Deklaracja programowa

Pod poprzednim wpisem rozgorzała dość długa dyskusja w komentarzach na ten sam temat, co zawsze ;) Oczywiście żadna ze stron tego “konfliktu” nie przekona drugiej strony do swoich racji (a to dlatego, że takiej racji nie da się nijak udowodnić). Ponieważ niektórzy z komentujących sprawiają wrażenie, jakby nie bardzo rozumieli, jakie jest nasze stanowisko w tej kwestii, postanowiliśmy wyprodukować wpis, który możliwie prosto opisuje nasze poglądy. Aaa… gdyby ktoś jeszcze nie wiedział, o co właściwie chodzi, to chodzi o kwestię tego, czy ceny mieszkań spadną, czy może wzrosną (co jest właściwie pochodną pierwotnego problemu – czy ceny mieszkań są teraz wysokie, czy jednak są normalne, albo wręcz jest tanio).

Nim jednak przejdziemy do rzeczy, jeszcze mała refleksja – czytając wszystkie komentarze, można wysnuć dwa wnioski:
– ci, którzy stoją na stanowisku, że ceny mieszkań są wysokie (w konsekwencji czego kiedyś spadną), zbierają wśród czytelników dużo więcej “łapek” pozytywnych (przeciwnicy najczęściej zbierają sporo minusów), na podstawie czego można przypuszczać, że taki jest dominujący pogląd naszych czytelników (co ciekawe, tego typu poglądy zbierają też sporo plusów na portalach mainstreamowych, co jeszcze kilka lat temu było rzeczą nie do pomyślenia)
– ci, którzy nie zgadzają się z tym, że teraz jest drogo (albo nawet i czasem się zgadzają, tylko oczekują, że będzie jeszcze drożej), zdają się być w komentarzach jacyś tacy bardziej… emocjonalni. Odnosimy wrażenie, że częściej “unoszą głos”, czasem nawet nieco obrażają swoich adwersarzy (nazywania nas “sektą” akurat nie uznajemy za obrazę, tylko za błąd logiczny – gdybyśmy byli sektą/związkiem wyznaniowym, to moglibyśmy przynajmniej nabywać ziemię rolną bez ograniczeń, a niestety nie możemy ;) Czytelnicy obstawiający spadki w przyszłości są jacyś tacy bardziej wyluzowani – to chyba wynika z tego, że pierwsza grupa najczęściej już “kupiła” mieszkanie (często na kredyt), a druga grupa dopiero chce to zrobić, przez co argumenty wzmacniające to akurat stanowisko (które to argumenty, trzeba uczciwie przyznać, dominują na tym blogu), są niejako miodem na ich serca ;) Obstawianie spadków działa, siłą rzeczy, niekorzystnie na zwolenników wiecznych wzrostów, bo oni już niespecjalnie mogą się ze swojej decyzji wycofać. Stąd chyba większa presja i większe emocje (trudno oczekiwać, że ktoś, kto mieszkanie “kupił na kredyt”, z łatwością przyjmuje jako możliwy scenariusz, w którym jednocześnie rośnie koszt kredytu oraz spada wartość mieszkania).

Zostawmy jednak na boku tematy psychologiczne i wróćmy do meritum.

1. Założenia
   1. Warto jest mieć mieszkanie
      Powstanie tego bloga (już lata temu) wynikało z głębszej analizy tematu, którą poczyniliśmy przy okazji “wejścia w dorosłość” i próby znalezienia własnego miejsca do życia (spory udział miały też oczywiście namowy Rudej ;) Od samego początku uważamy, że warto jest mieć mieszkanie i jest to kierunek, do którego warto dążyć. Oczywiście nie musi to być rozwiązanie dla wszystkich, jednak większość osób nie zmienia ciągle miejsca zamieszkania, nie przeprowadza się za pracą do innego miasta, czy kraju, a kiedy już pojawią się dzieci, to powstają dodatkowe kłopoty logistyczne przy ewentualnej przeprowadzce (jakby się człowiek nie starał, z dziećmi dramatycznie wzrasta liczba “stuffu”, który trzeba ewentualnie przeprowadzać… do tego dochodzą problemy typu zmiana otoczenia/szkoły/przedszkola, co dla dziecka jest znacząco trudniejsze niż dla dorosłego, który zresztą do szkoły/przedszkola chodzić nie musi ;) Poza tym, ludzie potrzebują stabilizacji (im starsi tym bardziej), a bez posiadania mieszkania ciężko o takiej stabilizacji mówić. Powszechnie znane jest zjawisko, zgodnie z którym wynajmujący mieszkania o wiele mniej angażują się w życie “lokalnej społeczności”, bo przecież za chwilę może się okazać, że ich lokalna społeczność przestanie być ich. Najem mieszkania ma oczywiście niezaprzeczalne zalety (podstawową jest możliwość łatwej zamiany mieszkania, jeśli cokolwiek nam nie pasuje), ale one dotyczą głównie mobilnych (młodych?) ludzi, dla których przywiązanie do konkretnego miejsca jest bardziej wadą niż zaletą. Do tego dochodzi aspekt urządzania mieszkania “pod siebie” i inwestycji w mieszkanie, aby czuć się w nim jak u siebie (z tym tematem kobiety stykają się jakby częściej niż mężczyźni) – w mieszkaniu wynajmowanym to jest właściwie nie do zrobienia, co często powoduje, że człowiek mieszka nie tak, jak by chciał i żyje w pewnym zawieszeniu. Do tego dochodzi jeszcze kwestia wolności – jak bardzo socjalistyczny rząd by nie rządził, zabieranie ludziom mieszkań ma miejsce tylko w wyjątkowo skrajnych przypadkach (dekret Bieruta, czy inne cuda Putina). Co innego w przypadku wynajmu, zwłaszcza od państwa (w stylu Mieszkania+) – jednostka niepokorna może w ten sposób zostać szybko przywrócona na jedynie słuszną ścieżkę posłuszeństwa władzy.
      Podsumowując… ponieważ młodość jest dość krótka, a nie-młodość dłuższa, to, w naszej ocenie, w ostatecznym rozrachunku lepiej jest mieć mieszkanie niż je wynajmować (oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, żeby oba rozwiązania połączyć i tak zresztą dzieje się najczęściej – gdy ludzie są młodzi i mobilni, wynajmują mieszkania, a gdy dochodzą do potrzeby stabilizacji/dorabiają się dzieci, mieszkania kupują).
   2. Warto jest mieć WŁASNE mieszkanie
      Rozważania z poprzedniego punktu na temat posiadania mieszkania i związanej z tym stabilizacji dotyczą głównie mieszkań posiadanych na własność (taką… prawdziwą). Posiadanie mieszkania obciążonego kredytem (zwłaszcza wysokim) ma, w naszej ocenie, o wiele mniej wspólnego z prawdziwym posiadaniem (wszak istotą własności jest możliwość rozporządzania danym dobrem wedle własnego uznania, co jest oczywiście niemożliwe z bankiem wpisanym w hipotekę). Ba… nawet niszczyć takiego mieszkania za bardzo nie można (gdyby ktoś miał taką dziwną potrzebę). Do tego dochodzi oczywiście kwestia rat – wystarczy nie spłacić ze trzech, żeby zobaczyć, co bank myśli o tym, że mieszkanie jest nasze. W związku z tym uważamy, że zdecydowanie warto jest mieć WŁASNE mieszkanie, a nie mieszkanie, które w praktyce należy do banku. Zgodnie ze stosowaną teraz nowomową, jak ktoś zadłuża siebie (i swoją rodzinę) na mieszkanie, to staje się “posiadaczem kredytu” – kiedyś takiego kogoś nazywano dłużnikiem (i raczej nie było to powodem do dumy), teraz próbuje się lansować pogląd, że zaciąganie długów powoduje jakieś “posiadanie”, tymczasem nic się oczywiście tu nie zmienia. Dłużnik nadal jest dłużnikiem, a posiadaczem jego kredytu prędzej jest bank. Dodatkowo, kredyt na mieszkanie to w zasadzie taki trochę lepszy najem – można sobie mieszkać tak długo, jak się płaci (chyba że bank w czasie poważniejszego kryzysu z byle powodu wypowie kredyt, a historia takie przypadki zna), można “robić pod siebie” (w przypadku spłacania kredytu miewa to czasem podwójne znaczenie ;) ale zawsze wisi nad człowiekiem to podstawowe zagrożenie – przestaniesz płacić raty i Twoje mieszkanie przestaje być Twoje. Dlatego za cel strategiczny uznajemy posiadanie mieszkania bez kredytu – każde inne rozwiązanie zwyczajnie nas nie zadowala (może dla kogoś perspektywa zobowiązania na 30 lat, ze zmiennym oprocentowaniem, nie stanowi problemu, ale dla nas, którzy nie bardzo pamiętamy, co było 30 lat temu, podejmowanie tego rodzaju zobowiązań na warunkach, które aktualnie panują, jest zwyczajnie zbyt ryzykowne).
   3. Lepiej jest kupić tanio niż drogo
      Ten postulat jest tyle oczywisty, co najważniejszy, bo często kupienie tanio jest warunkiem posiadania mieszkania na własność, a kupowanie drogo wiąże się z koniecznością zaciągania kredytu. W łączności z dwoma poprzednimi punktami ten aspekt skłonił nas dawno temu do zbadania, dlaczego właściwie ludzie biorą tyle kredytów, dlaczego wydaje nam się, że jest drogo i kiedy mogłoby być tak, że będzie nam się wydawało, że jest tanio. Z tym wszystkim wiąże się rozpoznanie, co właściwie znaczy drogo, kiedy można powiedzieć, że jest drogo i czy, mimo że tanio jest lepiej, to nie opłaca się przypadkiem kupić drogo. Należy tu podkreślić ważną rzecz – na tym blogu nigdy nie zniechęcaliśmy do kupna mimo iż nam wydaje się, że jest drogo. Lepiej jest kupić tanio, ale jak kogoś stać i ma potrzebę (taką jak my) posiadania własnego mieszkania, to może sobie kupować, kiedy chce. Ale jak ktoś ma tylko zdolność kredytową w czasach najniższych stóp procentowych, to warto być ostrożnym – dla tych, którzy zaciągają kredyty z dużą rezerwą, to oczywiście nie musi być przeszkoda, ale jak ktoś już teraz jest na granicy, albo jest jej blisko, to słabo. Bardzo słabo.
2. Jak jest?
   1. Jest drogo
      Jeśli ktoś czyta tego bloga od dłuższego lub krótszego czasu, to pewnie wie, że w naszej ocenie w tej chwili mieszkania w Polsce są drogie. Zresztą… to nie dotyczy tylko Polski, bo aktualnie w wielu miejscach na całym świecie ceny osiągają historyczne rekordy lub są ich blisko. To, dlaczego wg nas jest drogo, zasługuje na oddzielny wpis (który właściwie powstał już w głowie – pozostaje go przelać na internet), ale tu przypomnimy tylko najważniejsze przesłanki. Podstawową jest relacja ceny metra do przeciętnego wynagrodzenia (netto) – cena na poziomie 0.5 metra kwadratowego za 1 wynagrodzenie na tle danych historycznych uznawana jest za wysoką. Aktualnie koszt budowy wynosi około połowy ceny sprzedaży deweloperów, koszt działki to 15% (przy obecnych cenach, ale trzeba pamiętać, że deweloperzy bardzo często budują na działkach kupionych dawno temu, często taniej, choć zdarza się też, że i drożej), koszty dodatkowe przy budowie na dużą skalę można nawet uznać za pomijalne (oczywiście takie koszty występują i minimalne nie są, ale często są to koszty mocno wirtualne lub, jak kto woli, optymalizujące opodatkowanie). Deweloperzy mają (w teorii) z czego schodzić – zresztą, w tej chwili najwidoczniej osiągają niezłe marże, skoro budują na potęgę, bijąc kolejne rekordy w liczbie rozpoczynanych budów (a że liczba pozwoleń jest jeszcze wyższa, to ten proces ma szansę nadal przyspieszać). Kolejny argument jest związany z cenami najmu (które jak na polskie realia i tak są bardzo wysokie ze względu na fakt, że “poważny” rynek najmu na wzór państw zachodnich w zasadzie nie istnieje) – realne stopy zwrotu na poziomie 4% to historycznie niskie wartości, co oznacza jedną z dwóch rzeczy – albo wynajem jest tani (z tym, jak wspominaliśmy przed chwilą, trudno się zgodzić), albo mieszkania są drogie.
      Pomijając jakieś tam miary obiektywne(?), są jeszcze odczucia natury ogólnej – aktualnie w Polsce (i nie tylko) własne mieszkanie to w zasadzie towar luksusowy, nieosiągalny nie tylko dla przeciętnego obywatela, ale nawet i dla takiego, który (w sensie dochodów) jest znacznie powyżej przeciętniej. Z drugiej strony mieszkanie na kredyt dostępne jest właściwie dla każdego (skoro teoretyczna zdolność kredytowa osiąga w Polsce nawet 100 tys. na każdy tysiąc dochodów), przez co dochodzimy do kolejnego punktu.
   2. Jest drogo, bo kredyt jest tani
      Podstawą wyznaczania cen przez rynek jest oczywiście gra popytu i podaży. O ile podaż na rynku jest w miarę stabilna (rocznie powstaje nieco ponad 1% aktualnie istniejącego zasobu mieszkaniowego), o tyle popyt zależy w głównej mierze od kredytu. Ktoś powie, że zależy też od dochodów ludzi… ale to oczywiście nie jest prawda (jeśli się nie uwzględnia dostępności kredytu). Wyobraźmy sobie sytuację, w której kredyty hipoteczne nie istnieją, a średnie dochody ludzi rosną o 10% rocznie (czyli bardzo wyraźnie). Jeśli ktoś zarabiał 3 tys., to za rok zarabia 3.3 tys. – czy to pozwoli mu na zakup mieszkania za 200 tys., jeśli wcześniej nie miał zaoszczędzonych 200 tys.? Dopiero wiele lat takiego wzrostu (i to wzrostu ponad inflację) mogłoby poprawić dostępność mieszkań, jeśli nie ma kredytu. W przypadku kredytu mamy do czynienia z lewarem – jeśli dochody człowieka wzrosły o 300 zł (zakładamy, że wydatki nie wzrosły), to jego “zdolność kredytowa” wzrosłaby w tej chwili o jakieś 60 tys. – teraz jest więc go “stać” na wyraźnie droższe mieszkanie. Nie dość, że kredyt umożliwia większości ludziom w ogóle myślenie o “zakupie”, to przy okazji znacznie pomnaża efekt wzrostu dochodów, który może się dzięki niemu przełożyć na dostępność mieszkania (jak wspomnieliśmy wcześniej, sam wzrost dochodów bez udziału kredytu w zasadzie niczego nie zmienia). Jeśli do tego kredyt pojawia się nagle (czyli dokładnie tak, jak w sytuacji Polski po wejściu do UE) i jest bardzo “tani” (jak kredyty frankowe), to w oczywisty sposób powoduje szybki wzrost cen (u nas było nawet 50-100% w ciągu roku). Dokładnie tak samo działa wszystko w drugą stronę – gdyby kredyt z jakiegoś powodu przestał być dostępny (mieliśmy taki dosyć krótki epizod na początku kryzysu, na przełomie lat 2008 i 2009) lub przestałby być tani (wzrost stóp, wzrost wymagań na wkład własny), to mielibyśmy totalny zastój w sprzedaży, który z czasem doprowadziłby do spadków cen do takich poziomów, przy których mieszkania byłyby dostępne bez kredytu. Od zawsze powtarzaliśmy i zawsze na blogu będziemy powtarzali, że bez kredytu nic by się nie stało, co się stało. Tak samo też nic się specjalnego nie stanie, jeśli nic w kwestii kredytu się nie zmieni.
   3. Jest drogo, bo jesteśmy w fazie bumu gospodarczego
      Drugi aspekt, który powoduje utrzymywanie się wysokich cen, to ogólne ożywienie gospodarcze na świecie po kryzysie i kilku latach stagnacji (w końcu ultra tani kredyt i drukowanie bilionów dolarów, euro, jenów, a nawet miliardów złotych – patrz zyski NBP wpłacane do budżetu – musiało przynieść efekt wzrostu długu, a więc i chwilowej poprawy warunków gospodarczych). Na rynku mieszkaniowym ważne jest ogólne przeświadczenie społeczeństwa o sytuacji gospodarczej i przeświadczenie na temat dobrych prognoz na przyszłość. Jeśli wiele osób zacznie uważać, że jest dobrze, a będzie jeszcze lepiej, to dlaczego nie kupić mieszkania? Albo dla siebie, albo na inwestycję… zwłaszcza ten drugi efekt jest bardzo skorelowany z odczuciami na temat stanu gospodarki (oraz z poziomem stóp procentowych). O ile ludzie kupują mieszkania dla siebie najczęściej wtedy, kiedy ich potrzebują (w większości nie mając niestety świadomości procesów zachodzących na rynku i ich przyczyn oraz skutków), o tyle na inwestycje kupuje się wtedy, kiedy wygląda, że się opłaca. W tej chwili tak według niektórych właśnie wygląda, bo gospodarka przyspiesza, a stopy są bardzo nisko – kto kupiłby 3 lata temu mieszkanie pod inwestycję w Grecji? Albo kto by kupił mieszkanie pod wynajem ze stopą zwrotu 4%, gdyby lokata bankowa dawała 5? W Polsce mamy jeszcze mniej lub bardziej propagandowy efekt Ukraińców – jest ich sporo (choć chyba nikt tak naprawdę nie wie, ilu dokładnie), mieszkań to oni co prawda za bardzo nie kupują, bo za co i po co (w 2016 roku kupili jakieś 0.5% wszystkich), ale coś tam wynajmują (pewnie często najtańsze mieszkania), więc siłą rzeczy mają wpływ na rynek najmu (przy okazji także na rynek sprzedaży – w końcu niektórzy kupują po to, żeby Ukraińcom potem mieszkania wynajmować). Wszystko to wzmacnia tylko efekt bumu, więc mieszkania sprzedają się bardzo dobrze (przynajmniej te od deweloperów, bo rynek wtórny po prostu traci udział kosztem pierwotnego). Jak zawsze, kiedy wszystko się zmieni, wszystko będzie odwrotnie ;) Gdy aktualna faza cyklu dojdzie do szczytu i zakończy się kryzysem, gospodarka zacznie hamować, a Ukraińcy stracą pracę (o ile wcześniej nie wyjadą do Niemiec, jak już Ukraina bardziej zintegruje się z unią), to wszystkie te czynniki zaczną oddziaływać dokładnie w drugą stronę niż teraz.
   4. Jest drogo, bo (jeszcze) ma kto kupować
      Trzeci aspekt to oczywiście czynniki demograficzne. Szczyt ostatniego w PRL wyżu demograficznego przypadał pechowo na nasz rocznik (’83) – liczba urodzin była prawie dwukrotnie wyższa niż w “szczycie niżu” w latach 90-tych. Oznacza to tyle, że najliczniejszy rocznik ma w tej chwili 34 lata, co w przypadku dużych miast oznacza często okres “rozpłodowy” lub jest nieco po tym okresie. Ponieważ wyż nie trwał roku, tylko kilka lat, to można uznać, że roczniki od 30-latków do 40-latków są historycznie bardzo liczne. I to pokazuje, dlaczego chętnych na mieszkania było przez ostatnie lata dużo (a ich chęci były poparte zdolnością kredytowa) i dlaczego chętnych nadal jest sporo. Taka sytuacja wzmacnia popyt na mieszkania i, podobnie jak w przypadku poprzednich punktów, zmiana tego stanu rzeczy (przejście do niżu demograficznego) spowoduje, że będzie wszystko odwrotnie. Oczywiście może być jeszcze tak, że przyjadą jakieś kolejne miliony Ukraińców i wypełnią lukę… tyle, że musiałoby ich tu przyjechać (i osiedlić się na stałe) 5 milionów w ciągu następnych 30 lat.
   5. Nikt się na niczym nie zna
      Rzeczą, która chyba nigdy nie podlegała dyskusji w komentarzach, jest teza, że na rynku mieszkaniowym prawie nikt się na niczym nie zna. Jest to oczywiście zjawisko naturalne. Większość kierowców nie zna się na samochodach, większość jedzących pizzę nie umie jej przyrządzić i może nawet nie wie, z czego się ją robi, większość polityków nie wie, jakie prawo uchwala, a większość “inwestorów” giełdowych kupuje na górce, bo jej nie umie dostrzec itd. Nikt nie jest ekspertem w każdej dziedzinie, a tematyka mieszkaniowa to przecież tylko jedna z licznych dziedzin życia. Dlatego największy udział transakcji dotyczy osób niczego nieświadomych (skala udzielonych kredytów frankowych tylko to potwierdza… zresztą, liczba kredytów udzielonych przy najniższym historycznie WIBORze także – dziś wszyscy śmieją się z “frankowiczów”, jak mogli zrobić taki g*** interes, a za kilka lat inni będą się śmiali ze “stopowiczów” – nawet prezesi polskich banków mówią już o tym, że za jakiś czas przyjdą do nich klienci i będą im mówić, że ich oszukali). Mamy tu zachowania typowo stadne – wszyscy coś robią, więc ja też zrobię. Skoro wszyscy biorą kredyty na mieszkanie, to ja też wezmę, skoro tylu ludzi kupuje pod wynajem/inwestycję, to ja też kupię. Tymczasem, jak powszechnie wiadomo, większość na końcu się myli, żeby mniejszość mogła zarobić. Jeśli wystąpi kryzys i ceny mocno spadną, to też będzie odwrotnie – wszyscy będą mówić, że nie warto mieszkań kupować, bo się nie opłaca, ceny ciągle spadają i w ogóle jest beznadzieja – tymczasem wtedy będzie właśnie najlepszy moment.
3. Co z tego wynika?
   1. Może będzie tanio, a może nie będzie
      Skoro wiemy już, do czego dążymy i jak nam się wydaje, że jest (przypomnijmy, że dążymy do kupna mieszkania po uczciwej cenie bez kredytu i wydaje nam się, że jest drogo), to czas na wnioski. Ponieważ (wg nas) jest drogo, bo… jest tani kredyt, bo… nadal na rynku jest wyż demograficzny, bo… sytuacja gospodarcza jest niezła (co z tego, że na kredyt), to jedyna szansa, żeby coś się w tym temacie zmieniło, to zmiana któregoś z tych 3 warunków. Stopy procentowe pewnie wzrosną – może w przyszłym roku, może w kolejnym, ale skoro prezes NBP, najpewniej motywowany przez władzę, broni się przed podwyżkami rękoma i nogami, to niespecjalnie jest co liczyć, że efekt wzrostu stóp pojawi się przed najbliższymi wyborami parlamentarnymi w 2019 roku – tu ma szansę zadziałać jedynie sytuacja na świecie. Zresztą… zanim podwyżki po 0.25 p.p. przełożą się na znaczące zmniejszenie zdolności kredytowej, to minie sporo czasu i sporo tych podwyżek. Demografia jaka jest, każdy widzi – jej negatywny wpływ zobaczymy, kiedy w wiek “zakupowy” wejdzie niż z lat 90-tych, a odejdzie wyż z lat 80-tych – ten proces zacznie się dopiero za kilka lat. Prędzej to już Ukraińcy w kwestii demograficznej będą mieli większe znaczenie – jeśli przyjadą ich miliony, to dalej będą rosły ceny wynajmu, jeśli wszyscy wyjadą do Niemiec, to będzie odwrotnie :) Ale tego to chyba nawet Angela jeszcze nie wie. Zostaje czynnik ostatni, czyli sytuacja gospodarcza. Mamy nowego premiera, który twierdzi, że “będziemy zapier… i rowy k… kopać, a drudzy będą zasypywać; będziemy zadowoleni” – trudno powiedzieć, czy kopanie i zasypywanie rowów wróży nam jakąś świetlaną przyszłość gospodarczą, ale skoro będziemy zadowoleni, to chyba nie będzie tak źle ;) Do wyborów i tak żadnych specjalnych zmian nie będzie, chyba że dojdzie do kolejnego kryzysu na świecie – patrząc w historię, to już czas najwyższy – był kryzys w Japonii ’89, potem azjatyckie tygrysy w latach 90-tych, bańka internetowa ‘2000, nieruchomościowo-giełdowa ‘2007/2008, a od tego czasu jakaś dziwna cisza. Ponieważ mamy aktualnie do czynienia z bańką wszystkiego, to ryzyko wybuchu jest duże (aczkolwiek nadal czasowo zupełnie nieokreślone) i wybuch ten, kiedy już nastąpi, będzie duży. Tylko co w takiej sytuacji ma zrobić ktoś, kto chce kupić mieszkanie?
   2. Fundamenty, czyli kupuj, gdy leje się krew
      Jak we wszystkim, ostatecznie liczą się fundamenty. W naszej ocenie w tej chwili mieszkania w Polsce są drogie (mniej więcej o 1/3 zbyt drogie w stosunku do tego, co uznalibyśmy za normę – w przypadku poważnego kryzysu nic oczywiście nie stoi na przeszkodzie, żeby były jeszcze tańsze), z czego wyprowadzamy wniosek, że kiedyś ceny będą normalne. Niestety nie wiadomo kiedy, za to wiadomo, że bez żadnych przełomowych wydarzeń na świecie, stanie się to nieprędko. Nie znaczy to oczywiście, że coś, co jest teraz drogie, nie będzie za chwilę jeszcze droższe – chodzi tylko o potencjał ruchu w każdą stronę. Jeśli nie dojdzie do przełomu w postaci kryzysu, czy wysokiej inflacji (a raczej wysokich stóp, bo jak pokazuje zachowanie banków centralnych na świecie stopy można ostatnio trzymać długimi okresami poniżej nawet oficjalnej inflacji), to na szybkie urealnienie cen nie ma co liczyć. O ile inwestycję w mieszkanie pod wynajem lub jako lokata kapitału uznajemy wciąż za kiepski pomysł (za mały potencjał do wzrostu ceny, za duży potencjał do spadku, za dużo zachodu i ryzyka z wynajmem dla 4% rocznie, a przede wszystkim za mała płynność takiej inwestycji, związana chociażby z kosztami transakcyjnymi), o tyle w przypadku kupna na własne potrzeby sprawa nie jest już taka oczywista. Oczywiście mamy tu na myśli zakup za gotówkę, bo kredyt, w którym przy najniższych stopach odsetki odpowiadają mniej więcej kosztom wynajmu, to jest dziwny pomysł (mimo niezaprzeczalnej zalety w postaci możliwości pomalowania ścian na taki kolor, na który mamy ochotę) i przed tym przestrzegamy – w perspektywie spłaty kredytu (często 30 lat) są ogromne szanse na materializację wszystkich zagrożeń dla rynku mieszkaniowego (kryzys, stopy, demografia).
      Dla kogoś, kogo naprawdę stać na mieszkanie i jeszcze żadnego nie ma, aktualna sytuacja jest trochę beznadziejna – może kupić, wiedząc, że jest drogo, może z tego samego powodu nie kupić, ale nie wiadomo, kiedy będzie normalnie. Można zakładać (z dużą szansą na trafienie), że kiedyś absurdalna sytuacja na rynku powróci do historycznej średniej, ale nie wiadomo, kiedy to będzie. Jak się nie ma dzieci, nie ma to wielkiego znaczenia i można sobie czekać – jak się je już ma, to rzecz się mocno komplikuje. Dlatego nie dziwi nas, że mieszkania kupują nawet ci spośród czytelników, którzy podzielają nasze poglądy :) A co dopiero tacy, którzy ich nie podzielają!

Podsumowując… ufamy, że udało nam się możliwie jasno przedstawić, jakie jest nasze stanowisko w kwestii cen i ich przyszłych wzrostów/spadków. Potencjał do wzrostów w naszej ocenie jest niewielki, potencjał do spadków jest dużo większy, ale bez odpowiedniego zapalnika nic się specjalnego nie wydarzy (a zapalniki widać dopiero w dłuższym horyzoncie czasowym – w krótszym widać tylko kryzys po bańce wszystkiego, który jeszcze nie nadszedł i który nie wiadomo, kiedy nadejdzie). Ogólnie, nasze stanowisko wynika z przeświadczenia, że aktualnie jest drogo (bo kredyt, bo demografia, bo sytuacja gospodarcza) – jeśli ktoś uważa, że teraz nie jest drogo, to kwestię rozłożenia potencjałów widzi najpewniej zupełnie inaczej.

A wszystkim polecamy film “Big short”, w którym dobrze widać, że nawet, jeśli się ma rację w tematyce mieszkaniowej, to i tak może być problem :)