Dopóki muzyka gra, wielu nie widzi, że brakuje krzeseł

Nie bacząc na potencjalne zagrożenia, Polacy coraz liczniejszą kupą rzucają się na kredyty pseudo hipoteczne (czyli konsumpcyjne, najczęściej na mieszkanie, zabezpieczone całym obecnym i przyszłym majątkiem kredytobiorcy). Oczywiście procent nadal zmienny, przy historycznie najniższym poziomie – tu się nic od kilku lat nie zmienia i wygląda na to, że przez kolejny rok (do wyborów) też tak zostanie. Najnowszy raport BIK, który można znaleźć tu pokazuje, że rynek kredytowy przeżywa już właściwie bum – liczbowo (a już na pewno wartościowo) mamy ogromne szanse przekroczyć poziomy z lat 2010-2011 i wcale nie tak wiele będzie brakowało do rekordów z roku 2008:

W tabeli zaznaczyliśmy na czerwono najciekawsze dane. Na koniec roku wyjdzie z tego w chu… znaczy dużo kredytów – powinno ich być około 230 tys., o wartości 55 mld złotych, co byłoby najwyższym wynikiem od 2008 roku. No chyba że upadnie jakiś Lehman – w 2008 roku też mało kto przypuszczał, że końcówka sezonu przyniesie nagłe załamanie (mimo tego i tak ówczesna liczba/wartość kredytów robiła wrażenie):

Późniejsze (chude) lata wyglądały tak:

Zauważmy, że niespodziewany(?) kryzys spowodował w 2009 roku zmniejszenie liczby/wartości udzielonych kredytów o 1/3 (a właściwie to o więcej, bo już końcówka 2008 była okresem kryzysowym). Później mieliśmy już zauważalne odbicie (obniżka stóp i fakt, że Polska, zadłużając się niemiłosiernie, nie ucierpiała specjalnie z powodu kryzysu, zrobiły swoje), a następnie kolejne hamowanie w 2012 roku (znowu kryzys, tym razem w wersji mini, połączony z niewielkim wzrostem stóp procentowych).

Najnowsza historia kredytowa wygląda już tak:

Przez kilka lat rynek kredytowy zachowywał się dosyć stabilnie i ta stabilizacja, jak na polskie warunki, była na dość niskich poziomach – dopiero rok 2017 przyniósł odmianę, a rok obecny to kontynuacja mocno wzrostowego trendu. W związku z tym wszystkim polska hossa mieszkaniowa w wersji 2.0 jest już w zasadzie pełna – do rekordowej sprzedaży deweloperów dołącza właśnie rekordowa (przynajmniej w ciągu ostatnich 10 lat) skala akcji kredytowej. Mamy też mniejsze lub większe wzrosty cen, więc wszystko pięknie zmierza do… kolejnego kryzysu?

A wszystko to oczywiście dzięki historycznie najniższym stopom procentowym (przynajmniej w PLN, bo w czasach franka po 2 zł oprocentowanie kredytów w CHF też było niskie), okraszonym efektem 500+ (zwanym cudem gospodarczym PiSu). Na poniższym wykresie zaznaczyliśmy klika ciekawych momentów, w których stopy procentowe lub sytuacja gospodarcza zauważalnie się zmieniała – w latach 2007-2008 przy wzroście stóp w Polsce, co mogłoby powstrzymać rozrost bańki, pałeczkę przejęły “tanie” kredyty we frankach, zdobywając nawet 3/4 rynku (jak to się skończyło wszyscy wiemy). Potem nadszedł kryzys, polskie stopy szybko zostały obniżone i w latach 2010-2011 kredyty w PLN znowu zaczęły być brane żwawiej. Odwrócenie trendu przyniósł dopiero rok 2012, w którym obawy o rozpad strefy euro nałożyły się ze wzrostem stóp procentowych – efekt w skali akcji kredytowej (w mniejszym stopniu także w cenach) był natychmiast widoczny. Po kolejnej (znaczącej) obniżce stóp procentowych akcja kredytowa zaczęła minimalnie przyspieszać, aczkolwiek były to zmiany mało znaczące (za to zwiększenie udziału deweloperów kosztem rynku wtórnego pozwoliło im coraz bardziej poprawiać wyniki sprzedażowe). Dopiero utrzymujące się złudzenie… znaczy poprawa sytuacji gospodarczej w Polsce, wspierana rozdawnictwem na kredyt w postaci 500+, spowodowała, że akcja kredytowa znowu nabrała tempa. Generalnie, z tego wykresu widać jedną oczywistą rzecz – żeby akcja kredytowa mogła się rozhulać, potrzebne są 2 czynniki jednocześnie – niskie stopy oraz powszechne przekonanie o dobrej sytuacji gospodarczej. Jeśli występuje tylko 1 z tych elementów, to bumu mieszkaniowego nie ma.

Rzut oka na zmiany stóp procentowych w Polsce pokazuje, że tak naprawdę właściwie nikt nie widział do tej pory ich zauważalnego wzrostu  przez zauważalny okres czasu. Od czasów rozpowszechnienia się kredytów pseudo hipotecznych były w zasadzie tylko 2 okresy wzrostu stóp, które trwały około roku, czyli bardzo krótko – do tego było to już całkiem dawno. W ciągu ostatnich 6 lat stopy właściwie tylko spadały, więc ponad milion kredytobiorców nigdy nie spotkało się z czymś takim, jak wzrost raty (frankowcy się niestety spotkali i od razu powstał spory problem). Dodatkowo Polska nie doświadczyła w ciągu ostatnich 15 lat poważniejszego kryzysu, a techniczna recesja (czyli 2 kwartały spadku PKB pod rząd) zdarzyła się tylko raz, na przełomie lat 2012/2013, czego nie zauważył nawet ówczesny premier, Donald Tusk. Tym bardziej nie mógł tego zauważyć statystyczny Kowalski. Finalny efekt tego wszystkiego jest taki, że w społeczeństwie (przynajmniej w tej młodszej części) panuje ogólne przekonanie, że sytuacja gospodarcza może się w zasadzie tylko poprawiać (ewentualnie z okresami stabilizacji), że stopy procentowe mogą tylko spadać, a z tych dwóch czynników wynika, że ceny mieszkań mogą tylko rosnąć :)
Polska nie jest jakimś cudownym, wyjątkowym krajem – chwilowo jest może, jak to niedawno określił nasz premier “tygrysem”, ale tygrysy (przynajmniej te azjatyckie) niezbyt ciekawie skończyły i wiele osób będzie bardzo zdziwionych, kiedy się okaże, że jakiś kryzys, prędzej czy później, dotknie i nas.
Zważywszy na to, że notujemy deficyt budżetowy nawet w czasach prosperity, to przy pogorszeniu sytuacji gospodarczej może być nieco gorzej. Niby 26 mld dziury w budżecie w przyszłym roku to niedużo, ale trzeba pamiętać, że to 6% tego budżetu (warto zwrócić uwagę, że deficyt, w szczególności całego sektora finansów publicznych, czyli budżetu, samorządów i innych ZUSów/NFZów/KFD ma wynieść 1.8% PKB – nie jest on podawany względem dochodów/wydatków, tylko względem jakiegoś dziwnego agregatu, który z punktu widzenia możliwości spłaty długów ma praktycznie zerowe znaczenie, ale że jest 3 razy wyższy, to i deficyt przez to wychodzi 3 razy mniejszy i mniej denerwuje obywateli).

Warto prześledzić historię polskiego zadłużenia (niestety znowu w relacji do PKB – w relacji do dochodów budżetu państwa odpowiednie wartości procentowe byłyby mniej więcej 5(!)-krotnie wyższe):

Na wykresie widać, że w czasach prosperity przed bańką dot com’ów nasze zadłużenie (względem PKB, bo nominalnie oczywiście nie) spadało, za to po bańce szybko wzrosło. W czasie drugiego prosperity przed upadkiem Lehmana nie zdołało spaść, za to po upadku znowu szybko wzrosło (w obu przypadkach po około 10 p. p., co stanowiło wówczas mniej więcej połowę rocznych dochodów budżetu państwa). Kolejny wzrost zadłużenia to mini kryzys 2012, a późniejszy nagły spadek to oczywiście skok na OFE, czyli umorzenie obligacji, które swego czasu należały nawet podobno do obywateli (ale potem sąd najwyższy i trybunał konstytucyjny stwierdziły, że jest inaczej). Aktualnie, ze względu na ogólnoświatowe prosperity, mamy spadek zadłużenia – oczywiście znowu względem PKB, które sobie radośnie rośnie, bo przecież co roku budżet notuje poważne braki. Jeśli nadejdzie kryzys i (nie daj Boże) PKB spadnie, to nasze zadłużenie znowu wystrzeli mocno w górę, a problemem jest limit 60% zapisany w konstytucji – gdybyśmy do tego limitu doszli, to pewnie łatwiej byłoby zmienić konstytucję niż wygenerować budżet bez deficytu.

Nasi rządzący mają chyba tego świadomość, bo systematycznie (i od tyłu) podnoszą podatki, gdzie się da, nazywając to opłatą solidarnościową, ekologiczno/elektro-mobilną, uszczelnianiem systemu, czy wreszcie oszczędzaniem na emeryturę w postaci PPK (po co dodatkowe oszczędzanie, skoro mamy już ZUS, mamy też resztki OFE? Czyżby państwo wiedziało, że z tych 2 systemów nic nie będzie i już nie jest w stanie dalej tego ukrywać?).

Pozostaje pytanie, co to wszystko ma wspólnego z mieszkaniami… ano ma tyle wspólnego, że tak, jak pisaliśmy wyżej, większość ludzi przyzwyczaiła się do wzrostu gospodarczego i niskich stóp procentowych, co implikuje wysokie ceny mieszkań. Tymczasem jest szansa, że za jakiś czas nie będzie ani jednego, ani drugiego, ani trzeciego.

Fed znowu podniósł stopy procentowe i ma zamiar podnosić je dalej (gdzieś w okolice 3.5% w latach 2020-2021):

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Fed-podnosi-stopy-po-raz-osmy-Wazna-zmiana-w-komunikacie-7617113.html

W długiej perspektywie stopy mają pozostać w granicach 3%, co widać na fedokropkach:

Oczywiście chyba jeszcze nigdy nie było tak, że wszystko szło zgodnie z zapowiedziami, a stopy były stabilne przez dłuższy czas (pomijając ostatnie 10-lecie i zerowe stopy), więc pewnie i tym razem tak nie będzie. Niemniej jednak stanowisko FED pokazuje, co jest uznawane za stan mniej więcej normalny – w przypadku USA są to stopy na poziomie 3%. Czy w związku z tym możliwe jest, żeby stanem normalnym w Polsce było 1.5%? W końcu prawie zawsze stopy w Polsce były wyższe niż w USA:

Także nasi południowi sąsiedzi (u których puchnie bańka mieszkaniowa) już rok temu zaczęli normalizację i z “technicznego zera” są już na naszym poziomie:

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Czechy-znow-podnosza-stopy-i-remisuja-juz-z-Polska-7616974.html


W wielu innych krajach także trwa już cykl podnoszenia stóp, w niektórych, tych bardziej zbankrutowanych, do całkiem abstrakcyjnych poziomów (60% w Argentynie, czy 24% w Turcji). Nasza RPP czeka do przyszłorocznych wyborów (serwując nam komunikaty jako żywo przypominające propagandę PRL), tymczasem agencja ratingowa S&P obstawia 2 podwyżki w Polsce w 2019 roku i 2 w 2020 (choć tym się specjalnie przejmować nie warto, bo jeszcze niedawno obstawiali 2 podwyżki jeszcze w tym roku). Generalnie, można odnieść wrażenie, że czasy ultra niskich stóp procentowych na jakiś czas odchodzą i dla wielu polskich kredytobiorców taki stan rzeczy będzie (o dziwo) sporym zaskoczeniem.

Jednak na razie muzyka gra, więc i zabawa trwa – akcja kredytowa mocno przyspiesza i coraz więcej osób zaciąga coraz wyższe kredyty (wszak poza liczbą kredytów szybko rośnie też ich średnia wartość). Jak pokazują dane KNF, w większości są to ludzie raczej biedni, co widać po relacji raty do dochodu (DTI), kwoty kredytu do wartości mieszkania (LTV) oraz po długości okresu kredytowania (najczęściej 25+ lat). A potem będzie jak z frankami, czy obligacjami GetBack’a… że to banki wciskały im na siłę “tanie” kredyty, które nie okazały się tanie, za to okazało się, że czasem niektórzy tracą pracę, chorują, albo nawet ceny mieszkań spadają.
Aktualnie główny nurt zachowuje się tak, jakby jutro zawsze miało być różowe. Może tak właśnie będzie… a może będzie jednak tak, jak zawsze, czyli któregoś poranka jutro się zwyczajnie spier… ;)

PS. Kto nie czyta komentarzy, niech zacznie – pod każdym wpisem powstaje bardzo merytoryczna dyskusja, która znacznie rozszerza opisywane treści i warto się z nią zapoznać.

Podziel się z innymi
  • 8
  •  
  •  
  •  

Dodaj komentarz

  Subscribe  
najnowszy najstarszy oceniany
Powiadom o
Lech
Użytkownik

Specjalnie przy każdym wpisie wracam di wpisu przedostatniego właśnie po to, aby poczytać komentarze 😊

Tomasz_Kulig
Użytkownik
Nie wiem dlaczego zmieniliście styl pisania na bardziej agresywny, dużo mowy potocznej i przekleństwa? Ten poprzedni był, według mnie, dużo lepszy. Co do nieruchomości to RPP się ociąga, obligacje USA już prawie mają większe oprocentowanie niż polskie i wygląda to źle, bardzo źle. Koniunktura się osłabia, cena ropy w PLN jest na szczytach, cena prądu od nowego roku znacznie wzrośnie. Takie kombo może nam zaserwować inflację jakiej nie widzieliśmy od dawna. Należy pamiętać, że wpływ ceny ropy na inflację i ceny jest opóźniony w czasie i dotknie nas dopiero za kilka miesięcy. Sektor budowlany już zaczyna poważnie cierpieć. Gdyby okazało… Czytaj więcej »
Mis
Użytkownik
Presja inflacyjna to nie tylko kredyty. Można nałożyć na wykres wejście Polski do UE i strefy Schengen, napływ kapitału spekulacyjnego od 2006, wejście na rynek pracy wyżu demograficznego . Wtedy okaże się też, że przy stałej liczbie kredytów i braku dynamiki innych czynników, inflacja i tak osiąga dno. Szczerze mówiąc, spodziewałem się, że obecny brak pracowników na rynku spowoduje spiralę inflacyjną startującą od podwyżek płac. Nic poważnego się jednak nie stało. Widać, że firmy mają tutaj ograniczone pole manewru – zamiast podwyżek jest konsolidacja lub upadek mniejszych podmiotów gospodarczych. Reasumując, przy umiarkowanym i mądrym rządzeniu obstawiałbym raczej niską inflację, szczególnie… Czytaj więcej »
zeroxx
Użytkownik
Kataster w Polsce kwestią czasu? https://www.money.pl/gospodarka/wiadomosci/artykul/podatek-katastralny-popularny-w-europie,186,0,2417594.html Na razie mało kto go bierze tak naprawdę pod uwagę, ale jestem pewien na 100%, że przyszłe problemy gospodarcze zmuszą rządzących do wprowadzenia tego podatku. 500+ jest nie do ruszenia więc kogoś trzeba będzie opodatkować. Aktualni inwestorzy na wynajem wydają się do tego odpowiedni. Już są przymiarki : – podatek galeryjny – likwidacja użytkowania wieczystego Niewiele osób pewnie też odnotowało jedną niewielką zmianę w prawie, która niedługo przyczyni się do sporej podaży na rynku nieruchomości. Nie trzeba będzie już czekać 5 lat aby sprzedać mieszkanie w spadku. Co spowoduje szybsze pojawienie się wielu nieruchomości… Czytaj więcej »
Mis
Użytkownik
zeroxx
Użytkownik

Tutaj trochę więcej danych. Spadek sprzedaży -20,5% r/r.
https://obligacje.pl/pl/a/spadek-sprzedazy-nowych-mieszkan-przekroczyl-20-proc-r/r

Slawek
Użytkownik

Tutaj jeszcze aktualniejsze dane: https://www.bankier.pl/wiadomosc/Sprzedaz-lokali-przez-deweloperow-w-III-kwartale-2018-roku-7619764.html
Spadek -22,7% i -9,9%. Przy czym jeden z budowlańców wlicza w swoje statystyki sprzedaży umowy przedwstępne i płatne rezerwacje.

Tomasz_Wielblad
Użytkownik

kolejna bajka na dobranoc napisana ;) więcej w tym pobożnych życzeń niż rzetelnych wniosków…
ostatnim razem gdy w Polsce stopy były niższe niż w USA nie było opisywanej tu tragedii… dlaczego mimo niższej stopy w Polsce dolar mocno słabł? nawet poniżej 2 zł? dlaczego dziś ma być inaczej? co różni te dwa okresy? i dlaczego pomijacie ten fakt w prognozowaniu???? nie pasuje do bajki??? o mieszkaniach za 30 lat za darmo????

zeroxx
Użytkownik

W money.pl chyba też czytają ten portal bo pojawił się taki kwiatek: https://m.money.pl/wiadomosci/artykul/kupno-mieszkania-rynek-nieruchomosci,57,0,2417721.html.
Generalnie w skrócie: jest drogo, będzie taniej a w długim terminie mieszkania bardzo dostępne (“za darmo”)
.

PS. Po wynikach sprzedaży detalicznej deweloperów za 3 kw 2018 widać, że szczyt mamy za sobą (robi się słabo). Inwestorzy zakończyli zakupy i została już tylko ulica. No to od wiosny zaczynamy promocje :)

zeroxx
Użytkownik

@wdomachzbetonu prośba o poprawienie skryptu w zakładce kontakt bo podobno nie działa.
https://www.bogaty.men/linkchat/#comment-8143

Piotrek
Użytkownik

A co jeśli stopy procentowe będą obniżone, a nie podwyższone? Gospodarka już dobrze sobie radziła (według wielu osób szczyt mamy za sobą), a stopy stoją. Do tego prof. E. Łon stwierdził ostatnio, że możliwe jest pogorszenie się koniunktury i obniżenie stup. Sam od lat jestem zwolennikiem zapatrywania przedstawianego na tym blogu. Natomiast ostatnio co raz bardziej zastanawiam się, czy podnoszenie stup przez USA i inne kraje nie jest po prostu wybiegiem, tak by było z czego ucinać. Co o tym myślicie?

Tomasz_Kulig
Użytkownik
@Piotrek > czy podnoszenie stup przez USA i inne kraje nie jest po prostu wybiegiem, tak by było z czego ucinać Dokładnie tak jest, chodzi o to by nie przegrzać gospodarki, to prosta droga do dużej inflacji, którą ciężko potem zatrzymać. RPP ryzykuje grając na zwłokę, jak historia pokazuje źle na tym dotychczas wychodziliśmy i musieliśmy w szybkim tempie nadrabiać zamiast stopniowo. > A co jeśli stopy procentowe będą obniżone, a nie podwyższone? To się może zdarzyć, ale tego można uniknąć. Gdy pójdziemy drogą euro lub jena, korony szwedzkiej i franka szwajcarskiego i zaczniemy dalej obniżać stopy to zbudujemy takie… Czytaj więcej »
Slawek
Użytkownik

Co myślimy? Wg mnie stopy procentowe są i nadal będą ustalane po linii partyjnej. Jest potrzeba żeby były niskie- to będą. Bo po co je podnosić, skoro niskimi stopami można się przypodobać kredyciażom (czy kredyciarzom?), można pokazać że są niskie bo przeca inflacja nie rośnie (patrzta ludzie jak jest tanio!!!), a i różnych świadczeń nie trzeba rewaloryzować bo przecież nie ma inflacji, bo stopy niskie. A jak stopy nie są podwyższane to znaczy, że nie ma inflacji… I macie to powtarzać aż w to uwierzycie!!!

Paradoks
Użytkownik
Istnieją ludzie, którzy uważają, że wskaźnik CPI publikowany przez GUS to jest faktyczny miernik inflacji, a przy tym ani nie wiedzą, jak on jest wciąż na nowo konstruowany, ani co w tym “średnim koszyku” jest, a czego na pewno nie ma (a to coś stanowi ich stały i ważny koszt życia). A skoro tak, to można im wmówić wszystko, bo sami nie są w stanie nawet zauważyć, że za ten sam produkt kupowany w 2016 płacili 2.40 PLN, a dziś kosztuje 2.70 PLN i że to ciut więcej niż 2-3%. Za długi to czas, pamięć czochrana przez media jest króciutka,… Czytaj więcej »
Piotrek
Użytkownik

Tego się właśnie obawiam. Płaca minimalna rośnie (sztucznie). Średnie wynagrodzenie rośnie mocno (raczej nie sztucznie). Iflacja (teoretycznie) nisko.
Coś się musi nie zgadzać.

Ma
Użytkownik

Zajelo to pare lat zeby autor sam zauwazyl, ze ceny ostro rosna. Ja kupilem mieszkanie w 2015r za 155 tys . Dzisiaj jest ono warte okolo 230 tys. Czy zrobilem blad mimo nawolywan do nie kupowania bo mieszkania sa na gorce itp . Nie sadze…

Slawek
Użytkownik

Jest warte 230 tys., czy Tobie by się marzyło sprzedać je za taką cenę? Bo, wisz rozumisz, to jest różnica. Mój sąsiad uparcie próbuje sprzedać swoje mieszkanie za 600 000 zł. i tak sobie sprzedaje już 3, czy 4 lata. O tym czy jest ono tyle warte zadecyduje kupujący.

Tomasz_Kulig
Użytkownik

Brawo, kup kolejne na wynajem, każdy tak robi, będziesz nieźle zarobiony.

Pilman
Użytkownik

Z tego co widać to część ludzi zorientowała, się już że brakuje kilku krzeseł a może i nawet stołu na którym.
https://www.rynekinfrastruktury.pl/wiadomosci/komentarze/kryzys-w-branzy-budowlanej–najgorzej-jest-w-samorzadach-63860.html

Jaja Robie
Użytkownik

@ w domach z betonu ciężko się z wami skontaktować przez panel, jakiś mail?

Adam
Użytkownik

Niezadowolenie z powodu spadku cen nieruchomości w Chinach -> https://stooq.pl/n/?f=1256741&c=1&p=4+22

Ciekawe czy u nas też będą rzucać kamieniami w deweloperów ;)

Jaja Robie
Użytkownik
Prasówka: https://www.bankier.pl/wiadomosc/Zubelewicz-Podatek-bankowy-de-facto-podwyzszyl-nominalne-stopy-proc-7620287.html Efekty wprowadzenia podatku bankowego są następujące. Z jednej strony, popularne w Polsce oszczędzanie za pośrednictwem banków stało się mniej opłacalne. Wraz z niskimi stopami procentowymi skutkowało to przesuwaniem środków z depozytów na inwestycje w mieszkania pod wynajem lub na inwestycje giełdowe” – powiedział. Nadal obawiam się jednak, że stopy procentowe mogą pozostać niezmienione przez całą kadencję obecnej Rady. Taki scenariusz implikowałby jednak utrzymanie się inflacji w paśmie odchyleń od celu. Uważam, że inflację należy trzymać poniżej celu z przyczyn ostrożnościowych. Każde negatywnie oddziałujące na inflację zjawisko poza granicami Polski znajduje odzwierciedlenie w poziomie kursu walutowego, przez co drożeją… Czytaj więcej »