Dziś zapraszamy do wpisu, który stworzył jeden z naszych stałych czytelników. Przy tej okazji zachęcamy także innych, którzy mają coś do powiedzenia lub napisania – chętnie opublikujemy Wasze przemyślenia. Zapraszamy oczywiście także naszych „przeciwników”, którzy nie zgadzają się z poglądami prezentowanymi na portalu – w końcu, jeśli będziemy się tak wszyscy ze sobą zgadzali, to nie będzie żadnej zabawy… ;)
k-dek pisze tak:
W niniejszym wpisie (zdecydowanie obszerniejszym niż dotychczas :) chciałbym zebrać kilka informacji w całość i zwrócić uwagę na rolę mediów w procesie pompowania bańki spekulacyjnej na cenach mieszkań w Polsce w latach 2004-2008. Są to odpowiednio lata przystąpienia Polski do Unii Europejskiej oraz upadek banku inwestycyjnego Lehman Brothers w USA, który przez wielu ekspertów uważany jest za początek światowego kryzysu finansowego. Dopiero wskutek spowolnienia gospodarczego (2008) zahamowany został w Polsce „boom” kredytowy oraz dalszy wzrost cen mieszkań. Następnie, od 2009r. do dnia dzisiejszego, według mnie, w mediach serwowane są głównie informacje mające za zadanie utrzymać wciąż wyspekulowany poziom cen mieszkań.
Na wstępie należy wspomnieć rzecz oczywistą, jaką jest fakt, że wszystkie media to prywatne firmy, których głównym celem jest przynoszenie zysku swoim właścicielom/akcjonariuszom. Najistotniejszą kwestią jest poczytność/oglądalność, czyli liczba sprzedanych egzemplarzy gazety (zarówno w formie papierowej jak i abonamentów elektronicznych) jak również popularność telewizyjna kanału/programu oraz liczba odsłon strony portalu internetowego. W każdym przypadku wiodącą rolę w przychodzie firmy mediowej pełnią opłaty za reklamy. Upraszczając sprawę, może to być kolumna w tabloidzie, czas antenowy, jak również baner do kliknięcia na portalu internetowym. Może to być również „artykuł sponsorowany”, gdzie podmiot, który chce wyrazić swoje zdanie na dowolny temat, podpisuje się pod artykułem nazwą firmy, dodatkowo ją reklamując. W telewizji mamy do czynienia z zapraszaniem gości, których tytułuje się mianem analityków/ekspertów w danej dziedzinie, informując także o tym, jaką firmę z rynku reprezentują.
Komercjalizacja, konkurencja oraz różnorodność kanałów dystrybucji (w tym „darmowy” internet) doprowadziły do tego, że środki finansowe od sponsorów odgrywają coraz większą rolę w utrzymaniu firmy mediowej, a artykuły sponsorowane w wielu dziedzinach wyparły własne publikacje dziennikarzy zatrudnionych w danej redakcji.
Obserwuję i analizuję informacje mediów na temat rynku nieruchomości w Polsce począwszy od 2007r. i moje spostrzeżenia chciałbym opisać poniżej.
Wejście Polski do UE w 2004r., euforia gospodarcza wywołana miliardami złotych dotacji unijnych, równolegle dość szybkie i niespotykane w polskich realiach poluzowanie polityki kredytowej produktów hipotecznych przez banki, ściśle powiązane z zaniżeniem wartości m.in. franka szwajcarskiego i nałożeniem się szczytu wyżu demograficznego (roczników wchodzących w wiek produkcyjny) otworzyło drogę do zakładania na dużą skalę działalności szeroko pojętego doradcy finansowego.
Pojawiły się w przestrzeni gospodarczej firmy, które rozpoczęły świadczenie usług inwestycyjnych ze sporym udziałem pośrednictwa w obrocie na rynku mieszkań – dynamicznie pompowanego tanim kredytem. Zatrudnione zostały osoby pełniące funkcję specjalisty ds. Public Relations, ale, żeby wzbudzić większe zaufanie i nadać tej roli charakteru, wymyślono „instytucję” głównego analityka. Zarówno osoby zaangażowane w kontakty z mediami, jak również te w placówkach rozsianych po całym kraju od samego początku miały jeden podstawowy cel – maksymalizację sprzedaży produktów finansowych swojej firmy. Z jednej strony zachęcani prowizjami i premiami, z drugiej wręcz przygniatani wyśrubowanymi planami do wykonania, często z kompletnie zerową wiedzą merytoryczną, jedynie po intensywnych szkoleniach sprzedażowych.
W rozprzestrzenianiu ogólnej atmosfery rosnącego dobrobytu, ogromnej szansy wszystkich Polaków na szybki rozwój gospodarki, rosnących płac, wizji wejścia w posiadanie mieszkania „na własność” z zerowym udziałem gotówki, ogromną rolę odegrały popularne media, w tym największe opiniotwórcze portale internetowe – Onet.pl, WP.pl, Interia.pl, O2.pl, Gazeta.pl, RP.pl. oraz finansowe portale z działami podejmującymi temat nieruchomości – Bankier.pl, Forsal.pl, Money.pl, GazetaPrawna.pl, PB.pl i inne podobne. Spory udział miały także tematyczne kanały telewizyjne – od 2007r. TVN CNBC Biznes (obecnie TVN Biznes i Świat), od 2013r. Polsat Biznes, ale także kanały Telewizji Polskiej oraz gazety wydawane w formie papierowej – publikując niemal bezrefleksyjnie wszelkie wywiady, dane, prognozy na temat rynku nieruchomości, serwowane subiektywnie przez głównych analityków firm doradczych. Informacje uzupełniali prezesi spółek deweloperskich i przedstawiciele sektora bankowego. Wszyscy razem silnie PR-owo pracowali nad tym, żeby rynek mieszkań przynosił jak najwyższą stopę zwrotu – jest to w pełni zrozumiałe w odniesieniu do każdego biznesu, jednakże najczęściej prowadziło do niedopowiadania prawdy, wprowadzania w błąd lub wręcz kłamania w wypowiedziach lub analizach podawanych do mediów.
Z własnego doświadczenia szacuję, że stosunek artykułów sponsorowanych na temat rynku nieruchomości do publikacji osób neutralnie opisujących tenże rynek, oscyluje wokół wartości minimum 50 : 1. Jest więc naturalnym, że rzetelne, prawdziwe, bezstronne wpisy nawet, jeśli pojawiają się od czasu do czasu, giną w gąszczu materiałów podszytych interesem własnym.
Z wielu firm doradztwa inwestycyjnego, powiązanego z pośredniczeniem w kupnie/sprzedaży nieruchomości, na czoło w mediach wysunęły się dwie: Open Finance i Home Broker (w międzyczasie dołączył Lion’s House) – wszystkie powiązane ściśle ze sobą.
Kolejni analitycy m.in. Emil Sz., Aleksandra Sz.-O., Katarzyna S., Marcin K., Halina K., Michał S. Bernard W., Roman P. i „najlepszy” w tej dziedzinie Bartosz T., zasypując swoimi publikacjami media, do dnia dzisiejszego w dużym stopniu kreują zakłamany obraz rynku nieruchomości w Polsce.
Należy także wspomnieć o pośrednikach/doradcach również obecnych w mediach m.in. Expander (Jarosław S.), Emmerson (Jarosław S.), Metrohouse (Marcin J.), Szybko (Marta K.), WGN (Marcin M.), DK Notus (Michał K.) i Reas (Kazimierz K. i Katarzyna K.), jak również prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich – obecnie Grzegorz K. oraz Jacek F. – Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich i Prezes Zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji.
Dodatkowo wszystkich często dzielnie wspiera portal PRnews.pl.
Wśród współpracujących dziennikarzy palmę pierwszeństwa niemal od początku dzierży Marek W. z Gazety Wyborczej. W gąszczu bardzo wielu opracowań, pod którymi podpisał się na łamach portalu Gazeta.pl, (także w wersji papierowej Gazety Wyborczej – w dodatku o nieruchomościach) lub na stronie autorskiego bloga www.mieszkaniowy.blox.pl najbardziej spektakularny i najczęściej wypominany jest ten na temat cen nieruchomości w Warszawie goniących ceny ze stolicy Hiszpanii – Madrytu. Słowa wypowiedziane przez Pawła G. z CEE Property Group:
(styczeń, 2008r.)
„Polska cenami nowych mieszkań wkrótce dogoni Madryt.”
http://porady.domiporta.pl/poradnik/1,127301,4838096.html
„Ceny nieruchomości będą iść w górę nawet o 10-15 proc. rocznie – przewiduje w „Dzienniku Zachodnim” Paweł Grząbka z CEE Property Group. Oznacza to, że za 5 lat średnie ceny metra kwadratowego będą na poziomie 14-15 tys. zł, czyli takie jak np. w Madrycie.”
Do kanonu wypowiedzi na forach internetowych, w szczycie bańki spekulacyjnej na cenach mieszkań, przeszło także zdanie: „Kto nie kupi mieszkania przegra życie.”
Historia pokazała, że ceny mieszkań w Polsce po roku 2008r. uległy korekcie (chociaż bardzo powolnej) lub maksymalnie stanęły w miejscu. Proces urealniania cen został w trakcie zaburzony wprowadzeniem programu RnS (z bardzo wysokim poziomem dopłat) oraz jego kontynuacji w postaci MdM, a na koniec dołączyła seria obniżek stóp procentowych do nienotowanych dotychczas minimów. Jednakże, patrząc na obecne czynniki ograniczające popyt na mieszkania, takie jak ujemna demografia wraz z emigracją zarobkową, potężny spadek liczby i wartości udzielanych kredytów hipotecznych (związany między innymi z ustanowieniem minimalnego wkładu własnego), zwiększenie zakresu rozpoczętych budów, czy przyszłe podniesienie stóp procentowych, można przypuszczać, że wyraźniejszy wzrost cen mieszkań i oderwanie ich od dzisiejszego wciąż przeszacowanego po bańce spekulacyjnej poziomu, jest praktycznie niemożliwy.
Niestety media, pod dyktando analityków, od lat publikują niemal ten sam przekaz: „Ceny już właśnie przestały spadać i już właśnie zaczynają rosnąć” – analitycy w jednym artykule przyznają to, że ceny mieszkań uległy korekcie, chociaż we wcześniejszych dwudziestu raportach i analizach przekonywali nas, że ceny wciąż rosną lub na rynku panuje stabilizacja (w ostatnich latach bardzo nadużywane słowo).
Przykładowy artykuł:
(marzec, 2015)
„Koniec cenowego eldorado? Mieszkania będą drożeć.”
http://forsal.pl/artykuly/866951,koniec-cenowego-eldorado-mieszkania-beda-drozec.html
„Trudno na razie wyrokować, ale na pewno warto bacznie obserwować, co dzieje się z cenami mieszkań w najważniejszych ośrodkach miejskich w Polsce. Najnowsze dane Home Brokera i Open Finance wskazują bowiem, że zaczęły one rosnąć.”
Inną znamienną frazą, powtarzaną już głównie przez pośredników w obrocie nieruchomościami, jest stwierdzenie: „To jest dobry czas na zakup mieszkania” – ten czas oczywiście zawsze jest „dobry”… ale dla pośrednika.
(październik, 2015)
„Od pośredników: Dobry czas na transakcje kupna-sprzedaży.”
Kolejne, podejmowane cyklicznie co 3–4 miesiące, tematy przemawiające za przyszłym wzrostem cen nieruchomości lub chociaż utrzymaniem ich wartości na obecnym poziomie to przede wszystkim:
1. Ciągłe szacowanie liczby „brakujących” mieszkań na miliony sztuk (sugerując dodatkowo dramatyczny już na chwilę obecną stan „wielkiej płyty”).
2. Wskazywanie pokolenia obecnych 30-latków jako źródło stałego popytu na mieszkania, na podstawie meldunków w domach rodzinnych, które w ogromnej większości nie pokrywają się ze stanem faktycznym miejsca przebywania tych osób.
3. Wielokrotne straszenie wzrostem cen mieszkań, ze względu na wprowadzenie „ustawy deweloperskiej” lub sugerowanych zmian w prawie, zmieniających technologię prowadzenia budów na system bardziej energooszczędny.
4. Wybiórcze analizy zasadności kupna mieszkania w celach inwestycyjnych, przeplatane tendencyjnymi raportami sprzedaży deweloperów, „potwierdzającymi” faktyczny udział transakcji kupna mieszkań za gotówkę.
Osobną sprawą jest wprowadzenie pojęcia „cena ofertowa” (życzeniowa) i przedstawianie w zasadzie dezinformacyjnych raportów poziomu cen mieszkań opartych na średniej wartości pobieranych z biur sprzedaży oraz z prywatnych ogłoszeń.
Wszystkie byłe, obecne i przyszłe raporty/analizy/prognozy na temat cen mieszkań publikowane przez, tak naprawdę… naganiaczy rynku nieruchomości, jakimi są przedstawiciele w/w instytucji, trafnie i niespodziewanie podsumował sam Marek W.(!) już w 2010r. – krytykując otwarcie działania Home Broker, w pewnym sensie podważył cały biznes pośredników/doradców (niestety nie przeszkadzało mu to w późniejszym okresie pozytywnie Home Broker cytować):
(marzec, 2010r.)
„Home Broker gra nie fair.”
http://porady.domiporta.pl/poradnik/1,127301,7689931,Home_Broker_gra_nie_fair.html
„Uważam, że Home Broker posunął się za daleko w swej analitycznej twórczości. Czytelnicy być może nie zdają sobie sprawy, ale prognoza cen nie wynika z analiz i badań rynku oraz jego otoczenia (ekonomicznego i prawnego), ale z opinii szeregowych doradców wypełniających co miesiąc ankietę. W dodatku nie sądzę, by w tak młodej firmie pracowali agenci z wieloletnim stażem, którzy formułując opinie, kierują się ogromną wiedzą i doświadczeniem.”
Komisja Nadzoru Finansowego również wydała stosowny komunikat dotyczący działalności doradców finansowych. Niestety, po pierwsze dużo za późno, a po drugie, według mnie, informacja nie przebiła się w żaden sposób w mediach:
(luty, 2012r.)
„Komunikat w sprawie doradców finansowych.”
http://www.knf.gov.pl/o_nas/komunikaty/Komunikat_w_sprawie_doradcow_finansowych.html
„System wynagradzania doradcy finansowego nie zawsze uwzględnia jako priorytetowe działanie w interesie klienta.”
„Oznaczenie „niezależny” doradca finansowy (rozumiany jako w pełni obiektywny i działający zawsze w najlepiej pojętym interesie klienta) powinno być traktowane z ostrożnością.”
Podsumowując – sprawę należy postawić jasno – wszystkie działania doradców finansowych, w placówkach, jak również publikacje głównych analityków w mediach, miały i mają na celu jedynie zabezpieczenie interesu firm, które reprezentują, bez względu na środki jakie zostaną do tego użyte, a co za tym idzie wszelkie raporty/analizy/prognozy opracowywane przez tych naganiaczy rynku nieruchomości to w zdecydowanej większości kłamstwa.
A media, najzwyczajniej w świecie, w pogoni za zyskiem zatraciły już dawno swoją niezależną, opiniotwórczą rolę…
Na koniec, dla lekkiej przeciwwagi, chciałbym przytoczyć kilka artykułów (z tych nielicznych), które na pewno warto przeczytać. Do dnia dzisiejszego – poza blogami – nie znalazłem tak celnego, zwięzłego i zarazem przystępnie napisanego tekstu na temat problemu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w Polsce:
(grudzień, 2009r.)
„Polska norma, czyli mieszkaniowy dobrobyt na wstecznym biegu.”
Kolejna dość dobrze nakreślona sprawa tego samego autora, to kwestia emigracji zarobkowej w odniesieniu do rynku mieszkań:
(marzec, 2014r.)
„Emigracyjna reaktywacja, czyli żółte światło nie tylko dla deweloperów.”
Autor, Jarosław J., związany jest z portalem RynekPierwotny.pl, który to z kolei jest wyszukiwarką mieszkań, współpracującą z firmami deweloperskimi. Czy taka firma może być w 100% obiektywna w wypowiedziach na temat rynku nieruchomości? Uważam, że nie, ale dwie w/w publikacje autora tak czy inaczej warte są przeczytania.
Chwilami dość dosadny opis gorzkiej prawdy na temat kredytów denominowanych we franku szwajcarskim mogliśmy znaleźć tu:
(grudzień, 2012r.)
„Miliony młodych nabitych we franka.”
http://biznes.interia.pl/finanse-osobiste/news/miliony-mlodych-nabitych-we-franka,1870208
Warte odnotowania artykuły z czasów kiedy na Bankier.pl wypowiadali się dziennikarze zatrudnieni przez ten portal:
(styczeń, 2010r.)
1. „Analityków nieruchomości wróżenie ze szklanej kuli”
http://www.bankier.pl/wiadomosc/Analitykow-nieruchomosci-wrozenie-ze-szklanej-kuli-2073864.html
(czerwiec, 2011r.)
1. „5 powodów spadku cen nieruchomości”
http://www.bankier.pl/wiadomosc/5-powodow-spadku-cen-nieruchomosci-2356883.html
Oraz ku przestrodze:
(luty, 2014r.)
1. „Doradca doradził tak, że kredyt urósł dwukrotnie. Do spłaty ma 1,5 mln zł.”
(sierpień, 2014r.)
2. „Wpłacił 27 tys. na lokatę. Po 2 latach miał… 2 tys.”
I to by było na tyle tym razem :) Wszystkich stałych i nowych czytelników zachęcam do podzielenia się własnymi przemyśleniami nie tylko w formie komentarzy :)
k-dek
Dodajmy na zakończenie zdanie od nas – cały nasz blog/portal powstał właśnie dlatego, że na temat mieszkań w Polsce właściwie nie było czego czytać – sensowne artykuły pojawiały się tak rzadko, że były praktycznie niewidoczne pośród natłoku analiz o tym, jak to ceny już rosną, albo zaraz zaczną, lub o tym, jaki to super interes jest kupić mieszkanie pod wynajem. Ewentualnie mogliśmy poczytać jak to cudownie, że zdolność kredytowa znowu wzrosła i człowiek zarabiający 5.000 złotych miesięcznie może pożyczyć 500 tysięcy na 30 lat (w kredycie na zmienny procent, z ratą na poziomie jedynie 2.500 zł, przy najniższych w historii stopach procentowych). Miarka się przebrała i postanowiliśmy wyrazić swój bunt, starając się poprzeć go możliwie sensownymi argumentami. Pewien postęp w publikacjach mainstream’owych widać – teraz już większość „analityków” zauważa ryzyko wzrostu stóp procentowych, czy widzi (szkodliwy) wpływ działania rządowych programów wsparcia. Ale sporo jest jeszcze do zrobienia, bo nadal na każdym kroku możemy przeczytać, jakie to mieszkania są teraz tanie i „dostępne” oraz jak to Kowalscy wybrali po pół miliona z lokaty i uderzyli w biznes wynajmu mieszkań ;) Tak, czy inaczej, idzie chyba ku lepszemu ;)
PS. Jak już pisaliśmy na początku, zachęcamy czytelników do prezentowania własnych przemyśleń w formie osobnych artykułów – z pewnością podniesie to wartość merytoryczną naszego portalu, zwłaszcza, że nowy członek rodziny jest na tyle zajmujący, że częstotliwość naszego pisania najpewniej zauważalnie spadnie.
na dokładkę to artykułu ;)
http://tvn24bis.pl/z-kraju,74/2500-zlotych-za-metr-mieszkania-to-cena-nierealna-zdaniem-ekspertow,587403.html