Dupa do sześcianu

Temat kredytów frankowych zszedł ostatnimi czasy na dalszy plan i chyba już nawet prezydent zapomniał o swoich buńczucznych wypowiedziach na temat tego, że, jeśli ktoś twierdzi, iż nie da się przewalutować kredytów frankowych, to po prostu nie ma racji ;) Problem polega na tym, że temat wciąż jest nierozwiązany, nic nie wskazuje na jego rozwiązanie, a wszystko powróci w momencie, w którym nikt się oczywiście nie będzie spodziewał (tak, jak to było w czasach franka po 2 złote, który “niespodziewanie” podrożał do 3.50, albo wtedy, kiedy SNB “niespodziewanie” porzucił sztywne powiązanie do euro, wywołując prawdziwe fajerwerki na kursie franka). Z roku na rok liczba kredytów i zadłużenie we frankach maleje, ale raczej nie na tyle szybko, żeby zmaleć do skali niezauważalnej w momencie, w którym pojawią się poważne problemy.

Na koniec 2017 roku struktura kredytów mieszkaniowych wyglądała tak:

Mieliśmy więc prawie pół miliona kredytów we frankach o wartości 107 mld złotych (czyli jakieś 30% rocznego budżetu naszego państwa). Struktura LTV (czyli wartości kredytu do wartości mieszkania) wyglądała tak:

Mieliśmy więc ponad 135 tys. kredytów (na kwotę 50 mld złotych) typu “under water”, czyli sytuacji, w której kwota do spłaty jest wyższa niż wartość mieszkania (można przypuszczać, że znakomita większość z tego to kredyty frankowe, skoro znakomita większość takich kredytów była brana przy kursie niższym niż 2.50 zł/franka). Widać, że nawet teraz sytuacja nie wygląda jakoś specjalnie różowo, a jest spora szansa, że będzie znacznie gorzej. I to z kilku powodów.

Dupa numer jeden.

Problem podstawowy (na razie właściwie jedyny) kredytobiorców frankowych polega na tym, że aktualny kurs “nieco” się różni od kursu, przy którym zaciągane były kredyty (zdecydowanie najwięcej było ich w roku 2006 i 2008, czyli brano je po kursie w okolicy 2.50 i 2 zł za franka). Jak ktoś miał wybitnego pecha, to ze względu na stosowane spready, aktualny kurs może być 2 razy wyższy od tego, przy którym zaciągał kredyt. Przez 10 lat trochę się kredytu spłaciło, ale z reguły nie powinno tego być więcej niż 25%, więc nie jest jakimś wybitnym osiągnięciem, żeby ktoś miał teraz do spłaty 150% wartości mieszkania (pamiętajmy, że kredytów w CHF udzielano czasem już na starcie z LTV > 100%). Pytanie, co z tym kursem będzie dalej… rzut oka na historię nie nastraja optymistycznie. Przez ostatnie 50 lat kurs dolara amerykańskiego względem franka spadł o 3/4 (czyli frank umocnił się względem dolara 4-krotnie!). A przecież dolar, jakby nie było, jest nieco stabilniejszą walutą niż złoty.

Jeśli więc ktoś liczy na osłabienie franka w dłuższym czasie, to się najpewniej przeliczy. Dodatkowy kłopot jest taki, że w trakcie każdej zawieruchy na “rynkach finansowych” frank mocno zyskuje (bo jest uznawany za “bezpieczną przystań”), za to złoty zawsze traci (bo jest uznawany za walutę śmieciową – wystarczy jakiś mały “pierd” u Erdogana w Turcji, a kurs CHF/PLN idzie zauważalnie do góry). Na poniższym wykresie zaznaczyliśmy różne ciekawe wydarzenia historyczne – w każdym przypadku złoty mocno spadał względem franka:

Mieliśmy kilka poważnych wydarzeń na świecie w ciągu ostatnich 20 lat i każde kryzysowe wydarzenie powodowało skokowy wzrost notowań franka i spadek notowań złotego, przez co na tej parze walutowej ruchy były wyjątkowo spektakularne. Jedyne dłuższe umocnienie złotego względem franka miało miejsce po wejściu Polski do unii i związane było z szybkim rozwojem gospodarczym (jako żywo przypominającym historię azjatyckich tygrysów z końca minionego wieku). Ponieważ aktualnie jesteśmy gdzieś blisko szczytu koniunkturalnego, a po latach dodruku prawie wszystkie aktywa są wybitnie napompowane, jest spora szansa na jakiś spory kryzys (jak już FED podniesie stopy wystarczająco mocno). Szczególnie narażone są na to państwa mocno zadłużone w dolarach, takie jak Turcja, czy… Polska. Turcy to nawet podnieśli mocno stopy procentowe, ale jakoś specjalnie im to nie pomogło i wykres ich waluty względem dolara czy franka przypomina hiperbolę.

Podsumowując… wygląda na to, że nie powinno się pytać, czy kurs franka względem złotego wzrośnie, tylko kiedy wzrośnie. Im bardziej kryzysowe wydarzenie nas czeka, tym ten wzrost będzie większy.

Dupa numer dwa.

Drugim problemem, na razie specjalnie niezauważanym, jest oprocentowanie kredytów frankowych. Ponieważ Szwajcarzy nie chcieli, żeby kurs franka wystrzelił w kosmos, wprowadzili ujemne stopy procentowe, co było (póki co) zbawienne dla polskich kredytobiorców (w dużej części zniwelowało wzrost raty wynikający ze zmiany kursu). Problem polega na tym, że taka sytuacja jest oczywiście historycznie wyjątkowa, a wykres LIBORu frankowego z ostatnich 30 lat wygląda tak:

Jest więc spore ryzyko, że sytuacja wróci kiedyś do “normy” i oprocentowanie kredytów (z marżą) zamiast 0% zacznie wynosić znowu 3.50%. Należy zwrócić uwagę, że wzrost stóp dla kredytobiorcy frankowego jest znacznie bardziej smutny niż dla jego odpowiednika złotówkowego. Jeśli jeden sąsiad pożyczył w 2008 roku 400 tys. zł we frankach (200 tys. franków), a drugi tyle samo w złotówkach, to przy wzroście oprocentowania obu kredytów o 1 punkt procentowy, rata pierwszego sąsiada wzrośnie prawie 2 razy tak bardzo, jak rata drugiego (to dlatego, że sąsiad frankowiec ma teraz do spłaty jakieś 600 tys. zł, a sąsiad złotówkowiec “tylko” 300). Ponieważ historycznie stopy procentowe w USA/Europie/Szwajcarii poruszały się w sposób bardzo skorelowany, to należy mieć obawy, że po podniesieniu stóp przez FED do podobnych działań będą “zmuszone” pozostałe ważne banki centralne.

Pamiętajmy, że po to, aby rata kredytu we frankach wzrosła o połowę, potrzeba wzrostu kursu o połowę (czyli franka po prawie 6 zł, co wydaje się w tej chwili dla wielu osób niewyobrażalne). Z drugiej strony, wzrost raty o połowę zostanie równie dobrze wywołany wzrostem stóp o 3 punkty procentowe – LIBOR na poziomie +2% to chyba każdy wyobrazić sobie umie. Dlatego też uważamy, że ryzyko stopy procentowej jest dla kredytobiorców frankowych znacznie poważniejszym zagrożeniem niż zmiana kursu, która jak do tej pory budziła najwięcej emocji.

Dupa numer trzy.

Trzecim potencjalnym problemem dla kredytobiorcy frankowego jest możliwość spadku cen mieszkań. Aktualnie ta kwestia w zasadzie w ogóle nie jest poruszana, bo ceny (powoli) rosną, przez co spada średnie LTV. Jeśli jednak stanie się to, co wg nas jest nieuniknione, czyli urealnienie cen do historycznej średniej po wzroście stóp procentowych, kredytobiorca frankowy ma szansę dostać cios z trzeciej strony. Złotówkowy oczywiście też dostanie, ale ze względu na mniejsze średnie LTV, przekroczenie tu 100% zawsze będzie miało mniejszą skalę. Dopóki kredyt jest spłacany bez opóźnień, nie jest to może taki wielki problem – pytanie tylko, ile kredytów będzie spłacanych bez opóźnień, kiedy gospodarka wejdzie w fazę spowolnienia/recesji. A trzeba przecież pamiętać, że zabezpieczeniem kredytu jest cały obecny i przyszły majątek kredytobiorcy (chyba że ogłosi on upadłość), więc “problem” ze spłatą kredytu przekraczającego wartość mieszkania jest w zasadzie równoznaczny z puszczeniem delikwenta w skarpetach. Jeśli ceny mieszkań spadną, takich delikwentów w skarpetach będzie więcej (trzeba jeszcze pamiętać, że działa tu “dodatnie sprzężenie zwrotne” – im więcej problemów ze spłatą, tym więcej licytacji, a więc i niższe ceny). Ponieważ aktualne ceny są wysokie (historycznie patrząc), to potencjał do realizacji tego zagrożenia jest spory.

Suma (iloczyn?) wszystkich dup.

Wszystkie 3 zagrożenia opisane wyżej są o tyle groźne, że mają dużą szansę zmaterializować się jednocześnie (dodatkowo problem “całościowy” nie jest w zasadzie sumą problemów cząstkowych, tylko ich iloczynem, bo zwiększenie skali jednego z problemów zwiększa od razu skalę pozostałych). Historycznie typowy scenariusz jest taki, że bank centralny podnosi stopy procentowe, co na rozgrzaną/przekredytowaną gospodarkę działa jak kubeł zimnej wody i dochodzi do “problemów”. W przypadku kredytobiorców frankowych, jak pokazaliśmy wcześniej, każde większe problemy na świecie skutkują wzrostem kursu franka. Jeśli te problemy wynikałyby ze wzrostu stóp procentowych, to dojdzie do nałożenia dwóch czynników – wzrost stóp przy jednoczesnym wzroście kursu franka. Ponieważ taki scenariusz zakłada perturbacje w gospodarce, to dodatkowo spadną ceny mieszkań (z powodu wzrostu stóp i tych właśnie perturbacji). Efekt będzie taki, że wszystkie potencjalne problemy dla kredytobiorców frankowych mają szansę wystąpić jednocześnie – taki scenariusz spowodowałby, że w czarnej d… znajdzie się znacznie więcej niż te sto kilkadziesiąt tysięcy kredytobiorców, którzy teraz mają do spłaty więcej niż warte jest “ich” mieszkanie.

Co zrobić z dupą.

Pozostaje pytanie, co z tym wszystkim zrobić. Jest w zasadzie pewne, że rząd z tym nic nie zrobi (a przynajmniej nie do momentu, w którym sytuacja kredytobiorców dramatycznie się nie pogorszy – tyle że wtedy, to raczej rząd nie będzie już w stanie nic zrobić). Nic nie zostało zrobione przez ostatnie 3 lata, poprzednia ekipa też nic nie zrobiła, więc trudno oczekiwać przełomu z tego kierunku. Proponowane przewalutowanie po kursie z dnia zaciągnięcia kredytu spowodowałoby straty w bankach na poziomie 40-50 mld złotych, więc to nie przejdzie… tyle, że jeśli kurs franka jeszcze wzrośnie, to wskaźnik tych strat będzie się powiększał. Co można w takim razie prosto zrobić? Ano trzeba sprawić, aby zabezpieczeniem kredytu hipotecznego stało się tylko mieszkanie, na zakup którego ów kredyt został zaciągnięty (oczywiście powinno to dotyczyć wszystkich kredytów, nie tylko frankowych). Ponieważ można z łatwością modyfikować uprawnienia i skład trybunału konstytucyjnego, czy sądów, to w zasadzie dlaczego nie wprowadzić wstecznie takiego zapisu. Jak zawsze podpowiadamy, że można powołać się na art. 2 konstytucji:
“Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym, urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej”.
Ograniczenie start kredytobiorcy tylko do utraty mieszkania i włożenie części ryzyka na barki banków wydaje się być społecznie jak najbardziej sprawiedliwe. Koncepcja ta jest o tyle sensowna, że banki i tak poniosą straty, a przy tym rozwiązaniu straty byłyby rozłożone w czasie (część kredytobiorców “poddałaby się” już teraz, inna część później, a do tego banki mogłoby wreszcie same wyjść z jakąś sensowną inicjatywą “kompromisowego” rozwiązania problemu, kiedy klient mógłby im po prostu odesłać klucze i powiedzieć nara).

Podsumowując… mamy obawy, że zapomniany już nieco problem kredytów frankowych to taki nasz polski trup w szafie. W zasadzie wiadomo, że on tam jest, ale póki nie trzeba otwierać szafy, to można udawać, że go nie ma. Tyle że, jeśli wzrosną stopy procentowe w Szwajcarii (tak, jak rosną w USA), albo wzrośnie kurs franka (tak, jak rósł przy każdych zawirowaniach), albo spadną ceny mieszkań (jak w wielu krajach, gdzie wcześniej nienaturalnie wzrosły), albo dojdzie do wszystkich trzech problemów prawie jednocześnie (co wydaje się być najbardziej prawdopodobne), to trup sam wypadnie.

Tak długo, jak długo kredytobiorca będzie odpowiadał całym majątkiem za kredyt mieszkaniowy, tak długo problem z kredytami poturbuje nie tylko banki, ale spowoduje też gigantyczne straty w “tkance społecznej”. Już samo pożegnanie się ze “swoim” mieszkaniem to dla wielu ludzi przeżycie aż nazbyt mocne – ale pożegnanie się z mieszkaniem i pozostanie z gigantycznym długiem to już ewidentna przesada. Nawet jako kara za głupotę.

Podziel się z innymi
  • 27
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

  Subscribe  
najnowszy najstarszy oceniany
Powiadom o
Rastignac
Użytkownik

Wszystko fajnie, ale jak już piszecie w tonie eksperckim i wrzucacie mądre wykresy to przynajmniej dbajcie o to, żeby nie pisać “złotówka mocno spadała względem franka”. Złotówka to może spaść ze stołu. Polską walutą jest “złoty”, a nie “złotówka”.

Fredd00
Użytkownik
Znalezione w sieci, w komentarzu (nie znam źródła), ale liczby warte zastanowienia: “Tylko w 2017r zmarło 403tys Polaków. Zostawili po sobie ok. 200tys mieszkań. Do tego budowane jest ok 200tys mieszkań nowych. W kolejnych latach wg prognoz Ministerstwa razem z programem MIESZKANIE będzie budowane ok. 220tys mieszkań. Natomiast liczba umierających Polaków będzie z każdym rokiem rosła. Za 3 lata będzie to 500tys, a za lat 10 w 2028 roku bedzie rocznie umierało 700-750tys Polaków. W ciągu najbliższych 10 lat umrze ok. 5,5mln Polaków pozostawiając ok 2mln mieszkań i domów, a równocześnie zostanie wybudowane ok 2mln nowych mieszkań i domów. Przybędzie… Czytaj więcej »
Bartosz Jankowski
Użytkownik

nawet jeśli powyższe liczby mają uzasadnienie w prognozach demograficznych to jednak rynki lokalne Warszawy i innych dużych miast rosną również dzięki migracji wewnętrznej. i czy jest jakiś powód abyśmy nie doganiali UE pod zgledem liczby mieszkań na 1000 mieszkańców. Tutaj rozbieżność wynosi jakieś 360 w PL do ok 440 w UE co przekłada sie na jakieś 3 mln mieszkań i ten argument pojawia się w wielu tzw analizach długoterminowych

Baltazar Gąbka
Użytkownik
Tylko ten niedobór 3 mln mieszkan to pojawił się w prognozie gus która przeszacowała liczbe gospodarstw domowych o 1 mln , co skorygował spis powszechny , który pokazał że już w 2012 r lizba gospodarstw domowych pkrywała się z liczbą mieszkań. Średnia unijna jest zawyżona przez Grecje, Włochy i Hiszpanie , w których to mase osób posiada domy letniskowe . Kolejna sprawa to stróktura gospodarstw domowych Średnia dla UE , to 32 % jednoosobowych gospodarstw, rekordziści to Niemcy, Finlandia, Szwecja , Dania i Norwegia , gdzie ponad 40 % to gospodarstwa jednoosbowe, w Polsce tego typu gospodarstw jest 24 %.… Czytaj więcej »
jacek kropeczka
Użytkownik

Przecież napisał, że jesteśmy w stanie w ciągu 10 lat przebić średnią UE :) Źródłem danych jest GUS i każdy może sobie to sprawdzić. Z tego co pamiętam ze statystyk społeczeństwo Warszawy jest stare w porównaniu do wsi.
Na prognozy raczej bym uważał bo w raportach demograficznych GUS są niezłe babole, na przykład jest tam wykres z prognozą zgonów który mówi, że za 10 lat będzie mniej więcej na takim samym poziomie jak dzisiaj. Nie potrafią wyciągać wniosków z liczb które sami raportują.

Pozdrawiam inwestorów mieszkaniowych.

Rastignac
Użytkownik

Ciekawy argument, nigdy o nim nie myślałem. Trzeba się przyjrzeć, dzięki!

e
Użytkownik
Odnośnie końcowej części. W przypadku kredytów CHF można mówić tylko i wyłącznie o głupocie bankowców, którym się wydaje, że ich oszustwo pozostanie bezkarne. Umowy kredytów CHF zawierały zapisy niezgodne z prawem, co zapewne jest wszystkim wiadome. Ale mało komu wiadome jest, że bank złamał umowę z klientem. W umowie kredytowej były zapisy dotyczące kursów kupna/sprzedaży waluty i klient płacił na ten cel spread – różnicę między kursem zakupu a sprzedaży. Tymczasem bank nie wywiązał się z tej umowy. Zamiast zakupić walutę posługiwał się transakcjami zabezpieczającymi swoje ryzyko typu FX SWAP. Transakcje te były zawierane ze spekulantami walutowymi, a ryzyko walutowe… Czytaj więcej »
fromZero
Użytkownik

Z wykresu rozumiem że 135 tys kredytów o wartości około 50 mld jest pod wodą
Mamy 135 tys kredytów > 100% w tym 70tys >120%

Baltazar Gąbka
Użytkownik
W polsce mam wrażenie że istnieje wiele mitów związanych z mieszkaniamy, wiele z nich prostowaliście , jednak jednen z nich mam wrażenie nadall pokutuje a mianowicie ten o niedoborze mieszkań Średnia unijna to 460/ 1000 mieszkańców , zaś w polsce to 360. Jakie jest wasze zdanie na ten temat, co mnie się udało wygrzebac to że mit o niedoborze mieszkan powstał w okoliach 2010 r w związku z mylna prognoza liczby gospodarstw domowych https://www.dominium.pl/artykuly/artykul/krakowska-dziura-mieszkaniowa , która okazała się przeszacowana o ponad 1 mln Kolejna sprawa to średnia unijną zawyżają kraje śródziemnomorskie , w których wiele osób posiada domy letniskowe. https://www.rp.pl/Kupno-i-sprzedaz/302109915-Co-trzeci-dom-w-Grecji-stoi-pusty.html… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik
nie rozumiem twojego toku rozumowania… wystarczy wybrać europejskie kraje o największym nasyceniu mieszkań i przeanalizować sytuację… dlaczego uważasz że musisz wynaleźć na nowo koło? skoro w krajach o wyższym nasyceniu mieszkaniami o znacznie wyższym standardzie tak technicznym metrażowym i wyposażenia nadal buduje się mieszkania i nadal jest możliwy wzrost ich ceny to twoje przemyślenia są po prostu do dupy… nawet gdy rynek osiąga najwyższe parametry nie jest to jednoznaczne z załamaniem cen! skąd takie durne pomysły??? moim zdaniem ponad połowę mieszkań możemy bez żalu wymienić na nowe mieszkania… nigdy budowlanka mieszkaniowa nie stanie za naszego życia choćby tylko z tego… Czytaj więcej »
Baltazar Gąbka
Użytkownik
Jesli znasz dane na temat nasycenia mieszkaniami w europejskich miastach, bardzo chetnie je przeczytam , neistety nie udało mi się takowych znaleźć. Czy w miastach z mieszkaniami o wyższym standardzie technicznym i metrazowym nadal buduje się dodatkowo po 3 % mieszkan rocznie ? Nawet jak rynek osiaga najwyższe prametry ??, czyli jakie ??, o to cały czas pytam. Jeżeli mielibyśmy do czynienia ze zwrównowazonym rynkiem , w którym ceny rosną wraz z inflacją , to miałbys racje ale jesli wzrost ceny przekracza 5 krotnie inflacje to coś jest nie tak , Jesli popatrzysz na wykres banki spekulacyjnej to lata 2010-2016… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik
nie mam danych bo taki już jestem ;) coś przeczytam coś zapamiętam i wyciągam z tego wnioski… nie jest to moja praca… to raczej hobby a może coś czego jeszcze nie nazwano? albo ja nie potrafię tego jakoś zaszufladkować… moim zdaniem zbyt bardzo przywiązujesz się do liczb które chcesz zrozumieć… np te 3 procent rocznie może robić wrażenie ale na początku lat 90tych tyle się budowało a był to okres gospodarczej zapaści… więc? sukces czy porażka? gdy osiągniemy nasycenie rynku identyczne z krajami zachodu to czy przestaniemy budować? czy oni przestali? a “parametr” może być każdy a najlepiej wiele ;)… Czytaj więcej »
Baltazar Gąbka
Użytkownik
Tomasz_ Wiellblad Mam jedno pytanie , dla czego 1 mln niespłacających kredytów amerykanów spowodował , kryzys na całym świecie . Każda ostatna wojna wywołana przez USA kosztowała więcej niż kwota tych wszystkich niespłaconych kredytów . Dla czego 800 mld $ na wojne w iraku , było niezauważalne dla PKB stanów , zaś 700 mld na spłate kredytów subprime spowodowało kryzys finansowy na całym świecie, doprowadziło do bakructwa islandie, grecje, niemalże hiszpanie i portugalie ?, w polsce do spadku cen nieruchomości o 30 % ?? Dla czego 800 mld utopione w wojne , jest niezauważalmne dla świata a 700 mld utopione… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik

to przecież dość proste… w jednym i drugim przykładzie wydano pieniądze jednak wyparowały jedynie z “nieruchomości” kredyty nie zostały spłacone… wydatki na “wojnę” były sfinansowane obligacjami które jeszcze nie upadły… gdyby one upadły mógłbyś napisać że to przez wydatki związane z wojną doprowadziły do upadku… dlaczego posypały się wymienione gospodarki? bo były i są “chore”…. zdrowe gospodarki przetrwały bez większych kłopotów… kłopoty supermocarstwa wysypały tylko ukryte problemy…

Baltazar Gąbka
Użytkownik
No własnie nie do końca , pieniadze z wojny owszem wyparowały, jak strzelasz rakieta o wartości domu aby rozwalić jakiś czołg , to rzeczywiście z każdym stzrałem te pieniądze dosłownie idą z dymem. To że kredyt na mieszkanie nie został spłacony , to nie znaczy że mieszkanie wyparowało, ono dalej tam jest i bank może je sprzedać , problem w tym że bank był w stanie sprzedac to mieszkanie za 30-50 % kwoty która pożyczył na to mieszkanie… . Prawdziwym problemem było to że ta sytuacja pokazała ile te mieszkania tak naprawde są warte …. czyli tak 1/3 -1/2 pierwotnej… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik
dupa dupę dupą pogania… tylko że do twoich wywodów nie pasuje “wojna” ale co tam tobie zwalisz wszystko na paradoks ;) a to przecież proste… kredyt to pieniądz którego nie ma… dla systemu ważne jest aby on wrócił bo inaczej system się wywróci… tak dom jak i rakieta nie jest tak ważna dla systemu jak spłata kredytu… mogą se wybuchać byle tylko zobowiązania zostały spłacone… kredyt udzielony na zakup mieszkań nie został zwrócony… dodatkowo ładnie sobie ten kredyt lewarowano różnymi finansowymi sztuczkami… a wojenny dług jest w obligacjach… gdyby one wyparowały to pojawiłyby się podobne problemy… a tak puki owe… Czytaj więcej »
Baltazar Gąbka
Użytkownik

Jeśli miałbyś racje to receptą na ostatni kryzys byłoby wemitowanie obligacji na skup przez amerykański rząd tego 1 mln niespłacanych mieszkań i albo zrównanie ich z ziemia , albo zrobienie z nich lokali komunalnych … , i po kryzysie. lewar dalej działa i wszystko pieknie się kręci.

Tomasz_Wielblad
Użytkownik
wyparowały pieniądze których nie było… gdyby wypuszczono na rynek obligacje to nagle okazałoby się że lokaty to fikcja! czyli byłoby to gwoździem do trumny to o czym napisałeś… rząd ściąga z rynku oszczędności których nie ma bo wyparowały razem z kredytami… więc zrobiono odwrotnie… przepłacano za obligacje pustym pieniądzem który wracał do banków jako zysk i żywa gotówka… gdyby tego nie zrobiono to obligacje upadłyby na pysk bo banki zmuszone byłyby do ich sprzedaży a że pieniędzy/oszczędności mniej to banki straciłyby raz na kredytach a dwa na obligacjach… zawyżając cenę obligacji skupem dodrukowywanym pieniądzem nie robiono nic ponad transferem publicznych… Czytaj więcej »
Baltazar Gąbka
Użytkownik

Gdyby to była tylko kwestia strat związanych z wyparowaniem pieniędzy ze względu na niespłacane kredyty, efekt byłby lokalny. Nadrukowanie obligacji czyli de facto dolarów, powinno dprowadzić do osłabienia sie dolara i nie mieć aż takiego wpływu na resztę świata… gdyby ceny nieruchomości w polsce miały zdrowy poziom , nie drgneły by z miejsca … . U nas wszyscy spłącali kredyty

Tomasz_Wielblad
Użytkownik
oj… Amerykanie za pomocą instrumentów finansowych nieźle lewarowali te kredyty i grał na nich cały świat a także wiele innych krajów prowadziło podobną politykę choć może nie aż tak ekstremalną… kurs dolara jak na światową walutę na prawdę był mocno rozchwiany! obligacje to jednak nie dolary! świat przekonałby się o tym gdyby obligacji nie skupowano pustym pieniądzem… piszesz że u nas spłacano kredyty i nie powinno być spadków cen… wielokrotnie już tu pisałem na cenę mieszkań wpływa dostępność kredytu i jego cena ale to nie jedyny czynnik! i zauważ nasi zakredytowani spłacali zobowiązania i nasze banki nie miały problemów! to… Czytaj więcej »
Baltazar Gąbka
Użytkownik

Ok masz racje lewar, krus dolara , ale dla czego w polsce po 2008 r ceny spadły , skoro dostepnośc kredytu rosła , jaki czynnik stał za spadkeim cen w 2008 -2012 r, mówisz o innych czynnikach, jakie to były według Ciebie czynniki ??.

Realista
Użytkownik
@Baltazar Gąbka “(…)ale dla czego w polsce po 2008 r ceny spadły , skoro dostepnośc kredytu rosła (…)” Chyba jakaś pomyłka… lata 2008 – 2012 to właśnie okres największych utrudnień jeśli chodzi o kredyty. Ograniczono kredyty walutowe i zwiększano co i raz wymagania jeśli chodzi o złotówkowe (vide różne rekomendacje z tego okresu). Początkowe zatrzymanie się cen na jesieni a potem wieloletnie spadki są potwierdzeniem faktu, że to głównie kredyt utrzymywał ciągły wzrost cen przed 2008 rokiem. W Trójmieście zastój na rynku miał praktycznie miejsce między 2008 a 2016 więc sporo. Znam z tego okresu sporo przypadków gdzie sprzedaż zabierała… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik
dostępność kredytu wzrosła już po załamaniu rynku… nadal nie jest taka jak była… bez wkładu własnego można było kupić mieszkanie wyremontować je a nawet kupić samochód… jednak najistotniejszy moim zdaniem był ten nagły ostry pesymizm… nagle ludzie zaczęli po prostu się bać… tracili pracę a ich pensje bardzo często zamrożono jak nie spadały (choćby brak nadgodzin)… zauważ jak straciła giełda… w przypadku nieruchomości to wystrzał ceny był w wielu miejscach bardzo krótkotrwały… kwartał dwa i ceny spadły… gdyby nie brać pod uwagę tych wystrzałów to ceny są całkiem stabilne… jednak by to zauważyć należałoby odrzucić religię wiecznych spadków ;) teraz… Czytaj więcej »
Baltazar Gąbka
Użytkownik

o widzisz !!!!!! , słowo klucz “ostry pesymizm ” i 30 % ceny spadają.
I słusznie porównujesz ceny nieruchomości do giełdy.
Tylko z tego płyna bardzo niepokojące wnioski a mianowicie że cena nieruchomości w największym stopniu jest obecnie zależna od nastrojów , a co za tym idzie obecna cena ma się ni jak do realnej wartości …. Pytanie jak długo ta sytuacja może trwać …. ??

Realista
Użytkownik
@Baltazar Gąbka “(…) a co za tym idzie obecna cena ma się ni jak do realnej wartości …. (…)” hmmm. a co to takiego “realna wartość” ?? Czy to jest coś takiego co czytelnik tego bloga uzna za realne czy kto to ustala ? Moim zdaniem realna wartość to po prostu taka za którą dany przedmiot się sprzedaje… Znajdziesz kogoś komu zależy i chce kupić twoje mieszkanie przykładowo za 300.000 zł podczas gdy ty je kupiłeś za 100.000 (a znam takie przypadki) ? No to git. To jest realna wartość. Pozostałe osoby oglądające twoje ogłoszenie lub mieszkanie uznały że cena… Czytaj więcej »
Baltazar Gąbka
Użytkownik
Realista Mylisz cene z wartością. Adam Smith, zdefiniował dwa sposoby określania wartości , pierwszy dla prymitywnych społeczeństw , w którym głównym miernikiem wartości są nakłady pracy, drugi dla bardziej rozwinietych społęczeństw oparty o koszty produkcji. jest jeszcze trzecia teoria wartości oparta o zasadę dyspozycyjności czyli o wartości danego towaru decyduje ilość pracy jaka możesz za niego nabyć. Za czasów cesarstwa rzymskiego za uncje złota można było kupic buty i odświętny strój , obecnie też za uncje złota można kupić buty i garnitur. Historycznie wartość średniego mieszkania była równowarta średnim trzyletnim dochdom. To czym mówisz czyli kupienie mieszkania za 100 tys… Czytaj więcej »
Realista
Użytkownik
@Baltazar Gąbka Absolutnie nie zgadzam się, że “wartość” jest oparta na nakładach pracy ani na kosztach produkcji. W zasadzie są to tak pokrewne określenia że to prawie to samo. Przykładowo: jaka jest wartość obrazu Van Gogha ? Dajmy na to “Irysy” Nakład pracy – pewnie z kilka dni lub max tygodni zważywszy że w swoim najlepszym twórczym okresie malował po kilka obrazów dziennie ! Był naprawdę bardzo płodnym artystą. Nakład pracy – nie znam tamtejszych realiów cenowych jeśli chodzi o pracę poza tym jak niby wycenić pracę artysty ?? Czy kwota wystarczająca na bułkę z masłem i parę jajek byłaby… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik
@Baltazar Gąbka bardzo dziwne to wszystko… i takie wewnętrznie niespójne… np napisałeś że miara wartości w prymitywnych społeczeństwach to praca a na koniec pytasz ile tej pracy ma kosztować w Polsce mieszkanie… albo wiara w to że cena nieruchomości to cena kosztu budowlanego… a tak nie jest! liczy się lokalizacja i nawet rudery do rozbiórki są wyceniane powyżej wartości kosztu budowy porównywalnego budynku a ty tu sugerujesz że wartość powinna być ujemna? albo to że rata jest wyższa od odstępnego… gdzie? owszem są lokalizacje ze znacznie wyższą ceną ale ona nie wynika z niczego! a dodatkowo nowym “graczem” na rynku… Czytaj więcej »
Baltazar Gąbka
Użytkownik
@Tomasz No nie jest niespójne … Masz buszemena który łowi ryby, więc najpierw idzie do lasu i struga sobie wędke , potem z jakieś lniany żyłke , siada nad rzeką i czeka aż coś złapie, nastepnie rybie zanosi do wioski, w jego przypadku wartośc ryby jest w 100 % zależna od nakładu pracy w jaki w jej złoenie włożył . Mamy współczesnego rybaka, który do połowy ryb wykorzystuje kuter, moglibysmy oczywiście przeliczyć wartośc ryby na prace, tylko rybak musiałby sam zbudować kuter łącznie z pozyskaniem surowców, samodzielnie rafinowac paliwo, serwisowac kuter itp, dla tego zamiast rozbijać cene ryby na ilośc… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik
Baltazar ok specjalizacja wydajność pracy itd… tyle czy takim rozważaniem zbliżyliśmy się do naszego “problemu” jakim jest cena nieruchomości? chyba nie… np w cenie wielu nieruchomości jest coś takiego jak prestiż… czy ma on związek z pracą? owszem kosztuje ale czy jego wytworzenie związane jest z kosztem pracy? niekoniecznie… może ale nie musi… twoja definicja przeciętnego mieszkania jest zupełnie nieprzydatna… nie wiem do czego można wykorzystać wiedzę o przeciętnym polskim mieszkaniu… chodzi oczywiście o inwestowanie czy też “tylko” kupno na własne potrzeby… moim zdaniem ceny mieszkań mają bardziej ograniczony zasięg… przykładem są Niemcy od skrajnie przewartościowanych mieszkań do równie skrajnie… Czytaj więcej »
Baltazar Gąbka
Użytkownik
@Tomasz , wpadasz niestety w błedy poznawcze , stosujesz uogólnienia do przypadków szczególnych. Prestiżowa lokalizacja będzie zawsze przewartościowana , ale na tle średniej …. , średnia po.eci w dół to i prestiż polecił w dół … Do czwego można wykorzystać tę wiedze o przecietnym mieszkaniu i przecietnym zarobku , jesli dane NBP mówią że przecietne mieszkanie kosztuje w krakowie 6900/m2 , zas średnie zarobki zas średnie zarobki netto to coś koło 3500, to wiesz że średnio cena do zarobków wynosi 6, zaś zdrowy wskaźnik to 3 , i jesli masz na oku nieruchomosc za 15 tys, czyli x2 średniej ,… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik
prestiż nie jest kosztem pracy i tyle chciałem napisać… nie rozumiem więc co chciałeś dodać i w jakim celu… a co daje średnia cena akcji i średnia płaca? jak można to wykorzystać? wbrew pozorom bardzo podobnie jest ze średnią ceną mieszkania… “Fundusze inwestycyjne uciekły z nieruchomosci już koło 2007 r, ja w okolicach 2010 juz słyszałem o smart money wchodzących w osiedla senioralne i domy spokojne starości . Jeden z moich znajomych chciał budowac jakieś 3-4 lata temu takie osiedle , i się wycofał ze względu na wielkośc i sakle graczy z którymi jusiałby konkurować … Smart money teraz inwestuje… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik
Realista większość z tutejszych to tacy ekstremiści ;) może być tylko tak jak oni na to pozwolą ;) przy czym w większości nie są uczestnikami rynku nieruchomości… czasem wynajmują mieszkania na rynku (odnoszę wrażenie że i tak niewielu) i są jego biernymi uczestnikami… tyle tu piszą o tym że za drogo a realnie nie wpływają na rynek w prawie żadnym stopniu… jedynie w tym miejscu mogą jakoś odreagować ;) zauważ potrafią przejaskrawić każde zjawisko mogące choć w pośredni sposób obniżyć ceny ale w magiczny sposób niczego nie zauważają co te ceny podnosi… gdy zaczęli przyjeżdżać Ukraińcy to oni rozpisywali się… Czytaj więcej »
Baltazar Gąbka
Użytkownik
(…)trzymanie oszczędności w pieniądzu świadczy o waszej naiwności… w relatywnie krótkich terminach nic złego z tymi lokatami nikt nie zauważy jednak już w długim terminie nagle okazuje się że te pieniądze są jakoś śmiesznie niskiej wartości….(…) Kupując mieszkanie w 2006 za 300 tys zl , jako że ceny własnie wróciły do poziomów z 2006 r można je teraz sprzedać za podobne pieniadze. zakładając że średni dochód z wynajmu wyniósł na poziomie 1500 zl, odzyskując te 300 tys plus za odstępne za 144 miesiące przez te 12 lat daje nam 216 tys z wynajmu , czyli razem mamy w kieszeni 516… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik
“Kupując mieszkanie w 2006 za 300 tys zl , jako że ceny własnie wróciły do poziomów z 2006 r można je teraz sprzedać za podobne pieniadze. zakładając że średni dochód z wynajmu wyniósł na poziomie 1500 zl, odzyskując te 300 tys plus za odstępne za 144 miesiące przez te 12 lat daje nam 216 tys z wynajmu , czyli razem mamy w kieszeni 516 tys. Inflacja od 2006 wynosi 30 % , 516 tys skorygowane o inflacje jest warte 360 tys, więc realny zysk mamy na poziomie 60 tys zl. W ciagu tych 12 lat całe AGD i wiekszośc mebli… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik
widzisz Baltazar ostry pesymizm może objawić się też ucieczką od pieniądza… cokolwiek prognozując nie powinno się mieć gotowej odpowiedzi czy też własnych celów… wnioskuję że dzisiejszy stan oceniasz jako stan euforii? moim zdaniem ciągle na rynku jest dużo pesymizmu czy też niedowierzania… napisz dziś jaskrawo optymistycznie na temat cen nieruchomości to zobaczysz jaki jest ku temu opór… nie ma nawet takich artykułów… a podczas poprzedniego szczytu było aż nadto… i paradoksalnie ten pesymizm wiszący w powietrzu chroni rynek przed potencjalnym dużym załamaniem/przegrzaniem… deweloperzy budują pod popyt i nic więcej a ludzie starają się nie przepłacać… trwa to już lata… a… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik

największą dupą jest to co tu napisano… niestety… tytułowa dupa do sześcianu jest zawarta w tych wypocinach…

Tomasz_Wielblad
Użytkownik
dupa nr 1 franek rośnie względem dolara cyklicznie… przed kolejnym umocnieniem franek porządnie traci… para złoty do euro jest najważniejsza bo to nasz obszar gospodarczy… tu już nie ma takiej tragedii? nie ma o czym napisać? dupa nr 2 na wykresie widoczny jest permanentny spadek stopy procentowej… dlaczego więc nie rozpatrywać dalszego pogłębienia trendu? może tak japoński przykład???? jen wyprzedza o wiele lat franka pod tym względem… ale jakby wam to nie pasowało ;) dupa nr 3 tak tak… ciągle piszecie piszecie o spadku cen mieszkań wyrażonych w śmieciowym złotym… ciekawe że nigdy nie zadaliście sobie trudu by sprawdzić co… Czytaj więcej »
zeroxx
Użytkownik

https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/gusowskie-dane-budownictwa-mieszkaniowego-z-symptomami-spowolnienia/10204/

“Tym samym coraz mniej prawdopodobna wydaje się możliwość kontynuacji rekordowych osiągnięć deweloperów mieszkaniowych zarówno w kwestiach inwestycyjnych, jak i sprzedażowych. Dla planujących w przewidywalnej przyszłości zakupy mieszkaniowe na rynku pierwotnym jest to wbrew pozorom, jak najlepsza wiadomość. Najprawdopodobniej czeka ich dłuższy okres rynkowego uspokojenia, a także czas wysypu promocji i końca obaw o ‘’nieuchronne’’ zwyżki cen mieszkań z pierwszej ręki.”

Oj jak ładnie napisane. Nadchodzi czas promocji :)

wojciech kordos
Użytkownik

czyli spadek podazy ma spowodowac spadek cen ?
dosc odwazna teza

byz moze widza spadajacy popy, a byc moze kopnely ich w dupe rosnace bardzo szybko koszty I im sie budzety w inwestycjach nie spinaja przy obecnych cenach – to co jest powodem trzeba by bylo przeanalizowac albo spytac deweloperow

zeroxx
Użytkownik
Przy spadającej podaży oczywiście jest możliwy spadek cen jeżeli spadek popytu jest jeszcze większy. Jeżeli śledziłeś ostatnie raporty to pewnie wiesz, że spadek popytu na nowe mieszkania w 6 największych miastach w drugim kwartale 2018 względem 1 kw 2018 wyniósł -15%. W Warszawie i we Wrocławiu spadki wyniosły ~24%. Na rynku nieruchomości popyt może bardzo szybko wyparować, jeżeli pojawią się niekorzystne czynniki (zbyt wysokie ceny, podwyżka stóp procentowych, spadek rentowności wynajmu, kilka artykułów na bankierze że mieszkania tanieją). Dostosowanie podaży trwa trochę dłużej, ze względu na długi proces inwestycyjny. To co teraz według mnie widzimy to reakcja deweloperów na coraz… Czytaj więcej »
Tomasz_Wielblad
Użytkownik

zeroxx a czy potrafiłbyś mając te dane wyciągnąć inne wnioski? a później dopiero podważyć sens tych założeń? np spadła sprzedaż… jaka przyczyna? oczywiście chodzi o taką która nie rokuje spadku cen jak wyżej napisałeś…

zeroxx
Użytkownik

Argentyna podwyższa stopy procentowe z 45% do 60%.
https://m.bankier.pl/wiadomosc/Kosmiczna-podwyzka-stop-w-Argentynie-Peso-i-tak-tonie-7612200.html
Ciekawostka ekonomiczna u nas w Polsce pewnie nie do powtórzenia, ale daje do myslenia, że czasem stopy procentowe mogą rosnąć.

Tomasz_Wielblad
Użytkownik

a jak wygląda tam teraz rynek nieruchomości? nadal handlują w krajowej walucie?