse na wzrosty. Tu wspiera mnie m. in. ten wykres ;)

ceny

Dlatego trzymanie mieszkania w nadziei na wzrost jego wartości jest dość słabym pomysłem (zwłaszcza, że mieszkanie się starzeje, a do tego mieszkania wynajmowane zwykły starzeć się szybciej niż standardowo). O ile na razie wynajmujesz mieszkanie w jakiejś tam cenie, to żeby utrzymać tę cenę przez kolejne 20 lat, będziesz musiał zrobić co najmniej 1, a pewnie i ze 2 duże remonty (to wszystko sprawia, że do swoich miesięcznych kosztów musiałbyś już teraz dodać jakiś uśredniony koszt przyszłych remontów).

Mamy więc 3 podstawowe argumenty za tym, że (strategicznie patrząc) mieszkania/kredytu we frankach nie warto trzymać. Ale nie ma oczywiście z tego wniosku, że trzeba się mieszkania szybko pozbywać :) Póki kurs franka jest stabilny, a będzie stabilny aż do kryzysu, nic się specjalnego nie dzieje – Twoje zadłużenie spada szybciej niż kwota, którą „dopłacasz” miesięcznie do mieszkania. Problem polega jednak na tym, że mamy coraz więcej oznak poważnego kryzysu, chociażby chwiejący się w posadach Deutsche Bank, więc trzeba być czujnym i właśnie tę czujność mógłbym doradzić. Z pewnością trudno będzie nie zauważyć początku kryzysu – wtedy warto by się mieszkania/kredytu pozbyć. Kryzys bankowy jest w Twojej sytuacji o tyle niebezpieczny, że mógłby niekorzystnie wpłynąć na wielkość Twojego depozytu w banku, za to na pewno nie wpłynie „niekorzystnie” na wysokość kredytu. I to jest ogólna zasada – w przypadku kryzysu zdecydowanie warto wykorzystać oszczędności (przynajmniej te, które są w banku) do spłaty kredytu, bo kredyt praktycznie nigdy nie znika, za to depozyt znika zadziwiająco często. Dlatego też przygotowałbym się możliwie dobrze do szybkiej sprzedaży mieszkania, kiedy już nadejdzie pora – warto pozbierać stosowne dokumenty i „uporządkować” wszelkie kwestie prawne związane z mieszkaniem. Pewną niedogodnością jest tu fakt, że mieszkanie jest wynajmowane – moje doświadczenia z oglądaniem mieszkań były takie, że zawsze takie coś bardzo mnie zniechęcało, bo uważam, że, jeśli ktoś chce mi coś sprzedać (zwłaszcza, jeśli dysponuję gotówką), to powinien dostarczyć produkt (mieszkanie gotowe do sprzedaży), a nie (niczym deweloper) obietnicę sprzedaży mieszkania, jak już się „pozbędzie” aktualnego lokatora. Kolejną niedogodnością jest kredyt (zwłaszcza we frankach, a już zwłaszcza taki z LTV > 100%) – takie coś praktycznie z miejsca eliminowało moje ewentualne zainteresowanie mieszkaniem (nie znaczy to oczywiście, że każdy tak ma… ale jeśli ktoś ode mnie chciał kilkaset tysięcy za mieszkanie, to oczekiwałem transakcji bez żadnych dodatkowych „atrakcji”). Wszystko to warto by jakoś uwzględnić w kalkulacji wartości mieszkania – wszak wszystko da się sprzedać, a jednocześnie każda „niedogodność” ma wpływ na ostateczną cenę.

Podsumowując… strategicznie patrząc, praktycznie wszystko przemawia niestety przeciwko Tobie i w dłuższej perspektywie wygląda na to, że warto byłoby się kredytu/mieszkania pozbyć. Jednak nie należy się z tym spieszyć. W tej chwili co miesiąc jesteś „do przodu”, ceny mieszkań są stabilne, a rząd jednak jakieś tam bardziej lub mniej bezsensowne propozycje frankowiczom składa (może kiedyś pojawi się coś naprawdę ciekawego, jak chociażby lansowane powoli kredyty na stały procent?). Dopóki nie zrealizuje się czarny scenariusz kryzysu lub zwyczajny wzrost stóp procentowych, można chyba spokojnie stosować ulubioną strategię naszych członków Rady Polityki Pieniężnej, czyli „wait and see” (przedziwne, że za takie coś im tak dobrze my, podatnicy, płacimy). W międzyczasie warto zrobić jak najwięcej w kierunku maksymalnego ułatwienia sobie sprzedaży mieszkania (jak zacznie się kryzys, to trzeba będzie sprzedawać szybko – rynek mieszkaniowy ma pewną inercję i można ją wykorzystać – jak się człowiek spóźni, to będzie niezła kupa ;)
Mam nadzieję, że chociaż odrobinę Ci pomogłem, mimo że nie napisałem właściwie niczego, o czym bym już nie pisał wcześniej na blogu.

Pozdrawiam serdecznie,
wdzb

Jeśli ktoś ma jakieś własne przemyślenia, albo propozycje dla kredytobiorców frankowych, których jest całkiem sporo (ciekawe, ile procent z nich czyta naszego bloga ;) to zdecydowanie warto się nimi podzielić w komentarzach – a nuż pomogą Frankowi, albo komuś innemu w podjęciu optymalnej decyzji. W końcu powyższa rada i tak była taka, że po jej przeczytaniu właściwie nadal nic nie wiadomo ;)

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o
Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
Tomasz_Wielblad
Użytkownik
Hejka pozwolę sobie nie do końca zgodzić co do strony kredytu frankowego (bo od strony cen mieszkań mam zupełnie inne zdanie ale tu raczej trzeba by było dużo więcej poczytać ;) ) ok fajnie z kursem franka ale brakuje wniosków… na wykresie wyraźnie widać że obecne wzrosty kursu franka rysują dość wyraźną linię trendu i gdyby nie interwencja ichniego banku prawdopodobnie linia trendu byłaby czytelniejsza ;) jednak taki trend nigdy nie trwa wiecznie ! czyli „po latach” lina ta zostaje w sposób widoczny przełamana ! co widzimy na wykresie jako szczyty choć oczywiście są one co raz niższe ;) to… Czytaj więcej »
Dario
Użytkownik

Nie wiem czy było:
http://www.dzienniklodzki.pl/strefa-biznesu/wiadomosci/z-regionu/a/nowe-mieszkania-w-lodzi-takiego-wyboru-dawno-nie-bylo,10154476/

Niezwiązane z frankami, ale z rynkiem nieruchomości w Łodzi. Może kogoś zainteresuje.

Dario
Użytkownik
„Gdy byłem jesienią na targach nieruchomości w hali Expo i obejrzałem te wszystkie foldery, chwyciłem się za głowę – komentuje Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości. – Rynek nieruchomości większy niż w Warszawie – pomyślałem i byłem zbudowany. Ale powraca pytanie: dla kogo te mieszkania. Podaż w Łodzi przewyższa popyt. To, że obniżono stopy procentowe, nic nie znaczy. Po problemach frankowiczów, ludzie podchodzą do kredytów z większą nieufnością. Dla prywatnych inwestorów inwestycja w nieruchomości pod wynajem rzeczywiście jest dziś niezłym wyjściem, bo giełda niepewna, lokaty niskie. Ale takich klientów nie jest wielu. A co z tymi, którzy kupują, by samemu mieszkać?… Czytaj więcej »
Dexter
Użytkownik
Co bym polecił frankowiczom? Otóż to by w końcu nie zajmowali sobą i swoimi problemami innych ludzi w kraju. Przez nich, jak i przez innych kredytobiorców ceny poszybowały nienaturalnie do góry. Mój przypadek. Wyjechałem za granicę. Byłem „no lifem” w NL przez 3 lata (2006-2009). Zapieprzałem dzień i noc. Oszczędzałem by kupić sobie mieszkanko w swoim mieście. Uzbierałem kwotę X, która powinna wystarczyć. Wracam, a tu zaskoczenie. Ceny skoczyły co spowodowało, że nie mam wystarczającej kwoty X, brakuje. A kolejny wyjazd już nie wchodził w grę. Do dziś nie kupiłem mieszkania i nie żałuję. Kolega fr. nie narzeka na raty,… Czytaj więcej »
_misiek_
Użytkownik

Wątpię w wyraźny spadek cen mieszkań w dużych ośródkach, w napływowych miastach. Raczej bym na to nie liczył. Popyt zapewnią „słoiki”.

Wykres stóp procentowych niczego nie dowodzi oprócz tego, że były wysokie, a teraz są niskie. Może minąć i 10 lat zanim cokolwiek drgnie.

Kasia_Ko
Użytkownik

Czasami do głowy przychodzą też inne rozwiązania- zupełnie odmienne ale jesli jeszcze mamy szansę to czemu nie skorzystać z takiego programu https://mdmprogram.com/

wpDiscuz