Yevgeny_Onegin_by_Repin

El professore

Kilkakrotnie zdarzało się nam już polemizować z prof. Łaszkiem (ekspertem mieszkaniowym NBP i SGH) na temat przyszłości polskiego rynku mieszkaniowego. O ile nasze stanowisko jest dosyć stabilne (wszak staramy się o to, aby było poparte faktami, a fakty raczej rzadko się zmieniają ;) o tyle pan profesor zdaje się mieć tu pewne rozchwianie – sensowne wypowiedzi przeplata z zupełnie niesensownymi i dziś (niestety) przyjrzymy się tej jego gorszej stronie. Jeden z czytelników podesłał namiary na ciekawy wywiad – całość można (warto) przeczytać pod poniższym adresem:

http://www.obserwatorfinansowy.pl/tematyka/rynki-finansowe/podwyzki-stop-nie-powinny-zalamac-rynku-nieruchomosci/?wpmp_switcher=desktop

W tym artykule ustosunkujemy się do odpowiedzi profesora na całkiem sensowne pytania dziennikarza, który sprawia wrażenie, jakby nas od czasu do czasu czytywał (za to profesor chyba nie czyta, albo czyta bez zrozumienia ;) No, to do dzieła!

Wstęp do wywiadu:

Ceny mieszkań w najbliższym czasie będą stabilne lub lekko rosnące. W długiej perspektywie podwyżki stóp procentowych i demografia będą wywierać presję na obniżki, ale regulacje oraz wzrost gospodarczy i wzrost dochodów mogą te efekty niwelować – ocenia prof. Jacek Łaszek z NBP.

Już początek pokazuje, co tu się będzie działo – to chyba tak specjalnie dla tych, którzy nie mają czasu na przeczytanie całości, a którym trzeba koniecznie przekazać jedynie słuszne tezy ;) W najbliższym czasie ceny będą stabilne lub lekko rosnące… dodalibyśmy do tego jeszcze „lub lekko malejące” – sens stwierdzenia i tak pozostałby żaden, za to zdanie z pewnością byłoby prawdziwe ;) Profesor zauważa pewien wpływ stóp procentowych i demografii (czyli dwóch absolutnie najważniejszych czynników!) na rynek, ale stwierdza, że jakieś magiczne „regulacje” (ustawowa cena m2? ;) i wzrost gospodarczy (w końcu mieszkamy na zielonej wyspie, nie?) mogą te efekty niwelować. Hmm… jak rząd wprowadzi całkowity zakaz budowania nowych mieszkań, to może rzeczywiście ceny tak łatwo nie spadną, ale takich rzeczy to nie będzie nawet w naszym kondominium. A ten wzrost gospodarczy… no cóż… Grecja też taki miała (na kredyt), mamy taki i my. Grecja miała swoją Olimpiadę, my mieliśmy swoje Euro. Tyle, że w Grecji rząd nie ukradł połowy przyszłych emerytur swoim obywatelom, a u nas ukradł (to dobrze świadczy o tym naszym wzroście gospodarczym ;) W przyszłym roku będzie kolejny rekordowy deficyt (który jest możliwy dzięki wyeliminowaniu ostrożnościowych progów zadłużenia), kopalnie może już przyszłego roku nie doczekają, a następna w kolejce będzie nasza największa dojna krowa, czyli KGHM (w końcu spadek cen miedzi od szczytu prawie o 50% musi z czasem zrobić wrażenie na największym polskim eksporterze). Taki to mamy wzrost gospodarczy. Ale nawet, gdyby on rzeczywiście wystąpił, to… dlaczego miałby się przełożyć na wzrost cen, a nie na poprawę warunków mieszkaniowych (większa powierzchnia, wyższy standard)? W końcu deweloperzy budują teraz jak szaleni, a mogą budować jeszcze więcej – jak będzie popyt, to będą po prostu więcej budować. To już nie te czasy, że deweloperów było 5 na krzyż, a na rynek (w roku 2004) nagle wkroczyły setki tysięcy ludzi wyposażonych w zdolność kredytową (czasem tylko we frankach).
Dziwne w tym wszystkim jest to, iż profesor uważa, że cokolwiek może przeciwstawić się dwóm najważniejszym czynnikom na rynku mieszkaniowym, które do tego zadziałają w parze – demografia już działa (o czym nieco dalej), a stopy kiedyś do niej dołączą. Jeśli kredyt hipoteczny przestanie być dostępny, to można sobie łatwo wyobrazić, co się stanie z tymi wszystkimi mieszkaniami po pół miliona – skoro 80% mieszkań w dużych miastach kupuje się na kredyt (link do artykułu na ten temat poniżej), to większy wzrost stóp spowoduje załamanie na tym rynku. Naprawdę ciężko z tym polemizować patrząc na sytuację, która była przed pojawieniem się kredytów hipotecznych na masową skalę (w roku 2004).

http://wdomachzbetonu.pl/jak-to-jest-z-tym-zakupami-za-gotowke/

Ale nic to – jedziemy dalej ;)

Kto dziś – demograficznie rzecz biorąc – kupuje mieszkania w Polsce? Wyż powojenny swoje M3 już ma, wyż lat 80 ma kredyty, a w 2014 roku udzielono jednak 174 tys. nowych umów kredytowych. Komu?

Prof. Jacek Łaszek: Chcemy zrobić badanie kim są nabywcy. Na razie tylko się domyślamy po rozmowach z agencjami pośrednictwa nieruchomości i deweloperami. (…) Do tego dochodzi jeszcze motyw inwestycyjny, który akurat teraz dominuje. Przy niskich stopach procentowych coraz więcej osób uznaje, że ich kapitał lepiej przechowa mieszkanie na wynajem niż lokata w banku.

Komu udzielono kredytów? Ano ostatnim kamikaze ;) Redaktor chyba nie wie, że 174 tys. rocznie to akurat bardzo słaby wynik (najsłabszy od początku ery kredytów mieszkaniowych w Polsce). W szczycie bańki było to ponad 300 tys., więc spadek jest bardzo duży. Za to profesor dopiero będzie badał, kto te kredyty bierze (nie prościej byłoby zapytać banki? Przecież one bardzo dokładnie prześwietlają klientów przed udzieleniem kredytów). Żeby sobie mógł oszczędzić trudu, to my odpowiemy, kto bierze – ano biorą ci z wyżu demograficznego, którzy jeszcze nie wzięli. Pamiętajmy, że szczytowy rocznik ’83 ma w tej chwili 32 lata, czyli to już właściwie ostatni moment „na wzięcie”. Ale takich osób nie ma już aż tak wiele – zostają młodsi, których jest z każdym rocznikiem coraz mniej, aczkolwiek nadal całkiem dużo (rocznik ’91 jest wciąż powyżej średniej, a ma teraz dopiero 24 lata, czyli jeszcze trochę za wcześnie na kredyt). Gdyby nie to, że nasz wielki wzrost gospodarczy sprowokował oficjalnie 2 miliony młodych Polaków (wg szacunków nieoficjalnych jest to znacznie więcej) do rozpoczęcia życia za granicą, to naprawdę miałby jeszcze przez pewien czas kto kupować (pożyczać). Szerzej na ten temat pisaliśmy w artykule:

http://wdomachzbetonu.pl/dlaczego-w-polsce-nie-ma-kolejnego-bumu/

A ten motyw inwestycyjny… profesorze, litości! Zainwestował Pan pół miliona w to mieszkanie pod wynajem w Warszawie, z realną stopą zwrotu w okolicy 3% (jak nie będzie problemów z najemcami)? Wystawia Pan ogłoszenia na otodom’ie i jeździ Pan do tego mieszkania naprawiać prysznic? Motyw inwestycyjny mieszkania na wynajem jest absurdalny – można jedynie liczyć na wzrost cen, bo to cena jest decydującym czynnikiem (co to jest 3% rocznie z wynajmu przy wzroście ceny o 100% w latach 2006-2007, albo przy spadku o 15% w latach 2009-2011?). Hello!?

Tyle, że za rok, dwa zaczną się podwyżki stóp i oprocentowanie lokat będzie rosło, a ceny mieszkań uzależnione od dostępności kredytu – powinny spadać.

To naturalny cykl. Pamiętajmy jednak, że rynek mieszkaniowy jest ociężały i podwyżki stóp nie wpływają na niego natychmiast. W dodatku przy braku rynku najmu z prawdziwego zdarzenia czynsze długo utrzymują się na stabilnym poziomie. Zresztą nawet przy spadkach cen mieszkania w dobrych lokalizacjach mogą tracić na wartości mniej od rynku. Jeśli najem potraktować długoterminowo to nie musi to być taki zły interes. W ramach ciekawostki powiem panu, że słyszałem nawet o pojedynczych przypadkach klientów ze Wschodu – z Rosji i Ukrainy, którzy kupują mieszkania w Warszawie i Elblągu.

Rynek mieszkaniowy jest ociężały… to się trochę zgadza – on jest ociężały przy spadkach cen, za to przy wzrostach nie jest (patrz lata 2005-2007). Dlatego też aktualnie mamy to, co mamy – ceny (zwłaszcza na rynku wtórnym) powinny zauważalnie spaść, żeby ktoś na poważnie zaczął kupować (na pierwotnym poniekąd spadły, dzięki dopłacie w Mdm). A że nie spadają, to rynek wtórny leży (co ma szansę się niedługo zmienić, znowu dzięki Mdm). Co do czynszów najmu, to… jak zaczął się kryzys (2008-2009) ceny najmu spadły (średnio rzecz biorąc) o 20% – to się nazywa stabilny poziom ;) Pamiętajmy, że najem jest alternatywą dla kupna – jak rosną ceny kupna, rosną ceny najmu. Jak spadają ceny kupna, spada też cena najmu – a że spodziewamy się spadków cen kupna, to wie Pan, profesorze… ;)
Oczywiście pojawiła się też ta mityczna dobra lokalizacja – szkoda, że profesor jej nie zdefiniował, bo my uważamy, że coś takiego nie istnieje („dobroć” lokalizacji jest już w cenie mieszkania i utrzymuje się pewna równowaga pomiędzy różnicą w cenie, a różnicą w „dobroci” lokalizacji – jak cena gorszej lokalizacji spadnie, to spadnie też cena lepszej, bo gdyby nie spadła, to wtedy owa „lepszość” nagle kosztowałaby więcej niż wcześniej, a nie ma ku temu żadnego powodu). Szerzej na ten temat też już pisaliśmy:

http://wdomachzbetonu.pl/lokalizacja-lokalizacja-lokalizacja/

A ta ciekawostka o pojedynczych przypadkach Rosjan, czy Ukraińców kupujących mieszkania dobrze pokazuje stan tego zjawiska – są to, jak powiedział profesor, pojedyncze przypadki :) Ale żeby w Elblągu kupowali? :) Ciekawe, czy to też pod wynajem z jednoczesną nadzieją na wzrost cen (tej dobrej lokalizacji) w przyszłości ;)

Jak widać, profesor nie ustosunkował się do meritum pytania – nie odpowiedział, jakim cudem przy wzroście „ceny” kredytu mieszkania miałyby pozostać w tej samej cenie (czyli nowy nabywcy musieliby zacząć z wyższymi ratami niż obecnie zaczynają obecni). Pamiętajmy, że ludzie wciąż patrzą na wysokość pierwszej raty (frankowcy są pod tym względem mistrzami) – jak pierwsza rata będzie wyższa o połowę niż jest teraz, to ludzie nie kupią mieszkania w tej cenie, co teraz, tylko je wynajmą. Albo poszukają tańszego. Rynek mieszkaniowy jest bardzo silnie skorelowany z oprocentowaniem kredytu – jak nie było kredytu, było (w miarę) tanio. Jak jest kredyt i każdy może „kupić”, to jest drogo, bo… każdy może kupić. Pan profesor zna chyba podstawowy mechanizm popytu-podaży. Fajnie to ostatnio zobrazował Krzysztof Kolany na bankierze w artykule:

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Bank-Anglii-dmucha-banke-na-nieruchomosciach-7277645.html

Dzięki mega taniemu kredytowi, ceny na Wyspach zdołały nawet przekroczyć poziom z 2008 roku, co jest nie lada osiągnięciem. Dokładnie tak samo działa to w drugą stronę – droższy kredyt -> klienci mogą mniej zapłacić/pożyczyć -> mieszkania jakoś trzeba sprzedać -> cena dopasowuje się do tego, co klienci mogą zapłacić/pożyczyć. A że klienci głównie pożyczają (o czym już pisaliśmy), to wahania stóp mają w perspektywie kilkuletniej zdecydowanie największy wpływ na ceny.

Warszawa będzie Londynem dla biedniejszych wschodnich oligarchów?

To za daleko idąca teza. Zjawisko nie jest masowe, a mieszkania, które kupują ci klienci są skromne i w razie czego łatwo je upłynnić. Wydaje się, że to forma zabezpieczenia przed niepewną sytuacją w ich krajach.

Warszawa Londynem… dobre :) Kto był w Warszawie ten chyba wie, że do Londynu „nieco” jeszcze brakuje i nie chodzi tu o samo miasto, tylko o fakt, co się w nim robi (gdzie się pracuje). W Londynie pracuje się w centrach największych firm światowych (do tego bardzo często to są instytucje finansowe, czy najbardziej dochodowa branża), a w Warszawie pracuje się w… call center :) A za odbieranie telefonów nigdy nie zapłacą tyle, co za produkcję pieniądza ;) Dodatkowo ta nasza wrodzona sympatia do Rosjan/Ukraińców z pewnością powoduje, że ci biedni oligarchowie czują się u nas jak w domu ;)
Na imigrantów z Syrii też chyba nie ma co liczyć, skoro nawet, jak się im da mieszkanie i pracę, to oni następnego dnia i tak zwiewają do Niemiec, paść się na tamtejszym multi-kulti-socjalu…

Klienci ze Wschodu nie zastąpią chyba „brakujących” Polaków. W 2007 roku, gdy mieszkania były najdroższe, 25 latków w Polsce było 658 tysięcy, teraz jest 543 tysiące, w 2020 roku będzie tylko 434 tysiące i czym dalej tym gorzej. Dodatkowo wyż powojenny będzie mieszkania zwalniał.

To prawda. Ciężko jednak przewidzieć jak duży będzie to miało wpływ na ceny. Jak już wspomniałem to jest rynek mało elastyczny, nie reagujący natychmiastowo na zmiany popytu i podaży. Zdarzają się takie sytuacje, że ceny powinny spadać, ale tak się nie dzieje, bo sprzedawcy nie przyjmują tego do wiadomości, albo wręcz ceny podnoszą. Spada wtedy liczba transakcji i po jakimś czasie dostosowanie przyjmuje postać dramatyczną – jakiegoś krachu. Na elastycznych rynkach takie rzeczy się nie dzieją.

Tu redaktor prezentuje nasze postulaty ;) Za to profesor nie daje za wygraną i uznaje, że spadek liczby potencjalnych klientów o 1/3, połączony ze wzrostem podaży (mieszkania odchodzących do lepszego świata osób starszych) nie musi mieć dużego wpływu na ceny ;) Czyli znowu gdzieś profesorowi ulatuje podstawowe prawo popytu-podaży. Profesor mówi, że rynek jest mało elastyczny (to prawda) i nie reaguje natychmiastowo na zmiany popytu i podaży (też prawda). Ale pytanie redaktora jest o perspektywę do 2020 roku, czyli nie tak znowu „natychmiastowo” ;) Dalej profesor opisuje (nie chcący?) aktualną sytuację na rynku wtórnym – ceny powinny spadać, ale sprzedający nie przyjmują tego do wiadomości; spada liczba transakcji i po pewnym czasie robi się wielkie bum. Profesor mówi, że na elastycznych rynkach takie rzeczy się nie dzieją… a chwilę wcześniej stwierdza, że rynek mieszkaniowy nie jest elastyczny – stąd prosty wniosek, że na tym rynku duże bum jest bardzo możliwe. Jak się sprzedający nie „ogarną”, to im deweloperzy sprzątną sprzed nosa resztki popytu i za jakiś czas będzie solidny zjazd na rynku wtórnym – na szczęście wraz z niższymi limitami Mdm szansa na „ogarnięcie” lekko wzrosła.

To jest bazowy scenariusz?

Nie. Mam nadzieję, że spektakularnych spadków, ale i nadmiernych wzrostów uda się uniknąć. Wydaje mi się, że lekcja z kredytami frankowymi wiele dała zarówno bankom jak i nabywcom.

O nadmierne wzrosty możemy być spokojni (znaczy… możemy być spokojni o ich brak ;) A spektakularne spadki by się przydały – może wtedy zatrzymana zostałaby fala emigracji z Polski i bankructwo ZUSu (a za nim całego państwa) odsunęłoby się w czasie? Poza tym… tanie mieszkania (jak każde inne dobra pierwszej potrzeby) są korzystne dla wszystkich z wyjątkiem tych, którzy je produkują bądź mają ich w nadmiarze – a jaki jest udział w społeczeństwie takich osób? 1%?

Jak zatem będą kształtowały się ceny mieszkań w przyszłości?

Powinny powoli rosnąć wraz ze wzrostem PKB. Szczególnie w dużych miastach, gdzie są miejsca pracy. Z drugiej strony w takich rejonach jak np. Podkarpacie gdzie nie wytwarza się zbyt wiele popyt będzie ograniczony tylko do nieruchomości turystycznych.

No i doszliśmy do meritum :) Widzimy, że mieszkania na Podkarpaciu lepiej nie kupować (chyba że coś turystycznego ;) Za to w dużych miastach, gdzie są miejsca pracy (w call center) warto, bo ceny będą rosły wraz ze wzrostem PKB. Masakra :) To nic, że demografia jest coraz gorsza (i zmierza nieuchronnie w kierunku dramatycznej), to nic, że stopy procentowe kiedyś wzrosną, to nic, że deweloperzy biją własne rekordy liczby rozpoczynanych budów i pozwoleń na budowę, to nic, że kredytów udziela się historycznie mało mimo historycznie niskiego oprocentowania, to nic, że PKB rośnie w Polsce nieprzerwanie (taka już właściwie natura systemu rezerwy cząstkowej), a ceny spadają lub stoją w miejscu już od lat 6 – powinny powoli rosnąć i koniec! :) Panie profesorze… skoro zadano kluczowe pytanie, to przydałyby się jakieś argumenty! Albo chociaż jeden… chociaż jakiś malutki argumencik! ;) Bo na poparcie tezy przeciwnej do Pańskiej argumentów jest mnóstwo.

„Gdyby nie widmo ustawy deweloperskiej, przed którą deweloperzy zabezpieczają się, gromadząc nowe projekty i spory nawis niesprzedanych mieszkań z poprzedniego okresu, mielibyśmy już zauważalne wzrosty cen, a tak są one w zasadzie stabilne” – pisał Pan w jednym z artykułów.

Tak. To elementarz z podręcznika ekonomii. Gdy stopy procentowe są niskie przez dłuższy czas to coraz więcej ludzi stać na kupno mieszkania i przy niezmienionej ich ilości ceny powinny rosnąć. Tyle, że deweloperzy budują dużo na zapas, więc ceny nie rosną, a robią tak żeby przez dwa-trzy lata po wejściu w życie nowej ustawy deweloperskiej mieć jeszcze zapas mieszkań zbudowanych według „starej ustawy”.

Przed chwilą czytaliśmy, że wzrost stóp procentowych nie spowoduje spadków cen, za to teraz czytamy, że spadek stóp powoduje wzrost cen. Profesorze, gdzie tu logika? Aaa… no i mielibyśmy wzrost cen, gdyby nie widmo ustawy deweloperskiej. Zawsze są jakieś powody, że mielibyśmy wzrost cen, ale go nie mamy, bo coś tam. Poprzednia ustawa deweloperska (ta z rachunkami powierniczymi otwartymi) też miała spowodować wzrost cen, wynikający z eliminacji mniejszych firm i spadku produkcji. Tymczasem aktualnie mamy produkcję na historycznych rekordach. Tym razem będzie podobnie, bo działalność deweloperów nie zależy od tego, czy rachunek powierniczy jest otwarty, czy zamknięty. Proszę nie zapominać, że deweloperzy nie budują tylko z pieniędzy klientów (taki tryb to już w dzisiejszych czasach chyba duża rzadkość, zwłaszcza w przypadku większych osiedli). Budują na kredyt bankowy, budują z emisji obligacji… fajnie by też było, gdyby budowali za własne środki (skoro osiągają duże zyski, to dlaczego się zakłada, że kapitał nie może pochodzić od nich samych?). Rachunek powierniczy zamknięty jest tylko zabezpieczeniem dla klientów, którzy nie mają mózgu (trudno powiedzieć, czy takich klientów powinno się chronić, bo ewolucja i tak ich wyeliminuje ;)
Jak można płacić za obietnicę wybudowania mieszkania? Jak deweloper zbuduje mieszkanie i można dostać akt własności, to się płaci i dostaje mieszkanie – proste. Wszystkie inne opcje są oczywistym ryzykiem – rachunek powierniczy zamknięty poniekąd nie pozwala podjąć takiego ryzyka, ale jest to tylko naprawianie problemu, którego w normalnym państwie w ogóle być nie powinno! Jak Ty masz towar, a ja mam pieniądze – robimy wymianę. Jak ja mam pieniądze, a Ty masz obietnicę wyprodukowania towaru, to… idę do kogoś, kto już towar wyprodukował. Proste.

Co zmieni nowa ustawa?

Jej założenia są szczytne i cywilizujące rynek, ale większe bezpieczeństwo będzie też więcej kosztować. Mam na myśli wprowadzenie pełnych rachunków powierniczych. Teraz obowiązują rachunki powiernicze częściowe – klient wpłaca pieniądze do banku, a bank wypłaca je deweloperowi w miarę postępów prac. Nie wyklucza to jednak bankructwa dewelopera w wyjątkowo niesprzyjających okolicznościach. Na rachunku zamkniętym deweloper miałby dostęp do pieniędzy klienta tylko po ukończeniu inwestycji, a bieżącą obsługę finansową zapewniałby bank w formie kredytu. To niesie ze sobą spore konsekwencje. Bank miałby pełną kontrolę nad deweloperem – nad jego wpłatami i wypłatami, a także polityką sprzedażową. Bank mógłby np. odmówić sprzedaży jakiegoś mieszkania z rabatem, bo byłoby to niezgodne z założeniami biznesplanu.

Jak już pisaliśmy, ustawa przybliży normalność na rynku – ufamy, że za jakiś czas kupowanie obietnic powstania mieszkania w cenie mieszkania w ogóle nikomu nie przyjdzie do głowy. Nawet, jeśli taka normalność jest nieco droższa niż ryzyko utopienia dużych pieniędzy w długach dewelopera, to jest to korzystne dla wszystkich. Klienci (ci bez mózgu) stracą pieniądze może w jakiejś sensowniejszej dla społeczeństwa „inwestycji”, a gdyby nawet koszty deweloperów wzrosły (trudno powiedzieć, czy wzrosną, bo mógłby profesor nas oświecić, jaki procent deweloperów buduje aktualnie za pieniądze klientów), to i tak mają oni na tyle dużą rezerwę zysku, że na ceny w żaden sposób to wpłynąć nie musi (przy takiej podaży, jaką mamy obecnie).

To sporo dodatkowej pracy dla banków

Zgadza się. Konsekwencje będą takie, że banki będą chciały rozmawiać tylko z dużymi deweloperami, a ci mniejsi będą mieli problem. Jeśli znikną z rynku i spadnie konkurencja, to znowu – zgodnie z prawami ekonomii – powinno to wpłynąć na wzrost cen.

Tak, to już mieliśmy widzieć w 2012 roku. Zamiast tego mamy historycznie wysoką podaż, rekordy liczby budowanych mieszkań, no i ceny jakoś nie wzrosły ;)

Będę pytał z uporem maniaka – to mieszkania w najbliższych latach podrożeją czy potanieją?

Uczciwa odpowiedź jest taka, że nie wiadomo. Opracowaliśmy model dla warszawskiego rynku pierwotnego i wynika z niego, że do końca 2016 roku czekają nas lekkie wzrosty, ale model jak to model nie musi się sprawdzić. Ma pan rację, że wzrost stóp, a w długiej perspektywie demografia będą wywierać presję na obniżki, z drugiej strony wspomniane regulacje oraz wzrost gospodarczy i wzrost dochodów ludności mogą te efekty niwelować. Pamiętajmy, że po wyborach czeka nas też zmiana rządu, a nowy rząd oznacza zwykle nową politykę gospodarczą, w tym mieszkaniową, może będą kolejne zmiany w Mdm? Tych czynników jest za dużo do przewidzenia, a dodajmy do tego zupełnie nieprzewidywalną już psychologię. Deweloperzy podejmując decyzję o cenach patrzą przecież na klientów, na siebie nawzajem, na polityków.

Profesor nawet opracował model (szkoda, że tylko dla Warszawy), z którego wynika, że ceny (tylko na rynku pierwotnym) w ciągu roku lekko wzrosną, albo… nie wzrosną. Za takie modele to mogą płacić tylko ogłupieni socjalizmem podatnicy! Profesor twardo trzyma się tezy, że demografia i stopy procentowe mogą zostać zniwelowane mitycznymi „regulacjami” (mieszkania będą na kartki?), wspartymi przez wzrost gospodarczy. A co, jeśli powtórzymy model Grecji, Hiszpanii, czy Ukrainy i zamiast wzrostu będzie spadek? Pamiętajmy, że mimo kradzieży połowy emerytur, zbliżamy się nieubłaganie do konstytucyjnego progu zadłużenia (60% PKB). Nieco większe wahnięcie kursami walut i możemy za tą granicą znaleźć się nagle i niespodziewanie(?). Ciekawe, ile jeszcze osób w tym kraju (poza „oficjelami”) wierzy w mit zielonej wyspy – wyniki ostatnich wyborów prezydenckich pokazują, że chyba coraz mniej.
Że ceny zależą w jakimś stopniu od psychologii, to się zgadza – tyle, że ta właśnie psychologia zależy od najważniejszych czynników „fundamentalnych” – od wysokości raty (czyli stóp procentowych) oraz od liczby potencjalnych klientów (demografia). Żeby komuś wmówić, że ceny będą rosły (czyli żeby zadziałała psychologia), trzeba mu podać argumenty. Kiedyś było prosto, bo argumenty były mocne – wchodzimy do UE, od teraz każdy może wziąć kredyt oraz w Polsce brakuje mieszkań (zwłaszcza dla wyżu demograficznego). Teraz wszystkie argumenty stały się właściwie argumentami za spadkiem cen – do UE już drugi raz nie wejdziemy (za to widać, że nasza obecność w niej tylko komplikuje życie – nawet mleka nie możemy sobie wyprodukować tyle, ile chcemy), kredyt każdy nadal może wziąć, ale już mało kto chce, no i mieszkań przez 10 lat przybyło jakieś 1.5 miliona, za to ubyło co najmniej 2 miliony Polaków. Prędzej Polacy uwierzą, że ceny mieszkań naprawdę mogą spaść (jak uwierzyli Amerykanie, Hiszpanie, Irlandczycy, Grecy, Węgrzy itd.), niż uwierzą drugi raz, że „sky is the limit”.

Zatem inaczej: czy opłaca się brać kredyt hipoteczny „pod korek” gdy stopy procentowe są tak niskie jak teraz?

Nie ma uniwersalnych rad, bo każdy ma inną sytuację. Jeśli ktoś jest młodym menadżerem, jego żona ma świetną pracę, dzieci są odchowane i jest majątek rezerwowy to może sobie pozwolić na więcej niż rodzina, która dostała kredyt tylko dlatego, że stopy są teraz niskie, bo już przy ciut wyższych nie miałaby zdolności kredytowej. Dla nich każdy wzrost stóp może oznaczać ratę o 100-150 złotych wyższą i to trzeba planować w domowym budżecie.

Znowu profesor twierdzi, że stopy procentowe to jednak jakieś znaczenie mają – jak one będą wyższe, to co zrobią ci, którzy teraz są na granicy zdolności kredytowej? Pewnie nie kupią i popyt spadnie, a za nim i ceny – proste. Ale samo pytanie redaktora jest absurdalne, bo odpowiedź jest oczywista. Kredytu „pod korek” nigdy nie warto brać, a strategicznym błędem jest też branie kredytu na zmienny procent przy historycznie niskich stopach. Jeżeli wzięcie kredytu może być w ogóle opłacalne, to tylko wtedy, kiedy jest to swego rodzaju inwestycja – a inwestować na rynku mieszkaniowym powinno się wtedy, kiedy może to zrobić mała grupa ludzi (czyli kiedy stopy są wysokie). Kiedy „zainwestować” może każdy, to właśnie mamy szczyt bańki i należy raczej uciekać niż wchodzić na rynek (ładnie to nam ostatnio pokazała giełda w Chinach).

Po „frankowiczach” możemy mieć po długim okresie niskich stóp problem ze „złotówkowiczami”?

Chyba nie, bo większość ludzi zdaje sobie sprawę z tego jak wyższe stopy wpływają na wysokość rat. Oczywiście nigdy nie dość tłumaczenia, że gospodarką rządzą cykle. To, że stopy są niskie teraz nie oznacza, że tak będzie zawsze. Stopy się zmieniają, a podczas 30 letniego czasu trwania przeciętnego kredytu takich cykli podwyżek i obniżek będzie kilka. Do tego dochodzi ryzyko polityczne – można sobie wyobrazić, że do władzy w jakiejś nieokreślonej przyszłości dochodzą nieodpowiedzialny politycy, którzy pogłębiają deficyt budżetowy, emitują pieniądz i mamy wtedy wysoką inflację, na którą odpowiedzią muszą być  też wysokie stopy procentowe, nawet kilkunastoprocentowe. Takie stopy wysadziłyby w powietrze rynek nieruchomości. Wzrost rat kredytów i spadek wartości mieszkań byłby po prostu za duży.

Tu profesor znowu jest mocno niekonsekwentny – najpierw twierdzi, że problemu z naszymi kredytami, nieco przypominającymi amerykańskie subprime, nie będzie, a potem pokazuje szereg problemów, które są w stanie wysadzić rynek mieszkaniowy/kredytowy. Frankowicze brali tanie kredyty i teraz mają to, czego powinni się spodziewać (i tak mają szczęście, że szwajcarskie stopy spadły poniżej zera), a i tak są wielce zaskoczeni. Złotówkowicze też od 2 lat biorą „tanie” kredyty – te kredyty też kiedyś będą drogie i mamy obawy, że będą oni tym zaskoczeni tak samo, jak teraz zaskoczeni są frankowicze. Zdarzyło nam się rozmawiać z kilkoma(?) „posiadaczami” kredytu mieszkaniowego – żaden z nich nie wiedział, jaka była wysokość stóp procentowych 10, a tym bardziej 15 lat temu. A kredyty wzięli na 30…
Mimo wszystko większość kredytobiorców pewnie poradzi sobie ze spłatą, ale będzie miała inny problem – jak już swój kredyt spłacą za te 20-25 lat, to się okaże, że ich podstarzałe, spłacane przez „całe życie” mieszkania są właściwie bezwartościowe (demografia wtedy już pokaże swoją siłę). To będzie dopiero zdziwko ;)

Na razie stopy są najniższe w historii, a na rynek wpływa program MdM. Jak pan ocenia zmiany, które zaszły w nim od 1 września?

Umiarkowanie pozytywnie, ale nie jestem wielkim zwolennikiem tego programu. Jego poprzednia wersja była po prostu wspieraniem z publicznych pieniędzy deweloperów i ich klientów – głównie zamożnych singli. Dobrze, że teraz uwzględniono rynek wtórny, szkoda że z niższym limitem niż pierwotny.

Tu wreszcie profesor mówi trochę do rzeczy, ale zapomniał o najważniejszych beneficjentach Mdm/Rns, czyli o bankach (może jako pracownikowi NBP nie wypada mu psioczyć na banki?). Po zmianach to banki odniosą największe korzyści (większa liczba klientów w programie, wprowadzenie zakazu wcześniejszej spłaty, podniesienie kwoty dopłat, co zmniejsza ryzyko udzielanych kredytów).

Możliwe, że ceny spadną o ponad 10 proc. żeby dostosować się do tego limitu?

Będziemy to badać, ale na pierwszy rzut oka wydaje się, że ceny mogą spaść w najtańszych lokalizacjach w dużych miastach, tam gdzie do tego limitu jest najbliżej. W centrach mieszkania są sporo droższe od średniej i tam Mdm niewiele zmieni.

Dziwnym trafem wiele projektów deweloperskich dostosowało się do limitów Mdm, a posiadanie (nawet wybranych) mieszkań w cenach, kwalifikujących się do dopłaty, stało się ważnym elementem reklamowym deweloperów. W naszej ocenie efekt wprowadzenia Mdm będzie taki, że szybko będzie można sprzedać najtańsze mieszkanie (pamiętajmy, że wystarczyłoby 7 tys. rodzin z 3 dzieci w Polsce, aby zgarnąć dopłaty przewidziane na cały rok!), za to z mieszkaniami powyżej limitu będzie jeszcze trudniej niż teraz. Na całym tym zamieszaniu najbardziej ucierpią deweloperzy – już teraz w ciągu pół roku wykorzystano ponad 40% środków przeznaczonych na rok 2015. Po wprowadzeniu rynku wtórnego spora część popytu tam się właśnie przeniesie – zwłaszcza w rejonach, gdzie limit jest wyższy od średniej ceny transakcyjnej. Trochę takich rejonów jest – mimo że są to mniejsze miasta, to pamiętajmy, że znaczny wzrost dofinansowania dla rodzin z dziećmi powoduje, że przy tej samej puli pieniędzy liczba mieszkań kupionych w ramach Mdm może dramatycznie spaść. Finał będzie taki, że, w naszej ocenie, już w przyszłym roku środki w ramach Mdm zostaną wykorzystane dużo przed czasem. Ale to dobrze, bo wtedy ten bezsensowny program wspierania bogatszych przez wszystkich będzie oddziaływał na rynek tylko w początkowym okresie roku, a potem będzie już swego rodzaju „normalność”.

Podsumowując wywiad z profesorem… doprawdy dziwny to człowiek! Kiedyś zdarzało mu się mówić/pisać naprawdę sensownie, a teraz znowu takie bzdury. Rozumiemy, że można mieć stanowisko inne niż nasze (chociaż to jest jednak dziwne ;) ale żeby tak mieć stanowisko i nie umieć go sensownie uzasadnić? W końcu jedyne argumenty za wzrostem cen to jakieś mityczne „regulacje” i niepewny wzrost gospodarczy – co to są w ogóle za argumenty?

Ale najgorsze w tym wszystkim jest to, że nawet nie wiemy, czy profesor Łaszek w ogóle istnieje :) Bo podpis pod wywiadem jest taki:
Dr hab. Jacek Łaszek, profesor SGH, pracownik departamentu stabilności finansowej NBP.” – czyli brzmi jednak bardziej jak doktor, niż profesor… ;)

Podziel się z innymi
  •  
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

Powiadom o

Sortuj wg:   najnowszy | najstarszy | oceniany
Użytkownik
1 rok 4 miesiące temu
Nie zgodzilbym sie ze stwierdzeniem, ze w Warszawie pracuje sie w call center (co nie znaczy, ze sie pracuje ale przeciez nie tylko). Aktualnie zmieniam prace z Wroclawia (tutaj to sie dopiero pracuje w call center, a poza tym to IT i banki i nic wiecej), na Warszawe. W stolicy jest dosyc duzo (3-4 razy wiecej) ofert pracy dla specjalistow (budzety wynagrodzen 5000-10000 zl netto/ mc), niz we Wroclawiu. Takze nie przesadzalbym z tym call center :) Jasne, ze w relacji do Londynu to roznica jest ale jak sie porowna ceny mieszkan w relacji do dochodów… to warto obejrzec sobie… Czytaj więcej »
Użytkownik
1 rok 4 miesiące temu

A czy istnieją jakieś rzetelne dane odnośnie zmian salda mieszkańców Warszawy? Ceny będą oczywiście spadać w wieloletniej perspektywie, ale jeśli Warszawa będzie „zasysać” mieszkańców z mniejszych miast, miasteczek i wsi, to ów spadek cen może być znacznie, znacznie wolniejszy niż w reszcie kraju…

I pytanie do gospodarza – czy są już jakieś informacje/statystyki odnośnie popularności bloga po przeprowadzonych zmianach? Więcej odwiedzających?

k-dek
Użytkownik
k-dek
1 rok 4 miesiące temu
Widziałem/czytałem kilka-kilkanaście wywiadów z profesorem (SGH mu nadało to niech se ma :)) Łaszkiem, czytałem wiele opracowań. Rozumiem i szanuję fakt, że prof. ma ogromną wiedzę nt. procesów zachodzących na rynku mieszkań w Polsce i globalnie, przeróżnych wpływów które kształtują ten rynek. Może też wejść w posiadanie informacji, które dopiero mogą doprowadzić do konkretnych zmian na tymże rynku – tą wiedzą akurat wcale nie musi się dzielić, ale… Z przykrością stwierdzam, że prof. Łaszek tym wywiadem ogromnie stracił w moich oczach, a duże brawa dla prowadzącego rozmowę, że zadawał bardzo konkretne pytania. Nawet to o kredycie „pod korek”, chwalę, a… Czytaj więcej »
Użytkownik
1 rok 4 miesiące temu

Przepraszam za prywate ale skoro dzialamy tu troche jako grupa wsparcia i znamy sie juz wszyscy troche ;)
To moze ktos z Was, drodzy kamienicznicy ma do wynajecia kawalerke w okolicach metra wilanowska (lub w odleglosci 2-3 przystankow od tejze lokalizacji?) Wlasnie sie przeprowadzam do Warszawy ale okres, z uwagi na atak studencki, dla wynajmu jest trudny. Stad tez moje zapytanie :))
31 lat, singiel, bez nalogow, zdrowy i hetero :D. Moj budzet max 2000 zl ze wszelkimi rachunkami i internetem.
kontakt mailowy pawellubryszard@gmail.com :)
Fenks i sorki za spam :)

Użytkownik
1 rok 4 miesiące temu

Ze wszelkimi rachunkami to ciężko określić jeżeli podłączysz masęsprzętu eletronicznego i będziesz lał wodę strumieniami ;). Do tego raczej pomyliłeś portale zadając to pytanie ale postaram się pomóc.

1500zł http://www.szybko.pl/Warszawa-Mokot%C3%B3w-mieszkanie-na-wynajem-9262874
1800zł http://www.szybko.pl/Warszawa-Mokot%C3%B3w-mieszkanie-na-wynajem-9261401
1700zł http://www.szybko.pl/Warszawa-Mokot%C3%B3w-mieszkanie-na-wynajem-9263008
2000 zł http://www.szybko.pl/Warszawa-Mokot%C3%B3w-mieszkanie-na-wynajem-7026946
Jest tego masa. Najlepiej gdybyśmógł poczekać do listopada. Kto do tego czasu nie złapie naiwnego studenta będzie skłonny zejść sporo z ceny więc będziesz miał mocniejszą pozycję negocjacyjną.

maciasos
Użytkownik
maciasos
1 rok 4 miesiące temu

Jeśli się myle to przepraszam ale spamerzy i trolle maja coraz bardziej wyrafinowane sposoby.
Teraz ogłoszenie wynajme za 2 tyś?
Czyli co? opłaca sie kupować mieszkania bo chętni się znajdą, czyli co? po kredycik i kupic mieszkanie a z wynajmu się chata spłaci
Jeśli się mylę, to jeszcze raz przepraszam, ale jestem nadwrażliwy na trollowe, że tak powiem „off topici”
Pozdr.

Użytkownik
1 rok 4 miesiące temu

maciasos, zero trollowania, po prostu musze szybko znalezc mieszkanie w stolicy z dobrym dojazdem do pracy, a ze to sa okolice mordoru to ceny wywalone w kosmos. Oczywiscie wiem, ze to jest dosyc drogo ale na portalach z ogloszeniami kawalerki w normalnym (podwyzszonym?) stanardzie ze wszystkimi oplatami obok metra po tyle chodza. Rowniez uwazam, ze to drogo ale nie mam za bardzo wyjscia ani czasu stad moj post tutaj. Nie chcialem, zeby wzbudzal kontrowersje :)) przepraszam za niezdrowe emocje.

Użytkownik
Michał
1 rok 4 miesiące temu

Dzięki dla Autora za celne wytknięcie miałkości myślenia El Professore… Ciekawe, że równolegle pojawiają się w oficjalnym obiegu coraz dobitniejsze ostrzeżenia przed wzrostem stóp procentowych, czego dowodem jest artykuł Grażynki na Rzepie: http://beta.rp.pl/Porady/309149926-Dzis-tanio-ale-jutro-juz-drozej.html.
Nie ma wprawdzie w tym materiale omówienia, jak to się przełoży na ceny, ale to już każdy sam sobie może dośpiewać…

Użytkownik
Michał
1 rok 4 miesiące temu

Warto przypomnieć ostrzeżenie KNF, że stopy procentowe mogą bardzo wzrosnąć. KNF zobowiązuje banki do prezentowania klientom zaciągającym kredyty hipoteczne symulacji rat kredytowych przy oprocentowaniu 3%, 5%, 10% i 15%. Pismo KNF do banków z lutego br. jest dostępne pod linkiem https://www.knf.gov.pl/o_nas/komunikaty/Jak_moze_wzrosnac_rata_kredytu.html

sing.dst
Użytkownik
sing.dst
1 rok 4 miesiące temu
Znowu posmucę :D Ostatnio jak przemieszczam się po Wrocławiu zwracam uwagę na to gdzie jadę/idę, jak wyglądają mieszkania czy to w kamienicach, blokach i doszedłem do nieco smucącego wniosku, że jednak mieszkań może trochę brakować na rynku. I nie będę tutaj rzucał liczb jak niektórzy naganiacze bo kompletnie nie wiem jak by ją ugryźć, jednak patrząc przynajmniej na swoje wymagania dotyczące kupienia mieszkania/domu przedstawia się to następująco: – nie kupię w obdartej kamienicy z potencjalnie szemranym towarzystwem w kamienicy czy okolicach – nie kupię w typowym bloku z lat 70-80 – nie kupię używanego w bloku powyżej 3 pięter, mam… Czytaj więcej »
Użytkownik
Rooda Cosa
1 rok 4 miesiące temu
Mieszkam w Łodzi i mam dokładnie takie same przemyślenia. To, co jest na rynku wtórnym jest ogólnie rzecz biorąc, tak marnej jakości, że już teraz pies z kulawą nogą… no chyba że ceny zwiędną na dobre to może, może część z nich znajdzie nabywców. Mieszkamy z mężem w bardzo dobrze utrzymanym i doinwestowanym bloku z lat 70-tych, w atrakcyjnej uniwersytecko okolicy ładne 3 pokoje, pełen rozkład, bardzo spokojni sąsiedzi, prężna wspólnota. Nawet jest podwórko, gdzie syn bawi się z kolegami jak za dawnych czasów :) Niestety, 4 piętro bez windy plus inne minusy kazały nam szukać innego lokum. I mimo… Czytaj więcej »
posejdon
Użytkownik
posejdon
1 rok 4 miesiące temu

Hmm no i FED zdecydował o utrzymaniu stóp procentowych na niskim poziomie.
Czy to dobrze – odwleczona zostanie recesja i spadek wartości walut, która mogłaby uderzyć w oszczędności.
Z drugiej strony nie zostanie ograniczona dostępność kredytu…

Użytkownik
1 rok 3 miesiące temu

Tak „Zdziwko” być może po spłaceniu… gdy ceny wrócą do realnego kosztu budowy + zysk wykonawcy.

Tylko to „Zdziwko” będzie mniejsze bo ich nadal będzie stać na życie w tym samym miejscu gdy w życiu nagle coś na końcu źle się potoczy, zostawią coś dzieciom, zawsze to jakiś realny kapitał w erze rezerwy cząstkowej. (Chyba że cały nadmiarowy kapitał posiada się w gotówce, złocie, i innych namacalnych dobrach)

Wynajem – życie bez kredytu ale z świadomością ciągłego dostosowywania mieszkania do dochodów, przy ryzyku malejącej wartości oszczędności odkładanych bez kredytu.

Dylematy współczesnych czasów.

wpDiscuz