Stali czytelnicy bloga pewnie zauważyli, że nie zwykliśmy tu zachęcać do kupna mieszkania w obecnych czasach. W ogólności do tego jednak zachęcamy… ale tylko wtedy, kiedy będzie tanio (albo chociaż normalnie). W aktualnej chwili wydaje się, że wciąż jest sporo za drogo. Relacja cen (a także kosztów kredytu) do średnich dochodów jest jedną z najwyższych na świecie. Dla zainteresowanych polecam stronę:
http://www.numbeo.com/property-investment/
Można tam sobie obejrzeć, jak sprawy mają się w innych krajach (poza mieszkaniami warto porównać także pozostałe typowe koszty życia). W tym, że jest drogo, utwierdza nas także kilka innych czynników, jak chociażby relacja ceny do kosztów budowy, historyczne zmiany cen oraz fakt, że w czasach ultra niskich stóp procentowych z definicji będzie drogo. Jednocześnie demografia pokazuje, że za jakiś czas pewnie już drogo nie będzie (a przynajmniej będzie taniej).
Niemniej jednak, jest kilka sytuacji, w których kupno mieszkania nawet w obecnych czasach może okazać się korzystne (chociaż niekoniecznie finansowo).
W tym wpisie postanowiłem zebrać takie sytuacje w ramach przeciwwagi do panującej na blogu koncepcji, że „kto (w ostatnich 6 latach) kupił mieszkanie, przegrał życie” ;)
1. Kiedy nas stać.
Pierwsza sytuacja, kiedy w pewnym sensie warto kupić mieszkanie to taka, w której zwyczajnie nas na nie stać. Z tym, że nie chodzi mi tu o zdolność kredytową – jeśli ktoś nie ma własnych pieniędzy na mieszkanie, a jedynie może je pożyczyć (zwłaszcza z wysokim LTV), to w mojej ocenie na mieszkanie go nie stać. Ze względu na zmienne oprocentowanie kredytów oraz nieuchronnie nadchodzące „zawirowania” na światowych rynkach finansowych, a co za tym idzie także ogólne problemy gospodarcze, kredyt, który dziś obsługujemy z łatwością, może się szybko okazać czymś, co nas pogrąży (ze względu na wzrost stóp procentowych, czy utratę pracy).
Jeśli ktoś dysponuje gotówką, za którą jest w stanie kupić mieszkanie dla siebie (bo jako inwestycję to raczej bym nie polecał), to dlaczego nie? Skoro kogoś stać, to może kupić mieszkanie niezależnie od tego, czy teraz jest drogo i niezależnie od tego, jak będzie w przyszłości. Skoro ludzie kupują drogie samochody (a tańsze przecież też jeżdżą) i one sporo tracą na wartości, to dlaczego nie mieliby kupić mieszkania? Dla niektórych (nielicznych) cena ma drugorzędne znaczenie – wtedy można śmiało kupować.
Jednak powyższa sytuacja (nie tylko w polskich warunkach) to raczej rzadkość. O ile osób, które mają wystarczająco dużo gotówki na mieszkanie, jest pewnie trochę, o tyle sytuacja, w której mieliby oni kupować pierwsze mieszkanie dla siebie, nie mając aktualnie żadnego innego, jest chyba jednak okolicznością dosyć nietypową. Zdecydowanie częściej zachodzi przypadek, w którym za gotówkę można zamienić jedno mieszkanie na inne (lepsze).
I tak dochodzimy do punktu drugiego.
2. Sprzedać babcine, kupić większe.
Ze względu na znaczną ingerencję rządową w rynek mieszkaniowy (Rns, Mdm, wkrótce także Fundusz mieszkań na wynajem BGK) doszło w Polsce do znacznego rozjechania się cen mieszkań mniejszych (spełniających wymogi rządowych programów) z cenami mieszkań większych (ponad 75m2). Swoje dołożyło także zaprzestanie udzielania „tanich” kredytów walutowych (zwłaszcza frankowych) oraz w miarę wysoki poziom polskich stóp procentowych w latach 2011-2012, który znacznie ograniczył zdolność kredytową przeciętnego Polaka, jeszcze bardziej utrudniając sprzedaż mieszkania większego, którego łączna cena znalazła się poza zasięgiem wielu z tych, których wcześniej było na takie mieszkanie „stać” (mieli zdolność kredytową). Dopiero obniżki stóp procentowych z początku 2013 roku pozwoliły ponownie zwiększyć zdolność kredytową, a co za tym idzie zwiększyć nieco grono zainteresowanych droższymi mieszkaniami.
Tak, czy inaczej, różnica w cenie metra kwadratowego mieszkania ~50m2 względem mieszkania >75m2 nadal jest nienaturalnie duża. Jeśli więc ktoś dysponuje tego typu mniejszym mieszkaniem (być może odziedziczonym?), to nawet w czasach, w których jest drogo, warto wziąć pod uwagę zamianę mieszkania na większe. Ze względu na zróżnicowanie cen może się okazać, że zamieniając mieszkanie 50m2 na 80m2 w podobnym standardzie przyjdzie nam dopłacić (w Warszawie) „jedyne” 3.5 tys. złotych za każdy dodatkowy metr kwadratowy, co jest ceną bardzo dobrą. Sprzedając mniejsze mieszkanie i kupując większe płacimy w praktyce tylko za dodatkowe metry i możemy uzyskać naprawdę atrakcyjną cenę takiego metra.
Oczywiście wszystko to przy założeniu, że pominiemy koszty transakcyjne, co może być dosyć trudne (o ile od biedy da się pominąć udział agencji pośrednictwa, o tyle zawsze pozostaje chociażby podatek PCC). Tak, czy inaczej, jest to opcja godna rozważenia, jeśli ktoś potrzebuje większego mieszkania. Kiedy już rządowe programy „wsparcia” się skończą (zwłaszcza, że na rynku wtórnym już się skończyły) nienaturalnie wysoka różnica w cenie metra mieszkania małego i dużego zacznie się zmniejszać i stracimy okazję, żeby wygrać życie ;)
3. A może Mdm?
Wszelkie rządowe programy pomocowe mają to do siebie, że z reguły psują rynek. Nie inaczej jest w przypadku polskiego rynku mieszkaniowego. Rns powstrzymała na czas jakiś spadek cen w najbardziej newralgicznym momencie. Mdm będzie miał z tym nieco trudniej, bo ogranicza się tylko do rynku pierwotnego, jednak czasy są teraz jakby bardziej „spokojne” (niższe stopy), więc być może i on na razie wystarczy.
Skoro nie mamy wpływu na istnienie tych programów, bo do wyborów jeszcze dosyć daleko (chociaż patrząc na dokonania wszystkich poprzednich rządów w tym temacie, to jedyna nadzieja tylko w bardzo wątpliwym zwycięstwie JKM ;) to czas się z nimi pogodzić i wyciągnąć z nich jakieś korzyści.
Jeśli ktoś bardzo potrzebuje kupić mieszkanie (ludzie mają różne powody, które są „ważniejsze” niż aspekt finansowy), a w dodatku nie ma na takie pieniędzy, to być może Mdm jest godne rozważenia (zapominam przez chwilę o tym, co napisałem na początku – jeśli kogoś „stać” tylko na kredyt, to znaczy, że na mieszkanie raczej go nie stać).
Deweloperzy kombinują, jak mogą, żeby sprzedawać mieszkania w ramach Mdm, banki też chcą swoje ugrać (polecam artykuły poniżej):
http://mieszkaniowy.blox.pl/2014/03/Deweloper-potrafi.html
http://creditslayer.blogspot.com/2014/02/mieszkanie-dla-modych-ale-bankowi-tez_5.html
Jednak jeśli uda się nam znaleźć mieszkanie, którego cena mieści się w limicie „standardowo” (czyli bez garaży/wykończenia za 100 tys.), to zwłaszcza przy dopłacie na poziomie 15% (rodzina z dzieckiem) taka opcja jest do rozważenia (szczególnie wtedy, kiedy banki już zrównają ofertę Mdm ze zwykłą, co pewnie nastąpi prędzej czy później). W końcu cena (po dopłacie) w Warszawie na poziomie 5 tys. złotych za metr nie jest już taka zła (zakładając oczywiście, że nie jest to mieszkanie na jakimś totalnym zad… znaczy końcu świata).
Jak widać, jest kilka niezbędnych założeń, jednak one wydają się możliwe do spełnienia – w takiej sytuacji rodzina, która potrzebuje mieszkania, a która nie ma na nie pieniędzy, może od biedy rozważyć kredyt w ramach Mdm (jeśli z niewyjaśnionych dla mnie przyczyn nie może mieszkania wynajmować, co, przynajmniej w Warszawie, praktycznie zawsze wychodzi taniej niż kredyt).
Dodatkowo, Mdm jest w tej chwili jedyną ofertą kredytu w praktyce bez wkładu własnego. Nie polecamy kredytów osobom, które niczego nie zaoszczędziły/odziedziczyły/otrzymały, jednak jeśli już ktoś musi… to Mdm może się okazać „korzystne”.
4. Zdywersyfikować oszczędności.
Podstawowa strategia inwestowania mówi o dywersyfikacji. Jeśli więc ktoś ma dużo pieniędzy i nie bardzo wie, co z nimi robić, może włączyć mieszkanie (lub inne nieruchomości) do elementów swojego portfela inwestycyjnego. Zysków bym się tu nie spodziewał, specjalnie skutecznego zabezpieczenia przed inflacją też nie, ale pewnie jest grupa mieszkań/domów, które ze względu na swoją unikatowość mogą zachowywać się inaczej niż cały rynek mieszkaniowy. Oczywiście nie mam tu na myśli betonowych „apartamentów” po 15 tys. za metr z widokiem na okna sąsiadów, tylko coś dużo bardziej nietypowego (mimo że nie bardzo wiem, co by to miało być, bo nigdy takie rzeczy mnie nie interesowały ;)
Poza tym, podobno na nieruchomościach zawsze da się zarobić – jeśli ktoś wie jak to zrobić mimo spadającego rynku, to tym bardziej nie mam nic przeciwko takiemu inwestowaniu (może licytacje komornicze dla ludzi o mocnych nerwach i odpowiednim „wsparciu”?).
Jedyną poważną niewiadomą w takiej sytuacji pozostaje podatek katastralny, który może dosyć skutecznie zniweczyć plany inwestycyjne i którego pojawienie się należy mieć na uwadze nawet wtedy, gdy nie chodzi nam o żadną inwestycję, tylko o zwyczajną dywersyfikację oszczędności.
5. Licząc na upadek systemu finansowego.
To jest jeden z najbardziej sensownych powodów, dla których można by kupić mieszkanie… gdyby nie pewien szkopuł. Nim rozpadnie się cały aktualny system finansowy (co wydaje się być nieuniknione), a rzecz nazwana zostanie reformą, pojawią się przeróżne perturbacje gospodarcze. Zawsze, kiedy przewraca się cały system, większość społeczeństwa na tym traci (w końcu o to przecież chodzi). Dojdzie więc do sytuacji, w której społeczeństwa w ogólności staną się biedniejsze, co najpewniej wpłynie na spadek cen aktywów, które w tej chwili są bardzo drogie. Efekt ten zostanie zwielokrotniony przez wzrost stóp procentowych (który będzie bezpośrednią przyczyną zawału całego systemu). Podjęta zostanie próba ratowania sytuacji poprzez dodruk pieniądza (to się już poniekąd dzieje), co ostatecznie spowoduje wysoką inflację. Na razie, mimo wszechobecnego druku, inflacji specjalnie nie ma, bo… ten druk nie jest wcale aż taki duży, co widać na poniższym wykresie.
Ponieważ praktycznie cały pieniądz w systemie rezerwy cząstkowej pochodzi z długu, to widać, że od momentu wybuchu kryzysu finansowego wcale go tak dużo nie przybyło. Dużo większy przyrost mieliśmy w latach 2001-2007, kiedy drukarek prawie nikt nie używał (za to obywatele zaciągali coraz to większe kredyty, w sporej części na drożejące nieruchomości).
Tak, czy inaczej, przy wzroście stóp procentowych koszt obsługi długu będzie tak duży, że wywoła ogólną niemożność jego obsługi – w świecie bardzo mocno powiązanych finansów może dojść w krótkim czasie do zawału całego systemu. Ponieważ pieniądz opiera się na długu, to odmowa jego spłaty spowoduje straty banków, które będą nie do pokrycia z ich kapitałów własnych. W najlepszym przypadku dojdzie więc do powtórzenia wariantu cypryjskiego na skalę globalną, w gorszym od razu do upadku całego systemu.
Jak wtedy zachowają się ceny nieruchomości? Z jednej strony będzie bardzo silna presja na ich spadek (ograniczenie kredytu, utrata części depozytów), a z drugiej mogą się one stać niezłą ochroną kapitału, jeśli rządy spróbują „zadrukować” problem. Co by się jednak nie działo, aktualne ceny są na takim poziomie, na który pozwala zdolność kredytowa. Po zmianie systemu być może zniknie rezerwa cząstkowa i kreacja pieniądza z długu (powróci standard złota?), więc ceny względem dochodów będą musiały być niższe. Tak, czy inaczej, mieszkanie zawsze coś tam warte będzie, a depozyt pieniężny w banku przy załamaniu systemu finansowego może być zupełnie bezwartościowy (lub stać się takim w wyniku inflacji).
Inna sprawa, że jest wiele (pewnie w sporej części znacznie lepszych) sposobów/aktywów na tego rodzaju okoliczności (złoto, wybrane akcje nabyte w dobrym momencie).
I jeszcze jedna uwaga… jeśli używać nieruchomości jako zabezpieczenie na czasy naprawdę poważnego kryzysu, to warto je nabyć, kiedy ten kryzys się pojawi i trochę rozkręci. W mojej ocenie, w tej chwili jest na to jeszcze zbyt wcześnie (ciągle zbyt duża jest ogólna zdolność kredytowa).
6. Ceny wzrosną, albo zarobimy na wynajmie ;)
Oczywiście można założyć, że warto kupić mieszkanie, bo nieruchomości przecież nigdy nie tanieją ;) Albo kupić je po to, żeby wynajmować słoikom i zbudować swoją wolność finansową (pozdrowienia dla Sławka Muturi ;)
Mamy wielu zwolenników tego typu rozwiązań – chyba każdy pracownik HB, Open Finance, Emmerson, REAS oraz połowa sztabu NBP, zajmującego się nieruchomościami, inwestuje w mieszkania na wynajem ;) W końcu w każdym ich artykule to taki super interes. Ostatnio można było przeczytać, że wynajmowanie mieszkania w Warszawie daje prawie 6% zysku (Emmerson rządzi):
Polecam zapoznać się z założeniami… artykuł jest tak bezsensowny, że aż komentarz pod nim napisałem ;)
Niemniej, jeśli ktoś uważa, że ceny mieszkań będą rosły, albo jest w stanie sensownie zarobić na wynajmie (kupując „okazyjnie”), to dlaczego nie kupić? Nic nie jest czarno-białe. To, że kupno średniego mieszkania i wynajęcie go za średnią cenę nie jest w tej chwili specjalnie opłacalne (w Warszawie 3-3.5% plus spore niebezpieczeństwo spadków cen zarówno kupna, jak i wynajmu) nie oznacza, że nie da się procesu nieco zoptymalizować. Tyle tylko, że jest to rozwiązanie raczej dla znawców tematu niż dla przeciętnego zjadacza chleba.
Być może też nagle staniemy się potęgą w wydobyciu gazu łupkowego… i jakoś tak się dziwnie złoży, że korzyści odniosą jednak Polacy, a nie amerykańskie koncerny wydobywcze, a teorie o silnym zatruciu wód gruntowych podczas wydobycia okażą się zwyczajnym mitem – wtedy mieszkania mogą osiągnąć ceny, o których nie śniło się filozofom, a co dopiero nam, skromnym bloggerom ;)
Jak widać, da się znaleźć powody, dla których mieszkanie warto by kupić. Zaczynając od tych najprostszych (możliwość zamiany mniejszego na większe w sensownej cenie), przez te nieco mniej jednoznaczne (wykorzystanie pieniędzy podatników w ramach Mdm) lub bardzo „zachowawcze” (dywersyfikacja oszczędności aktywem, które wydaje się być przeszacowane, ale dosyć bezpieczne), aż po te zupełnie „odjechane” (mieszkanie jako zabezpieczenie przed upadkiem systemu finansowego).
Natomiast powody, które najczęściej pojawiają się w publikacjach „ekspertów” (zysk z wynajmu, wzrost wartości mieszkania w długiej perspektywie, czymkolwiek owa długa perspektywa jest) należy traktować raczej z przymrużeniem oka, bo one są słabe w stabilnej sytuacji makroekonomicznej (w niestabilnej raczej też, bo jakie mogą być zyski z wynajmu w obliczu powszechnego, bardzo poważnego kryzysu?).
Po przeczytaniu tego artykułu w całości doszedłem do wniosku, że chyba się jednak nie przekonałem do kupna… a szkoda, bo pewnie skoro nie kupię, to przegram życie. Czy coś.
Co do zakupu mieszkania pod wynajem, moim zdaniem trudno jest osiągnąć interesujące zyski z tej inwestycji. Większość naszych profitów pochłoną koszty kredytu, które w połączeniu ze zmiennymi stopami procentowymi nie pozwolą nam na powtórzenie sukcesu Kyiosakiego. Dochodzą do tego koszty utrzymania mieszkania, remontu.. Jakiś czas temu czytałem ciekawy artykuł, który obszernie opisuje temat inwestycji w mieszkania na wynajem: http://independenttrader.pl/189,kredytowanie_mieszkania_na_wynajem.html