O demografii pisaliśmy już wielokrotnie – z reguły dane, które można znaleźć na ten temat, dotyczą całego kraju, ale jeden z naszych czytelników (wielkie dzięki dla Jaja Robie), podesłał w komentarzu link do bardzo ciekawej strony:
http://www.polskawliczbach.pl/najszybciej_wyludniajace_sie_miasta_w_polsce
Możemy tam znaleźć fajną, interaktywną mapę oraz listę polskich miast, uszeregowanych wg tempa wyludniania się. Samo narzędzie jest bardzo przyjemne w obsłudze, bo pozwala sprawnie wyszukiwać miasta oraz sortować je wg różnych kryteriów (zachęcamy, żeby trochę poklikać). Strona przedstawia różnicę pomiędzy liczebnością miast wg danych GUS z roku 2002 i 2017. Podsumowanie możemy znaleźć na wykresie, który pokazuje, jaki procent miast zmniejszył/zwiększył swoją liczebność i o ile:
Widać tu, że miasta, w których liczba mieszkańców w ciągu ostatnich 15 lat się zwiększyła, są w zdecydowanej mniejszości. W tym wszystkim należy mieć na uwadze, że jeszcze w 2002 roku demografia w Polsce wyglądała dosyć korzystnie, a z punktu widzenia rynku mieszkaniowego nawet bardzo korzystnie (wyż demograficzny okolic ’83 właśnie ruszał na studia):
W 2017 roku było już pod tym względem znacznie gorzej, bo najliczniejsze roczniki miały już około 35 lat, czyli zaczęły wypadać z kategorii wiekowej, która ma z reguły zdecydowanie największy udział, jeśli chodzi o zakupy mieszkaniowe (nie ma w tym niczego dziwnego, w końcu wiek 25-35 lat to w obecnych warunkach standard, jeśli chodzi o zakładanie rodziny):
Porównując dane z 2002 roku z tymi z 2017 warto zauważyć, że wielkość populacji w całym kraju nieznacznie wzrosła, jednak trend spadkowy zaczął się już w 2012 roku i cały czas jest (będzie) utrzymywany – aktualnie Polaków ubywa w tempie mniej więcej 50 tys. rocznie. Ponieważ nawet przy sumarycznie zwiększonej populacji znakomita większość miast zaliczyła ubytek liczby ludności, to sytuacja w kolejnych 15 latach będzie wyglądać znacznie gorzej niż w okresie 2002-2017.
Ciekawie wygląda zmiana liczebności w największych miastach – wielokrotnie już pisaliśmy, że pomimo tego, iż “słoiki” wciąż napływają do dużych miast (tak, jak napływały zawsze), liczba mieszkańców zmienia się co najwyżej minimalnie na plus, a w większości przypadków i tak spada:
Szacunki uwzględniają oczywiście tylko osoby zameldowane, więc większości nowo przybyłych słoików w nich nie ma. Tyle tylko, że liczba słoików powinna być względnie stała (w takim 2002 roku, kiedy zaczynaliśmy studia, z naszego rocznika do większych miast też w zasadzie wyjeżdżali wszyscy). Dodatkowo, statystyka uwzględnia sporo osób, które już dawno zamiast w Warszawie, czy Krakowie, mieszkają w Irlandii, czy innej Holandii, więc rzeczywista zmiana liczebności w miastach jest prawdopodobnie niższa niż wynika to z powyższego opracowania.
Często można się spotkać z wypowiedziami, że ceny mieszkań rzeczywiście spadną, ale w dużych miastach tak nie będzie, bo duże miasta przyciągają ciągle nowych ludzi (jak skutecznie przyciągają, widać w powyższej tabeli). Nawet mityczna Warszawa zdołała w 15 lat powiększyć liczbę mieszkańców ledwie o 4.5% (pamiętajmy, że udało się to osiągnąć w całkiem niezłych realiach demograficznych i z czasem będzie już tylko gorzej). Ponieważ wzrost liczby ludności w stolicy w ciągu 15 lat wyniósł 76 tys. osób, to trudno się spodziewać, żeby takie tempo mogło utrzymać popyt na mieszkania, jeśli w samej Warszawie buduje się już 15-20 tys. mieszkań rocznie. Przy standardowym zagęszczeniu liczby mieszkańców (2.9 osób/1 mieszkanie) wystarczyłoby budować przez 1.5 roku (a nie przez 15 lat), aby “zamieszkać” wszystkich tych, którzy się w Warszawie przez ostatnie 15 lat osiedlili (zameldowali). W przypadku zdecydowanej większości innych miast nie trzeba by właściwie w ogóle niczego budować, a przecież sporo się buduje wszędzie. Wniosek z tego jest taki, że sytuacja mieszkaniowa w Polsce (zwłaszcza w dużych miastach) poprawia się dość szybko – po pierwsze z powodu (najczęściej) malejącej liczby mieszkańców, a po drugie z racji mocnego tempa budowania nowych mieszkań.
Ciekawym wyjątkiem od reguły wyludniania są małe miejscowości wokół dużych aglomeracji – w ich przypadku wzrosty liczby mieszkańców (przynajmniej względne, bo bezwzględne i tak pozostają dość nieznaczne) są nawet kilkudziesięcioprocentowe, co ładnie widać w miejscowościach pod Warszawą – nie ma w tym oczywiście niczego dziwnego, bo w wielu krajach “zachodu” ludzie z dużych miast wyprowadzają się z czasem na przedmieścia.
W tabeli z dużymi miastami widać z kolei, że czołowe miasta o tradycyjnie niskich cenach (Łódź, Katowice) zawdzięczają takie ceny w dużej części bardzo słabej lokalnej demografii – warto to mieć na uwadze, jeśli rozpatrujemy przyszłą sytuację na rynku mieszkaniowym w kontekście pogarszającej się systematycznie demografii praktycznie w każdym mieście.
W skali całego kraju, zależnie od źródła, rzecz ma wyglądać mniej więcej tak:
Ten wykres pochodzi z ciekawego opracowania, które ma uwzględniać fakt, że GUS do mieszkańców Polski zalicza osoby, które już dawno wyjechały i nie zamierzają wracać, a jednocześnie stara się uwzględnić wpływ na populację Polski przyszłych imigrantów. Całość, z której wynika, że dzietność rzeczywista jest lepsza (wyższa) niż do tej pory podawał GUS, można znaleźć tu:
I choć to wszystko jest sensowne i dzietność prawdopodobnie rzeczywiście jest wyższa niż podaje GUS (w kwestii liczby narodzonych dzieci GUS się raczej nie myli, za to uwzględnia po prostu do liczenia dzietności kobiety, których już dawno nie ma w Polsce), to uwzględnienie przyszłej imigracji jest dosyć ryzykowne. Wszak założenie jest mniej więcej takie – PKB/bogactwo naszego kraju będzie rosło na tyle szybciej niż tych regionów, z których mają pochodzić imigranci (Ukraina, Azja), że przyjedzie ich do Polski kilka milionów, nigdzie dalej nie pojadą, osiedlą się na stałe i zaczną mieć większą liczbę dzieci. Z tym są podstawowe dwa problemy – jeśli już ktoś do nas przyjedzie i pozwoli mu się pojechać dalej, to dlaczego miałby nie wyjechać chociażby do Niemiec, gdzie będzie zarabiał 3-4 razy więcej? A jeśli ci wszyscy imigranci zostaną, to mają osiągnąć udział w społeczeństwie powyżej 10% – jak działa przesadne “multi kulti” możemy już teraz obserwować podczas zabaw sylwestrowych w Kolonii ;) Jakby jednak nie było, wg tej skądinąd optymistycznej prognozy, liczba mieszkańców Polski będzie spadać szybciej(!) niż to przewidywał GUS do tej pory aż do okolic 2045 roku (co zaznaczono na wykresie). W perspektywie najbliższych 30 lat demografia wg tego opracowania ma więc szansę być jeszcze gorsza niż uważało się do tej pory.
Wszystkie rozważania demograficzna, zwłaszcza takie, które mają uwzględniać migracje pomiędzy państwami, są niestety obarczone bardzo dużą dozą niepewności. O ile w przypadku aktualnej populacji w danym kraju można dość dokładnie przewidzieć, co się będzie działo dalej (wiadomo mniej więcej, ile jest osób w jakim wieku, ile mają dzieci itd.), o tyle zakładanie, że ktoś tam wyjedzie, albo ktoś tam przyjedzie w ciągu następnych dziesięcioleci to pomysł dość karkołomny. Może do Polski nikt nie przyjedzie, bo wszyscy pojadą do Niemiec, a może przyjedzie cała Francja, kiedy muzułmanie rozpanoszą się tam za bardzo.
Podsumowując… bazowy scenariusz dla polskiej demografii jest bardzo niekorzystny. W perspektywie 30 lat nawet bardziej niekorzystny jest ten, który stara się dokładniej oszacować obecną i przyszłą liczbę mieszkańców Polski. Z punktu widzenia rynku mieszkaniowego taki scenariusz oznacza rzecz bardzo prostą – dostępność mieszkań w Polsce będzie się znacząco poprawiać, a co za tym idzie, w długiej perspektywie ceny (względem zarobków) będą spadać. I, jak wielokrotnie powtarzaliśmy, za 30 lat mieszkania w Polsce będą za darmo w tym sensie, że statystycznego Kowalskiego zwyczajnie będzie na nie stać, bez potrzeby zaciągania 30-letniego kredytu, na kilkukrotność rocznych dochodów, przy zupełnie nieokreślonym oprocentowaniu. I żadna tam Warszawa nie będzie tu wyjątkiem.
6
Kto będzie pracował na nasze emerytury? Skoro młodych ludzi będzie ubywać, to ktoś powinien zapełnić tą lukę. W innym razie zostaną puste tereny, a wcześniej starsi ludzie będą umierać z głodu. A może przewidujesz scenariusz, gdzie przy taniejących i dostępnych powszechnie mieszkaniach ludzie zaczną zakładać chętniej większe rodziny?