Dupa do sześcianu

Temat kredytów frankowych zszedł ostatnimi czasy na dalszy plan i chyba już nawet prezydent zapomniał o swoich buńczucznych wypowiedziach na temat tego, że, jeśli ktoś twierdzi, iż nie da się przewalutować kredytów frankowych, to po prostu nie ma racji ;) Problem polega na tym, że temat wciąż jest nierozwiązany, nic nie wskazuje na jego rozwiązanie, a wszystko powróci w momencie, w którym nikt się oczywiście nie będzie spodziewał (tak, jak to było w czasach franka po 2 złote, który „niespodziewanie” podrożał do 3.50, albo wtedy, kiedy SNB „niespodziewanie” porzucił sztywne powiązanie do euro, wywołując prawdziwe fajerwerki na kursie franka). Z roku na rok liczba kredytów i zadłużenie we frankach maleje, ale raczej nie na tyle szybko, żeby zmaleć do skali niezauważalnej w momencie, w którym pojawią się poważne problemy.

Na koniec 2017 roku struktura kredytów mieszkaniowych wyglądała tak:

Mieliśmy więc prawie pół miliona kredytów we frankach o wartości 107 mld złotych (czyli jakieś 30% rocznego budżetu naszego państwa). Struktura LTV (czyli wartości kredytu do wartości mieszkania) wyglądała tak:

Mieliśmy więc ponad 135 tys. kredytów (na kwotę 50 mld złotych) typu „under water”, czyli sytuacji, w której kwota do spłaty jest wyższa niż wartość mieszkania (można przypuszczać, że znakomita większość z tego to kredyty frankowe, skoro znakomita większość takich kredytów była brana przy kursie niższym niż 2.50 zł/franka). Widać, że nawet teraz sytuacja nie wygląda jakoś specjalnie różowo, a jest spora szansa, że będzie znacznie gorzej. I to z kilku powodów.

Dupa numer jeden.

Problem podstawowy (na razie właściwie jedyny) kredytobiorców frankowych polega na tym, że aktualny kurs „nieco” się różni od kursu, przy którym zaciągane były kredyty (zdecydowanie najwięcej było ich w roku 2006 i 2008, czyli brano je po kursie w okolicy 2.50 i 2 zł za franka). Jak ktoś miał wybitnego pecha, to ze względu na stosowane spready, aktualny kurs może być 2 razy wyższy od tego, przy którym zaciągał kredyt. Przez 10 lat trochę się kredytu spłaciło, ale z reguły nie powinno tego być więcej niż 25%, więc nie jest jakimś wybitnym osiągnięciem, żeby ktoś miał teraz do spłaty 150% wartości mieszkania (pamiętajmy, że kredytów w CHF udzielano czasem już na starcie z LTV > 100%). Pytanie, co z tym kursem będzie dalej… rzut oka na historię nie nastraja optymistycznie. Przez ostatnie 50 lat kurs dolara amerykańskiego względem franka spadł o 3/4 (czyli frank umocnił się względem dolara 4-krotnie!). A przecież dolar, jakby nie było, jest nieco stabilniejszą walutą niż złoty.

Jeśli więc ktoś liczy na osłabienie franka w dłuższym czasie, to się najpewniej przeliczy. Dodatkowy kłopot jest taki, że w trakcie każdej zawieruchy na „rynkach finansowych” frank mocno zyskuje (bo jest uznawany za „bezpieczną przystań”), za to złoty zawsze traci (bo jest uznawany za walutę śmieciową – wystarczy jakiś mały „pierd” u Erdogana w Turcji, a kurs CHF/PLN idzie zauważalnie do góry). Na poniższym wykresie zaznaczyliśmy różne ciekawe wydarzenia historyczne – w każdym przypadku złoty mocno spadał względem franka:

Mieliśmy kilka poważnych wydarzeń na świecie w ciągu ostatnich 20 lat i każde kryzysowe wydarzenie powodowało skokowy wzrost notowań franka i spadek notowań złotego, przez co na tej parze walutowej ruchy były wyjątkowo spektakularne. Jedyne dłuższe umocnienie złotego względem franka miało miejsce po wejściu Polski do unii i związane było z szybkim rozwojem gospodarczym (jako żywo przypominającym historię azjatyckich tygrysów z końca minionego wieku). Ponieważ aktualnie jesteśmy gdzieś blisko szczytu koniunkturalnego, a po latach dodruku prawie wszystkie aktywa są wybitnie napompowane, jest spora szansa na jakiś spory kryzys (jak już FED podniesie stopy wystarczająco mocno). Szczególnie narażone są na to państwa mocno zadłużone w dolarach, takie jak Turcja, czy… Polska. Turcy to nawet podnieśli mocno stopy procentowe, ale jakoś specjalnie im to nie pomogło i wykres ich waluty względem dolara czy franka przypomina hiperbolę.

Podsumowując… wygląda na to, że nie powinno się pytać, czy kurs franka względem złotego wzrośnie, tylko kiedy wzrośnie. Im bardziej kryzysowe wydarzenie nas czeka, tym ten wzrost będzie większy.

Dupa numer dwa.

Drugim problemem, na razie specjalnie niezauważanym, jest oprocentowanie kredytów frankowych. Ponieważ Szwajcarzy nie chcieli, żeby kurs franka wystrzelił w kosmos, wprowadzili ujemne stopy procentowe, co było (póki co) zbawienne dla polskich kredytobiorców (w dużej części zniwelowało wzrost raty wynikający ze zmiany kursu). Problem polega na tym, że taka sytuacja jest oczywiście historycznie wyjątkowa, a wykres LIBORu frankowego z ostatnich 30 lat wygląda tak:

Jest więc spore ryzyko, że sytuacja wróci kiedyś do „normy” i oprocentowanie kredytów (z marżą) zamiast 0% zacznie wynosić znowu 3.50%. Należy zwrócić uwagę, że wzrost stóp dla kredytobiorcy frankowego jest znacznie bardziej smutny niż dla jego odpowiednika złotówkowego. Jeśli jeden sąsiad pożyczył w 2008 roku 400 tys. zł we frankach (200 tys. franków), a drugi tyle samo w złotówkach, to przy wzroście oprocentowania obu kredytów o 1 punkt procentowy, rata pierwszego sąsiada wzrośnie prawie 2 razy tak bardzo, jak rata drugiego (to dlatego, że sąsiad frankowiec ma teraz do spłaty jakieś 600 tys. zł, a sąsiad złotówkowiec „tylko” 300). Ponieważ historycznie stopy procentowe w USA/Europie/Szwajcarii poruszały się w sposób bardzo skorelowany, to należy mieć obawy, że po podniesieniu stóp przez FED do podobnych działań będą „zmuszone” pozostałe ważne banki centralne.

Pamiętajmy, że po to, aby rata kredytu we frankach wzrosła o połowę, potrzeba wzrostu kursu o połowę (czyli franka po prawie 6 zł, co wydaje się w tej chwili dla wielu osób niewyobrażalne). Z drugiej strony, wzrost raty o połowę zostanie równie dobrze wywołany wzrostem stóp o 3 punkty procentowe – LIBOR na poziomie +2% to chyba każdy wyobrazić sobie umie. Dlatego też uważamy, że ryzyko stopy procentowej jest dla kredytobiorców frankowych znacznie poważniejszym zagrożeniem niż zmiana kursu, która jak do tej pory budziła najwięcej emocji.

Dupa numer trzy.

Trzecim potencjalnym problemem dla kredytobiorcy frankowego jest możliwość spadku cen mieszkań. Aktualnie ta kwestia w zasadzie w ogóle nie jest poruszana, bo ceny (powoli) rosną, przez co spada średnie LTV. Jeśli jednak stanie się to, co wg nas jest nieuniknione, czyli urealnienie cen do historycznej średniej po wzroście stóp procentowych, kredytobiorca frankowy ma szansę dostać cios z trzeciej strony. Złotówkowy oczywiście też dostanie, ale ze względu na mniejsze średnie LTV, przekroczenie tu 100% zawsze będzie miało mniejszą skalę. Dopóki kredyt jest spłacany bez opóźnień, nie jest to może taki wielki problem – pytanie tylko, ile kredytów będzie spłacanych bez opóźnień, kiedy gospodarka wejdzie w fazę spowolnienia/recesji. A trzeba przecież pamiętać, że zabezpieczeniem kredytu jest cały obecny i przyszły majątek kredytobiorcy (chyba że ogłosi on upadłość), więc „problem” ze spłatą kredytu przekraczającego wartość mieszkania jest w zasadzie równoznaczny z puszczeniem delikwenta w skarpetach. Jeśli ceny mieszkań spadną, takich delikwentów w skarpetach będzie więcej (trzeba jeszcze pamiętać, że działa tu „dodatnie sprzężenie zwrotne” – im więcej problemów ze spłatą, tym więcej licytacji, a więc i niższe ceny). Ponieważ aktualne ceny są wysokie (historycznie patrząc), to potencjał do realizacji tego zagrożenia jest spory.

Suma (iloczyn?) wszystkich dup.

Wszystkie 3 zagrożenia opisane wyżej są o tyle groźne, że mają dużą szansę zmaterializować się jednocześnie (dodatkowo problem „całościowy” nie jest w zasadzie sumą problemów cząstkowych, tylko ich iloczynem, bo zwiększenie skali jednego z problemów zwiększa od razu skalę pozostałych). Historycznie typowy scenariusz jest taki, że bank centralny podnosi stopy procentowe, co na rozgrzaną/przekredytowaną gospodarkę działa jak kubeł zimnej wody i dochodzi do „problemów”. W przypadku kredytobiorców frankowych, jak pokazaliśmy wcześniej, każde większe problemy na świecie skutkują wzrostem kursu franka. Jeśli te problemy wynikałyby ze wzrostu stóp procentowych, to dojdzie do nałożenia dwóch czynników – wzrost stóp przy jednoczesnym wzroście kursu franka. Ponieważ taki scenariusz zakłada perturbacje w gospodarce, to dodatkowo spadną ceny mieszkań (z powodu wzrostu stóp i tych właśnie perturbacji). Efekt będzie taki, że wszystkie potencjalne problemy dla kredytobiorców frankowych mają szansę wystąpić jednocześnie – taki scenariusz spowodowałby, że w czarnej d… znajdzie się znacznie więcej niż te sto kilkadziesiąt tysięcy kredytobiorców, którzy teraz mają do spłaty więcej niż warte jest „ich” mieszkanie.

Co zrobić z dupą.

Pozostaje pytanie, co z tym wszystkim zrobić. Jest w zasadzie pewne, że rząd z tym nic nie zrobi (a przynajmniej nie do momentu, w którym sytuacja kredytobiorców dramatycznie się nie pogorszy – tyle że wtedy, to raczej rząd nie będzie już w stanie nic zrobić). Nic nie zostało zrobione przez ostatnie 3 lata, poprzednia ekipa też nic nie zrobiła, więc trudno oczekiwać przełomu z tego kierunku. Proponowane przewalutowanie po kursie z dnia zaciągnięcia kredytu spowodowałoby straty w bankach na poziomie 40-50 mld złotych, więc to nie przejdzie… tyle, że jeśli kurs franka jeszcze wzrośnie, to wskaźnik tych strat będzie się powiększał. Co można w takim razie prosto zrobić? Ano trzeba sprawić, aby zabezpieczeniem kredytu hipotecznego stało się tylko mieszkanie, na zakup którego ów kredyt został zaciągnięty (oczywiście powinno to dotyczyć wszystkich kredytów, nie tylko frankowych). Ponieważ można z łatwością modyfikować uprawnienia i skład trybunału konstytucyjnego, czy sądów, to w zasadzie dlaczego nie wprowadzić wstecznie takiego zapisu. Jak zawsze podpowiadamy, że można powołać się na art. 2 konstytucji:
„Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym, urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej”.
Ograniczenie start kredytobiorcy tylko do utraty mieszkania i włożenie części ryzyka na barki banków wydaje się być społecznie jak najbardziej sprawiedliwe. Koncepcja ta jest o tyle sensowna, że banki i tak poniosą straty, a przy tym rozwiązaniu straty byłyby rozłożone w czasie (część kredytobiorców „poddałaby się” już teraz, inna część później, a do tego banki mogłoby wreszcie same wyjść z jakąś sensowną inicjatywą „kompromisowego” rozwiązania problemu, kiedy klient mógłby im po prostu odesłać klucze i powiedzieć nara).

Podsumowując… mamy obawy, że zapomniany już nieco problem kredytów frankowych to taki nasz polski trup w szafie. W zasadzie wiadomo, że on tam jest, ale póki nie trzeba otwierać szafy, to można udawać, że go nie ma. Tyle że, jeśli wzrosną stopy procentowe w Szwajcarii (tak, jak rosną w USA), albo wzrośnie kurs franka (tak, jak rósł przy każdych zawirowaniach), albo spadną ceny mieszkań (jak w wielu krajach, gdzie wcześniej nienaturalnie wzrosły), albo dojdzie do wszystkich trzech problemów prawie jednocześnie (co wydaje się być najbardziej prawdopodobne), to trup sam wypadnie.

Tak długo, jak długo kredytobiorca będzie odpowiadał całym majątkiem za kredyt mieszkaniowy, tak długo problem z kredytami poturbuje nie tylko banki, ale spowoduje też gigantyczne straty w „tkance społecznej”. Już samo pożegnanie się ze „swoim” mieszkaniem to dla wielu ludzi przeżycie aż nazbyt mocne – ale pożegnanie się z mieszkaniem i pozostanie z gigantycznym długiem to już ewidentna przesada. Nawet jako kara za głupotę.